Предпринимательская деятельность на рынке коммерческой недвижимости: оценка экономической жизнеспособности проектов тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Ханатаев, Геннадий Данилович

• Ханатаев, Геннадий Данилович
• кандидат экономических наук
• 2003

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Ханатаев, Геннадий Данилович

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА I. Предпринимательская деятельность по созданию доходной коммерческой недвижимости в России.

1.1. Специфика недвижимости как экономической категории.

1.2. Общая характеристика рынка недвижимости в России.

1.3. Особенности организации и осуществления инвестиционных проектов на рынке коммерческой недвижимости в России.

ГЛАВА II. Модель обобщённого проекта, направленного на создание доходной коммерческой недвижимости.

2.1. Основные функциональные участники проекта.

2.2. Создание доходной коммерческой недвижимости как система взаимосвязанных проектов.

2.3. Условие экономической жизнеспособности проекта по созданию доходной коммерческой недвижимости.

ГЛАВА III. Применение модели обобщённого проекта для оценки экономической жизнеспособности инвестиционных замыслов, направленных на создание доходной коммерческой недвижимости.

3.1. Полная и упрощённая модели оценки замысла инвестиционного проекта.

3.2. Оценка экономической жизнеспособности проектов с использованием полной и упрощённой моделей (на примере оценки проектов создания торгового и офисного центров).

3.3. Использование модели обобщённого проекта в применении метода сценариев при формировании инвестиционного замысла.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Предпринимательская деятельность на рынке коммерческой недвижимости: оценка экономической жизнеспособности проектов»

Одной из самых значительных трансформаций, происходящих в российской экономике, является процесс создания условий для вовлечения недвижимой собственности, а также связанных с ней прав и обязательств, в предпринимательский оборот. Тем самым становится возможным то, что, получив конкретного хозяина, недвижимая собственность под его управлением будет работать эффективно, приумножая капитал и принося доход. Следствием возникновения частной собственности на объекты недвижимости и вовлечение её в предпринимательский оборот явилось появление новых для российской экономики субъектов предпринимательской деятельности - профессиональных участников рынка недвижимости. В настоящее время развитие рынка недвижимости России уже достигло стадии, когда происходит всё большее разделение и специализация предпринимателей, так или иначе связанных с оборотом недвижимости. При этом особая роль принадлежит предпринимателям, профессиональная деятельность которых направлена на инициирование, организацию и управление инвестиционными проектами по созданию (развитию) объектов недвижимости. В международной практике лицо, ведущее такую деятельность, называется девелопер (Developer). Важнейшей частью деятельности девелопера является принятие решения, какой из проектов заслуживает подробного анализа и может стать объектом капиталовложения, что достаточно сложно само по себе и представляет проблему. На практике, довольно большая часть проектов является неосуществимыми либо не представляют предпринимательского интереса и не заслуживают сколько-нибудь серьёзного отношения к себе. В то же время, проектов, инвестиционная привлекательность которых не вызывает сомнений, обычно единицы и получение права на реализацию такого проекта является предметом очень жёсткой конкуренции.

Преобладающую часть предложений, как правило, составляют рядовые проекты, которые не обещают очень высокого результата. Однако, вопросы разработки методов, позволяющих дать первичную оценку экономической осуществимости и жизнеспособности подобных проектов уже на стадии формирования инвестиционного замысла проекта, до начала всех работ по его подробному анализу, специально не исследовались в отечественной экономической науке. Такое положение связано, во-первых, с длительным периодом действия системы централизованного управления и финансирования инвестиционно-строительной сферы, а, во-вторых, с тем, что большинство инвестиционных проектов направленных на создание (развитие) объектов недвижимости пока ещё инициируется предприятиями и организациями, которые не являются специализированными в области девелопмента. Таким образом, разработка простых, наглядных методов первичного анализа и оценки эффективности инвестиционных решений, связанных с созданием (развитием) коммерческой недвижимости, основанных на наиболее легкодоступных и наблюдаемых данных рынка недвижимости, представляет собой актуальную научную и практическую задачу.

Целью диссертации является разработка методических положений и практических рекомендаций, позволяющих дать оценку экономической жизнеспособности инвестиционных проектов по созданию (развитию) объектов недвижимости на самой ранней стадии их формирования, до проведения подробного технологического, юридического и инвестиционного исследования.

Для достижения поставленной цели в диссертации поставлены следующие задачи:

- исследовать экономические свойства коммерческой недвижимости и выделить наиболее значимые факторы для оценки эффективности инвестиций в создание (развитие) объекта недвижимости;

- выделить круг функциональных участников проекта, состав которых является необходимым и неизменным для любого инвестиционного проекта по созданию (развитию) объекта недвижимости;

- исследовать структуру процесса реализации инвестиционного проекта по созданию (развитию) объекта недвижимости, учитывающего интересы всех функциональных участников;

- предложить модель обобщённого инвестиционного проекта по созданию (развитию) объекта недвижимости, удобную для оценки экономической жизнеспособности таких проектов;

- сформулировать и количественно определить условие потенциальной экономической жизнеспособности инвестиционного проекта по созданию (развитию) объекта недвижимости;

- разработать методику первичной экспресс-оценки экономической жизнеспособности типовых инвестиционных проектов по созданию (развитию) объектов недвижимости.

Объектом исследования является рынок вновь создаваемой коммерческой недвижимости в России.

Предметом исследования являются особенности формирования и реализации проектов создания (развития) объектов коммерческой недвижимости.

В основу диссертационного исследования положена теория инвестиционного анализа, практика финансового менеджмента, а также современные разработки по методологическому управлению проектами и их финансированию. Теоретическую и методологическую основу диссертационного исследования составили работы ведущих отечественных и зарубежных учёных по проблемам проектного финансирования, инвестиционного анализа, экономики городского землепользования, создания и управления объектами коммерческой недвижимости. При выполнении диссертации автор основывался на работах П.Л. Виленского,

В.Н. Лившица, С.А. Смоляка, МА. Лимитовского, Е.Н. Лобановой, А.Б. Идрисова, П.Г. Грабового, И.С. Степанова, В.А. Горемыкина, В.И. Ресина, В.В. Коханенко, С.Н. Максимова, Е.И. Тарасевича, Р. Брейли, С. Майерса, У. Шарпа, М. Портера, Г. Харрисона, Г. Бирмана, С. Шмидта, Д. Норткотта, Э. Хелферта и других.

Информационной базой исследования являлись данные Госкомитета РФ по анализу и статистике, научные подходы и результаты исследований, проводимых в АНХ при Правительстве РФ, других НИИ и вузах России; данные Международной федерации участников рынка недвижимости и Российской гильдии риэлторов; законы и иные правовые акты РФ в области недвижимости, градостроительства и инвестиций; материалы ежегодных международных конференций по проблемам рынка недвижимости России.

При исследовании процесса реализации изучаемых инвестиционных проектов использовались методы имитационного моделирования, финансовых и коммерческих расчётов, экспертных оценок. Для достижения цели и решения задач исследования был проведён экспертный анализ и научное обобщение практического опыта по реализации инвестиционных проектов по развитию объектов коммерческой недвижимости.

Научная новизна работы заключается в разработке концептуальных и методологических подходов к первичной оценке и обоснованию экономической состоятельности и перспективности предпринимательских решений в области инвестиционной деятельности на рынке коммерческой недвижимости.

Конкретные результаты, обладающие научной новизной, заключаются в следующем:

- прослежена эволюция и дана оценка особенностей и современных тенденций развития рынка коммерческой недвижимости в России;

- обоснован принцип, предусматривающий представление инвестиционных проектов как системы, состоящей из четырёх основных, взаимосвязанных, вертикально-интегрированных проектов, реализация которых обеспечивается соответствующим функциональным участником; предложена методика выбора наиболее рациональных предпринимательских решений при формировании проектов по созданию (развитию) объектов коммерческой недвижимости;

- выявлена зависимость экономической жизнеспособности проекта по созданию (развитию) коммерческой недвижимости от инвестиционной эффективности составляющих его проектов и обоснована необходимость комплексного учёта денежных потоков, возникающих между функциональными участниками проекта;

- построена модель обобщённого инвестиционного проекта по созданию (развитию) объекта коммерческой недвижимости;

- установлена связь между предельно допустимой суммой инвестиций в создание объекта коммерческой недвижимости и предполагаемой величиной ежегодного рентного дохода. Данная связь определяется на основе интегрального показателя, учитывающего структуру и распределение во времени денежных потоков между функциональными участниками, а также условия инвестиционной эффективности и предпринимательской привлекательности реализуемых ими проектов;

- сформулировано и количественно определено условие потенциальной экономической жизнеспособности проекта по созданию (развитию) коммерческой недвижимости и введено понятие индекса жизнеспособности проекта;

- предложена методика первичной экспресс-оценки экономической жизнеспособности типовых инвестиционных проектов по развитию объектов недвижимости. Предложенная методика адаптирована к специфике подобных проектов, не требует большого количества исходных данных и позволяет выявить заведомо неприемлемые проекты на самых ранних стадиях их подготовки.

Обоснованность и достоверность научных положений, выводов и рекомендаций подтверждаются: положительными результатами проверки научных положений диссертации в условиях предприятий специализирующихся на девелопменте и управлении объектами коммерческой недвижимости;

- положительными результатами внедрения рекомендаций по оценке экономической жизнеспособности инвестиционных проектов по созданию (развитию) объектов коммерческой недвижимости и формированию обоснованного инвестиционного предложения в российских компаниях;

- высоким уровнем адекватности результатов теоретических исследований их практической реализации, корректным применением методов экспертного оценивания, экономико-математического моделирования.

Разработанные в диссертационном исследовании предложения, методические и практические рекомендации способствуют внедрению в работу российских предприятий системы принятия обоснованных решений при планировании капиталовложений в проекты развития коммерческой недвижимости.

Результаты работы могут быть использованы в дальнейших исследованиях проблем эффективности инвестиционных проектов на рынке коммерческой недвижимости в РФ, изучения и обобщения практики их реализации, а также в системе повышения квалификации и переподготовки работников предприятий инвестиционно-строительной отрасли народного хозяйства РФ.

Основные положения работы докладывались и обсуждались на научных, практических и учебных семинарах и конференциях, а также использовались автором при участии в реализации ряда инвестиционных проектов на территории г. Москвы в 1994-2002 гг.;

Автором проводилось консультирование руководства компании ЗАО "Концерн VMB" по разработке (совместно с AIG-Brunswick Capital Management, Ltd.) инвестиционного проекта создания торгового центра в г. Санкт-Петербурге в 1997 г., руководства компании ЗАО "Стройжилкредит" по разработке инвестиционного проекта создания офисного центра в г. Москве в 1998 г., а также руководства компаний Skanska Project Development Russia AB и ООО «Столбова» по разработке инвестиционного проекта создания офисного центра в г. Москве в 2000-2001 гг.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Ханатаев, Геннадий Данилович

Основные выводы к третьей главе.

1. Применение полной модели обобщённого инвестиционного проекта по созданию, развитию или преобразованию объекта коммерческой недвижимости позволяет оценивать экономическую жизнеспособность неограниченного круга проектов путём установления определённых для конкретного проекта значений внутренних и внешних параметров модели.

2. Особенности осуществления инвестиционного проекта по созданию, развитию или преобразованию объекта коммерческой недвижимости дают возможность выделения типовых проектов, жизнеспособность которых может быть оценена на основе применения упрощённых моделей. В этом случае, значения внутренних параметров полной модели проекта устанавливаются исходя из данных, характеризующих "эталонное" развитие проектов соответствующего типа. При этом соответствующие значения F(r) могут быть рассчитаны заранее, для различных значений ставок минимальной требуемой доходности. Это даёт возможность проведения экспресс-оценки потенциальной экономической жизнеспособности инвестиционного проекта по созданию, развитию или преобразованию объекта коммерческой недвижимости уже на стадии формирования инвестиционного замысла, до проведения подробного анализа и разработки бизнес-плана,

3. Модель реализации обобщённого инвестиционного проекта по созданию, развитию или преобразованию объекта коммерческой недвижимости может быть эффективным инструментом для формирования экономически жизнеспособного инвестиционного замысла. Любой сценарий развития того или иного инвестиционного замысла может быть сформулирован корректировкой соответствующего внешнего или внутреннего параметра модели. Это позволяет быстро оценить его эффективность, оценив жизнеспособность рассматриваемого варианта развития проекта. Таким образом, создаётся возможность с минимальными затратами времени проводить сравнительный анализ различных вариантов развития проекта.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Ханатаев, Геннадий Данилович, 2003 год

1. А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, Ю.М. Горенбургов "Экономика недвижимости." СПб.: "Лань", 2000.

2. В.А. Гремыкин, Э. Р. Бугулов "Экономика недвижимости." Учебник. -М.: "Филинъ", 1999.6. "Экономика недвижимости." Уч. пособие под ред. В.И. Ресина, М.: "Дело", 1999.

3. Коханенко В.В. "Экономическое регулирование рынка недвижимости", М.: ООО "Крымский Вал", 1997.

4. Коханенко В.В. "Рынок недвижимости, состояние и проблемы развития", М.: Альба, 1997.

5. Максимов С.Н. "Основы бизнеса на рынке недвижимости." СПб., 1997.

6. Киселёв С.В. "Курс лекций по оценке строений и сооружений. Учебное пособие." М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1998.

7. А.В. Черняк "Оценка городской недвижимости." М.: РДЛ, 1996.12. "Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты." Под ред. В.В. Григорьева М.: ИНФРА, 1997.

8. В.А. Прорвич "Основы экономической оценки городских земель." М.: "Дело", 1998.

9. В.И. Ресин, Ю.С. Попков "Развитие больших городов в условиях переходной экономики. Системный подход." М.: Эдиториал УРСС, 2000.

10. В.Н. Лексин, А.Н. Швецов "Новые проблемы российских городов." -4 М.: УРСС, 2000.

11. И.М. Смоляр "Градостроительное право. Теоретические основы." М.: Эдиториал УРСС, 2000.

12. Лазаревский А.А. "О концепции развития рынка недвижимости в Российской Федерации", Жилищное право, № 4, 2000, с. 9-17.

13. Багров С.Е. "Актуальные вопросы развития рынка недвижимости и приватизации в России", Правовое регулирование рынка недвижимости, № 1,1999 г., с. 6-10.

14. Лурье А.В. "Прогноз развития рынка аренды нежилых помещений Санкт-Петербурга в 2000 г.", Правовое регулирование рынка недвижимости, № 1, 1999, с. 57-67.

15. О.М. Толкачёв "Инвестиции и недвижимость", Городская собственность, № 7, 2000, с. 5-10.

16. Цукерман Говард А., Блевинс Джордж Д., "Недвижимость: зарубежный опыт развития", АО "Тема", Москва, 1994.

17. Харрисон Г. "Оценка недвижимости." Пер. с англ. М.: РОО,1994.

18. Джек Фридман, Николас Ордуэй "Анализ и оценка приносящей доход недвижимости", М.: Дело, 1995.24. "Управление портфелем недвижимости." Перевод под редакцией С.Г. Беляева, М.: ЮНИТИ, 1998.

19. М. Портер "Конкуренция." М.: ИД "Вильяме", 2000.

20. Материалы Международной Конференции "Рынок недвижимости России: проблемы и перспективы", Институт Адама Смита, Москва, 2122 февраля 1996.

21. Материалы Семинара для застройщиков "Обеспечение финансирования проектов жилищного строительства", Российская

22. Гильдия Риэлторов, Институт экономики города (США), PADCO Inc.,

23. Москва, 15-17 апреля 1996.

24. Материалы семинара "Комментарий к новому ГК: сделки с недвижимостью", Титул-груп, Москва, 15-16 мая 1996.

25. Материалы Международной Конференции "Рынок Недвижимости России: правовое обеспечение", Институт Адама Смита, Москва, 16-17 июля 1996.

26. Материалы Московской Международной Специализированной Конференции "Инвестиции, Строительство, Недвижимость 97", Институт Адама Смита, Ассоциация Инвесторов Москвы, Москва, 27-29 мая 1997.

27. П.Л. Виленский, В.Н. Лившиц, С.А. Смоляк "Оценка эффективности инвестиционных проектов." М.: Дело, 2001.

28. М.А. Лимитовский "Основы оценки инвестиций и финансовых решений", М.:Дело, 1996.

29. Е.Н. Лобанова, М.А. Лимитовский "Финансовый менеджер." М.: ДеКА, 2000.

30. М.А. Лимитовский "Системный анализ инвстиционных решений в управлении российскими корпорациями." Автореферат диссертации, на соискание учёной степени доктора экономических наук, Москва, 1998.

31. А.Б. Идрисов, С.В. Картышев, А.В. Постников "Стратегичское планирование и анализ эффективности инвестиций." М.: Филинъ, 1997.

32. А.И. Кочетков, С.Н. Никешин, Ю.П. Рудаков, В.Д. Шапиро, М.В. Шейнберг "Управление проектами (зарубежный опыт)." СПб.: "Два ТрИ", 1993.

33. В.В. Ковалёв "Методы оценки инвестиционных проектов." М.: Финансы и статистика, 2000.

34. В.Ю. Катасонов, Д.С. Морозов "Проектное финансирование. Организация, управление риском, страхование." М.: АНКИЛ, 2000.

35. Д. Морозов "Основные принципы управления проектными рисками", Управление риском, № 1, 1999, с. 13-21.

36. Светлов Н. "Инструментарий предварительного определения и отбора проектов.", Инвестиционный эксперт, № 21, 1997, с. 30-33.

37. И. Волков, М. Грачёва, Д. Алексанов "Критерии оценки проектов.", Инвестиционный эксперт, № 22, 1997, с. 25-28.

38. Н. Михайлова, М. Кондрунина "Обоснование ставки дисконтирования для финансово-экономической оценки инвестиционных проектов.", Инвестиционный эксперт, № 24, 1997, с. 19-21.

39. JI.B. Донцова "Инвестиционно-строительный сектор российской экономики. Проблемы формирования и инновационного обновления." -М.: Диалог-МГУ, 1999.

40. Е.И. Тарасевич "Анализ инвестиций в недвижимость." СПб.: МКС, 2000.

41. Е.В. Смирнова, В.М. Мезенов "Нормативно-методические аспекты реализации инвестиционных проектов строительства: международные стандарты и российская действительность", Инвестиционный эксперт, № 25, 1997, с. 29-30.

42. Каганова О.З. "Современные методы оценки на российской сцене: игры, в которые мы играем", Российский оценщик, № 6, 1997, с. 8-11.

43. Методическое пособие по разработке систем Управлениями Проектами, Книга 1, 2, МГСУ, Москва, 1994.

44. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (вторая редакция). М.: Экономика, 2000.

45. Р. Брейли, С. Майерс "Принципы корпоративных финансов", М.: Инфра-М, 1997.

46. Ф. Модильяни, М. Миллер "Сколько стоит фирма?" М.: ДЕЛО, 1999.

47. Уильям Ф. Шарп, Гордон Дж. Александр, Джеффри В. Бэйли "Инвестиции", М.: Инфра.М, 1997.

48. Г. Бирман, С. Шмидт "Экономический анализ инвестиционных проектов", М.: ЮНИТИ, 1997.

49. Эрик Хелферт "Техника Финансового Анализа", М.: ЮНИТИ, 1996.

50. Дерил Норткотт "Принятие инвестиционных решений", М.: ЮНИТИ, 1997.

51. Роберт Н. Холт "Основы финансового менеджмента." М.: Дело, 1993.

52. Дж. К. Ван Хорн "Основы управления финансами." М.: Финансы и статистика, 1996.

53. Коновалов Ю.В. "Организация гражданского строительства с учётом стоимости земли." Автореф. дис. на соискание учёной степени канд. техн. наук. Москва, 1999.58. "Проект создания делового центра "ПАРУС." Учебно-методическое пособие. М.: МГСУ, 1994.

54. Н. Соколов "О методологии экономической оценки и распределения имущественных прав на инвестиционные объекты между Правительством Москвы и инвесторами", Городская собственность, № 7, 2000, с. 17-22.

55. Г. Микерин, Н. Павлов "Кредитование операций с недвижимостью при использовании её в качестве залога.", Российский инвестиционный вестник, № 3, 1997, с. 4-7.

56. Filmore W. Galaty, Wellington J. Allaway, Robert C. Kyle "Modern real estate practice" 14th ed. Real Estate Education Company, Chicago, Illinois,1996.

57. Richard B. Peiser with Dean Schwanke "Professional Real Estate Development", Dearborn Financial Publishing, Inc and ULI the Urban Land Institute, USA, 1992.

58. William B. Brueggeman and Jeffry D. Fisher "Real Estate Finance and Investment", Irwin, USA, 1993.

59. David Scribner "Feasibility Analysis and risk evaluation", FIABSI-press, 1 2,1997, p.8.

60. Российский статистический ежегодник: Сб. ст./Госкомстат России. М.: Логос, 1996.

61. Россия в цифрах. М.: Госкомстат России, 1997.

62. Социально-экономическое положение России. Госкомстат России,1997.

63. Финансовые известия от 08.04.1997 г.

64. Российская экономика в 1998 г. Тенденции и перспективы. М.: ИЭПП,1998.

65. Российская экономика в 2000 г. Тенденции и перспективы. М.: ИЭПП, 2001.