Экономическая эффективность развития объектов коммерческой недвижимости тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Мамашева, Флюра Тахировна

• Мамашева, Флюра Тахировна
• кандидат экономических наук
• 2011

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Мамашева, Флюра Тахировна

ВВЕДЕНИЕ.

Глава 1. Теоретические основы управления активами в сфере недвижимости.

1.1. Управление активами в системе управленческих концепций сферы недвижимости.

1.2. Теоретические аспекты и задачи управления активами применительно к сфере недвижимости.

1.3. Характеристика современного состояния рынка управляющих компаний в России.

Глава 2. Методические аспекты процесса управления активами в сфере недвижимости, ориентированного на достижение максимально возможного экономического результата.

2.1. Идентификация потенциалов и разработка стратегии эффективного управления недвижимостью.

2.2. Содержание мероприятий по повышению доходности объектов недвижимости.

2.3. Принципы формирования службы управления активами.

Глава 3. Научно-практические рекомендации по повышению стоимости недвижимых активов.

3.1. Организационно-правовые аспекты управления активами.

3.2. Определение основных ключевых показателей эффективности оценки деятельности управляющего активами недвижимости.

3.3. Разработка предложений по максимизации стоимости объектов недвижимости.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Экономическая эффективность развития объектов коммерческой недвижимости»

Актуальность исследования. Управление недвижимостью - важная составляющая экономики государства. Однако сегодня управление недвижимостью - слишком широкое понятие, которое охватывает, но не раскрывает сути всех ниш управленческого бизнеса в сфере недвижимости. Изначально управление сводилось к эксплуатации и содержанию объектов. Затем появились управляющие, занимающиеся коммерческим управлением -сдачей в аренду площадей и взаимодействием с арендаторами. Первоочередной целью управления объектами коммерческой недвижимости является получение дохода.

В связи с растущей профессионализацией экономики недвижимости также растут и ожидания доходности от объектов недвижимости. Долгое время недвижимость в больших имущественных компаниях из-за ее стабилизирующего характера смешивалась в портфелях с другими классами активов. В фокусе находилось обеспечение инфляционных рисков или сглаживание колебаний всего портфеля, который содержит изменчивые классы активов (например, акции). Впоследствии инвестиции в недвижимость стали более долгосрочными, причем больше внимания уделялось стабильным денежным потокам и продолжительному развитию стоимости путем повышения арендной платы за использование помещений и земельного участка. Стоимость объектов недвижимости возрастала многократно. Однако сегодня подобного «автоматического» развития стоимости не происходит.

В начале нынешнего столетия чистая концентрация на длительном развитии стоимости недвижимости, особенно в случае институциональных инвесторов, частично утратила свое значение в пользу новой стратегии. Недвижимость воспринимается как рыночно-активный объект инвестирования. Для увеличения доходности при краткосрочной обращаемости к недвижимости предъявляются определенные требования. Инвесторы ожидают более высоких процентов на размещенный собственный капитал в течение более коротких

Карпунина, В.А. Волнина и ряда других. Вопросы стратегического планирования, также отчасти применимые для разработки стратегии управления недвижимыми объектами, освещаются в работах P.A. Фатхутдинова, А.Н. Петрова, В.Р. Веснина и т.д.

Иностранная литература представляет немалый интерес при изучении проблемы управления стоимостью недвижимости, в частности интересны и работы С. Тайхманна, К. Шульте, А. Пфнюра, А. Кэмпф-Дэрн, JI. Потратц, И. Гюнтера, И. Зиолы и др.

Анализ отечественной литературы показал, что существует немного разработок на тему управления стоимостью недвижимости, которые при этом являются в основном абстрактными, нежели практическими. Указанные авторы концентрируются на эксплуатации недвижимых объектов, на их коммерческом и инфраструктурном управлении, вопросы же управления недвижимостью с целью максимизации ее стоимости пока остаются неосвещенными.

Актуальность описанной проблемы, недостаточность ее проработанности, как в теоретическом, так и в методическом аспекте послужили основой для выбора темы диссертационного исследования, определили его цель и задачи.

Целью диссертационной работы является разработка и обоснование теоретических положений и методических рекомендаций по максимизации доходности и приросту стоимости объектов коммерческой недвижимости.

Достижение поставленной цели представляется возможным путем решения следующих задач:

• определить содержание управленческих концепций, существующих в сфере недвижимости;

• иерархически и содержательно дифференцировать различные управленческие концепции сферы недвижимости;

• выявить ключевые элементы процесса управления недвижимостью, отвечающие за прирост стоимости и максимальную доходность объектов;

• проанализировать этапы управления коммерческой недвижимостью с целью их реинжиниринга и оптимизации для дальнейшей интеграции в процесс управления недвижимостью, нацеленный на прирост стоимости объекта;

• разработать рекомендации по формированию службы управления недвижимостью, ориентированной на максимизацию доходности объектов;

• разработать практические рекомендации по повышению доходности и стоимости объектов недвижимости.

Объектом исследования выступает комплекс недвижимости, подвергаемый развитию с целью получения максимального коммерческого результата.

Предмет исследования - совокупность организационно-экономических и управленческих отношений по увеличению стоимости комплексов недвижимости.

Методологической основой исследования послужили общенаучные методы исследования и решения проблем: системный подход, логический анализ, приемы и методы социологических исследований, метод экспертных оценок, а также теоретико-методические положения, содержащиеся в работах отечественных и зарубежных ученых.

Теоретическую основу исследования составили научные труды отечественных и зарубежных авторов в области управления недвижимостью, финансового и стратегического менеджмента, в том числе фундаментальные и прикладные исследования и концепции.

Информационную базу диссертационного исследования составили законодательные и нормативные документы Правительства РФ, статистические

Значение для теории и практики диссертации связано с ее актуальностью и определяется тем, что основные результаты исследования, представленные конкретными предложениями по определению процесса стратегического и оперативного управления недвижимостью, могут быть использованы при преподавании курса «Управление недвижимостью». Практическая значимость полученных в рамках научного исследования результатов заключается в возможности их использования теоретиками, специалистами-практиками, представителями вузов, а также специалистами фирм, работающих с недвижимостью, как база для улучшения коммуникации между участниками рынка и как источник повышения конкурентоспособности управляющих недвижимостью компаний.

Апробация работы. Основные положения и результаты диссертационного исследования докладывались на 25-й и 26-й Всероссийской конференции молодых ученых «Реформы в России и проблемы управления», г. Москва.

Публикации. Основные результаты диссертационного исследования изложены в пяти публикациях, общим объемом 1,4 п.л., принадлежащих лично автору, в том числе 3 статьи в ведущих рецензируемых научных изданиях, рекомендованных ВАК Министерства образования и науки РФ.

Структура и объем работы соответствуют поставленным целям и отражают ее основное содержание. Диссертационное исследование состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, включающего 132 источника, в том числе 43 зарубежных. Подготовленные автором и вынесенные в отдельный раздел приложения конкретизируют и наглядно иллюстрируют содержание диссертационного исследования.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Мамашева, Флюра Тахировна

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1. Доказана необходимость перехода от пассивного управления коммерческой недвижимостью к активному управлению^ ключевой целью которого считается максимизация прироста доходности и использование имеющихся потенциалов для повышения стоимости объектов недвижимости. На основании анализа теории и практики управления недвижимостью выявлена тенденция к профессионализации российского рынка недвижимости, которая способствует дифференциации услуг и формированию новых концепций управления.

2. Разработана модель управленческих концепций в сфере недвижимости, позволяющая структурировать связи между данными концепциями в соответствии с уровнями управления, для дальнейшего их использования в науке и практике. Показано, какой круг задач выполняет каждая из концепций в достижении целей своего уровня. Установлено, что управление стоимостью недвижимости представляет собой важный фактор, необходимый для эффективного управления инвестициями в недвижимость, при условии, что используются четко определенные стандарты качества и дополнительные услуги, а отдельные компоненты цепочки создания стоимости оптимально взаимодействуют между заказчиком и управляющим. При этом на практике услуги должны ориентироваться на цели заказчика и структуру портфеля недвижимости.

3. Доработана модель процесса управления недвижимостью с целью адаптации ее к процессу управления стоимостью имущественных комплексов. Использование представленной модели способствует систематизации отношений участников управленческой деятельности и их направленности на создание условий для развития объектов недвижимости и достижения целей инвесторов. Наиболее важным из пяти этапов модели представляется разработка стратегии развития недвижимости. Каждый объект требует индивидуального подхода для достижения цели наилучшего развития стоимости. Управляющий недвижимостью идентифицирует потенциалы прироста стоимости и развивает для этого необходимые стратегии. Далее стратегии оформляются в цели для граничащих сфер, таких как проперти или фасилити менеджмент, осуществляющих оперативное управление. В работе предложены 3 типа стратегии управления объектами коммерческой недвижимости и их характеристики: стратегия стабильного дохода, прироста стоимости и высокой доходности.

4. Проанализирована деятельность управляющей компании по повышению стоимости недвижимости, что позволило выделить следующие ее ключевые функции: разработка стратегии развития стоимости, управление арендными отношениями, финансовый менеджмент и рефинансирование, оценку и прогнозирование, позиционирование объектов на рынке, оптимизацию использования объектов и их перепрофилирование. Постоянный мониторинг потребности арендаторов в площадях, активирование резервов площадей, проектное развитие и систематическая оценка рисков способствуют достижению целей, поставленных инвестором, а также обеспечению конкурентоспособности и ликвидности объекта на рынке недвижимости.

5. Предложены две группы рекомендаций по повышению экономической эффективности развития объектов коммерческой недвижимости. Показано, что создание стоимости недвижимого комплекса может быть достигнуто путем сокращающих расходы мероприятий с одной стороны и повышения доходности объекта - с другой. Сокращение расходов в области фасилити менеджмента достигается путем целенаправленного бенчмаркинга расходов на содержание и эксплуатацию. Потенциалы роста стоимости недвижимости реализуются путем увеличения доходности, в рамках маркетинга или исследования путем открытия или развития новых концепций использования. Обеспечение доходности комплекса недвижимости путем своевременного распознавания и ответных мер на риски объекта и рынка также формирует базу для создания стоимости.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Мамашева, Флюра Тахировна, 2011 год

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая, третьяи четвертая. Текст с изменениями и дополнениями на 15 марта 2011 г. -М.: Издательство Эксмо, 2011. 656 с.

2. Градостроительный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 07.05.1998 г. №73-ФЗ.

3. Земельный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 25.10.2001 г. №136-Ф3.

4. О доверительном управлении имуществом Санкт-Петербурга: закон Санкт-Петербурга от 30 июня 2004 г. №334-51.

5. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федер. закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ.

6. О финансовой аренде (лизинге): федер. закон от 29.10.1998 г. № 164-ФЗ.

7. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2004. - 512 с.

8. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. — СПб.: Питер, 2000. — 208 с.

9. Белых Л.П. Управление портфелем недвижимости. М.: Инфра-М, 2008. - 240 с.

10. Бригхем Ю., Гапенски Л.: Финансовый менеджмент. Полный курс. В 2 т. Т. 2 / пер. с англ. под ред. В.В. Ковалева. СПб.: Экон. шк., 1997. - 669 с.

11. Веснин В.Р. Стратегический менеджмент: учеб пособие. 2-е изд., стер. -М.: МГИУ, 2008-320 с.

12. Вечер Н.Ф., Ольховский A.A. Инвестиции в коммерческую недвижимость. Жизненный цикл объекта. СПб.: Бизнес-пресса, 2005. -164 с.

13. Галеев А.Р. Управление недвижимостью профессиональный подход // статья руководителя Центра изучения проблем эффективного управления недвижимостью Поволжского антикризисного института.

14. Горемыкин В.А.: Экономика и управление недвижимостью: учеб. М.: Изд-во МГИУ, 2007. - 345 с.15