Формирование механизма социально-жилищного инвестирования в регионе тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Лебер, Анастасия Иосифовна

• Лебер, Анастасия Иосифовна
• кандидат экономических наук
• 2009

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Лебер, Анастасия Иосифовна

ВВЕДЕНИЕ

1. ПРОБЛЕМЫ СОЦИАЛЬНО-ЖИЛИЩНОГО ИНВЕСТИРО- 11 ВАНИЯ В РЕГИОНЕ

1.1. Инвестиционная сфера как подсистема регионального социально- 11 экономического комплекса

1.2. Экономическая сущность и характеристика социальных инвеста- 22 ций

1.3. Необходимость разработки механизма социального инвестирования 40 в жилищную сферу региона

1.4. Особенности формирования механизма социально-жилищного ин- 59 вестирования в регионе

2. ТЕРРИТОРИАЛЬНЫЙ ПОДХОД К РЕАЛИЗАЦИИ СОЦИАЛЬ- 71 НО-ЖИЛИЩНОГО ИНВЕСТИРОВАНИЯ

2.1. Анализ функционирования территориальных систем социально- 71 жилищного инвестирования

2.2. Факторы и условия развития социально-жилищного инвестирова- 84 ния в регионе

2.3. Подход к определению индексов доступности жилья в регионе

3. МЕТОДИЧЕСКИЙ ПОДХОД К ФОРМИРОВАНИЮ И РЕАЛИЗАЦИИ МЕХАНИЗМА СОЦИАЛЬНО-ЖИЛИЩНОГО ИНВЕ- ц5 СТИРОВАНИЯ В РЕГИОНЕ

3.1. Методика отбора реципиентов для социально-жилищного инвестирования в регионе

3.2. Основные положения механизма социально-жилищного инвестирования в регионе

3.3. Определение потенциала рыночных возможностей с целью повышения доступности жилья в регионе

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Формирование механизма социально-жилищного инвестирования в регионе»

Жилищная сфера, являясь одним из важнейших социальных факторов развития региона и государства, служит индикатором их социального состояния. Но, несмотря на существенное правовое и финансовое обеспечение, направленное на улучшение жилищной ситуации в стране, можно констатировать незначительные результаты как в области обеспечения доступности жилья, так и в области удовлетворения потребностей нуждающегося в улучшении жилищных условий населения страны.

Среди регионов Сибирского Федерального округа по большинству значимых показателей развития жилищной сферы Иркутская область долгое время является аутсайдером. Посредством реализации приоритетных национальных проектов, а также местных жилищных программ, ежегодно улучшают жилищные условия лишь 5 % нуждающихся. Временно стимулирующее спрос на жилье ипотечное кредитование оказалось неспособным обеспечить доступность жилья.

Необходимость государственного участия в улучшении жилищных условий населения является общепризнанной, однако это не упрощает задачу поиска новых методов и механизмов, адекватных национальным целям и приоритетам развития при ограничениях, определяющих эффективное функционирование регионального социально-экономического комплекса. Стоит отметить, что роль государственного участия возрастает в связи с наличием значительной доли социально незащищенных слоев населения. К ним в полной мере можно отнести оставшиеся неохваченными целевыми жилищными программами семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Примерное число таких семей в Иркутской области составляет более 80 тысяч. На удовлетворение их жилищных потребностей направлен предлагаемый в диссертации механизм социально-жилищного инвестирования. Формирование и реализация данного механизма в регионе способно инициировать социально-инвестиционные процессы в жилищной сфере, дающие возможность при наличии ряда факторов улучшить жилищные условия низко- и среднедоходных слоев населения, которые на первый взгляд не могут себе этого позволить. Среди необходимых факторов выделено наличие у нуждающихся семей вторичного жилья, которое не удовлетворяет жильцов размерами площади, но его возможно реализовать на открытом рынке. Кроме того, важным фактором является наличие у региональных жилищных рынков потенциала для удовлетворения жилищных потребностей, в том числе наличие закономерностей в размерах стоимостей и площадей предлагаемого на рынке жилья. При этом участие региональных и муниципальных властей посредством субсидирования лишь процентных ставок по выплатам социально-ипотечных кредитов, полученных низко- и среднедоходными семьями для расширения площадей жилья, становится неотъемлемой частью реализации эффективного механизма социально-жилищного инвестирования.

Таким образом, можно утверждать, что на сегодняшний день одним из значимых реанимирующих факторов жилищной сферы региона остаются бюджетные социальные вложения, названные в диссертации социально-жилищными инвестициями. Рациональное использование последних может не только стимулировать спрос на жилье, повышая его доступность, по и поддержать находящуюся в процессе временной стагнации строительную отрасль. Вышесказанное подтверждает актуальность заявленной темы диссертационной работы.

Степень разработанности проблемы. Подавляющая часть научных работ, выполняемых в рамках региональной экономики, посвящена исследованиям проблем инвестирования. Поэтому можно говорить о появлении нового научного направления, в рамках которого ведутся исследования инвестиционных процессов и инвестиционной деятельности на мезоэкономиче-ском уровне. Встречается понятие «инвестиционная региопалистика», определяющее это научное направление. В работах таких авторов, как М.К. Беляев, Т.М. Овсянникова, предложено более соответствующее данному понятию определение — «региональная инвесгология», так как в качестве предмета исследования выступают инвестиции и инвестиционные процессы, а область исследования ограничена региональным уровнем.

Исследования в рамках региональной инвестологии нашли отражение в работах А.Г. Аганбегяпа, В.А. Андросова, JI.A. Головиной, С.В. Казанцева, Н.И. Климовой, В.И. Клисторипа, А.С. Маршаловой, А.С. Новоселова, О.С. Пчелинцева, Т.В. Светпик, А.Г. Шахназарова и др.

Вопросам формирования процессов социального инвестирования посвящены работы многих отечественных и зарубежных ученых, среди которых особую значимость в контексте исследования имеют работы С.М. Бухо-новой, М.В. Балацкого, А. Брайвермапа, B.C. Винникова, Ю.А. Дорошенко, А.В. Евченко, Д. Швеца и др.

Проблемами привлечения инвестиций в жилищный сектор занимались такие ученые, как О.А. Багинова, М.И. Каменецкий, Т.Ю. Овсянникова, С.М. Печатникова, Д.К. Празукин, В.И. Самаруха, С.Р. Хачатрян, И.В. Цвигун и др.

Несмотря на значительное количество исследований в указанных областях, в научной литературе по-прежпему пе только различно трактуется содержание используемых понятий, но и различным образом интерпретируются взаимосвязи между этими категориями. При этом в большей части исследований в качестве объекта инвестирования рассматривается регион, реже - предприятие и практически отсутствуют исследования этих категорий применительно к отраслевым и межотраслевым региональным комплексам и рынкам, что определило выбор темы диссертационной работы.

Цель и задачи исследования. Цель исследования состоит в разработке механизма регионального инвестирования в жилищную сферу, позволяющего повысить доступность жилья в регионе.

Реализация поставленной цели предполагает постановку и решение следующих задач:

1. Сформировать теоретическое представление о сущности социального инвестирования и оценить факторы и условия их привлечения в жилищный комплекс региона.

2. Выявить сущность проблем реализации жилищных программ в регионе и обосновать необходимость разработки регионального механизма социально-жилищного инвестирования (СЖИ).

3. Оценить функционирующие территориальные модели социально-жилищного инвестирования.

4. Рассмотреть существующие подходы к определению показателя доступности жилья в регионе и предложить подход, позволяющий приблизить данный показатель к реальным рыночным условиям.

5. Предложить методику отбора реципиентов для социально-жилищного инвестирования в регионе.

6. Сформировать механизм реализации социально-жилищного инвестирования, позволяющий повысить доступность жилья в регионе.

7. Разработать методический подход к выявлению потенциала региональных жилищных рынков для повышения доступности жилья в регионе.

Объект исследования: система социально-жилищного инвестирования в регионе.

Предмет исследования: теоретические и методические вопросы формирования и реализации механизма социально-жилищного инвестирования в регионе.

Теоретической базой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых, посвященные теории и практике жилищного инвестирования, материалы научно-практических конференций, тематические материалы периодических изданий.

Методологической основой исследования стали методы систематизации, группировки и классификации данных, метод экспертных оценок, математические методы регрессионного анализа.

Наиболее существенные результаты, полученные автором:

1. Определена роль социального инвестирования в развитии региона и выявлена специфика и экономическая сущность социально-жилищных инвестиций. Аргументирована необходимость формирования в регионе механизма социально-жилищного инвестирования.

2. Выявлены характерные особенности функционирования территориальных моделей социально-жилищного инвестирования как в регионах РФ, так и в зарубежных странах, которые частично можно заимствовать при формировании механизма социально-жилищного инвестирования в Иркутской области. Определены факторы и условия, способствующие и препятствующие развитию социальной ипотеки как одной из форм социально-жилищного инвестирования в регионе.

3. Произведен расчет показателя доступности жилья, учитывающий как величину усредненного для региона размера прожиточного минимума, так и трапсакционные издержки, характерные для начального этапа осуществления операций с жилой недвижимостью. Это позволило выявить долю населения, способного приобрести жилье на существующих условиях коммерческого ипотечного кредитования, что указывает на необходимость развития в регионе социальной ипотеки.

4. Предложена методика отбора реципиентов для социально-жилищного инвестирования, определяющая приоритетные направления государственной поддержки с целью эффективного функционирования регионального механизма социально-жилищного инвестирования.

5. Предложен механизм реализации социально-жилищного инвестирования в регионе, позволяющий не только улучшить жилищные условия средне- и низкодоходиых слоев населения, но и поддержать региональную строительную отрасль. Предложенный в составе механизма СЖИ методический подход к определению потенциала региональных жилищных рынков, апробирован на жилищных рынках Иркутской области.

Элементы научной новизны диссертационной работы заключаются в следующем:

1. Введен термин «социально-жилищное инвестирование», позволяющий обозначить специфику долгосрочных вложений всех инвесторов в жилищную сферу с целью улучшения качества жилищных условий. Это позволяет создать новые механизмы и инструменты эффективного распределения средств среди низко- и среднедоходных групп населения с учетом их потребностей в улучшении жилищных условий.

2. Предложен подход к определению индекса доступности жилья, суть которого сводится к учету как минимально возможного уровня расходов, так и трансакционных издержек на приобретение первичного жилья.

3. Разработана методика отбора реципиенюв для социально-жилищного инвестирования, суть которой сводится к выявлению групп населения, нуждающегося в приоритетной государственной поддержке в решении вопроса повышения доступности жилья в регионе.

4. Предложен методический подход к формированию механизма социально-жилищного инвестирования в регионе, включающий методику отбора реципиентов, выявление потенциала региональных жилищных рынков, организацию деятельности областной и муниципальной администрации.

Теоретическая значимость работы заключается в том, что алгоритм предложенного механизма социально-жилищного инвестирования, возможность определения потенциала региональных жилищных рынков для повышения доступности жилья, а также методика отбора реципиентов для социально-жилищного инвестирования, могу г быть использованы как точки приложения воздействия и рычаги влияния для любого региона РФ.

Практическая значимость заключается в возможности применения результатов исследования в работе государственных органов власти Иркутской области и местных органов самоуправления при формировании и реализации жилищных программ. Также результаты исследования могут быть использованы в программах обучения студентов и магистрантов при чтении курсов «Экономическая оценка инвестиций», «Экономика недвижимости», «Теория антикризисного управления».

Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения и результаты исследования использовались при разработке и совершенствовании курсов «Экономика недвижимости», «Экономическая оценка инвестиций», читаемых в Иркутском государственном техническом университете (справка о внедрении).

Основные результаты диссертационной работы докладывались и обсуждались на ежегодных научных конференциях регионального уровня, проходивших на базе Иркутского государственного технического университета в 2004, 2005, 2007, 2008 гг., а также в рамках Байкальского Экономического Форума в 2006 г.

Методические рекомендации, результаты и выводы, полученные в диссертационной работе, внедрены Министерством экономического развития, труда, науки и высшей школы Иркутской области при разработке стратегических программ развития жилищной сферы региона (справка о внедрении), Агентством государственной экспертизы в строительстве Иркутской области при реализации программ государственно-частного партнерства (справка о внедрении), компанией ООО «ВостСибСтрой» при составлении прогноза развития регионального рынка жилищного строительства (справка о внедрении).

Публикации но теме исследования. По теме диссертационной работы автором опубликовано 11 научных работ общим объемом 7,35 п.л., из них 4 в ведущих рецензируемых научных журналах, определенных Высшей аттестационной комиссией РФ, 1 монография в соавторстве, общий авторский вклад 6,05 п.л.

Структура, содержание и объем диссертации. Диссертация включает введение, три главы, заключение, библиографический список, включающий 148 наименований работ отечественных и зарубежных авторов, 14 приложений. Общий объем диссертации 186 стр., работа содержит 16 рисунков, 24 таблицы.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Лебер, Анастасия Иосифовна

Выводы по второй главе:

Специфика развития отдельных территорий, как в России, так и в зарубежных странах, обусловила выявление особенностей существующих территориальных моделей социально-жилищного инвестирования.

Проанализировав указанные модели, можно констатировать, что одной из перспективных и наиболее динамично развивающихся в настоящее время моделей является ипотека. Уже на начальной стадии развития формирование жилищного инвестирования было возможно в двух основных формах: коммерческая и социальная жилищная ипотека. В рамках исследования был выделен ряд факторов, как сопутствующих, так и препятствующих развитию социально-жилищного инвестирования в форме ипотеки.

Для теоретической разработки механизма СЖИ были подробно рассмотрены факторы и условия развития данного инвестирования, сложившиеся как в регионах страны, так и в ряде развитых и развивающихся стран. В результате анализа возможных вариантов развития социально-жилищного инвестирования, была признана неоднозначность ожидаемых результатов, что позволило сделать вывод о необходимости поэтапного анализа сложившихся региональных условий и факторов развития социально-жилищного инвестирования.

Также для полноты проводимого анализа были изучены существующие методики расчета показателей доступности жилья, проанализировав которые, был выделен ряд методологических проблем, связанных с расчетом этих показателей. Например, по мнению авторов, в предыдущих расчетах показателей доступности жилья учитываются все перечисленные доходы семьи без вычета потребительских расходов. Очевидно, что при оценке реальных инвестиционных возможностей населения необходимо учитывать только часть доходов за вычетом расходов на потребление. Еще одним важным упущением существующих методик авторы признают отсутствие учета трансакцион-ных издержек и их влияния на стоимость приобретения жилья. Также эти методики не учитывают возможность наличия у потенциальных покупателей уже используемого жилья, что повышает уровень платежеспособности на рынке. Предложенный автором подход к определению доступности жилья позволяет частично устранить недостатки существующих подходов, приближая полученные результаты к реальным рыночным условиям.

Полученные результаты расчетов доступности жилья наглядно продемонстрировали относительную бесперспективность возможности улучшения жилищных условий семьям без использования имеющегося жилья в счет оплаты приобретаемого по причине довольно низкого уровня доходов населения области. Следовательно, можно сделать вывод о целесообразности формирования в регионе механизма социально-жилищного инвестирования, позволяющего повысить региональные показатели доступности жилья.

3. МЕТОДИЧЕСКИЙ ПОДХОД К ФОРМИРОВАНИЮ И РЕАЛИЗАЦИИ МЕХАНИЗМА СОЦИАЛЬНО-ЖИЛИЩНОГО

ИНВЕСТИРОВАНИЯ В РЕГИОНЕ 3.1. Методика отбора реципиентов для социально-жилищного инвестирования в регионе

В результате анализа итогов реализации в Иркутской области федеральных, региональных и местных программ, направленных на улучшение жилищной ситуации в регионе, можно констатировать, что возможность участия в существующих целевых программах распространяется на строго ограниченную часть населения (приложение 8). Иными словами, значительная часть нуждающихся в улучшении жилищных условий домохозяйств не подпадает под условия существующих в регионе программ. Наличие у таких семей определенного размера не достаточной по социальным нормам площади жилья, способного быть реализованным на рынке, предоставляет возможность самостоятельного расширения жилья (вариант «+ одна комната и более») при наличии доплаты или при участии в ипотечном жилищном кредитовании. В то же время, наличие определенного размера дохода, недостаточного для участия в коммерческом жилищном кредитовании, преграждает таким семьям возможность необходимого расширения площадей жилья.

Если количественно учесть долю населения, испытывающего значительную стесненность проживания, в размере более 15% от всего населения региона [106], а долю населения, стоявшего на учете по улучшению жилищных условий согласно существующим жилищным программам (на конец 2007 г. 42 545 семей) в размере менее 5% от всего населения региона, то разница более чем в 10 % - это и есть примерная доля населения, оставшаяся за пределами национального проекта. Иными словами, остаются неохваченными более 80 тысяч семей региона, которые не подпадают ни под одну из существующих жилищных программ, но испытывают необходимость в улучшении жилищных условий.

Необходимость государственного участия в улучшении жилищных условий населения является общепризнанной, однако это не упрощает задачу поиска новых методов и механизмов, адекватных национальным целям, ограничениям и приоритетам развития, состоянию экономики и целому ряду факторов, определяющих эффективное функционирование регионального социально-экономического комплекса. Стоит отметить, что роль государственного участия возрастает в связи с наличием значительной доли социально незащищенных, либо слабо защищенных слоев населения. К указанным слоям можно в полной мере отнести оставшихся неохваченными целевыми жилищными программами семьи, остро нуждающиеся в улучшении жилищных условий, в частности, нуждающиеся в расширении площадей проживания. Последним обосновывается необходимость формирования в регионе механизма государственной поддержки указанных слоев населения для улучшении жилищных условий. Иными словами, обосновывается необходимость формирования регионального механизма социально-жилищного инвестирования.

Разработка методики отбора получателей социальной поддержки, не способных участвовать в существующих на сегодняшний день жилищных программах и, в то же время, остро нуждающихся в улучшении своих жилищных условий, является одной основных для целей диссертационной работы. В результате чего автором предложена методика к отбору реципиентов для СЖИ на основе сформированной системы показателей. Необходимость разработки системы показателей в рамках формирования методики к отбору данных реципиентов аргументирована отсутствием комплексной системы отбора получателей социально-жилищных инвестиций.

Система показателей отбора реципиентов для социально-жилищного инвестирования должна отвечать следующим принципам:

1. Принцип соответствия показателей целям социально-жилищного инвестирования. Необходимо, чтобы показатели отбора реципиентов отражали цели социально-жилищного инвестирования со стороны региональных и муниципальных органов власти. Основные целевые ориентиры и направления развития социально-жилищного инвестирования в регионе представлены в таблице 3.4. Таким образом, методика позволяет учесть достижение разнонаправленных целей программы.

2. Принцип сочетания качественных и количественных методов оценки. В предложенной методике использование качественного метода реализуется через присутствие в методическом подходе ранжирования количественных показателей посредством метода анализа иерархий. Использование количественного метода реализуется через присутствие в методическом подходе системы показателей пяти подсистем.

3. Принцип доступности данных для отбора реципиентов. Значительным достоинством предлагаемого методического подхода является доступность объективных данных из статистических источников.

4. Принцип независимости оценки. Для соблюдения объективности, отбор реципиентов должен производиться независимыми специалистами, не имеющими личной заинтересованности в отборе.

5. Принцип наличия обратных связей. В предложенном методическом подходе принцип наличия обратных связей достигается за счет возможности корректировки механизма реализации СЖИ в сторону сужения или расширения групп реципиентов, инвестирование которых может быть признано неоправданным или наоборот, необходимым.

Проведенные автором исследования позволили сформировать систему показателей отбора реципиентов для СЖИ, включающую пять основных подсистем, а именно:

1. Подсистема показателей степени стесненности проживания домохо-зяйств. В данной подсистеме основными показателями следует считать не соответствие занимаемой семье площади социально принятым нормам и отсутствие дополнительного жилья. Социально принятыми на сегодняшний момент нормами площадей признаются 42 м2 для семьи из двух человек, для трех и более человек по 18 м~ на человека.

2. Подсистема рыночных показателей имеющегося у домохозяйства жилья. Наличие вторичного жилья у претендующих на государственную поддержку семей является обязательным условием участия в СЖИ. В результате чего следует принимать во внимание возможность свободной реализации этого жилья на соответствующем рынке. Поэтому основными показателями данной подгруппы следует считать рыночную стоимость 1 м2 занимаемого жилья, а также отсутствие обременений для свободного отчуждения объекта жилой недвижимости на рынке.

3. Подсистема показателей уровня дохода в зависимости от вида экономической деятельности. Возможность стать реципиентом для СЖИ зависит от совокупного уровня дохода семьи в зависимости от вида экономической деятельности членов семьи. Необходимым условием является наличие такого размера дохода, который с одной стороны позволит осуществлять определенные выплаты по социальной ипотеке, с другой стороны будет соответствовать установленным в программе условиям.

4. Подсистема показателей дефицитности трудовых ресурсов по отраслям в муниципальных образованиях региона. Проведенный в первой главе анализ дефицитности трудовых ресурсов в регионе показал, что почти в каждом муниципальном образовании существует острый дефицит таких специалистов, как врачи, учителя, работники дошкольного образования и медицинские работники. Перечисленные реципиенты должны представлять приоритетные отрасли поддержки.

5. Подсистема показателей возможности участия в коммерческом ипотечном кредитовании. Данная подсистема показателей позволяет произвести отсев реципиентов, способных принимать участие на условиях коммерческого ипотечного кредитования. Реципиенты для СЖИ в свою очередь, должны иметь определенный, как уже уточнялось, уровень дохода, позволяющий осуществлять выплаты по социальному ипотечному кредиту и не превышающий среднедушевого дохода в регионе. В тоже время потенциальные реципиенты должны обладать необходимым размером денежных средств для оплаты трансакционных расходов, связанных с начальным этапом получения ипотечного кредита, а также должны иметь необходимое количество поручителей в зависимости от условий кредитования.

Сведенные в подсистемы показатели основываются на статистических данных обследования домохозяйств с учетом уровнен доходов по отраслям, муниципальных образований и рыночных параметров, сложившихся в регионе. Для осуществления всеобъемлющего анализа (отбора) важно рассмотрение показателей данных подсистем в совокупности, неотрывно друг от друга (рис. 3.1).

Система показа1елей отбора реципиентов для СЖИ

Подсистема показателей степени стесненности проживания домохозяйств

11е соответ-ciBiie занимаемой площади социально принятым нормам нсутстпис дополнительного жилья

Подсистема рыночных параметров имеющегося у семьи жилья рыночная

I 2 сюимость I м занимаемого лсилья отсутствие обременении тля свободного отчуждения н<1 рынке

Подсистема показателей уровня дохода в зависимости от вида деятельности средний совокупный доход семьи по oipac-лям

Подсистема показателей дефицитности I рудовых ресурсов ПО 01-раслям в МО" региона дефицит фудопых ресурсов п бюджетной сфере дефицит фудовых ресурсов коммерческом секторе

JKOHOMIIIvll

Подсистема показателей возможности участия семьи в [ОКИ** па шчне определенного > ровня дохода наличие первоначальной суммы л in уплаты трлпеакционимх расходов наличие поручи гелей но нжпечному кредиту

Рис. 3.1. Система показателей oi6opa реципиенюв для социально-жилищного инвестирования в регионе

М0 - муниципальные образования

ЮКИ - коммерческая жилищная ипотека

Для дальнейшей обработки представленной системы показателей был применен метод анализа иерархий, позволяющий произвести ранжирование как каждого показателя в отдельности, так и совокупности подсистем. В последнее время этот метод, разработанный американским ученым Томасом

Саати, является достаточно распространенным в системе поддержки принятия решений. Идея метода Саати состоит в обязательном условии «фокусирования» или «схождения» к чему-то единому по отношению к выводам экспертов и действиям многочисленных исполнителей сложного предполагаемого процесса [150].

Следует иметь в виду, что математика, положенная в основу метода, не должна заменять человеческий ум и опыт в интерпретации реального мира, служить универсальной систематической основой принятия решения, позволяющей ставить процесс принятия решений на поток. Вместо мозговых штурмов, организуемых спонтанно и без четкого плана, здесь понятный алгоритм организации размышления над принятием решения. Этот метод позволять решать проблему принятия решений с учетом ее реальной сложности и другие сопутствующие проблемы. Необходимо отметить, что применение традиционных аналитических технологий невозможно без всевозможных допущений, упрощающих ситуацию, учитывать тот факт, что, как правило, имеется множество мнений, множество стилей принятия решения. В процессе выработки единого решения возможны конфликты. Поэтому нужны механизмы достижения согласия. Кроме того, для выбора лучшего решения далеко не всегда удается построить логическую цепочку рассуждений, когда из двух вариантов можно выбрать только один, и компромиссы не допустимы. Поэтому для обеспечения ясности необходим механизм количественного ранжирования (установки приоритетов) для возможных решений. Поэтому метод анализа иерархий - методологическая основа для решения задач выбора альтернатив посредством их многокритериального рейтингования. [150]

Выставляется степень приоритетности показателя относительно конкретного критерия в рамках предлагаемой подсистемы, которая определяется путем проведения парных сравнений показателей по критериям доминирования одного показателя над другим по девятибальной шкале отношений (Таблица 3.1). Шкалы, использующиеся в методе анализа иерархий, являются шкалами отношений. «Веса» объектов численно выражают их предпочтительность, оптимальность, значимость и т.п. Шкала является количественной, так как результаты парных сравнений выражаются непосредственно с помощью чисел. Шкала является качественной, так как результаты парных сравнений выражаются с помощью градаций-предпочтений. Градациям качественных шкал, использующихся в методе анализа иерархий, соответствуют числа. Т.е. качественные шкалы предоставляют возможность опосредованного оценивания приоритетов через предпочтения.

Иными словами, обоснование того или иного весового коэффициента производится на основе анализа значимости каждого показателя при отборе реципиентов для СЖИ, достоверности обрабатываемой информации, а также анализа случаев преимущественного использования каждого показателя при отборе.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Социальное инвестирование, особенно в последние годы, все более часто предстает как нацеленное па реализацию жизненно важных интересов всей экономики региона. Выступая специфическим инвестиционным ресурсом региональной экономики, оно в растущих масштабах способно сформировать совокупный инвестиционный потенциал региона.

В контексте проводимого исследования уточнено, что в качестве результата социального инвестирования помимо дохода может рассматриваться также любой полезный для инвестора эффект. Если интерпретировать «полезный эффект» как социальный, то социальному инвестированию присущи все агрегирующие характеристики инвестирования, за исключением критерия, разграничивающего эти понятия - объекта инвестирования.

В результате анализа терминологического аппарата с целью пояснения основных направлений исследования был выведен термин «социально-жилищные инвестиции», под которыми следует понимать долгосрочные вложения всех инвесторов в жилищную сферу с целью улучшения качества жилищных условий посредством создания новых технологий, механизмов и инструментов распределения средств среди низко- и среднедоходных групп населения с учетом их потребностей в улучшении жилищных условий.

Анализ реализации в регионе целевых жилищных программ позволил выявить суть решаемой проблемы: в регионе существует значительное число семей (порядка 80 тысяч), остро нуждающихся в улучшении жилищных условий, но не подпадающих под условия существующих жилищных программ и не способных самостоятельно изменить ситуацию в силу низкого уровня доходов. Для удовлетворения потребностей по улучшению жилищных условий таких категорий семей и предлагается найти способы формирования в регионе механизма социально-жилищного инвестирования, способного повысить доступность жилья для низко- и среднедоходных слоев населения.

Под механизмом социально-жилищного инвестирования понимается система взаимоотношений между субъектами процесса СЖИ в ходе реализации всего комплекса работ, необходимых для повышения доступности жилья в регионе.

В рыночной экономике решение проблемы обеспечения населения жильем зависит от платежеспособности потребителей на рынке жилья. Платежеспособность потребителей, в свою очередь, определяется соотношением и динамикой уровня доходов населения и цен па жилье, т.е. показателем доступности жилья.

В отечественной и зарубежной практике предлагается ряд методик для определения показателя доступности жилья. Существующие методики, хоть и позволяют оценивать динамику платежеспособности потребителей на рынке, все же не лишены недостатков. Например, в большинстве предыдущих расчетов показателей доступности жилья учитываются все перечисленные доходы семьи без вычета расходов прожиточного минимума. Также существенным упущением при расчете индекса доступности жилья является игнорирование значительных трансакционных расходов, которые возникают в процессе подготовки и реализации сделок с объектами недвижимости. Вдобавок методики не учитывают возможность наличия у потенциальных покупателей уже используемого жилья, что повышает уровень платежеспособности на рынке.

В результате для устранения описанных недостатков был предложен подход к определению индекса доступности жилья с учетом указанных показателей. Также на основе предложенного подхода произведен расчет показателей доступности жилья в Иркутской области. Полученные результаты расчетов доступности жилья наглядно продемонстрировали относительную бесперспективность возможности улучшения жилищных условий семьям без использования имеющегося жилья в счет оплаты приобретаемого по причине довольно низкого уровня доходов населения области. Следовательно, был сделан вывод о целесообразности формирования в регионе механизма социально-жилищного инвестирования, позволяющего повысить региональные показатели доступности жилья.

Существенным ограничением в реализации социально-жилищного инвестирования в регионе является строго ограниченные критерии реципиентов, подпадающих под условия существующих в регионе жилищных целевых программ. Иными словами, значительная часть нуждающихся в улучшении жилищных условий домохозяйств не подпадает под условия существующих в регионе программ. Наличие у таких семей не достаточной по социальным нормам площади жилья, способного быть реализованным на рынке предоставляет возможность самостоятельного расширения жилья (вариант «+ одна комната») при наличии доплаты или при участии в ипотечном жилищном кредитовании. В то же время, наличие определенного размера дохода, недостаточного для участия в коммерческом жилищном кредитовании, преграждает им возможность необходимого расширения площадей жилья. Конечной целью эффективности социально-жилищных инвестиций является выбор наиболее эффективных направлений инвестирования. Если учесть возможные социальные эффекты как для данной категории семей, так и для инвестора - региональных и местных властей при реализации механизма социально-жилищного инвестирования, то одним из основных направлений СЖИ в регионе должен стать механизм поддержки указанных средне- и низкодоходных семей в улучшении жилищных условий.

Формируя методический подход к определению рыночных возможностей для реализации социально-жилищного инвестирования, были обозначены основные этапы механизма реализации СЖИ в регионе. Для целей диссертационной работы особенно актуальными являются два этапа: определение модели перевода площадей первичного жилья в площадь вторичного и определение критериев отбора реципиентов для СЖИ в регионе.

На основе сформированной системы критериев, была предложена методика отбора потенциальных реципиентов для СЖИ в регионе. Включенные в подсистемы показатели были ранжированы посредством метода анализа иерархий. В результате математического взвешивания наибольшая значимость при отборе реципиентов для СЖИ присвоена подсистеме показателей уровня дохода в зависимости от вида деятельности (35%), и соответственно, единственному в этой подсистеме показателю среднего совокупного дохода семьи по отраслям.

Стоит учесть, что в регионе существует постоянный дефицит определенных профессий, таких, как: учителя и работники дошкольного образования, врачи и медицинские работники, а также существует острый дефицит в ряде рабочих специальностей по отраслям. Предоставляя приоритет при отборе реципиентов представителям существующих дефицитных профессий и специальностей, можно эффективно профориептировать часть населения, тем самым ликвидируя дефицит специалистов и укрепляя социальную стабильность в регионе.

Для определения возможных эффектов социально-жилищного инвестирования, представленный механизм реализации СЖИ в регионе был апробирован в реальных рыночных условиях. В результате исследования рыночных тенденций Иркутской области был определен потенциал региональных жилищных рынков для реализации механизма социально-жилищного инвестирования в регионе.

Эффективное функционирование механизма социально-жилищного инвестирования в регионе обусловлено способностью жилищного рынка удовлетворять потребности в улучшении жилищных условий нуждающихся. Определенный потенциал рыночных возможностей позволил рассчитать ряд значимых количественных параметров, отражающих возможное повышение доступности жилья для низко- и среднедоходных семей.

Детальное рассмотрение спектра рыночных цен и определение некоторых констант в объективных закономерностях, и их распределения позволили в количественном виде определить их структуру и построить соответствующую модель. Эта модель позволяет путем расчета определять долю жилья, которая предлагается на рынке по ценам, отличающимся от средней величины, т.е. выше или ниже номинального текущего ориентира рынка - цепового тренда. Эта важная закономерность распределения рыночных цен позволила сделать новые выводы о направлениях изменений жилищных условий для социальных слоев со средними и низкими доходами, которые, на первый взгляд, не могут себе этого позволить.

Основываясь на полученных в ходе исследования результатах, была предложена модель перевода площадей, с помощью которой можно рассчитать площадь приобретаемого первичного жилья без дополнительных вложений денежных средств, при условии наличия определенной площади вторичного жилья. В результате анализа размера площадей предлагаемого на региональных рынках жилья, были выявлены усредненные показатели, проецирование которых на рассчитанную модель перевода площадей позволяет утверждать, что наличие вторичного жилья позволяет увеличить площадь однокомнатной квартиры па вторичном рынке на однокомнатную квартиру па первичном рынке. При варианте расширения «+ 1 комната» требуются дополнительные вложения, исходя из среднего размера прироста в площади. Полученная в индивидуальном порядке сумма доплат может быть предоставлена семье в виде социально-ипотечного кредита, выплаты в погашение которого могут быть субсидированы в индивидуальном порядке исходя из размеров прожиточного минимума на члена семьи, учитывая приоритетные па-правления поддержки семей.

Выявленный потенциал регионального жилищного рынка позволяет обеспечить эффективное функционирование в регионе механизма социально-жилищного инвестирования. Потенциал рыночных возможностей позволяет при незначительных для региона вливаниях не только повысить доступность жилья за счет активизации социально-инвестиционных процессов на региональных жилищных рынках, но и поддержать строительную отрасль в регионе.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Лебер, Анастасия Иосифовна, 2009 год

1. Федеральный закон РФ от 16 июля 1998 года № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», электронный ресурс.// Консультант Плюс. Версия Проф.

2. Федеральный закон РФ от 20 августа 2004 года № 117 «О накопительно- ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», электронный ресурс.// Консультант Плюс. Версия Проф.

3. Федеральный закон РФ от 29 декабря 2004 года № 189 «Жилищныйкодекс Российской Федерации».электронный ресурс.// Консультант Плюс. Версия Проф.

4. Федеральный закон РФ от 30 декабря 2004 г. № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», электронный ресурс.// Консультант Плюс. Версия Проф.

5. Федеральный закон РФ от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», электронный ресурс.// Консультант Плюс. Версия Проф.

6. Астапов КЛ. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика)/ К.Л. Астапов// Деньги и кредит. 2004. - №4. -С. 42-48.

7. Багинова О., Филин С. Стратегическое планирование как инструментуправления и активизации роста государственных инвестиций в реальный и социальный сектор экономики/ О. Багинова, С. Филип// Инвестиции в России. 2002. - №10. - С. 34.

8. Бакулииа Н.В. Корпоративная социальная ответственность (на примерероссийских предприятий) / Н.В. Бакулина// Финансы. Деньги. Инвестиции. 2007. - №3. - С. 26-38.

9. Бардасова Э.В. Исследование базовых принципов жилищной политики

10. Субъекта Федерации/ Э.В. Бардасова И Региональная экономика: теория и практика. 2008. - №10. - С. 95-100.

11. Баркова О.И., Гончаров А.И. Ипотечное кредитование как механизмфинансового обеспечения национального проекта/ О.И. Баркова, А.И. Гончаров// Экономический анализ: теория и практика. 2007. - №21 -С. 31-38.

12. Белова В. Л., Гарсиа А. Л. О социальной ответственности бизнеса/ В Л.

13. Белова, А.Л. Гарсиа// Социально-гуманитарные знания. 2004. - №5 -6.-С. 18-24.

14. Беляев М.К. Оценка адаптивности к инвестициям — залог успешной инвестиционной политики региона / М.К. Беляев// Экономика строительства. 2002. -№4. - С. 36-41.

15. Белоусова Л.С. Социально-экономические аспекты формированиярынка жилья и регулирования жилищного строительства в регионе/ Л.С. Белоусова// Экономический анализ: теория и практика.- 2006. -№10. С. 58-65.15