Формирование организационно-экономического механизма управления программой реновации жилой застройки тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 00.00.00, кандидат наук Кирпиченков Андрей Андреевич

• Кирпиченков Андрей Андреевич
• кандидат наук
• 2025

Оглавление диссертации кандидат наук Кирпиченков Андрей Андреевич

Введение

Глава 1. Теоретические основы управления и реализации программы реновации жилой застройки

1.1 Определение состояния и динамики жилищного фонда в регионах Российской Федерации

1.2 Анализ состояния жилищного фонда Российской Федерации

1.3 Реновация как метод восстановления и воспроизводства жилищного фонда

1.3.1 Типы реновации жилищного фонда

1.3.2 Нормативно-правовое регулирование при реализации программы реновации жилой застройки

1.4 Реализация программы реновации жилой застройки на примере города Москвы

1.4.1 Особенности, цели и задачи реализации программы реновации жилого фонда

1.4.2 Анализ взаимодействия основных участников процесса реновации жилой застройки на примере города Москвы

1.4.3 Определение и анализ фактических показателей эффективности реализации проектов в рамках программы реновации жилой застройки

1.4.4 Определение и анализ рисков и вероятности их возникновения при реализации проектов в рамках программы реновации жилой застройки

1.5 Реализация программы реновации жилой застройки в рамках комплексного развития территорий

1.5.1 Особенности реализации объектов реновации жилой застройки согласно проектам комплексного развития территорий

1.5.2 Методы определения наиболее эффективного баланса территорий при обновлении сложившейся застройки на примере проектов комплексного

развития территорий

Выводы по первой главе

Глава 2. Методические основы совершенствования организационно-экономического механизма реализации проектов реновации жилой застройки

2.1 Совершенствование механизма взаимодействия основных участников процесса

реализации проектов в рамках программы реновации жилой застройки

2.1.1 Разработка адаптированной структуры взаимодействия основных участников реализации проектов реновации жилой застройки с учетом актуальных условий на примере города Москвы

2.2 Формирование экономико-математической модели с целью совершенствования механизма реализации программы реновации жилой застройки

2.2.1 Теоретическое обоснование формирования экономико-математической модели с учетом специфики строительной отрасли в рамках реализации программы реновации жилой застройки

2.2.2 Уточнение экономико-математической модели с помощью оценки эффективности проекта при изменении баланса рассматриваемой территории

2.2.3 Формирование факторного пространства с целью построения экономико-математической модели с учетом специфики реализации программы реновации жилой застройки на примере города Москвы

2.3 Разработка экономико-математической модели с целью выбора наиболее эффективной стратегии реализации проектов реновации жилой застройки с учетом

специфики

Выводы по второй главе

Глава 3. Апробация результатов, полученных в ходе исследования повышения эффективности реализации проектов жилой застройки на примере города Москвы

3.1 Эффективность применения оптимизированного механизма организационно-экономического механизма реализации проектов реновации на примере города Москвы

3.2 Апробация экономико-математической модели на примере выбранного проекта

реновации жилой застройки

3.2.1 Оценка показателей рассматриваемого земельного участка

3.2.2 Выбор стратегии

3.3 Расчет рисков

Выводы по третьей главе

Заключение

Список литературы

Приложения

Приложение А Оценка наиболее вероятных рисков при реализации программы

реновации жилой застройки на примере города Москвы

Приложение Б Оценка фактических значений факторов, оказывающих влияние на

эффективность реализации проектов реновации жилой застройки

Приложение В Определение коэффициентов значимости оцениваемых параметров

для основных участников реализации программы жилой застройки

Приложение Г Анализ и расчет средней стоимости реализации на коммерческой основе квадратного метра в домах, построенных по программе реновации жилой застройки

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Формирование организационно-экономического механизма управления программой реновации жилой застройки»

Введение

Актуальность темы диссертации. Создание безопасных и комфортных жилищных условий для граждан является одной из основных задач в сфере социально-экономической политики. Основной целью является обеспечение граждан современным и комфортным жильем, которое отвечает современным тенденциям и требованиям. Одной из главных задач проведение соответствующей социально-экономической политики по обновлению сложившейся застройки можно назвать необходимость развития городской среды, которая должна соответствовать актуальным требованиям. С целью достижения указанных и иных целей данного направления социально-экономической политики, была утверждена и в настоящий момент реализуется муниципальная программы реновации и обновления жилой застройки. Реализация данной программы позволит заместить устаревший, ветхий и аварийный жилой фонд, что создаст условия к формированию новой городской среды, отвечающей современным стандартам качества, комфорта и безопасности. В условиях динамичного развития программы реновации и обновления жилой застройки, целесообразно рассмотреть возможности для формирования и совершенствования организационно-экономического механизма управления муниципальной программой реновации жилой застройки с целью обеспечения планового волнового переселения граждан, а также повышения эффективности реализации как отдельных проектов, так и программы в целом.

В основе совершенствования организационно-экономического механизма управления лежит необходимость корректировки сложившейся структуры взаимодействия основных участников реализации программы реновации жилой застройки. Данная структура предполагает проведение предпроектных и проектных работ, начиная от выбора земельного участка для реализации проекта реновации, создание концепции проекта, проведение инженерных изысканий для определения предельных параметров проекта и дальнейшего проектирования и т.д.

Как показывает эмпирический метод исследования определенной проблематики, именно недостаточно глубокое и детальное проведение предпроектных и проектных работ на ранних стадиях реализации проектов реновации жилой застройки приводит в дальнейшем к снижению качества, эффективности его функционирования за счет возникновения негативных рисков, включая увеличение сроков реализации проекта и превышение бюджета проекта. Для снижения негативных рисков и повышения эффективности реализации проекта в целом в настоящем исследовании предлагается совершенствование организационно-экономического механизма управления, который представлен разработкой наиболее эффективной стратегии реализации с учетом исходных данных проекта.

Таким образом, совершенствование описанного организационно-экономического механизма, по предположению автора, позволит оптимизировать управленческие решения, сократить негативные риски и тем самым повысить общую эффективность проектов, реализуемых в рамках муниципальной программы реновации жилой застройки.

Степень разработанности темы исследования

Специфике создания и функционирования программы реновации жилой застройки посвящены работы следующих ученых-экономистов: Т.Ю. Овсянниковой, Л.В. Киевского, О.Б. Хохлова и др.

Проблематика планирования и реализации инвестиционно-строительных проектов всестороннее исследована в трудах А. Н. Асаул, Ю. О. Бакрунова, С. А. Баронина, М.К. Беляева, В.В. Бредихина, , П.Г. Грабового,Г.М. Загидуллиной, И.Г, Лукмановой, И.Д. Киевского, , К.Ю. Кулакова, , О.В. Максимчук, М.Ю. Мишлановой, В.Я. Мищенко, Е.В. Нежниковой, , В.И. Сарченко, Н.И. Трухиной, М.Н. Юденко, Н.Ю. Яськовой и др.

Организационно-экономические и управленческие аспекты строительства описаны в исследованиях С .А. Ершовой, Н.Г. Верстиной, А.Н. Кирилловой, М.А. Лунякова, С. А. Шишеловой и др.

Несмотря на значительный вклад вышеперечисленных ученых в исследование указанной проблематики, в связи с современными условиями развития программы реновации на фоне стремительного увеличения объемов строительства и необходимости реализации проектов в строго установленные сроки направление исследования актуально для анализа в настоящей научной работе.

Научная гипотеза заключается в предположении о том, что реализация проектов реновации жилой застройки, прогнозируемость их сроков и конечная стоимость проведения работ зависят от эффективности совершенствования организационно-экономического механизма управления за счет балансовой оценки городской территории и эффективного взаимодействия основных участников муниципальной программы реновации.

Объект исследования - совокупность организационно-экономических особенностей и отношений, возникающих в процессе реализации муниципальной программы реновации жилого фонда.

Предмет исследования - организационно-экономический механизм управления в рамках реализации муниципальной программы реновации жилой застройки.

Цель исследования заключается в обобщении и обосновании теоретических принципов, методических основ и практических рекомендаций по проблеме управления и реализации проектов реновации жилой застройки с учетом определенной специфики процессов проектирования и строительства, а также механизма взаимодействия основных участников муниципальной программы реновации жилого фонда с учетом факторов риска внешней и внутренней среды.

Задачи исследования:

• Исследование содержания и организационно-экономических особенностей процесса реализации программы реновации жилой застройки с учетом актуальных условий развития городского жилищного фонда.

• Выявление и анализ особенностей проектов реновации жилой застройки с учетом специфики муниципальной программы реновации.

• Разработка экономико-математической модели по выбору оптимальной стратегии реализации проектов реновации жилой застройки с учетом их балансовой стоимости.

• Разработка методических положений по формированию стратегий реализации программы реновации жилищного фонда.

• Практическая апробация предлагаемых научно-практических рекомендаций с целью повышения эффективности реализации проектов в рамках осуществления муниципальной программы реновации жилой застройки.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в развитии теоретических и методических основ, а также разработке научно-практических рекомендаций, направленных на повышение эффективности реализации проектов муниципальной программы реновации жилой застройки.

Теоретическая и практическая значимость заключается в изучении причинно-следственных связей между множеством факторов внешней и внутренней среды и существующим уровнем реализации программы реновации жилой застройки, обосновании методических положений, подтверждающих тезис о высокой значимости для эффективности проектов реновации жилой застройки организационно-экономического механизма, представленного структурой взаимодействия основных участников, и о выборе стратегий реализации проектов.

Определены и проанализированы особенности взаимодействия участников процесса реновации и возникающие наиболее вероятные и значимые риски, оказывающие негативное влияние на эффективность реализации проектов реновации жилой застройки.

Разработаны научные принципы системного подхода по повышению эффективности управления проектами в рамках реализации муниципальной программы реновации жилой застройки на основе анализа специфических особенностей муниципальной собственности.

Разработаны концептуальные основы по повышению эффективности реализации проектов реновации жилой застройки и экономико-математическая модель развития муниципальной доходной недвижимости.

Сформулированы методические положения по определению и оценке наиболее значимых исходных параметров проекта реновации жилой застройки с учетом выбора оптимальной стратегии их реализации.

Разработан комплекс практических предложений на примере реализации муниципальной программы реновации жилой застройки в Московском регионе на примере Северо-Восточного административного округа (СВАО).

Методология и методы исследования: диалектический метод познания, анализ современных экономических теорий, экономических законов, нормативно-правовых актов Российской Федерации, элементы системного анализа, теории управления недвижимостью, методы экспертных оценок, методы экономико-математического моделирования и прогнозирования, теория рисков и т.д.

Источниками для информационной базы исследования о проблемах реализации муниципальной программы реновации жилой застройки послужили данные Росстата, Департамента строительства города Москвы, отчетные данные организаций жилищного комплекса, обзорно-аналитические данные и материалы научно-практических конференций

Положения, выносимые на защиту:

1. Теоретические положения, обосновывающие сущность системного управления и планирования при реализации муниципальной программы реновации жилой застройки с учетом балансовой стоимости территории реновации.

2. Научные принципы совершенствования организационно-экономического механизма управления при реализации муниципальной программы реновации жилой застройки, позволяющие обеспечить выбор конкурентных преимуществ и возможностей формирования оптимальной стратегии реализации проектов.

3. Экономико-математическая модель выбора оптимальной стратегии реализации проектов реновации жилой застройки и повышения их эффективности.

4. Практические рекомендации организационно-экономического механизма формирования системы контроллинга на основе разработанных методов управления проектов муниципальной программы реновации жилой застройки.

Степень достоверности результатов исследования основывается на репрезентативной статистической и аналитической отчетности о реализации программы реновации жилой застройки в Московском регионе за период с 2017 по 2024 год на примере Северо-Восточного округа города Москвы. Использование современных экономических теорий и методов исследования позволило получить достоверные результаты в подтверждение выдвинутых автором гипотез. Оценка и сопоставление теоретических и практических результатов проведены на основе положений и методов, предлагаемых автором.

Апробация и внедрение результатов исследования. Основные теоретические и практические выводы исследования, полученные в результате исследования, сформулированы и доведены до возможности их применения в организациях и органах управления муниципальной программы реновации жилой застройки, а также могут быть использованы для дальнейших исследований в данной области. Полученные результаты настоящего исследования были приняты к использованию в практической деятельности организации и апробированы на выбранном и рассматриваемом проекте, реализуемом в рамках программы реновации жилой застройки в Московском регионе. Теоретические и практические выводы исследования были опубликованы в научных журналах и докладывались на научных конференциях.

Личный вклад автора заключается в разработке организационно-экономического механизма управления реализацией проектов муниципальной программы реновации и обновления жилой застройки на основании проведенного анализа актуальной ситуации. Разработанный механизм позволяет увеличить эффективность взаимодействия основных участников при реализации проекта, снизить вероятность наступления негативных рисков, что поможет повысить балансовую стоимость рассматриваемой территории, сократить вероятность увеличения установленных сроков реализации проекта и снизить стоимость проведения работ по реализации проекта.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, включающего 117 наименований, и четырех

приложений. Диссертационное исследование изложено на 228 страницах, включает 25 таблиц, 16 рисунков.

Глава 1. Теоретические основы управления и реализации программы

реновации жилой застройки 1.1 Определение состояния и динамики жилищного фонда в регионах

Российской Федерации

Одним из наиболее важных аспектов улучшения уровня жизни граждан является сохранение комфортных и безопасных условий проживания, что неразрывно связано с устойчивым развитием территорий и обновлением жилой застройки. Поэтому создание и воспроизводство жилого фонда, отвечающего всем современным стандартам, выступает одной из наиболее важных задач социально-экономической политики государства, а необходимость перехода на достойный уровень проживания, выраженный в качестве в том числе жилищных условий, -одна из главных составляющих данной политики.

Уровень комфорта, обеспечиваемый соответствующим уровнем жилищного фонда, имеет высокую социальную значимость в любом государстве в рамках его социально-экономической политики [15; 86]. Наличие в жилом фонде жилья, которое не отвечает современным требованиям комфорта, технологичности и безопасности, - одна из главных проблем в государстве.

Каждый субъект может определять значимость для себя жилищных условий и жилого фонда по-разному. Например, для субъектов, реализующих жилые площади (производители жилья, девелоперы, продавцы, застройщики и т.д.), главная характеристика, определяющая значимость жилья, - его рыночная стоимость. В свою очередь, для конечного пользователя - потребителя - такой характеристикой выступает качество предлагаемого жилья, а также выбор между стоимостью предлагаемого жилья и его качеством [5; 87; 110; 116].

Таким образом, основной характеристикой состояния жилого фонда, представленного конкретными жилыми зданиями, используемыми конечными потребителями, можно считать качество жилищного фонда. По международному стандарту ISO 9000-1-94 «качество» - это совокупность свойств и характеристик

продукции или услуг, относящихся к способности соответствовать установленным требованиям и потребностям потребителя.

Качество жилья - совокупность технико-экономических и потребительских свойств жилого помещения, жилого здания, жилой среды, которые обеспечивают удовлетворение установленных требований к жилью и потребностей потребителей, определяемых современными и актуальными требованиями в части комфорта, технических характеристик и иных параметров, которые определяют уровень качества жилого фонда [5; 87; 90; 94].

Стоит отметить, что уровень качества жилого фонда определяется и формируется на всех стадиях его жизненного цикла. В соответствии с указанным ранее международным стандартом ISO 9004-1, жизненный цикл объекта недвижимости можно разделить на 12 этапов: от разработки первичной архитектурной концепции до ликвидации объекта.

Исходя из основных понятий качества объекта недвижимости, можно сформулировать определение: оценка качества объекта недвижимости происходит на этапе эксплуатации объекта и затрагивает качественные его характеристики (техническое состояние, моральный и физический износ). На этапе эксплуатации объекта недвижимости проводится поддержание и восстановление качества объекта [80; 84]. Из этого утверждения можно сделать вывод, что реновационный потенциал и выбор типа реновации (капитальный ремонт, реконструкция или снос и новое строительство) непосредственно связаны со степенью морального и физического износа рассматриваемого объекта, оцениваемого на конкретный момент [87; 90; 94].

В этой связи важным критерием является оценка состояния (технического и морального) рассматриваемого объекта недвижимости. Для более полного представления о понятии оценки качественного состояния объектов недвижимости и жилищного фонда в целом предлагается выбрать методы оценки качества и его характеристик, согласно общепринятому регламенту:

1. По пространственному признаку - каждый объект недвижимости, наряду с окружающей средой (жилым кварталом, окружающей застройкой и т.д.),

оценивается индивидуально и в соответствии с собственной, часто уникальной системой показателей и характеристик.

2. По функциональному признаку - при проведении оценки характеристик качества жилищного фонда показатели можно объединить в следующие группы для их дальнейшей оценки по унифицированным группам, а именно: группы функциональности, надежности, экологичности, эстетичности, безопасности, социальные показатели.

В рамках оценки состояния жилищного фонда необходимо уточнить, что его состояние может оцениваться не только характеристиками физического износа в течение жизненного цикла, но и другими показателями, такими как социальная значимость, степень экологичности объекта, экономическая эффективность объекта, моральный износ объекта строительства. Указанные характеристики определяют комплексное состояние жилищного фонда или объекта недвижимости [90; 94; 96].

Например, в результате снижения социальной значимости объекта недвижимости или при существенном снижении показателей экологичности рассматриваемый объект недвижимости может перестать удовлетворять необходимому уровню проживания граждан: требуемому уровню комфорта, безопасности и современным требованиям технологичности [53; 15; 80; 20]. С учетом указанных характеристик происходит более глубокая оценка жилищного фонда (или конкретного объекта недвижимости), которая показывает уровень его социально-экономической значимости, а также объекта недвижимости как экономического блага и/или источника дохода.

Строительная отрасль - одной из экономикообразующих в системе любого государства. Так, по результатам 2024 года, сектор строительства составляет 6,5% в доле внутреннего валового продукта экономики Российской Федерации и оценивается следующими характеристиками в соответствии с аналитикой Росстата: объем работ, выполненных в 2024 году по виду деятельности «Строительство», составил 9497,8 млрд рублей, или 100,1% по отношению к

результату 2022 года (в сопоставимых ценах). Строительный сектор обеспечивает порядка 9% всех рабочих мест в экономике [115].

Указанные характеристики строительной отрасли позволяют заключить, что она имеет высокую ценность в экономике государства, что подтверждается ее возможностью создания мультипликативных эффектов в смежных отраслях. В особенности, такой эффект создает жилищное строительство [53; 15; 35]. Поэтому его рост обеспечивает, соответственно, и рост экономики в других областях, включая производство материалов, оборудования, создание рабочих мест, обеспечение строительной техникой и т.д. Также при реализации жилищного строительства образуются масштабные и сложные логистические цепочки с целью обеспечения строительного производства с доставкой необходимых материалов и оборудования на объекты строительства [73; 114; 115].

Следует отметить, что после реализации проекта готовый объект недвижимости необходимо эксплуатировать, что подразумевает под собой развитие наружных инженерных коммуникаций (теплоснабжение, электроснабжение, водоснабжение и водоотведение объекта). Поэтому смежными сферами становятся энергетика, торговля, сектор жилищно-коммунальных услуг и т. д.

Необходимо обратить внимание на то, что для сокращения затрат на обеспечение логистики развитие жилищного строительства в регионах может способствовать развитию указанных смежных областей в соответствующих регионах. Жилищное строительство помогает развить сферу производства строительных материалов, транспортировки, энергетики и др. Сокращаются дополнительные затраты на транспортировку при обеспечении объекта всем необходимым, что, в свою очередь, положительно отражается на экономической эффективности проектов, сокращении сроков и вносит существенный вклад в развитие региона [53; 3; 43; 45].

Также жилищное строительство оказывает большое влияние на социальную сферу: реализация проектов жилищного строительства привлекает в регион или область новых поставщиков услуг и товаров, способствует развитию

логистических цепочек, системы здравоохранения, образования - с целью обеспечения жителей необходимыми услугами и благами [53; 4; 37; 43; 97].

Таким образом, жилищное строительство оказывает беспрецедентное влияние на экономический и социальный рост и развитие региона, области или даже района отдельно взятого города. Именно поэтому программа реновации жилой застройки является одним из важнейших направлений в рамках политики жилищного строительства в данный момент.

1.2 Анализ состояния жилищного фонда Российской Федерации

В настоящее время темпы обновления жилищного фонда сильно возросли, что дало возможность предпринимателям, строительным и сырьевым компаниям внести существенный вклад в социально-экономическое развитие регионов, что повысило уровень комфорта проживания множества людей и благосостояние страны. И, как можно видеть из экспертных отчетов, прирост и улучшение жилищного фонда происходят во всех категориях: нового строительства, реконструкции, реновации и капитального ремонта. Но, несмотря на высокие показатели прироста жилищного фонда, проблема наличия ветхого и аварийного жилья в Российской Федерации стоит довольно остро. Это связано с возникновением ветхого и аварийного жилья в темпах, сравнимых со строительством нового и проведением капитального ремонта, что не позволяет сократить количество жилья, относимого к ветхому и аварийному [53; 38; 113; 114].

По состоянию на конец 2024 года общий жилищный фонд Российской Федерации составляет 4,215 млн м2 жилых помещений. Прирост относительно 2023 года благодаря вводу нового жилья составил 41,2 млн м2. За счет проведения капитального ремонта было восстановлено 9,516 млн м2 жилых площадей, что в общей сумме дает прирост пригодных для проживания площадей - 90,116 м2 (более подробная статистика приведена в таблице ниже) [38; 115].

Тем не менее, нынешнее положение жилищного фонда находится в куда более хорошем положении, чем это было в начале 2000-х годов. Данная статистика отображена в Таблице 1.

Таблица 1 - Состояние жилищного фонда Российской Федерации в период с 2000

по 2020 год

Год Жилищный фонд, млн м2 Ветхое и аварийное жилье, млн м2 Доля ветхого и аварийного жилья в общем объеме жилищного фонда, % Ввод нового жилья, млн м2 Проведение капитального ремонта, млн м2 Ввод нового жилья и капитальный ремонт, млн м2 Остаток аварийного и ветхого жилищного фонда

2000 2779,2 65,6 2,36 30,3 3,832 34,132 31,468

2001 2818,7 87,9 3,12 31,7 4,78 36,48 51,42

2002 2853,4 87,4 3,06 33,8 7,833 41,633 45,767

2003 2885,6 91,6 3,17 36,4 4,625 41,025 50,575

2004 2917,1 93 3,19 41 7,768 48,768 44,232

2005 2955,2 94,6 3,20 43,6 5,552 49,152 45,448

2006 3003,7 95,9 3,19 50,6 5,302 55,902 39,998

2007 3060,9 99,1 3,24 61,2 6,707 67,907 31,193

2008 3116,5 99,7 3,20 64,1 12,381 76,481 23,219

2009 3177,2 99,5 3,13 59,9 17,342 77,242 22,258

2010 3231,9 99,4 3,08 58,4 8,66 67,06 32,34

2011 3288,6 98,9 3,01 62,3 4,326 66,626 32,274

2012 3349,4 99,9 2,98 65,7 3,995 69,695 30,205

2013 3359,4 93,9 2,80 70,5 3,045 73,545 20,355

2014 3473,6 93,3 2,69 84,2 2,836 87,036 6,264

2015 3581,7 88 2,46 85,3 4,332 89,632 -1,632

2016 3653,2 91,2 2,50 79,8 2,316 82,116 9,084

2017 3708,1 89,1 2,40 79,2 8,7 87,9 1,2

2018 3780,3 102,3 2,71 75,3 14,259 89,559 12,741

2019 3857,7 101,4 2,63 82 7,642 89,642 11,758

2020 3930,7 100,22 2,55 80,6 9,516 90,116 10,104

2021 3877,0 144,0 92,6

2022 4052,0 175,0 102,7

2023 4174,0 122,0 110,4

2024 4215,0 41,0 107,2

Для наглядного отображения данных уместно сформировать диаграмму, показывающую динамику изменения жилищного фонда Российской Федерации в период с 2000 по 2024 год (Рисунок 1).

Динамика изменения общего жилищного фонда Российской Федерации, млн м2

4500,0 4000,0 3500,0 3000,0 2500,0 2000,0 1500,0 1000,0 500,0 0,0

# ^ ^ ^ ^ ^ ^ ^ь ^ ^ <У <> О ^ ^ Л Л Л

Рисунок 1 - Динамика изменения общего количества жилищного фонда Российской Федерации за период с 2000 по 2024 год

Жилищный фонд увеличивается благодаря строительству и вводу новых жилых домов, проведению капительного ремонта в домах с высоким уровнем износа. Однако объемы нового строительства, очевидно, существенно превышают объемы ремонтируемого жилья, что также является важной проблемой, особенно в регионах Российской Федерации, бюджет которых не может реализовать достаточное количество проектов нового строительства с целью обеспечения своих жителей комфортным и современным жильем.

Исходя из полученных статистических данных, представляется возможным структурировать данные и отобразить в графическом виде соотношение ввода нового жилья и масштаб проведения капитального ремонта в жилых домах на территории Российской Федерации (Рисунок 2).

120 100 80 60 40 20

# ^ # ^ ^ ^ь ^ ^ ^ <У О ^ ф <\ ^ л л л л.

Ввод нового жилья и капитальный ремонт, млн м2 Остаток аварийного и ветхого жилищного фонда

Рисунок 2 - Соотношение объема ветхого и аварийного жилья и ввода нового жилья и капитального ремонта

Таким образом, можно сделать вывод, что, даже при увеличивающихся темпах обновления жилого фонда, количество ветхого и аварийного жилья превосходит его. В связи с этим необходима разработка организационно-управленческого механизма, который помог бы увеличить темпы обновления жилищного фонда Российской Федерации для сокращения доли аварийного и ветхого жилья [37; 113; 115].

Таблица 2 - Соотношение объемов жилищного фонда и доли ветхого и аварийного жилья в регионах Российской Федерации

0

Субъекты Российской Федерации Общий жилищный фонд Количество ветхого и аварийного жилья Доля ветхого и аварийного жилья

Центральный федеральный округ 1 104 082,7 15 791,2 1,43

Северо-Западный федеральный округ 403 691,7 11 433,1 2,83

Южный федеральный округ 429 112,0 5 085,3 1,19

Субъекты Российской Общий Количество ветхого Доля ветхого

Список литературы диссертационного исследования кандидат наук Кирпиченков Андрей Андреевич, 2025 год

использования

12 земельного участка (соотношение общей площади з/у к площади проектируемого здания) ИКР 8,92% 52,00 72 67 39 30

Расчетный Значимость факторов для основных участников реализации

Оцениваемые весовой Средневзвешенное проектов реновации жилой застройки

№ п/п параметры и результирующие показатели Условное обозначение коэффициент оцениваемых факторов и параметров значение оцениваемых факторов Департамент строительства Московский фонд реновации Организация технического заказчика Организация генерального подрядчика

13 Низкая обеспеченность наружными сетями 11,83% 69,00 77 75 62 62

Расстояние до сетей

электроснабжения

с целью последующего

13.1 подключения постоянного электроснабжения 12,30% 71,75 82 75 65 65

объекта ROS

Расстояние до сетей

водоотведения с целью

13.2 последующего подключения объекта к данным сетям 11,53% 67,25 74 75 60 60

Расстояние до сетей

13.3 водоснабжения с целью последующего подключения 11,57% 67,50 75 75 60 60

№ п/п Оцениваемые параметры и результирующие показатели Условное обозначение Расчетный весовой коэффициент оцениваемых факторов и параметров Средневзвешенное значение оцениваемых факторов Значимость факторов для основных участников реализации проектов реновации жилой застройки

Департамент строительства Московский фонд реновации Организация технического заказчика Организация генерального подрядчика

постоянного водоснабжения объекта

14 Обеспеченность основными средствами генподрядной и подрядных организации С08 11,06% 64,50 43 57 74 84

15 Удаленность от переселяемых домов 8Ш 9,82% 57,25 65 67 52 45

16 Финансовая устойчивость генподрядной организации и иных подрядных организаций сги 12,73% 74,25 58 72 82 85

Ктах= 100%

Приложение Г

Анализ и расчет средней стоимости реализации на коммерческой основе квадратного метра в домах, построенных по программе реновации

жилой застройки

№ Наименование объекта строительства Наименование лота Общая площадь Стоимость продажи Стоимость квадратного метра

1 Севастопольский пр-т, д. 28 Квартира, 1 комната 44,2 20 032 395,00 453 221,61

2 Архитектора Власова ул., д .2 Квартира, 1 комната 39,4 20 160 990,00 511 700,25

3 Новочеремушкинская ул., д. 27 Квартира, 1 комната 45,1 13 913 350,00 308 500,00

4 Дежнева пр-д, д. 30 Квартира, 1 комната 43,5 13 106 550,00 301 300,00

5 Амурская ул., д. 1 Квартира, 1 комната 38,8 11 108 440,00 286 300,00

6 Малая Тульская ул., д. 55 Квартира, 1 комната 45,4 18 314 360,00 403 400,00

7 Солнечная ал., к. 936 Квартира, 1 комната 42,4 9 866 480,00 232 700,00

8 Дубининская ул., д. 69А Квартира, 1 комната 43,7 15 985 460,00 365 800,00

9 Дмитровское ш., д. 89 Квартира, 1 комната 45,6 12 380 400,00 271 500,00

10 Генерала Глаголева ул., д. 5 Квартира, 1 комната 41 13 411 100,00 327 100,00

11 Обручева ул., д. 7 Квартира, 2 комнаты 62,4 19 743 360,00 316 400,00

12 Обручева ул., д. 7 Квартира, 2 комнаты 62,4 19 943 040,00 319 600,00

13 Севастопольский пр-т, д. 28 Квартира, 2 комнаты 58,9 29 277 985,00 497 079,54

14 Кварцевая ул., д. 2 Квартира, 2 комнаты 59,1 11 370 840,00 192 400,00

15 Линейный пр-д, д. 8А Квартира, 2 комнаты 57,6 18 518 400,00 321 500,00

16 Парковая ул., д. 33 Квартира, 2 комнаты 56,9 17 546 105,00 308 367,40

17 Ставропольская ул., д. 23/1 Квартира, 2 комнаты 56,4 14 573 760,00 258 400,00

18 Шелихова пр-д, д. 7 Квартира, 2 комнаты 59,5 17 207 400,00 289 200,00

19 Феодосийская ул., д. 7/1 Квартира, 2 комнаты 55 12 298 000,00 223 600,00

20 Олонецкая ул., д. 21В Квартира, 2 комнаты 60,5 20 731 274,00 342 665,69

21 Нижегородская ул., д. 74 Квартира, 3 комнаты 88,1 25 134 930,00 285 300,00

22 Кронштадский б-р, д. 55А Квартира, 3 комнаты 76,4 19 619 520,00 256 800,00

23 Скульптора Мухиной ул., д. 11, к. 1 Квартира, 3 комнаты 74,7 15 508 260,00 207 607,23

24 Люблинская ул., д. 76 Квартира, 3 комнаты 90,3 21 039 900,00 233 000,00

25 Михайлова ул., д. 30А Квартира, 3 комнаты 76 21 042 049,00 276 869,07

26 Архитектора Власова ул., д. 2 Квартира, 3 комнаты 71,2 32 697 715,00 459 237,57

27 Новочеремушкинская ул., д. 27 Квартира, 3 комнаты 71,7 19 911 090,00 277 700,00

28 16-я Парковая ул., д. 12 Квартира, 3 комнаты 71,9 19 333 910,00 268 900,00

29 Щелковское шоссе, д. 90 Квартира, 3 комнаты 74,6 17 560 840,00 235 400,00

30 Аминьевское ш., д. 4Д Квартира, 3 комнаты 79 23 929 100,00 302 900,00

Среднее значение: 18 191 121,04 306 249,20