Механизм расширения ипотечного кредитования в Российской Федерации: институциональная структура и поведенческий аспект тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.10, кандидат экономических наук Волкова, Анна Александровна

• Волкова, Анна Александровна
• кандидат экономических наук
• 2011

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Волкова, Анна Александровна

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. Теоретические основы трансформации сбережений домашних хозяйств в различные формы инвестиций.

1.1. Развитие теоретических взглядов на роль финансового посредничества в формировании условий для экономического роста.'.

1.2. Институциональные факторы развития моделей и методов сбережений домашних хозяйств.

1.3. Особенности инвестиционного поведения домашних хозяйств на финансовых рынках.

ГЛАВА 2. Институциональные и поведенческие факторы развития рынка ипотечного жилищного кредитования,в системе инструментов финансовой стабильности вРоссии.

2.1. Оценка эластичности поведения потенциальных ипотечных заемщиков по показателям макроэкономической динамики.

2.2. Особенности взаимодействияюсновных участников системы .ипотечного жилищного кредитования.

2.3. Институциональные факторы сберегательного и кредитного поведения домашних хозяйств на рынке ипотечного кредитования.

2.4. Поведенческие факторы развития системы ипотечного жилищного кредитования в России.

ГЛАВА 3. Совершенствование механизма расширения системы ипотечного жилищного кредитования в России с учетом мотивации заемщиков.

3.1. Институциональные факторы повышения устойчивости системы ипотечного жилищного кредитования в РФ с учетом мотивации заемщиков.

3.2. Учет интересов инвесторов при формировании и исполнении договоров ипотечного кредитования.

3.3. Повышение результативности методов реструктуризации ипотечных жилищных кредитов в системе факторов финансовой стабильности.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Механизм расширения ипотечного кредитования в Российской Федерации: институциональная структура и поведенческий аспект»

Актуальность темы исследования. За> последнее время тема ипотечного кредитования приобрела чрезвычайную актуальность, благодаря активному развитию рынка недвижимости, фондового рынка и новых инструментов на рынке ценных бумаг, а также вызреванию современного финансового кризиса, который распространился на глобальное экономическое пространство.

Из механизма разрешения социально значимой проблемы,: приобретения-собственного жилья населением во второй; половине 2000-х годов ипотечное кредитование превратилось в эпицентр формирования спекулятивных «пузырей» на финансовом; рынке: Это связано с тем, что недвижимость зачастую используется! не только с целью улучшения жилищных условий, но и приумножения' финансового? капитала. Во многом3 это обусловлено' тем; что) в 2000-х г. на рынке недвижимости цены устойчиво росли в США, Японии, Великобритании, Испании и других странах мира.

Российский рынок жилья не является исключением: с 2005 г. до середины 2008 г. индекс стоимости жилья в Москве и Московской области вырос в 3—3,5 раза: При этом, начиная, с; 2004 г., рост цен на; недвижимость- в России, в , частности на жилье, значительно опережает по темпам, как общую инфляцию, так и реальные доходы населения! Это' Опережение: было наиболее заметно в крупных российских- городах, особенно в Москве и-Санкт-Петербурге.

С. одной»;стороны, принято считать, что стремительное повышение цен во многом; объясняется ростом спроса со стороны населения, обусловленным ростом: располагаемых доходов и стабильностью макроэкономической ситуации при ограниченном предложении, определенном, длительными сроками строительства и окупаемости проектов; нехваткой площадей под застройку или необеспеченностью* таковых необходимой; инфраструктурой: В: этом случае можно; говорить об устойчивом изменении; структуры рынка; которое со временем должно привести к перераспределению потоков спроса и предложения; что в дальнейшем; возможно; приведет к расширению пригородов и городов-спутников.

С другой стороны, существует мнение о наличии на рынке недвижимости так называемого ценового «пузыря», смысл которого состоит в том, что опережающий рост цен объясняется во многом спекулятивным спросом на жилье. Если такой «пузырь» действительно существует, то его схлопывание может пагубно отразиться на общей экономической ситуации.

Учитывая серьезные негативные последствия и эффекты от возникновения и исчезновения «пузырей» для экономики России, следует выделить институциональные причины и мотивационные аспекты поведения домашних хозяйств на рынке жилой недвижимости с целью реализации ключевого направления реализации государственного приоритета в сфере обеспечения домашних хозяйств доступным и комфортным жильем.

В этой связи актуальной становится, проблема адекватной оценки сбережений населения как главного источника инвестиционных ресурсов в индустрию строительства и кредитования строительства жилой недвижимости и формирования адекватного механизма их вовлечения в процесс жилищного кредитования. Это тем более важно в российских условиях, когда после кризиса еще не восстановлен механизм финансирования расширенного воспроизводства в, стране; финансовые рынки становятся идеальными адаптерами,глобальных экономических шоков, а имеющиеся значительные по* масштабам сбережения домашних хозяйств номинированы в иностранной' валюте и находятся вне сферы функционирования финансовых посредников.

Активизация механизмов вовлечения финансовых ресурсов населения в процессы инвестирования в жилищное строительство позволит компенсировать отток капитала из страны, увеличить производство валового внутреннего продукта и национального дохода, снизить инфляционные ожидания, повысить жизненный уровень граждан и сократить социальную дифференциацию.

Сложность данной проблемы обусловлена отсутствием единой методики оценки инвестиционного потенциала сбережений населения, нарушением механизма инвестиционного обеспечения ипотечного жилищного строительства, что обусловливает краткосрочность повышательной динамики экономического роста, независимо от институциональных усилий государства.

Несмотря на большое количество публикаций по данной тематике, до настоящего времени остается открытым вопрос о мотивационных факторах домашних хозяйств в контексте ИЖК, способного трансформировать отложенный спрос домашних хозяйств в инвестиции в жилищное строительство.

Таким образом, нерешенность целого комплекса фундаментальных финансовых проблем в сфере ИЖК, сопровождающих выход российской экономической системы из кризиса, предопределила актуальность, цель и задачи исследования.

Целью - диссертационной работы является выявление закономерностей формирования и развития институциональной системы, нацеленной на активизацию сберегательных и кредитных мотивов поведения домашних хозяйств в контексте расширения масштабов ипотечного жилищного кредитования в РФ, а также разработка методических подходов к обоснованию форм и методов вовлечения сбережений домашних хозяйств, финансовых ресурсов кредитных организаций и государства как основы финансовой стабильности в стране.

В соответствии с целью исследования) в диссертации поставлены следующие основные задачи: обобщить концептуальные подходы ведущих отечественных и зарубежных теоретических школ к трактовке сущностных' характеристик механизма сберегательного и кредитного поведения домашних хозяйств в национальном хозяйстве, его финансовых предпочтений на рынке банковских услуг во взаимосвязи с макроэкономической динамикой и с учетом специфики взаимодействия кредитно-банковского и реального секторов, российской экономики;

- выявить институциональные причины торможения российского рынка ипотечного жилищного кредитования в современных условиях, определить роль мотивационных составляющих касательно потенциальных участников моделей секьюритизации кредитов под обеспечение недвижимостью в национальной экономике, продемонстрировать роль этих факторов в процессах трансмиссии глобальных кризисных явлений в российскую хозяйственную систему и последующем выходе ее на траекторию долгосрочного роста;

- проанализировать функции и структуру сбережений домохозяйств в российской экономике, охарактеризовать мотивационный механизм формирования их сберегательного и кредитного поведения и определить экономическую значимость их участия в системе ИЖК в качестве главного источника инвестиционных ресурсов в строительство жилой недвижимости;

- сформировать инвестиционный контур системы ИЖК России с учетом особенностей формирования совокупного портфеля рыночного финансирования как основы для выявления роли банковской системы и государства в качестве механизма институционального обеспечения долгосрочного экономического роста;

- дать- оценку степени адекватности используемых коммерческими банками форм и методов трансформации сбережений населения в ИЖК и обосновать механизм их диверсификации с точки зрения типичных моделей финансового поведения домашних хозяйств е системе ИЖК;

- разработать меры государственного стимулирования сберегательного и кредитного поведения домашних хозяйств с учетом различных схем организации системы ИЖК в стране в контексте институционального обеспечения взаимодействия коммерческих банков и иных финансовых посредников непосредственно с компаниями в жилищном строительстве и участниками ипотеки в качестве механизма трансформации отложенного спроса домашних хозяйств в инвестиционные ресурсы реального сектора экономики.

Объектом исследования являются физические лица-заемщики, институциональные инвесторы и регулирующие органы в российской системе ИЖК.

Предметом исследования являются фундаментальные факторы, обусловливающие склонность домашних хозяйств к сбережению и участию в схемах ИЖК при условии адекватного институционального обеспечения их интересов при перераспределении финансовых потоков, управлении рисками с учетом' эластичности развития жилищного строительства и прогресса в ипотечном кредитовании.

Теоретической и методологической основой исследования явились фундаментальные положения, содержащиеся в трудах отечественных и зарубежных ученых, занимающихся теоретическими и практическими вопросами исследования формирования-сберегательного потенциала населения, его экономической роли в условиях рыночной экономики как инвестиционного ресурса.

Проблемы сбережений' и их трансформации с .различной степенью обстоятельности исследованы отечественной и зарубежной экономической наукой. Среди отечественных ученых внесших существенный вклад в разработку теории сбережений- > населения, проблем мобилизации инвестиционных ресурсов и активизации инвестиционной деятельности в последние годы отметим работы Бобкова В.Н., Глазьева С.Ю., Кашина Ю.И., Ивантера В.В., Кириченко В.Н., Красовского В.П., Львова Д.С., Маевского В.И., Ноткина А.И., Римашевской Н.М., Жеребина В.М., Заславской Г.И., Радаева В.В., Елисеевой И.И., Гурова К. и др. ученых.

В процессе исследования банковских форм и методов вовлечения сбережений населения в инвестиционный процесс использованы основные подходы к исследованию сбережений населения, разработанные классической школой (А. Смитом, Д. Риккардо, Д.С. Миллем) и кейнсианской (Д. Кейнсом, П. Самуэльсоном, и др.). Кроме того, дана оценка теории сбережений в развитии научных трактовок такими знаменитыми неокейнсианцами и посткейнсианцами, как Р. Харрод, Дж. Робинсон, Дж.Л.С. Шэкли, Ф. Модильяни, М. Фридман, А.У. Филлипс, Д.Ф. Мут, Д. Брейди, Д. Дьюзенберри, Р. Брумберг, А. Андо, Д. Фрике, Т. Маримото, Х.С. Хаутзаккер, Л.Д. Тейлор.

Информационную и эмпирическую базу исследования составили экспертные заключения; законодательные и нормативно-правовые акты Российской Федерации; данные Госкомстата России, Центрального Банка России; Министерства финансов РФ;, материалы- монографических исследований отечественных и зарубежных ученых; информационно-аналитические статьи.

Работа выполнена в соответствии с пунктами 6.18. Специфика функционирования; институциональные основы, и механизмы различных сегментов рынка ценных бумаг; мирохозяйственных связей, мировой денежно-кредитной- системы; 9.3. Развитие инфраструктуры кредитных отношений современных кредитных инструментов, форм и методов кредитования; 11.8. Государственное: регулирование кредитно-финансовых институтов? паспорта научной специальности ВАК РФ 08.00.10 - «Финансы, денежное обращение и кредит». '

Информационную и нормативно-правовую базу исследования составили законодательные и нормативно-правовые акты, Российской' Федерации и международных финансовых организаций в области ипотечного кредитования, данные Росстата, публикации' ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», ООО «Обондс-11етербург», ООО «Русипотека», ОАО «Банк ВТБ», Ассоциации региональных банков;, отчеты; специализированных организаций (Европейская/ипотечная федерация, рабочая группа по ипотечному кредитованию; Европейской- комиссии), и другие), аналитические публикации Банка России, Министерства финансов РФ, рейтинговых и аналитических агентств; материалы монографических исследований: российских и зарубежных ученых, информационно-аналитические статьи.

При разработке- и решении поставленных задач применялись общенаучные методы познания: системный подход, анализ и синтез, группировка, статистический* сравнительный; качественный и количественный анализ теоретического и практического материала, обобщения.

Выводы обосновывались статистическими данными по анализируемым показателям, для решения поставленных задач применялись стандартные мате-матико-статистические методы, факторный и сравнительный анализ, метод аналитических группировок.,

В процессе исследования применялся широкий спектр экономико-статистических методов: научные методы системного и функционального' анализа, наблюдения, экспертных оценок, обобщения и экономико-математического моделирования и статистических группировок.

Научная новизна работы заключается в развитии действующих и обосновании новых форм и методов, вовлечения сбережений домашних хозяйств и ' возможностей увеличения их кредитного левериджа для приобретения жилья- с учетом- потенциальных возможностей привлечения денежных сбережений населения» коммерческими банками при условии адекватного институционального обеспечения' государством стабильности финансового- и реального» секторов, обслуживающих систему ИЖК с, учетом: необходимости ее использования в качестве важнейшего фактора долгосрочного роста российской экономики.

Автором получены следующие результаты, обладающие научной новизной:

- предложены оригинальные модели и механизмы финансового» поведения домашних хозяйств. При-этом выявлены и оценены мотивационные факторы, определяющие их склонность к сбережениям' и поведение на рынке ИЖК при условии адекватного институционального обеспечения;

- выявлены новые тенденции формирования сберегательного и кредитного потенциала населения и исследована- функционально-мотивационная структура формирования сбережений, домашних хозяйств, основу которых составляют текущие сбережения, сбережения по предосторожности, сбережения на будущее и инвестиционные сбережения, применительно к механизму конвертирования их в ипотечные жилищные кредиты;

- на основе комплексного исследования особенностей взаимосвязи динамики доходов и сберегательного потенциала населения и их вовлечения в систему ИЖК получены результаты, которые позволили раскрыть механизм формирования и трансформации денежных сбережений населения в ипотечные жилищные кредиты с учетом таких системообразующих факторов, как динамика роста доходов населения и уровень их дифференциации, величина банковского процента, формы и методы, используемые коммерческими банками в работе с населением, институциональные факторы стабильности финансовых рынков и др.; проведен мониторинг структуры активов и пассивов системообразующих коммерческих банков, предлагающих свои услуги населению, позволивший, выявить портрет функционирующего и потенциального ипотечного заемщика. На этой основе были определены наиболее перспективные методы реализации сберегательного1 и кредитного поведения домашних хозяйств в системе ИЖК в контексте их предпочтений объемов кредитования, процентной ставки по ИЖК, сроки заимствований и условия кредитного договора;

- обоснованы механизмы эффективного взаимодействия сберегательных и инвестиционных процессов в национальной системе ИЖК, позволяющие восстанавливать и поддерживать макроэкономическое финансовое равновесие;'

- научно обоснована и предложена концепция институционального обеспечения и стимулирования, привлечения сбережений' населения коммерческими банками в систему ИЖК как источника финансирования инвестиций в основной капитал при участии финансовых посредников с использованием, мирового опыта, адаптированного к специфике российской экономики и банковской системы.

Теоретическая и практическая значимость работы заключаются в приращении1 научного знания в области ипотечного кредитования, содержащегося в- частности в теоретико-методическом обосновании и практическом моделировании структурирования облигаций с ипотечным покрытием в соответствии с законодательством РФ. Понятийный аппарат расширен автором за счет углубления категориального аппарата при рассмотрении системы секьюритизации ипотечных кредитов. Практическая значимость исследования заключается в возможности использования полученных выводов, предложенных методов и рекомендаций, в частности в отношении реструктуризации кредитов с целью снижения долговой нагрузки, применения мер по ограничению возникновения и распространения негативных явлений на рынке ценных бумаг с ипотечным покрытием, при планировании и реализации программ ипотечного кредитования коммерческими и государственными кредитными организациями в системе факторов поддержания финансовой стабильности национальной экономики.

Апробация результатов исследования. Основные положения »диссертационного исследования докладывались на круглых столах и методологических семинарах, организованных и проводимых ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», научно-практических конференциях, проводимых международными организациями и высшими учебными заведениями г. Москвы, а также были использованы при чтении- курсов финансовых дисциплин в ОУП ВПО «Академия труда и социальных отношений».

Наиболее существенные результаты научного исследования использованы отдельными организациями, деятельность которых существенно зависит от особенностей системы ИЖК в условиях макроэкономической нестабильности.

Публикации. Основные положения диссертационной работы опубликованы в 1 брошюре и 5 статьях общим объемом 5,1 печатных листа, три из которых - в изданиях из перечня, определенного ВАК РФ.

Заключение диссертации по теме «Финансы, денежное обращение и кредит», Волкова, Анна Александровна

Результаты исследования показали, что при принятии решений респонденты чаще руководствуются эгоистическими принципами или стремятся к сбалансированному решению. Ориентация - на нужды встречается редко. Удовлетворенность партнеров результатами решений увеличивается, если процесс принятия решений воспринимается как справедливый.

Обобщая результаты проведенного анализа подходов к принятию экономических решений в домохозяйстве, можно сделать ряд выводов:

- человек большую часть жизни проживает вместе с другими людьми в домохозяйстве;

- большинство решений в домохозяйстве принимается совместно, либо

21 Kirchler et al. (2001). Conflict and decision-making in close relationships: Love, money, and daily routines. European monographs in social psychology.

53 имеет место влияние разных членов домохозяйства на разные уровни принятия решений;

- поэтому поведение членов домохозяйства нужно рассматривать как результат коллективных решений, с учетом стадии жизненного цикла семьи, который позволяет нам косвенно оценить, кто мог оказывать влияние на это решение - только партнер, дети, родители;

- основная причина, по которой изучение домохозяйственных решений не всегда возможно, связана с отсутствием адекватных данных, но и в этом случае надо максимально учитывать домохозяйственный контекст принятия решений и отдавать себе отчет, что полученные оценки могут отличаться некоторой смещенностью.

ГЛАВА 2. ИНСТИТУЦИОНАЛЬНЫЕ И ПОВЕДЕНЧЕСКИЕ ФАКТОРЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СИСТЕМЕ ИНСТРУМЕНТОВФИНАНСОВОЙ СТАБИЛЬНОСТИ В

РОССИИ

2.1. Оценка эластичности поведения потенциальных ипотечных заемщиков по показателям макроэкономической динамики

Предварительные оценки Росстата показывают, что, несмотря на замедление темпов экономического роста, ВВП по итогам второго квартала 2011 г. почти восстановился до предкризисного уровня (рис. 2). Российская промышленность почти преодолела кризисный,спад, и индекс промышленного производства составил 99% от уровня первого полугодия 2008 г. Основные проблемы связаны со стагнирующими на низком уровне инвестициями: объем инвестиций на 16% ниже, чем в первом полугодии 2008 г., а объем прямых иностранных инвестиций отстает более чем на треть от докризисного показателя первой половины 2008 г.

Источник: составлено автором по предварительным данным Росстата

Основные показатели' ситуации на рынке труда продемонстрировали положительную динамику в первом полугодии 2011 г. По сезонно скорректированным данным в июне 2011 г. численность занятых достигла 70,8 млн. человек (71,4 млн. человек по исходным данным обследования населения по проблемам занятости), что превысило июньский показатель предыдущего года, но не достигло предкризисного показателя 2008 г. (рис. 3).

Сокращение в жилищном строительстве начинает ускоряться — возможно, по истечении двух-трех лет после острой фазы кризиса начинает проявляться её отложенный эффект. Занятость населения, начиная с 2010 г. восстанавливается умеренным замедляющимся темпом, но, несмотря на это, сегмент постоянно занятых на крупных и средних предприятиях сокращается — данная группа занятых составляет ядро развития- ипотеки в России. Проблема безработицы перестала быть острой, ситуация >стабилизировалась. корректировка на фактор сезонности, млн. чел., 2000-2011 гг.

Источник: расчеты автора по материалам сборника «Социально-экономическое положение России».

Реальные денежные доходы населения даже в острой фазе кризиса остались на прежнем уровне (102% в 2009 г. к 2008 г.) в целом по стране, а на стадии выхода из кризиса медленно росли (на 4% в целом за 2010 г. по сравнению с предыдущим годом). Для сравнения, в докризисное время рост денежных доходов населения составлял 11-13% в год. Существенное для населения ухудшение динамики роста доходов могло быть еще более сильным, если бы не значительное повышение заработной платы бюджетникам в конце 2008 г., а также неоднократное и существенное повышение пенсий. Именно эти меры позволили избежать спада доходов населения в 2009 г. и обеспечили их небольшой рост в 2010 г.

Однако эти меры были профинансированы из бюджетных средств, что отрицательно сказалось на его несбалансированности. В результате реальные денежные доходы населения в первой половине 2011 г. снизились на 1,3% по сравнению с первой половиной 2010 г. (рис. 4). Это стало отложенным во времени, но еще одним ощутимым последствием кризиса. реальном выражении в 2007-2011 гг., в % к соответствующему месяцу предыдущего года

Источник: расчеты автора по материалам сборника «Социально-экономическое положение России».

Динамика ввода жилья — один из наиболее точных индикаторов, отражающих скорость восстановления экономики после кризиса. В результате экономического кризиса жилищное строительство сократилось, и по итогам

2010 г. вернулось на уровень 2006-2007 гг. Но по первым полугодиям прошедших лет наблюдается очень устойчивая картина: от 21 до 21,7 млн.кв.м. За первое полугодие 2011 г. в России было построено 20,7 млн.кв.м. жилья (рис. 5) - столько же было построено за аналогичный период в 2007 г. Отдельно второй квартал тоже не выделяется на фоне аналогичных периодов 2007-2010 гг. Следовательно, в терминах объема ввода жилья в первом полугодии 2011 г., восстановление экономики после кризиса происходит очень медленно.

Сравнение показателей первого полугодия с предыдущим годом дает в

2011 г. спад на'3,7%. В 2009-2010 гг. два года подряд тоже было небольшое сокращение, в пределах 0,5% за год, но оно было менее существенным, чем сейчас. Возможно, по истечении двух - трех лет после пика экономического кризиса, а примерно столько длится строительный цикл, в жилищном строительстве начали проявляться его негативные последствия, и к концу года масштабы спада увеличатся. С другой стороны, критически сильного сокращения .жилищного строительства на уровне России в целом по итогам первого полугодия 2011 г. пока не наблюдается. гг., млн.кв.м общей площади Источник: расчеты автора по' данным Росстата, Краткосрочные показатели за 11 квартал 2011 г.

Цены на рынке жилья снижаются, что приводит к дальнейшему росту доступности жилья для приобретения. Также смягчаются условия предоставления ипотечных кредитов и снижаются ставки - в таких условиях ипотечное кредитование имеет все шансы на полное восстановление после кризиса. В потребительском кредитовании по итогам первого полугодия кризисный спад уже преодолен, а объемы выдачи жилищных кредитов за этот же период пока отстают от докризисного уровня на 25%. Доля просроченной задолженности по ипотеке за второй квартал снизилась, и основную проблему составляют валютные кредиты.

Согласно Росстату, средняя цена 1 кв.м. жилья во втором квартале 2011 г. составила на первичном рынке 42,2 тыс. руб., а годом ранее — 48,0 тыс. руб. (рис. 5). В то же самое время, индекс цен на жилье на первичном рынке составил 105,5% на все квартиры и 105,4% на типовые квартиры1 (рис. 6). Изменение цен на жилье нас интересует не только само по себе, но и в связке с доходами населения и его уровнем жизни.

Индексы свидетельствуют о том, что в течение 2007-2011 гг. жилье становится с каждым годом доступнее. Так во втором квартале 2007 г. срок накопления трудового дохода на стандартную квартиру составлял 22 года на вторичном рынке и 21,6 лет на первичном, в докризисном 2008 г. - 20,7 и 19,3 лет, соответственно. На этом временном отрезке рост доступности обеспечивался главным образом за счет роста начисленной заработной платы. Далее, в ходе экономического кризиса рост доходов затормозился и вырос риск безработицы. В то же время цены жилья на первичном и вторичном рынках начали нисходящую динамику, и теперь они< стали основным фактором повышения доступности жилья для населения. Во вторых кварталах 2009-2011 гг. срок накопления на приобретение квартиры на вторичном рынке составил 18,2 года, 16,9 лет и 13,4 года, а на первичном - 16,3 года, 13,8 года и 12,1 лет, соответственно. Следовательно, за пять истекших лет мы наблюдаем рост доступности жилья в 1,8 раза на первичном, и в 1,6 раза на вторичном рынках.

Согласно целевым индикаторам ФЦП «Жилище» на 2011-2015 гг., коэффициент доступности жилья, рассчитанный как соотношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. метра и среднего годового совокупного денежного дохода семьи, состоящей из 3 человек должен снизиться с 4,8 года (на 1 январь 2010 г.) до 4,0 лет к концу I

2015 года, то есть в 1,2 раза. Если целевые показатели ФЦП будут достигнуты, то средний срок накопления на стандартную квартиру трудовых доходов одного работника составит 10 лет на первичном и 11 лет для приобретения на

1 Сайт Росстата, доступ от 08 сентября 2011 г.

59 вторичном рынке. Домохозяйство из двух работающих трудоспособных будет в состоянии заработать в два раза быстрее, то есть за 5-6 лет.

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 ss^sIkb i.ill кв. i iIII кв i [ГУ яв ■ Год

Рис. 5. Ввод в действие жилых домов организациями всех форм собственности в 1999-2011 гг., млн.кв.м общей площади

Источник: расчеты автора по данным Росстата, Краткосрочные показатели за 11 квартал 2011 г.

Ипотечное жилищное кредитование является частью системы потребительского кредитования, и является положительным фактором участия домашнего хозяйства в жилищном кредитовании. Жилищное кредитование накануне кризиса в первом полугодии 2008 г. составляло 17,6% от объема выданных потребительских кредитов, но в данном секторе в результате экономического кризиса произошел сильнейший спад в 5,7 раз, что сказалось на сокращении доли жилищных кредитов до 5,8% от объема выданных физическим лицам кредитов в январе-июне 2009 г. Преодоление последствий этого спада на данный момент еще не завершено, и за первое полугодие 2011 г. было выдано 296 млрд. руб. жилищных кредитов (таблица 1), что составляет 75% от показателя аналогичного периода 2008 г., остающегося рекордным. Сегодня жилищные кредиты уже достигли 13% объема всех выданных за полугодие потребительских кредитов.

За период 2008-2011 гг. средний валютный жилищный кредит (6-7 млн. руб.) гораздо больше по размеру, чем кредит, выданный в рублях (1-1,2 млн. руб.). Ипотечный жилищный кредит, выданный в валюте в среднем чуть больше, чем не ипотечный жилищный кредит, а для кредитов, выданных в рублях, наоборот, ипотечные в среднем чуть больше, чем не ипотечные.

Средний размер кредита менялся за три года: в 2009 г. произошло небольшое снижение размера жилищного кредита, а в 2011 г. мы наблюдаем рост с 1,1 млн. руб. до Г,27 млн. руб. На увеличение размера выдаваемых кредитов сказывается смягчение требований к размеру первоначального взноса, рост, доходов населения и динамика цен на жилье. Также банковская статистика констатирует небольшое снижение среднего срока кредита по сравнению с прошлым годом. Повышение доступности жилья, наблюдаемое на уровне средних по регионам показателей, будет способствовать развитию системы ипотечного кредитования в дальнейшем, особенно при расширении-жилищного строительства с акцентом на жилье эконом-класса.

1 Средние цены на первичном

20 рынке жилья, руб. за ¡ил —■ ■ Средние цены на. вторичном рынке жилья, руо. за 1 кв.м

15

-"•---— Среднемесячная начисленная зарплата раоотников. руо.

I р —— Ср еднедушевые денежные д ох оды на с ел ения, ру о. Величина прожиточного минимума, все население, руо. — — Достугтостьпрнооретения жилья на вторичном рынке, лет, значения 2 кв. над кривой, празая шкала

•» — — Доступностьпрнооретення жилья на первичном рынке, лех, значения 2 кв. под кривой, пр агая шкала.

Рис. 6. Цены на рынке жилья, заработная плата, прожиточный минимум и доступность приобретения жилья в 2009-2011 гг. Источник: расчеты автора по данным Росстата, Краткосрочные показатели за 11 квартал 2011 г.

В условиях стабилизации экономической ситуации после кризиса проблема невыплат по кредитам остается актуальной, но рост доли просроченной задолженности по ипотеке прекратился. В первом квартале она составляла 3,7% объема задолженности населения по ипотечным кредитам, а по итогам первого полугодия еще немного снизилась до 3,5% (рис. 7). Особенно остро стоит вопрос своевременности выплат в секторе валютных ипотечных кредитов: на начало 2011 г. 10% задолженности по ним было просрочено, а за первое полугодие эта цифра выросла до 11,5%, при этом ситуация усугубляется снижением выдачи новых кредитов в валюте. По ипотечным кредитам, выданным в рублях, напротив, за последние полгода наблюдается снижение доли просроченной задолженности с 2,5% до 2,3%, но снижение происходит частично и за счет роста выдачи ипотеки: и увеличения задолженности населения по ипотечным кредитам. Доля; ипотечных кредитов, платежи по которым просрочены на 30 дней и более, по итогам первого полугодия на 01 июля составляет 5,5% от всей задолженности по ИЖК. Год назад задолженность с такой просрочкой составляла 9,3%, при этом сам объем просроченной более чем на 30 дней задолженности сократился на 30% (в 1,42 раза), а оставшаяся часть из итогового сокращения показателя на 40% обеспечена за счет увеличения на» 18% объема задолженности населения по* ипотеке, показателя базы.

Средневзвешенная .ставка по жилищным кредитам летом 2011 г. достигла исторического минимума и составляет 12,3% годовых по кредитам в рублях и 9,9% по кредитам в валюте. По ипотечным жилищным кредитам средневзвешенная ставка в первом полугодии составила 12,2% в рублях и 9,6% по кредитам, выданным в иностранной валюте. Снижение ставок происходит, несмотря на повышение ставки рефинансирования,!!!} (табл. 2).

Наблюдается стабилизация доли просроченной задолженности по ипотеке. В первом квартале она составляла 3,7% объема задолженности населения по ипотечным кредитам, а по итогам первого полугодия 2011 г. еще немного снизилась до 3,5%. Основная проблемная зона — валютные кредиты, просроченная задолженность по которым продолжает увеличиваться и достигла 11,5%. По рублевым кредитам просрочка снижается и сегодня составляет 2,3% всей задолженности.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Система ИЖК является чрезвычайно важным экономическим институтом, в особенности вторичный рынок ипотечного кредитования, что было подтверждено в условиях современного финансово-экономического кризиса. Исследование предпринятое в диссертационной работе позволило определить необходимые меры, направленные на ограничение возникновения и распространения негативных явлений на рынке ипотечного кредитования и связанном с ним сегменте рынка ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.

Изменившиеся условия современных экономических реалий заставляют по-новому взглянуть как на устоявшуюся практику первичного ипотечного кредитования, так и на условия рефинансирования ипотечных кредитов на вторичном рынке ценных бумаг. Предложенный комплекс мер позволит значительно снизить риски системы ИЖК, что в совокупности с разработкой I достоверных моделей'прогнозирования поведения индивидуальных заемщиков -и портфелей кредитов, будет способствовать дальнейшему становлению и развитию рынка ипотечного кредитования в России и странах ЕС. И как говорилось ранее, надежность рынка ипотечного кредитования означает эффективное разрешение социального вопроса приобретения собственного жилья, стабильную доходность кредитных организаций, фиксированную стоимость долгосрочных кредитов для заемщиков и гибкий инструмент вложения средств частных и институциональных инвесторов, в том числе пенсионных фондов.

Руководствуясь высокой значимостью ипотечного кредитования с социальной точки зрения, а также влиянием состояния кредитной системы на финансовый и реальный сектора экономики, были разработаны практические способы реструктуризации ипотечных кредитов с целью временного снижения долговой нагрузки заемщика и предотвращения роста как просроченнойзадолженности по кредитам, так и полных дефолтов заемщиков. Предложенные способы реструктуризации позволяют сохранить право заемщика на недвижимость при поддержании приемлемого уровня доходности кредитной организации и, соответственно, помогают сохранить стабильность финансовой системы страны.

Таким образом, исследование институтов, инструментов и их взаимосвязей, отечественного и зарубежного опыта их создания, функционирования и развития« позволило сделать следующие основные выводы:

1. Понятие системы ипотечного жилищного кредитования не может рассматриваться изолировано от рассмотрения взаимозависимости и взаимодействия элементов и инструментов системы с внешней средой. Связующим, звеном системы ИЖК с внешней средой является рынок ипотечного кредитования, в рамках которого происходит взаимодействие субъектов экономическойжизнедеятельности.

Рынок ИЖК служит формированию, обмену, распределению кредитных средств и недвижимости' служащей обеспечением по кредитам. Задачи рынка ИЖК обусловили^ ряд осуществляемых функций: ценообразование, информационная, регулирующая, посредническая и санирующая (стимулирующая) функции.

2. Высокую практическую ценность может принести правильное понимание явления цикличности развития рынка ипотечного жилищного кредитования. Основные стадии одного цикла, включают: подъем, спад, депрессию и оживление. Различные состояния рынка на каждой стадии можно выразить в стоимости ипотечного кредита. Кредитные организации и правительство должны вырабатывать антициклические меры для сглаживания колебаний рынка.

3. Исследование возникновения и развития кризиса на рынке ипотечного кредитования в США, а также анализ ипотечных рынков в странах ЕС, позволили сделать вывод о мерах по ограничению возникновения и распространения негативных явлений на рынке ипотечного кредитования, и связанного с ним сегмента рынка ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.

4. Опыт стран ЕС позволил сделать вывод о том, что способы привлечения финансовых ресурсов для выдачи ипотечных кредитов в значительной степени определяют тип процентных ставок и длительность периода, в течение которого ставка может быть зафиксирована. Финансирование за счет депозитов физических лиц не позволяет установить фиксированную ставку на продолжительный срок, в то время как выпуск долгосрочных ипотечных ценных бумаг способствует фиксации процентной ставки на длительный период.

5. Разработка качественных моделей прогнозирования досрочных погашений, учитывающих влияние различных факторов, необходима для достоверной оценки* доходности и рискованности вложений в ипотечные бумаги, что в свою очередь будет способствовать использованию мер по оптимизации рисковой составляющей, как ипотечных кредитов, так и обеспеченных ими ценных бумаг.

6. Разработанные способы реструктуризации ипотечного кредита способствуют значительному снижению долговой нагрузки в течение льготного периода, тем самым, сохраняя право собственности заемщика на жилье. Предложенные меры реструктуризации действенны как для кредитов в рублях, так и в иностранной валюте. Более того, в отношении валютных кредитов реструктуризация является мерой значительно более выгодной, чем рефинансирование.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Волкова, Анна Александровна, 2011 год

1. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

2. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

3. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

4. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

5. Герценштейн М.Я. (1900). Реформа ипотечного кредитования в Германии. СПб. Типография В. Киршбаума.

6. Герценштейн М.Я. (1902). Ипотечные банки и рост больших городов в Германии. СПб. Типография В. Киршбаума.

7. Ипотечный кредит в Австро-Венгрии. (1896). СПб. Типография В. Киршбаума.

8. Ипотечный кредит в Германии. (1900). СПб. Типография В. Киршбаума. Ю.Общество французского поземельного кредита. (1894). СПб. Типография1. В. Киршбаума.

9. П.Морандьер Леон Жюллио де ла. Гражданское право Франции. Т.З. (1961). Пер. с французского Флейшиц Е.А. М.: Издательство иностранной литературы.

10. Работы западных специалистов в области ипотечного кредитования

11. Andersen K.G., Kauko К. (1996). A cross-country study of market-based housing finance. Helsinki.

12. Boleat M. (1985). National housing finance systems: a comparative study. Croom Helm.

13. Building on Progress: The future of housing finance in Poland. (1997). Urban institute consortium for USAID / Warsaw, May.

14. Diamond D.B., Lea M.J. (1992a). Housing finance in developed countries: an international comparison of efficiency. // Journal of housing research. Vol.3. #1.

15. Diamond D.B., Lea M.J. (1992b). The decline of special circuits for Housing finance. // housing policy debate. Vol.3. #3.

16. Diamond'D.B. (1999). The transition in housing finance in central Europe and Russia: 1989-1999. Study commissioned by USAID. San Diego. (http://www.ceemortgagefinance.org/Poland/PDF/HFTransition.PDF).

17. Diamond D.B. (2002). Comments on the Bauspar System and proposal for Lithuania. // Presentation at a round table discussion on the Bauspar system. Vilnus, Lithuania, July 5.

18. Friedemann R. (2003). Extending mortgage lending to middle and lower income groups in emerging economies are contract savings systems (CSS) suitable? // Paper presented at Wharton international housing finance program.

19. Hardt J. (2000). Evolving EU property and Mortgage markets — Excerpts from a report by Judith* Hardt.

20. Hardt J., Manning D. (2000). European mortgage markets: structure, funding andf future development. European Mortgage federation: OECD.

21. Jaffee D.M., Renaud B. (1996). Strategies to develop mortgage market inTransition economies. // The World Bank. Policy research working paper.i1697.

22. Lange H. (2003). Mortgage backed securitization: contextual success factors. // Proceedings of the academy of commercial banking and finance. Vol.3, #2.

23. Lea M1J. Secondary mortgage markets: International perspectives. // International union for housing finance, 1998'.

24. Low S., Sebag-Montefiore M., Diibel A. (2003). Study on the Financial integration of European mortgage markets. // Mercer Oliver Wyman, European Mortgage Federation.

25. Merrill S. (2000). Regional conference on housing finance: building housing finance in Central and Eastern Europe: sharing andr comparing. // USAID, Regional urban development office, Central Europe. Warsaw.

26. Scanlon K., Whitehead C. (2004). International trends in housing tenure and mortgage finance. // Council of mortgage lenders. November.

27. Suarez J.L., Vassallo A. (2004). European mortgage market: an overview // IESE Business school — Universidad de Navarra. WP #562.

28. The case for the Bauspar System (2001). Schwaebisch Halle. Mimeo.

29. Warnock V.C., Warnock F.E. Markets and housing finance. // Journal of housing economics, 2008.

30. Хохлов B.M. Об опыте Чехии в создании системы ипотечного кредитования. // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование.2005. №4 (25).

31. Hager R. Efficiency of the Bausparkasse systems in Eastern Europe. // The Eastern European workshop on Housing finance and housing affordability. Budapest. 2004.

32. Hegedus J., Rogozhina N., Somogyi E., Struyk R., Tumanov A. Potentialieffects of subsidy programs on housing affordability: The cases of Budapestand Moscow. 2004.

33. Работы отечественных авторов

34. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. — СПб.: Питер, 2000.

35. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. — М.: ИВЦ «Маркетинг», 2001.

36. Калашникова З.В. Зарубежный опыт жилищного кредитования и его применение в России // Финансовый менеджмент. 2002. № 1.

37. Колобов G.C., Колобова B.C. Жилищное ипотечное кредитование: состояние и перспективы развития. М.: Дашков и К, 2002.

38. Косарева Н.Б., Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. (2001). Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения в России. // Вопросы экономики. №5.

39. Кричевский Н.А. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Дашков и К,2006.

40. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации' ипотечного кредитования: Учеб. пособие. М.: Издание Тихомирова М.Ю., 2000.

41. Меркулов В.В. (2003). Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. СПб: Изд. «Юридический центр Пресс».

42. Основы ипотечного кредитования. / Науч. ред. и рук. авт. колл. Косарева Н.Б. М.: фонд «Институт экономики города»: ИНФРА-М, 2007.

43. Пастухова Н.С., Рогожина H.H. (2002). Зарубежный опыт жилищных сберегательных программ. / Рекомендации по использованию жилищных сберегательных программ в работе банков. М.: фонд «Институт экономики города».

44. Пашкус Ю.В. Экономика и финансы недвижимости. СПб.: 1999.

45. Полтерович В.М., Старков» О.Ю. Формирование ипотеки в догоняющих экономиках: проблема трансплантации институтов. — М.: Наука, 2007.

46. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. 5-е изд., перераб. и доп. -М.: ИНФРА-М, 2007.

47. Справочник «Энциклопедия российской секьюритизации 2008» - СПб.: Сбондс-Петербург, Русипотека, 2008.

48. Старков О.Ю. (2004). Эволюция и трансплантация институтов рынка ипотечного кредита. / Экономика и математические методы. Т.40, №3.

49. Суворов Г. П., Алферов Р. Построение модели досрочного погашения. // Рынок ценных бумаг. 2007. №5 (332).

50. Фаерман Е.Ю., Хачатрян С.Р. Расширение доступности жилья на базе ипотечного кредитования. // Эконономика и математические методы. Т.40. 2004. №1.

51. Фаерман Е.Ю., Хачатрян С.Р. Ипотечное кредитование (анализ и моделирование). // Аудит и финансовый анализ. 1998. №2.

52. Фаерман Е.Ю., Хачатрян С.Р., Федорова Н.Л. Моделирование жилищного рынка. М.: ЦЭМИ РАН, 2003.

53. Хачатрян С.Р. Анализ и моделирование механизмов регулирования рыночных процессов в жилищной сфере. Препринт #WP/98/064. M.: ЦЭМИ РАН, 1998.

54. Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой и активами / Под ред. Хейра Л; пер. с англ. М.: Альпина Бизнес Букс, 2007.

55. Черных Е.В. История и перспективы развития ипотечного кредитования в России. / Препринт #WP/98/048. M.: ЦЭМИ РАН, 1998.

56. Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном. М.: Гросс-Медиа: РОСБУХ, 2008.

57. Struyk R.J., Kosareva N.B. Housing finance in Russia: Developments in 1992. // Urban institute. 1993.

58. Экономика. Изд. 3, переработанное и дополненное / Под ред. Булатова A.C. М.: Юристъ, 2002.бб.Экономика недвижимости: Конспект лекций / Гриненко С. В. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

59. Экономика недвижимости: Учебное пособие / Асаул А.Н., Карасев A.B. — М.: МИКХиС, 2001.

60. Экономика недвижимости: Учебное пособие / Сост.: Виноградов Д. В. -Владимир: Владимирский государственный университет, 2007.

61. Экономика недвижимости: Учебное пособие / Сост.: Паттури Я. В. -Великий Новгород: НовГУ им. Ярослава Мудрого, 2002.

62. Экономическая теория / Под ред. Николаевой И.П. — М.: Юнити, 2008.

63. Энциклопедия «Кругосвет», гуманитарные науки, экономика и право, статья «Экономические циклы», 2008.

64. Ассоциации, форумы, федерации, институты, советы, иные публикации

65. Аналитическая записка рейтингового агентства «Эксперт РА» "Ипотека и жилищное строительство: катализаторы экономического роста", 2006.

66. Аналитический обзор «Поведение потребителей на рынке ипотечного кредитования». РосБизнесКонсалтинг, Москва, 2006.

67. Аналитический отчет «Рынок ипотечного кредитования в России». DISCOVERY Research Group, Москва, 2006.

68. Доклад «Влияние галопирующего рынка жилья на динамику рынка ипотечных сделок (на примере Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость, Москва)» на секции аналитики 2-го Петербургского ипотечного форума, 2 марта 2007 г.

69. Презентация «International MBS market update and outlook» Закрытое акционерное общество коммерческий банк «Ситибанк», Москва, 13 ноября 2007 г.

70. Презентация «Ипотечный кризис в США: возможные причины и уроки» на пятой всероссийской конференция «Ипотечное кредитование в России», Москва, 30 марта 2007 г.

71. Презентация «Опыт структурирования1 и размещения дебютного выпуска ИЦБ АИЖК. Взгляд на рынок со стороны инвестбанка» Закрытое акционерное общество коммерческий банк «Ситибанк», Москва, 13 ноября 2007 г.

72. Презентация «Первый ипотечный агент АИЖК». Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». 2007.

73. Проект «Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России». (2004) , // www.sdc-seco.ru/index.php ?navID=22585&lan gID=5&userhash=cbdafd8273711 ecf99f 3758cfed9a3c4.

74. Развитие рынков ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Заключительный отчет. Документ подготовлен группой специалистов, включающей Эллиса П. (ECSIE), Гвинера Б. (FINCF), Шикье JI. (OPD). Всемирный банк. 2003.

75. Результаты обследования ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации в 2001-2002гг. // Вестник Банка России. 2003. № 56 (708).

76. Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010гг. С изменениями, утвержденными постановлением Правительства РФ от 31 дек. 2005г. №865. // www.urbaneconomics.ru/texts.php7folder id=195&mat id-289&from=fp&pa ge id=6957.

77. ESF Securitization. Data report. www.europeansecuritization.com/pubs/ESFDataRprt0205.pdf. 2005.

78. Housing finance in emerging economies. Technical brief to the Board. // World bank group board presentation. June. www.ifc.org/ifcext/gfm.nsf/attachmentsbytitle/HF-TechBrief-WBGBoard/$FILE?HF-TechBrief-WBGBoard.ppt. 2005.

79. IFC and housing finance. Central and Eastern Europe. // www.ifc.org/ifcext/gfm.nsf/attachmentsbytitle/HF-Factsheet-CEEl/$FILE/HF-Factsheet-CEEl.pdf- 2005.

80. Mortgage banks and mortgage bond in Europe. 3rd ed. European mortgage federation (Publisher). Nomos Verlagsgesellschaft. Baden-baden, 2001.

81. The integration of the EU Mortgage credit markets. Report by the Forum Group on Mortgage Credit. Internal'Market Directorate General, 2004.

82. Russia: Primary mortgage market development project. // www.ifc.org, раздел Advisory projects in the Russian Federation. www.ifc.org/ifcext/eca.nsf/content/Russia More on TA#Russia%20Primary %20Mortgage%20Market%20development%20proiect.pdf. 2005.

83. U.S. department of housing and urban development, mortgagee letter 2007-11. www.fha-lending.com/webinar029/071 lml.pdf.1. Источники в сети Интернет

84. Аналитический портал, посвященный ипотечному кредитованию и секыоритизации в России, http://www.rusipoteka.ru.

85. Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в. России (2004). Краткое изложение основных результатов и выводов.www.urbaneconomics.ru/texts.php7folder id=80&matid-122&page id-3316

86. Сайт ■ Федеральной корпорации ипотечного кредитования, http://www.freddiemac.com/pmms/release.html.

87. Сайт Федеральной национальной ассоциации ипотечного кредитования, http://www.fanniemae.com/media/economics/index.ihtml.

88. Сайт Федеральной резервной системы США, http://www.federalreserve.gov/fomc/fundsrate.htm.

89. The International Union for Housing Finance (IUHF), http://www.housingfinance.org.

90. The CEE (Central & Eastern Europe) Mortgage Finance, http://www.ceemortgagefinance.org.

91. Lucas R.E. Jr. Expectations and the Neutrality of Money // Journal of Economic Theory. 4: 103-124. 1972.

92. Mishkin F.S., White E.N. U.S. Stock Market Crashes And Their Aftermath: Implications For Monetary Policy // NBER Working Paper. 2002. № 8992.

93. Martínez-Pagés J., Maza L.A. Analysis of house prices in Spain. Working Paper 0307. Banco de España, 2003.

94. Marsh T.A., Merton R.C. Dividend Variability- and Variance Bounds Tests for the Rationality of Stock Market Prices // The American Economic Review. Vol. 76. No. 3. (Jun., 1986). P. 483^198.

95. Muellbauer J., Murphy A. Booms and Busts in the UK Housing Market // The Economic Journal! Vol. 107. No. 445 (Nov., 1997). P: 1701- 1727.

96. Mylonas P., Schich S.T. The use of financial market indicators by monetary authorities. OECD Economics Department Working Paper; 223. 1999.

97. Poterba J. Tax Subsidies to Owner-Occupied Housing: An Asset-Market Approach // The Quarterly Journal of Economics. 1984.

98. Poterba J. Taxation and* Housing: Old Questions, New Answers // Empirical Public Finance. 1992.

99. Poterba J, Weil D., Shiller R. House Price Dynamics: the Role of Tax Police and Demography // Brookings Papers on Economic Activity. 1991.

100. Ranney S. The Future Price of Houses, Mortgage Market Conditions, and the Returns to Homeownership // The American Economic Review. 1981.

101. Raymond H. Preventing crises by testing for bubbles: a comparative study of the financial fragility of Europe relative to the USA and Japan. 2001. University of Metz.

102. Rosenberg B., Rudd A. Factor-Related and Specific Returns of Common Stocks: Serial Correlation and Market Inefficiency // The Journal of Finance. 1982. Vol. 37. № 2.

103. Rosen H.S. Housing Decision and the US Income Tax // Journal of Public Economics. 1979. XI. 1-23.

104. Rudebush G.D. Monetary Policy and Asset Price Bubbles // FRBSF Economic Letter. 2005. № 2005. 18.

105. Schwab R. Expected Inflation and Housing: Tax and Cash Flow considerations // Southern Economic Journal. 1983.

106. Schwartz A. J. Asset Price Inflation And Monetary Policy // NBER Working Paper. 2002. № 9321.

107. Siegel J.J. What Is an Asset Price Bubble? An Operational Definition. European Financial Management, 2003.

108. Shiller R.J. From Efficient Markets Theory to Behavioral Finance // The Journal of Economic Perspectives. 2003. Vol. 17. № 1.

109. Shiller R.J. Measuring Bubble Expectations and Investor Confidence // NBER Working Paper. 1999. № 7008.

110. Shiller R.J. Irrational Exuberance. Princeton: Princeton University Press, 2000.

111. Shiller R.J. Do Stock Prices Move Too Much to be Justified by Subsequent

112. Changes in Dividends? // The American Economic Review. Vol. 71. No. 3. June 1981.

113. Smith L.B., Rosen K.T., Fallis G. Recent Developments in Economic Models of Housing Markets // Journal of Economic Literature. Vol. 26. No. 1 (Mar., 1988). P. 29-64.

114. Sornette D. Why Stock Markets Crash: Critical Events in Complex Financial Systems. Princeton: Princeton University Press, 2003.

115. Stein J. Prices and Trading Volume in the Housing Market: A Model with Down-Payment Effects // The Quarterly Journal of Economics. 1993.

116. Stone D., Ziemba W. Land and Stock Prices in Japan // The Journal of Economic Perspectives. 1993.

117. Takatoshi Ito, Tokuo Iwaisako. Explaining Asset Bubbles in Japan // NBER Working Paper. 1995. № 5358.

118. Tirole J. On the Possibility of Speculation under Rational Expectations // Econometrica. 1982. Vol. 50. № 5.

119. Tirole J. Asset Bubbles and Overlapping Generations // Econometrica. 1985. Vol. 53. № 5.

120. Topel R., Rosen S. Housing Investment in the United States // Journal of Political Economy. 1988.

121. Trichet J.-C. Asset price bubbles and monetary policy. MAS lecture 8 June 2005 in Singapore.

122. Tracy J., Schneider H., Chan S. Are Stocks Over-Taking Real'Estate in Household Portfolios? Current Issues in Economics and Finance, Federal Reserve Bank of New York. April 1999. 5(5).

123. Van Norden S., Vigfusson R. Avoiding the Pitfalls: Can Regime-Switching Tests Detcct Bubbles? Bank of Canada. 1996.

124. Vigdor J.L. Liquidity Constraints and Housing Prices: Theory and Evidence from the Va Mortgage Program // NBER Working Paper. 2004. № 10611.

125. Vissing-Jorgensen A. Perspectives On Behavioral Finance: Does "Irrationality" Disappear With Wealth? Kellog School of Mangement, Northwestern University, NBER, CEPR. 2003.

126. West K.D. A Specification Test for Speculative Bubbles // The Quarterly Journal of Economics. 1987. Vol. 102. № 3.

127. White E.N. Bubbles And Busts: The 1990s In The Mirror Of The 1920s // NBER Working Paper. 2006. № 12138.

128. Yu I., Sz A. Testing For Bubbles In The Hong Kong Stock Market. Hong Kong Monetary Authority. 2003.

129. Статистика, национальные данные

130. Бюллетень банковской статистики ЦБ РФ № 10 (161) -М.: «АЭИ «Прайм-ТАСС», 2006.

131. Бюллетень банковской статистики ЦБ РФ № 12 (187) М.: «АЭИ «Прайм-ТАСС», 2008.

132. Country notes of Hungary, Czech republic, etc. OECD workshop on housing finance in Transition economies.

133. Housing finance in Hungary. (2002). 3rd workshop on housing finance in Transition economies. www.oecd.org/pdf/m0037000/m000378Q3.pdf.

134. Housing finance of Slovak Republic. (2002). 3rd workshop on housing finance in Transition economies. www.oecd.org/pdf/m003700Q/m00037810.pdf.

135. Hypostat 2007. A review of Europe's mortgage and housing markets. // European mortgage federation, 2007. http://www.hypo.org/content/Default.asp7PageID-343.

136. Quartely review of European mortgage markets. 4th quarter 2007. // European mortgage federation, 2008.

137. Quartely review of European mortgage markets. 3rd quarter 2008. // European mortgage federation, 2008.