Методические основы управления проектными рисками в жилищном строительстве тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Можаева, Ирина Сергеевна

• Можаева, Ирина Сергеевна
• кандидат экономических наук
• 2000

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Можаева, Ирина Сергеевна

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА I. КОНЦЕПТУАЛЬНЫЕ ОСНОВЫ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

1.1 Жилищное строительство и модель взаимодействия рынков жилья в современной экономике.

1.1.1 Жилищное строительство в условиях рыночной экономики.

1.1.2 Модель взаимодействия рынков жилья.

1.1.3 Экономический цикл и жилищное строительство.

1* 1.2 Участники инвестиционного процесса жилищного строительства.

1.3 Современное состояние первичного рынка жилья.

ГЛАВА И. МЕТОДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ АНАЛИЗА ПРОЕКТНЫХ РИСКОВ В УСЛОВИЯХ РОССИЙСКОЙ ЭКОНОМИКИ.

2.1. Основные методы анализа рисков.

2.2. Подходы к управлению риском в проектах строительства жилья.

2.3. Логическое моделирование организации управления риском в жилищном строительстве.

ГЛАВА III. РЕАЛИЗАЦИЯ МОДЕЛИ АНАЛИЗА ПРОЕКТНЫХ

РИСКОВ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ.

3.1. Краткая характеристика проекта.

3.2. Качественный анализ риска.

3.3. Количественный анализ риска.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Методические основы управления проектными рисками в жилищном строительстве»

На современном этапе в жилищном строительстве наблюдается ряд новых тенденций, обусловленных переменой социально-экономической среды в России, которые нашли свое выражение в изменении темпов развития строительства жилья, структуры и системы финансирования, возрастании требований рынка и, естественно, степени риска. Принятие инвестиционных решений в этих новых условиях требует усиления внимания к управлению риском в инвестиционно-строительной деятельности.

Острота нынешней ситуации состоит в том, что риски инвестирования в строительство жилья (в связи со спецификой переживаемого страной переходного периода, с одной стороны, и кризисного состояния экономики, с другой) отличаются повышенной сложностью и их уровень значительно выше по сравнению с инвестициями в другие сектора экономики. Выявленное соотношение свойственно и классической рыночной экономике, что объясняется особенностями инвестиционных характеристик жилья, отличающими его от других групп активов. Это, прежде всего, высокая капиталоемкость, более длительный по сравнению с большинством видов промышленной продукции срок создания, жесткая привязка к земле, индивидуальный характер условий реализации даже при возведении однотипных зданий, раздробленность рынка, низкая ликвидность незавершенного строительства и др.

Таким образом, сложная природа деловой активности, процесса, окружения и организации инвестиций делают сферу жилищного строительства областью повышенного риска. Однако техника управления рисками не так хорошо развита в строительстве жилья. Многие участники инвестиционно-строительного процесса в вопросах оценки риска подходят на основании интуиции, мнений и опыта, полученного от предыдущих проектов. Лишь незначительное число руководителей уделяет внимание анализу риска, применение количественной оценки риска с использованием экономико-математических методов крайне ограничено. В результате исследования был сделан вывод, что с одной стороны, отечественные предприниматели еще не до конца осознали неизбежность риска и важность его учета, с другой стороны, остро нуждаются в новых, практически применимых процедурах оценки риска.

При этом необходимо отметить, что эта проблема свойственна не только для России, где рынок жилья находится еще в стадии становления, она широко обсуждается в западной литературе. Новый всплеск внимания к управлению рисками в строительстве, и в строительстве жилья в частности, пришелся на 90-е годы. И стал особенно актуальным в последние время после разразившегося кризиса в Азии, когда многие международные строительные проекты потерпели крах из-за недостаточного внимания к оценке и управлению рисками.

Исследованием проблем, связанных с принятием инвестиционных решений в условиях неопределенности и риска, занимается широкий круг авторов, среди которых следует выделить, прежде всего, труды Беренса В., Бланка И.А., Бузырева В.В., Воропаева В.И., Грачевой М.В., Епифанова М., Карлика А.Е., Ковалева В.В., Морозова Д.С., ОсташевскойА.И., Савински Н.А., Ткаченко Е.А., Холта Р.Н., Шапиро В.Д. и др. Значительный вклад в изучение непосредственно вопросов, касающихся управления риском в строительстве посвящены работы Абрамова С.И., Бузырева В.В., Данилова Ю.Я., Егоровой Н.Е., Крандала К., Сидоренко С.Ю., Хедриксона К. и др.

Однако вопросы теоретического, методического и практического характера, связанные с повышением эффективности управления проектными рисками строительства жилья в российских условиях остаются нерешенными и требуют более детального рассмотрения.

Теоретическая и практическая значимость проблемы совершенствования методов анализа проектных рисков, повышения эффективности инвестиционных проектов строительства жилья в России предопределили актуальность и выбор темы диссертационного исследования.

Цель диссертационной работы заключается в разработке научно методических основ механизма управления риском проектов строительства жилья в России.

В соответствии с поставленной целью в диссертации определены и решаются следующие задачи:

• Исследование проблем и механизмов инвестирования на рынке жилищного строительства

• Определение ключевых индикаторов и проведение на их основе анализа текущего состояния рынка жилья

• Исследование конкурентно-профессионального состава участников рынка жилищного строительства.

• Идентификация и выбор принципа классификации возможных рисков инвестиций в строительство жилья.

• Изучение современных концепций отечественных и зарубежных авторов по вопросам анализа риска.

• Разработка методических основ процесса управления риском проектов строительства жилья.

Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических вопросов, связанных с эффективным управлением рисками проектов строительства жилья в России.

Объектом исследования выбраны строительные и девелоперские компании, а также российские предприятия, осуществляющие инвестиции на рынке жилищного строительства.

Теоретической и методической основой решения поставленных задач послужили результаты фундаментальных и прикладных исследований в области экономики предприятия, инвестиционного менеджмента, экономической теории, государственного регулирования процессов строительства жилья. В процессе исследования использовались нормативно-правовые и программные документы Российской Федерации, труды западных экспертов в области мирового опыта по управлению проектными рисками, отечественных ученых и специалистов по проблемам управления народным хозяйством, в частности строительного сектора.

Статистической базой исследования явились материалы государственных статистических органов РФ, зарубежных органов статистики, а также материалы, непосредственно собранные автором в ходе исследований на предприятиях Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Диссертационное исследование строилось на основе принципов и концептуальных положениях системного анализа, логического моделирования, экономического анализа. В ходе исследования использовались приемы агрегирования и классификации, обработка фактических данных осуществлялась на основе экономико-математических методов.

Поставленные цели и задачи определили структуру диссертационного исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, приложений, списка литературы.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Можаева, Ирина Сергеевна

Заключение.

Риск инвестора, участвующего в проектах жилищного строительства, носит кумулятивный характер и проявляется в многообразии форм, обусловленных спецификой деловой активности в строительстве жилья. Если для населения, вкладывающего средства с целью улучшения собственных жилищных условий, основные виды рисков связаны с неопределенностью осуществления строительства, то для инвестора образуются дополнительные риски, обусловленные неопределенностью условий реализации жилья, возврата вложенных средств и получения доходов. Дополнительные риски связаны с изменением конъюнктуры на рынке жилья; зависят от соответствия платежеспособного спроса и предложения по объемам, структуре и качеству жилья. Вместе с тем, инвестор вынужден разделять риски строительной компании, связанные с возможным увеличением срока завершения строительства, качеством построенного жилья и др. Существенное влияние на уровень неопределенности осуществления инвестиций в жилищном секторе оказывает макроэкономическая ситуация, которую, на текущий момент нельзя охарактеризовать как благоприятную.

Современное состояние жилищного строительства предопределено кризисом, охватившим практически все сферы и отрасли экономики России. Финансово-экономические условия, в которых ныне функционируют участники жилищного строительства, характеризуются повышенной сложностью. На протяжении последних лет объем ввода нового жилья неуклонно сокращался, и только в 1999 г. по сравнению с предыдущим годом жилищное строительство велось несколько активнее. На фоне общего сокращения ввода нового жилья, на конец 1998 г 41,2% от объема незавершенного строительства приходится на дома, сооружение которых законсервировано, окончательно прекращено или временно приостановлено. Из законченного строителями в 1998 г. жилья 54,2% составили объекты, сооружение которых продолжалось более 12 месяцев. Объем незавершенного строительства в России в 2,7 раза превысил размер сданного в 1998 г. жилья. Основной причиной прекращения строительства объектов жилья и увеличения сроков реализации проектов указывается недостаток средств финансирования вследствие изменения возможностей инвесторов проекта, либо удорожания сметной стоимости строительства из-за инфляции и прочих причин.

По уровню обеспечения жилья средний гражданин России отстает от жителя стран Восточной Европы в 1,5-2 раза, а от жителей наиболее развитых стран Западной Европы и Америки в 2,5 - 3 раза. Среднедушевая обеспеченность жильем на начало 1999 г. составляла около 18 кв.м. Одновременно в худшую сторону существенно отличается и среднее качество жилья. Хотя в последнее время наметились положительные тенденции в улучшении качества жилья: изменяется структура построенного жилья по конструктивным решениям зданий.

Однако существующая высокая неудовлетворенность потребности в жилье населением России, не может инициировать подъем в жилищном строительстве, хотя бы уже в силу того, что в настоящее время существует значительный разрыв между потенциальной потребностью населения в жилье и уровнем его доходов. Несмотря на то, что появились новые «рыночные» возможности удовлетворения потребности в жилье положительных сдвигов в решении жилищной проблемы не наблюдается, так как существующие «рыночные» методы» оказались малодейственными. Известно, что лишь относительно небольшая часть населения (6-8% высокодоходных семей) успешно адаптировалась к новым методам решения жилищной проблемы, для подавляющей части населения в настоящее время жилье оказалось недоступным в большей степени, чем когда-либо прежде.

Тем не менее, за последнее время в жилищном секторе произошли радикальные перемены, как институционального характера, так и системы финансирования жилищного строительства. В настоящее время прослеживается отчетливая тенденция к падению доли жилья, финансируемого из централизованных источников и к росту доли жилья, финансируемого из внебюджетных источников.

Жилищный бизнес как сфера предпринимательства стал значительно более избирательным, как по географии, так и по качеству инвестируемых новостроек. У отечественных потребителей меняется спрос на покупаемое жилье и на его характеристики. По оценкам многих специалистов, диапазон требований и жесткость условий со стороны потребителей значительно возросли.

Одновременно возросла роль высокого профессионализма в этой деятельности: появились девелоперские и риэлтерские фирмы, специализирующиеся в жилищном строительстве. Изменилась структура строительных организаций по формам собственности, из общего числа строительных фирм на долю частных приходится 85%, осуществляется быстрое формирование предприятий малого бизнеса, на долю которых сейчас приходится почти 86%. Произошло улучшение профессионально-конкурентной среды рынка. С появлением новых форм и инструментов организации инвестиций изменился качественно и количественно состав инвесторов.

В соответствии с представлениями автора, анализ современного положения и особенностей инвестиций в жилищном строительстве будет неполным без изучения состояния рынка жилья в целом, составными частями которого являются: первичный рынок (где собственно и осуществляется жилищное строительство и его функцией является создание востребованного населением жилья); вторичный рынок жилья; жилищные земельный и финансовый рынки. В ходе исследования были установлены взаимосвязи и характер изменений происходящих на каждом из выделенных сегментов под воздействием различных внешних факторов. Разнообразные сочетания этих факторов и их изменение во времени в различных направлениях приводят к несинхронности развития жилищного строительства в городах России.

Проведенный анализ современного состояния рынка жилья в России позволил установить, что в настоящее время выделяется несколько территориально-экономических групп, различающихся по степени развития рынка жилья, а значит и по уровню эффективности инвестиций . в строительство жилья и, естественно, уровню риска. Среди них особое место занимает Москва и Санкт-Петербург; далее выделяются крупные промышленные и региональные центры; областные города; небольшие города и населенные пункты с низким уровнем развития рынка жилья. При переходе от одной группы к другой принципиально меняются значения следующих показателей: уровень сложившихся цен на жилье, степень «рыночности» поведения участников, соотношение цен первичного и вторичного рынка жилья; активности рынка; правовая среда; степень развития инфраструктуры рынка.

Таким образом, инвестору при подготовке проекта важны знания не только тенденций развития национального рынка жилья, но, прежде всего, хорошее понимание ситуации в регионе и конкретно в месте расположения того или иного объекта строительства жилья. Это положение особенно актуально для России, отличающейся невиданной для практики развитых стран дифференциацией межрегиональных экономических, социальных и политических условий.

Для определения инвестиционных условий, в т.ч. и уровня рискованности инвестиций в жилищное строительство, в качестве ориентиров автором были отобраны следующие индикаторы:

- Физические - природные (земля, климат, природные ресурсы), искусственные (инфраструктура города и другие объекты, созданные человеком)

- Технические (уровень развития технической и технологической базы жилищного строительства и стройиндустрии и т.д.).

- Институциональные (зонирование земель городов, защита окружающей среды, налоговая политика, региональное нормотворчество).

- Социальные (уровень и тенденции изменения численности населения и его возрастной структуры; качество жизни; традиции потребительского поведения; количество очередников и других претендентов на муниципальное и государственное жилье; среднедушевой показатель обеспечения жильем и т.д.). - Экономические (потенциальная емкость рынка нового жилья; доступность жилья для приобретения; дифференциация населения по уровню доходов и ее динамика; доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности; ввод в действие нового жилья и стоимость строительства; цены на первичном и вторичном рынке жилья, уровень арендной платы; и т.д.). На наш взгляд, анализ особенностей, тенденций развития рынка жилья и его текущего состояния в целом и конкретно в месте реализации проекта строительства жилья необходим для того, чтобы сузить поле проявления непредвидимых и неучитываемых факторов риска и разработать адекватные, с учетом специфики жилищного строительства, модели по управлению риском.

К настоящему времени в специальной литературе достаточно хорошо структурирована деятельность по управлению проектными рисками. Тем не менее, некоторые аспекты анализа риска, прежде всего, связанные с неоднозначностью восприятия понятийного аппарата, важными положениями теории риска, отсутствием стройной системы классификации проектных рисков, вопросов совершенствования методов количественной оценки риска в российских условиях, остаются недостаточно изученными.

Существуют различные точки зрения в определении содержания понятия «риск». Учитывая характер проводимых исследований, в диссертационной работе понятием риска характеризуется неопределенность, связанная с возможностью возникновения в ходе реализации проекта события неблагоприятно влияющего на проект. Подобного определения придерживаются авторы многих научных работ, тем не менее, в изученной нами экономической литературе нет единого мнения в вопросе классификации риска. При этом следует отметить, что разработка классификации проектных рисков является исходной предпосылкой обуславливающей надежность результатов последующих расчетов и обоснованность построения модели управления риском проекта строительства жилья.

Для проведения анализа рисков инвестиций в жилищное строительство нами предлагается разделить факторы риска на три основные категории: внутренние, специфичные для проекта, и внешние с последующим подразделением в рамках указанных категорий факторов риска по видам (административный риск, экономический риск, финансовый риск, маркетинговый риск, технико-технологический риск, правовой риск, организационный риск). На наш взгляд, подход к анализу общности рассматриваемых рисков с указанных выше позиций позволяет выявить характер происхождения риска, определить совокупность различных видов риска и взаимосвязь между ними, предоставить дополнительную возможность повышения надежности управления риском проекта строительства жилья и доходом инвестора.

В качестве одного из направлений решения проблемы максимального учета всего спектра возможных рисков, свойственных строительству жилья, нам видится составление контрольных списков риска. Замечено, что для проектов, принадлежащих к одному сектору экономики, в нашем случае жилищное строительство, набор рисков достаточно стандартен (в то время как количественные их значения могут сильно варьировать в зависимости от масштаба проекта, набора участников, выбранной схемы финансирования и др.). Поэтому, на наш взгляд, для формализации процесса анализа рисков целесообразна разработка контрольных списков рисков, отражающих виды, факторы и области проектных рисков, и время их возможной реализации. Безусловно, подобная работа может быть произведена на основе обобщения и накопления информации о результатах реализации предыдущих проектов.

К настоящему времени накоплен значительный опыт и разработаны специальные методы и процедуры для проведения количественного анализа риска. Однако в российской практической деятельности, что подтверждается проведенным автором исследованием ряда организаций, вышеперечисленные подходы и методы не нашли широкого применения. Сложившаяся ситуация, на наш взгляд, объясняется следующими причинами:

- Наличием нетрадиционных рисков и относительно более высокой степенью известных обычных рисков;

- Сложностью с измерением искажений, вызванных постоянными изменениями степени вмешательства государства в экономику, нестабильностью налогового законодательства, таможенной политики;

- Барьерами в получении полной и достоверной информации;

- Технической и программной оснащенностью, возможностью использования современных компьютерных технологий проведения такой оценки;

- Уровнем квалификации менеджеров, осуществляющих оценку, степенью их подготовленности к использованию современного математического и статистического аппарата проведения такой оценки;

- Возможностью привлечения со стороны фирм к оценке сложных рисков квалифицированных экспертов.

Учитывая ограниченные возможности использования существующих методов количественной оценки в диссертационной работе предлагается воспользоваться представлением риска проекта в виде профиля риска. В основе методики построения профиля риска инвестиционно-строительного проекта лежит экспертный опрос специалистов, который заключается в выявлении факторов риска и их последующем структурировании по предложенной ранее классификации, определении значимости факторов риска для проекта. В результате построения профиля риска получается системное описание «пространства потенциальных угроз» с учетом специфических российских условий.

Цель построения профиля риска в данной работе состояла в том, чтобы сформировать представление о специфических рисках реализации проекта строительства жилья, распределить их по значимости и степени влияния на различных стадиях жизненного цикла проекта. По нашему мнению, построение профиля риска является наглядным отображением риска проекта строящегося жилья, позволяет обратить внимание на возможные «возмущения» проекта, выявить наиболее значимые факторы риска, разработать меры по минимизации возможного воздействия.

Предложение конкретных рекомендаций по управлению риском в строительстве жилья было предварено детальным изучением различных подходов к организации этого процесса в строительстве, в том числе и в строительстве жилья, предлагаемых мировой и отечественной практикой.

Среди разработок, принадлежащих зарубежным специалистам, заслуживает внимание подход Construction Risk management system (далее CRMS), предложенный американскими аналитиками. CRMS обладает рядом достоинств, так как представляет собой системный аналитический подход, охватывающий идентификацию риска, вероятностный анализ риска и оценку наиболее значимых рисков, развитие и адаптацию стратегий по управлению риском, в целях поддержания оптимума или приемлемой степени исключения риска или контроля над ним. Предложенная концепция определяет многошаговый процесс управления риском в строительстве. Особого внимания заслуживает необычная классификация риска с точки зрения их природы и потенциальных последствий, а также предложение комбинаций различных стратегий для той или иной категории риска. Вместе с тем, простой перенос модели в «первозданном» виде и ее использование для анализа риска проектов строительства жилья в России без предварительной адаптации, на наш взгляд, представляется невозможным. В практической части диссертационного исследования по модели CRMS автором реализовано построение матрицы контролируемости факторов риска, как практического инструмента для организации процедуры реагирования на риск.

Анализ и обобщение отечественных трудов исследующих проблемы управления риском показал, что в настоящее время не разработан целостный подход к проведению оценки риска в строительстве, и в строительстве жилья в частности. Обращение к официальным источникам лишний раз подтверждает ранее сделанный вывод о том, что на данный момент не разработана нормативно-правовая концепция по вопросам анализа риска. Отсутствие разработанного подхода частично объясняет то, что функция управления риском в компаниях, специализирующихся на строительстве жилья, слабо определена.

Предлагаемый нами подход к управлению риском инвестиций в жилищном строительстве построен на основе использования двух взаимодополняющих друг друга видов анализа риска - качественного и количественного, и представляет собой совокупность последовательных процедур анализа риска, осуществляемых в течение всего жизненного цикла проекта. Основными элементами модели являются идентификация факторов риска и построение классификации, количественная оценка риска, в том числе его графическое отображение (с помощью построения «профиля риска»); разработка мероприятий минимизации и компенсации рисков.

При этом, благодаря проведенному анализу преимуществ и недостатков разработанных инструментов количественного анализа проектных рисков, установлено, что современное состояние экономики России и связанные с этим проблемы инвестиционной деятельности ограничивают возможности их практического использования, и поэтому качественный анализ риска в настоящее время приобретает особенно большое значение.

В разработанной модели конкретный метод количественной оценки жестко не оговорен и, на наш взгляд, может осуществляться с помощью любых доступных инструментов. Однако при выборе метода количественной оценки риска необходимо принимать во внимание возможность его технической реализации, а также практическую применимость в условиях российской действительности.

В практической части диссертационной работы в ходе проведения проверки устойчивости показателей эффективности инвестиционно-строительного проекта на изменение «критических» факторов нами используется анализ чувствительности и анализ сценариев. На наш взгляд, применение указанных методов является естественным продолжением выводов, полученных в результате построения профиля риска. В связи с тем, что профиль риска позволил установить наиболее важные факторы, возможное влияние которых может неблагоприятно сказаться на эффективности проекта, они могут быть использованы в качестве варьируемых переменных при проведении анализа чувствительности, а их значения в прогнозировании их изменений, определения пессимистического и оптимистического вариантов развития при проведении анализа сценариев.

Построение профиля риска инвестиционно-строительного проекта, анализа чувствительности и анализа сценариев являются простыми методами количественной оценки риска. Тем не менее, они являются последовательными шагами в анализе рисков, а их комплексное использование позволяет избавиться от некоторых недостатков, присущих каждому из них. В любом случае применение даже простых методов способствует насыщению информацией о риске, а значит, способствует повышению достоверности выводов, сделанных на основе качественного анализа.

Крайне важным этапом в разработанной модели и логичным продолжением предыдущих операций по анализу риска является разработка процедур реагирования на риск. Практически мероприятия по управлению риском могут быть реализованы с помощью различных инструментов, основными из которых являются избежание риска, сокращение потерь и предотвращение риска, резервирование, удержание и принятие риска, передача и страхование риска. Общими рекомендациями при выполнении указанного этапа является то, что разрабатываемые стратегии по управлению риском должны, во-первых, согласовываться с природой риска и полученной оценкой его потенциальных последствий, во-вторых, необходимо комплексное использование различных инструментов, в-третьих, и немаловажным этапом, является стоимостная оценка финансовых, материальных и пр. затрат на организацию этих мер. В результате возможно достижение целей разработки этих стратегий: устранение или минимизация потенциального влияния риска и увеличения контроля над ним с учетом возможностей инвестора.

Современный опыт организации жилищного строительства в условиях российской экономики свидетельствует о необходимости применения анализа риска на всех этапах осуществления проекта. Поэтому, в предлагаемой модели рассмотрены действия по дальнейшей организации работ управления риском, которые заключаются в мониторинге за потенциальными факторами риска и показателями эффективности реализации проекта; корректировке параметров проекта; контроле за фактическим использованием средств, направленных на процедуры по минимизации рисков; анализе фактических проявлений рисков и неопределенности; эффективности предпринятых мер по снижению риска.

Таким образом, нами разработан подход, предусматривающий комплексный учет риска, который предполагает:

- выявление потенциально возможных для проекта строительства жилья ситуаций и факторов риска, которые могут стать причиной нежелательного развития событий;

- предварительный анализ на качественном уровне и с помощью инструментов количественной оценки степень влияния возможных рисков на проект;

- разработку на основе полученных результатов оценки риска, мероприятий по снижению риска и анализ возможностей применения наиболее эффективных из них;

- осуществление с учетом рационального расхода ресурсов необходимых мероприятий по снижению влияния нежелательных событий уже на стадии разработки проекта;

- мониторинг потенциальных факторов риска на стадии реализации проекта

- анализ фактических проявлений неблагоприятных для проекта ситуаций и формирование информационной базы с помощью составления «контрольных списков» риска.

- оценку уровня произведенных затрат на ликвидацию последствий риска и эффективности предпринятых мер по снижению риска

В практическом разделе диссертационной работы на конкретном примере разработки проекта строительства жилого дома в г. Пикалево автором предложена реализация процесса управления риском инвестора в строительстве жилья в части проведения работ: идентификации риска, его количественной оценки и разработки процедур реагирования на риск.

Идентификация риска строилась на многоаспектном исследовании современных условий организации проектов строительства жилья, проведенном в первой главе работы, и их анализе конкретно в месте реализации проекта. В результате был определен достаточно широкий спектр рисков, требующих обязательного рассмотрения и учета. Более того, проведенный анализ на качественном уровне позволил установить факторы, усугубляющие общий уровень рискованности вложений в строительство жилья, которые связаны с тем, что проект реализуется на «депрессивном» рынке жилья.

Количественный анализ риска проведен с помощью таких инструментов как анализ чувствительности и анализ сценариев. В оценке риска эти два метода играют важную роль для учета неопределенности и выделения факторов, которые могут повлиять на успешный результат проекта. Кроме того, оба метода лежат в основе принятия ряда управленческих решений, т.е. позволяют разработать меры по снижению влияния риска согласно выявленным критическим факторам.

На наш взгляд, управление риском является сильным инструментом для принятия верного инвестиционного решения. Вместе с тем, считаем необходимым, отметить еще одно преимущество реализации этого процесса на практике, а именно совершенствование уровня принятия решений по малоприбыльным проектам. В нашем случае, проект с малым значением NPV был принят, т.к. полученные результаты анализа риска и разработанные на его основе различные процедуры реагирования на риск увеличивают шансы получить удовлетворительный доход.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Можаева, Ирина Сергеевна, 2000 год

1. Абрамов С.И. Инвестирование землепользования.// Экономика строительства.-1996.- №6.- с.23-35.

2. Абрамов С.И. Организация инвестиционно-строительной деятельности. -М.: Центр экономики и маркетинга, 1999.

3. Абрамов С.И. Оценка риска инвестирования.// Экономика строительства.-1996.-№12.-с.2-12.

4. Авилова И.П. Взаимодействие участников строительства. Правовая основа.-Белгород.: Изд-во БелГТАСМ, 1999.

5. Акопян А. Риск и финансовое планирование инвестиций// Управление риском. 1999.- №3. - с. 16-21.

6. Антонец В.Н. Основные пути эффективного использования ограниченных финансовых ресурсов в капитальном строительстве. Хабаровск: ХГТУ, 1998.

7. Багов В.П. Токаренко Г.С. Оптимизация стратегии управления реализацией проекта в условиях риска // Менеджмент в России и за рубежом. 1999.-№5. - с. 138-142.

8. Басин Е.В. О повышении эффективности деятельности строительного комплекса и ЖКХ на современном этапе //Стройинформ СПб.- 1999,- №2. -с.80-85.

9. Бахрамов Ю., Сахаров А. Методы оценки рисков при составлении плана финансирования инвестиционного проекта // Инвестиции в России.-1997. -№7-8.- с. 41-44.

10. Ю.Белкина Т. Жилищная реформа в России. М.: НП Редакция журнала "Вопросы экономики", 1999.

11. П.Беренс В., Хавранек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций. -М.: ИНФРА-М, 1995.

12. Бланк И.А. Финансовый менеджмент. Киев: Ника-Центр Эльга, 1999.

13. З.Боголюбов B.C. Васильева Н.В. Совершенствование экономических отношений в жилищном секторе. СПб: СПбГИЭА, 1999.

14. Боков В.В. Предпринимательские риски и жеджирование в отечественной и зарубежной экономике /Учебное пособие. М.: Изд-во ПРИОР, 1999.

15. Бузырев В.В. Выбор инвестиционных решений и проектов: оптимизационный подход.- СПб: СПбГУЭФ, i999.

16. Бузырев В.В. Инвестиционно-строительный комплекс. Учебное пособие. -СПб.: СПбГИЭА, 1994.

17. П.Бузырев В.В. Экономическая политика в области жилищного строительства в условиях рыночных отношений. СПб.: СПбГИЭА, 1994 г.

18. Волков И.М. Грачева М.В. Проектный анализ. М.: Банки и биржи, 1998.

19. Воропаев В.И. Управление проектами в России. М.: Алане, 1995.

20. Глазунов В.Н. Финансовый анализ и оценка риска реальных инвестиций. -М.,1997 г.

21. Глущенко В.В. Управление рисками. Страхование. Железнодорожный: Крылья, 1999.

22. Гражданский кодекс РФ. Справочно-правовая система ГАРАНТ.

23. Гранатуров В.М. Экономический риск: сущность, методы измерения, пути снижения: Учебное пособие. М.: Дело и Сервис,1999.

24. Грачева М.В. Анализ проектных рисков,- М.:Финстатинформ,1999.

25. Грачева М.В. Анализ проектных рисков: экономико-математический инструментарий.//Рынок ценных бумаг. 2000.-№ 1.-е.57-60.

26. Дани лов Ю.Я. Моделирование экономических факторов роста эффективности инвестиционно-строительной деятельности// Экономика строительства.-1997. №9,- с. 16-25.

27. Данилов Ю.Я. Современные проблемы развития инвестиционно-строительной деятельности// Экономика строительства.-1998. -№6.- с.2-16.

28. Денисова М.А. О жилищном строительстве в 1998 г.//Экономика строительства.-1999.-№5.- с. 26-33

29. Дронова J1.A. Предпринимательский риск.- Хабаровск: ХГАЭП, 1998.

30. Дулич В.А. Чугунова Г.А. Инвестиционно-строительный рынок России в 1999 г.//экономики строительства. 2000. - №2.-с.2-10.

31. Егорова Н.Е. Моделирование инвестиционной деятельности в жилищном секторе. -М.:ЦЭМИРАН, 1999.

32. Епифанов М. Управление рисками // Финансовый бизнес. 1997.- № 39. -с.27-30.

33. Жилищная политика местных властей: уроки западно-европейского опыта и реформы России. СПб.: Наука, 1998.

34. Жилищная экономика / под ред. Поляковского Г.- М.: Дело, 1996.

35. Жуков В. Риски в инвестиционной деятельности и возможности по их локализации// Финансовый бизнес. 1996.- №8.- с. 18-81.

36. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральнойжилищной политики" (с изменениями от 12 января 1996 г., 21 апреля 1997 г., 10 февраля, 17 июня, 8 июля 1999 г.).- Справочно-правовая система Гарант.

37. Иванец В.К. Резниченко B.C. Ценообразование и определение стоимости инвестиционно-строительных проектов: состояние, опыт и пути совершенствования.// Экономика строительства. -2000.- №1.- с. 46-54.

38. Казанский Ю.Н. Немчин A.M. Строительство в США и в России. Экономика, организация и управление. СПб.: ДваТри, 1995.

39. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. -М.: Финансы и статистика, 1999.

40. Ковалев В.В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности. М.: Финансы и статистика, 1995.

41. Козлов А. Формы управления рисками в деятельности предприятия. М: Диалог-МГУ, 1999.

42. Колосов А. Инвестиционные риски: классификация и оценка// Бизнес-информ Харьков, -1998.- №3.- с. 41-43.

43. Кротов В.Ю. Проблемы предпринимательской деятельности в сфере жилищного гражданского строительства в регионе. СПб: МФИН, 1996.

44. Кужелев И.Д. Управление недвижимостью. Ростов-на-Дону: РГСУ, 1999

45. Кукшин А.И. Методы управления финансовыми рисками. М.: МГУП, 1999.

46. Куракина Ю.Г. Оценка риска в инвестиционном анализе// Вестник фин.академии. 1997.- №1.- с.75-82.

47. Лапуста М.Г. Риски в предпринимательской деятельности. М.: Инфра-М,1999.

48. Лимаренко В.И. Ипотека: шаг за шагом. Саров: Альфа, 1999.

49. Лобанов А, Чугунов А. Тенденции развития риск-менеджмента: мировой опыт.// Рынок ценных бумаг.-1999.-№ 18.-59-65.

50. Лукасевич И.Я. Методы анализа рисков инвестиционных проектов//Финансы. 1998,- №9,- с.59-62.

51. Лычкин Ю.С. Основные итоги работы строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства в России в 1999 г.//Экономика строительства.2000.-№3.-с.2-22.

52. Львов Ю.А. Модели инвестиционных рисков//Моделирование рыночных структур и процессов.- 1998.

53. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования. М.: Фонд Институт экономики города, 1999.

54. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования. Официальное издание. М.: Информсервис, 1994

55. Мониторинговые показатели реформы в сфере земли и недвижимости в городах России под ред. Кагановой О.З.- М.: Фонд "Институт экономики города", 1998.

56. Морозов Д. Инструменты управления проектными рисками. Страхование от проектных рисков//Управление риском.- 1999.-№2.- с.23-34.

57. Морозов Д.С. Проектное финансирование: управление рисками и страхование. М.: Анкил,1999.

58. Основы бизнеса на рынке недвижимости. СПб.: Деан-Адия-М, 1997.59.0сташевская А.И. Проблемы оценки рисков инвестиционных решений.//Моделирование рыночных структур и процессов.-1998.

59. Пасяда Н.И. Логистика и управление проектами жилищного строительства. -СПб.: СПбГУЭиФ, 1999.

60. Пасяда Н.И. Современный опыт и закономерности развития интеграционных процессов в сфере жилищного строительства. СПб: СПбГУЭиФ, 1999.

61. Печатникова С.М. Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России. //Менеджмент в России иза рубежом. 2000.- №1.- с.98-113.

62. Плотников А.Н. Учет факторов риска и неопределенности инвестиционных проектов. Саратов: СГТУ, 1999.

63. Повышение эффективности функционирования строительного комплекса в современных условиях: Сб.научных трудов./Редкол.: В.В. Бузырев. СПб.: СПбГИЭА, 1998.

64. Поляков В.Г., Ларионов А.Н., Усов В.Б. Ипотечное кредитование жилищного строительства в Нижне-Волжском регионе. Волгоград: Изд-во ВГУ, 1999.

65. Проблемы градостроительства России. М.:РААСН,1999.

66. Руди Л.Ю. Формирование рынка жилья. Новосибирск: Изд-во НГАЭиУ, 1997 .

67. Русинов Ф. Полозов О. Система оптимизации инвестиционных рисков: проблемы создания//Консультант директора.-1997.- №12,- с.24-31.

68. Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика. СПб., 1994 г.

69. Рынок недвижимости России: Анализ и прогноз. М: ВИНИТИ, 1999.71 .Савинска Н.А. Риски и устойчивость предприятия. СПб.: СПбГУЭФ, 1999.

70. Сафаргалиев И.М. Управление маркетингом строительной организации на примере жилищного строительства.// Экономика строительства.-2000.-№3,-с.33-43.

71. Селюков В.Н. Гончарова С.Г. Управление финансовыми рисками на рынке жилищного ипотечного кредитования.// Менеджмент в России и за рубежом.- 1999.- №4.-с.99-111.

72. Сидоренко С.Ю. Управление строительными рисками// Сибирская финансовая школа.-1998.-№11-12.- с.75-78.

73. Симионов Ю.Ф., Скрипченко Е.В. Жилье и экономический рост. Воронеж: ВГУ,1999.

74. Смирнов В.В. Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Аудитор, 1999.

75. Социально-экономическое положение Санкт-Петербурга и Ленинградской области.-СПб, 1999.

76. Стерник Г.М. Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости.- М. ВИНИТИ, 1999.

77. Строительный комплекс в капиталистической экономике. М.: Наука, 1991.

78. Тарасевич Е.И.Финансирование инвестиций в недвижимость. СПб: СГ16ГТУ, 1996.

79. Ткаченко Е.А. Комаров А.Г. Инвестиционное проектирование. СПб: СП6ГУЭФ,1998.

80. Ткаченко И.Н. Экономика недвижимости.- Екатеринбург: УрГЭУ, 1999.

81. Трифонов С.В. Модель оптимизации цены риска при обосновании реальных инвестиций.- СПб.: СПбГУЭиФ,1999.

82. Турмачев Е.С. Методические проблемы количественного определения рисков инвестиционных проектов// Аудит и финансовый анализ. 1997,- III кв. - с.228-236.

83. Управление портфелем недвижимости. М.: ЮНИТИ., - 1998

84. Управление проектами /под ред. Шапиро В.Д.- СПб.: ДваТрИ, 1996.

85. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Справочно-правовая система гарант.

86. Фридман Дж. Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости.- М.: Дело, 1997.

87. Хамкалов Г.В. , Панкратьева Е.А. Анализ риска в процессе инвестирования// Вестник Иркут.гос.экон.академии. 1998.- №17.- с.43-48.

88. Холт Р.Н., Баренс С.Б. Планирование инвестиций. М.: ДелоЛТД, 1994.

89. Хомкалов П.В. Риски в инвестировании: анализ и оценка. Иркутск: ИГЭА,1998.

90. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. М.,1996.

91. Щиборщ К. Нетрадиционные формы финансирования капитального строительства//Рынок ценных бумаг,-1999.-№11.-е.15-17.

92. Щуров Б.В., Иванов. С.А. Формы инвестирования и организационно-экономического обеспечения жилой застройки крупных городов// Экономика строительства. 2000.- №2.-с.11-23.

93. Экономика недвижимости/ под ред. Ресина В.И.- М.: Дело, 1999.

94. A1-Bahar, J., and Crandall, К. Systematic risk management approach for construction projects.// Journal of Construction Engineering and Management. 1990. -Volume 116.- Issue 3,- pp. 533-547.

95. Gary R. Smith and Caryn M. Bohn. Small to Medium Contractor Contingency and Assumption of Risk// Journal of Construction Engineering and Management. 1999.-Volume 125.- Issue 2,- pp. 101-108.

96. Hastak Makarand, Shaked Aury. ICRAM-1: Model for International Construction Risk Assessment// Journal of Management in Engineering.-2000.-Volume 16,-Issue 1,- pp59-69.

97. Hendrickson,Chris, Au, Tung. Project Management for Construction: Fundamental Concepts for Owners, Engineers, Architects, and Builders. -Englewood Cliffs: Pretice Hall, 1989.

98. Ibbs,C.W. and Crandall, K.C. Construction risk: Multi-attribute approach.// Journal of Construction Engineering and Management. -1982. -Volume 108.-Issue 2,-pp. 187-200.

99. Li Bing and Robert L. K. Tiong. Risk Management in International Construction Joint Ventures// Journal of Construction Engineering and Management. -1999.- Volume 125.- Issue 4.- pp. 277-284.

100. Li Bing and Robert L. K. Tiong. Risk Management Model for International Construction Joint Ventures// Journal of Construction Engineering and Management. -1999,- Volume 125.- Issue 5.- pp. 295-384.

101. Mohamed M.Ziara, Bilal M. Ayyub. Decision analysis for housing-project development. // Journal of Urban Planning and development. 1999. -Volume 125.-Issue 2.- pp. 68-85.

102. Mulholland В., Christian J. Risk assessment in Construction Schedules. // Journal of Construction Engineering and Management. -1999. -Volume 125.-Issue 1.-pp. 8-15.

103. Risk management. R. Roughley, R.E. Dyton.- London, 1988.

104. Shou Qing Wang, Robert L. K. Tiong, Seng Kiong Ting, and David Ashley. Political Risks: Analysis of Key Contract Clauses in China's ВОТ Project.// Journal of Construction Engineering and Management. -1999. -Volume 125.-Issue3.-pp. 133-215.