Методология и практика привлечения инвестиций в использование земельных ресурсов тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, доктор экономических наук Козлова, Светлана Вячеславовна

• Козлова, Светлана Вячеславовна
• доктор экономических наук
• 2011

Оглавление диссертации доктор экономических наук Козлова, Светлана Вячеславовна

Введение.

Глава 1. Теоретико-методологические подходы к развитию земельных отношений.

1.1. Особенности земельных ресурсов в составе национального богатства.

1.2. Сущность и содержание земельных отношений в системе управления земельными ресурсами страны.

1.3.Зарубежные модели управления земельными отношениями: институциональные ограничения и возможности их использования в российских условиях.

Глава 2. Трансформация земельных отношений в условиях формирования российских 4 рыночных отношений.

2.1. Трансформация земельных отношений в современной России: этапы развития.

2.2. Российский рынок земли: анализ современной ситуации и пути развития.

2.3.Особенности вовлечения земельных ресурсов в инвестиционную деятельность.

Глава 3. Инвестиционно- инновационная привлекательность земельных ресурсов.

3.1. Земельно-имущественный комплекс как материальная основа формирования инвестиционно-инновационной политики развития городов.

3.2. Специфика привлечения инвестиций в использование земель сельскохозяйственного назначения.

3.3. Методологические подходы к совершенствованию кадастровой оценки земли.

Глава 4 Основные направления совершенствования использования земельных ресурсов

4.1. Развитие земельной ипотеки.

4.2. Арендная форма землепользования.

4.3. Институт казны .в использовании земельных ресурсов.

4.4. Инвестиционная привлекательность земли в системе государственно-частного партнерства.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Методология и практика привлечения инвестиций в использование земельных ресурсов»

Актуальность темы диссертации и выполненных авторских исследований обусловлены возрастающей ролью земли в национальном богатстве страны, необходимостью совершенствования механизмов привлечения инвестиций в использование земельных ресурсов при переходе к инновационной экономике.

Рассматриваемые в диссертации земли сельскохозяйственного назначения являются основным средством производства и основой для ведения сельского хозяйства. На городских землях сконцентрированы жизненно важные производства. Без использования обеих категорий земельных ресурсов невозможно, осуществление как жизнедеятельности, так и хозяйственной деятельности человека.

Радикальные изменения в экономике России, произошедшие в начале девяностых годов прошлого века привели к отказу от монопольной государственной собственности на землю и принципиально изменили систему правоотношений. Принятие многочисленных нормативно-правовых актов, работа по созданию соответствующих институциональных структур, разработка земельного кадастра - все это было направлено на формирование земельного рынка. Как результат, в последние годы в этой сфере произошли значительные изменения: земли перераспределились между хозяйствующими субъектами, увеличилось число лиц, вовлеченных в земельные отношения, выросли поступления в бюджеты различных уровней от использования земли (выкуп земельных участков приватизированными предприятиями, аренда, земельный налог и т.д.). В итоге произошло повышение значимости земельного фактора в развитии экономики, земля стала объектом пристального внимания инвесторов как важнейший источник извлечения прибыли. В то же время в процессе земельных реформ стало очевидным: рыночные отношения не смогли реализовать в полной мере потенциальные возможности использования этого ресурса. На сегодня в России сложилась ситуация, когда востребована земля, приносящая высокий рентный доход для узкого ограниченного круга инвесторов: так, свободных земельных участков в крупных городах и их пригородах уже не хватает под строительство. В то же время земля сельскохозяйственного назначения не используется по назначению или используется неэффективно - сокращаются площади земель, находящихся в обработке. Земельные участки в населенных пунктах, требующие дополнительных и, как правило, долгосрочных инфраструктурных вложений, также не привлекают инвесторов и не служат источником пополнения местных бюджетов. Актуальной проблемой является и то, что земельные участки, на которых расположены предприятия, не стали для них активом: они не могут их выкупить ввиду отсутствия денежных средств, что ограничивает залоговые операции и привлечение дополнительных инвестиций в реальный сектор экономики.

И здесь на первый план выступает необходимость разработки методологических вопросов, связанных с системой оценки сельскохозяйственных и городских земель. Не менее значимым является формирование институциональной среды и адекватных ей форм землепользования. Остается вопрос о степени соответствия кадастровой стоимости реальной экономической ценности земли, о возможности земельных участков выступать залоговым обеспечением для развития системы ипотечного кредитования, о стимулировании использования земли в различных формах государственно-частного партнерства. Все эти вопросы и определяют актуальность темы диссертационного исследования.

Степень разработанности проблемы. Исследование земельных отношений служит сферой интересов многих ученых. Среди фундаментальных работ следует назвать труды основоположников теории земельных отношений: Д. Риккардо, А. Смит, К. Маркс. Общие и частные вопросы теории собственности нашли отражение в работах как зарубежных авторов - Э. Де Сото, Д. Норт., Г. Демсец, А. Алчиан, Т. Андерсон, так и российских - В.М. Кульков, Н.Я. Петраков, П.В. Савченко и др.

Теоретические аспекты регулирования экономики агропромышленного комплекса рассматривались Л.И. Абалкиным, А.И. Алтуховым, А.И. Анчишкиным, Г.В. Беспахотным, И.Н. Буздаловым, А.Е. Емельяновым, А.Г. Зельднером, Э.Н. Крылатых и многими другими.

Вопросы методологии, теоретических исследований и прикладные аспекты национального богатства представлены в работах Бухвальда Е.М., Валентея С.Д., Нестерова Л.И., Новицкого H.A., Сильвестрова С.Н., Порфирьева Б.Н., Погосова И.А., Федоренко Н.П. Проблемы оценки земельных ресурсов находятся в сфере постоянного внимания ученых уже многие годы. Значительный вклад в их разработку на разных этапах развития внесли Львов Д.С., Замков O.K., Лойко П.Ф., Бронштейн М.Л., Беленький В.Р. Различные аспекты теории управления государственными ресурсами, трансформации роли и экономической деятельности государства рассматриваются в работах Варнавского В.Г., Гринберга P.C., Городецкого А.Е., Илюхиной Р.В., Некипелова А.Д., Сорокина Д.Е., Сенчагова В.К., Спицына А.Т., Якобсона Л.И. и др. Их работы, а также исследования многих других российских экономистов были использованы в ходе обоснования различных аспектов данного исследования. Вместе с тем, следует отметить, что имеющиеся научные наработки в области земельных отношений зачастую весьма противоречивы, рассматриваются вне системных подходов к оценке городских земель и земель сельскохозяйственного назначения, не дают должной аргументации для принятия обоснованных решений в форме законов, создания современных стратегий и технологий в практической деятельности. Особенно это касается проблем, связанных с привлечением инвестиций в использование земли.

Цель диссертационного исследования заключается в разработке и обосновании методологических основ привлечения инвестиций в использование земельных ресурсов в условиях перехода к инновационной экономике.

В соответствии с поставленной целью определены основные задачи исследования:

- выявить специфические характеристики земельных ресурсов как составной части национального богатства;

- исследовать правовую базу земельных отношений с позиций ее соответствия современным условиям;

- исследовать особенности российского земельного рынка и выявить наличие связей между факторами экономического развития и показателями земельного рынка в различных регионах России;

- оценить интенсивность вовлечения земли в оборот в зависимости от инвестиционной активности в регионах РФ;

- выявить особенности инвестирования в городские земли и земли сельскохозяйственного назначения, возможности использования земли для развития различных форм государственно-частного партнерства;

- внести дополнения к методике кадастровой оценки земли.

Объект исследования. Земельные ресурсы как объект инновационной деятельности.

Предмет исследования. Экономические отношения, возникающие между субъектами рыночных отношений при привлечении инвестиций в использование земельных ресурсов.

Область исследования. Исследование выполнено в рамках п. 2.19 «Совершенствование способов и форм инвестирования инновационной деятельности с учетом расширения возможностей привлечения частного и иностранного капитала, включая осуществление совместных инвестиций в инновационные программы и проекты» специальности 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством» Паспорта специальностей ВАК Министерства образования и науки Российской Федерации (экономические науки).

Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных исследователей по проблемам земельных отношений в России, развития земельного рынка, управления земельными б ресурсами. В процессе работы использовались общенаучные методы исследования, опирающиеся на системный подход, в рамках которого применялся разнообразный инструментарий для определения сущности анализируемых явлений, процессов и закономерностей.

В экспериментальной части исследования широко использовались расчетно-аналитические методы, методы корреляционно-регрессионного анализа (для исследования взаимосвязей и форм зависимостей различных факторов, влияющих на развитие земельного рынка), графического отображения функциональных зависимостей (для визуального анализа процессов изменения показателей активности на земельных рынках различных регионов РФ), схематического представления взаимосвязей анализируемых категорий (для функционального структурирования анализируемых объектов). Применение методов, адекватных исследуемым явлениям, позволило обеспечить высокую достоверность полученных результатов.

Научная новизна диссертации заключается в обосновании методологических подходов привлечения инвестиций с целью повышения эффективности использования земельных ресурсов за счет совершенствования их оценки и инфраструктурных вложений, трансформации форм землепользования, применения земельной ипотеки как стабилизирующего инвестиционного фактора, использования преимуществ государственно-частных проектов.

В рамках указанных подходов наиболее значимые результаты, составляющие научную новизну исследования, включают следующие положения.

1. В работе проанализированы место и роль земельных ресурсов в составе национального богатства России; изучены их специфические характеристики; обоснована взаимосвязь между спецификой земельных ресурсов и особенностями земельных отношений, возникающих между экономическими субъектами в процессе использования земли.

2. Установлено, что для эффективного функционирования механизмов инвестиционного обеспечения инновационной деятельности целесообразно 7 включать в них земельную составляющую. В свою очередь, степень положительного влияния земельного фактора на инвестиционные механизмы зависит от уровня развитости самих земельных отношений. В связи с этим в диссертации были выделены экономические и социальные факторы, характеризующие развитие земельных отношений.

3. Исследование трансформации земельных отношений в современной России показало, что вовлечение в рыночный оборот земель без решения комплекса сопряженных вопросов (формирование правового поля, создание адекватных институциональных структур, осуществление экономической оценки земельных ресурсов, защита прав как землепользователей, так и населения в целом и пр.) отрицательным образом повлияло на-эффективность использования земель, сформировало потенциальные риски, препятствующие привлечению инвесторов в реальный сектор экономики. Проведенный в работе анализ зарубежных моделей управления земельными ресурсами позволил автору сделать вывод о том, что, несмотря на национальные особенности, в современных условиях развитие земельных отношений подчиняется общим рыночным принципам.

4. В рамках анализа особенностей российского земельного рынка в диссертационной работе с помощью статистических методов исследованы связи между показателями развития земельного рынка и показателями экономического развития регионов России, выявлен ряд закономерностей. Расчеты показали устойчивую положительную связь между количеством сделок с земельными участками в регионе и инвестициями в данный регион (иностранными и российскими в основной капитал). Это подтверждает предположение о том, что развитие земельных отношений в целом по России достигло критической массы, формирующей прямую зависимость между инвестициями и вовлечением земли в рыночный оборот. Выявлены определенные тенденции на рынке земельных залоговых операций, зависящие от российских инвестиций.

5. В работе автором проведены расчеты и осуществлено ранжирование регионов по уровню земельно-инвестиционной активности относительно 8 среднероссийского показателя, что позволило выявить особенности вовлечения земли в оборот в зависимости от имеющихся инвестиций в каждой сформированной группе (кластере). Полученные результаты подтвердили правомерность дифференцированного подхода к формированию инвестиционной и земельной политики в силу неравномерного развития регионов.

6. В работе автор выделяет и анализирует особенности использования городских земель при переходе экономики на инновационный путь развития. Раскрыто положение о том, что одним из ключевых понятий системного подхода в решении земельных проблем в городах является земельно-имущественный комплекс, представляющий собой единую совокупность городской земли и имущественной составляющей (здания, сооружения, нежилые помещения, производственные объекты и пр.), а также «движимых» объектов, которые могут быть перемещаемы (предметы длительного пользования производственного и непроизводственного назначения, ценные бумаги и пр.). На различных рынках материальные составляющие городского земельно-имущественного комплекса могут выступать, в разных формах, например, в качестве ценных бумаг, выпущенных под эти материальные ценности. Доказано, что для развития инновационной экономики, важно как повышение эффективности использования объектов земельно-имущественного комплекса, так и совершенствование его структуры. Разработаны предложения по комплексному развитию городских территорий.

7. Исследованы специфика и риски оборота земель сельскохозяйственного назначения, связанные с недостаточностью средств у большинства предприятий агропромышленного комплекса при повышенном спросе со стороны инвесторов-застройщиков на пустующие сельскохозяйственные земли. Выявлена проблема массового перевода земель из категории сельскохозяйственных в городские и пр. Предложены механизмы вовлечения земли в сельскохозяйственный оборот как рыночного актива предприятий агропромышленного комплекса через систему залога земли (механизм земельной ипотеки).

8. В работе представлены материалы проведенного обследования предприятий - резидентов особой технико-внедренческой зоны «Дубна» в части земельных льгот. Проведен экономический анализ полученных результатов и зависимостей. Исследованы существующие на сегодня земельные льготы в особых экономических зонах с точки зрения оценки эффективности инвестирования инновационной деятельности. Внесены предложения по повышению инвестиционной привлекательности земли в особых экономических зонах путем предоставления значительных И' обоснованных преференций, в том числе, в части сокращения размера арендной платы, освобождения от земельного налога и в будущем — от налога на недвижимость.

9. Внесены предложения по дополнению методики определения кадастровой стоимости земли за счет введения дополнительных показателей, отражающих уровень потенциального рыночного спроса на земельные участки со стороны инвесторов в регионах (региональный коэффициент потенциального инвестиционного спроса на землю, зависящий от инвестиционной активности в регионе).

В работе обосновываются предложения- автора о введении поправочных коэффициентов не только для зон внутри субъекта РФ, но и практически для каждого землепользователя. Тем самым будет реализовываться дифференцированный подход к использованию денежной оценки земли в зависимости от целей ее использования.

Апробация результатов исследования. Выводы, предложения и методические рекомендации, содержащиеся в диссертации, нашли отражение в опубликованных научных работах, в том числе в монографиях. Основные результаты исследования вошли в научные доклады Центра институтов государственного регулирования Института экономики РАН «Институт арендных отношений в системе государственно-частного партнерства» (ИЭ

РАН, 2009г.), «Особые технико-внедренческие зоны в реализации модели инновационного развития» (ИЭ РАН, 2011г.), а также в доклад автора

Институты управления невоспроизводимыми материальными активами

10

ГЧП» (ИЭ РАН, 2010 г.). Положения диссертации также были использованы в экспертных работах, подготовленных для Комиссии Московской городской Думы по экономической политике и предпринимательству: «Анализ законодательства и иных нормативно-правовых актов РФ субъектов РФ в сфере государственно-частного партнерства для подготовки законодательных актов города Москвы» (2009 год), «Анализ законодательства и иных нормативно-правовых актов г. Москвы в сфере земельных отношений и подготовка предложений по повышению эффективности управления земельными ресурсами в городе» (2008 г.).

Положения диссертации апробировались на международных и российских научно-практических конференциях и круглых столах, в том числе: X Международной научной конференции «Россия: ключевые проблемы и решения» (Москва, ИНИОН, 20 Юг); Международной научно-практической конференции «Современные малые города: проблемы и перспективы развития» (Российский государственный социальный университет. Филиал в г. Ивантеевке, Ярославль- Ивантеевка, 2010г.); «Государственно-частное партнерство в условиях кризиса: правовые и экономические проблемы (Институт экономики РАН совместно с НИИ системного анализа Счетной палаты РФ, 2009г.), «Институты и механизмы функционирования ГЧП» (Институт экономики РАН совместно с НИИ системного анализа Счетной палаты РФ, 2010г.), «Роль особых экономических зон в реализации модели инновационного развития экономики» (Институт экономики совместно с финансовым Университетом при Правительстве РФ (финансовый Университет) и НИИ системного анализа Счетной палаты РФ РАН , 2011г.). Полученные в диссертации выводы и отдельные предложения нашли практическое применение при разработке законопроектов и материалов законотворческой деятельности Московской городской Думы.

Выводы автора имеют как научно-теоретическое, так и практическое значение, они могут быть использованы при

11 совершенствовании и принятии новых законодательных актов в сфере развития как городских, так и аграрных земельных отношений; для развития методологической базы экономического анализа земельных рынков, в качестве исходного начала для теоретических и прикладных исследований по проблемам рынка земли в целом. Разработанные в диссертации выводы и рекомендации могут найти применение при разработке учебных программ и пособий при обучении студентов вузов в курсах по экономической теории и национальной экономике.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Козлова, Светлана Вячеславовна

Заключение

Проблемы, связанные с трансформацией земельных отношений, привлечением инвестиций в использование земельных ресурсов, повышением их инвестиционной привлекательности, по мнению автора, были и остаются одними из сложнейших проблем как экономической теории, так и теории-и. I практики управления! Актуальность темы, обусловлена не только возрастающей ролью земельного фактора в экономике страны, но и необходимостью перехода экономики России на инновационный путь развития. Диссертационное исследование подтвердило, что в этих условиях земельные отношения могут стать мощным положительным фактором воздействия на экономический рост, социальные преобразования, ускорение модернизации производства. Развитые земельные отношения, обеспеченные надежной нормативно-правовой базой, повышают инвестиционный потенциал предприятий промышленности, АПК и региона в целом. Вместе с тем возможно и отрицательное, дестабилизирующее воздействие на экономику, которое появляется в случае неэффективного использования земельно-имущественного комплекса, слабого вовлечения земельных ресурсов в хозяйственный оборот. Результат - накопление экономических рисков, ведущих к кризису доверия со стороны инвесторов.

Уровень эффективности использования земельных ресурсов зависит от качества системы управления земельными ресурсами. На наш взгляд, она должна включать в себя следующие составляющие: институты, посредством которых формируются и регулируются экономические отношения между субъектами землепользования; информационную составляющую в виде кадастра недвижимости о правах собственности на землю и связанные с ней ресурсы, их стоимости и использовании; механизмы привлечения инвестиций в использование земельных ресурсов с целью повышения их эффективности как для общества в целом, так и для отдельного инвестора.

В результате исследования были выявлены и структурированы основные проблемы российского земельного рынка, которые препятствуют привлечению инвестиций:

- низкий уровень защиты прав собственности, в том числе распространение так называемых земельных долей, которые не могут из-за множества ограничений полноценно выполнять функции собственности; неэффективная деятельность органов государственной власти, муниципальных органов в части управлениям земельными ресурсами (предоставление, изъятие земель, налогообложение, арендные ставки-и и.п.) в совокупности с непрозрачным земельным законодательством перерастающая в коррумпированность;

-невысокий уровень освоения земельных ресурсов страны, в том числе ввиду отсутствия инфраструктуры, что снижает стоимость земли и приводит к ее нерациональному использованию;

-недостаточно сформированные институты системы управления земельными ресурсами (земельный кадастр, институт оценщиков, институты межевания и разграничения), что приводит к низкому уровню оказания* государственных услуг в данной сфере и повышению уровня издержек землепользователей (инвесторов).

Применительно к современным условиям и задачам управления земельными ресурсами, как показало исследование, главные проблемы заключаются не в изменении форм собственности, а в дальнейшем повышении эффективности их использования. Положительное значение могло бы иметь определение целей и задач приватизационных земельных процессов. В разные периоды проведения российских реформ и в разных сегментах развития земельного рынка данные задачи различались и различаются до настоящего времени. Цель привлечения инвестиций должна-быть сопряжена с решением конкретной задачи перехода на инновационный путь развития экономики.

Исследование позволяет сделать вывод, что сегодня существуют общие для обеих форм землепользования проблемы, не позволяющие предприятиям

248 привлекать инвесторов для использования своих земель и тем самым полноценно использовать ее как актив.

1. В связи с проведением земельных и инвестиционных конкурсов сложилась ситуация, когда собственных средств для оплаты не хватает даже у крупных инвесторов. Так, городские земли представляют собой помимо среды обитания сложный и дорогостоящий инженерный объект, требующий регулярных и достаточно ощутимых инвестиций для поддержания нормального процесса функционирования. В странах-с рыночной экономикой затраты» на создание,, поддержание и воспроизводство инженерной* инфраструктуры осуществляются частными компаниями и включаются в структуру тарифов- за пользование соответствующей услугой. Что касается вложений в предприятия АПК, то в данном случае сама отрасль требует комплексного решения проблем АПК, и социального развития территорий, на что также необходимы дополнительные финансовые вложения.

2. Приобретение земли приватизированными предприятиями не укрепляет их экономический статус и не облегчает финансовое положение, так как земельные ресурсы не являются полноценным рыночным активом.

3. Медленная окупаемость вложенных ресурсов. При высокой цене земли в крупных городах ее «инженерная» начинка часто оказывалась ветхой, устаревшей или недостаточно развитой (особенно в окраинных районах). Дополнительные вложения средств в реконструкцию земель отодвигают срок окупаемости инвестиций еще на несколько лет, что делает их непривлекательными для потенциальных инвесторов.

4. Низкая ликвидность земельных участков. Следующая проблема становления цивилизованного рынка - ликвидность земельных участков. Известно, что инвестор не вложит средства в землю, если ее нельзя продать. В случае, если участки земли нереализуемы, то либо они не имеют спроса из-за низкого качества, либо цена их слишком высока.

5. Недоработанность правовых нормативных актов и как следствие риски для инвесторов и землепользователей и рост коррумпированности со стороны чиновников. Отсюда - недоверие к официальной экономической

249 политике и слабая мотивация к инвестированию в хозяйственную деятельность.

Проведенное комплексное исследование привлечения инвестиций в использование земельных ресурсов позволило сделать ряд обобщений и предложений как методологического, так и практического характера. 1). Российская Федерация располагает огромными земельными ресурсами, однако отсутствие стоимостной оценки этой важнейшей части национального богатства, десятилетия хозяйствования при бесплатности использования земли, несовершенство земельного законодательства привели к ее неэффективному, нерациональному использованию, занижению размера национального богатства России в целом. Недостатки-земельного законодательства в части оценочной деятельности не позволяют вовлечь земельные участки в полноценный хозяйственный оборот, интенсивно • использовать ее как актив предприятий, и, в конечном, счете, повысить инвестиционную привлекательность земли. 2). Земельные ресурсы, входящие как часть природных ресурсов в состав национального богатства, не могут быть реальным активом в рыночной экономике, если они являются базой для- определения налога, выкупа и т.п. только по кадастровой стоимости, которая не отражает в полной мере складывающуюся ситуацию на рынке земли и сопряженных областях (в первую очередь, на инвестиционном рынке). Россия теряет огромные площади посевных земель в силу их недооцененности - дешевый ресурс слишком привлекает спекулянтов из-за маржи на продаже, а реальные производители не могут использовать принадлежащие им земли как полноценный актив (в первую очередь для- залога) и привлечения инвестиционных кредитов. Кадастровая стоимость регулирует важные имущественные, правовые, финансовые, налоговые отношения. Как следствие этого, на наш взгляд, к оценке земли должен быть вариантный подход: в зависимости от целей использования, ситуации в регионе и стране и т. п. факторов, применяться могут и должны разные методики оценки - кадастровые, арендные, рыночные. И это должно быть прописано в законе об оценочной деятельности.

3). Оценка ситуации последних лет показала, что, несмотря на определенную стабильность в экономике и социальной сфере, проблемы совершенствования земельных отношений по-прежнему актуальны. От их решения зависит приток инвестиций и устойчивость развития многих отраслей и сфер. Исследование показало, что добиться привлечения инвестиций возможно за счет решения-следующих проблем:

• необходимо завершить выкуп земли приватизированными предприятиями; при этом максимально снизив финансовую нагрузку на предприятия, но одновременно сформировав на балансе предприятия по рыночной стоимости земельный актив;

• создать условия для внедрения земельной ипотеки; при этом уделить внимание не только развитию массовой ипотеки, но и апробировать новые направления - в том числе целевую земельную ипотеку в рамках социально-значимых, инновационных и пр. проектов;

• продолжать развивать нормативно-правовую базу в области земельных отношений с целью создания четких и понятных правил и институтов землепользования, нацеленных на решение народнохозяйственных задач, а не только для извлечения сиюминутной выгоды. Становление цивилизованных земельных отношений сдерживается из-за. сохранения правовых коллизий в земельном и гражданском законодательстве. Это касается и вопроса зонирования.

• внедрять современные информационные технологии в части завершения формирования кадастра недвижимости.

4). Анализ сложившихся в России взаимосвязей между земельной и инвестиционной активностью, проведенный с помощью корелляционно-регрессионных статистических методов подтвердил прямую зависимость между притоком инвестиций и ростом земельного оборота.

Это позволило предложить методику ранжирования регионов в зависимости от земельно-инвестиционной активности. Разбивка регионов по г.J I степени насыщенности инвестиционными ресурсами позволяет выработать индивидуальные подходы к разработке механизмов привлечения инвестиций в использование земельных ресурсов. Существующие зависимости указывают на наличие прямой связи между количеством инвестиций и возможным спросом со стороны инвесторов на земельные участки с целью их освоения. Спрос, являясь рыночным фактором, повышает рыночную цену земли. На основании этого были разработаны, показатели земельно-инвестиционной активности регионов, которые послужили основой для расчета поправочных коэффициентов для кадастровой стоимости земли. Вынесено предложение по корректировке кадастровой стоимости сельскохозяйственных земель.

5). Проведенное исследование позволило сделать вывод об изменении методологического подхода к оценке земли за счет использования многовариантности оценки. Предложены подходы к совершенствованию методики кадастровой оценки земли посредством ввода дополнительных поправочных коэффициентов потенциального инвестиционного спроса, отражающих активность на земельном и инвестиционном рынках в регионах. Указанные поправки при отсутствии информации о сделках, о реальном спросе на земельные участки позволяют в определенной* степени учесть рыночный фактор при определении оценки земельных участков.

6). В результате проведенных исследований установлено, что совершенствование механизмов привлечения инвестиций в использование земли необходимо проводить, в направлении использования смешанных форм землепользования, с использованием ипотеки, расширением функций арендных форм и использованием потенциала государственно-частного партнерства. Исследование выявило большой потенциал такого института как казна для перераспределения неэффективно используемых земель госпредприятий. Данный институт может быть использован и на уровне муниципалитетов. Вынесены конкретные предложения по расширению льгот.

Так как, наличие земли в собственности предприятий (или в долгосрочной аренде) не является полной гарантией их самостоятельности и

252 коммерческой независимости, не всегда способствует, эффективному использованию городской земли. В этих условиях открывающиеся возможности привлечения инвестиций для освоения потенциально очень ценных, но занятых промышленными зонами территорий, город должен взять под свой контроль и выработать приемлемый вариант сочетания интересов всех заинтересованных сторон.

В работе предложена модель комплексного развития территорий^ с одновременным переходом на инновационный путь развития:

Исследование инвестиционной привлекательности земель сельскохозяйственного назначения показало, что на современном этапе, развития земельных отношений возможно использование земельного фактора для прогрессивных изменений в структуре сельского хозяйства, в том числе в пользу наукоемких производств и инновационной деятельности. В этих целях предлагается, использовать ряд регуляторов. В частности, механизмом, который в той или иной мере может стимулировать увеличение спроса на рынке земель сельскохозяйственного назначения, является льготное налогообложение сельскохозяйственных угодий вплоть до полного освобождения сельхозтоваропроизводителей от поземельного налога. Но нужный эффект достигается при условии ощутимой разницы между налогообложением сельскохозяйственного землепользования и землепользования в* других отраслях экономики. Во-вторых, перепрофилирование производств АПК в необходимом для региона направлении. В-третьих, рациональное размещение новых объектов. Решить проблему формирования развитого сельского хозяйства без комплексной программы развития территории невозможно.

Также инструментом, способным поощрить оборот сельскохозяйственных земельных участков, является кредитная политика, предусматривающая земельную ипотеку.

Изложенное позволяет сделать вывод, что в сегодняшних условиях государство, на наш взгляд, может и должно изымать ренту с помощью ценового регулирования. В конечном счете, общим результатом

253 совершенствования системы оценки земли, апробирования новых механизмов и институтов (например, казны, государственно-частных проектов и пр.) будут являться активизация сделок на рынке земли и иной недвижимости, создание благоприятного делового климата и рост объемов инвестиций в реальный сектор экономики под гарантии прав на недвижимость, принятие эффективных решений по территориальному планированию и распоряжению земельными участками и прочно связанными с ними объектами недвижимости.