Разработка модели эффективного взаимодействия участников инвестиционно-строительной деятельности, осуществляющих строительство нежилых объектов коммерческого назначения тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Олизько, Татьяна Александровна

• Олизько, Татьяна Александровна
• кандидат экономических наук
• 2005

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Олизько, Татьяна Александровна

Введение.

Глава I. ПРОБЛЕМЫ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ

ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ.

1.1. Анализ структуры и динамики основных показателей ИСД по объектам коммерческого назначения.

1.2. Исследование основных этапов ИСД в условиях современной России.

1.3. Анализ структуры экономических интересов основных участников ИСД.

1.4. Выводы по I главе.

• Глава II. РАЗРАБОТКА МОДЕЛИ ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ УЧАСТНИКОВ ИСД В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ.

2.1. Основные тенденции развития экономических интересов города и инвестора в рамках ИСД.

2.2. Обоснование критериального показателя согласования экономических интересов города и инвестора.

2.3. Определение стоимости инвестиционных ресурсов города ф (ИРГ).

2.4. Выводы по II главе.

Глава III. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СОГЛАСОВАНИЯ ЭКО-НОМИЧЕСИХ ИНТЕРЕСОВ ГОРОДА И ИНВЕСТОРА В РАМКАХ ИСД.

3.1. Определение нормативного значения индекса прибыльности для города и инвестора.

3.2. Разработка методики расчета экономически эффективной величины доли города в инвестиционных проектах. j. 3.3. Экономическая эффективность и практические проблемы использования модели согласования интересов на примере объектов г.Москвы.

3.4. Выводы по III главе.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Разработка модели эффективного взаимодействия участников инвестиционно-строительной деятельности, осуществляющих строительство нежилых объектов коммерческого назначения»

Практическая реализация курса устойчивого развития страны потребовала адекватного развития строительной отрасли, что в свою очередь не могло не затронуть инвестиционной сферы. Как следствие, за последние годы принципиально изменилась ситуация на рынке инвестиций. Доля инвестиционных потоков, обращающихся в легитимном режиме, значительно увеличилась, возросла роль иностранных инвестиций, усилилась отраслевая конкуренция, изменилось содержание взаимоотношений и структура участников инвестиционных процессов. В связи с этим, актуализируется вопрос необходимости обеспечения прибыли на вложенный капитал в строительной отрасли не ниже, чем в других сферах его приложения. Разумеется в условиях сопоставимых рисков.

В современных условиях повышение эффективности строительного производства достигается путём оптимального использования всех имеющихся ресурсов, как материальных, так и нематериальных. Однако, использование нематериальных активов в настоящее время по существу остаётся за пределами практической реализации, и лишь фрагментарно отражено в проведённых научных исследованиях. В частности, слабая разработка технологий инвестиционно-строительной деятельности (ИСД), адекватных требованиям рыночной среды, позволяет говорить о необходимости создания современной модели, отражающей сложившуюся практику участников ИСД, намечающиеся тенденции и направления эволюции форм и методов их взаимодействия.

Современные инвестиционно-строительные технологии, как нематериальный актив, являются одним из резервов повышения эффективности строительного производства. Они предопределяют формирование новых типов и методов взаимоотношений между всеми участниками ИСД.

Анализ самого инвестиционно привлекательного и активно развивающегося сектора рынка недвижимости — коммерческой недвижимости на примере г.Москвы показал, что существующие в нем процедуры взаимодействия всех участников инвестиционно-строительного процесса в большинстве своем не эффективны и не систематизированы, а механизм регулирования ИСД отсутствует. При этом, недвижимость в Москве, в частности сектор коммерческой недвижимости, по мнению специалистов вот уже более 5 лет является самой привлекательной областью для вложения свободных средств, находящихся в распоряжении коммерческих организаций и физических лиц.

Опыт стран с развитой рыночной экономикой свидетельствует о значительной доле поступлений от недвижимости в бюджеты разных уровней (от 15-25% в Германии и Франции, до 50% в США). В Российской федерации эта доля очень мала. По Москве она несколько выше среднероссийских показателей в абсолютном выражении, в относительных величинах бюджетные поступления от недвижимости практически не оказывают влияния на динамику бюджета города и составляют не более 5% от поступлений. Следовательно, проблемы увеличения доходов бюджетов за счет недвижимости на всех этапах её жизненного цикла, как источника городского дохода, должна являться не только направлением научных исследований, но и практической мерой пополнения последнего.

Исследование практики ИСД в Москве позволяет в рамках поставленной проблемы выявить основной узел напряженности - противоречия во взаимодействии таких участников деятельности, как вкладывающие в строительство хозяйствующие субъекты (далее инвестор) и муниципальные органы, представляющие интересы города (далее город), выражающиеся в отсутствии четких процедур определения эффективности их участия в реализации проектов строительства. Это не позволяет однозначно определить инвестиционную привлекательность объекта для каждого участника, в конечном счете, снижая инвестиционную активность. Особенно актуальным является вопрос предоставления городскими властями прав аренды земельного участка под строительство объектов коммерческого назначения.

Принципиальным недостатком существующего порядка взаимодействия города и инвестора является отсутствие критериального показателя определения степени согласования их интересов, своего рода регулятора, определяющего условия сбалансированности их экономических интересов. Ситуация усугубляется отсутствием комплексной методики оценки стоимости инвестиционных ресурсов города, предоставляемых для реализации проекта. Такая важная составляющая механизма регулирования ИСД, как административный ресурс, в настоящий момент вообще не учитывается. Например, льготы, предоставляемые городом для реализации проекта, выступающие средством повышения экономической заинтересованности инвестора, выполняют функции регулятора инвестиционных потоков в интересах города, соответственно являются его инвестиционным ресурсом.

Таким образом, действующий экономический механизм не удовлетворяет ни интересам города, так как власти фактически не оценивают собственные вложения, а следовательно не могут определить, какой результат будет получен, ни интересам инвестора, который также на стадии начала строительства не в состоянии определить какую чистую прибыль получит после его окончания. Поэтому наряду с разработкой правил и процедур юридического характера, регулирующих процесс ИСД с помощью законодательных актов, необходимо создать новые механизмы обеспечения эффективного управления городскими ресурсами, в т.ч. оборотом городских земельных участков.

Необходимо отметить, что механизм функционирования ИСД в период становления рыночных отношений рассматривался многими учеными, как зарубежными: Кнехтель Эрхард, X. Шелле, X. Решке и пр., так и отечественными: Абрамовым С.И., Гальпериной З.М., Грабовым П.Г., Гумба Х.М., Дикманом В.И., Лукмановой И.Г., Фалькевичем Н.А., Шапиро В.Д., Жолко-вым А.С., Штульберг Б.М. и другими авторами. Однако, исследование данного вопроса с точки зрения процессов взаимодействия субъектов ИСД является слаборазработанным. Основные работы в этом направлении опубликованы в трудах следующих ученых: Ардентова Д.Н., Донцовой JI.B., Коновалова В.Ю., Яськовой Н.Ю. и др. В них внимание акцентировалось на методологических аспектах и фундаментальных принципах взаимодействия участников ИСД в рыночных условиях. Проблема вовлечения инвестиционных ресурсов города, их оценка, механизм согласования экономических интересов в условиях городского строительства объектов коммерческого назначения практически не рассматривалась.

Таким образом, настоящее исследование, направленное на повышение доходов от эффективного использования городских ресурсов, в том числе имущественно-земельного комплекса, расширение инструментов привлечения инвестиций в строительную отрасль и регулирование инвестиционных потоков в целях активизации ИСД и обеспечения устойчивого развития городской среды, имеет важное народнохозяйственное значение.

Целью исследования является развитие теоретических и методических принципов формирования экономического механизма взаимодействия участников инвестиционно-строительной деятельности направленного на увеличение степени согласованности экономических интересов города и инвестора.

Для достижения цели были поставлены и решены следующие задачи:

- проанализирована инвестиционно-строительная деятельность в условиях градостроительной среды, в том числе в секторе рынка коммерческой недвижимости;

- исследованы основные этапы инвестиционно-строительной деятельности;

- выявлены основные участники инвестиционно-строительных процессов, определены состав, структура их экономических интересов и привлекаемых ими инвестиционных ресурсов;

- определен критерий, отражающий степень согласованности и уровень удовлетворения экономических интересов города и инвестора;

- проанализированы существующие методы оценки земельных участков;

- сформирован подход к определению стоимости инвестиционных ресурсов города, как суммы стоимостных эквивалентов потенциала городских территорий и административных ресурсов;

- разработана методика определения экономически обоснованной величины доли города, как основы проведения инвестиционных конкурсов по реализации прав аренды земельного участка для целей строительства объектов коммерческого назначения.

Постановка перечисленных задач, взаимосвязь приемов и методов их решения определили логику проведения диссертационного исследования, в котором предметом исследования является совокупность экономических отношений основных участников инвестиционно-строительной деятельности в пределах соблюдения их экономических интересов по осуществлению строительства объектов коммерческого назначения в условиях рыночных отношений.

Объектами исследования являются процессы инвестиционно-строительной деятельности, направленные на создание нежилых объектов коммерческого назначения.

Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных исследователей, нормативно-правовые основы и методические рекомендации в области организации процессов ИСД, землепользования, оценки городских земель, расчета эффективности деятельности организаций, нормативные акты РФ, методические разработки Госстроя РФ.

В процессе исследования использовались положения теории управления недвижимостью, системно-структурного и финансового анализа, теорий игр и рисков, а также методы экспертных оценок и др.

Статистическую базу исследования составили материалы независимых информационных служб и экспертов, материалы официальных государственных статистических органов, информация, полученная в ходе системных опросов участников рынка недвижимости.

Для создания расчетной модели были использованы программные пакеты, реализованные с помощью современных компьютерных технологий.

Научная новизна диссертации заключается в обосновании и разработке методического подхода согласования экономических интересов основных участников ИСД с использованием разработанного инструментария определения экономически обоснованной доли города в совокупном объеме инвестиционных ресурсов, направляемых на строительство нежилых объектов коммерческого назначения в городских условиях.

Теоретическая и практическая значимость диссертации заключается в том, что сформированный в работе методический подход к согласованию экономических интересов города и инвестора в рамках ИСД, устраняет недостатки существующих научных и практических подходов, позволяет использовать предложенный механизм согласования экономических интересов участников ИСД для регулирования процессов ИСД, направленных на обеспечение устойчивого развития городской среды в условиях повышения эффективности использования всех видов ресурсов.

Практическая значимость диссертации состоит, прежде всего, в том, что разработанная автором методика позволяет определить экономически обоснованную величину доли города и на этой основе задать стартовые условия инвестиционного конкурса, что в свою очередь позволит снизить срок экспозиции конкурсных объектов и увеличить поступления в городской бюджет за счёт рационализации оборота городских земель.

Достоверность результатов диссертационного исследования определяется проведенными расчётами на основе информационного массива данных системы государственного статистического наблюдения за период 20012005г., с использованием результатов исследований авторитетных научных организаций, применением общепринятых теорий и методов исследования.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Олизько, Татьяна Александровна

3.4. Выводы по Главе III

1. Экономически обоснованное значение доли города, отвечающее критериям удовлетворения и согласованности экономических интересов каждого из участников определяется с использованием интегрального критерия индекса прибыльности в интервале его критических значений. Значение доли города в этом случае должно обеспечивать одновременно значение индекса прибыльности для инвестора (Р1и) и города (Р1г), не ниже нормативного Р1ни и Р1нг соответственно. Одновременно данная величина должна быть согласована относительно экономических интересов обоих участников, что достигается при равенстве показателей (Р1и) = (Р1г) или при минимальном значении модуля разницы между относительным отклонением от нормативных значений индекса прибыльности для каждого из участников (I(Р1ни/Р1и(х)) -(Р1нг/Р1г(х)) / = min 0).

2. Нормативное значение индекса прибыльности для города в сложившихся условиях всегда будет ниже аналогичного значения для инвестора. Основной причиной этого является значение коэффициента, учитывающего риск, инвестирования в проект - «надбавка за риск». Этот коэффициент для города и инвестора будут отличаться на величину административного риска, который у города будет значительно ниже, чем инвестора.

3. При внедрении в практику хозяйствования расчётной модели, значение доли города целесообразно принять, как стартовое значение условий инвестиционного контракта, реализуемого посредствам инвестиционного конкурса. Применение разработанной методики позволит повысить эффективность конкурсных механизмов и использование городских ресурсов, что в свою очередь улучшит экономические показатели развития городской среды.

133

Заключение

Полученные в ходе решения поставленных научных задач результаты были обобщены и представлены в виде основных выводов и рекомендаций, которые сводятся к следующему.

1. Проведенный автором анализ показал, что действующая система регулирования ИСД характеризуется рядом существенных недостатков. Главный из которых заключается в отсутствии системного подхода к процессам реализации ИСД и взаимоотношениям ее участников. Это обуславливает противоречивость, неполноту и несбалансированность нормативно-правового и методического обеспечения различных её этапов, снижая эффективность использования городских ресурсов.

2. Результаты выполненного автором системного анализа позволили сформировать адекватную рыночным условиям структуру основных субъектов ИСД, а также выявить содержание и основные противоречия их экономических интересов, проявляющиеся в необоснованном определении доли города в общем объеме инвестирования и как следствие в стохастичности пополнения бюджета города.

3. В работе показано, что основной причиной неэффективного использования городских ресурсов, в том числе территорий города, является разно-направленность экономических интересов инвестора и городских властей (города) на этапе оформления земельных отношений. А так же отсутствие методической базы, позволяющей их сбалансировать на адекватной основным принципам рыночной экономики основе.

4. Проведенное автором исследование показало: основное экономическое противоречие действующей системы ИСД в рамках цели исследования может быть устранено путём разработки и внедрения механизма, позволяющего научно обосновывать условия участия города и инвестора, включая их доли в инвестировании строительства нежилых объектов коммерческого назначения.

5. В целях обоснования доли города автором разработана система методических принципов выбора критерия, характеризующего степень согласованности и уровень удовлетворения интересов основных участников ИСД. Предложено рассчитать показатель вышеобозначенного критерия в отличие от принятого в настоящее время абсолютного значения экономического эффекта, как относительную величину - индекс прибыльности PI (Profitability Index).

6. Для количественной интерпретации данного показателя необходимо определение стоимости инвестиционных ресурсов города. В существующей теории и практике отсутствуют методики комплексной оценки стоимости ИРГ. Проведённое исследование позволило выявить состав и предложить метод определения стоимости ИРГ через стоимостной эквивалент потенциала городских территорий, представляющий собой рыночную стоимостью земельного участка, увеличенного на стоимость административных ресурсов.

7. При определении инвестиционной стоимости прав на земельный участок автором обоснована необходимость и возможность использования «метода остатка», как наиболее точного и легко применимого. При этом стоимость ИРГ определяется по остаточному принципу на основе значения рыночной стоимости объекта строительства за вычетом доли инвестора и нормативной прибыли участников.

8. Экономически обоснованное значение доли города определяется с использованием критерия индекса прибыльности на основе его критических значений, являясь величиной, обеспечивающей одновременно значения индексов прибыльности для инвестора (Р1и) и города (Р1г), не ниже нормативных, отвечая принципу удовлетворения экономических интересов. Принцип согласованности экономических интересов удовлетворяется в случае равенства индексов прибыльности участников (Р1и) = (Р1г) или в случае минимизации значения модуля разницы между относительным отклонением от нормативных значений индекса прибыльности для каждого из участников (| (PI-ни/Р 1и(х)) - (Р1нг/Р 1г(х)) I = min -» 0).

9. При внедрении в практику хозяйствования расчётной модели значение доли города должно быть принято, как стартовое значение условий инвестиционного контракта, реализуемого посредствам инвестиционного конкурса. Применение разработанной методики позволит повысить эффективность использования городских ресурсов, что в свою очередь улучшит экономические показатели развития городской среды.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Олизько, Татьяна Александровна, 2005 год

1. Абрамов С.И. Инвестирование. -М.: Центр Экономики и маркетинга, 2000г. -440с.

2. Амалиев Т.И. Нетрадиционные оценки рентабельности в строительстве, или чего, не дает статистика.// Экономика строительства:- 1996 N. 6 С. 36-50.

3. Ардентов Д.Н. Оценка стоимости земельных участков как инвестиционного ресурса. Дис. Канд. Экон. Наук: 08.00.05.-М.: РГБ, 2003

4. Атлас оценки земель г.Москвы/Арсеньев С.В., Лукьяница А.А.,Мецгер Ф.Е., Поденок А.Е., Прорвич В.А.; под ред. Прорвича В.А.-М. экономика, 1999г. 500с.

5. Афанасьев В.А. Афанасьев А.В. Проектирование организации строительства, организации и производства работ (Учебное пособие). Л.: ЛИСИ, 1988г.-99с.

6. Ахмадеева М.М. Диссертационная работа на соискание ученой степени кандидата наук «Методология стоимостной оценки земельных ресурсов на примере лесных земель респ. Молдовия» 2000г. -с.20

7. Беккер В.Я. Прорвич В.А., Коновалов В.Ю. и др. Научно-технический отчет по теме «Кадастровая оценка городских земель и составление карты-схемы территориально-экономического зонирования ЦАО г.Москвы М 1:10 000». №16-97/348/227 г., М., 1997

8. Беккер В.Я. Прорвич В.А., Коновалов В.Ю. и др. Научно-технический отчет по теме «Создание полуавтоматизированных методик кадастровой оценки городских земель в диалоговом режиме», №16-97/346/228 г., М., 1997

9. Белкон Алексей Витальевич "Проблема обоснования нормы дохода инвестционного проекта (на метериалах нефтегазовой отрасли)" Авто-реф. Дисс. Канд. Экон. Наук. СГЭА 2000 г.

10. Биех Ю. Инвестиционные расчеты. Модели и методы оценки инвестиционных проектов: Пер., с нем/Биех Ю. Гетце У Калининград: Янтарный сказ, 1997 - 437 е.: ил.

11. Бочарников В.П. Прогнозные коммерческие расчеты; и анализ, рисков на Fuzzy for Excel.- Киев, 2000.-159 с: ил.

12. Бунич П.Г. Проблемы стабилизации рыночной экономики в СССР, М. В/О "Знание", 1991,-42 с.

13. Бунич П.Г. Система управления экономикой развитого социализма. Тенденции и проблемы.М. Экономика, 1982,-3 03 с.

14. Бурмакина Н.И., Прорвич В.А., Филатов А.В. Основные подходы и предварительные результаты кадастровой оценки городских земель/ Вопросы оценки, 1998 гю№2 с. 47-62

15. Витт М.Б., Экономическая оценка земли при строительстве, М.: "Стройздат", 1980,-160с

16. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости.-М.:Инфра-М, 1996.-669с.

17. Габрин К.Э. Совершенствование управления инвестиционными проектами в условия строительно-монтажных и эксплуатационных рисков.-Челябинск, 1998-21с.

18. Гладышев А.Н., Жолков А.С., Штульберг Б.М. Вопросы повышения экономической заинтересованности инвестора-застройщика в развитии городского хозяйства. (Концептуальные положения). 2001 - №2-3 (7В)

19. Гражданский кодекс российской Федерации. Часть 1.-М.: инфра-м, -352с.

20. Гровер Р., Соловьев М. Введение в управление недвижимостью.-М.: Паритет, 1997 352с.

21. Гусаков А.А. Системотехника строительства -М.: Стройиздат, 1983г.-440 с.

22. Дж.К.Ван Хорн. Основы управления финансами.; Финансы и статистика, 1999г. -799 с.

23. Донцова JI.B. Анализ эффективности производственно-хозяйственной деятельности строительной организации Менеджмент в России и за рубежом №5/2000

24. Еленева Ю.Я., Еленева Ю.А. «Финансовый анализ предприятия. Инвестиционная политика.» -2000. 88с.

25. Жилищное строительство и жилищьно-коммунальное хозяйство в Нидерландах. Сравнение с практикой Российской Федерации. Консультационная компания КОЛПРОН, Берлин, Будапешт, Варшава, москва, прага, Роттердам. 1997 г., 170с.

26. Закон г. Москвы № 34 "Об основах платного землепользования в г.Москве" от 16 июля 1997 года (в редакции Закона города Москвы от 29.09.1999 N34).

27. Закон г. Москвы от 9 декабря 1998 г. N 28 "О градостроительном зонировании территории города Москвы" (с изменениями от 1 декабря 1999 г., 12 февраля 2003 г.))

28. Земельный кодекс Российской Федерации. М.: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2002. - 128 с.

29. Игонина Л.Л. Инвестиции. Учебное пособие. Москва: Юристъ, 2002, -480 с.

30. Иконницкая И.А. Земельное правороссийской Федерации: теория и тенденции развития.- М.: Институт государства и права РАН, 1999

31. Ильин Н.И., Лукманова И.Г. и др. «Управление проектами» СПб.; «Два-Три», 1996 - 610с.

32. Иманбаев Т.Т. Инвестиционная политика и оценка эффективности инвестиционных решений. Алматы: Жети Жаргы, 1995. 52 е.

33. Инвестиции в России 2003. Стат. сборник/ Госкомстат России, под ред. М.Н. Сидорова.- М., 2003-252 с.

34. Информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости "RWAY" № 1,2,3,5,7 за 2004г.

35. Исследование «Emerging Trends in Real Estate: Europe 2004». Европейское подразделение компании "the Urban Land Institute" совместно с "PricewaterhouseCoopers"

36. Кабаков С.И. Земли городов важнейшая часть национального богатства России. // в сб. материалов 1-ой всерос. конф. «оценка национального богатства страны». T.l. М., 1997

37. Кабаков С.И. Экономические проблемы использования земель в строительстве -М.: Стройиздат, 1981. 156с

38. Классический девелопер// Эксперт. 2003. - №5 (359) - 72-78 с.

39. Конвенция "О защите прав инвестора" (заключена в г. Москве 28.03.97)

40. Коновалов В.Ю. Автореферат диссертации, кандидат технических наук 05.23.08 «Организация гражданского строительства с учетом стоимости земли: Центр, науч.-исслед. и проект.-эксперим. ин-т организации, механизации и техн. помощи стр-ву М., 1999 21 с.

41. Коновалов В.Ю. Структуризация инвестиционного процесса при составлении календарных планов строительства (на пример Москвы) -М.: Жилищное строительство, 1999 №5, с. 16-18

42. Коростылев С.П. «Основы теории и практики оценки недвижимости» М.: Русская деловая литература, 1998, -205с

43. Краснянский Л.П. Повышение инвестиционной активности в городском строительстве. Междунар. акад. инвестиций и экономики стр-ва. М.: Экономика, 2001. - 254 с

44. Крейнина М. Н. Анализ финансового состояния и инвестиционной привлекательности акционерных обществ в промышленности, строительстве и торговле. М.: АО "ДИС", "MB - Центр", 1994.-255с.

45. Кураков Л.П., Кураков B.JI. Словарь-справочник по экономике.-2-е изд. Доп. И перераб.- М.: Гелиос АРВ, 1999.- 464с.

46. Лексин В., Швецов А. региональная политика и формирование земельного рынка.// Российский экономический журнал, №2,3 1994

47. Липсиц И.В. Инвестиционный проект: методы подготовки и анализа. -М.: БЕК, 1996, -294 с.

48. Лойко П.Ф. Земельный потенциал мира и России: пути глобализации его использования в XXI веке. М.: Федеральный кадастровый центр "Земля", 2000

49. Лойко П.Ф. Кто хозяин городской земли? // Малые города. Деловой вестн. местного самоуправления., №4-5,1995 -с.20

50. Лоренс Дж. Гитман, Майкл Д.Джонк Основы инвестирования. М., 1997г, -990с

51. Лужков Ю.М. Где городу взять деньги.//Малые города. Деловой вестн. местного самоуправления. 1995. - № 4-5. - С. 18-19.

52. Лукасевич И.Я. Методы анализа рисковых инвестиционных проектов .//Финансы -1998- N 9 С.59-62.

53. Макконел К «Экономика»: Перт.с англ., 14 изд. М., Инфра - М, 2002, -972с.

54. Мансухани Г. Р. Золотое правило инвестирования. М.: Церих-ПЭЛ, 1995.-93с

55. Маркарян Э.С. Теория культуры и современная наука. М., 1983. С. 114-132 35

56. Маршалл А. «Принципы экономической науки»: Пер. с англ.,т.З, М, Изд. «Прогресс» 1992г.,

57. Машкин В. Сущность инвестиционного процесса. «ЭиЖ-Сибирь» N5 (95), март, 1999 г. -350с.

58. Мелкумов Я.С. Экономическая оценка эффективности инвестиций и финансирование инвестиционных проектов. М.: ИКЦ «ДИС», 1997.-160с.

59. Меркин Р. М. Проблемы надежности и риска в строительстве// Экономика строительства. 1990. - №6 - 13 - 27 с.

60. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Утв. Распоряжением Минимущества России от0703.2002г. № 568-Р

61. Методология оценки и передачи в собственность города объектов городской недвижимости. Оценка строений, подлежащих сносу при застройке территорий: Учебно-практическое пособие — М.: Изд-во Рос. Экон. Акад., 2003 128 с.

62. Миловидов В. Д. Управление инвестиционными фондами. -М.: Анкил, 1993.-210с.

63. Москва 1992-2002 г., Краткий статистический справочник под ред. А.Б. Акимова, Л.Б. Аршона./ Мосгоркомстат М., 2003 - 53 е., Московский статистический ежегодник -2002: Стат. сбор. . Под ред. А.Б. Акимова / Мосгоркомстат.- М., 2002 - 163 с.

64. Муниципальное экономическое развитие. Муниципальные программы городов Нижний Новгород, Саратов, Ярославль. -М.: Фонд «Институт экономики города», 1999 383 с.

65. Мусатов В. Т. Фондовый рынок: инструменты и механизмы. М.: Международные отношения, 1991.

66. Мухетдинова Н. М., Зубченко Л. А. Как инвестировать за рубежом? -М.: Бином, 1993.

67. Нормы продолжительности проектирования объектов строительства в Москве и ЛПЗП, МРР-3.1.10.97г. (утв. Приказом по Москомархитек-туре от 16.09.1997г. 3 114).

68. Организация оценки и налогообложения недвижимости / Под общей редакцией Дж.К.Эккерта. В 2-х томах м: Российское общество оценщиков. Академия оценки. Стар Интер, 1997.-382 с.

69. Основы инвестирования. Гитман, Лоренс Дж. Fundamentals of investing Лоренс Дж. Гитман, Майкл Д. Джонк; Пер с англ.: О. В. Буклеми-шев и др. Fundamentals of investing М. :Дело, 1999 991 с.ил.,26 см.

70. Осташко В.Я. Экономические проблемы управления жизненным циклом предприятий инвестиционно-строительного комплекса. Дис. д-ра экон. наук : 08.00.05 Моск. гос. строит, ун-т М., 2003 482 с.

71. Оценка земельной собственности. Под. Ред. К. Эккерта.; Пер.с англ., Красногорск, 1993.-61 с.

72. Постановление Правительства Москвы №46-1111 от 28.01.2003 «О регистрации прав на объекты недвижимости в городе Москве и развитии системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

73. Постановлением правительства Москвы. №255-1Ш от 27.04.2004г «О порядке проведения конкурсов и аукционов по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов»

74. Постановление Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли» №319 от 15.03.97

75. Постановление Правительства РФ №519 от 06.07.2001 г. «Стандарты оценки».

76. Постановление Правительства РФ от 3 февраля 1992 г. №59 «О мерах по продаже не завершенных строительством объектов»

77. Принципы инвестирования. М.: Cn"Crocus International", 1996.

78. Проблема формирования рынка доступного жилья в Российской Федерации Исследование, Госстрой РФ, М. 2003 г.

79. Проблемы совершенствования хозяйственного механизма Сб.ст. .АН СССР Центр, экон.-мат. ин -т. Научный совет по комплекс. Пробл. "Оптим. планир. и управление нар. Хоз-вом" [Отв. ред. ПГ.Бунич], М., ЦЭМИ, 1981, 138с.

80. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель Изд-во «Дело», М., 1998,-342с

81. Прорвич В.А. Оценка земли в Москве. М.6 Экономика 1996., -248с

82. Прорвич В.А. Практика оценки земельных участков Москомземом в 1994-1997 гг., Материалы 1-ой Всерос. конф. «Оценка национального богатства страны». T.I. М.1997

83. Распоряжение вице-мэра Москвы от 31 января 1992 г. N 51-РВМ "О порядке предоставления и изъятия земель в г. Москве" (с изменениями от 7 августа 1996 г., 26 августа 1998 г.).

84. Распоряжение Мэра Москвы №273-РМ от 08.04.1997 "Об упорядочении подготовки предпроектной и проектной документации для проведения строительных работ на территории г.Москвы и о составе пакета документов, передаваемых инвестору для этих целей"

85. Распоряжение Мэра Москвы от 11 апреля 2000 г. N 378-РМ "О Положении о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г.Москве" (с изменениями от 30 июля, 24 сентября, 31 декабря 2002 г., 18 марта 2003 г.).

86. Распоряжение мэра Москвы от 12 мая 1994 г. N 226-РМ "О государственной экспертизе градостроительной и проектно-сметной документации и упрощения процедуры ее согласования";

87. Распоряжение Мэра Москвы от 20 апреля 2001 г. N 382-РМ "О создании Городской и окружных конкурсных комиссий по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных градостроительных проектов по объектам нежилого фонда города Москвы"

88. Распоряжение Мэра Москвы от 22 октября 1999 г. N 1192-РМ "Об утверждении состава и Положения о Межведомственной комиссии при Правительстве Москвы по реализации объектов незавершенного строительства" (с изменениями от 29 марта 2001 г.)

89. Распоряжение Мэра от 25 сентября 1998 г. N 980-РМ "Об арендной плате за землю в г.Москве" (расчет арендной платы за землю, зонирование)

90. Распоряжение Мэра от 29 декабря 1999 г. N 1523-РМ "О повышающих поправочных коэффициентах к ставкам арендной платы за землю в случаях нарушения условий градостроительного зонирования"

91. Распоряжение Префекта Центрального административного округа от 03 декабря 2001 г. № 3532-Р "О финансировании разработки документации на конкурсные объекты нежилого фонда"

92. Распоряженим Минимущества РФ от 07.03.2002 № 568-р "Об утверждении стандартов оценки"

93. Российская банковская энциклопедия. Редколлегия: О. И. Лаврушин (гл. ред.) и др. М.: Энциклопедическая творческая ассоциация, 1995.

94. Российский статистический ежегодник 2003: Стат. сб./ Госкомстат России - М., 2003 - 705 е., Под ред. В.А. Соколина.

95. Руководство для мэра по организации и управлению городским хозяйством. Под общей редакцией проф. Грабового П.Г., проф. Чернышова Л.Н. М.: «Реалпроект», 2004. с.528

96. Руководство проектами в условиях рынка. Вып.2 М.: СЕТИ, 1996.

97. Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика.// Сборник статей.-Санкт-петербург, 1994. -317с.

98. Сакс Д. «Рыночная экономика и Россия». М., «Экономика», 1995 г.

99. Сборник нормативных актов по вопросам землеполыцования в Моск-ве.-М.: 1996

100. Сегединов А.А. , Томсон А.А. Оценка городских территорий «экономика строительства», 1968, №4, стр. 43-45

101. Сегединов А.А. Градостроительное значение инженерных коммуникаций в экономическом обосновании жилой застройки. Автореферат диссертациина соискание ученой степени кандидата экономических наук, М.6 1965

102. Сегединов А.А. Матыгина E.H. и др. Научно-технический отчет по теме «Экономическая оценка г.Реутова и плата за землепользование участков земли» выполненный по договору №16-91/426г. М., 1991

103. Семь нот менеджмента.Под ред. Красновой В., Привалова А. -М.: ЗАО "Журнал Эксперт", 1998 424 с.

104. Смирнов АЛ. Организация финансирования инвестиционных проектов. Отв. ред. Ю. В. Полетаев; Банк внешнеэкон. деятельности. — М.: АО "Консалтбанкир", 1993.- 103 с.

105. СНиП 11-01-95 Госстроя РФ «Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений».

106. Соколов П.А. «Инвестиционно-строительная деятельность: правовые основы, бухгалтерский учет и налогообложение 7,5 п.л. (120 е.), М., 2004 г.-120 с.

107. Статистический бюллетень №4 (103), май 2004 г. Федеральная служба государственной статистики. Библиотека информационно-издательского центра «Статистика России», Москва.

108. Строительная газета №19/2004, стр. 3; №28/2004, стр. 5.

109. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости -С.Пб.: Изд-во СПбГТУ, 1997, ~ 422с.

110. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость -С.Пб.: ГТУ, 1996.-235с.

111. Технический проект «Система Государственного земельного кадастра г. Москвы», утв. 30.12.1998г.

112. Толкачев О.М. Инвестиции, строительство, недвижимость,- М.: Мобиле, 1997, с.40-58

113. Трутнев Э.К. Действующий порядок предоставления земельных участков через призму архитектурно-планировочных заданий (АПЗ). М.: Институт экономики города, 1995 - 6 - 18 с.

114. Управление государственной собственностью: Учебник (ГРИФ)/ Под ред. В.И.Кошкина, М.:ЭКМОС, 2002г., -664с

115. Устав г. Москвы, Принят московской городской думой 28.06.1995 г. (с изменениями)

116. Федеральный закон российской Федерации №39-Ф3 от 2302.1999 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

117. Федченко А. «Концепция государственной экономической политики на 1996 год». М., Ж. «Экономист», N 10, 1995 год.

118. ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июня 1998 г. №135-Ф3

119. Финансовый анализ деятельности фирмы. М.: Крокус Интернэшнл, Авторский коллектив под руководством Стояновой Е.С. - М.: Перспектива, 1993, -154с.

120. Фирцева С.В. «Методические основы регулирования инвестиционно-строительной деятельности» диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук, (СПбГИЭУ),2001г.

121. Фридман Дж.,ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ.-М.: Дело Лтд. 1995.-480с.

122. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Учебное пособие. Пер. с англ.-М; РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994 -231с.

123. Хибухин В.П., Величкин В.З., Втюрин В.И., Математические методы планирования и управления строительством.-Лен.: Стройиздат, 1990. ~ 184 с.

124. Холт Р.Н. Основы финансового менеджмента. М., Дело, 1993.

125. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости.-М.; русская деловая литература, 1996.-272с.

126. Черняк В.З.Управление инвестиционном проектом в строительстве, М. Русская деловая литература, 1998, -800 с.

127. Четыркин Е-М. Методы финансовых и коммерческих расчетов. -М.: Агентство «Business Речь»:Дело, 1992, -319с

128. Чешев А.С. Фесенко И.П. Земельный кадастр. М.: "Издательство ПРИОР", 2001,-362с.

129. Шарп У., Александер Г., Бейли Дж. Инвестиции/ Пер. с англ. -М.: ИНФРА-М, 1997. XII, -1024 с.

130. Шахназаров А. «Инвестиции: ситуация и перспективы». М.,Ж. «Экономист», N 1, 1994 г.

131. Швецов А., Ситников А. Новое качество территориально-хозяйственных земельных отношений// российский экономический журнал, №9, 1992г.

132. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов/ под общ. Ред. П.Г, Грабового. Смоленск: Изд-во "Смолин Плюс", М.: Изд-во "АСВ", 1999г., -568с.

133. Экономический словарь терминов по инвестиционно-строительной деятельности СПб.: ИСЭП РАН, АИНЭС, 1996г., -207 с.

134. Яругова А. Управленческий учет: опыт экономически развитых стран. М.: Финансы и статистика, 1995г., -237 с

135. Ясысова Н.Ю. Формирование организационно-экономического механизма инвестиционно-строительной деятельности переходного периода: Дис. док. экн. наук: 08.00.05/ ГУУ М., 1999г.

136. Advances in macroeconomic theory / International Economic Association; Ed. by J. Dreze. Basingstoke: Palgrave, 2001r., -372 с. (I.E.A. conference volume; N. 133)