Рынок жилья: Теория и практика регулирования тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.01, кандидат экономических наук Вишневская, Мариника Владимировна

• Вишневская, Мариника Владимировна
• кандидат экономических наук
• 2004

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Вишневская, Мариника Владимировна

Введение

Глава 1. Рынок жилья: теоретические аспекты

1.1. Анализ взаимодействия различных составляющих рынка жилья.

1.2. Необходимость государственного регулирования жилищной сферы.

1.3. Государственная жилищная политика (опыт развитых стран).

Глава 2. Особенности государственного регулирования рынка жилья в переходной экономике России

2.1. Важнейшие направления российской жилищной реформы и ее правовые основы.

2.2. Особенности развития рынка жилья в российской экономике в

1992-2003 гг.

2.3. Государственное регулирование рынка жилья в России.

Глава 3. Реформа жилищно-коммунального хозяйства в России: проблемы и перспективы

3.1. Организационно-отраслевые и финансово-экономические особенности жилищно-коммунального хозяйства России.

3.2. Государственное регулирование жилищно-коммунального хозяйства в переходной экономике России: проблемы и 129 перспективы.

3.3. Стратегия жилищной реформы российского правительства до 2010 152 года.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Рынок жилья: Теория и практика регулирования»

Актуальность темы исследования. Жилье, являясь важной социальной составляющей развития общества, несомненно, находится в сфере государственных интересов. Ни у кого уже не вызывает сомнений тезис о том, что без государственного регулирования жилищной сферы не решить проблемы социального оздоровления страны.

Специфика жилья как экономического блага длительного пользования, а также дорогостоящий характер этого блага и постоянный рост его стоимости делает весьма актуальной проблему доступности жилья с точки зрения покупательной способности потребителей и обусловливает необходимость государственной поддержки как общественного, так и частного секторов жилья. Таким образом, основными предпосылками государственного регулирования жилищной сферы в странах с рыночной экономикой являются решение социальных вопросов и обеспечение эффективной работы рыночных механизмов.

Направления жилищной реформы в России во многом опираются на использование современных моделей развития жилищной сферы за рубежом. Вместе с тем, изучая особенности формирования и развития рынка жилья в России нельзя не учитывать специфику переходной экономики. Процессы экономического реформирования весьма существенно затрагивают сферу жилой недвижимости. Особое значение имеет имущественное расслоение общества, которое явилось прямым следствием рыночных реформ. Имущественная дифференциация резко понизила уровень доходов большей части населения. Учитывая высокую капиталоемкость жилья, для большинства россиян решить свою жилищную проблему и улучшить жилищные условия самостоятельно оказывается непосильной задачей. В связи с этим в настоящее время в России не может существовать эффективного рынка жилья без активной регулирующей роли государства. Более того, государственная жилищная политика, сформировавшаяся в России в последние годы, все в большей мере превращается в главное направление социальной политики.

Важнейшая цель современного этапа социально-экономического развития России - это создание социально-ориентированного рыночного государства. И с этой точки зрения анализ жилищной политики правительства как части социальной политики является актуальной задачей. При этом особое значение приобретает характеристика механизма государственной жилищной политики, определение ее главных направлений и инструментов, выявление недостатков и путей совершенствования. Совокупность указанных обстоятельств обусловила актуальность и целесообразность данного исследования.

Анализ теории и практики государственного регулирования рынка жилья представляется также актуальным и в теоретическом аспекте. В частности, сегодня существует потребность в более глубоком теоретическом обосновании необходимости государственного вмешательства в рыночный механизм не только в общем плане концепции недостатков рынка, но и в более конкретном применении этой концепции к различным сферам экономики. Жилищная сфера - это одна из тех сфер экономики, в отношении которой теоретическая база механизмов государственного вмешательства недостаточно разработана с позиций современной экономической мысли. Так рамки современной микроэкономической теории и особенно тех ее разделов, которые посвящены анализу недостатков рынка и теории благосостояния, позволяют более глубоко обосновать необходимость государственного регулирования жилищной сферы и определить направления этого регулирования.

В диссертационной работе рассмотрен круг вопросов, как общетеоретического, так и прикладного характера, связанных с регулированием жилищной сферы вообще и рынка жилья в частности в условиях переходной экономики России.

Степень разработанности проблемы. В последнее время в российской экономической литературе уделяется достаточно много внимания анализу положения в жилищной сфере. Так, исследованию проблем рынка жилья и влиянию государства на этот процесс посвятили свои труды Бессонова О.Э., Богданова P.M., Григорьев В.В., Сайгак Е.К., Шишкин С.В., Хуторецкий А.Б. Проблемам развития жилищно-коммунального хозяйства посвящены работы Бузырева В.В., Игнатова В.Г., Гориной А.П., Сиваева С.Б, Стародубровской И. Проблемам финансирования жилищно-строительного комплекса, а также разработке схем жилищного кредитования посвящены научные труды Косаревой Н.Н., Пузанова А.В., Остапенко В.М. Устименко В.В. Анализ потенциального платежеспособного спроса на жилье в условиях жилищной реформы проведен в работах Тихомировой М.В., Ржаницыной JI.A., Пчелинцева О.С. Огромную работу в исследовании жилищной системы проводят специалисты Института экономики города. Исследования зарубежных ученых Страйка Р., Дэниелла Д., Поляковского Г., Роземберга Д., О'Салливана А., Галстера Г. раскрывают функционирование экономики жилищного сектора, как части развитой рыночной системы.

Следует отметить, что большинство написанных научных трудов посвящено исследованию отдельных составляющих жилищной сферы, а именно: рынка жилья, жилищно-коммунального хозяйства, жилищного строительства. Однако комплексный анализ взаимодействия рынка жилья и рынка жилищно-коммунальных услуг не предпринимался ни с теоретических, ни с практических позиций. Кроме того, на наш взгляд, в большинстве исследований не уделяется должного внимания методологическим принципам взаимоотношений государства и субъектов жилищной системы, вопросам научного обоснования механизмов государственного регулирования жилищной сферы. Недостаточно разработаны также концептуально-методологические подходы исследования жилищной сферы применительно к практике стран с переходной экономикой и к России, в частности. В экономической литературе слабо разработана и проблема выбора индикативных показателей, характеризующих рынок жилья и степень благосостояния населения, позволяющих определять перспективные показатели в планировании процессов государственного управления рынком жилья. Надо отметить, что в российской экономической литературе практически не рассматривалось применение современной экономической теории благосостояния для оценки рациональности государственного регулирования рынка жилья, а также для обоснования необходимости государственного регулирования жилищной сферы.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка теоретических положений, методических принципов и практических рекомендаций по совершенствованию государственного регулирования рынка жилья в переходной экономике России.

Исходя из поставленной цели, были определены следующие задачи исследования:

1. Проанализировать специфику экономических отношений в жилищной сфере вообще и на рынке жилья, в частности. Рассмотреть особенности взаимодействия составляющих жилищной сферы.

2. Определить структуру рынка жилья, как части жилищной системы и раскрыть характер взаимодействия подсистем рынка жилья - подсистемы жилищного фонда и подсистемы потребностей в жилищных услугах, создаваемых жилищным фондом.

3. Исследовать теоретические подходы, лежащие в основе государственной жилищной политики в странах с рыночной экономикой, рассмотреть возможность применения современной экономической теории благосостояния для оценки рациональности государственного регулирования жилищной сферы и рынка жилья, в том числе с учетом специфики переходной экономики России.

4. Раскрыть особенности становления и развития рынка жилья в России и определить его границы с учетом действующей нормативно-правовой базы. Дать анализ направлений государственного регулирования рынка жилья в переходной экономике России.

5. Рассмотреть основные направления жилищной реформы вообще и жилищно-коммунальной реформы, в частности. Выявить проблемы, которые возникают на рынке жилья и в жилищно-коммунальном хозяйстве в процессе проведения жилищной реформы, и представить практические рекомендации по совершенствованию государственного регулирования рынка жилья и жилищно-коммунального хозяйства в России.

Объектом исследования выступают жилищная сфера вообще, как часть социально-экономической системы общества, а также рынок жилья и рынок жилищно-коммунальных услуг, являющиеся важнейшими составляющими жилищной сферы, их функционирование в условиях переходной экономики России.

Предметом исследования являются экономическая теория рынка жилья, теоретические аспекты государственного регулирования рынка жилья, а также особенности государственного регулирования рынка жилья и рынка жилищно-коммунальных услуг в условиях переходной экономики России.

Теоретическая и методологическая база исследования включает фундаментальные научные труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам развития и регулирования рынка жилья, экономики жилищно-коммунального хозяйства, экономики общественного сектора, а также законодательные и нормативные акты по вопросам регулирования и развития жилищной сферы. С теоретической точки зрения важную роль для построения модели функционирования рынка жилья сыграли концепция недостатков рыночного экономического механизма, в том числе проблема производства общественных благ, проблема асимметричной информации, проблема социального неравенства в рыночной экономике.

В работе использованы следующие методы научного исследования." метод системно-структурного анализа, индукции и дедукции, метод пошаговых приближений, сравнительный, экономико-статистический.

Фактическая база исследования основана на информационно-статистических материалах Госкомстата России, информационно-аналитических материалах Министерства экономического развития РФ, Госстроя России, Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, Российской Гильдии Риэлтеров и др., а также информационно-статистические материалы, доступные через Интернет.

Научная новизна диссертации, заключается в том, что на основе анализа и обобщения имеющихся теоретических воззрений и сложившейся практики сформулирован новый подход в определении структуры жилищной сферы России вообще, и, в частности, в характеристике взаимодействия ее важнейших составляющих - рынка жилья и рынка жилищно-коммунальных услуг. Исходя из комплексного исследования государственной жилищной политики, в том числе основных направлений государственного регулирования рынка жилья в России, выявлены проблемы, которые возникают на рынке жилья в процессе проведения жилищной реформы и представлены практические рекомендации по совершенствованию государственного регулирования рынка жилья и жилищно-коммунального хозяйства.

Наряду с этим, соискателем лично получены следующие важные в теоретическом и практическом отношении результаты:

1. На основе исследования теоретических подходов, которые лежат в основе регулирования рынка жилья в рыночной экономике, дано теоретическое обоснование необходимости государственного регулирования жилищной сферы с точки зрения концепции недостатков рынка и экономической теории благосостояния;

2. Исходя из анализа развития рынка жилья в условиях переходной экономики России, раскрыты особенности функционирования рынка жилья на каждом из этапов его развития, рассчитаны и проанализированы показатели, характеризующие уровень доступности жилья на этом рынке;

3. На основе проведенного анализа теории и практики реформирования жилищно-коммунального комплекса в России за последние десять лет выявлены как объективные, так и субъективные причины кризисного состояния жилищно-коммунального хозяйства, которые тормозят развитие рынка жилья в России. Разработаны и рассчитаны индикаторы хода реформы жилищно-коммунального хозяйства, а также предложены изменения в структуре управления ЖКХ и структуре информационного взаимодействия участников ЖКХ.

Практическая значимость работы. Основные выводы и конкретные рекомендации исследования могут быть полезны при разработке и реализации государственной жилищной политики в России. Представленный анализ может помочь при выработке взвешенных подходов в практике государственного регулирования рынка жилья, как на местном и региональном, так и на федеральном уровне. Материалы диссертации также могут быть использованы в преподавании таких дисциплин, как «Экономика жилищной сферы», «Экономика общественного сектора», «Экономика благосостояния».

Апробация результатов исследования. Основные теоретические положения и выводы диссертации нашли отражение в научных публикациях автора, общим объемом 3 п.л. С результатами исследования соискатель выступал на научно-практических конференциях: научно-практическая конференция «Основные направления институциональных реформ в России и экономический рост", Москва, РУДН, 2001; научная конференция молодых ученых экономического факультета «Мировое хозяйство в условиях глобализации», Москва, РУДН, 2001 г.; научная конференция «Глобализация и национальные интересы России», Москва, РУДН, 2001 г.; научная конференция «Актуальные проблемы социально-экономического развития стран в условиях глобализации мирового хозяйства, Москва, РУДН, 2002 г.

Логика и структура работы определены целью и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы (220 источников) и Приложения. Объем работы 180 страниц основного текста. В основной части работы размещены таблицы и рисунки, органически связанные с текстом (11 таблиц и 16 рисунков).

Заключение диссертации по теме «Экономическая теория», Вишневская, Мариника Владимировна

ФИНАНСОВЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ РАБОТЫ ЖКХ в 2001 - 2002 гг.

2001 год 2002 год

Предоставлено Оплачено Предоставлено Оплачено млрд. руб. % млрд. руб. % млрд, руб. % млрд. руб. %

Объем ЖКУ, предоставленный населению 360 100 299,7 83,3% 512 100 453 88,5%

Бюджет: 180 50% 129,1 35,9% 245 4 7,9% 182,7 35.7% дотации 146,67 107,86 180 144,7 льготы 27,41 16,82 50 26 субсидии 5,92 4,42 15 12

Население: 180 50% 170,6 47,4% 267 52,1% 270,3 52,8%

Дефицит: - 60,3 16,8% - 59 11,5%

Рассчитано автором по: [Жилищное хозяйство в России, 2002. М: Госкомстат России, с.76-80 Чернышев Л.П. Кризис экономики ЖКХ.//Журнал руководителя н главного бухгалтера, №7,2003 г., с. 10-16. (кжасн О.Г. Проблемы финансового обеспечения реформа ЖКХ Чернышов Л,Н. Реформа ЖКХ. //Таи же. №9,2002. ч. II. с. 7-12, ч. 1, с. <5-10. Аналитический доклад. //Подред С и вас на http://www.ijrbancconomies.ru/cvents.php].

Дефицит средств проявляется по двум направлениям: 1) н е д о ф и н ас и ро в а ние уже предоставленных услуг, в первую очередь отопления; в этом случае результатом является нарастание задолженности предприятий ЖКХ и энергетики; 2) неоказание услуг и непроведение работ, предусмотренных нормативами и заложенных в структуру тарифов (речь идет в первую очередь о капитальных ремонтах).

По экспертной оценке [180] около 140 млрд. руб. стоили бюджету в 2002 г, коммунальные услуги и содержание зданий организаций бюджетной сферы. Из них реально оплачено 75%. Бюджетные расходы на подготовку к зиме составили порядка 40 млрд. руб. Доля оплаты от стоимости предоставленных услуг равна 75%.

Если учесть, что общий объем предоставленных ЖКУ в 2002 г. составил 723 млрд. руб., или 114,8% к предыдущему году [161], то на бюджетные расходы, связанные с жилищно-коммунальным комплексом, которые оцениваются почти в 400 млрд. руб., приходится 50 процентов. Интересно, что уровень оплаты предоставленных услуг (88%) практически совпадает с уровнем собираемости платежей населения.

Из приведенных цифр видно, что государство несет непомерно большие социальные обязательства в сфере ЖКУ, причем даже в благополучный финансовый год исполняет их в среднем на 85%. Указанные данные являются расчетными величинами, однако есть и другие данные, согласно которым процент исполнения составляет 60-70% [182]. Заложники этой ситуации - предприятия жилищно-коммунального комплекса, ставшие банкротами из-за постоянных бюджетных неплатежей по причине завышенных социальных обязательств государства.

Усложняет ситуацию проблема "прозрачности" формирования объемов финансирования и структуры затрат, включаемых в оплату жилья и коммунальных услуг. Разный подход к формированию тарифов на ЖКУ в пределах одного субъекта Федерации вызывает социальное напряжение в регионах. В целом по состоянию на конец 2002 г. объем дебиторской задолженности предприятий ЖКХ составил 185 млрд. рублей, в то же время как объем их кредиторской задолженности превысил 280 млрд. рублей (см. таблицы 3.2, 3.3, с.200 Приложения). Образовался порочный круг: бюджет недополучает деньги в виде налоговых поступлений от предприятий жилищно-коммунального комплекса, потому что не оплачивает предоставленные ими услуги, а предприятия в результате неплатежей из бюджета (компенсация разницы в тарифах, превышение лимитов бюджетными организациями) задолжали и бюджету, и поставщикам. В таких условиях реальное развитие рыночных конкурентных отношений в жилищно-коммунальном комплексе крайне затруднительно.

Из данных таблицы 3.5 (см. с.120) видно, что за период с 1999 по 2001 гг. рост тарифов на услуги ЖКХ превышал динамику себестоимости почти в два раза. При этом в 2001 и 2002 г. тарифы росли в 3 раза быстрее, чем уровень потребительских цен. Подобный рост тарифов в первую очередь связан с «размораживанием» тарифной политики 1998 - 2000 годов, когда в ходе финансового кризиса застывшие тарифы на услуги ЖКХ служили дополнительной социальной поддержкой граждан в изменяющихся финансовых условиях.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенное исследование позволяет сформулировать следующие выводы.

В ходе проведения жилищной реформы, в России созданы условия для развития двух принципов реализации прав граждан на жилище: первый принцип - рыночного самообеспечения, на основе которого уровень качества приобретаемого жилища определяется платежеспособностью потребителя, а цена жилища - соотношением спроса и предложения на рынке; второй принцип - распределения или бесплатного предоставления государственного и муниципального жилья тем категориям населения, которые не в состоянии покупать жилища на рынке.

Однако спустя 12 лет с начала преобразований в жилищной сфере, в России так и не выработан твердый механизм взаимодействия рыночного механизма и государственного регулирования, нет ясного понимания масштабов и границ их соотношения, а острота жилищной проблемы россиян не только не ослабевает, но даже обостряется. Поэтому на современном этапе вопрос регулирования обеспечения граждан жильем нуждается в серьезном рассмотрении и упорядочении. Важная роль в этом процессе отводится анализу экономической теории рынка жилья, а также теоретических аспектов государственного регулирования рынка жилья и рынка жилищно-коммунальных услуг.

По экономическому содержанию рынок жилья представляет собой совокупность экономических отношений между поставщиками и потребителями жилья и механизмов реализации этих отношений. При этом рынок жилья через экономические отношения встроен в жилищную систему общества и является формой взаимодействия подсистемы жилищного фонда и подсистемы потребностей в жилищных услугах, создаваемых жилищным фондом. В теоретическом аспекте взаимодействия рынков жилищного фонда и жилищных услуг просматривается их глубокая взаимосвязь с рынком жилищно-коммунальных услуг.

Присущие рыночному механизму сбои, такие как асимметричная информация, проблема монополии, несовершенство рынка капитала, внешние эффекты, проблема производства общественных благ определяют направления государственного регулирования жилищной сферы вообще и рынка жилья, в частности. Выбор государства между экономической эффективностью и социальной справедливостью происходит постоянно. Однако все имеющиеся механизмы перераспределения ресурсов в рыночной экономике имеют недостатки, связанные с невозможностью достичь одновременно повышения эффективности и выравнивания распределения благ. Поэтому действующие меры государственного регулирования жилищной сферы в первую очередь должны быть направлены на борьбу с нищетой и бедностью. Анализ опыта государственного регулирования жилищной сферы в развитых странах показал, что все программы по регулированию рынка жилья можно разделить на три типа: регулирование со стороны предложения, регулирование со стороны спроса и политика ограничения квартирной платы (платы за наем жилья). Наиболее эффективной программой является регулирование рынка жилья со стороны предложения через строительство государственного жилья, так как приносит выгоду и тем, кто непосредственно получает это жилье, и другим нанимателям, потому что создает давление на цены на частном рынке жилья в сторону их понижения.

Рассмотренные направления государственной жилищной политики в развитых странах могут быть в той или иной мере использованы и в условиях переходной экономики России, с учётом особенностей социально-экономического положения различных групп населения. Имущественная дифференциация общества, которая явилась прямым следствием рыночных реформ, резко понизила уровень доходов значительной части населения России. Поэтому, учитывая высокую капиталоемкость жилья, для большинства граждан решить свою жилищную проблему и улучшить жилищные условия самостоятельно является труднореализуемой задачей. В связи с этим в настоящее время в России не может существовать эффективного рынка жилья без активной регулирующей роли государства. При этом конечной целью государственной жилищной политики является решение серьезно обострившейся в 1990-е годы жилищной проблемы россиян.

Исходным пунктом современных преобразований в жилищном секторе России стало принятие в 1993 г. Государственной целевой программы "Жилище", поставившей во главу угла преобразование системы законодательных норм в целях формирования рынка жилья. Все последующие принятые правительством документы, определявшие направления жилищной реформы, в качестве важнейшей цели провозглашали курс на проведение рыночных преобразований, которые должны привести к формированию полноценного рынка жилья и сопровождаться предоставлением населению социальных гарантий.

В ходе осуществления жилищной реформы в России в жилищной сфере произошли определенные позитивные сдвиги. Так проведение процесса приватизации привело к созданию широкого слоя частных собственников жилья и заложило материальную основу для формирования рынка жилья. Рынок купли-продажи жилья стал неотъемлемой частью жилищных отношений. Порядка 1,5-2% частного жилья вовлечено в сделки купли-продажи. Реализована первая в России система адресной социальной защиты населения - программа жилищных субсидий по оплате жилищно-коммунальных услуг.

Вместе с тем в процессе реформы выявился целый ряд негативных тенденций и явлений. Темпы проведения намеченных преобразований сдерживались как внутренними сложностями установления баланса между принципами экономической эффективности и социальной справедливости в жилищной сфере в условиях снижения уровня жизни населения, так и внешними факторами, связанными с проблемами достижения макроэкономической стабилизации и медленным продвижением структурных реформ. Серьезной проблемой развития рынка жилья стала несогласованность и противоречивость норм современного жилищного законодательства. Нормы действующего Жилищного Кодекса, принятого в 1983 г., во многом не соответствуют целям и направлениям современного этапа жилищной реформы.

В условиях резкого сокращения бюджетных расходов в жилищную отрасль государство сосредоточило внимание в основном на проблемах отдельных категорий и групп населения, которые не в состоянии самостоятельно решить свои жилищные проблемы. Другая же часть населения, имеющая относительно стабильные доходы и желающая приобрести жилье в собственность, оказалась не в состоянии это сделать из-за отсутствия достаточных накоплений и долгосрочных жилищных кредитов. В результате возникший в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые бы позволили увеличить платежеспособный спрос населения и восполнить сокращение бюджетных ассигнований в жилищный сектор.

Развитие системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в значительной степени может решить проблему формирования платежеспособного спроса на продукцию жилищно-строительного комплекса. Однако сегодня для покупки квартиры с помощью ипотеки можно получить кредит в размере 70-80% от стоимости жилья на 10-20 лет под 10-15% годовых в валюте или 15-18% годовых в рублях. За рубежом ипотечные схемы, как правило, предполагают выдачу кредитов под 3-6% годовых на 20-30 лет. Кроме того, в России из 40 тысяч квартир, предоставленных населению по ипотечным схемам, основная доля приходится на социальную ипотеку, работающую на заемщиков определенной социальной категории.

На наш взгляд, основными причинами неразвитости в России системы долгосрочного ипотечного кредитования являются: несовершенство ипотечного законодательства; отсутствие необходимой инфраструктуры (в частности, государственного дотирования процентных ставок); нестабильная финансово-экономическая ситуация в стране, вызывающая значительный риск при долгосрочном кредитовании; неразвитость рынка ипотечных ценных бумаг; высокая стоимость ипотечных кредитов; разрыв между ценой предложения и платежеспособным спросом населения.

Основным показателем, характеризующим уровень доступности жилья на рынке, является соотношение цены стандартной квартиры (в России это квартира размером 54 кв. м) и среднего годового дохода домохозяйства (семьи из 3 человек, каждый из которых получает доход). Величина этого показателя соответствует числу лет, в течение которых семья могла бы накопить на покупку квартиры, если бы весь получаемый доход сберегала с целью покупки жилья. На сегодняшний день в России эта величина составляет - пять лет. Сравнение значений показателей доступности жилья на рынке формально позволяет говорить о близости позиции России к позициям развитых стран. Однако есть существенные обстоятельства, определяющие ответ на вопрос, почему при этом россияне находятся в более тяжелом положении: во-первых, разница в доходах различных групп населения у нас значительно выше, чем в сравниваемых странах; во-вторых, реальная доля дохода, которая может направляться на накопления, значительно ниже, чем в сравниваемых странах; в-третьих, закладываемая в расчеты норма жилья для России составляет 18 кв. м, в то время как для сравниваемых стран она в 2-3 раза выше.

Жилищная проблема в России обостряется с каждым годом. Сегодня в России вводится в эксплуатацию 0,24 кв. метра жилья на человека в год, а необходимо вводить, как минимум, 1 кв. метр на человека. В этих условиях особую актуальность как в стране в целом, так и в каждом городе приобретает задача сохранения существующего жилищного фонда посредством его грамотной эксплуатации и своевременной реконструкции. Решению этой задачи призвана служить и реформа жилищно-коммунального хозяйства, провозглашенная Правительством РФ в начале 1990-х годов. Будучи крупномасштабной социально-экономической программой реформирования экономики России, реформа ЖКХ кроме всего прочего должна способствовать насыщению и развитию рынка жилья страны.

Основными целями реформы являются: расширение доступности улучшения жилищных условий населением; развитие конкурентной среды в сфере содержания и обслуживания жилищного фонда; формирование широкого слоя собственников жилья, обладающих не только пониманием культуры и качества жилой среды, но и стремлением к ее совершенствованию.

В ходе осуществления преобразований ЖКХ главные цели реформы - расширение доступности улучшения жилищных условий и создание условий для дальнейшего развития рынка жилья достигнуты не были. ЖКХ стало заложником завышенных социальных обязательств государства, а существующая система управления в отрасли является продолжением административного аппарата, а не экономической сферой, где критерием деятельности является экономическая эффективность. У большей части населения практически отсутствуют перспективы улучшения жилищных условий (рост цен за ЖКУ не сопровождается улучшением их качества, а увеличение доли оплаты за ЖКУ происходит на фоне общего снижения реальных денежных доходов населения). На эксплуатацию и содержание жилого дома на протяжении 50 и более лет приходится 95% совокупных затрат, а на его строительство - лишь 5%.

На наш взгляд, совершенствование регулирования процесса управления жильем и создание на государственном уровне благоприятной законодательной процедуры привлечения граждан к участию в выборе способа управления многоквартирным домом (кондоминиумом), главным образом, через создание ТСЖ, позволит увеличить возможности для населения улучшить свои жилищные условия, и одновременно будет стимулировать развитие рынка жилья в России. Сложность ситуации и системный характер проблем в жилищно-коммунальном секторе требуют не только новых политических и экономических решений на самом высоком государственном уровне, но и согласованности действий на всех уровнях власти - на федеральном, уровне субъектов федераций и местом уровнях.

На основании проведенного исследования нами подготовлены практические рекомендации, которые могут быть использованы при проведении мероприятий по выработке взвешенных подходов как в практике дальнейшего реформирования жилищной сферы в целом, так и в практике регулирования рынка жилья в России в частности.

В рамках концепции государственной жилищной политики в условиях переходного периода целесообразно: создание эффективной системы антимонопольного и налогового законодательства для регулирования деятельности участников рынка жилья, которая должна обеспечивать государственный контроль за ценами и качеством жилья; увеличить объемы строительства социального жилья и установить социально гарантированный минимум обеспеченности жильем граждан на уровне не ниже 18 кв. м общей площади жилья на 1 человека; поддерживать платежеспособный спрос различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу.

В условиях современного серьезного социально-экономического кризиса в России, а также глубокого имущественного расслоения общества и критически низкого уровня доходов его граждан, единовременно приобрести квартиру на рынке жилья может позволить себе только 1,2% россиян. Поэтому приоритетным направлением государственной жилищной политики на современном этапе должно стать решение социальных вопросов в жилищной сфере, главным из которых, является обеспечение государством минимальных социальных стандартов условий проживания граждан. Вместе с тем мировая практика свидетельствует о том, что даже в развитых странах государство имеет возможность обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан в объеме 15-20% от общей потребности населения в жилье. Поэтому нужны новые подходы к регулированию рынка жилья. На наш взгляд, положительные результаты могут принести следующие меры по государственному регулированию рынка жилья и жилищно-коммунального хозяйства: использование современных материалов и технологий при строительстве и эксплуатации жилищного фонда, а также в производстве коммунальных услуг; создание фонда развития жилищного строительства под государственные гарантии; преобразование части финансово-кредитных учреждений в целевые ссудосберегающие жилищные организации, которые при поддержке государства смогут реинвестировать вклады в жилищные кредиты на выгодных для вкладчиков условиях; стимулирование привлечения к инвестициям на выгодных условиях долларовой наличности населения, которая составляет около 35-40 млрд. долл. США; поддержка развития системы долгосрочного ипотечного кредитования.

На начальных стадиях развития системы ипотечного жилищного кредитования необходимо осуществить следующий комплекс мер ее государственной поддержки: создание законодательных условий для активизации деятельности профессиональных участников ипотечного рынка и формирование благоприятной налоговой среды, делающей привлекательным их участие на рынке; создание и функционирование специализированных коммерческих ипотечных банков, работающих по специальным нормативам; осуществление финансовой поддержки системы ипотечного кредитования посредством государственных гарантий ипотечных кредитов, предоставление стартового капитала и адресных целевых субсидии заемщикам; параллельно с формированием рынка ипотечных кредитов и ценных бумаг необходимо создавать условия для активизации жилищного строительства.

В настоящее время Россия остро нуждается в решении жилищной проблемы. И это, в принципе, возможно, учитывая огромные материальные и человеческие ресурсы нашей страны. Для решения жилищной проблемы нужна также и политическая воля, взвешенный подход в реформировании жилищной сферы, подход, учитывающий исторические особенности социально-экономического развития России. Важнейшую роль при этом должно сыграть расширение и совершенствование государственного регулирования жилищной сферы, в частности, государственного регулирования рынка жилья и жилищно-коммунального хозяйства.

181

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Вишневская, Мариника Владимировна, 2004 год

1. Государственный стандарт РФ ГОСТ Р 51617-2000 "Жилищно-коммунальные услуги от 19.06.2000 г. N 158-ст. //Справочно-правовая система (СПС) Гарант.

2. Закон г. Москвы от 18 декабря 2002 г. N 63 "О бюджете города Москвы на 2003 г." (с изменениями от 11,17 июня, 14 августа, 22 сентября, 21 октября 2003 г.). //СПС Гарант.

3. Закон г. Москвы от 6 ноября 2002 г. N 56 «Об организации местного самоуправления в городе Москве» (с изменениями от 12 марта, 14 мая 2003 г.).//СПС Гарант.

4. Закон РСФСР от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с изменениями от 23 декабря 1992 г., 11 августа 1994 г., 28 марта 1998 г., 1 мая 1999 г., 15 мая 2001 г., 20 мая, 26 ноября 2002 г.). // СПС Гарант.

5. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики» (с изменениями от 12 января 1996 г., 21 апреля 1997 г., 10 февраля, 17 июня, 8 июля 1999 г., 24 декабря 2002 г., 6 мая 2003 г.). //СПС Гарант.

6. Закон РФ "О товариществах собственников жилья" N 72-ФЗ от 15.06.1996 г. (с изменениями от 30 декабря 2001 г., 21 марта 2002 г.) // СПС Гарант.

7. Закон РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изменениями от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г.). //СПС Гарант.

8. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-Ф3 (с изменениями от 30 июня 2003 г.). // СПС Гарант.

9. Комментарий Закону РФ «Об основах Федеральной жилищной политики в РФ». //СПС Гарант.

10. Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР. //СПС Гарант.

11. Конституция Российской Федерации 1993 г. //СПС Гарант.

12. Послание Президента РФ Федеральному Собранию от 03 марта 1996 г. // СПС Консультант-Плюс.

13. Послание Президента РФ к Федеральному Собранию РФ от 30 марта 1999 г.1. СПС Гарант.

14. Послание Президента РФ Федеральному Собранию РФ от 8 июля 2000 г.// Российская газета, 2000. 11 июля.

15. Постановление Городской Думы города Калуги от 27 декабря 2002 г. N 349 "О бюджете муниципального образования "Город Калуга" на 2003 год" (с изменениями от 26 февраля 2003 г.). //Калужский вестник от 20.03.03 №5. СПС Гарант.

16. Постановление Правительства Москвы от 19 сентября 1995 г. N 782 "О Московской городской программе "Жилище".//СПС Гарант.

17. Постановление Правительства Москвы от 2 июля 2002 г. N 494-ПП "Об утверждении Программы жилищного строительства по городскому заказу до 2005 года и о заданиях по жилищному строительству на период до 2010 го да".//СПС Гарант.

18. Постановление Правительства Москвы от 23 апреля 2002 г. N 310-ПП "Об утверждении Положения о Департаменте жилищной политики и жилищного фонда города Москвы" (с изменениями от 13 августа 2002 г., 25 февраля, 6 мая 2003 г.). //СПС Гарант.

19. Постановление Правительства Москвы от 6 августа 2002 г. N 609-ПП "О городской целевой Программе "Электронная Москва" (с изменениями от 13 мая, 14 октября 2003 г.). //СПС Гарант.

20. Постановление Правительства РФ от 27 июня 1996 г. N 753 "О федеральной целевой программе "Свой дом". // СПС Гарант.

21. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (с изменениями от 12 апреля 2001 г., 8 мая 2002 г.).//СПС Гарант.

22. Постановление Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. N 675 "О федеральной целевой программе "Жилище" на 2002 2010 годы" (с изменениями от 14 февраля 2002 г.). // СПС Гарант.

23. Постановление Правительства РФ от 1 июля 2002 г. N 490 "О проведении эксперимента по применению экономической модели реформирования жилищно-коммунального хозяйства" (с изменениями от 27 июня 2003 г.). //СПС Гарант.

24. Постановлением Правительства РФ от 17 ноября 2001 г. N 797 «Подпрограмма "Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской

25. Федерации" Федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 2010 годы (утв.). //СПС Гарант.

26. Постановление Совета Министров РФ от 20 июня 1993 г. N 595 "О Государственной целевой программе "Жилище" (с изменениями от 7 октября, 26 ноября 1993 г., 25 мая 1994 г., 17 сентября, 29 декабря 2001 г., 24 января 2002 г.). //СПС Гарант.

27. Приказ Минстроя РФ от 20 августа 1996 г. N 17-113 "Об утверждении положения о формировании договорных отношений в ЖКХ". // СПС Гарант.

28. Программа социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2003-2005 годы) (утв. распоряжением Правительства РФ от 15 августа 2003 г. N 1163-р).//СПС Гарант.

29. Проект федерального закона N 209727-3 "О минимальных государственных социальных стандартах". //СПС Гарант.

30. Протокол N 1 расширенного заседания Коллегии Госстроя РФ от 23 января 2002 г. Об итогах работы строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства России в 2001 году и основных задачах на 2002 год.//СПС Гарант.

31. Распоряжение Мэра Москвы от 23 ноября 1995 г. N 619-РМ "О совершенствовании управления жилищно-коммунальным хозяйством города" (с изменениями от 5 июня 1996 г., 4 февраля 1997 г.). // СПС Гарант.

32. Указ Президента РФ от 29 марта 1996 г. N 431 "О новом этапе реализации Государственной целевой программы "Жилище". // СПС Гарант.

33. Указ Президента РФ от 28 апреля 1997 г. N 425 "О реформе жилищно-коммунального хозяйства в РФ" (с изменениями от 27 мая 1997 г.) // СПС Гарант.

34. Устав города Москвы. Принят Московской городской Думой 28 июня 1995 года (с изменениями от 24 июня 1998 г., 12 июля 1999 г., 12 июля 2000 г., 13 июля 2001 г., 6 ноября 2002 г., 19 марта 2003 г.). //СПС Гарант.

35. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г.). //СПС Гарант.

36. Федеральный закон от 17 июля 2001 г. N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю". //СПС Гарант.

37. Федеральный закон "О внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования)" №179-ФЗ от 24 декабря 2002 г. //СПС Гарант.

38. Федеральный закон от 6 мая 2003 г. N 52-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики". //СПС Гарант.

39. Федеральный закон от 6 октября 2003 г. N 131-ФЭ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации". //СПС Гарант.

40. Закон г. Москвы от 15 октября 2003 г. N 59 "О наименованиях и границах внутригородских муниципальных образований в городе Москве". // http://www.duma.mos.ru

41. Основные направления социально-экономического развития Российской Федерации на долгосрочную перспективу.// Министерство экономического развития и торговли РФ. // http://www.economy.gov.ru/merit/79.htm.

42. Послание Президента РФ к Федеральному Собранию "Порядок во власти -порядок в стране" от 06 марта 1997 г. // http://www.ancentr.ru/doklads/archive/ispi08.htm

43. Послание Президента РФ к Федеральному Собранию "Общими силами к подъему России». 1998 г. // http://sibags.narod.ru/pogs.html

44. Послание Президента РФ Федеральному Собранию Российской Федерации от 03 апреля 2001 г. //http://president.kremlin.ru/psmes/2001/04/03.shtml.

45. Послание Президента РФ Федеральному Собранию Российской Федерации от 18 апреля 2002 r.//http://www.government.gov.ru/data/structdoc.html

46. Послание Президента РФ Федеральному Собранию Российской Федерации от 16 мая 2003 года, //http://president.kremlin.ru/events/articles/2003/05/44646/44827.shtml.

47. Проект нового Жилищного кодекса, //http://www.gosstroy.gov.ru.

48. Книги. Монографии. Статьи.

49. Александров И.М. Налоговые системы России и зарубежных стран. М. -Бератор-Пресс, 2002 Г.//СПС Гарант.

50. Александрова A.JL, Галлагер Дж.Л., Либоракина М.И., Чагин К.Г. Международный опыт организации программ адресной социальной помощи, 2001 г. М.: Фонд «Институт экономики города», 2001. - 38 с.

51. Андрианов В. В., Ананысина Е.А.,. Хомченко Д. Ю, Щеголев А. В. Принципыэффективного тарифного регулирования коммунальных предприятий.//Под ред. Сиваева С.Б. М.: Фонд "Институт экономики города", 2000. - 56 с.

52. Басин Е. Новая жилищная политика в государственной целевой программе "Жилище".//Вопросы экономики. 1993. - № 7. - с.36-45.

53. Башмаков И.А. Тепло, деньги и жилищная реформа.//Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2002. - №7. - с.31.

54. Белкина Т.Д. Жилищная статистика и положение в жилищном секторе. //Вопросы экономики. 1993. - № 7. - с.60-69.

55. Бессонова О.Э. Жилье: рынок и раздача.//Новосибирск: Наука. Сибирская издательская фирма.- 1993. - 158 с.

56. Бессонова О.Э. Теория раздаточной экономики новый взгляд на хозяйственное развитие России. //Общество и экономика. - 1999 г. - №8-9. - с.241-255.

57. Богданова P.M. Совершенствование государственного регулирования развития региональной жилищной системы.//Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. Ростов. - 2001. - 185 с.

58. Богомолова Н.Ю. Становление рынка жилья: исследование экономических процессов и формирования структур управления.// Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. Иркутск.- 1995. - 190 с.

59. Бузырев В.В., Чекалин B.C. Экономика жилищной сферы: Учеб. пособие. М.: ИНФРА-М, 2001.-256 с.

60. Васильева Н.В. Зарубежный опыт государственного регулирования жилищной сферы. //Законодательство и экономика. 2002 г. - №8.//СПС Гарант.

61. Васецкий Н.А., Краснов Ю.К. Российское законодательство на современном этапе. Государственная Дума в формировании правового пространства России (1994-2003). //М: Издание Государственной Думы РФ, 2003.//СПС Гарант.

62. Ветров Г.Ю. Индикаторы социально-экономического развития муниципальных образований, 2001 г. -М.: Фонд «Институт экономики города», 2001. 68 с.

63. Волков A.M. Экономика современной Швеции. М.: Наука, 1987. -141 с.

64. Волков С.Н. Землеустройство как механизм осуществления земельной реформы. Природные ресурсы национальное богатство России. //М.: Издание Государственной Думы, 1999.-с. 127-137.

65. Галлагер Дж., Либоракина М., Новик В., Ричман Б., Сиваева Т. Социальная защита населения в России: уровень муниципальных образований, 2001 г. // М.: Фонд "Институт экономики города", 2003.

66. Гусев А.Ф., Стерник Г.М. Рынок недвижимости России в условиях финансового кризиса: состояние и перспективы.//НЭЖ Проблемы недвижимости.-1999. Выпуск 1. - с.32.

67. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах.//М.: ИИД Филин, 1999. с.54.

68. Горина А.П. Формирование государственной ценовой политики в ЖКХ. // Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. М. - 2002. Российская Государственная Библиотека. - 384 с.

69. Григорьев В.В., Острина И.А., Руднев А.В. Управление муниципальной недвижимостью: Учеб.-практ. Пособие. М.:Дело, 2001. - с.24-30.

70. Гуляева М.К. Рыночные отношения в жилищной сфере России.// Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. Кострома. - 2002. - 183 с.

71. Дмитриев М. Политика социальных расходов в современной России //Вопросы экономики. 1996. № 10. - с.50-51.

72. Доничев О.А. Экономические проблемы создания и развития рынка жилья. //М.: Стройиздат, 1995.- 186 с.

73. Донцова JI.B. Система регулирования инвестиционных процессов в развитых странах // Менеджмент в России и за рубежом. 1999. - № 4. - с. 91.

74. Дэниел Дж. «Приватизация жилья в Москве: кто его приватизирует и почему». //Вопросы экономики, 1993. №7. - с.30.

75. Епифанов В.А. Территориальный заказ и кредитование жилищного строительства. //Жилищно-коммунальное хозяйство. 2000. № 9. - с.6.

76. Жилищная экономика. //Под ред. Поляковского Г. М.: Дело, 1996. - 224 с.

77. Жилье: комплексный взгляд. //Под ред. В.М. Агапкина. М.: А.В.Ч., 2001. - 976 с.

78. Игнатов В.Г. и др. Экономика социальной сферы. Учебное пособие.//Ростов н/Д: Издательский центр «МарТ», 2001. 416 с.

79. Илларионов А. Модели экономического развития и Россия. Россия и современный мир.//СПС Гарант.

80. Исаев В.А. Экономическая политика государства в промышленно развитых странах Запада. М.: РУДН, 1992. - 476 с.

81. Круглик С.И. Анализ прохождения отопительного сезона субъектами РФ в 20012002 гг.//Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2002. - №6, с.65.

82. Ковалевский А.Р. Что вы должны знать о финансах своего города. //М.: Фонд "Институт экономики города", 2003. 78 с.

83. Константиновский А.В. Организационно-экономическое регулирование рынка жилья в переходной экономике России.//Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук М. - 2000. - 221 с.

84. Косарева Н.Б. Жилищная политика в период экономических реформ. //Жилищно-коммунальное хозяйство: проблемы реформирования. 1998. - №8. - с.16-26.

85. Как эффективно управлять жилищным фондом: теория и практика. //Под ред. Сиваева С.Б. М.: Фонд "Институт экономики города", 2002. - 142 с.

86. Лаврищева Е.Е. Статистический анализ и прогнозирование регионального рынка жилья. //Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. М. -1999. - 140 с.

87. Левин Ю.А. Дифференциация жилой недвижимости в городах США //Экономика строительства. 2002. -№11.- с.39.

88. Лушкин С.А. Некоторые аспекты инвестирования строительства жилья на долевой основе. //Экономика строительства, 2001, № 7. - с. 18.

89. Малышев В.И. Стратегическое планирование в системе государственного регулирования развития экономикой города. //Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. СПб. - 1999. — 172 с.

90. Матюгина Э.Г. О рынке жилья. //Жилищное строительство, 2001. № 1. - с.8.

91. Меркулова Т.А. Зарубежное законодательство о договорах найма жилых помещений. //Журнал российского права", 2003 г. №2. //СПС Гарант.

92. Назаров В.Л. Государственное регулирование рынка недвижимости в условиях крупного города на основе методов экономической оценки.// Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. СПб. - 2000. - 150 с.

93. Никонова Л.С., Четверикова М.Н. Адресная социальная защита: опыт муниципальных образований. // М.: Фонд "Институт экономики города", 2003. 102 с.

94. О'Салливан А. Экономика города. //Перевод с англ. М.: Инфра-М, 2002. - 706 с.

95. Павленков В.А. Рынок труда. Занятость. Безработица: Учебник. -М.: Изд-во МГУ, 2004. 368 с.

96. Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Зарубежный опыт жилищных сберегательных программ. // М.: Фонд «Институт экономики города», 2002. 52 с.

97. Петрова Е.Ф., Шапиро М.Д Развитие конкуренции в сфере обслуживания жилищного фонда, 2002 г. М.: Фонд "Институт экономики города", 2002. - 92 с.

98. Пиндайк Р.С., Рубинфельд Д.Л. Микроэкономика. // М.: Дело, 2000. -808 с.

99. Поздняков С. А. Социальная защита населения при переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг. Гражданин и право, 2002. N4.//CnC Гарант.

100. Проблемы городов переходных экономик. //М.: Фонд «Институт экономики города», 2000. 82 с.

101. Пузанов А.С. «Качество жилья в Москве и его связь с ресурсами семей». //Вопросы экономики, 1993. №7. - с.101-115.

102. Пчелинцев О.С. "О социально-экономическом обосновании содержания жилищно-коммунальной реформы». //Проблемы прогнозирования. 1998. - № 5. - с.56-70.

103. Рахман И.А. Зарубежный опыт регулирования инвестиционно-строительной деятельности. //Экономика строительства. 2001. № 6. - с. 45 - 47.

104. Рахман И.А. Инвестиционно-строительная деятельность: зарубежный опыт // Строительный бизнес. 2002. - № 2. с. 3-10.

105. Реформа системы управления городской экономикой в России в 1998-2000 гг. // Под ред. Косаревой Н.Б., Страйка Р.Дж. -М.:Фонд "Институт экономики города", 2001.-127 с.

106. Рогожина Н.Н. Как получить ипотечный жилищный кредит. М.: Фонд "Институт экономики города", 2003. - 47 с.

107. Рогожина Н.Н. Рекомендации по организации и обслуживания ипотечных жилищных кредитов. М.: Фонд «Институт экономики города», 2002. - 42 с.

108. Сайгак Е.К. Региональный рынок жилья: инвестиционное обеспечение и регулирование. //Диссертация на соискание ученой степени кандидата наук. М. -2000. 146 с.

109. Свирин Ю. Инвестор или потребитель? О долевом финансировании строительства жилья. // Российская юстиция, 1997. № 3. - с.36-37.

110. Сиваев С.Б. Как эффективно управлять жилищным фондом: теория и практика. М. - Фонд «Институт экономики города», 2002. - 113 с.

111. Скулимовский М.М. Сокращение сроков реализации инвестиционно-строительных проектов: новые подходы. // Экономика строительства. 2002. - № 5. - с. 14.

112. Смит А. Исследование о природе и причинах богатства народов. Книга 1.// М.1997.

113. Социальная политика в постсоциалистическом обществе: задачи, противоречия, механизмы.//М: Наука, 2001. Гл. 10. 470 с.

114. Социальная помощь: на пути к адресности. /Под ред. Либоракиной М.И. М.

115. Фонд «Институт экономики города», 2001. — 41 с.

116. Социально-экономическое развитие малых городов, 2002 г. //Под ред. Ветрова Г.Ю. М.: Фонд "Институт экономики города", 2002. - 102 с.

117. Стародубровская И. Реформа жилищно-коммунального хозяйства: особенности выбранной модели. // Вопросы экономики, 1997. -№11.- с.60-77.

118. Стиглец Дж. Совершенная конкуренция: исторический ракурс. //В кн.: Теория фирмы,- СПб., 1995. с.240-276.

119. Стиглиц Дж. Экономика государственного сектора. Пер. с англ. //Под ред. Куманина Г.М. М.: Изд-во МГУ - Инфра-М, 1997.

120. Студенцов В.Б. Великобритания: государство и накопление основного капитала. -М.: Наука, 1987.-132 с.

121. Тарасова С.В. Экономическая теория благосостояния. Уч.пос. М.: Юнити-Дана, 2001.-239 с.

122. Теория переходной экономики. Учебное пособие. //Под ред. Николаевой И.П. -М.: Юнити-Дана, 2001. 487 с.

123. Тихомирова М., Дэниэл Дж., Анджеличи К. Анализ потенциального платежеспособного спроса на жилье в городах России».//Вопросы экономики, 1994. №10. - с.46-49.

124. Львов Д.С., Поршнев А.Г. Управление социально-экономическим развитием России: концепции, цели, механизмы. // М.: ЗАО «Изд-во «Экономика», 2002. 394 с.

125. Устименко В.В. Расширение рынка жилищного строительства // Жилищное строительство, 2000. № 3. - с. 6-10.

126. Ушакова Т.В. Государственное регулирование рынка недвижимости.// Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. Казань. -1999. -182 с.

127. Фридман Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости.//М.: Дело.-1997.- 480 с.

128. Фридмен М. Методология позитивной экономической науки// THESIS / Вып. 4. М., 1994. с.35-38.

129. Хуторецкий А.Б. Анализ краткосрочных равновесий на рынке жилья с приложением к разработке жилищной политики. //М.: РПЭИ, 2001. 68 с.

130. Цылина Г.А. Жилищное финансирование и ипотечное кредитование //Жилищное строительство, 2000. № 2. - с. 3-9.

131. Цылина Г.А. Институциональная структура современного рынка ипотечного кредита и ее тенденции //Жилищное строительство, 2000. № 11. - с. 19-21.

132. Цылина Г.А. Ипотечное кредитование и риски // Жилищное строительство, 2001.- № 5. с. 5-10.

133. Чернявский А.В. Анализ развития муниципальных финансов в России в 19922002 годах. // М.: Фонд "Институт экономики города", 2003. 114 с.

134. Шебаршина Е.Н. Организационные формы содержания, ремонта и модернизации жилых зданий в Германии //Жилищно-коммунальное хозяйство, 2002. №8. с.28-35.

135. Шишкин. С.В. Экономика социальной сферы. //М.ВШЭ, 2003 г. 367 с.

136. Экономика переходного периода. Очерки экономической политики посткоммунистической России 1991-1997.//М.: ИЭПГТП, 1998. Гл. 17.

137. Якобсон Л.И. Государственный сектор экономики. Экономическая теория и практика.//М.: ВШЭ-ГУ, 2000. 367 с.

138. Andrusz G. Housing Policies in Eastern Europe and the Soviet Union. London: Routlege, 1990. P. 228-358.

139. Baross P., Struyk R. Housing Reform in Eastern Europe: Progress and Problems. Cities, 1993. P. 257-71.

140. Barr N. The Economics of the Welfare State. 2nd ed. Stanford: Stanford University Press, 1993. P. 378-426.

141. Donnison D.V. The government of housing. London: Penguin Books, 1967.

142. Housing. The Essential Foundations.//Ed.by P.Balchin, M.Rhoden. L., N.Y.: Routledge, 1998.

143. Le Grand J., Propper C, Robinson R. The Economics of Social Problems. 3rd ed. L: Macmillan, 1992. P. 91-116.

144. Lindbeck A. The Swedish experiment // J. Econ. Liter. 1997. Vol. 25, N 3.

145. Rothenberg J., Galster G.C. The maze of urban housing markets. Chicago: Univ of Chicago Press, 1991.

146. Strategies for Housing and Social Integration in Cities. Paris: OECD, 1996.

147. Turner В., Kemeny J. Lundqvist L.J. Between State and Market: Housing in the Post-Industrial Era. Sweden, 1987.

148. Yeates M., Garner B. The North American city. New York.Harper @ Row Publ, 1976.1. Статистические материалы

149. Статистический сборник. Жилищное хозяйство в России. 2002. //Госкомстат России. М., 2002. - 237 с.

150. Статистический сборник. Российский статистический ежегодник. 2002. //Госкомстат России. М., 2002. - 410 с.

151. Статистический сборник. Россия в цифрах. 2003.//Госкомстат России. М., 2003.- 398 с.1911. Интернет источники

152. Бородулина Н.А. Города-доноры: опора федерального Центра или источник региональных конфликтов? // http://www.politstudies.rU/fuIItext/2002/6/12.htm#ftnrefl

153. Бычковский И. Государство и малоимущие: на чем основывается социальная помощь, //http://www.chelt.ru/2002/l-02/zvenig-bchky.html

154. Винокур В.И. Введение Евро. Влияние на рынок недвижимости. http://www.comfort.kiev.ua/news/vinocur/newsl 17.php.

155. Гордеев Д.П., Прокофьев В.Ю. Законодательное регулирование управления многоквартирными домами. //http://www.urbaneconomics.ru/publications.php?folderid=13.

156. Зимин П. Откуда берутся олигархи. Концентрация капитала в России: истоки и последствия. //http://www.utro.ru/articles/2002/08/l 5/95396.shtml.

157. Зуйкова JI. Проблемы управления региональными рынками жилья в условиях переходной экономики России. // http://www.ptpu.ru/portf.asp

158. Информационно-аналитический обзор экономического состояния ЖКХ России по итогам 2002 г. //http://www.gkh.ru/gkh6.html.

159. Казадаев А. Тарифная политика в преддверии реформы ЖКХ. // http://www.chelt.ru/2003/8-03/kazadaev8-03.html.

160. Кузин А. Ипотечный социализм. // http://www.finansmag.ru/3157/.

161. Пономарев В.Н. О развитии ипотеки и иных мерах стимулирования жилищного строительства в Российской Федерации, //http://dpr.ru/journal/journall l7.htm

162. Проблема формирования рынка доступного жилья в Российской Федерации. //http://www.russianrealty.ru/analytics/index.phtml?atid=79004&trid=166&page=0.

163. Разработка модели ипотечного кредитования жилищного строительства. //Совместный проект TACIS и МАИФ № BIS/99/328/057. // http://tacis-moe.ru/indexru.htm.

164. Репченко О. Прогнозирование и ценообразование на рынке недвижимости: роль локальных и глобальных факторов, //http://www.irn.ru/articles/1297.html.

165. Ржаницына J1. Реформа ЖКХ и реальная платежеспособность населения. // http ://www. chelt.ru/2001/9/rj anizina9/html.

166. Рынок жилья России в 2001 году кризис роста. //http://www.mssiam-ealty.ru/analytics/index.phtml?atid=29548&trid=166&page==0.

167. Семеняка А.Н. Некоторые задачи государства по повышению уровня доступности жилья для населения. // http://dpr.ru/journal/journal103.htm.

168. Разорительное жилищно-коммунальное хозяйство. //http://www.nasledie.ru/fin/6 15/knigal/chapter-8-1.

169. Скворцов П. Грядет ли коммунальная катастрофа? // http://www.kdo.ru

170. Социальные последствия экономических преобразований и приватизации в Российской Федерации/ //Проект Программы Tacis ЕС и Министерства экономики РФ EDRUS 9410. http://tacis-moe.ru/indexru.htm/

171. Стерник Г.М. Анализ рынка жилья по состоянию на 1997 г. //http://market.realestate.ru7stat.htm

172. Стерник Г.М. Различия в уровне цен на жилье в регионах России и динамика его изменения, //http://demoscope.ru/weekly/2002/051 /rossiaO 1 /php#01.

173. Стерник Г.М. Рынок жилья России в 3 квартале 2002 года: тенденции разошлись. www.realtymarket.org.

174. Стерник Г.М. Прогноз ситуации на рынке недвижимости Москвы, //http ://market.real-estate.ru/docs/moscowprognoz2003 .htm

175. Тарачев В.А. Проблемы ипотечного кредитования в России. // http://www.maif.ru/common/counter.cfm7id-103.

176. Федирко П.С. Решение жилищной проблемы, //http: //dpr.ru/j ournal/j ournal 11 8. htm.

177. Фонд «Институт экономики города» Аналитический доклад: теория и практика реформы жилищно-коммунального комплекса. /Под ред. Сиваева С.Б. Москва, 2003. http://www.urbaneconomics.ru/events.php7folderid =88&matid=58&pageid=l 165.

178. Хачатрян С.Р. Анализ и моделирование механизмов развития малого предпринимательства в сфере управления жилищным фондом города. // http://www.optim.rU/fin/2000/3/ranmodel/ranmodel.asp

179. Чернышов J1.H. Реформа ЖКХ. //Журнал руководителя и главного бухгалтера. http://www.gkh.ru/gkh4.html.