Совершенствование методов оценки рыночной стоимости земельных участков при изъятии для государственных или муниципальных нужд тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.10, кандидат экономических наук Щуров, Николай Николаевич

• Щуров, Николай Николаевич
• кандидат экономических наук
• 2011

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Щуров, Николай Николаевич

Введение.

Глава 1. Теоретические основы изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

1.1. Теория земельной ренты как основа формирования стоимости земли.

1.2. Общемировая практика процедуры изъятия для общественных нужд.

1.3. Организационно-правовой механизм на различных этапах процедуры изъятия земельных участков.

Глава 2. Анализ современных методов определения стоимости земельных участков в части возможности их применения при изъятии- для? государственных или муниципальных нужд.

2.1. Особенности рынка земли в условиях изъятия для государственных или муниципальных нужд.(.

2.2. Возможность использования различных методов оценки* земельных участков при их изъятии для государственных или муниципальных нужд.

2.3. Сложившийся- на современном этапе методический подход к оценке земельных участков в России при их изъятии.;.

Глава 3. Модификация и практическое применение современных методов определения рыночной стоимости земельных участков в условиях изъятия для государственных нужд.

3.1. Формирование информационной базы о рынке недвижимости для целей оценки при изъятии земельных участков (на примере г. Сочи).

3.2. Модифицированный метод сравнения продаж и возможность его применения на практике для целей изъятия земельных участков.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Совершенствование методов оценки рыночной стоимости земельных участков при изъятии для государственных или муниципальных нужд»

Актуальность темы исследования.

Современный этап развития рыночных отношений в России определил новый характер взаимоотношений между частной и государственной собственностью. Широкая приватизация земельных участков и других объектов недвижимости обусловила необходимость применения» такой процедуры обеспечения земельными участками государственных или муниципальных нужд, как их изъятие у частных собственников. Практическая потребность в таких мерах постоянно возрастает, прежде всего из-за необходимости в короткие сроки модернизировать инженерную, транспортную и социальную инфраструктуру страны. Особенно остро данный вопрос возник при подготовке к Саммиту стран Азиатско-Тихоокеанского экономического сотрудничества (АТЭС) во Владивостоке з 2012 году, а также к зимним Олимпийским играм в Сочи в 2014 году, где потребовалось проведение изъятия значительного числа земельных участков. Масштабы подобного рода проектов будут только расширяться. Так, решение о проведении Чемпионата'Мира по футболу в 2018 году в России фактически затрагивает земельные интересы субъектов федерации всей европейской части страны.

При этом все последние годы основное внимание российской экономической теории в области оценки и управления собственностью уделялось вопросам, приватизации. Обратный процесс - приобретение государством частных земельных участков, требует совершенно иного подхода, однако в научной литературе этому уделено недостаточно внимания. Такой пробел не соответствует потребностям экономического и социального развития страны. В итоге решение большинства проблем в этой области идет путем накапливания практического опыта, часто противоречивого. Слова Председателя Правительства Российской Федерации В.В. Путина на- совещании по строительству автомобильных дорог 30 мая г

2011 г. точно отражают всю остроту и значимость данной проблемы: «Поручаю подготовить предложения по сокращению сроков изъятия и резервирования земель под строительство новых трасс. Ну сколько раз мы видели одно и то же: еще только запроектировали новую дорогу. И участки скупают. Кто скупает? Понятно, скупают те, кому известно об этом дорожном строительстве. Не простые граждане. Скупают те, которые информацию имеют»»1.

Наиболее значимой проблемой являются вопросы определения выкупной цены, земельных участков и находящегося на них недвижимого имущества, подлежащих изъятию для государственных или муниципальных нужд, и прежде всего их рыночной,стоимости.

Решение конфликта интересов участников земельного рынка является сложнейшей социально-экономической задачей, поставленной перед российскими учеными.

Степень научной разработанности темы исследования. Общетеоретические аспекты таких основополагающих для экономического анализа понятий как- «собственность», «рынок» и «стоимость» рассматривались в научных концепциях всех классиков экономической теории, среди них А. Алчян, Г. Демсец, Дж. Кейнс, Ф. Кенэ, Р. Коуз, Т.Р. Мальтус, К. Маркс, А. Маршалл, Л. фон Мизес, Д. С. Милль, Д. Норт, У. Петти, Д. Рикардо, Ж.Б. Сей, П. Самуэльсон, А. Смит, Ф.А. фон Хайек, Т. Эггертссон, среди российских ученых Л.И. Абалкин, Д.С. Львов и другие.

Теоретико-методологические и прикладные аспекты определения стоимости земельных участков при становлении рынка рассматривались в работах таких зарубежных и российских ученых, как А. Дамодаран;. Н. Ордуэй, Д. Фридман, Г. Харрисон, Д. Эккерт, И.Л. Артеменков, Н.В. Волович, C.B. Грибовский, С.П. Коростелев, Е.И. Нейман, Г.М. Стерник, В.М. Рутгайзер, С.А. Табакова, Т.В. Тазихина, М.А. Федотова и другие.

1 «Путин предложил сократить сроки изъятия земель под автотрассы» // Ведомости. 30 мая 2011 г. ' [Электронный ресурс]. URL: http://wvw.vedomosti.ru/politics/news/201 l/05/30/1285367ßixzzlNwZPXnwV. Дата обращения 30.05.2011.

В работах перечисленных авторов достаточно глубоко и подробно изучены вопросы теории права собственности и оценки стоимости. При этом сами теоретические и прикладные аспекты, связанные с процедурой принудительного отчуждения собственности в пользу общества, затронуты косвенно, так как основное внимание уделено оценке объектов недвижимости при обычных рыночных сделках между частными лицами или, как особый случай, при приватизации государственной или муниципальной собственности.

Целью исследования является совершенствование методического аппарата определения рыночной стоимости* земельных участков в рамках процедуры изъятия для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с целью исследования^ в диссертации были поставлены следующие задачи:

• проанализировать методические подходы к процедуре принудительного отчуждения земельных участков в странах с развитым рынком недвижимости;

• рассмотреть- действующий организационно-правовой механизм изъятия земельных участков в Российской Федерации;

• выделить И' систематизировать факторы, влияющие на рыночную стоимость земельных участков в условиях изъятия для государственных или муниципальных нужд;

• провести анализ современных методов, оценки рыночной стоимости земельных участков в контексте возможности их применения в рамках процедуры изъятия для государственных или муниципальных нужд;

• развить методический аппарат изъятия земельных участков в интересах государственных и муниципальных нужд, а также частных собственников.

Объектом исследования являются земельные участки, относительно которых принято решение об изъятии для. государственных или муниципальных нужд.

Предметом исследования являются методы оценки; рыночной стоимости земельных участков : при их изъятии для : государственных или муниципальных нужд. ■'■•'. ''' V

Теоретической и методологической основой исследования являются труды, ведущих--зарубежных и отечественных ученых в. области теории собственности и стоимости, а также в области государственного регулирования рынка.

Исследование проведено в рамках Паспорта ВАК РФ но специальности 08.00.10 «Финансы- денежное обращение и кредит» п. 5.1. «Теория,, методология и концептуальные основы; формирования' стоимости различных объектов собственности» и п. 5.2. «Теоретическое и методологическое обоснование подходов к оценке имущества, капитала и привлеченных источников». Информационной базой , послужили материалы .• исследований земельного рынка в различных странах,, а также законодательство и: практика, зарубежных стран с развитым рынком земельных участков в части их изъятия для; общественных нужд,, нормативные; правовые акты Российской Федерации в области изъятия, а также оценочной деятельности, Методические рекомендации, утвержденные Национальным советом по оценочной деятельности в рамках подготовки; и проведения - зимней,

2 * Олимпиады в 2014 г. в г. Сочи ,, Методические рекомендации^ утвержденные

Продовольственной и сельскохозяйственной' организацией Объединенных

Наций (ФАО)3.

2 Методические рекомендации по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения и (или) предоставляемых в рамках. Федерального закона № ЗЮ-ФЗ, включающих расчет платы за установление сервитута и; (или) расчет размера убытков, подлежащих возмещению правообладателям объектов недвижимости в связи с их. изъятием, или в связи с установлением сервитута [Электронный ресурс]. Национальный совет по оценочной деятельности, декабрь г 2009. URL: http://ncva.m^rice/Metod-rekomendacii-12-01-10.pdf. Дата обращения 20:01.2010.

3 Compulsory acquisition of land and compensation [Электронный .ресурс]. Food and Agriculture Organization of the United. Nations, 2008. URL: ftp://ftp.fao.Org/docrep/fao/01 l/i0506e/i0506e00.pdf. Дата обращения 30.09.2009.

В качестве информационной основы для прикладных разработок послужили данные Росреестра и статистических органов, проанализированные отчеты об оценке земельных участков, подлежащих изъятию в г. Сочи с целью размещения олимпийских объектов, аналитические данные риэлторских компаний о стоимости земельных участков в различных районах г. Сочи, в том числе Интернет - ресурсов, а также иные самостоятельно собранные базы данных по рынку земельных участков и других объектов-недвижимости.

Научная новизна исследования состоит в разработке комплекса теоретико-методических положений по определению рыночной стоимости земельных участков.

На защиту выносятся следующие основные результаты, характеризующие научную новизну исследования:

• Сформирован методический подход к организации процедуры принятия решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, базирующийся на сбалансировании общественных и частных интересов и обеспечении собственникам^ выплаты выкупной цены изымаемого имущества на основе его рыночной стоимости.

• Обосновано, что в силу объективных причин (сложность проведения процедуры изъятия и необходимость координации действий различных государственных и муниципальных органов) и субъективных причин (отсутствие опыта) целесообразно закрепить функции по изъятию земельных участков для государственных или5муниципальных нужд за специальными создаваемыми на уровне субъектов федерации органами по изъятию земельных участков и других объектов недвижимости.

• Выявлены конъюнктурные факторы ценообразования, присущие рынку земли, на территориях, по которым приняты решения об изъятии земельных участков:, влияющие на определение рыночной стоимости: наиболее значимые из них связаны с отсутствием самих рыночных условий для свободного ценообразования и со спекулятивным характером интересов значительной части собственников земельных участков и инвесторов.

• Выявлены недостатки и риски, присущие современным методам оценки земельных участков. Усовершенствована методика оценки стоимости земельных участков, изымаемых для государственных или муниципальных нужд, на основе расширения сферы применения метода сравнения продаж при выборе объектов-аналогов (отбор, верификация, использование ценовых данных).

• Разработан методический подход по- совершенствованию механизма изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в основе которого лежит упорядочение условий ценообразования, обеспечивающий компромисс интересов бывших и будущих собственников земельных участков.

Теоретическая и практическая значимость исследования.

Теоретическая значимость исследования заключается в том, что основные положения и выводы развивают теоретико-методическую основу определения рыночной стоимости земельных участков.

Практическая значимость проведенного исследования заключается в том, что результаты могут быть использованы законодателем для совершенствования процедуры изъятия земельных участков, а также методического обеспечения оценщиков при определении компенсации за изымаемое имущество.

Апробация и внедрение результатов исследования. Результаты научного исследования докладывались и получили одобрение на Международной научно-практической конференции «Проблемы и перспективы формирования инновационной экономики России» (Кубанский государственный технологический университет, Краснодар, 2011 г.), а также Международной научно-технической конференции «Градорегулирование, экономика строительства и управление недвижимостью» (Ханойский строительный университет, Ханой, 2011 г.). Материалы диссертации применяются в деятельности департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года, департамента по финансам, бюджету и контролю Краснодарского края. Результаты исследования внедрены в практическую деятельность аудиторско-консалтинговой группы «Ваш СоветникЪ». Материалы диссертации используются кафедрой» «Оценка и управление собственностью» в преподавании учебных дисциплин «Оценка стоимости недвижимости» и' «Оценка стоимости земли» Финансового университета.

Публикации. По теме диссертации, опубликовано 8 научных работ объемом 5,62 п.л. (личный вклад автора — 3,46 пл.). Четыре статьи объемом 3,8 п.л., (авторский объем 1,96 п.л.) опубликованы в журналах, определенных перечнем ВАК.

Структура и объем работы. Структура диссертации определена поставленными* целью и задачами и состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников, приложения.

Заключение диссертации по теме «Финансы, денежное обращение и кредит», Щуров, Николай Николаевич

Заключение.

Преобразования земельно-имущественных отношений в России за последние 20 лет, связанные с переходом к многообразию форм собственности на землю и формированием земельного рынка ликвидировали существовавшую более 70 лет государственную монополию на землю. На первом этапе рыночных преобразований основной задачей было провести земельную реформу путем приватизации значительной части используемых частными предриятиями и населением земельных участков (принятие Земельного Кодекса РСФСР в 1991 г.). Следующий этап социально-экономических преобразований в этой сфере начался с принятием в 2001 г. нового Земельного Кодекса Российской Федерации. Проведенная за этот период массовая приватизация земельных участков привела к тому, что возникла необходимость в поиске новых рыночных форм обеспечения общественных нужд в процессе модернизации всей инфраструктуры государства, обеспечение на новом уровне безопасности страны и ее граждан необходимыми земельными ресурсами. В рыночных условиях значительная роль в решение • такой задачи отводится институту изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Сама процедура изъятия земельных участков строится в Российской Федерации строго в соответствии с ее Конституцией, земельным, градостроительным и гражданским законодательством. При этом соблюдение гарантий частной собственности на землю, в первую очередь обеспечивается путем выплаты компенсации собственникам изымаемого имущетва на основе ее рыночной стоимости. Однако определение рыночной стоимости применительно к процессу их изъятия представляет собой сложную научную, организационную и практическую задачу во всем мире. В России это усложняется тем, что сам рынок земельных участков еще находится в стадии своего активного развития и неравномерно распределен по территории России. Основное внимание российской экономической теории в части оценки уделялось вопросам приватизации государственной собственности. Обратный же процесс — изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд исследовался существенно меньше и в научной литературе описан слабо. Проведенное исследование, и было направлено на то, чтобы частично вопсполнить этот пробел.

В рамках проведённого диссертационного исследования в соответствии с поставленной целью и задачами получены научные и методические разработки и сформированы необходимые рекомендации, обобщающим результатом которых является разработанный ^ возможный к применению на основе имеющейся в распоряжении оценщиков информации методический аппарат определения,рыночной стоимости земельных участков; подлежащих изъятию для государственных или муниципальных нужд;

Анализ действующего организационно-правового и информационно-методического обеспечения в области изъятия для государственных или муниципальных нужд, а также оценочной деятельности (определения рыночной стоимости и расчета убытков в данных случаях), доказывает, что в России в полной мере гарантируется право частной собственности, в том числе обеспечивается предварительное и равноценное возмещение при принудительном отчуждении имущества для государственных нужд у частных собственников. •

При всем несовершенстве законодательства в рассматриваемой сфере в России в целом сформирован удачный каркас правовых форм обеспечения земельными участками для государственных или муниципальных нужд. Это связано с решением двух принципиальных вопросов. Во-первых, законодательно ограничены цели, достижение которых возможно путем принудительного изъятия земельных участков (статья 49 Земельного Кодекса Российской Федерации). Во-вторых, последовательно реализуется заложенный в статье 35 Конституции Российской Федерации принцип предварительной компенсации изымаемой для государственных или муниципальных нужд собственности.

Проведенный анализ заставляет рекомендовать ограничиться списком целей изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, указанных в статье 49 Земельного кодекса Российской Федерации, без реализации возможности в настоящее время субъектам Федерации расширять перечень обстоятельств (нужд), обосновывающих возможность принудительного выкупа земельных участков. Это связано не только с тем, что у государства достаточно неиспользуемых земель, но и с отсутствием ^ методического обеспечения уже сейчас проводимых работ по изъятию земельных участков.:.

Необходимо исходить из .того; что в ближайшем будущем, перечень объектов капитального строительства, размещение которых в соответствии с интересами публичных образований потребует принудительного изъятия земельных участков; будет расширяться; При этом уже сейчас процедуры изъятия включают как изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, так и изъятие земельных участков, на которых расположены, многоквартирные дома, признанные аварийными- и подлежащими: сносу и расположенные на застроенной территории (статья? 46.2 Градостроительного кодекса Российской; Федерации), а также изъятие: земельных участков,, которые не используются; в соответствие с их целевым назначением (статья 284 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом в России в организационно-правовом плане не определен механизм взаимоотношений между всеми участниками процесса изъятия земельных участков, в том числе не определен орган (точнее конкретные должностные лица), который организует весь процесс изъятия земельных участков; Необходимо внести изменения и в организационный механизм проведения данной работы. Возможность создания единого государственного органа по изъятию или расширение функций существующего, например, Росреестра, в компетенцию которого входил бы постоянный мониторинг, сбор и обработка данных по земельным участкам, подготовка и проведение процедуры изъятия, позволит избегать ситуаций, с которыми сталкиваются оценочные организации при проведении работ в данном направлении своей деятельности, а именно в отсутствии информации в условиях необходимости срочного проведения оценочных работ.

Однако прежде всего требуется подготовить качественное методическое обеспечение таких работ, проверить возможности их реализации на практике, создать надежный механизм решения конфликтов между сторонами в процессе изъятия, в основном связанный с вопросами определения рыночной стоимости.

Для России характерен единый порядок изъятия и применим на всей территории Российской Федерации, за исключением процедуры, предусмотренной в Краснодарском крае для целей проведения Олимпиады в 2014 г. в г. Сочи. Эти исключения вызваны весьма сжатыми сроками, в течение которых необходимо провести изъятие земельных участков, определить размер компенсации, переселить собственников, у которых изымаются земельные участки, осуществить непосредственно строительство объектов. Этому соответствует то внимание, которое уделено совершенствованию методического обеспечения работ по оценки изымаемых участковв г. Сочи. Методические рекомендации, утвержденные-Национальным советом по оценочной деятельности для целей реализации олимпийских объектов в г. Сочи - это первый комплексный подход в России для решения общих задач, с которыми столкнулись оценочные организации в процессе оценки изымаемых земельных участков для государственных нужд.

Проведенный теоретический анализ и рассмотрение практики изъятия земельных участков для общественных нужд привели к обоснованию следующей научной гипотезы совершенствования оценки земельных участков изымаемых для государственных нужд. Во-первых, необходимо разделить дату определения состояния изымаемого земельного участка от собственно даты оценки. В основе совершенствования должно учитываться положение об учете текущего вида использования изымаемого земельного участка на дату (дата определения состояния участка) получения информации собственником о планируемом (возможном) размещении на его земельном участке будущих объектов капитального строительства, требующих принудительного отчуждения. Отказ от использования принципа наиболее эффективного использования, хотя он и является основополагающим при определении рыночной стоимости на дату оценки л связан с тем, что на эту дату у земельных участков уже изменяется вид разрешенного использования в соответствии с целью изъятия и никакого другого быть не может. Оценка в рамках нового вида использования не обеспечивает равноценную компенсацию частному собственнику.

Во-вторых, само определение рыночной стоимости этих земельных участков на дату оценки необходимо моделировать на основе информации об объектах аналогах, расположенных вне собственно зоны изъятия, путем ее корректировки на соотношение рыночных стоимостей оцениваемых земельных участков и их аналогов, сложившаяся до момента принятия решения об изъятии. Очень важно ориентироваться при непосредственной оценке изымаемых земельных участков на информацию об объектах-аналогах (в рамках метода сравнения продаж, как наиболее достоверного и доказуемого метода оценки в данном случае) на территориях максимально приближенных к зоне изъятия. Именно на данных территориях исходная информация не подверглась искажению в связи с начавшейся процедурой изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Анализ законодательства зарубежных стран показывает, что возможность использования данных об объектах-аналогов (прежде всего в сопоставимых зонах, находящихся максимально близко к зоне изъятия) более чем обосновано.

Однако теоретически доказанная необходимость совершенствования методики оценки должна быть дополнена анализом возможности ее применения с учетом современного этапа развития земельного рынка и его информационного обеспечения.

Именно наличие качественной и достоверной информации о рынке земельных участков- на различных его; сегментах в различные временные периоды (на дату до принятия решения о размещении объекта, требующего изъятие земельных участков для; государственных нужд,. и непосредственно на дату определения их рыночной; стоимости) наполняет, общетеоретический подход реальным экономическим содержанием;:. . '

Непосредственно проведенный в данной работе методический подход по определению рыночной стоимости изымаемых земельных участков обусловлен использованием? информации; которая' связана с двумя условиями. Во-первых, доступна информация в смежных с зоной изъятия зонами-аналогами на- период проведения! изъятия (на дату оценки). Во-вторых, существование достоверной информации о соотношении рыночных стоимостей; в зонах изъятиях и зонах-аналогах (зонах-переселения) на дату до принятия решения об изъятии.

В практической части работы, был проведен конкретный; расчет (определение), рыночной стоимости земельных участков изымаемых для' государственных нужд в условиях проведения Олимпиады 2014 г. в г. Сочи. Для этого, был выбран'следующий алгоритм расчета:

1. Определение коэффициента относительной, ценности земельных участков в выбранных зонах изъятия и зонах переселения (зоны-аналоги). На основе данных риэлторских агентств по состоянию на 1 мая 2007 г. и по результатам: проведенной: государственной , кадастровой оценки земель Краснодарского, края по состоянию на: 1 января 2007 г.

2. Определение усредненных рыночных цен В: зонах переселениях (в зонах-аналогах) на основе цен предложений, на текущую дату оценки в конкретные периоды 2010 г. (когда. активно велось изъятие земельных участков в целях строительства объектов в г. Сочи).

3. Определение усредненной рыночной стоимости изымаемых земельных участков путем корректировки цен в зонах переселения (в зонаханалогах) путем использования вышерассчитаных коэффициентов относительной ценности территорий.

Данное практическое исследование позволило показать, что.существует возможность реализовать предложенный методических подход и оценить изымаемые земельные участки для государственных нужд, причем как с помощью системных данных профессиональных участников рынка недвижимости (риэлторских агентств); так и утвержденных системных данных государственных органов (результаты государственной кадастровой оценки земель). В дальнейшем по мере повышения прозрачности земельного рынка будут расти возможности: использования информации о ценах реальных сделок, накаплеваемых в государственных базах данных например, Росреестра).

На заключительном этапе исследования было проведено сравнение полученных, результов с . рекомендованными Методичискими рекомендациями НСОД материалами ценового; зонирования территориии г. Сочи на аналогичные даты. Это позвлило сформировать представление об эффективности предлагаемого, в рамках данного исследования методического подхода, итогом: которого является качественный, доказательный и достоверный результат определения рыночной стоимости земельных участков при их изъятии для государственных нужд.

Совершенствование законодательства, а также методического обеспечения на основе предложенных новации позволит проводить более достоверную оценку рыночной стоимости земельных участков, что позволит получить, экономический эффект всем участникам рынка недвижимости. Это позволит соблюдать; экономические интересы как бизнеса и каждого гражданина, так и муниципалитетов и органов государственной.власти, чтов итоге скажется на более позитивном: имидже государства, а также независимых консультантах оценочной деятельности.

Применение комплексного, подхода к совершенствованию в итоге обеспечит возможность создания более прозрачной. системы взаимоотношений всех сторон, задействованных в данном процессе на принципе равенства. Это не только сэкономит востребованные для реализации других проектов бюджетные средства, но и усилит гарантии реальным инвесторам и землепользователям стабильных условий их деятельности.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Щуров, Николай Николаевич, 2011 год

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года : в редакции от 30 декабря 2008 года // Российская газета. 2009. № 7.

2. Градостроительный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ : в редакции от 29 ноября 2009 года // СПС «КонсультантПлюс».

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ : в редакции от 7 февраля 2011года // Российская газета 1994. № 238-239.

4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ: в редакции от 30.11.2010 // Российская газета. 2010. 03 декабря.

5. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-Ф3 : в редакции от 29 декабря 2010 года // Российская газета. 2010. 31 декабря.

6. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 07.03.2011) // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».

7. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-Ф3 (ред. от 28.12.2010) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Российская газета, 2010. 31 декабря.

8. Федеральный закон от 21.07.1997 года № 122-ФЗ (ред. от 17.06.2010) года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. 2010. № 133.

9. И. Федеральный закон от 25.02.1999 года № 39-Ф3 (ред. от 23.07.2010) года «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» // Российская газета. 2010. № 163.

10. Федеральный закон от 30.10.2007 № 238-Ф3 (ред. от 29.12.2010) «О Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта»//Российская газета. 2010. 31 декабря.

11. Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ (ред. от 20.03.2011) «О переводе земель или земельных участков из одной категории з другую» // Российская газета. 2011. 25 марта.

12. Постановление Правительства РФ от 15.03.1997 № 319 «О порядке определения нормативной цены,земли»1// Российская газета № 65,0204.2007.

13. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы, к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» // Российская газета, № 194, 04.09.2007.

14. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» // Российская газета, № 194, 04.09.2007.

15. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» // Российская газета, № 195, 05.09.2007.

16. Приказ Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 № 508 «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» // СПС «КонсультантПлюс».

17. Распоряжение Минимущества^ РФ от 06.03.2002 N 568-р (ред. от 31.07.2002) «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» // СПС «КонсультантПлюс».

18. Закон Краснодарского края от 5 ноября 2002 г. № 532-K3 «Об основах регулирования- земельных отношений в Краснодарском крае» // Кубанские новости. 2002. N 240.

19. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.04.2011 по делу № А56-30530/2010 // СПС «КонсультантПлюс».

20. Постановление ФАС Уральского округа от 07.04.2011 № Ф09-1724/11-СЗ по делу № А47-4070/2010 // СПС «КонсультантПлюс».

21. Постановление ФАС Московского округа от 04.04.2011 № КГ-А40/1375-11 по делу № А40-50772/10-144-215 // СПС «КонсультантПлюс».

22. Аракельян Р.Г. Резервирование и изъятие земельных участков в механизме правового регулирования отношений собственности (гражданско-правовой аспект): Автореф. канд. юрид. наук. -Краснодар, 2007.

23. Артеменкова И. JL, Микерина Г. И., Павлова Н. В. Международные стандарты оценки. Седьмое издание, пер. с англ. Москва: Издательство ООО Российское общество оценщиков, 2006.

24. Вахаев М.Х. Теория и практика регулирования земельных отношений в условиях рынка. СПБ.: юридический центр Пресс, 2006.

25. Варламов А.А.? Комаров С.И.; под общ. Ред. A.A. Варламова. Оценка объектов недвижимости: учебник . М.: ФОРУМ, 2011.

26. Грязнова А.Г., Федотова М.А Оценка недвижимости. М.: Финансы и статистика, 2007.

27. Грибовский C.B. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. М. Маросейка, 2009.

28. Иванова E.H. Оценка стоимости-недвижимости. Mi: КноРус, 2007.

29. Каминский A.B., Страхов Ю.И., Трейгер Е.М: Анализ практики: оценки недвижимости. — М.РИО МАОК, 2005.

30. Кацман В.Е. Основы оценочной деятельности: учебное пособие / В Е. Кацман;. И: В; Кбсорукова, А; Ю:. Родин; 2-е изд;, перераб;, W доп;.1,-Москва : МфПАу 2010: .

31. Коростелев С.П. Основы теори и ; и практики оценки недвижимости: М.: Русская Деловая Литература, 1998. •

32. Клейменова Е.С. Правовое регулирование изъятия (выкупа.) земельного участка для государственных и муниципальных нужд,-Автореф;.канд. юрид. наук -Орел, 20081 .

33. Кляйбер В., Дитерих X. Оценка стоимости земельных участков. Томск : Издательство « Курсив»; 2004.

34. Медведева O.E. Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества. — М. РИО МАОК, 2005. ,

35. Мирзоян Н.В. Оценка стоимости недвижимости. М., Московская: финансово-промышленная академия; 2005;

36. Петров В:И. под*: ред; д-ра экош наук,, проф. Федотовой М.А. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие. • N4. КНОРУС, 2007.

37. Попов М.В. Приобретение публичных земель для строительства, коммерческой недвижимости.-М. Статут, 2007.

38. О.Попова Л.В:, Дрожжина И. А., Маслов Б.Г. Оценка ис налогообложение недвижимого и другого? имущества предприятий

39. Теоретические аспекты. — М. Дело и сервис, 2009.

40. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. — М. Дело, 1998.

41. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: Теория, проблемы, практика. — М. Экономика. 2000.

42. Рухтин С. Принудительное изъятие земли и другой недвижимости в Росси, США, Великобритании. М. Арктика - 4Д. 2007.

43. Симонова С.Е. Методы оценки имущества. Бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудование и транспортные средства. М. Феникс, 2010.

44. Севостьянов A.B. Экономическая оценка недвижимости и инвестиции

45. Сейс С., Смит Д., Купер Р, Венмор-Роуланд П. Оценка недвижимого , имущества. От стоимости к ценности. — М. Российское общество оценщиков, 2009.

46. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2009.

47. Стерник Г.М. Ноздрина H.H. Методология сбора и обработки информации о рынке недвижимости. М.: Рос. гильдия риелторов, 1997.

48. Соловьев М.М. Оценочная деятельность: оценка недвижимости: Учебное пособие. М. ГУ ВШЭ. 2003.

49. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: Издательство СПб ГТУ, 1997.

50. Тэпман J1.H. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов Под ред. В .А. Швандара. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005.

51. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса: Учебник. М. Экмос. 2000.

52. Фридман Д. Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. -М. Дело, 1997.

53. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: Учеб. Пособие, Пер. с англ.

54. М.: РИО Мособлупрполиграфиздат, 1994.

55. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. М.: Русская деловая литература, 1996.

56. Эккерт Дж. К. Организация оценки и налогообложения недвижимости. Российской общество оценщиков; Академия оценки.- М.: Стар Интер, 1997.

57. Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью.- М. Феникс, 2007.i

58. Щербакова Н.А. Оценка недвижимости: теория и практика: учебное пособие. — М. : Издательство «Омега-JI», 2011.

59. Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 27. August 1997. Deutsche Taschenbuch Verlag GmbH & Co. KG; 2010 (Градостроительный кодекс Германии в действующей .редакции).

60. Douglas Scarrett. Property valuation: the five methods. — UK: Routledge, 2008.

61. J.K. Eckert. Property Appraisal and Assessment Administration. General editor. Chicago: International Association of Assessing Officers, 1990.

62. Johnson T. A., Davies K., Shapiro E. F. Modern methods of Valuation. Ninth edition. Bell & Bain Ltd. Glasgow, 2000.

63. Ellwood L.W. Ellwood Tables For Real Estate Appraising And Financing, 4th Ed., Balliger Publishing Co., Cambridge, 1996.

64. Rees W. H., Hayward R. E. H. Valuation: Principles into practice. Fifth edition. Taylor & Francis. London, 2001.

65. Аксюк И.В. Изъятие недвижимости как основание принудительного прекращения права собственности. // Право и экономика. 2006. №7.

66. Андреева Г.Н. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд в Российской Федерации как публично-правовой институт: некоторые теоретико-методологические аспектыправового регулирования. // Конституционное и муниципальное право. 2007. №13.

67. Андрианова Е. Д. Правовой механизм изъятия земельных участков. Проверка на эффективность // Вестник гражданского права, 2008г. т.8 N 1. С.103-115.

68. Анисимов А.П. Правовые проблемы изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд // Новая правовая мысль.2003. №2 (3).

69. Волович Н.В. «Проблемы изъятия земельных участков для государственных нужд». // Имущественные отношения в Российской Федерации №3(78) 2008 г.

70. Волович Н., Кляйбер В. О необходимости активного участия самих оценщиков в формировании более прозрачного рынка недвижимости // Оценочная деятельность в Российской Федерации №4 2009.

71. Волович Н.В. Проблемы изъятия земельных участков для государственных нужд // Оценочная деятельность №1 2008.

72. Волович Н. В. Зарубежный опыт: Оценка рыночной стоимости земельных участков в Германии // Оценочная деятельность. — 2010. № 2 июль. - С. 24 - 26.

73. Герасин С.И. Изъятие земельных участков в общественных итересах по законодательству Германии // Государство и право. -2005. 2, С. 59-66.

74. Дихтяр А.И. Судебная, практика по делам, связанным с изъятием (выкупом) земельных участков для государственных или муниципальных нужд. // Право и экономика. 2008. №9.

75. Дихтяр А.И., Клейменова Е.С. Изъятие (выкуп) земельного участка для государственных и муниципальных нужд: соотношение норм Гражданского и Земельного кодексов // Юридический мир, 2007. № 2.

76. Дихтяр А.И., Клейменова Е.С. Выкуп земельных участков для государственных и муниципальных нужд: соотношение Модельного Земельного кодекса и Земельного кодекса России7/ Нотариус. 2007. №3. '

77. Журбина, Е. Ю. Вопросы изъятия недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд// Арбитражные споры, 2006г. N2 (34).-С. 143

78. Кабытов, Н. П. Основания изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд: // Апелляция; Арбитражные: суды 2008г. N 3.- G.87-95. . .

79. Клейменова; Е. С. Роль прецедентной практики высших судебных инстанций в регулировании изъятия земельных: участков . для государственных и муниципальных нужд // Арбитражный и-гражданский процесс^ 2007г. 6. G.18r21. ■

80. Клейменова, Е. С. Модель изъятия земельного участка для, государственных и муниципальных нужд- в гражданских кодексах стран участниц. СНГ // Бюллетень нотариальной практики, 2006г. №5. - С.38-42. , :.-' ' .

81. Клейменова E.G. Предварительное и равноценное возмещение как условие выкупа (изъятия) земельного участка для государственных или муниципальных нужд // Юрист.2007. №12. С.29-35.

82. Кочнева И.В. Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд одно из оснований прекращения прав на земельные участки // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2006. N11.

83. Крюкова, Е. С. Правовые последствия изъятия земель и сноса жилых домов для собственников жилых помещений в свете нового Жилищного кодекса РФ // Нотариус, 2005г. 5. С.31-35

84. Макарчук, Н. В. Спорные вопросы правового регулирования изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд // Законы России. Опыт. Анализ-. Практика 2007г. N 8. С.67-71.

85. Медведева O.E. Оценка земли и природная рента // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2006 г. №5. С. 45-65.

86. Можаровский В. О порядке изъятия земельного участка // Юридический мир. 2003. № 6. С. 51-52

87. Моргунова, Г. А. Правовые проблемы изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд // Аграрное и земельное право 2006г. N 8 (20). С.126-127.

88. Стоимость недвижимости: важны и земля, и строения // Commercial Real Estate, №8 (91), 16.04.2008.

89. Спиридонов Ф., Кочетов П. Особенности оценки при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд // Оценочная деятельность №1 (4) 2011.

90. Стерник С.Г. 1 Основная закономерность развивающихся рынков недвижимости // Имущественные отношения в РФ №11 (86) 2008.

91. Стерник С.Г. Некоторые закономерности соотношения темпов роста цен и объемов спроса, предложения и сделок на рынке недвижимости // Имущественные отношения в РФ № 3 (90) 2009.

92. Стерник С.Г. Типология рынков недвижимости по склонности к образованию ценовых пузырей // Имущественные отношения в РФ №8 (95) 2009.

93. Стерник С.Г. Развитие оценки недвижимости сравнительным подходом на основе методологии дискретного пространственно-параметрического анализа и моделирования рынка // Аудит и финансовый анализ №5 2009.

94. Стерник С.Г. Анализ рынка земельных участков под застройку в г. Москве // Управление и оценка* земельных ресурсов при реализации инвестиционно-строительных программ в Москве. — М., РЭА им. Г.В. Плеханова, 2005.

95. Европейские стандарты оценки недвижимости, пер. с англ. Москва: Издательство ООО Российское общество оценщиков. Электронный ресурс. URL: http://www.ocenchik.ru/site/std/tegova.zip (дата обращения май 2010).

96. Медведева O.E. Оценка земли и природных ресурсов Электронный ресурс. URL: http://www:top-ocenka.com/ocenka-mz4.html (дата обращения октябрь 2011).

97. Турбаза под мостом отлита в золоте. Электронный ресурс. URL: http://www.dp-volgograd.ru/prarh 2310 2010-07-05@kompanii i rinki@turbaza pod mostom.html (дата обращения: июль 2010 года).

98. Правила кадастровой оценки: Постановление Кабинета Министров Латвийской Республики от 18 апреля 2006 года № 305 в редакции от 23 февраля 2011 года Электронный ресурс. URL: http://www.likumi.lv/doc.php?id=l 34568 (дата обращения январь 2011).

99. Постановление Европейского суда по правам человека по делу «Скордино (Scordino) против Италии (Italy). №1». Жалоба № 36813/97. Страсбург, 29 марта 2006 года // Бюллетень Европейского Суда по правам человека. 2006. №11. С. 20 25.

100. Compulsory acquisition of land and compensation Электронный ресурс. Food and Agriculture Organization of the United Nations, 2008. URL: ftp ://ftp. fao.org/docrep/fao/01 l/i0506e/i0506e00.pdf (дата обращения ибнь 2009).

101. Материалы конференции «Изъятие земельных участков для общественных нужд» Электронный ресурс. Университет Анкары, Академия права Турции, объединение муниципалитетов Турции. URL: http://www.ankara.edu.tr/dyr.php?id=749 (июнь 2010).

102. David Е. Ramseff, PhD. The Cost Approach: An Alternative View. The Appraisal Journal, April 1998.

103. International Valuation Standards, 8th Edition, International Valuation Standards Committee, 2007.

104. Keogh H. The special value of land in compulsory acquisition cases. Электронный ресурс. Pacific Rim Real Estate Society. Seventh Annual Conference. January 2001. Adelaide, Australia. URL: http://www.google.com/url?sa=t&source=web&cd-32&ved=0CCAQFiA

105. BOB4&url~http%3A%2F%2Fwww.prres.net%2Fpapers%2EKeogh The