Совершенствование стандартизации оценочной деятельности в России тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.10, кандидат экономических наук Атабиева, Назиля Аслановна

• Атабиева, Назиля Аслановна
• кандидат экономических наук
• 2013

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Атабиева, Назиля Аслановна

Содержание

ВВЕДЕНИЕ

Глава 1. СТАНДАРТИЗАЦИЯ - ОСНОВА РАЗВИТИЯ СОВРЕМЕННОЙ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

1.1 Значение оценочной деятельности для развития рыночных отношений

1.2 Сущность и цели стандартизации оценочной деятельности

1.3 Особенности и принципы системы стандартов оценочной деятельности

в Российской Федерации

Выводы по первой главе:

Глава 2. АНАЛИЗ СОВРЕМЕННОЙ РОССИЙСКОЙ И ЗАРУБЕЖНОЙ ПРАКТИКИ СТАНДАРТИЗАЦИИ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

2.1 Анализ зарубежной практики стандартизации оценочной деятельности

2.2 Анализ текущего состояния российских стандартов оценки

Выводы по второй главе:

Глава 3 ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ СТАНДАРТОВ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИИ

3.1 Направления совершенствования стандартизации оценочной деятельности

3.2 Формирование системы стандартов оценочной деятельности в России на современном этапе

3.3 Организационные условия развития системы стандартов в России

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Приложение А. Краткий анализ организации оценочной деятельности в Республике Казахстан, Соединенных Штатах Америки,

Объединенных Арабских Эмиратах, Украине и Японии

Приложение Б. Проект федерального стандарта «Оценка бизнеса, акций,

долей участников в уставном капитале»

Приложение В. Проект федерального стандарта «Оценка недвижимости»

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Совершенствование стандартизации оценочной деятельности в России»

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Развитие российской экономики обусловливает необходимость пересмотра существующих концепций в обосновании стоимостных измерений. Новый этап приватизации, переход к единому налогу на недвижимость, развитие финансового рынка, кредиты под залог стоимостной оценки непосредственно затрагивают интересы как государства, так и реального и финансового секторов и всего населения страны. Повышение качества оценочных услуг в интересах общества определяет необходимость стандартизации оценочной деятельности в России.

Необходимость стандартизации профессиональной деятельности отмечается и на уровне Правительства. Так, в частности, Распоряжением Правительства Российской Федерации от 24.09.2012 № 1762-р была принята Концепция развития национальной системы стандартизации Российской Федерации на период до 2020 года, содержащая систему взглядов на развитие стандартизации и формирующая цели, задачи и направления развития.

В рамках данной концепции стандартизация рассматривается как важный инструмент, влияющий на социально-экономическое положение России и повышение обороноспособности государства. Стандартизация оценочной деятельности входит в национальную систему стандартизации и является механизмом для снижения барьеров на пути развития международного сотрудничества.

В 2012 году Россия вступила во Всемирную торговую организацию, что накладывает определенные требования к профессиональным сообществам на пути интеграции в мировое экономическое пространство. Наиболее остро стоит вопрос о создании национальной системы стандартов оценочной деятельности нового уровня, которые будут, с одной стороны, соответствовать международным правилам, а с другой - учитывать

особенности российского законодательства.

Министерством экономического развития Российской Федерации был создан Экспертно-консультативный совет по оценочной деятельности для решения проблем в области стоимостной оценки. В настоящий момент отсутствуют решения по ряду вопросов, таких как: «К чьим полномочиям будет относиться разработка стандартов?». Также отсутствует концепция развития стандартизации оценочной деятельности, нет определенности в дальнейшем развитии. Необходим поиск основных направлений совершенствования стандартизации оценочной деятельности. При этом адекватная стоимостная оценка будет способствовать росту удовлетворенности потребителя в Российской Федерации. Стандарты оценочной деятельности являются ключевым условием развития качества профессиональных услуг, основой государственного регулирования оценочной деятельности. Именно они должны предоставлять оценщикам возможность выполнения оценки на высоком профессиональном уровне, а потребителям - возможность проверки качества оценочных работ. В контексте сказанного, исследования в области создания и совершенствования национальной системы стандартов оценочной деятельности представляются крайне актуальными для современной России.

Степень научной разработанности проблемы. Методологические и теоретические основы проблем регулирования и стандартизации были заложены в работах, посвященных исследованию задач, стоящих перед государством в рыночной экономике, однако в таких исследованиях, как правило, дается общий концептуальный взгляд на роль оценочной деятельности, без детализации сфер деятельности, в том числе стандартов оценочной деятельности.

В последнее время в России отмечается рост интереса к проблеме стандартизации и регулирования оценочной деятельности, о чем свидетельствуют труды А.И. Артеменкова, В.И. Бусова, C.B. Валдайцева,

C.B. Грибовского, B.E. Есипова, B.C. Зимина, A.E. Карлика, H.H. Карповой, A.M. Козырева, Ю.В. Козыря, В.И. Кошкина, Ю.Б. Леонтьева, Б.Е. Лужанского, Д.С. Львова, С.II. Максимова, Г.И. Микерина, Е.И. Неймана, B.C. Озерова, В.А. Прорвича, Ю.А. Руднева, В.М. Рутгайзера, Э.Б. Саприцкого, Е.А. Семеновой, Т.В. Тазихиной, Е.И. Тарасевича, В.Н. Тришина, М.А. Федотовой и др. Однако вышеперечисленные авторы лишь фрагментарно рассматривают тему создания национальной системы стандартов.

За рубежом разработкой стандартов занимаются комитеты, ведущими из которых являются: Международный совет по оценочной деятельности, Королевское общество сертифицированных оценщиков (Великобритания), Европейская группа ассоциаций оценщиков, Комитет по оценочной деятельности США, Американский фонд оценки и др. Публикации этих организаций касаются правил ведения оценочной деятельности для конкретных национальных экономик.

Анализ публикаций российских исследователей показывает, что теория оценки нуждается в совершенствовании ее концептуальных основ. Применение терминологии из смежных сфер деятельности (например, из области финансовой отчетности) не содействует достижению ею требуемого уровня самостоятельности с целью обеспечения собственного успешного развития и надлежащей степени изолированности от концепций и терминологии, применяемых в других профессиях, связанных с экономическими измерениями.

В экономической литературе по исследуемой теме практически не отражены процессы мировой интеграции. Вступление России в ВТО и переход от государственного лицензирования стоимостной оценки к ее регулированию путем создания саморегулируемых организаций оценщиков, а также решение таких проблем, как правильная адаптация терминов и положений международной теории оценки к условиям правового поля

современной России, формирование адекватной нормативной базы и важность повышение качества оценочных услуг, обусловили цель и задачи диссертационного исследования.

Цель и задачи исследования.

Цель диссертационного исследования состоит в решении научной задачи формирования системы стандартов оценочной деятельности и ее использования в регулировании оценочных услуг в России.

Достижение поставленной цели предполагает необходимость решения следующих задач:

• уточнить сущность стандартизации и особенности ее применения в оценочной деятельности;

• сформировать логически завершенный комплекс принципов системы стандартов оценочной деятельности;

• обосновать основные направления совершенствования стандартизации с учетом международного опыта и специфики государственного регулирования в России на современном этапе;

• разработать структуру и многоуровневую систему стандартов оценочной деятельности, соответствующую международному опыту и потребностям российской экономики;

• исследовать целесообразность использования в системе стандартов дополнительных видов стоимости, соответствующих зарубежной практике и необходимых для развития рыночных отношений в России.

Объект исследования - стандарты оценочной деятельности в России.

Предмет исследования - методы стандартизации оценочной деятельности.

Теоретическая и методологическая основы исследования.

Теоретическая и методологическая основы исследования были заложены в трудах отечественных и зарубежных ученых в сфере стоимостной оценки, в законодательных и нормативных документах Российской Федерации, в

частности, в Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в Федеральном законе «О техническом регулировании», Распоряжении Правительства Российской Федерации «Об одобрении Концепции развития национальной системы стандартизации Российской Федерации на период до 2020 года», Федеральных стандартах оценочной деятельности в Российской Федерации, а также в международных стандартах оценочной деятельности, в числе которых: 1УБ, ТЕСоУА, Я1С8, иЭРАР, стандарты оценочной деятельности Казахстана, Объединенных Арабских Эмиратов, Украины, Японии.

Теоретическую базу исследования составили также зарубежные публикации по теории оценки; нормативно-правовые акты, регламентирующие оценочную деятельность в России; стандарты различных уровней, справочные материалы федеральных органов исполнительной власти, регулирующих оценочную деятельность, отечественные и зарубежные публикации в периодических изданиях по исследуемым теоретическим проблемам и вопросам стандартизации, и материалы научно-практических конференций и семинаров, а также ресурсы информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в том числе сайты ГУБС, ШСБ.

Методология исследования базируется на использовании общенаучных методов исследования, позволяющих решить поставленные задачи: анализ и синтез теоретического и практического материала, индукция и дедукция, а также теоретико-методологических положениях к формированию системы, что обеспечивает достоверность и целостность диссертационного исследования.

Область исследования. Исследование соответствует п. 5.10 «Регламентация, стандартизация и контроль оценочной деятельности в Российской Федерации» Паспорта специальности 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит (экономические науки).

Научная новизна диссертационной работы состоит в разработке комплекса теоретических и методических положений по формированию системы стандартов оценочной деятельности в России.

На защиту выносятся следующие результаты, характеризующие научную новизну исследования:

1) расширено теоретическое представление о системе стандартов оценочной деятельности, рассматриваемой как совокупность стандартов, находящихся в отношениях и связях между собой, образующих единое целое для решения задачи повышения качества оценочных услуг;

2) выявлена минимально необходимая совокупность принципов, адекватных требованиям построения эффективной системы стандартов оценочной деятельности, включающая: принципы целеполагания, целостности, иерархического построения, принцип открытости системы, принцип композиции/декомпозиции, принцип сопоставимости, принцип комплементарное™, принцип гармонизации;

3) на основе сравнительного анализа зарубежных и российских стандартов оценки обоснована целесообразность использования в стандартах оценочной деятельности в России дополнительных видов стоимости: справедливой, залоговой и синергетической;

4) выявлены недостатки процессов регулирования рынка оценочных услуг, в частности: передача полномочий на уровень саморегулирования не в полной мере обеспечивает интересы государства и общества; в этой связи предложены направления совершенствования стандартизации оценочной деятельности в России, предусматривающие участие в регулировании государства и потребителя;

5) разработана многоуровневая система стандартов оценочной деятельности, соответствующая международному опыту и потребностям российской экономики. На первом уровне обосновывается включение общих стандартов, на втором уровне - стандартов по типам имущества, на третьем

уровне - стандартов для разных целей оценки, на четвертом уровне -стандартов, учитывающих специфику отраслей.

Теоретическая значимость исследования. Содержащиеся в работе положения и выводы вносят определенный вклад в развитие современной теории и практики оценочной деятельности, в частности: раскрыта сущность, цели и задачи стандартизации оценочной деятельности в России, обоснованы основные направления ее совершенствования, доказана необходимость построения системы стандартов, разработаны принципы, структура и выделены уровни системы стандартов оценочной деятельности в России, соответствующие международному опыту и потребностям национальной экономики.

Практическая значимость исследования. Практическая значимость исследования заключается в том, что содержащиеся в нем выводы ориентированы на широкое применение и могут быть использованы в работе Министерства экономического развития Российской Федерации, Агентства стратегических инициатив, Национального совета по оценочной деятельности, а также саморегулируемых организаций оценщиков, проводимой в рамках совершенствования стандартизации, правил и методических рекомендаций оценки различных объектов в Российской Федерации.

Рекомендации по формированию российской системы стандартов оценочной деятельности могут быть учтены при организации работы над стандартизацией оценочной деятельности в России.

Основные положения работы посвящены развитию стандартов оценки активов и бизнеса с учетом национальной специфики Российской Федерации в условиях глобализации и могут быть также полезны при проведении дальнейших научных исследований в сфере теории и практики оценочной деятельности. Материалы диссертационного исследования могут быть

использованы при преподавании учебных дисциплин «Стандартизация и регулирование оценочной деятельности» и «Оценка стоимости бизнеса».

Апробация и внедрение результатов исследования.

Основные выводы и положения исследования докладывались и получили одобрение на 10-м Международном форуме «Большой консалтинг"2012» (Москва, организатор «Саморегулируемая

межрегиональная ассоциация оценщиков» (СМАО), 2012 год) и на Первом Всероссийском съезде оценщиков (Москва, организаторы Саморегулируемые организации оценщиков «Российское сообщество оценщиков» (РОО), «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков» (СМАО), «Национальная коллегия специалистов - оценщиков» (НКСО), «Сообщество профессиональной оценки» (СПО) и НП «Кадастр-оценка», 2013 год).

Диссертация выполнена в рамках научно-исследовательских работ, проведенных в Финансовом университете по комплексной теме «Инновационное развитие России: социально-экономическая стратегия и финансовая политика» по кафедральной подтеме «Повышение эффективности инновационного развития России в условиях модернизации экономики».

Основные положения и выводы данного диссертационного исследования используются в работе Министерства экономического развития Российской Федерации, проводимой в рамках совершенствования нормативно-правовой базы в области оценочной деятельности в Российской Федерации.

Результаты сравнительного анализа зарубежных и российских стандартов оценочной деятельности используются с целью совершенствования федеральных стандартов оценки в Российской Федерации.

Предложения по использованию в стандартах оценочной деятельности дополнительных видов стоимости учитываются в работе Экспертно-

консультативного совета по оценочной деятельности при Министерстве экономического развития Российской Федерации при актуализации федеральных стандартов оценки.

Рекомендации по формированию российской системы стандартов оценочной деятельности учитываются при организации работы по развитию стандартизации оценочной деятельности в Российской Федерации.

Апробация и внедрение результатов исследования подтверждены соответствующими документами.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 6 работ общим объемом 2,65 п.л. (весь объем авторский), в которых нашли отражение основные результаты исследования, в том числе четыре работы авторским объемом 1,75 п.л. в журналах, определенных ВАК Минобрнауки России.

Структура диссертации обусловлена целью, задачами и логикой исследования. Основной текст диссертационной работы изложен на 137 страницах печатного текста и состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка, в котором указано 111 наименований и 3 приложений.

Заключение диссертации по теме «Финансы, денежное обращение и кредит», Атабиева, Назиля Аслановна

Основные результаты диссертационной работы

В работе выполнен анализ работ отечественных и зарубежных исследователей, посвященных проблемам стандартизации оценочной деятельности в России. Дана оценка современного состояния стандартизации в России, проведен анализ существующей нормативной базы оценочной деятельности в Российской Федерации, определены основные направления совершенствования стандартизации оценочной деятельности в России.

Основные научные результаты исследования, полученные лично автором, и их научная новизна:

В работе был проведен анализ роли и значения стоимостной оценки в современных условиях в России, который позволил определить поле оценки, и выявить основную проблему современного социально-экономического института оценки - проблему повышения качества оценочных услуг.

Было установлено, что сущностью стандартизации является выполнение её своих функций по установлению правил и норм, средств и методов контроля и оценки качества, которая будет проявлять свое внутреннее содержание путем нормативного управления в профессиональной деятельности. Следовательно, целью стандартизации является защита интересов потребителей-заказчиков оценочных услуг путем обеспечения высокого качества. Сущность стандартизации может быть реализована полностью только в системе стандартов, с определением ее особенностей и принципов построения в современных российских экономических условиях.

Расширено теоретическое представление о системе стандартов оценочной деятельности, рассматриваемой как совокупность стандартов, находящихся в отношениях и связях между собой, образующих единое целое для решения задачи повышения качества оценочных услуг. При этом элементами будут служить стандарты, а вся система будет характеризоваться определенными свойствами, которые буду составлять принципы системы стандартов.

Была выявлена минимально необходимая совокупность принципов, адекватных требованиям построения эффективной системы стандартов оценочной деятельности, включающая: принципы целеполагания, целостности, иерархического построения, принцип открытости системы, принцип композиции/декомпозиции, принцип сопоставимости, принцип комплементарности, принцип гармонизаци.

Изучение зарубежного опыта стандартизации оценочной деятельности позволило автору сделать следующие выводы. Во-первых, существующие на сегодняшний день в зарубежной практике подходы и принципы, а также стандарты оценочной деятельности при наличии различий в детализации при рассмотрении объектов оценки и проводимых с ними операций, имеют концептуальную общность. Во-вторых, имеющиеся различия не затрагивают основных положений признанных стандартов оценки и определяются реально существующей национальной спецификой. В целом, проведенный анализ международного опыта показал, что все страны в той или иной степени имеют свои стандарты оценочной деятельности. Установлено, что национальные стандарты оценочной деятельности в различных странах отличаются в зависимости от развития рыночных отношений. Вышесказанное актуализирует вопросы совершенствования стандартизации оценочной деятельности в Российской Федерации системы с учетом гармонизации со стандартами мирового сообщества. В частности, обоснована целесообразность использования в стандартах оценочной деятельности в

России дополнительных видов стоимости: справедливой, залоговой и синергетической.

Был проведен анализ российских стандартов оценки, а также анализ проектов федеральных стандартов оценки: «Оценка стоимости акций, долей участия, в уставном (складочном) капитале (бизнеса)» и «Оценка недвижимости» и сделаны предложения по совершенствованию данных документов.

Выявлены недостатки процессов регулирования рынка оценочных услуг, в частности: передача полномочий на уровень саморегулирования не в полной мере обеспечивает интересы государства и общества; в этой связи предложены направления совершенствования стандартизации оценочной деятельности в России:

- введение дополнительных видов стоимости;

- формирование системы стандартов оценочной деятельности в Российской Федерации с учетом гармонизации со стандартами мирового сообщества;

- совершенствование проектов федеральных стандартов оценки «Оценка стоимости акций, долей участия, в уставном (складочном) капитале (бизнеса)» и «Оценка недвижимости»;

- разработка профессионального стандарта (аналог квалификационного справочника);

- уточнение требований к организациям, имеющим аккредитацию на проведение квалификационного экзамена;

- совершенствование методологии оценки кадастровой стоимости для введения единого налога на недвижимость с учетом практики применения;

- участие в регулировании оценочной деятельности и государства и потребителя.

Сделаны конкретные предложения по разработке системы стандартов оценочной деятельности в России, соответствующей международному опыту и потребностям российской экономики. Предложена многоуровневая система стандартов оценочной деятельности, отражающая особенности формирования и развития оценочной деятельности в Российской Федерации. На первом уровне стандарты обосновывается включение общих стандартов, на втором уровне - стандарты по типам имущества, на третьем уровне -стандарты для разных целей оценки, на четвертом уровне - стандарты, учитывающие специфику отраслей.

Определены организационные условия совершенствования системы стандартов оценочной деятельности в России, в частности: совместная работа над стандартами оценщиков, работодателей, заказчиков и органов государственной власти.

Обоснована необходимость повышения роли Экспертно-консультативного совета по оценочной деятельности при Министерстве экономического развития Российской Федерации, в котором должны обсуждаться вопросы оценки совместно с представителями Национального совета по оценочной деятельности, саморегулируемых организаций, профессионалов в области оценочной деятельности, научного и педагогического сообщества, а также, что очень важно, совместно с потребителями оценочных услуг.

Предложенная многоуровневая система стандартов подразумевает широкое участие в ее создании всех основных субъектов оценочной деятельности. С целью улучшения взаимодействия потребителей, заказчиков и оценщиков, в работе предложена единая структура стандарта оценочной деятельности, разработаны рекомендации и требования к механизму разработки и принятия стандартов.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Атабиева, Назиля Аслановна, 2013 год

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Артеменков, А.И., Артеменков, И.Л. Применение экономических теорий постнеоклассического синтеза для обоснования теоретических основ оценочной деятельности: отражение перехода «от стоимости к ценности» в Международных стандартах оценки 2007 // ВО № 4, 2007 [Электронный ресурс] URL: http://proocenka.ru/doc.2007/vo/2007/vo-4-07.pdf (дата обращения 12.05.2012 г.)

2. Артеменков, А.И., Михайлец, В.В. Неоклассические и постнеоклассические перспективы в теории оценки стоимости// февраль 2008, [Электронный ресурс] URL: http://www.labrate.m/artemenkov/artemenkov_mihailec_fsonedlyapso-2008.doc (дата обращения 15.05.2012 г.)

3. Артюков, Ю. Г. Текущая (справедливая) и рыночная стоимость недвижимости // Специализированный ежемесячный журнал «ЮРИСТ», октябрь, № 10, 2010 г.

4. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости. 2-е изд., Спб.: изд-во «Питер», 2007. - 624с.

5. Асканова, О.В., Карпенко, A.B. Эволюция подходов к осознанию сущности понятия стоимости бизнеса и ее оценки [Электронный ресурс] URL: http://dom-hors.ru/issue/pep/7-2010-2/askanova,%20karpenko.pdf(flaTa обращения 01.03.2012 г.)

6. Боди, 3. Финансы / 3. Боди, Р. Мертон. Изд-во: «Вильяме», 2007. 592 с.

7. Бузу, О. Развитие теории оценки недвижимого имущества на этапе смены парадигм // Материалы 2-й Международной конференции «Перспективы развития оценочной деятельности», «Земля Беларуси «, № 1, 2012. С. 27.

8. Валдайцев, B.C. Оценка бизнеса и инноваций. / B.C. Валдайцев.М.: Филинъ, 2006. - 486 с.

9. Валдайцев, C.B. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия / C.B. Валдайцев. GUMER-INFO, 2007. - 720 с.

10. Верхозина, A.B. О контроле за соблюдением лицензионных требований. Публикация Российского общества оценщиков http://www.valuer-cis.ru/files/ds/mgi_090102.htm

11. Выступление Г.И. Микерина на 1-м российско-американском форуме «Механизмы саморегулирования оценочной деятельности в гражданском обществе», Москва, 14 декабря 2004 г. // [Электронный ресурс] URL: http://www.labrate.ru/20041214/doklad_mikerin.htm (дата обращения 11.01.2012 г.)

12. Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости. М: изд-во «Маркетинг», 2002.-801 с.

13. Грибовский, C.B. Оценка доходной недвижимости, Спб: изд-во «Питер» , 2001. - 334 с.

14. Григорьев, В.В. Оценка предприятий. Имущественный подход / В.В. Григорьев, И.М. Островкин. М.: Дело, 1998. - 224 с.

15. Григорьев, В.В. Оценка предприятия: теория и практика. / В.В. Григорьев. М.: НОРМА-ИНФРА-М, 2006. - 320 с.

16. Гриненко, C.B. Экономика недвижимости. Конспект лекций. Таганрог: изд-во ТРТУ, 2004.

17. Грязнова, А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. М.-изд-во «Финансы и статистика», 2004. - 496 с.

18. Виноградов, Д.В. Экономика недвижимости: Учебное пособие -Владим. гос. ун-т; Владимир, 2007. - 136 с.

19. Даниленко, Д. Из истории оценочной деятельности. // Журнал «Квартира, дача, офис», № 219, 25.11.99

20. Европейские стандарты оценки 2009. М.: «Российское общество оценщиков», 2010. - 128 с.

21. Единые Стандарты профессиональной практики оценки Фонда Оценки // пер. Ассоциация Российских Магистров Оценки (АРМО) под ред. проф. В.М. Рутгайзера. М.:2007.

22. Есипов, В.Е. Оценка бизнеса: учебник /В.Е. Есипов. 2-е изд. СПб.: Питер, 2006. - 464 с.

23. Зайцев, A.B. Оценка бизнеса [Электронный ресурс] URL: http://ozenka-biznesa.narod.iii/ (дата обращения 04.03.2012 г.)

24. Зимин, B.C. Оценка имущества: вопросы и ответы. М.: изд-во «Юриспруденция», 2007. - 240с.

25. Иванова, A.B. Совершенствование методов управления недвижимостью //: Экономические науки. Москва, 2006. № 9.

26. Иванова, E.H. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие - М.: изд-во «КноРус», 2007. - 344 с.

27. Информация о законодательстве ФРГ по вопросам правового регулирования оценочной деятельности [Электронный ресурс] URL: http://w w w.rfhwb.de/Pravo/Pravo_ru/Ocenka.htm#_ftn 1 #_ftn 1 (дата обращения 29.02.2012 г.)

28. Касьяненко, Т.Г. О необходимости разработки альтернативного проекта стандартов оценки (к существующему ССО РОО 2005) как основы для проекта Стандартов оценки Российской Федерации. // [Электронный ресурс] URL: http://www.valnet.ru/m7-268-2.phtml (дата обращения 16.01.2012 г.)

29. Касьяненко, Т.Г. О понятии «рыночная стоимость» в оценке // Проблемы современной экономики, № 4 (24), 2007

30. Кацман, В.Е., Косорукова, И.В., Родин, А.Ю. Оценочная деятельность: правовые, теоретические и математические основы. М.: Изд-во ООО «Маркет ДС Корпорейшн», 2008.

31. Козодаев, М.А. Оценка и бизнес / М.А. Козодаев, М.В. Пылов. М.: ОЛМА-ПРЕСС Инвест: Институт экономических стратегий, 2003. - 128 с.

32. Козырь, Ю.В. Методическое пособие по использовании опционного ценообразования в оценочной деятельности. М., 1999. С. 17.

33. Коростелев, С.П. Комментарий к изменениям в законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // [Электронный ресурс] URL: http://www.ocenchik.ru/docs/534.htm (дата обращения 12.05.2012 г.)

34. Косорукова, И.В. Учебное пособие по дисциплине «Основы оценочной деятельности» / И.В. Косорукова. М.: Московский международный институт эконометрики, информатики, финансов и права, 2004. - 192 с.

35. Кошкина, М. О рыночном подходе к оценке приватизируемого предприятия. //Консультант директора. 1997. № 16. С. 3-12.

36. Кузин, Н.Я. Рыночный подход к оценке стоимости зданий и сооружений. М.: Изд-во Ассоциация строительных вузов, 1998.

37. Лаврухина, Н.В., Кручинин, И.А., Коробкин, Ю.Н. Оценка бизнеса. Учебно-практическое пособие. М.: МЭСИ, 2000.

38. Логинов, М.П. К вопросу об оценке недвижимости в России// ЭКО.-2002'9.

39. Манько, C.B. Переход от исторических оценок к справедливой стоимости в финансовой отчетности // Методический журнал «Налогообложение, учет и отчетность в страховой компании», № 1, 2009.

40. Международные стандарты оценки МСО 1-4/ Пер. в анг. - М.:Изд-во РОО, 2007.-420 с. С. 14.

41. Международные стандарты оценки, 6-е изд., 2003, МСО-1 «Рыночная стоимость как база оценки», п. 3.1 // Серия «Энциклопедия оценки» POO. М., 2004.-420 с. С.112.

42. Международный опыт стандартизации // [Электронный ресурс] URL: http://www.rgtr.ru/nav/! 1/3/ (дата обращения 28.02.2012 г.)

43. Меретукова, Т.А. Развитие малого бизнеса как фактор устойчивого роста экономики региона: на материалах Республики Адыгея: диссертация ... кандидата экономических наук: 08.00.05. Майкоп, 2009. - 247 с.

44. Методология оценочной деятельности: современное состояние и перспективы развития в Российской Федерации. Фонд «Бюро экономического анализа», М., 2000. - 81 с.

45. Микерин, Г.И. О движении к единству методологии оценочной деятельности и всего сообщества оценщиков в целом. www.appraiser.m/info/mikerin_ed_met.doc от 29.12.2004.

46. Микерин, Г.И. По поводу «Открытого письма» о закрытых изданиях стандартов. // [Электронный ресурс] URL: http://www.vaInet.ru/m7-268-5.phtml (дата обращения 12.02.2012 г.)

47. Микерин, Г.И. Понимание по-русски оценочной деятельности в её единстве с управлением стоимостью имущества. // [Электронный ресурс] URL: http://www.appraiser.ru/info/articles/mikerin_met.doc (дата обращения 11.01.2012 г.)

48. Микерин, Г.И., Артеменков А.И. О различии между профессиональной стоимостной оценкой и инвестиционно-финансовой оценкой: возможные объяснения с учетом происходящего «пересмотра понятий // «Вопросы Оценки» № 2, 2007.

49. Микерин, Г.И., Гребенников В.Г., Нейман Е.И. Методологические основы оценки стоимости имущества. М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003 г. 688 с.

50. Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. Спб: изд-во «МКС», 2003. - 422 с.

51. Озеров, Е.С. Об определениях понятия «стоимость недвижимости // R-club, вып.2, 1999.

52. Открытое письмо Рутгайзера В.М., Коплуса С.А., Петровской Е.В. по поводу разработки стандартов оценки РФ. // [Электронный ресурс] URL: http://www.valnet.ru/m7-268-2.phtml (дата обращения 16.01.2012 г.)

53. Оценивая машины и оборудование // под ред. Дж. Алико («Appraising Machinery and equipment», Machinery and Equipment Textbook, committee of the American society of appraisals, McGraw-Hill Book Company, David M. Graham, ASA. C. 24).

54. Оценка бизнеса: Учебник / А.Г. Грязнова, М.А. Федотова. М.: «Финансы и статистика», 2011. - 387 с.

55. Оценка бизнеса: Учебник / под ред. проф. А.Г. Грязновой. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Финансы и статистика, 2004. С. 36

56. Оценка машин и оборудования: Учебные материалы, подготовленные для семинаров Института экономического развития Всемирного Банка Р. Подвальным и Э. Рэтэром. М., 2005.

57. Оценка стоимости предприятия (бизнеса)/ под ред. А.Г. Грязнова, A.M. Федотова, М.А. Эскиндаров, Т.В. Тазихина, E.H. Иванова, О.Ii. Щербакова. М.: Интерреклама, 2003. - 544 с.

58. Павловец, В.В. Введение в оценку стоимости бизнеса. // Аудит и финансовый анализ, № 3, 2000. С. 20-25.

59. По материалам презентации национального и межгосударственного технического комитета по стандартизации «Информационные технологии» -ТК-МТК-22. М., 2 февраля 2010 г. [Электронный ресурс] URL: http://fomms.vif2.ru/showthread.php?t=1087 (дата обращения 29.02.2012 г.)

60. Приживется ли «справедливая стоимость» в России? // журнал «Консультант», № 5-2006 г.

61. Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»

62. Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»

63. Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»

64. Приказ от 20 июля 2007 года № 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)». Зарегистрировано в Министерстве юстиции Российской Федерации 23 августа 2007 года, регистрационный N 10045 // «Российская газета», 4 сентября 2007 года

65. Прорвич, В.А. Стандартизация оценки недвижимого имущества. М.: Издательство «Экономика», 2006. - 602 с.

66. Райзберг, Б.А., Лозовский, Л.Ш., Стародубцева, Е.Б. Современный экономический словарь. М.: Издательство «Инфра-М», 2011. - 512 с.

67. Рахман, И.А. Развитие рынка недвижимости в России: Теория. Проблемы. Практика.- М.: Изд-во «Экономика», 2000.

68. Ресин, В.И. Экономика недвижимости, М.: изд-во «Дело», 2000. -327 с.

69. Риполь-Сарагоси, Ф. Б. Основы оценочной деятельности. М,: «Издательство ПРИОР», 2001. - 240 с.

70. Рутгайзер, В.М. Оценка стоимости бизнеса. М.: Инфра-М, 2009. 312с.

71. Рутгайзер, В.М. Оценка стоимости бизнеса: учеб. пособие / В.М. Рутгайзер. М.: Маросейка, 2007. - 448 с.

72. Рутгайзер, В.М. Справедливая стоимость как стандарт оценки бизнеса // 1 Международный конгресс «Становление, развитие и перспективы оценочной деятельности в России [Электронный ресурс] URL: http://www.appraiser.ru/UserFiles/File/kongress/section2/Rutgaizer.pdf (дата обращения 12.05.2012 г.)

73. Свободный словарь терминов, понятий и определений по экономике, финансам и бизнесу [Электронный ресурс] URL: http://termin.bposd.ru/publ/5-1-0-6387 (дата обращения 03.03.2012 г.)

74. Свод Стандартов оценки РОО, М.,РОО, 2010. - 240 с.

75. Семенова, Е.А. Концептуальные основы комплексной оценки и экспертизы в системе ипотечного кредитования. - М.: Экономика, 2010. - 454 с.

76. Симионова, Н.Е., Шеина, С.Г. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости, Учебное пособие, М.: ИКЦ «МарТ»; Ростов н/Д: изд. Центр «МарТ», 2006. - 448 с.

77. Соловьев, М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости), 2-е издание. М.: ГУ Высшая школа экономики, 2003.

78. Соловьев, М.М. Оценочная деятельность. М.: изд-во «Высшая школа экономики», 2002. - 224 с.

79. Стандарты оценки RICS, российское издание, 6, 2008 г., [Электронный ресурс] URL: www.rics.org (дата обращения 28.02.2012 г.)

80. Стандарты по оценке бизнеса Американского общества оценщиков (ASA). [Электронный ресурс] URL: http://old.appraiser.ru/stand/bvs.exe (дата обращения 02.03.2012 г.)

81. Становление оценочной деятельности в России. М.: Институт оценки природных ресурсов, 2001.

82. Стратегия развития оценки стоимости имущества (оценочной деятельности) в Российской Федерации. Предложения Российского общества оценщиков в «Концепцию развития оценочной деятельности в Российской Федерации». Проект Неймана Е.И. [Электронный ресурс] URL: http://www.imperia-a.ru/news/id/3253 (дата обращения 04.03.2012 г.)

83. Страхов, Ю.И., Каминский, A.B., Трейгер, Е.М. Анализ практики оценки недвижимости. Учебно-практическое пособие, М.: изд-во «Международная академия оценки и консалтинга», 2004. - 238 с.

84. Таль, Г.К., Григорьев, В.В., Бадаев, Н.Д., Гусев В.И., Юн Г.Б. Оценка предприятий: доходный подход. Гильдия специалистов по антикризисному управлению. М., 2000.

85. Тарасевич, Е. Налогообложение и оценка недвижимости в России. Краткий исторический очерк. Виртуальный клуб оценщиков APPRISER.RU Интернет-адрес: http://www.al6.ru/info/articles/artl.htm

86. Тепман, J1.H. Оценка недвижимости, М.: изд-во «Юнити», 2007. -464 с.

87. Терентьев, А.Н. Стандарты оценки RICS - международная практика регулирования профессиональной деятельности оценщиков // «Административное и муниципальное право», 2011, № 4.

88. Уолш, К. Ключевые показатели менеджмента. Как анализировать, сравнивать и контролировать данные, определяющие стоимость компании. 2-е изд. М.: Дело, 2001. - 360 с.

89. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации N 135-ФЭ от 29 июля 1998 года (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ) [Электронный ресурс] URL: http://www.labrate.ru/laws/20100722_fz-135.htm (дата обращения 22.06.2012 г.)

90. Федеральный закон № 157-ФЗ от 27 июля 2006 г. «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. От 27.07.2006 г.) [Электронный ресурс] URL: http://www.labrate.ru/laws/20060727_fz-157_izmenen_fz-135 .htm (дата обращения 20.05.2012 г.)

91. Федеральный Закон №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в редакции от 27.07.2006 №157-ФЗ, третья часть введена Федеральным Законом от 22.07.2010 № 167-ФЗ.

92. Федеральный Закон от 11 июля 2011 года N 200-ФЗ // «Российская газета», N 153, 15.07.2011 г.

93. Федеральный Закон от 18.07.2009 N 181-ФЗ «Об использовании государственных ценных бумаг для повышения капитализации банков»

94. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. М.: изд-во «ЭКМОС», 2002г. 352 с.

95. Фурсова, К.А. Анализ стандартизации оценочной деятельности в Великобритании и России//Журнал «Стандарты и качество», 01.08.2008 г.

96. Чампнис, П. Утвержденные Европейскиестандартыоценки недвижимости. Перевод и редакция Е. И. Тарасевич. М.: Российское общество оценщиков, 1998.

97. Чеботарев, Н.Ф. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): учебник / Н.Ф. Чеботарев. М.: Дашко и Ко, 2009. - 256 с.

98. Шимов, А.Н. Словарь современных экономических и правовых терминов. М.: Издатель «Амалфея», 2002. - 816 с.

99. Щербаков, В.А., Щербакова, Н.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). 3-е издание. Москва, 2009.

100. Щербакова, Н.А. Оценка недвижимости: теория и практика. Москва, 2011.

101. Яценко, А. Оценка недвижимости: затратный подход. // Журнал "Экономист", май-июнь 2001.

102. Яценко, А., Лукашик П. Оценка недвижимости: доходный подход. // Финансовая газета № 14, 2001.

103. «Экономические стратегии», серия статей, № 2, 2007.

104. "The Foundations of Modern Austrian Economics" Edited by Edwin G. Dolan Institute for Humane Studies; Sheed and Ward, Inc. Kansas City, 1976. Stable URL: http://www.econlib.org/libra17/NPDBooks/Dolan/dlnFMAtoc.html

105. James R. Hitchner "Financial Valuation", second edition, New Jersy, John Wiley& Sons, inc.p.783, September 2006.

106. Modigliani F. The Cost of Capital, Corporation Finance and the Theory of Investment // F. Modigliani, M. Miller. American Economic Review, June 1958.

107. R. Marchitelli «Market value: the elusive standard», Appraisal Journal, July 1992.

108. Richard P. Reece Fundamentals of Business Appraisal, 2003. C.4-5.

109. Richard P. Reece Fundamentals of Business Appraisal, 2006.

110. Sarah Sayce et al., Property Appraisal: From Value to Worth, Blackwell Publishing, 2006 (Ch. 12).

111. V. Michaletz, A. Artemenkov, I. Artemenkov «Valuing income producing illiquid assets: revisiting the concepts of income approach and developing the model of transactional assets pricing», Forthcoming in the ICFAI Journal of Applied Finance, Dec. 2007 edition. Also: ENG: http://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=996016; RUS: http://ssrn.com/abstract=1008875.

Приложение А. Краткий анализ организации оценочной деятельности в Республике Казахстан, Соединенных Штатах Америки, Объединенных Арабских Эмиратах, Украине и Японии

Раздел Результаты анализа по странам

Краткое описание • РЕСПУБЛИКА КАЗАХСТАН организации оценочной Система регулирования оценочной деятельности в деятельности республике Казахстан состоит из Зх уровней, первый

уровень - государственный орган, второй уровень -палаты оценщиков, объединенные в свою очередь в Республиканскую палату оценщиков и третий уровень -сами оценщики, как юридические, так и физические лица, действующие на основании трудового договора, имеющие лицензию и входящие в состав палаты оценщиков.

• ОАЭ

Регулированием оценочной деятельности занимается Земельный департамент Дубая в соответствии с постановлением Правительства.

• США

Регулирование оценочной деятельности в США представляет собой многоуровневую систему. В соответствии с законом «О реформе финансовых институтов» (Financial Institution Reform, Recovery and Enforcement Act (FIRREA)), принятым Конгрессом США в 1989 году, полномочия по регулированию оценочной деятельности на федеральном уровне переданы некоммерческому Фонду оценки. Одновременно с ним в структуре правительства США действует орган по надзору за исполнением оценочного законодательства -Подкомитет по оценке (Appraisal Subcommittee). Фонд оценки - частная некоммерческая организация, созданная для достижения единообразия и профессионализма в оценке. Фонд оценки контролирует и финансирует Совет по стандартам оценки (ССО), Совет по квалификации оценщиков (СКО) и Совет по оценочной практике (СОП).

Совет по стандартам оценки (ССО) разрабатывает Единые стандарты профессиональной оценочной практики (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP)), которые являются обязательными для применения оценщиками в своей практической деятельности на территории США.

Совет по классификации оценщиков (СКО) устанавливает минимальный уровень образования, опыта и экзаменационных требований для оценщиков недвижимости.

Совет по оценочной практике (СОП) отвечает за выявление признанных методов оценки, которые могут применяться во всех сферах оценочной деятельности, и за формирование квалифицированного мнения об этих методах. • УКРАИНА В Украине органом государственной власти, осуществляющим государственное регулирование оценочной деятельности, является Фонд государственного имущества Украины. Также действует система саморегулирования. • ЯПОНИЯ В Японии действует Японская ассоциация оценщиков недвижимости (Japanese Association of Real Estate Appraisal), которая является единственной сертифицированной организацией в области оценки, подчиняющейся Министерством земли, инфраструктуры, транспорта и туризма Японии. Кроме того, существует профессиональная японская ассоциация оценщиков, Japan valuers company ltd.

Краткое описание системы нормативно-правового регулирования • РЕСПУБЛИКА КАЗАХСТАН Оценочная деятельность регулируется законом, принятым 30 ноября 2000 года № 109-11 «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан», которые действовал в разных редакциях, на сегодняшний момент закон действует с изменениями и дополнениями по состоянию на 10 июля 2012 года. Помимо закона, регулирующего оценочную деятельность в Республике Казахстан, так же имеются правила оценочной деятельности, утверждаемые государственными органами регулирования оценочной деятельности, а также стандарты стоимостной оценки. Принятые стандарты классифицируются по видам оцениваемого имущества, как это принято в международной практике. • ОАЭ Книга по Стандартам оценки Эмиратов. • США Согласно закону «О реформе финансовых институтов» (Financial Institution Reform Recovery and Enforcement Act - FIRREA), полномочия по регулированию оценочной деятельности на федеральном уровне переданы Фонду оценки. Одновременно с ним в структуре правительства США действует орган по надзору за исполнением оценочного законодательства - Подкомитет по оценке (Appraisal Subcommittee). На уровне штатов регулирование осуществляется на основании местных

законодательных актов Комиссиями по регулированию оценочной деятельности, на которые возложены требования по лицензированию и сертификации оценщиков недвижимости. На сегодняшний день требования по лицензированию и сертификации в отдельных штатах отличаются друг от друга, и для работы в конкретном штате необходимо получить там соответствующую лицензию, сдав квалификационный экзамен. • УКРАИНА Закон Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» определяет правовые основы проведения оценки имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине, ее государственного и общественного регулирования, обеспечения создания системы независимой оценки имущества с целью защиты законных интересов государства и других субъектов правоотношений в вопросах оценки имущества, имущественных прав и использования ее результатов. Методическое регулирование оценки имущества осуществляется национальными стандартами оценки, методиками и другими нормативно-правовыми актами, которые разрабатываются с учетом требований и положений и утверждаются Кабинетом Министров Украины или Фондом государственного имущества Украины. • ЯПОНИЯ В Японии принят унифицированный стандарт оценки недвижимости Японии, основанный на Законе об оценке недвижимости (1963, редакция 2006 года), предусматривающий законодательную ответственность оценщиков, разрабатывается Министерством земли, инфраструктуры, транспорта и туризма (МЫТ). Помимо стандарта имеются комментарии к стандартам оценки недвижимости Японии, включающие описание общей теории и практики стандартов оценки недвижимости. Кроме того, имеются руководство по оценке иностранной недвижимости, которое определяет стандартные процедуры оценки заграничной недвижимости при инвестировании фондов в недвижимость за границей.

Квалификационные требования к оценщикам • РЕСПУБЛИКА КАЗАХСТАН Оценщику не может быть отказано в приеме в члены палаты оценщиков при признании им учредительного договора и устава палаты и выполнении условий вступления в членство палаты оценщиков.

• ОАЭ

Оценщик должен соответствовать следующим критериям: иметь 2 года практики оценщика или 5 лет работы в области экономики (опыт оценщика подтверждается Змя отчетами за год работы в любой стране мира в области оценки стоимости), предпочтительно иметь не менее полугода опыта работы оценщика в ОАЭ; отсутствие судимости; запрет на совмещение деятельности оценщика с любой другой; наличие диплома в области оценки стоимости; прохождение аккредитованного курса по оценки стоимости в Земельном Департаменте Дубая.

• США

Оценщик может специализироваться в различных сферах оценочной деятельности:

• Оценка недвижимости. Оценщик может выбрать специализацию в различных видах недвижимости (жилая, коммерческая, сельскохозяйственная и т.п.).

• Оценка личного имущества. Данный вид оценки охватывает все виды личной собственности: предметы изобразительного и декоративного искусства, драгоценные камни и ювелирные изделия, автомобили и оборудование.

• Оценка бизнеса.

• Массовая оценка.

Оценщики недвижимости должны иметь определенное количество часов обучения и опыта работы. Помимо этого для получения сертификации, оценщик обязан сдать профессиональный экзамен.

• УКРАИНА

Профессиональная подготовка оценщиков

осуществляется учебными заведениями, которые заключили соглашения о сотрудничестве по профессиональной подготовке оценщиков с Фондом государственного имущества Украины. Фонд государственного имущества Украины должен способствовать созданию конкурентной среды среди учебных заведений, которые осуществляют профессиональную подготовку оценщиков.

Профессиональная подготовка оценщиков состоит из учебы по программам базовой подготовки и повышения квалификации. Общие требования к содержанию учебных программ подлежат обязательному согласованию Фондом государственного имущества Украины. Фонд государственного имущества Украины и саморегулируемые организации оценщиков совместно осуществляют контроль качества профессиональной подготовки оценщиков.

• ЯПОНИЯ Для работы необходимо пройти специальный курс по оценке Японской ассоциации оценщиков по недвижимости и пройти регистрацию в национальном земельном агентстве. Министерство земли, инфраструктуры, транспорта и туризма (MLIT) присваивает квалификацию оценщикам недвижимости. Японская Ассоциация оценщиков недвижимости (Japan Association of Real Estate Appraisers, JAREA) выдвигает следующее требование к членам Ассоциации: прохождение экзамена по оценке недвижимости, проводимым Министерством земли, инфраструктуры, транспорта и туризма (MLIT). Наряду с JAREA существует также Ассоциация оценщиков недвижимости, представленная в каждом административном округе. Членами ассоциации могут быть как физические, так и юридические лица.

Особенности лицензирования оценочной деятельности • РЕСПУБЛИКА КАЗАХСТАН Оценщиками в Республике Казахстан являются как юридические, так и физические лица, осуществляющие свою деятельность на основании лицензии, выдаваемой Палатой оценщиков, в соответствии с законодательством Республики Казахстан о лицензировании. • ОАЭ Лицензированием и регистрацией оценщиков занимается подведомственная Земельному департаменту Дубая организация - Центр оценки недвижимости Дубая (Taqyeem, что переводится как «оценка» с арабского). Оценщиками могут быть как физические, так и юридические лица. • США Оценщики классифицируются по трем категориям: • Оценщики, сертификация которых регулируется правительственными агентствами. • Оценщики, сертификация которых регулируется профессиональными сообществами. • Неаффилированные оценщики, которые не входят ни в одно профессиональное сообщество. В данный момент времени государство регулирует сертификацию только оценщиков недвижимости. Сертификацию оценщиков проводят отдельные штаты и территории в соответствии с минимальными требованиями к квалификации оценщиков, которые устанавливаются Фондом оценки. При этом штат (и/или профессиональное сообщество) может устанавливать дополнительные требования к квалификации оценщика для получения сертификации.

• УКРАИНА

Субъектами оценочной деятельности являются: физические лица и юридические лица, в составе которых работает хотя бы один оценщик, и которые получили сертификат субъекта оценочной деятельности в соответствии с законом. Субъектами оценочной деятельности признаются также органы государственной власти и органы местного самоуправления, которые получили полномочия на осуществление оценочной деятельности в процессе выполнения функций по управлению и распоряжению государственным имуществом и (или) имуществом, которое находится в коммунальной собственности, и в составе которых работают оценщики.

Оценщиками являются лица, которые сдали квалификационный экзамен и получили

квалификационное свидетельство оценщика, которое представляет собой бессрочный документ (при соблюдении всех требований законодательства), подтверждающий уровень

профессиональной подготовки.

Сертификат субъекта оценочной деятельности выдаётся Фондом государственного имущества Украины сроком на 3 года. Сертификат удостоверяет право субъекта оценочной деятельности на внесение его в Государственный реестр субъектов оценочной деятельности, которые осуществляют оценочную деятельность в форме практической деятельности по оценке имущества и признаны субъектами оценочной деятельности по направлениям оценки имущества, указанным в нем. Оценщики обязаны не реже одного раза в два года повышать квалификацию по программе повышения квалификации. Невыполнение этого требования является основанием для остановки действия квалификационного свидетельства оценщика.

• ЯПОНИЯ

Практикой оценки недвижимости имеет право заниматься только лицензированный оценщик недвижимости.

В Японии Национальное земельное агентство лицензирует оценщиков по недвижимости. Причем существуют 2 категории оценщиков по недвижимости: лицензированные оценщики по недвижимости и оценщики - ассистенты. (Последние работают под руководством оценщиков). Государственный

министр по делам Национального земельного агентства или префект выдают лицензии оценочным фирмам. Если оценочная фирма работает более чем в одной префектуре, то лицензия выдается

Национальным земельным агентством.

В сфере стандартов оценки бизнеса компаниям-оценщикам необходимо получить специальное разрешение на осуществление оценочной деятельности. При этом в качестве стандартов используются разработки США.

Используемые стандарты оценки

• РЕСПУБЛИКА КАЗАХСТАН

Стандартами оценки в Республике Казахстан признаются стандарты оценки, разработанные в соответствии с законодательством Республики Казахстан и утвержденные уполномоченным органом.

Оценщики при осуществлении оценочной деятельности имеют право использовать международные стандарты в области оценочной деятельности, не противоречащие законодательству Республики Казахстан.

Стандарты оценки являются общеобязательными для всех субъектов оценочной деятельности и распространяют свое действие на всей территории Республики Казахстан.

На сегодня применяемыми стандартами являются:

Стандарт «Основные термины и определения»;

Стандарт «Оценка стоимости движимого имущества»;

Стандарт «Оценка стоимости недвижимого имущества»;

Стандарт «Требования к форме и содержанию отчета об оценке»;

Стандарт «Основные термины и определения»

• ОАЭ

Emirates Book of Valuation Standards. Книга состоит из 2х частей, в первой части опубликованы стандарт по этике, стандарт по оценке стоимости (включает определение рыночной стоимости, рыночной рентной ставки, справедливой стоимости, инвестиционной стоимости), стандарт требования к отчету об оценке; вторая часть раскрывает основные подходы к оценке.

• США

Единые стандарты профессиональной оценочной практики (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice - USPAP), являющиеся обязательными для применения в США, разрабатываются и утверждаются Советом по стандартам оценки Фонда оценки. Закон о реформе финансовых институтов, восстановлении экономики и соблюдения законов (FIRREA), принятый конгрессом в 1989 году, требует, чтобы оценки, подготовленные государственными

сертифицированными и лицензированными оценщиками, составлялись в соответствии с USPAP.

В USPAP представлены процедуры, которым нужно следовать при осуществлении оценки, проверке отчета об

оценке или предоставлении консультативных услуг, а также способы, которыми производятся оценка, ревизия или консультативные услуги.

Стандарт 1 и 2 регулируют процесс оценки и составления отчета по оценке недвижимости. Стандарт 3 устанавливает нормы проверки отчетов по оценке и составления отчета на основании этих норм. Стандарты 4 и 5 направлены на развитие и обобщение консультативных функций оценщика по оценки недвижимости. Стандарт 6 устанавливает необходимые критерии для разработки и сообщения результатов по массовой оценке для целей налогообложения недвижимого имущества или любых других видов собственности. Стандарты 7 и 8 устанавливают нормы для развития и обобщения оценок личного имущества. Стандарты 9 и 10 устанавливают нормы для развития и обобщения оценок бизнеса.

В настоящее время намечается сближение USPAP и IVSC. По результатам соглашения Мэдисона, подписанного в 2006 году, представители Фонда оценки США и Международного комитета стандартов оценки (International Valuation Standard Council) договорились о гармонизации стандартов, представитель Фонда оценки США присутствует в качестве наблюдателя на всех ассамблеях МССО, а представитель МССО участвует в работе Международной секции Фонда Оценки США, созданной в 2005 году. Следует отметить адекватность по структуре и содержанию документов Американских стандартов оценки USPAP Международным стандартам оценки.

• УКРАИНА

В Украине действуют 4 стандарта по оценочной деятельности.

Стандарт 1 - «Общие основы оценки имущества и имущественных прав», устанавливающий основные понятия, принципы, базы оценки (которые отвечают рыночной стоимости или нерыночным видам стоимости). К нерыночным видам принадлежат стоимость замещения, стоимость воссоздания, остаточная стоимость замещения (воссоздания), стоимость в использовании, потребительская стоимость, стоимость ликвидации, инвестиционная стоимость, специальная стоимость, ликвидационная стоимость, чистая стоимость реализации, оценочная стоимость и другие виды, порядок определения которых устанавливается отдельными национальными стандартами. Закрепляются основные методические подходы к оценке, требования к отчету, общие требования к рецензированию отчета об оценке имущества

Кроме того, приняты еще 3 стандарта: по оценке

недвижимого имущества, оценке целостных имущественных комплексов и оценке объектов интеллектуальной собственности. Эти стандарты включают в себя основные понятия, применение методов, подходов. • ЯПОНИЯ В Японии принят унифицированный стандарт оценки недвижимости. Япония входит в Международный комитет по стандартам оценки имущества и пользуется его нормативно-правовой базой.

Перспективы изменения системы регулирования оценочной деятельности • РЕСПУБЛИКА КАЗАХСТАН На территории страны субъектам оценочной деятельности разрешено использовать международные стандарты стоимостной оценки при определении стоимости имущества. Идет постоянная работа по сближению национальных стандартов оценочной деятельности с международными стандартами. • ОАЭ В Объединенных Арабских Эмиратах до 2008 года применялись только ГУБ, ТЕОоУА и ШСБ, возможно было применение стандартов оценки США (иБРАР). ОАЭ являются членом Г/БС, ассоциированным членом ТЕвоУА, ОАЭ подписан меморандум о взаимопонимании с ШСБ. В Объединенных Арабских Эмиратах идет дальнейшая работа по усовершенствованию законодательства в области оценки и разработка новых стандартов по оценочной деятельности. • США Систему регулирования оценочной деятельности в США можно охарактеризовать как эффективную. Наличие государственного органа надзора и негосударственного органа регулирования позволяет, с одной стороны Фонду оценки устанавливать довольно гибкие стандарты проведения оценочной деятельности, с другой стороны Подкомитету по оценке контролировать деятельность саморегулируемых сообществ. Намечена тенденция унификации стандартов на уровне штатов, а также ужесточение требований к уровню квалификации оценщиков. Сама система регулирования вряд ли будет меняться в ближайшем будущем. • УКРАИНА Идет формирование системы стандартов на основе международных. • ЯПОНИЯ Идет формирование системы стандартов на основе международных.

Приложение Б. Проект федерального стандарта «Оценка бизнеса, акций,

долей участников в уставном капитале»

I. Общие положения

1. Настоящий Федеральный стандарт оценки «Оценка бизнеса, акций, долей участников в уставном капитале» (далее - федеральный стандарт оценки) разработан с учетом действующих международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки и содержит требования к проведению оценки бизнеса, акций, долей участников в уставном капитале.

2. Настоящий федеральный стандарт оценки применяется субъектами оценочной деятельности (далее - оценщиками) при осуществлении оценки бизнеса, акций, долей участников в уставном капитале.

3. Для целей настоящего федерального стандарта оценки под бизнесом понимается экономический субъект (организация), деятельность которого направлена на извлечение экономических выгод.

4. Под стоимостью бизнеса (организации) понимается сумма стоимостей всех прав, реализуемых на основе платности через акции, доли в уставном капитале и права требования по займам юридического лица, которое ведёт соответствующий бизнес. Под стоимостью прав собственности понимается стоимость акций, долей в уставном капитале.

5. При проведении оценки бизнеса, акций, долей участников оценщик должен руководствоваться дополнительными требованиями и/или процедурами к проведению оценки, установленными настоящим федеральным стандартом оценки, по отношению к требованиям и/или процедурам, установленным федеральными стандартами оценки.

II. Объекты оценки

6. Для целей настоящего федерального стандарта оценки объектами оценки могут являться акции; доли участников в уставном капитале.

III. Общие требования к процессу оценки

7. Оценщик осуществляет оценку в соответствии с требованиями и условиями задания на оценку, являющегося неотъемлемой частью договора на проведение оценки.

8. Задание на оценку объекта оценки должно содержать следующую, дополнительную к указанной в пункте 17 федерального стандарта оценки «Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», информацию:

при оценке акций акционерных обществ - количество и вид оцениваемых акций, номер и дата регистрации выпуска акций, при оценке доли участников в уставном капитале юридического лица - величину оцениваемой доли участия,

номинальная и балансовая (в случае их наличия) стоимости объекта оценки полное и краткое наименование организации - юридического лица, бизнес которого оценивается, а также его организационно-правовая форма, место нахождения; основной государственный регистрационный номер (ОГРН) и дата его присвоения.

Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка, связанные с предполагаемым использованием результатов оценки. Стоимость для различных вариантов предполагаемого использования не является самостоятельным видом стоимости, но отличается способом оценки долгосрочных рисков.

9. Оценщик собирает, анализирует и представляет в отчете об оценке информацию о текущем состоянии и тенденциях социально-экономического развития страны и региона (регионов), в котором (которых) юридическое лицо осуществляет свою деятельность, используемую в последующих расчетах для установления стоимости

10. Оценщик собирает, анализирует и представляет в отчете об оценке информацию о состоянии и перспективах развития отрасли, в которой функционирует юридическое лицо, в том числе информацию о его положении в отрасли и другие рыночные данные, используемые в последующих расчетах для установления стоимости объекта оценки.

11. Оценщик собирает информацию, характеризующую деятельность юридического лица, в соответствии с целями оценки, в том числе:

• информацию об истории создания и развития юридического лица, условиях его функционирования, организационной структуре, деловых рисках;

• информацию о выпускаемой продукции (товарах) и/или оказываемых услугах (работах), информацию о

• результатах производственно-хозяйственной деятельности за репрезентативный период (под репрезентативным периодом понимается период, на основе анализа которого возможно сделать вывод о наиболее вероятном характере будущего поведения бизнеса, осуществляемого юридическим лицом); • финансовую, включая годовую и промежуточную (в случае необходимости) финансовую бухгалтерскую) отчетность юридического лица и статистику основных финансовых показателей за репрезентативный период;

• прогнозные данные, включая бюджеты, бизнес-планы и иные внутренние документы юридического лица, устанавливающие прогнозные величины основных показателей, влияющих на стоимость объекта оценки.

12. Оценщик собирает и анализирует информацию об объекте оценки, в том числе:

а) информацию о структуре уставного капитала юридического лица, в частности, при оценке стоимости акций акционерных обществ - номинал и количество выпущенных обыкновенных акций, номинал и количество выпущенных привилегированных акций;

б) информацию о структуре распределения акционерного капитала на дату оценки между основными акционерами акционерного общества или участниками общества с ограниченной ответственностью;

в) информацию по сделкам с акциями (долей участников в уставном капитале) юридического лица, за 6 месяцев до даты оценки;

г) информация о правах, предусмотренных Уставом общества в отношении обыкновенных и привилегированных акций акционерного общества или долей участников в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью;

д) информация о дивидендной истории акционерного общества за репрезентативный период.

IV. Применение подходов к оценке бизнеса

13. В рамках доходного подхода оценщик определяет стоимость объекта оценки на основе ожидаемых будущих денежных потоков или иных показателей деятельности юридического лица.

13.1. При определении стоимости объекта оценки с использованием методов доходного подхода оценщик должен произвести поэтапный анализ и расчеты согласно методологии оценки, в частности:

а) выбрать метод(ы) оценки, связывающий стоимость объекта оценки и величины будущих денежных потоков или иных прогнозных показателей деятельности юридического лица. Расчет может осуществляться через прогнозируемые денежные потоки или иные показатели деятельности, ожидающиеся в расчёте на вложения собственников (собственный капитал)или через прогнозируемые денежные потоки или иные показатели деятельности в расчёте на вложения всего множества инвесторов, связанных на дату проведения оценки с юридическим лицом, как через права собственности, так и через права требования по займам (инвестированный капитал), и получить стоимость прав собственности путём вычитания из полученной стоимости организации величины займов юридического лица на дату проведения оценки;

б) определить продолжительность периода, на которую будет построен прогноз денежных потоков или иных показателей деятельности. Продолжительность прогнозного периода зависит от ожидаемого времени достижения оцениваемым объектом стабилизации результатов деятельности. В отчете об оценке должно содержаться обоснование продолжительности периода прогнозирования.

в) проанализировать ретроспективную информацию о деятельности организации в течение репрезентативного периода, рассмотреть макроэкономические и отраслевые тенденции и провести прогнозирование денежных потоков или иных показателей деятельности юридического лица, задействованных в расчёте согласно выбранному методу оценки;

г) определить ставку дисконтирования и/или ставку капитализации, соответствующую выбранному способу определения стоимости объекта оценки ;

Выбор метода расчета ставки капитализации должен соответствовать выбранному методу оценки; единице измерения потока доходов , выраженной в номинальной или реальной величине, доналоговой или послеиалоговой базе расчета.

Выбор метода расчета ставки дисконтирования должен соответствовать методу оценки, виду денежного потока, единице измерения потока доходов, выраженной в номинальной или реальной величине, доналоговой или послеиалоговой базе расчета.

д) провести расчет стоимости собственного или инвестированного капитала юридического лица с учётом наличия активов и обязательств, не учтенных ранее при формировании денежных потоков, или иных показателей, выбранных в рамках применения доходного подхода, и рыночной стоимости соответствующих активов;

е) провести расчёт стоимости объекта оценки.

14. В рамках сравнительного подхода оценщик определяет стоимость акций, долей участников в уставном капитале на основе сопоставления информации о ценах сделок или котировках с акциями, /долями участников и показателями финансовой и производственно-хозяйственной деятельности юридических лиц, ведущих сопоставимый (аналогичный) с оцениваемым юридическим лицом бизнес (организаций — аналогов) и соответствующих характеристик и показателей оцениваемой организации, а также по данным предыдущих сделок (котировок) с акциями, долями в уставном капитале оцениваемой организации.

14.1 Бизнесом, сопоставимым (аналогичным) с бизнесом оцениваемого юридического лица, следует считать сходный по основным экономическим характеристикам, относящийся к той же отрасли, что и бизнес оцениваемого юридического лица..

14.2 При определении стоимости организации с использованием сравнительного подхода оценщик должен произвести поэтапный анализ и расчеты согласно методологии оценки, в частности:

а) рассмотреть положение организации в отрасли и составить список организаций-аналогов;

б) выбрать мультипликаторы, которые будут использованы для расчёта стоимости объекта оценки; выбор мультипликаторов должен быть обоснован;

в) произвести расчет базы для определения мультипликаторов по аналогам (100% собственного капитала или 100% инвестированного капитала) с учетом необходимых корректировок;

г) рассчитать значения мультипликаторов на основе информации по аналогам;

д) провести расчет стоимости объекта оценки путем умножения мультипликатора на соответствующий финансовый или производственный показатель оцениваемого бизнеса; если расчет производится на основании информации по двум и более аналогам, а также при использовании более одного мультипликатора, оценщик должен провести обоснованное согласование полученных результатов расчета.

15. В рамках затратного подхода оценщик рассматривает стоимость организации с учетом затрат на замещение (воспроизводство) активов и обязательств оцениваемого бизнеса.

15.1 В ходе применения затратного подхода, с учетом специфики бизнеса, а также целей и предполагаемого использования результатов оценки, оценщик применяет один из двух методов расчета: метод стоимости чистых активов, в рамках которого стоимость 100% собственного капитала определяется на основании рыночной или иной стоимости активов и обязательств организации - юридического лица, бизнес которого оценивается, метод ликвидационной стоимости, в рамках которого 100% собственного капитала определяется как чистая выручка, получаемая после ликвидации активов организации с учетом погашения имеющейся задолженности и затрат, связанных с продажей имущества и прекращением бизнеса.

15.2 Результаты метода чистых активов важны в случае оценки начинающих свою деятельность организаций, у которых отсутствуют фактические доходы и при оценке холдинговых компаний.

15.3 При определении стоимости организации с использованием затратного подхода оценщик должен произвести поэтапный анализ и расчеты согласно методологии оценки, в том числе:

а) изучить состав активов и обязательств организации;

б) провести анализ на предмет наличия неучтенных в балансе активов и обязательства; в случае их выявления - получить соответствующее подтверждение у собственника и/или заказчика оценки, если это представляется возможным;

в) выявить непроизводственные (избыточные) активы организации;

г) рассчитать рыночную или иную стоимость активов и обязательств, а также дополнительные корректировки в соответствии с принятой методологией расчета и федеральными стандартами оценки, регулирующими оценку отдельных видов объектов оценки при необходимости определить затраты на ликвидацию и/или рассчитать стоимость чистых активов в соответствии с принятой методологией расчета;

д) провести расчет стоимости объекта оценки.

16. При определении стоимости объекта оценки в рамках применения каждого из использованных в оценке подходов оценщик должен установить необходимость внесения корректировок к стоимости, полученной в результате применения выбранного метода. Оценщик должен обосновать необходимость вносимых им корректировок, соответствие их целям оценки, виду определяемой стоимости и применяемому подходу (методу), а также все суждения и допущения, сделанные им при определении величины вносимых корректировок.

17. При проведении оценки могут возникать обстоятельства, наличие которых влияет на степень неопределенности, в частности:

специфика объекта оценки;

ограничения запросов информации и предоставляемых данных; изменения законодательства; нестабильность рынка,

Оценщику следует проанализировать все эти факторы (и другие при их наличии), кроме того, с учетом силы их влияния на определенность результатов оценки. Если неопределенность может оказать существенное влияние на стоимость, оценщик должен в отчете ясно обратить на это внимание заказчика, при необходимости указав на доступность и значимость рыночной информации для сравнительного анализа.

При этом если оценщик имеет возможность обоснованно прогнозировать различные стоимостные параметры при разных условия, то необходимо привести альтернативные заключения о стоимости на основе специальных допущений, отражающих эти различия. А если же возможно выделение конкретных стоимостных детерминантов, то целесообразным является проведение анализа чувствительности. Оценщику не следует пренебрегать анализом влияния неопределенности на результаты итоговой стоимости.

V. Согласование результатов применения различных подходов и методов оценки

18. Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения и допущения должны быть обоснованы.

В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

VI. Заключительные положения.

19. В случае расхождений между требованиями настоящего федерального стандарта оценки с требованиями федерального стандарта оценки №1, федерального стандарта оценки №2, федерального стандарта оценки №3 приоритет имеет настоящий федеральный стандарт.

Приложение В. Проект федерального стандарта «Оценка

недвижимости»

I. Общие положения

1. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» (Далее -Федеральный стандарт оценки) разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», «Цель оценки и иды стоимости (ФСО№2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» и содержит требования к проведению оценки недвижимого имущества.

2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при оценке недвижимого имущества.

При оценке недвижимости оценщик должен руководствоваться дополнительными требованиями и (или) процедурами проведения оценки, установленными настоящим Федеральным стандартом, по отношению к требованиям и (или) процедурам, установленным федеральными стандартами оценки ФСО №№1-3.

Положения настоящего стандарта не распространяются на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, а также участков недр.

3. Под недвижимым имуществом (недвижимостью, недвижимыми вещами) понимаются земельные участки и все, что связано с землей (далее - улучшения), в том числе здания, сооружения, инженерные сети и коммуникации, жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного строительства, а также части (доли) указанных объектов.

4. В качестве оцениваемых объектов недвижимости могут выступать земельные участки или их части (доли), улучшения или их части (доли), а также объекты, в состав которых входят земельные участки (части земельных участков) и улучшения (части улучшений).

II. Общие требования к проведению оценки недвижимости

5. Положения настоящего Федерального стандарта применяется к оценке объектов недвижимости с учетом вещных и обязательственных прав на них, ограничений таких прав и обременении объектов.

6. Задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую, дополнительную к указанной в пункте 17 ФСО № 1, информацию:

состав объекта недвижимости с указанием информации, достаточной для идентификации каждой из его составных частей;

характеристики объекта недвижимости и его составных частей, существенно влияющие на их стоимость (в случае непредставления заказчиком документов, содержащих указанные характеристики);

оцениваемые права, ограничения этих прав, а также обременения каждой из составных частей объекта недвижимости;

перечень документов, предоставляемых заказчиком и (или) иным уполномоченным лицом для проведения оценки.

Задание на оценку может содержать порядок и источники предоставления недостающей для проведения оценки информации, в том числе информации, потребность в которой может возникнуть у оценщика в ходе проведения оценки.

7. В отсутствие документально подтвержденных в отношении объекта оценки имущественных прав третьих лиц, ограничений в использовании и обременении, а также экологического загрязнения, стоимость объекта оценки определяется оценщиком исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений, обременении и загрязнений, если в задании на оценку не указано иное.

8. В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, которые оценщик должен определить при проведении оценки объекта недвижимости. К таким величинам, могут относиться, в том числе:

затраты на воспроизводство или замещение объекта оценки;

убытки и упущенная выгода при вынужденном отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях;

затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка.

9. Оценка объектов недвижимости с неоформленными правами на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника улучшений в отношении земельного участка.

Оценка объектов недвижимости, сделки с которыми возможны без регистрации прав на земельный участок, осуществляется исходя из сложившихся условий оборота таких объектов.

10. Для определения стоимости объекта оценки оценщик выделяет рынок, на котором позиционируется объект оценки, и анализирует его чтобы установить основные ценообразующие факторы, а также иную информацию, оказывающую существенное влияние на стоимость объекта оценки. Оценщик исследует рынок, прежде всего, в тех его сегментах, к которым относятся текущие и предполагаемые функции использования оцениваемого объекта недвижимости.

11. При описании факторов, способных влиять на величину определяемой стоимости, оценщик анализирует конкурентную среду, в которой находится и (или) может находиться в перспективе оцениваемый объект, выявляет особенности окружения данного объекта, культурно-историческую ценность и (или) ограничения, перспективы развития объекта и его окружения, указывая на характер влияния конкретного фактора на стоимость объекта оценки.

12. При сборе информации об объекте оценки оценщик проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в Задании на оценку не указано иное.

В случае не проведения осмотра объекта оценки оценщик приводит в отчете об оценке причины отказа от осмотра и указывает на возможное в этой связи снижение достоверности итоговой величины стоимости, если в задании на оценку не указана возможность проведения оценки без осмотра объекта оценки.

III. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки

13. При определении рыночной стоимости недвижимого имущества применение любого из подходов к оценке основывается на выявленном варианте его наиболее эффективного использования.

14. Наиболее эффективное использование определяется как возможное (вероятное) и разумно обоснованное использование объекта оценки, которое юридически допустимо, физически реализуемо, финансово целесообразно, и при котором его стоимость будет наибольшей.

При анализе юридической допустимости оценщик руководствуется нормами гражданского, земельного, природоохранного и градостроительного законодательства, требованиями по охране объектов культурного наследия, определяющими объемно-планировочные и функциональные ограничения, в рамках которых могут создаваться, реконструироваться или воссоздаваться объекты недвижимости

Если допускается возможность изменения нормы, ограничивающей потенциально эффективное использование объекта оценки, оценщик рассматривает вариант его использования, в том числе, с учетом такого допущения.

15. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости, содержащего земельный участок и улучшения, проводится как для условно свободного участка, так и для участка с существующими улучшениями.

Под условно свободным земельным участком понимается земельный участок, который для целей анализа наиболее эффективного использования рассматривается как свободный от существующих улучшений.

Если наиболее эффективное использование земельного участка как условно свободного не совпадает с его наиболее эффективным использованием с учетом существующих улучшений, оценщик анализирует возможность и финансовую целесообразность законодательно разрешенного сноса с последующим строительством новых улучшений или реконструкции существующих улучшений, в соответствие с функцией наиболее эффективного использования его как свободного.

Из отчета об оценке должно быть ясно, какому из вариантов наиболее эффективного использования земельного участка соответствует полученная величина рыночной стоимости объекта оценки.

16. При определении рыночной стоимости недвижимого имущества для целей оспаривания результатов государственной кадастровой оценки, а также при определении рыночной арендной платы за земельный участок с существующими улучшениями, в качестве наиболее эффективного принимается использование оцениваемого имущества по виду разрешенного использования, указанному в кадастровой или арендной документации на земельный участок, если в задании на оценку не указано иное.

IV. Применение подходов к оценке недвижимости

17. При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения.

1) В рамках доходного подхода стоимость недвижимого имущества может определяться:

методом прямой капитализации

методами капитализации доходов по ставке отдачи (методом дисконтирования денежных потоков; методами, использующими формализованные модели доходов и стоимости).

2) Метод прямой капитализации доходов предназначен для оценки действующих объектов, текущее использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости недвижимого имущества с использованием данного метода выполняется путем деления дохода типичного года на ставку капитализации.

3) При использовании метода прямой капитализации ставка капитализации определяется, как правило, на основе рыночных данных о продажах объектов недвижимости, сопоставимых с объектом оценки, по которым есть информация об уровне их доходов.

4) Метод дисконтирования денежных потоков пересчитывает прогнозируемые доходы от недвижимости в текущую стоимость по рыночной ставке потенциальной доходности (конечной отдачи), соответствующей риску инвестиций в аналогичную недвижимость.

Метод применяется к потокам с любым прогнозом изменения во времени и определяет текущую стоимость будущих доходов, каждый из которых дисконтируется по соответствующей ставке дисконтирования или с использованием единой ставки, отражающей ожидаемую конечную отдачу па капитал.

Ставка конечной отдачи на капитал как показатель потенциальной доходности учитывает все ожидаемые в будущем выгоды от недвижимости, включая поступления при ее продаже в конце срока владения.

5) Методы, использующие формализованные модели доходов и стоимости, применяются для постоянных или регулярно изменяющихся потоков дохода. Капитализация таких доходов производится по ставке капитализации, конструируемой на основе потенциальной доходности (ставке конечной отдачи на капитал), принимаемой в расчет модели возврата капитала, а также ожидаемых изменений дохода и стоимости недвижимости в будущем.

6) В качестве дохода, капитализируемого в стоимость, как правило, используется чистый операционный доход, который генерирует или способен генерировать объект оценки, определяемый с учетом рисков неполучения данного дохода.

Структура доходов и расходов, необходимых для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости в соответствии с требованиями рынка, должна соответствовать структуре используемой ставки капитализации (дисконтирования).

7) Оценку недвижимости, относимой к связанному с торговлей имуществу (гостиницы, рестораны, автозаправочные станции и т.п.), рекомендуется проводить на основе денежного потока от операционной деятельности до вычета процентов, налогов и амортизации активов.

При этом необходимо делать различие между оценкой комплекса имущества, состоящего из земельного участка, расположенных на нем улучшений (и оборудования), и оценкой бизнеса, основанного на данных активах.

18. При применении сравнительного подхода оценщик учитывает следующие положения.

1) Для формирования однородной выборки объектов-аналогов и проведения

сравнительного анализа используются объекты недвижимости с аналогичными характеристиками (ценообразующими факторами), существенно влияющими на определяемую расчетную величину (стоимость, арендную плату и др.). Однородной признается выборка, в составе которой все

объекты, включая оцениваемый, имеют единый набор ценообразующих факторов и ценообразование может быть описано единой моделью.

2) В качестве единиц сравнения используются типичные для рынка оцениваемого объекта удельные показатели, такие как цена или арендная плата за единицу площади, отношение цены к величине дохода и другие. По обоснованию оценщика может быть выбрано несколько единиц сравнения.

3) Корректировка цен (арендных ставок) аналогов выполняется по выбранным единицам сравнения, принимая во внимание выявленные при анализе рынка основные ценообразующие факторы (элементы сравнения). Среди элементов сравнения анализируются, в том числе, следующие:

4) предаваемые по сделке права на объект недвижимости;

5) условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки;

6) условия продажи (предложения), в том числе, различия между ценами предложения/спроса и сделок, а также компонентами стоимости, не связанными с недвижимостью;

7) условия рынка (изменения за период между датами сделки и оценки);

8) характеристики местоположения объекта, разрешенного использования и зонирования;

9) физические характеристики объекта, в том числе, качество земельного участка и состояние улучшений;

10)экономические характеристики использования объекта, в том числе, распределение расходов между арендодателем и арендатором.

11)При этом корректировки вводятся лишь по тем элементам сравнения, различия которых определяют различие цен сравниваемых объектов.

12)4) При определении размера корректировок по элементам сравнения и (или) определении расчетной величины (стоимости, арендной платы) оценщик использует методы анализа рыночных данных, соответствующие объему доступной информации (многомерного регрессионного анализа, количественных корректировок, качественных сравнений, обработки экспертных мнений и др.). Использование в расчетах методов обработки лишь части доступного объема рыночных данных обосновывается оценщиком в отчете об оценке.

13)5) Методы сравнительного подхода применимы к оценке объектов недвижимости,

аналоги

которых представлены на рынке в достаточном для применения методов количестве. Для уникальных объектов и на пассивных рынках указанные методы, как правило, не применяются.

14)19. При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения

15)1) Стоимость объекта оценки, определяемая затратным подходом, соответствует

сумме

стоимости прав на земельный участок и стоимости права собственности на улучшения.

16)Расчет стоимости производится, как правило, в следующей последовательности:

17)определение стоимости прав на земельный участок;

18)определение затрат на создание (воспроизводство или замещение) улучшений; определение прибыли предпринимателя; определение износа и устареваний;

19)определение стоимости улучшений путем суммирования затрат на создание улучшений и прибыли предпринимателя, и вычета износа и устареваний;

20)определение рыночной стоимости объекта как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости улучшений.

21)2) Для целей определения рыночной стоимости земельный участок рассматривается

как

условно свободный в предположении его наиболее эффективного использования.

22)При этом определяется стоимость фактического или ожидаемого покупателем в соответствии с законодательством права на земельный участок.

23)3) Определение затрат на создание (воспроизводство или замещение) улучшений производится на основании:

24)данных о строительных контрактах на возведение аналогичных объектов;

25)данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников, основанных на действующей нормативной базе;

26)сметных расчетов «стоимости нового строительства».

5) Затраты на создание (воспроизводство либо замещение) улучшений вычисляются как сумма прямых издержек, непосредственно связанных со строительством и косвенных издержек, сопутствующих возведению улучшений, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ.

6) Величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, расчетных моделей или экспертных оценок с учетом затрат на создание улучшений, и затрат на приобретение прав на земельный участок.

При оценке связанного с торговлей имущества величина прибыли предпринимателя определяется также с учетом затрат на необходимые для обеспечения операционной деятельности оборудование и принадлежности.

7) Величина износа и устареваний определяется как потеря объектом недвижимости своей стоимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устаревания.

8) Затратный подход нецелесообразно применять при оценке квартир и нежилых помещений на активных рынках.

20. Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод/методы оценки в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. В отчете об оценке приводится описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и цели оценки.

V. Арендная плата за объект недвижимости

21. Под рыночной арендной платой понимается расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости был бы сдан в аренду на дату оценки в сделке по аренде на соответствующих условиях между заинтересованным арендодателем и заинтересованным арендатором после надлежащего маркетинга, в которой каждая сторона действовала бы, будучи осведомленной, расчетливо и без принуждения.

При указании величины рыночной арендной платы должны быть приведены существенные условия аренды, которые отражает эта арендная плата.

22. При определении рыночной арендной платы в задании на оценку указываются, в том

числе:

объект оценки: объект недвижимости, права на которые предаются по договору аренды;

цель оценки: определение рыночной арендной платы;

оцениваемые права: право пользования на условиях договора аренды;

существенные условия договора аренды: вид арендной платы - чистая, смешанная, полная;

расчетный период и срок аренды; условия изменения арендной платы в течение срока

аренды.

23. Определение стоимости прав на заключение договора аренды проводится с позиции выгод арендодателя с учетом существенных условий заключаемого договора аренды.