Совершенствование экономических отношений на рынке земли сельскохозяйственного назначения тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.01, кандидат экономических наук Чернышова, Оксана Николаевна

• Чернышова, Оксана Николаевна
• кандидат экономических наук
• 2008

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Чернышова, Оксана Николаевна

Введение.

Глава I. Теоретические аспекты содержания экономических отношений собственности на землю

1.1. Экономическое содержание категорий «собственность на землю» и «аренда собственности».

1.2. Специфика рентных отношений на рынке земли.

Глава И. Состояние и развитие экономических отношений на рынке земли на современном этапе

2.1. Оценка деятельности субъектов экономических отношений на рынке земли.

2.2. Особенности деятельности организаций, задействованных в регулировании экономических отношений на рынке земли.

2.3. Инструментарий регулирования экономических отношений на рынке земли.

Глава III. Направления совершенствования экономических отношений на рынке земли в России.

3.1. Рекомендации по развитию системы экономических отношений на рынке земли.

3.2. Совершенствование методических подходов в оценке земель как условие развития экономических отношений на рынке земли.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Совершенствование экономических отношений на рынке земли сельскохозяйственного назначения»

Актуальность темы исследования. Одним из важных вопросов экономического развития общества является вопрос о собственности, так как взаимодействие личного и общественного интереса составляет фундаментальную основу всей жизнедеятельности человека. Именно в проблемах собственности на землю сегодня переплетаются важнейшие; теоретические и практические вопросы становления и развития экономических отношений на рынке земли. Земля как объект рыночных отношений занимает уникальное и ключевое место во всей системе предпринимательской деятельности, является основным и естественным фактором производства.

Различные формы собственности, являясь экономической основой общественного строя, имеют богатое содержание, включают в себя многогранную систему отношений между людьми, коллективами, отраслями и регионами страны по использованию средств и результатов производства, множество экономических интересов. Этот сложный комплекс* отношений требует определенного сочетания и соответствующего регулирования, тем более, что он находится в движении.

В этой связи особую значимость в экономическом и социальном развитии общества в настоящий момент приобретает формирование эффективного экономического механизма регулирования экономических отношений на рынке земли. На сегодняшний день, данный механизм не отработан в должной мере: созданные в ходе реформы институты, регулирующие права собственности на сельскохозяйственные земли и пользование ими, создают барьеры на пути развития земельного оборота, а, следовательно, тормозят развитие экономических отношений на рынке земель сельскохозяйственного назначения.

Таким образом, усиление открытости российской экономики, необходимость повышения конкурентоспособности субъектов хозяйствования требуют совершенствования экономического механизма регулирования экономических отношений на рынке земли, в основе которого должно лежать дальнейшее упорядочение отношений землевладения и землепользования.

В настоящее время идет процесс формирования новых экономических отношений на рынке земли, ведется научный поиск путей и методов обеспечения повышения эффективности использования сельскохозяйственных земель, что делает актуальным выбор темы исследования.

Состояние изученности проблемы. Фундаментальные основы исследования экономических отношений были разработаны классиками экономической мысли: К. Марксом, А. Маршаллом, Дж. Миллем, Д. Риккардо, А. Смитом.

Дальнейшее развитие теоретической базы исследования экономических отношений находит отражение в трудах российских ученых и государственных деятелей: Витте С.Ю., Кондратьева Н.Д., Ленина В.И., Макарова Н.П., Столыпина П.А., Туган - Барановского М.И., Чаянова A.B., Челинцева А.Н. и ДР

В настоящее время в связи с созданием экономических механизмов регулирования экономических отношений на рынке земли активизированы исследования проблем экономической оценки земель. В работах В.П. Антонова, П.Ф. Лойко и др. обобщен отечественный и зарубежный опыт оценки земель и регулирования на ее основе экономических отношений на рынке земли. Отдельным аспектам исследуемой проблемы посвящены труды таких современных российских ученых как: В. Арашуков, В. Беленький, И. Буздалов, Г. Волков, В. Зотов, С. Герасин, О.Козырь, Н. Комов, Н. Кресникова, Э. Крылатых, К. Панкова, В. Печенкина, А. Сагайдак, Н. Шагайда и др.

Однако отдельные теоретические и прикладные аспекты развития организационно-экономического механизма развития экономических отношений на рынке земли требуют дальнейших углубленных научных исследований. В этой связи, рассмотрение особенностей экономических отношений на рынке земель сельскохозяйственного назначения и необходимость разработки направлений их совершенствования определило тему диссертационной "работы и" формулируемые в ней цели и задачи, а также предмет и объект исследования.

Цели и задачи исследования. Цель диссертационной работы - на основе исследования тенденций, закономерностей формирования и развития экономических отношений на примере рынка земель сельскохозяйственного назначения разработать направления совершенствования механизма регулирования экономических отношений на современном этапе хозяйствования.

В соответствии с поставленной целью в работе предусматривается решение следующих задач:

- уточнить сущность и экономическое содержание отношений собственности на современном этапе хозяйствования на примере рынка земли;

- определить современные тенденции и специфические особенности рентных отношений рентных отношений;

- оценить современное состояние экономических отношений на примере рынка земли; выявить основные барьеры на пути развития оборота земель сельскохозяйственного назначения, а, следовательно, эффективного развития экономических отношений на рынке земель сельскохозяйственного назначения;

- исследовать инструментарий регулирования экономических отношений (на примере рынка земли);

- разработать практические рекомендации по совершенствованию экономических отношений на примере рынка земли;

- -предложить направления совершенствования оценки собственности в качестве инструмента развития экономических отношений на рынке земли.

Предметом исследования особенности и тенденции развития экономических отношений на рынке земли.

Объектом исследования являются экономические отношения, реализуемые в современных условиях хозяйствования на рынке земли.

Теоретической и методологической основой диссертационной работы явились работы отечественных и зарубежных экономистов по проблемам совершенствования экономических отношений, законодательные и нормативные акты правительственных органов федерального и регионального уровней по вопросам регулирования экономических отношений на рынке земли, научные положения по оценке собственности, разработанные отечественными и зарубежными исследователями

При определении основных концептуальных положений и выводов научной работы автор использовал абстрактно-логический, экономико-статистический, монографический, корреляционный и другие методы экономического анализа.

Информационную базу исследования составили данные официальной статистической отчетности, данные результатов мониторинга развития экономических отношений на примере фермерских хозяйств, проведенного сотрудниками Всероссийского научно-исследовательского и проектно-технологического института по использованию техники и нефтепродуктов в сельском хозяйстве (ГНУ ВИИТиН), материалы отдельных предприятий.

Научная новизна исследования заключается в совершенствовании методических и теоретических аспектов развития экономических отношений на современном этапе хозяйствования и формулировании рекомендаций по их совершенствованию.

К числу положений диссертационного исследования, содержащих элементы научной новизны, можно отнести следующие:

По специальности 08.00.01 — Экономическая теория:

1. Доказано, что экономическое содержание отношений собственности на землю на современном этапе развития экономики определяется совокупностью следующих факторов: интересами взаимодействующих субъектов; особенностями функционирования земельного рынка, представленного автором как совокупность локальных земельных рынков, представляющих собой системы экономических взаимодействий между участниками рыночного обмена; институтами, организациями, обеспечивающими и ограничивающими свободу данных отношений.

2. Предложены уточненные формулировки понятий, характеризующих рентные отношения: абсолютная рента (доход, получаемый собственником наихудшей части ресурса, предложение которого строго ограниченно; цена, уплаченная собственнику наихудшей части ресурса, предложение которого строго ограничено), дифференциальная рента (доход, дополнительно получаемый собственником более производительного ресурса по сравнению с наихудшим ресурсом), земельный оборот (обмен правомочиями на земельные участки между экономическими субъектами, включающий в себя обмен правами собственности), рынок земли (совокупность локальных земельных рынков, представляющих собой системы экономических взаимодействий между участниками земельного оборота, а также институтами, организациями, обеспечивающими и ограничивающими свободу таких взаимодействий).

3. Определены специфические особенности взаимодействия субъектов экономических отношений на рынке земли, включающие наличие проблем: отсутствие инвестиций в материально-техническое оснащение, отсутствие залогового механизма обеспечения кредитов; и причин, их вызвавших: сложность для понимания отдельных правовых норм; длительность процедуры оформления прав на объекты недвижимости, отсутствие единого порядка осуществления процедуры легализации прав на землю; отсутствие четкого разделения обязанностей должностных лиц, вовлеченных в процесс легализации прав на землю.

4. В качестве основного инструмента регулирования экономических отношений на рынке земли предложена их оценка (предполагающая устанавливать дифференцированные процентные ставки земельного налога для земель с различной кадастровой стоимостью), позволяющая более точно определить получаемый собственниками рентный доход с целью исчисления земельного налога (в процентах от кадастровой стоимости), что в конечном итоге является фактором, определяющим интересы участников экономических отношений и эффективность их реализации.

По специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (землеустройство):

5. Разработаны рекомендации по повышению эффективности управления развитием экономических отношений (на примере рынка земли), в т.ч.: определены основные цели и задачи органов государственного управления земельными ресурсами (обеспечение защиты прав на землю, обеспечение развития рыночной инфраструктуры, развитие приватизационных процессов, залоговых отношений и арендных отношений на землю); определены приоритетные направления в рамках реализации экономической политики по развитию экономических отношений на рынке земли (совершенствование методики кадастровой оценки, формирование земельного рынка и земельного оборота,"развитиёГмеханизма формирования и развития арендных и залоговых отношений).

6. В рамках совершенствования методических подходов к оценке земель выявлены проблемы, связанные с определением рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения (несовершенство методики оценки; отсутствие достоверной информации, отсутствие методик оценка земли, права на которую отличны от полного права собственности (земельные доли, право аренды земли); предложен альтернативный способ определения рыночной стоимости (применение метода обратной капитализации, корректировка рентного дохода; определение рыночной стоимости).

Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что содержащиеся в нем теоретические и методологические разработки, выводы и практические рекомендации могут быть использованы при разработке нормативных документов, регулирующих экономические отношения на рынке земли на современном этапе хозяйствования; при уточнении функций и методов государственного управления земельными отношениями на всех уровнях хозяйствования; при разработке методов оценки собственности земель сельскохозяйственного назначения как инструмента регулирования экономических отношений на рынке земли.

Непосредственно практическое значение имеют разработанные в ходе исследования: методы и предложения по определению объективной величины стоимости сельскохозяйственных земель, а также земли, права на которую отличны от полного права собственности в условиях неразвитого рынка сельхозугодий; предложения по совершенствованию системы экономических отношений на рынке земли.

Материалы диссертации могут быть использованы в процессе преподавания в ВУЗах учебных курсов «Экономическая теория», «Экономическая политика государства», «Экономика сельского хозяйства», «Оценка собственности».

Апробация работы. Результаты по теме исследований представлялись на международных научно-практических конференциях таких как: «Системное формирование российских регионов: инновации и традиции» (г. Тамбов, 2006г.), «Инновации как основа ускоренного развития экономики России» (г. Тамбов" 2007г.), «Управление в социальных и экономических системах» (г.Пенза, 2007г.), «Макроэкономические проблемы современного общества (федеральный и региональный аспекты)» (г.Пенза, 2007г.), обсуждались на семинарах кафедры «Экономической теории и истории» Тамбовского государственного университета им. Г.Р. Державина.

Метод определения рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения с использованием результатов их государственной кадастровой оценки, а также способы расчета стоимости права аренды земель данной категории применяются в работе оценочных организаций, таких как ЗАО «АУДИТ-ИНВЕСТ» (г. Тамбов), ООО «Тамбов-Инфоцентр» (г. Тамбов), при определении ими рыночной стоимости сельхозугодий. 8

Результаты работы, основные положения и выводы опубликованы в 9 работах автора общим объемом 4,44 п.л. (авторский объем - 4,44 п.л.), в том числе в двух статьях в изданиях, рекомендованных ВАК.

Структура и объем работы обусловлены целью, задачами и логикой исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, приложений, включает 18 таблиц, 9 рисунков.

Заключение диссертации по теме «Экономическая теория», Чернышова, Оксана Николаевна

Выводы. Анализ мониторинга хозяйственной деятельности КФХ позволил нам утверждать, что полноценный оборот земель сельскохозяйственного назначения без принятия необходимых мер по совершенствованию экономических отношений, сложившихся на рынке земель сельскохозяйственного назначения, невозможен. К ряду основных таких мер мы предлагаем отнести:

- пересмотр в меньшую сторону исчисления таких экономических категорий (являющихся наиболее значимыми для субъектов хозяйственной деятельности), как цена выкупа земли и земельный налог (рассчитываемые от результата кадастровой стоимости земли); приобретение сельскохозяйственных угодий в собственность, независимо от того находятся они или нет в пользовании потенциального собственника, по их рыночной стоимости.

- создание эффективного механизма государственного управления земельными ресурсами, направленного на формирование и развитие рынка земель сельскохозяйственного назначения на основе определения и решения первостепенных задач органов государственной власти, заключающихся в обеспечении защиты прав на землю, обеспечение развития рыночной инфраструктуры, развитие приватизационных процессов, залоговых отношений и арендных отношений на землю;

- совершенствование методических подходов в оценке рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения, а также в оценке иных прав на земли данной категории, отличные от полного права собственности. Проведенный анализ мониторинга экономической деятельности фермерских хозяйств позволил дать обоснование использования различных подходов в оценке земель сельскохозяйственного назначения, как одной из мер, направленных на совершенствование и эффективное развитие новой системы земельных отношений. Он показал, что существующие условия хозяйствования в данной секторе экономики региона, а также действующие на сегодняшний момент положения законодательства в области регулирования земельных отношений, являются следствием непривлекательности сельскохозяйственного производства для целей получения прибыли. Поэтому спрос на земельные участки такого назначения, как правило, очень низкий, меньше предложения.

В связи с этим применение методов сравнительного подхода пока затруднено при оценке сельскохозяйственных угодий: случаев продаж очень мало.

Применение при оценке сельскохозяйственных угодий доходного подхода на основе капитализации величины арендной платы, на наш взгляд, некорректно из-за того, что такая оценка приводит к заниженным результатам в силу неэластичности спроса на рынке аренды земель сельскохозяйственного назначения.

Доходный подход на основе капитализагщи земельной ренты при оценке стоимости земель сельскохозяйственного назначения КФХ, на наш взгляд, должен применяться в рамках анализа лучшего и наиболее эффективного использования (НЭИ) только через выбор технологий и систем ведения сельскохозяйственного производства, системы севооборотов и культур, обеспечивающих получение максимального дохода. Учитывая, что структура посевов КФХ Тамбовской области далека от научно обоснованной (фермерские хозяйства засевают свои угодья в основном зерновыми культурами - около 70% от общей площади) [128], логичнее и правильнее всего применить принцип оптимальной структуры посевных площадей, который является аналогом принципа НЭИ земли в сельском хозяйстве.

Ставка рефинансирования не может применяться в качестве ставки капитализации для земли, так как является инструментом денежно-кредитной политики Центрального банка и, следовательно, используется последним для целенаправленного воздействия на финансово-банковскую сферу и далеко не всегда отражает реальную ситуацию, сложившуюся на рынке. Также данная ставка применяется в качестве ориентира стоимости привлечения и размещения средств. В соответствии с действующим законодательством срок предоставления кредитов Банка России не может превышать 180 дней.

Таким-образом, применение данного инструмента в целях определения доходности по альтернативным инвестициям, с нашей точки зрения, нецелесообразно в силу его краткосрочности.

В ситуации, когда нет уверенности в преимуществе результатов, полученных с использованием разных методов, мы рекомендуем вывести из них среднее значение, которое и предлагаем принять за ставку капитализации для земли.

Учет налога на прибыль в определении земельной ренты является неправильным. Дело в том, что данный налог должен взиматься с результатов совокупной хозяйственной деятельности сельхозпроизводителя (предпринимательской деятельности), у которого земля является не единственным источником доходов, то есть с результатов всего хозяйства в целом, имеющего способность генерировать доходы с учетом сложившихся связей, качества управления, налогообложения, материальных и нематериальных активов, дебиторки, кредиторки, налоговых рисков (последствий возможных налоговых проверок).

Налог на землю должен учитываться в составе издержек при определении земельной ренты сельхозугодий, так как в отличие от налога на прибыль, им облагается тот фактор производства, который является непосредственным объектом оценки, а именно земля.

Концептуальные проблемы, возникающие при определении объективной величины стоимости сельскохозяйственных угодий, дали основание предложить нам в качестве альтернативного способа определения рыночной стоимости сельхозугодий в условиях несформированного рынка земель данной категории оценку с использованием результатов их государственной кадастровой оценки, а также некоторые способы расчета стоимости земельных долей и права аренды с использованием различных методов капитализации чистого операционного, приходящегося на землю. Так как уменьшение выгод от земельного участка, находящегося на праве аренды, по отношению к выгодам при полном праве собственности может происходить по разным сценариям, то для оценки стоимости права аренды земли мы предлагаем определить возможные сценарии развития событий для арендатора; рассчитать указанную разницу в стоимости правомочий на землю и затем получить стоимость права аренды, уменьшив на эту разницу рыночную стоимость земли. Применение данных методов в стоимостной оценке прав позволит определить участникам земельного оборота доходы от владения, пользования земельными ресурсами, будет способствовать развитию рынка земель сельскохозяйственного назначения.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Рассмотренные в диссертационной работе проблемы неэффективного развития элементов организационно-экономического механизма землевладения и землепользования, таких как земельный рынок, земельный оборот, система ценообразования земельных ресурсов, основанная на оценке права собственности и иных прав на землю, необходимость усиления их роли в совершенствовании новых земельных отношений подтверждают обоснованность выбранных направлений научного исследования. Целью диссертационного исследования является исследование тенденций, условий формирования и развития экономических отношений на рынке земель сельскохозяйственного назначения; научное обоснование и разработка предложений по совершенствованию элементов экономического механизма регулирования земельных отношений в целом. В результате научных изысканий в рамках существующей научной проблемы можно сделать следующие выводы и предложения.

1. Осуществляемая в России земельная реформа предполагает развитие всех форм собственности на землю и организационно-правовых форм хозяйствования, призванных рационально и эффективно использовать земельные ресурсы. В ходе реформы было декларировано право граждан на получение земли в постоянное или временное пользование для производства сельскохозяйственной продукции, возникло множество мелких земельных собственников, большинство из которых не имели отношения к сельскохозяйственному производству, а также сельхозорганизации, использующие преимущественно арендуемые земли, обострились вопросы эффективного землепользования. На сегодняшний день в должной мере не отработан эффективный организационно-экономический механизм землевладения и землепользования, а произошедшее за время реформ перераспределение земли не способствовало повышению урожайности, улучшению финансовых результатов деятельности предприятий, в первую очередь фермерских хозяйств, огромные площади сельхозземель оказались заброшенными. Одной из причин низкой эффективности развития механизма землевладения и землепользования явилось то, что понятийно-категориальный аппарат земельных отношений не был окончательно разработан, и многие понятия требовали уточнения. Так, в научной литературе и на практике встречаются два понятия для описания транзакций с землей: земельный рынок и земельный оборот. Вместе с тем ни одно из существующих определений не является сложившимся в российской терминологии. В результате проведенных в работе исследований были сформулированы уточненные определения земельного оборота и земельного рынка, что позволило обосновать неприемлемость их отождествления.

Так, определение земельного оборота предложено нами как обмен правомочиями (т.е. правами) на земельные участки между экономическими субъектами, включающего в себя совокупности всех не противоречащих закону сделок рыночной составляющей процесса перераспределения земли, связанных с добровольной и взаимовыгодной переуступкой земли одним землепользователем (землевладельцем) другому. Под перераспределением земель, по нашему мнению, следует понимать административное или экономическое изменение ее разрешенного использования в процессе образования, корректировки и государственного регулирования вторичного распределения, происходящее среди непосредственных собственников и пользователей.

Земельный рынок - это совокупность локальных земельных рынков со своими институтами и структурами, представляющих собой системы экономических взаимодействий между участниками земельного оборота (покупателями и продавцами земельных участков, долей в праве на них, прав аренды), а также институтами, организациями, обеспечивающими и ограничивающими свободу таких взаимодействий. Таким образом, исходя из данных нами определений понятия «рынок земли» и «оборот земли» различны по своему объему: первое шире второго и включает помимо системы сделок с -землей также обеспечивающие их механизмы и инфраструктуру.

2. Земельные отношения, регулируемые Конституцией Российской Федерации, земельным и другим законодательством, являются составной частью экономических отношений между органами государственной власти, местного самоуправления, юридическими лицами и гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землей. Основу земельных отношений составляют рентные отношения. Богатство содержания этой экономической категории заключается в том, что земельная рента не только выражает отношения земельной собственности, передачи земли в аренду, но и количественно фиксирует в себе качественные характеристики участка земли по его естественному и экономическому плодородию, по территориальному расположению. Проблемам источников абсолютной и дифференциальной земельных рент, механизмов их распределения и присвоения принадлежит важное место в экономической теории. Нами уточнены основные определения данных терминов: абсолютная рента — доход, получаемый собственником наихудшей части (наихудшего земельного участка) ресурса, предложение которого строго ограниченно; цена, уплаченная собственнику наихудшей части (наихудшего земельного участка) ресурса, предложение которого строго ограничено; дифференциальная рента — доход, дополнительно получаемый собственником более производительного ресурса по сравнению с наихудшим ресурсом (более производительной части данного ресурса с его наихудшей частью); разница в величине платы за данную и наихудшую части (участки) данного ресурса;

3. Переход к принципиально новым формам землевладения и землепользования, основанным на частной и коллективной собственности на землю, обязательной платности за использование сельскохозяйственных угодий привел к возникновению в России специфического земельного рынка и к экономической категории - цены земли, свойственной рыночной экономике. Земля в Российской Федерации как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке.

Оценка - это расчетная или экспертная стоимость объекта недвижимости, либо какого-либо вещного интереса в ней, проводимая уполномоченным лицом, специалистом по анализу и оценке недвижимости.

Помимо кадастровой оценки, проводимой в целях налогообложения и определения - нормативной цены земли, которая «вводится для обеспечения-экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству», на практике наблюдается расширение вовлечения независимых оценщиков в земельный оборот, что обусловлено новыми требованиями законов, созданием новой системы земельных отношений. Так, оценка стоимости сельскохозяйственных угодий требуется при совершении сделок с землей, земельными паями; при получении кредитов; изъятии земельных участков у землепользователей; выделении земельных участков в натуре из земель сельскохозяйственного назначения; приватизации земли; установлении величины арендной платы; наследовании или дарении земли; проведении процедуры банкротства и в других случаях. Таким образом, данный процесс занимает важное место в формировании рыночной экономики страны. Оценка.земельных ресурсов выступает в качестве экономической основы для развития земельных отношений.

Однако, несмотря на кажущуюся простоту вопроса и наличие значительного количества методических пособий и литературы по данной теме, задача остается достаточно сложной для практикующих оценщиков. Рынок земель сельскохозяйственного назначения не развит. И именно независимые оценщики в сложившихся условиях неразвитого рынка сельскохозяйственных земель в значительной степени формируют институт ценообразования на земли данной категории в том или ином регионе. Дело в том что, все сделки, которые когда-либо совершались или заключаются на сегодняшний момент с сельскохозяйственными угодьями по рыночным ценам, связаны с моментом определения данного вида стоимости независимыми оценщиками на основе принципов и методов, определенных соответствующим законодательством в области оценки. В этом виде деятельности существует немало проблем, связанных в<первую очередь с определением итоговой величины.

В связи с этим в интерпретации автора уточнено трактуемое законодателем , понятие рыночной стоимости, что позволит избежать трудностей при формировании искомой величины, а именно при согласовании результатов, полученных несколькими подходами в оценке. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки (в нашем случае объект недвижимости) может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, обладая

---- необходимой- и достаточной--информацией -о-суммарном—действии всех--рыночных факторов, способных оказать влияние на величину цены сделки в процессе соглашения продавца и покупателя идти на взаимные уступки в результате торга. В самом определении рыночной стоимости, которое мы дали, заложено, что искомая величина — это своего рода «равновесная цена», полученная в результате торга, когда стороны сделки идут на взаимные уступки (убытки), т.е. условие равновесия должно использоваться при сведении результатов. Таким образом, если результат, полученный затратным подходом — это всегда цена продавца, а величина, а полученная доходным подходом — цена покупателя, тогда, если сравнительный выше доходного, совершенно очевидно, что при согласовании доходному необходимо присвоить 50%, а затратному и сравнительному в сумме тоже 50%. Если сравнительный ниже доходного, то затратному - 50%, сравнительному и доходному в сумме также 50%.

4. Выявление и анализ ограничений оборота земель сельскохозяйственного назначения является необходимым, потому как без анализа институтов, регулирующих оборот земель, оценки транзакционных издержек, сложно найти правильное решение проблемы развития оборота и рынка сельскохозяйственных земель, а, следовательно, проблемы эффективного развития новых земельных отношений.

В ходе научного исследования выявлены многие факторы, сдерживающие оборот сельскохозяйственных земель. Так, например, противоречия, существующие в законодательстве в сфере регулирования земельных отношений, создают все условия для бесконтрольного изъятия земель сельскохозяйственного назначения из сельскохозяйственного производства, что приводит к сокращению их площади, а также к неэффективному землепользованию и землевладению. Несовершенное законодательство в области регулирования земельных отношений ставит препятствия на пути развития оборота и рынка земель сельскохозяйственного назначения. .

Также среди основных проблем развития оборота земель сельскохозяйственного назначения можно еще выделить: сложность для понимания как специалистами, так и обычными людьми отдельных правовых норм; длительность процедуры оформления прав на объекты недвижимости, которая сопровождается высокими транзакционными издержками; отсутствие единого порядка осуществления процедуры легализации прав на земельные

-участки и иные объекты недвижимости; - отсутствие четкого - разделения . обязанностей должностных лиц, вовлеченных в процесс легализации прав на земельные участки и иные объекты недвижимости и др. Другими словами, это связано со сложностью существующего механизма купли-продажи.

В соответствии с современным законодательством, чтобы продать, подарить, сдать в аренду или заключить другую сделку с земельным участком, необходимо сначала заменить старые документы о правах на земельный участок на новое свидетельство о праве собственности путем регистрации в регистрационной палате ранее возникших прав на землю. Процедура регистрации права собственности требует неоднократного посещения нескольких организаций: органы Роснедвижимости, БТИ, архитектуры, землеустройства, кадастровые и регистрационные палаты, нотариальные конторы, органы местного самоуправления, где практикуется заявительный порядок получения справок и документов. В результате чего на оформление одного земельного участка уходит не менее 8 месяцев и 15-20 тыс. руб. Подобные транзакционные издержки не способствуют развитию эффективного рыночного оборота земли. Решение данной проблемы может быть осуществлено путем внесения поправок в законодательство, упрощающих порядок легализации прав на земельные участки.

Также, одной из мер, направленной на развитие земельного оборота, снижению огромных транзакционных издержек для пользователей земель данной категории, на наш взгляд, может быть целевая программа по предоставлению финансовой помощи со стороны государства, направленной на осуществление необходимых землеустроительных работ в составе землепользования бывших колхозов или совхозов. После проведения дорогостоящих работ по первичному межеванию, дальнейшая возникшая необходимость в отделении, в дроблении участка на несколько частей, не потребует многочисленных затрат и времени в связи с особенностями данного вида работ. Той же цели может служить законодательная норма, предусматривающая передачу в аренду участка в общей собственности, по единогласному решению не всех собственников, а тех, кто при надлежащем оповещении явился на собрание для решения этого вопроса. Отсутствующие собственники не должны становиться барьером для земельного оборота и вовлекать сособственников участка, его пользователей - организацию или фермеров - в дополнительные расходы.

5. Анализ мониторинга хозяйственной деятельности КФХ позволил нам утверждать, что полноценный оборот земель сельскохозяйственного назначения без принятия необходимых мер по совершенствованию экономических отношений, сложившихся на рынке земель сельскохозяйственного назначения, невозможен. К ряду основных таких мер мы предлагаем отнести:

- пересмотр в меньшую сторону исчисления таких экономических категорий (являющихся наиболее значимыми для субъектов хозяйственной деятельности), как цена выкупа земли и земельный налог (рассчитываемые от результата кадастровой стоимости земли); приобретение сельскохозяйственных угодий в собственность, независимо от того находятся они или нет в пользовании потенциального собственника, по их рыночной стоимости.

- создание эффективного механизма государственного управления земельными ресурсами, направленного на формирование и развитие рынка земель сельскохозяйственного назначения на основе определения и решения первостепенных задач органов государственной власти, заключающихся в обеспечении защиты прав на землю, обеспечение развития рыночной инфраструктуры, развитие приватизационных процессов, залоговых отношений и арендных отношений на землю;

- совершенствование методических подходов в оценке рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения, а также в оценке иных прав на земли данной категории, отличные от полного права собственности.

6. К основным проблемам, возникающим при оценке сельскохозяйственных угодий, находящихся в пользовании в первую очередь крестьянских (фермерских) хозяйств, на практике относятся:

• получение официальной информации о сделках с сельскохозяйственными угодьями;

• оценка земли преимущественно с использованием методов доходного подхода и, как следствие, невозможность проверки результатов посредством других методов;

• получение информации об урожайности сельскохозяйственных культур, о качестве сельскохозяйственных угодий внутри хозяйств, о затратах на ведение сельскохозяйственного производства (абсолютное большинство фермеров не проводит экономического анализа деятельности своих хозяйств и не ведет систематического бухгалтерского учета, кроме того, те данные, которые представляются фермерами в контрольно-ревизионные органы, очень далеки от реальности, а определенная часть операций, связанных с приобретением товарно-материальных ценностей, реализацией продукции, совершается фермерами неофициально и, естественно, не имеет документального подтверждения);

• оценка земли, права на которую отличны от полного права собственности (земельные доли, право аренды земли).

Именно эти концептуальные проблемы, в первую очередь первые три, дают основание предложить нам в качестве альтернативного способа определения рыночной стоимости сельхозугодий в условиях несформированного рынка земель данной категории оценку с использованием результатов их государственной кадастровой оценки. Также нами предлагаются варианты использования промежуточных результатов кадастровой оценки сельскохозяйственных земель при определении их рыночной стоимости, в частности, при определении поправочных коэффициентов к ценам объектов-аналогов в сравнительном подходе определения рыночной стоимости сельхозугодий.

В целях формирования системы ценообразования на земли сельскохозяйственного назначения на основе определения величины их рыночной стоимости мы предлагаем установить формы государственной отчетности органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними по сделкам с долями в праве общей собственности и участками сельскохозяйственных земель, осуществлять подготовку открытых обзоров об уровне рыночных цен на землю.

7. В рамках существующих проблем оценки земли, права на которую отличны от полного права собственности, показаны способы расчета стоимости земельных долей, а также сформулировано понятие права аренды с экономической точки зрения, как частичного имущественного права на землю, отличие которого от полного права собственности заключается в меньшем объеме выгод, которые можно получить от земельного участка за определенный период времени и более высокими рисками в отношении получения выгод из-за действий собственника и предложены методы его расчета, основанные на уменьшении выгод от земельного участка, находящегося на праве аренды, по отношению к выгодам при полном праве собственности. Так как уменьшение выгод от земельного участка, находящегося на праве аренды, по отношению к выгодам при полном праве собственности может происходить по разным сценариям, то для оценки стоимости права аренды земли мы рекомендуем определить возможные сценарии развития событий для арендатора; рассчитать указанную разницу в стоимости правомочий на землю и затем получить стоимость права аренды, уменьшив на эту разницу рыночную стоимость земли. Применение данных методов в стоимостной оценке прав позволит определить участникам земельного оборота доходы от владения, пользования земельными ресурсами, будет способствовать развитию земельного рынка, земельных отношений.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Чернышова, Оксана Николаевна, 2008 год

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993г.)

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая) (с изменениями и дополнениями). М.: Инфра М-НОРМА, 1997. - С.119

3. Земельный кодекс Российской Федерации. М.: «Издательство ЭЛИТ», 2003.-С.

4. Налоговый кодекс Российской Федерации. Справочная правовая система Консультант плюс: версия проф. Комитет РФ по печати. Свидетельство о регистрации средств массовой информации № 013565 от 5.05.1995.

5. Федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» №74-ФЗ от 11 июня 2003г. Справочная правовая система Консультант плюс: версия проф. Комитет РФ по печати. Свидетельство о регистрации средств массовой информации № 013565 от 5.05.1995.

6. Федеральный закон «О государственном Земельном кадастре» от 02.01.2000 г. №28-ФЗ. Справочная правовая система Консультант плюс: версия проф. Комитет РФ по печати. Свидетельство о регистрации средств массовой информации № 013565 от 5.05.1995.

7. Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» №33-Ф3 от 14.03.1995 г. Справочная правовая система Консультант плюс: версия проф. Комитет РФ по печати. Свидетельство о регистрации средств массовой информации № 013565 от 5.05.1995.

8. Федеральный закон от 29 мая 1992 г. N 2872-1 «О залоге». Справочная правовая система Консультант плюс: версия проф. Комитет РФ по печати. Свидетельство о регистрации средств массовой информации № 013565 от 5.05.1995.

9. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Справочная правовая система Консультант плюс: версия проф. Комитет РФ по печати. Свидетельство о регистрации средств массовой информации № 013565 от 5.05.1995.

10. Федеральный закон «О плате за землю» от 11.10.1991 г. №1738-1. Справочная правовая система Консультант плюс: версия проф. Комитет РФ по печати. Свидетельство о регистрации средств массовой информации № 013565 от 5.05.1995.

11. Федеральный Закон РФ О финансовом оздоровлении сельскохозяйственных товаропроизводителей № 83-Ф3 от 09.07.2002 г. // Прил. кжурн. Экономика сельского хозяйства России. 2002. - № 8. - С. 3-16.

12. Ададимова Л.Ю. Кадастровая оценка земель первый этапсовершенствования земельных отношений/Л.Юг Ададимова, Ю.Р. Полулях//--

13. Науч. обеспечение АПК Сибири, Монголии, Казахстана, Беларуси и Башкорстана: Материалы 5-ой Междунар. науч.-практ. конф. (10-12 июля 2002г., Абакан,). Новосибирск: РПО СО РАСХН, 2002. - С. 50-52.

14. Алакоз В.В. О государственной кадастровой оценке /В. Алакоз //Земельный вестник России, 2000. -№4. С.26-29.

15. Антонов В. Как все начиналось // Российский аналитический журн. для деловых людей. 2003. - № 5(38). С. 18.

16. Беленький В. Российский рыночный оборот: миф или реальность?// Вопросы экономики, 1998. №11. — С. 97.

17. Бессонова О.Э. Раздаток: институциональная теория хозяйственного развития России/. Новосибирск: ИЭиОПП СО РАН, 1999.

18. С. 150 Электронный ресурс. Режим доступа: http:ie.boom.ru/ Bessonova7Mon2.htm.- Загол. с экрана.

19. Бобров В.А. Значение бонитировки почвы в системе земельного кадастра // Почвоведение. 1985. - № 9. С. 49-58.

20. Большой энциклопедический словарь. М.: Сов. Энциклопедия, 1983.-С. 907.

21. Борхунов Н. Государственная поддержка сельского хозяйства/Н. Борхунов, М. Полянина// Экономика сельского хозяйства России. 2003. - №1. С. 20.

22. Борхунов Н. План финансового оздоровления сельскохозяйственнойорганизации/Н. Борхунов, М. Полянина// Экономика сельского хозяйства России. 2003. - № 2. С. 15

23. Буздалов И.Н. Земельная рента как категория рыночного хозяйства / И.Н.Буздалов // АПК: экономика, упр. 1997. - №3. С.37-44.

24. Веденичев П.Ф. О критериях и методах оценки земли/П.Ф. Веденичев, Б.И. Пасхавер//Тр. МИИЗ: Вып. 37. М., 1967.

25. Веденичев П.Ф. О связи между бонитировкой почв и экономической оценкой земель/П.Ф. Веденичев, Б.И. Пасхавер// Агрохимия и почвоведение. Киев: Урожай, 1969. - Вып. 8. С. 120-128.

26. Вехи российского землеустройства: Время, события, люди / Волков С.Н., Комов Н.В., Конокотин Н.Г. и др.- М., 2000. С. 224 .

27. Виноградов Е.А. Земельная собственность и проблемы ренты при социализме /Е.АгВиноградов.- Л.: Изд-во Ленингр. ун-та; 1978.- С.134.- - - - —

28. Вирченко М. О ренте и земельной реформе/М. Вирченко, В. Смирнов//АПК: экономика, управление. 1993. - № 2. С. 40-45.

29. Власов А.Д. Методические рекомендации по расчету рыночной стоимости земельных участков в кадастровых кварталах (на примере города Новосибирска)// Имущественные отношения В Российской Федерации, 2004.-№8. С. 62.

30. Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка земли: правовой аспект// Государство и право, 1998. №2. - С.50.

31. Вольчик В.В. Курс лекций по институциональной экономике / В.В. Вольчик. Ростов на/Д.: Изд-во РГУ, 2000. Электронный ресурс. - Режим доступа: http://ie.boom.ru/Lecture.htm. - Загол. с экрана.

32. Габов В.М. Регулирование оборота сельскохозяйственных земель в современной России / В.М. Габов // Функционирование аграрного сектора в условиях новой экономической реальности: Сб. науч. тр.- Новосибирск, 2000. С. 86 .

33. Гаврик П.Г. Основные задачи податного и оценочного дела. Электронный ресурс. Режим доступа: http://www Codinfo.ru/descry/book 06.html. - Загол. с экрана.

34. Герасимов И. П., Великий русский ученый В. В. Докучаев (к 125-летию со дня рождения)/И.П.Герасимов//Почвоведение, 1971 .-С. 197.

35. Герасин С.И. Правовые основы оборота земель, используемых в сельскохозяйственном производстве: дис. .канд. юрид. Наук/ С.И. Герасин. — М.: Ин-т государства и права РАН, 2000. -С.28.

36. Герасин С.И. Правовые основы оборота земель, используемых в сельскохозяйственном производстве: автореф. дис. . канд. юрид. наук/ С.И. Герасин. М.: Ин-т государства и права РАН, 2000. - С. 10.

37. Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения Российской Федерации. Под общ. ред. С.И. Носова. -М.: ООО Издателький дом «Русская оценка», 2006.

38. Грибовский C.B., Медведева O.E., Касьянов П.В. Курс лекций по оценке рыночной стоимости земельных участков. M.: АРМО, 2002.

39. Грибовский C.B., Иванова E.H., Львов Д.С., Медведева .Е.Оценка стоимости недвижимости. -М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003.

40. Де Сото, Эрнандо. Загадка капитала/Эрнандо Де Сото. М.: Олимп-бизнес, 2001. С. 272.

41. Джиоварелли, Рене и Хенстед, Тим. Земельная собственность/ Рене Джиоварелли, Тим Хэнстед// Правовые препятствия для эффективных сельских земельных отношений в Восточной Европе и Центральной Азии: сравнительный анализ. М.: Весь Мир, 2000. - С. 23-51.

42. Дифференциальная рента в РСФСР // Сельское хозяйство. --М.7--1990.

43. Дифференциация ставок земельного налога на территории малых городов и поселков городского типа: Метод, рекомендации органам местного самоуправления / Госкомзем РФ (24 мая 1999 г.). М., 1999.

44. Доклад о состоянии и использовании земель РФ за 1999 г. М., 2000. С. 7.

45. Докучаев В.В. Русский чернозем /В.В.Докучаев. М.: Колос, 1952.-С.634.

46. Долек Иржи. Объективная оценка земли — исходная база совершенствования хозяйственного механизма АПК/Долек Иржи, Клечка Милош//Междунар. агропром. журн.,1989. № 4. - С. 83-91.

47. Жабин B.B. Экономический механизм управления земельными ресурсами: Науч. докл. на соиск. учен, степ, д-ра экон. наук. М., 1999.

48. Жибинова К.В. Рациональные формы рентных отношений в сельском хозяйстве// Экономические проблемы интенсификации сельскохозяйственного производства Вост. Сибири/ СО ВАСХНИЛ. -Новосибирск, 1980. С. 105-109

49. Зотов В.В., Пресняков В.Ф., Розенталь В.О. Институциональные проблемы реализации системных функций экономики// Экономическая наука современной России, 2001. №3. С.54, 62-63.

50. Зырянов П.Н. Петр Столыпин. Политический портрет/П.Н.Зырянов. М.: Высш. школа, 1992. С.44.

51. Ильин С. Земельная рента. Аграрные отношения в социалистическом обществе (материалы к лекции)/С. Ильин, Гданец Русу// Экон. науки. 1987.-№11.-С. 52-64.

52. Инструкция по оценке недвижимых имуществ, подлежащих обложению земскими сборами от 04.07.1894 г. Электронный ресурс. Режим доступа: http: //www Codinfo.ru/descry/book. 06.html. - Загол. с экрана

53. Капелюшников Р.И. Переходный процесс: почему не оправдались исходные ожидания? // Куда пришла Россия? Итоги социальной трансформации. — М.: МВШСЭН, 2003. С. 86-89.

54. Кейнс Дж.М. Общая теория занятости, процента и денег: Пер. с англ. М.: Иностр. лит., 1949. С. 389.

55. Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. — М.: Фонд «Правовая культура», 1995. — С. 171.

56. Комов Н.В. Проблемы Российского землепользования и землеустройства /Н.В.Комов //Землеустроительная наука и образование XXI века. М., 1999. С. 43-53.

57. Концепция развития земельных отношений в сельском хозяйстве Российской Федерации / В.В. Милосердов, К.И. Панкова, А.З. Родин, С.Н. Волков. М.: РАСХН, 1999.-С. 15

58. Костомаров Н.И. Русская история в жизнеописаниях ее главнейших деятелей: Второй отдел /Н.И.Костомаров. С.-Пб., 1874. С.429-457.

59. Котлер Ф. Основы маркетинга/ Ф. Котлер. М.: Прогресс, 1991.1. С.83.

60. Коуз Р. Интервью от 17.09.97г., Сент-Луис, Учредительная конференция Международного общества новой институциональной экономики / Р. Коуз. Минск: Пропилен, 2001. С. 17 (квартальный бюллетень клуба экономистов; вып. 4).

61. Кресникова Н.И., Крылатых Э.Н., Семенова И.В. Государственное регулирование земельных отношений в Российской Федерации / Н.И. Кресникова, Э.Н. Крылатых, И.В. Семенова. М.: ИнтелПринт, 2002. С.29.

62. Крылатых Э.Н. Становление и развитие системы регулирования земельных отношений / Э.Н. Крылатых // Проблемы прогнозирования, 1997. -№1. С.35.

63. Ленин В.PI. Полное собрание сочинений. Т.З /В.И.Ленин 5-е издание. - М. Политиздат, 1969. С.248.

64. Липски. С.А. Институциональные преобразования в системе земельных отношений и их исследования (модель России конца XX — начала XXI века) / С.А. Липски. М.: ЗАО «Мэйн», 2002. С. 140.

65. Маркс К. Капитал. Критика политической экономии. Под ред. Ф. Энгельса. — М., Политиздат, 1978 г.

66. Маршал А. Принципы политической экономии: Пер. с англ. М.: Прогресс, 1984. С.310. (Экономическая мысль Запада).

67. Медведева О.Оценка земли и природная рента// Имущественные отношения в Российской Федерации, 2004г., №5.

68. Методика Государственной кадастровой оценки земель с.-х. назначения. М., 2000. С.15.

69. Методика расчета показателей финансового состояния сельскохозяйственных товаропроизводителей: Утверждена постановлением Правительства РФ № 52. от 30.01.2003 г.

70. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 07.03.2002 №568-р.

71. Методические рекомендации по определению рентных доходов сельскохозяйственных предприятий по качеству и местоположению земель с учетом оценок производственного потенциала /Минсельхозпрод РСФСР (ВНИЭТУСХ). М., 1990.

72. Мишустин МЛ Вопр. экономики. 2005. №9. С. 129.

73. Назаренко Н.Т. Методика расчета земельной ренты, нормативной цены сельскохозяйственных угодий и ставок рентных платежей/Н.Т.Назаренко, С.А.Горланов, Ю.Ю.Попов. Воронеж: ВГАУ, 1998. С. 15.

74. Никонов A.A. Спираль многовековой драмы: аграрная наука и политика в России (XVIII-XXbb)/A. А.Никонов. М.: Энциклопедия российских деревень, 1995. С.574.

75. Норт Д. Институциональные изменения: рамки анализа// Вопросы экономики, 1997.-№3. С. 6-17

76. Норт Дуглас. Институты, институциональные изменения и функционирование экономики. — М.: Начала, 1997. С. 17

77. Носов СИ. Оценка местоположения земли /С.И.Носов // Земледелие. -1993.-№3. С. 4-6.

78. Олейник А. Н. В поисках институциональной теории переходного общества/ А.Н. Олейник // Вопросы экономики, 1997. №10. С. 59.

79. Ордуханов А.Р. Новейшие исследования воспроизводства и ренты: Учеб. пособие / А.Р.Ордуханов. М., 1994. С. 80.

80. Основы экономической теории: Уч.-метод. Пособие / Под ред. проф. Р.Нуреева // Вопр. экономики, 1996. № 2. С. 96.

81. Особенности оборота сельскохозяйственных земель в России: институциональный анализ/ Н.И. Шагайда. М.: ВИАПИ: ЭРД, 2006. С. 225.

82. Оценка земли: Учебник/ Под ред. Ф.П. Румянцева, Д.В. Хавина. Нижний Новгород, 2003, С. 187.

83. Оценка недвижимости / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. -М.:Финансы и статистика, 2003.

84. Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества: прил. к журн. «Имущественныеотношения в РФ»/О.Е. Медведева.- М.: Междунар. акад. оценки и консалтинга., 2004. С. 128.

85. Палладина М.И. О дальнейшем развитии аграрной реформы// Государство и право. 1997. - №1. С. 46.

86. Панкова К. О налоге на сельхозугодья // АПК экономика управления, 2000.-№ 11. С. 45-50.

87. Першукевич П.М. АПК Сибири: тактика и стратегия экономических реформ. Новосибирск: СО РАСХН, СибНИИЭСХ, 2001. С.420.

88. Петриков A.B. Специфика сельского хозяйства и современная аграрная реформа в России. — М.: Энциклопедия российских деревень, 1995. С. 146.

89. Поланьи К. Саморегулирующийся рынок и фиктивные товары: труд, земля и деньги/ К. Поланьи. — М., 1993.- С.11, 13. (альманах THESIS; вып. 2).

90. Полтерович В. Институциональные ловушки и экономические реформы// Экономика и математические методы, 1999. Т.35. - №2. С. 3-40.

91. Попов H.A. Организация сельскохозяйственного производства: Учебник. М.: Финансы и статистика, 2000. С. 281

92. Прибыль предпринимателя. Режим доступа: http://www. appraiser, ru. Загл. с экрана

93. Проект правил для оценки оборудования фабрик и заводов. 1903. Электронный ресурс. Режим доступа: http: //www Codinfo.ru/descry/book 06.html. - Загол. с экрана.

94. Ратгауз М.Г. Дифференциальную ренту — в распоряжение общества //Методологические основы оценки земли. М., 1967. С. 169.

95. Рекомендации по регулированию рынка земель сельскохозяйственного назначения / A.A. Черняев, Е.Ф. Заворотин, В.Д. Кузьмин, В.В. Костина, и др. М.: РАСХН, 2003. С.5.

96. Рикардо Давид. Начала политической экономии налогового обложения// Соч.: Пер. с англ. М.: Политиздат, 1955. - Т. 1. С. 360.

97. Руди В.А. Нормативный метод экономической оценки земли // Учет, оценка и улучшение использования земли/В.А. Руди, A.A. Молчанов/СО ВАСХНИЛ, 1969. С. 49-51.

98. Саати Т. Принятие решений. Метод анализа иерархий. М.: Радио и Связь, 1993.

99. Сагайдак А.З. Дифференциальная рента и развитие арендных отношений // Экономика с.-х. и перерабатывающих предприятий, 1988. №10. С. 12-15.

100. Садыков И.А. Методика учета эффективности дополнительных затрат и местоположения хозяйств при экономической оценке земель/И.А. Садыков, Г.Ф. Родина, СИ. Носов / Отв. ред. Родина Г.Ф. М.: ВНИЭСХ, 1989.С.40.

101. Сазонова Д.Д., Сазонов С.Н. Результаты мониторинга фермерских хозяйств.- Тамбов: НЭАЦентр КФХ, 2006.-С. 113

102. Сарьян Е.Р. Особенности оборота земельных участков и вопросы регистрации //Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование.- 2004. -№4(21), h ttp ://www. dpr. ru/j ournal/j ournal 1617.htm.

103. Свод законов Российской Империи: Том XVI. Ч. 2. Электронный ресурс. Режим доступа: http: //wwwCodinfo.ru/desciy/book 06.html. Загол. с экрана.

104. Словарь депозитарных терминов Электронный ресурс. http://dic.academic.ru/dic.nsf/fin2/5482. Загл. с экрана.

105. Словарь коммерсанта: толковый рус.-анг., англ.-рус. Словарь / сост. И.В. Липсиц-М., 1996.

106. Становление оценочной деятельности в России. М.: Ин-т оценки природных ресурсов, 2001. С.446.

107. Стрельникова Т. А. Особенности оценки рыночной и ликвидационной стоимости земель сельскохозяйственного назначения// Имущественные отношения в Российской Федерации, 2003. -№8. С. 58 -64.

108. Тарасевич Е.И. Методическое и информационное обеспечение оценки стоимости недвижимости и анализа ценности инвестиций в недвижимость: Автореф. дис. д-ра экон. наук. СПб., 2003. С.34.

109. Тихонов В.А. Управление хозяйственными отношениями в системе АПК. М.: Знание, 1987. С. 63

110. Толковый словарь оценщика / Под ред. А. Г. Грязновой. М.: РОО, 1998. С. 60.

111. Трутнев Э.К., Копейкин А.Б., Гудзь., Сафарова. Этапы развития системы регистрации прав на недвижимость и учета недвижимости// Имущественные отношения в Российской Федерации, 2004.- №8. С. 3-9.

112. Узун В.Я. Крупный и малый бизнес в сельском хозяйстве России: адаптация к рынку и эффективность. М.: ФГНУ «Масинформатротекс», 2005. С. 184

113. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. -Москва: изд. "ЭКМОС", 2000.

114. Финансовый словарь Электронный ресурс. Режим доступа: http://lib.walla.ru/ ?lib=dictionary&d=10.- Загл. с экрана.

115. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: ДЕЛО Лтд, 1995. С. 461.

116. Ходнев А.И. Высшее экономическое общество с 1765 по 1897. -Спб., 1865. С. 447.

117. Шагайда Н.И. Земельный рынок // Рынки факторов производства в России: перспективы анализа. — М.: Ин-т экономики переходного периода, 2002. С.86-94.

118. Шагайда Н.И. Особенности оборота сельскохозяйственных земель в России: институцирнальный анализ. М.: ПИАПИ: ЭРД, 2006. С.225.

119. Шагайда н.И. Практика применения закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» //Государственное регулирование развития АПК и земельные отношения в России. — М.: Теис, 2005. С. 107130.

120. Шаститко А. Транзакционные издержки (содержание, оценка и взаимосвязь с проблемами трансформации) // Вопросы экономики. -1997. -№7. С. 72-73.

121. Шубин Н.Ю. Становление земельного рынка в Российской экономике: автореф. дис. канд. экон. наук на соискание ученой степени кандидата экономических наук/ Н.Ю. Шубин. М.: РАГС, 2004. С. 14.

122. Экономический словарь Электронный ресурс. Режим доступа: http://mega.km.m/business/encyclop.asp?TopicNamber=7606&search=%EE%El%E E%F0%EE%F2. Загл. с экрана.

123. Pejovich, S. The capitalist corporation and the socialist firm: a study of comparative efficiency/ S.Pejovich // Schweizerische Zeitschrift fur Volkswirtschaft und Statistic. 1976. V. 112. №1. С.З.

124. Янг У. Методы экономических исследований в сельском хозяйстве /Пер. с англ. У.Б.Утемисова; под ред., предисл. В.И. Назаренко. -М.:Колос, 1968. С.318.

125. Pejovich S. The capitalist corporation and the socialist firm: a study of comparative efficiency// Schweize-rische Zeitschrift fur Volkswirtschaft und Statistik, 1976. V. 112.- №1. P. 3

126. Расчет удельного показателя кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодийп/п Наименование нормативов Единица измерения Величина норматива

127. Продуктивность сельхозугодий по выходу:11 -кормовых единиц ц/га 12,212 -валовой продукции руб./га 1140

128. Затраты на использование сельхозугодий руб./га 740

129. Норматив окупаемости затрат (коэффициент) руб./руб. 1,07

130. Цена производства (стр.2хстр.З) руб./га 7925 Рентный доход:

131. Дифференциальный (стр. 1.2 стр.4) руб./га 34852 Абсолютный руб./га 12

132. Срок капитализации рентного дохода лет 33

133. Удельный показатель кадастровой стоимости земель (стр.5.1+стр.5.2)хстр.6 руб./га 11880

134. Бондарский район 12078/20295

135. Гавриловский район 30261/37752о Жердевский район 22770/31680

136. Знаменский район 15147/36102

137. Инжавинский район 15081/34782

138. Кирсановсий район 12837/31614

139. Мичуринский район 18249/31251

140. Мордовский район 27489/40359

141. Моршанский район 11121/23430

142. Мучкапский район 15213/23760

143. Никифоровский район 24354/37851

144. Первомайский район 10725/27027

145. Петровский район 18315/26532

146. Пичаевский район 858/29304

147. Рассказовский район 12507/35838

148. Ржаксинский район 257773/36762

149. Сампурский район 36894/44055

150. Сосиовский район 16467/26532

151. Староюрьевский район 13398/30657

152. Тамбовский район 16731/26268

153. Токаревский район 16500/37653

154. Уваровский район 6732/34617

155. Уметский район 15807/32010

156. Для субъекта Российской Федерации 858/32307