Методические основы определения инвестиционной стоимости объектов недвижимости тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Тикова, Татьяна Викторовна

• Тикова, Татьяна Викторовна
• кандидат экономических наук
• 2005

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Тикова, Татьяна Викторовна

Введение.

1. Исследование существующих подходов и практики оценки объектов недвижимости.

1.1 Анализ и обобщение методических подходов и приемов оценки стоимости объектов недвижимости.

1.2 Общие характеристики категорий стоимости объектов недвижимости.

1.3 Совершенствование правового обеспечения оценочной деятельности.

2.Механизм формирования инвестиционной стоимости объектов недвижимости.

2.1 Теоретические положения по определению инвестиционной стоимости объектов недвижимости.

2.2 Обоснование рыночной стоимости объектов недвижимости как базы для формирования инвестиционной стоимости.

2.3 Методика формирования инвестиционной стоимости с точки зрения перспективной полезности объекта недвижимости для конкретного покупателя инвестора).

3. Реализация методики определения инвестиционной стоимости объектов недвижимости.

3.1 Формирование инвестиционных критериев.

3.2 Определение рыночной стоимости в текущем использовании.

3.3 Нашучшее и наиболее эффективное использование.

3.4 Определение инвестиционной стоимости.

3.5 Риск-анализ при формировании инвестиционной стоимости.

Выводы.

Список используемой литературы.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Методические основы определения инвестиционной стоимости объектов недвижимости»

Актуальность темы настоящего диссертационного исследования обусловлена широким использованием в современном менеджменте стоимостной оценки ресурсов организациями. Активно рыночная оценка стала применяться в России в 1992 году. За рубежом этот вид деятельности существует уже более полувека. Возникнув в связи с необходимостью разрешения имущественных споров, в которых объективную стоимость имущества определяли независимые ценовые арбитры, оценка вскоре начала бурно развиваться не только как сфера практической деятельности, но и как научно методическое направление прикладной науки. Были разработаны интересные методологические подходы и методики оценки стоимости разнообразных объектов собственности, совершенствовалась теория.

Развитие экономики требует более серьезного и обоснованного подхода к принятию управленческих решений, формированию четко структурированной системы экономических институтов. Выделение конкретных функций в самостоятельные единицы позволяет совершенствовать деятельность, опираясь, все больше на современные теоретические основы.

В настоящее время без проведения оценки собственности не обходится практически ни одно управленческое решение, связанное с недвижимостью. Оценка стоимости для конкретного инвестиционного проекта или для конкретного инвестора находит все более широкое применение. Основой для эффективного продвижения теории и практики оценки стали «Стандарты оценки, обязательные для применения субъектами оценочной деятельности», которые заложили теоретический базис оценочных методов. Например, отечественная и зарубежная практика оценки объектов недвижимости располагает различными подходами и методами в этой области экономики. Вопросы оценки объектов недвижимости рассматривались преимущественно в работах зарубежных авторов: Джека Фридмана, Николаса Ордуэя, д-ра Дэвида Эллермана и других; а также среди российских: Людмилы Познанской, Вячеслава Леврентьева, Олега Тихонова и других. Признавая научную значимость имеющихся работ, отметим недостаточную методологическую проработку данного вопроса, что не позволяет однозначно толковать те или иные подходы или методы, требуется проведение серьезной работы по созданию методических основ определения стоимости недвижимости.

Разработка методических проблем эффективности оценки объектов недвижимости возможна на основе системного подхода к исследованию существующих методов оценки с учетом особенностей объектов и требований инвесторов.

Исходя из вышеизложенного определена цель данного диссертационного исследования.

Целью исследования является научное обобщение теоретических подходов и методов оценки объектов недвижимости и разработка на этой основе методических рекомендаций по формированию инвестиционной стоимости объектов недвижимости, адекватных современным рыночным преобразованиям.

Представленная в исследовании цель достигается путем последовательного решения задач:

• исследование существующих подходов к оценке и возможности их применения при формировании инвестиционной стоимости объектов недвижимости;

• выявление и классификация факторов, влияющих на инвестиционную стоимость;

• разработка методических подходов к формированию инвестиционной стоимости на основе рыночной с учетом особенностей объектов недвижимости и требований инвесторов;

• обоснование путей и условий практической реализации предложенной методики на примере реального объекта недвижимости непроизводственного назначения;

• выявление состава и форм проявления рисков при использовании в управленческой деятельности показателей инвестиционной стоимости объектов недвижимости.

Объектом исследования являются организации, осуществляющие оценку объектов недвижимости, вовлеченных в предпринимательский оборот. Предмет исследования - управленческие и экономические отношения, а также методические подходы, возникающие при формировании инвестиционной стоимости объектов недвижимости.

Теоретическую базу диссертационного исследования составляют научные труды отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области оценки недвижимости, теории рыночной экономики, а также эффективности инвестиционной деятельности. При проведении исследования использовались методы оценки, применяемые в настоящее время в России и за рубежом, основанные на утвержденных российских и международных стандартах оценки.

Научная новизна исследования заключается в комплексном исследовании основных проблем, связанных с сочетанием различных подходов к оценке объектов недвижимости, и обосновании научной концепции формирования и методов определения инвестиционной стоимости объектов недвижимости.

К основным научным результатам, составляющим новизну исследования относятся:

• уточнено и дополнено определение инвестиционной стоимости объектов недвижимости;

• подготовлены предложения по совершенствованию нормативно-правовой базы;

• определены современные рыночные требования инвестора к методам и результатам оценки, выявлены и классифицированы факторы, оказывающие влияние на формирование инвестиционной стоимости;

• обобщены существующие методические подходы к оценке объектов недвижимости и установлены системные связи между ними;

• обоснованы критерии оценки инвестиционной стоимости объектов недвижимости с учетом их рыночной стоимости, особенностей использования и требований конкретного инвестора;

• определен состав и разработана методика расчета показателей инвестиционной стоимости объектов недвижимости;

• разработана модель анализа чувствительности стоимости объектов недвижимости относительно изменения параметров корректировки в зависимости от требований инвестора.

Практическая значимость заключается в возможности использования предложенной методики при проведении оценки инвестиционной стоимости недвижимости, как для конкретных инвестиционных проектов, так и для конкретных собственников с учетом различия их интересов. Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы, полученные в диссертации, докладывались на научных и научно-практических конференциях «Коммерческая недвижимость г. Москвы», «Актуальные проблемы управления - 1999, 2002 и 2004», где получили положительную оценку и одобрение, а также обсуждались на практических совещаниях международных консалтинговых агентств, входящих в Большую четверку.

По теме диссертации опубликовано 4 работы общим объемом 16,8 печатного листа, в т.ч. принадлежит лично автору 2,3 печатного листа. Структура работы. Диссертационное исследование состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка использованной литературы. Объем диссертации составляет 151 страница, в том числе 18 таблиц, 8 схем и

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Тикова, Татьяна Викторовна

Выводы

В диссертационном исследовании проанализирован и обобщен существующий теоретический потенциал и практический опыт в области оценки недвижимости. Проведенное исследование позволило решить поставленные задачи, определенные для достижения сформулированной цели и получить научно обоснованные результаты, которые позволили сделать следующие выводы:

1. Проведенное исследование существующих подходов и методов оценки стоимости недвижимости выявило недостатки существующих методик, в частности недостаточную проработанность оценки специальных видов стоимостей.

2. Отсутствие методических рекомендаций по оценке стоимости недвижимости осложняет работу оценщиков и вносит неясность в процесс проведения расчетов. В диссертационном исследовании рассмотрены и всесторонне изучены положительные и отрицательные стороны каждого из подходов, а также выявлена и обоснована степень применимости каждого подхода к расчету инвестиционной стоимости.

3. В результате исследования были проанализированы и определены факторы, влияющие на стоимость недвижимости и зависящие от конкретного Инвестора. Формирование списка данных факторов позволило определить параметры оценки, по которым имеется возможность просчитать инвестиционную стоимость на базе рыночной стоимости недвижимости объектов непроизводственного назначения.

4. На основании изученных и сформированных факторов инвестиционной стоимости была разработана методика определения инвестиционной стоимости на базе рыночной. В основу данной методики легло предположение о том, что инвестиционная стоимость должна рассчитываться только с учетом требований конкретного, а не абстрактного Инвестора. Была предложена методологическая схема расчета инвестиционной стоимости с учетом имеющегося аппарата методов оценки недвижимости.

5. Предложена и обоснована практическая применимость и значимость разработанной методики на конкретном примере объекта недвижимости. Данная практическая реализация позволила сделать вывод о различии рассматриваемых стоимостей, и влиянии этого различия на степень заинтересованности конкретного Инвестора.

6. Выявлен состав и формы проявления рисков при определении инвестиционной стоимости. Это позволяет определить, насколько тот или иной параметр инвестиционной стоимости влияет на итоговую величину, и, как следствие, дает возможность определить погрешность при расчете инвестиционной стоимости на базе рыночной стоимости недвижимости.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Тикова, Татьяна Викторовна, 2005 год

1. Агапова Т.А., Серегина С.Ф. Макроэкономика. М.: ДИС, 1998.

2. Анисимов В.Е. Амортизация жилищного фонда. М.: Статистика, 1998.

3. Анискин Ю. П. Управление инвестициями. М.:Омега-Л, 2002. - 167 с.

4. Артеменко В.Г., Белендир М.В. Финансовый анализ. — М.: Изд-во «ДИС», НГАЭИУ, 1997.

5. Артеменко Л.И., Артеменко В.И. О феномене дисконтирования и методике изложения капитализации в теории и практике ипотечного кредита. //Вопросы оценки, 1996. №1.-С.4-13.

6. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1998.

7. Бард B.C., Бузулуков С.Н., Дрогобыцкий И.Н. и др. Инвестиционный потенциал российской экономики. М.: Экзамен, 2003. -318 с.

8. Беренс В., Хавранек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций. М.: АОЗТ «Интерэксперт», 1995.

9. Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов: Перевод с англ. М.: ЮНИТИ, 1997.

10. Ю.Блех Ю., Гетце У., Инвестиционные расчеты. Модели и методы оценки инвестиционных проектов М.: Финансы и статистика, 1998.

11. Богатин Ю.В., Швандар В.А. Инвестиционный анализ. М.:ЮНИТИ,2001.-286 с.

12. Болдырев B.C., Галушка A.C. Введение в теорию оценки недвижимости. Конспект учебного курса. Изд. Второе. М., 1998.

13. Бринк И. Бизнес-план предприятия. Теория и практика. М.:Феникс,2002. 384 с.

14. Бромвич M. Анализ экономической эффективности капиталовложений: Пер. с англ. — М.: ИНФРА-М, 1996.

15. Валдайцев C.B. Оценка бизнеса и инноваций. — М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1997.

16. Валдайцев C.B. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия. -М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001. 720 с.

17. Виленский ПЛ., Лившиц В.Н., Смоляк С.А. Оценка стоимости инвестиционных проектов. М.: Дело, 2002. - 888 с.

18. Виленский П.Л., Лившиц В.Н., Орлова Е.Р., Смоляк С.Р. Оценка эффективности инвестиционных проектов. Серия «Оценочная деятельность»: Учебно-практическое пособие М.: Дело 1998.

19. Воронцовский A.B. Инвестиции и финансирование. — СПб.: СПбГУЭФ, 1998.

20. Волков С.Н. Экономика землеустройства. М.: Колос, 1998.

21. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: Инфра-М,1996

22. Воронов К., Хайт И. Оценка коммерческой состоятельности инвестиционных проектов// Финансы, 1995, №34.

23. Гвоздик A.A., Тришин В.Н. О выборе предприятий аналогов для сравнительного метода оценки действующего предприятия (бизнеса) и согласовании результатов различных подходов // Имущественные отношения в Российской Федерации, 2003. №2. - с.68-78.

24. Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости: Уч. пособие/Пер, с англ. — М.: РИО Мособлупрполиграфиздат. 1994.

25. Гитман Л. В. Основы инвестирования. М.: Дело, 1997. - 1008 с.

26. Глазунов В.Н. Финансовый анализ и оценка риска реальных инвестиций. М.: Финстатинформ, 2000.27 .Градостроительный кодекс РФ.М.: "Ось -89", 2000.

27. Гражданский кодекс Российской Федерации. 41 и Ч2:М.: Инфра-М, 1996.

28. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика. — М.: Инфра — М, 1997.

29. Григорьев В.В., Острина И.А., Руднев A.B. Управление муниципальной недвижимостью. М.: Дело. 2001. - 704 с.

30. Гордонов М. О некоторых вопросах совершенствования учета ос новных фондов//Вопросы оценки. №4, 1997.

31. Горемыкин В.А. Стоимость земли и методы ее оценки//Вопросы оценки, № 1, 1996.

32. Грабовый П.Г. и др. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов. Смоленск, Смолин-Плюс; - М.: 1999.

33. Грибовский СВ. Методология оценки коммерческой недвижи мости. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1998.

34. Грибовский СВ. Концепция учета моделей амортизации основ ных фондов предприятий при оценке их рыночной стоимости // Вопросы оценки. № 3, 1998 (стр. 2—12).

35. Грибовский СВ. Методы капитализации доходов. — СПб.: РОСТРОПРЕСС, 1997.

36. Грибовский СВ. Об оценке земельных участков методом DCF-анализа. //Вопросы оценки. № 1, 1998.

37. Грибовский СВ. Опыт определения ставки дисконтирования для объектов недвижимости методом экстракции // Новости оценки, № 2. — СПб.: Академия Недвижимости, 1997.

38. Грибовский C.B. Оценка доходной недвижимости. Спб: Питер, 2001.

39. Григорьев В.В., Острина И.А. Управление муниципальной недвижимостью: Учебно-практическое пособие. М.: Дело, 2001.

40. Гровер Р., Соловьев М. Введение в управление недвижимостью. М.: Паритет, 1997.

41. Демин A.C. Проблемы оценки инвестиций в г. Москве на основе последних нормативных актов местных властей. // Вопросы оценки, № 1, 1997.

42. Демшин В., Овечкина Е., Оценка стоимости: доходный подход и безрисковая норма доходности // Рынок ценных бумаг, 2001. №12. с. 35

43. Дэниэл JT. Виллисон. К более надежному анализу денежного потока //Вопросы оценки, 1999. -№4 С. 54-58.

44. Европейские стандарты оценки 2000: пер. с англ Г.И.Микерина, Н.В. Павлова, И.Л.Артеменкова. М.:Новости, 2003. - 260 с.

45. Единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов № 1072, — М., 1996.

46. Елисеев В.М. Классификация видов стоимости. // Вопросы оценки №1, 1998, стр. 56-60.

47. Есипов В. Оценка бизнеса. Спб.:Питер, 2001. - 416 с.

48. Жилищная экономика/ Пер. с англ. Под ред. Г. Поляковского. М.: Дело, 1997

49. Жилищная реформа и приватизация в России: общая стратегия и конкретные меры на переходный период. Документ Всемирного банка в 3-х томах. Доклад № 14929-RU, август 1995 г.

50. Ивановский B.C., Козловский A.B., Серов В.М. Инвестиционный менеджмент. М.:Финстатинформ, 2000 - 174 с.

51. Игошин Н.В. Инвестиции. Организация управления и финансирование: Учебник для вузов. М.: ЮНИТИ - ДАНА,1999.

52. Игошин Н.В. Инвестиции. Организация управления и финансирование: Учебник для вузов. 2-е изд. Перераб. и доп.- М.: ЮНИТИ ДАНА,2001.

53. Ипотека в России: вчера, сегодня, завтра/ Под ред. А.П.Иванова. М.: Инфра-М, 1997.

54. Кадастр земель населенных пунктов. Учеб. Пособие. М.: Колос, 1996.

55. Каганова 0.3. Методологические проблемы оценки незастроенных муниципальных земельных участков в российских городах// Вопросы оценки. №2, 1997.

56. Каминский В.Н., Рыков И.А., Каминский A.B. Переоценка основных фондов 1997 года — уникальный инструмент оптимизации налоговых платежей предприятий// Вопросы оценки №3, 1997.

57. Кваша. Амортизация и срок службы основных фондов. — М.: Академия наук, 1959.

58. Ковалев А.П. Оценка стоимости активной части основных фондов. — М.: Финстатинформ, 1997.

59. Козловский A.B. Управление основными фондами предприятий. Вып. 1/ГУУ М.,2001.

60. Козырь Ю. Предложение по определению безрисковой ставки. // Рынок ценных бумаг, 2001 №12. -С.40-42.

61. Концепция развития системы оценки имущества и нематериальных активов в Российской Федерации//Бюллетень «Российский оценщик» № 4—5, 1998.

62. Кочович Е. Финансовая математика. — М.: Финансы и статистика, 1994.

63. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. М.: "Русская деловая литература", 1998.

64. Котлер Ф. Основы маркетинга. М.: Прогресс, 1990.

65. Литвак Б.Г. Экспертные оценки и принятие решений. — М.: Патент, 1996.

66. Мелку мое Я.С. Экономическая оценка эффективности инвестиций и финансирование инвестиционных проектов. — М.: ИКЦ1. Дис», 1997.

67. Менеджмент: Учебник/ Под ред. Ф. М. Русинова и M.JI. Разу. М.: ФБК-ПРЕСС,1999.

68. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и отбору их для финансирования / Минэкономики. Издание официальное. М.: Экономики, 2000.

69. Моисеенко H.A., Формирование строительно-технологической части инвестиционного проекта / ГУУ. М.,2001

70. Моисеенко H.A., Организационно-экономическое развитие логистического управления на предприятиях строительного комплекса. М.: «Стройинформ» «Строитель» №2, 2003.

71. Налоговый кодекс РФ. 41 М.: ПРИОР, 1998.

72. Налоговый кодекс РФ. 42 М.: Тандем; ЭКСМОС, 2002.

73. Недвижимость Петербурга'98. Информационно-аналитический ежегодник.

74. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. М.: "Экзамен",2000.80.0пыт эффективного управления недвижимостью в регионе. Материалы расширенного совещания Мингосимущества РФ. Санкт-Петербург. 13—15 мая 1998 г.

75. Оценка бизнеса. Под ред. А.Г.Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2000. - 510 с.

76. Прорвич В.А. Оценка земли в Москве. М.: Экономика, 1996.

77. Постановление правительства Москвы от 13 ноября 2001 г. "Об утверждении методики расчета размера платы за право аренды земельного участка"

78. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. М.: Дело, 1998.

79. Положение (стандарт) по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» — Приказ Министерства финансов РФ от 3 сентября 1997.

80. Разу M.JI„ Якутии Ю.В. Организация менеджмента. Управление бизнесом. М.: Акади, 1994.

81. Риск анализ инвестиционного проекта: Учебник / М.В. Грачевой -М.:ЭЮНИТИ, 1997.

82. Рожнов К.В. Вариант расчета ставки дисконтирования в оценке бизнеса на основе метода кумулятивного построения //Вопросы оценки, 2000. -№4- С.29-32.

83. Разу M.JI. Воропаев В.И., Якутии Ю.В. и др. Управление программами и проектами: 17 модульная программа для менеджеров «Управление развитием организации». Модуль 8. М.: Инфра-М, 2002. - 320 с.

84. Распоряжение Мэра от 24.07.2000 "Об утверждении основных положений кадастровой оценки земель и территориально-экономического зонирования г. Москвы".

85. Руднев Ю.А. Саприцкий Э.Б. Модели оптимизации амортизационной политики предприятий и оценка имущества. // Вопросыоценки. №3, 1998.

86. Салун В. Как правильно выбрать ставку дисконта //Рынок ценных бумаг, 1999. №4. - с.30-33.

87. ЮО.Серов В.М. Инвестиционный менеджмент. М.:Инфра-М, 2001. - 272 с.

88. Серов В.М. Инвестиционный менеджмент в вопросах и ответах М.: ЮНИТИ, 2000.

89. Соловьев М.М, Гровер Р. Введение в управление недвижимостью. Сборник трудов российско-британских проектов. — М.: ПАРИТЕТ, 1997.

90. ЮЗ.Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности РФ.

91. Таль Г.К. Оценка предприятий: доходный подход. М.:Гильдия специалистов по антикризисному управлению, 2000. - 326 с.

92. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. — СПб.: Технобалт, 1995. Юб.Тарасевич Е.Т. Оценка недвижимости/ СПбГТУ, СПб., 1997.

93. Теория и практика антикризисного управления: Учебник для вузов/под ред. С.Г. Беляева и В.А. Кошкина. — М.: Закон и право, ЮНИТИ.

94. Теория статистики. Под редакцией профессора РА. Шмойловой. — М.: Финансы и статистика, 1998.

95. Ткачук А.Ю. Безрисковая ставка доходности // Вопросы оценки, 2000. №3.- с. 71-75.

96. Ю.Указ Президента РФ № 1782 от 28 декабря 1996 г. «Об основных направлениях налоговой реформы в РФ и мерах по укреплению налоговой и платежной дисциплины».

97. Управление портфелем недвижимости. Перевод с англ. Под ред. профессора С.Г. Беляева. — М.: ЮНИТИ, 1998.

98. Управление инвестициями. Под ред. Шеремета В.А. М.: Дело, 1998.

99. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 6 августа1998 года № 135-ФЭ.

100. Федеральный закон РФ от 25.02.99 №39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (в ред. От 02.01.2000)

101. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. М.: Финансы и статистика, 2002. - 352 с.

102. Филипп Котлер «Основы маркетинга», перевод с англ. В.Б. Боброва/Общ. ред. и вступ. ст. Е.М.Пеньковой. — М.: Прогресс, 1990.

103. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. М.: ДелоЛТД,1995.

104. Харрисон Г. Оценка недвижимости: пер с англ. М.: Мособлупрполиграфиздата, 1994.

105. Черняк В.З. Оценка городской недвижимости. М.: Русская деловая литература, 1998.

106. Черняк В.З. Управление инвестициями в строительном проектировании. М.: Русская деловая литература, 1998.

107. The Appraisal of Real Estate. 11 Edition. Chicago, Illinois. 1996.

108. Copeland Т., Roller Т., Murrin J. Measuring and managing the value of companies. Second edition. McKinsey&Company.Inc, 1998.

109. Charles B. Akerson. Study Guide: Cours 1-B Capitalisation Theory And

110. Techniques, AIR. Chicago, IL., 1977.

111. Charles B. Akerson, MAI. The Appraiser's Workbook. Chicago, Illinois. 1985.-262 p.

112. David E. Ramseff, PhD. The Cost Approach: An Alternative View. The Appraisal Journal, April 1998.

113. Ellwood L.W. Ellwood Tables For Real Estate Appraising And Financing, 4th Ed., Balliger Publishing Co., Cambridge. Ma., 1996.

114. Jeffrey D. Fisher & Robert S. Martin. Income Property Valuation. Real Estate Education Company, 1994.