Организационно-экономические основы инвестирования проектов развития недвижимости тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, доктор экономических наук Смирнов, Владимир Алексеевич

• Смирнов, Владимир Алексеевич
• доктор экономических наук
• 1999

Оглавление диссертации доктор экономических наук Смирнов, Владимир Алексеевич

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЦЕССА В УСЛОВИЯХ РЫНОЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ

1.1. Структурообразующие элементы инвестиционного процесса

1.2. Инвестиционный проект как синтез информационной, концептуальной и эксплуатационной компонент инвестиционного процесса

1.3. Состояние инвестиционной сферы России и стратегия ее развития

ГЛАВА И. ИНВЕСТИЦИОННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОЙ СОБСТВЕННОСТИ В РОССИИ

2.1. Основные понятия и элементы рынка недвижимости

2.2. Основы и механизм рынка недвижимой собственности

2.3. Рынок недвижимости в Санкт-Петербурге

2.4. Управление недвижимым имуществом в Санкт-Петербурге

2.5. Инновационный подход к инвестиционным операциям на рынке недвижимой собствещости

ГЛАВА III. ИННОВАЦИОННЫЙ АСПЕКТ УПРАВЛЕНИЯ ПРОЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ

3.1. Инновации: сущность, виды, формы , пути реализации

3.2. Управление нововведениями 149 3.3.Оценка эффективности инноваций

ГЛАВА IY. РАЗРАБОТКА И РЕАЛИЗАЦИЯ ПРОЕКТОВ ДЕВЕЛОПМЕНТА НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ

ИННОВАЦИОННЫХ ПОДХОДОВ

4.1. Девелопмент недвижимости: сущность и реализация

4.2. Проблемы финансирования развития недвижимости

4.3. Менеджмент недвижимости

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Организационно-экономические основы инвестирования проектов развития недвижимости»

Проблема повышения эффективности российской экономики неразрывно связана с инвестиционным обеспечением процесса функционирования всех отраслей народного хозяйства. Современное состояние инвестиционной сферы, значительное падение объема инвестиций и изменение их структуры по формам собственности и объектам инвестирования позволяют говорить об общеэкономическом кризисе как кризисе инвестиционном, а также об изменении приоритетов инвестиционной деятельности. Эти процессы в определенной степени определяются как переменами, происходящими в финансовой сфере, производственном секторе, так и изменение платежеспособного спроса населения и корпоративного сектора. Общий объем инвестиций в 1998г. составил 88% к уровню 1997 года, а за время реформ объем инвестиций сократился почти в 5 раз.

Особенностью 1996 и 1997гг. является углубление кризиса в непроизводственном строительстве, прежде всего в строительстве жилья. До этого именно жилищное строительство было стабилизирующим фактором в инвестиционном комплексе. В 1996г. объемы непроизводственного строительства сократились на 24%, а в 1997г. - еще на 12%. Сокращение объемов строительства несомненно оказало влияние на повышение активности на вторичном рынке недвижимости, поскольку недвижимая собственность, как объект рынка, продолжает оставаться одним из наиболее привлекательных объектов инвестирования. Объектом инвестиций в данном случае являются не только законченные объекты жилой недвижимости (квартиры, коттеджи и др.) и коммерческой (включающей в себя объекты различного функционального назначения - торговые, офисные, бытового сервиса и др.), но и объекты, требующие определенных работ по развитию (девелопменту) недвижимости.

Развитие (девелопмент) недвижимости (далее автор будет использовать оба термина равнозначно) возникает с переходом к рынку и представляет собой управление инвестиционным проектом в сфере недвижимости, включающем в себя ряд этапов, начиная от выбора экономически эффективного проекта до реализации созданного объекта недвижимости или передачи его в эксплуатацию. Суть деятельности девелопера (физического или юридического лица) - это организация разработки и создания объекта недвижимости, пользующегося спросом на соответствующем сегменте рынка недвижимости с тем, чтобы компенсировать инвестиционные затраты и получить определенную прибыль.

Следует отметить, что отдельные аспекты исследуемой проблемы достаточно полно рассматривались в экономической литературе и диссертационных исследованиях. Так, теоретические вопросы инвестиционной деятельности и инвестиционного обеспечения проектов, оценки эффективности их реализации изучены в работах Р.Бауэра, В.Беренса, В.Бочарова, В.Бузырева, А.Горбунова, А.Карлика, А.Когута, В.Сироткина, Т.Хачатурова и других. Российскими авторами А.Ковалевым, Л.Лимоновым. Е. Тарасовичем, А.Черняком обобщены и развиты теоретические и методические основы оценки имущества и бизнеса, в том числе и оценки недвижимости. В то же время практически отсутствуют комплексные исследования, связывающие воедино проблемы разработки инвестиционных проектов развития недвижимости, организации их реализации и инвестиционного обеспечения, равно как отсутствует подход к организации и реализации проектов развития недвижимости как к инновационному проекту, хотя по сути своей каждый инвестиционный проект инновационен.

Значимость указанной проблемы и неразработанность ее в трудах отечественных ученых и определяют актуальность диссертационного исследования.

Целью диссертационного исследования является разработка теоретических и методических основ инвестиционного обеспечения процессов развития (девелопмента) недвижимости в условиях формирования рынков недвижимой собственности.

В соответствии с поставленной целью в диссертационном исследовании решались следующие задачи: исследование теоретических и методических аспектов инвестиционного процесса в условиях рыночных отношений; анализ структурообразующих элементов процесса инвестирования; разработка комплексной классификации инвестиций; анализ состояния и перспектив развития инвестиционной сферы; определение особенностей и элементов формирования и функционирования рынка недвижимой собственности; исследование инновационных процессов применительно к процессам инвестирования в недвижимость; изучение методов регулирования рынков недвижимой собственности; анализ теоретических : основ девелопмента недвижимости в условиях перехода к рыночным отношениям; разработка метода оптимизации инвестиционного обеспечения процесса развития (девелопмента) недвижимости; построение организационной структуры реализации проекта развития недвижимости.

Предметом исследования являются теоретические, методические вопросы управления недвижимой собственностью в условиях нестабильности, а также непосредственно процессов девелопмента недвижимости.

Объектом исследования являются инвестиционные проекты развития недвижимости, строительные и девелоперские предприятия (фирмы).

Теоретической и методической основой проведенного исследования являются труды отечественных и зарубежных ученых в области проблем инвестиционного проектирования, инновационных проектов развития и управления недвижимостью. Использованы законодательные и другие нормативные акты, регламентирующие инвестиционную деятельность, а также деятельность на российском рынке недвижимости.

В работе использовались общенаучные методы исследования -анализ и синтез, системный анализ, методы инвестиционно-финансового планирования, экспертных оценок.

Статистической базой исследования являются материалы Госкомитета по статистике РФ, Статистического управления по Санкт-Петербургу, данные ряда риэлтерских и строительных фирм, а также данные, полученные автором непосредственно на объектах исследования, в том числе и по инвестиционным проектам девелопмента недвижимой собственности, разрабатывавшихся и реализовывавшихся под руководством и при непосредственном участии автора.

Автором опубликовано 43 печатные работы, из них по теме диссертации 21 работа, в том числе монография, учебные пособия, брошюры. Основные положения диссертационного исследования докладывались на международных конференциях и конгрессах "Маркетинг и проблемы информатизации" (СПб., 1996), "Экономические и социальные технологии переходного общества" (Пермь, 1997), российских и региональных конференциях и семинарах.

Диссертационное исследование состоит из введения, четырех глав и заключения.

Список литературы диссертационного исследования доктор экономических наук Смирнов, Владимир Алексеевич, 1999 год

1. Правовое регулирование: нормативно-законодательное; нормативно-судебное (нормативно-законодательная база, контроль, ответственность за неисполнение).

2. Зонирование и зональные ограничения.

3. Регистрация и лицензирование предприятий в сфере недвижимости.

4. Строительные правила и нормы застройки.

5. Выдача разрешений на строительство.

6. Нормативная цена земли н др.КОСВЕННЫЕ

7. Плакирование, прогнозирование.

8. Крсхкгммювжод политик» государств!.3. Налоговая полона4. Амортизационная политика.5. Ииьестиидежиал политика.

9. Градостроительная политиха и градостроительное регулирование.

10. Регущфование динамики ооотношетоа госуд н частного оектора на РН.

11. Купля-продаж» нед вижимости государствен (гос. строительство и закутан).

12. Ограниченна к сфере строительной жодогии,дорожного движения.