Организация и регулирование земельного рынка региона: на примере Санкт-Петербурга тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Вахрушева, Ксения Викторовна

• Вахрушева, Ксения Викторовна
• кандидат экономических наук
• 2010

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Вахрушева, Ксения Викторовна

Введение.

1. Анализ методов системного управления земельными ресурсами региона: теоретические аспекты и международная практика.

1.1 Определение основных понятий и элементов системы управления земельными ресурсами региона.

1.2 Оценка основных теоретических концепций управления земельными ресурсами.

1.2.1 Социализм и джорджизм.

1.2.2 Свободный рынок и частная собственность на землю.

1.3 Анализ международного опыта управления земельными ресурсами на региональном уровне.

1.3.1 Опыт стран с преобладанием государственной или муниципальной собственности на землю.

1.3.2 Опыт стран с преобладанием земель в частной собственности.

1.3.3 Земельный рынок в постсоциалистических странах.

2. Разработка и обоснование модели регулирования земельного рынка региона

2.1 Анализ истории развития земельных отношений в России: предпосылки для современности.

2.1.1 Собственность на землю в Российской Империи (до 1917 года).

2.1.2 Собственность на землю в СССР (1917 - 1990 годы).

2.1.3 Переходный период (1990 г. - 2001 г.).

2.2 Основные элементы и принципы функционирования системы управления земельными ресурсами в настоящее время.

2.3 Несовершенство современной системы управления земельными ресурсами на региональном уровне в России.

2.4 Построение системы регулирования земельного рынка региона.

3. Анализ функционирования системы управления земельными ресурсами в Санкт-Петербурге и разработка рекомендаций по её совершенствованию.

3.1 Система управления земельными ресурсами в Санкт-Петербурге: законодательство и реальность.

3.1.1 Правовые основы управления земельными ресурсами.

3.1.2 Практика реализации механизма управления земельным рынком Санкт-Петербурга.

3.1.3 Анализ процедур и издержек приобретения земельных участков и получения разрешений на строительство в Санкт-Петербурге.

3.2 Методические рекомендации по совершенствованию системы регулирования земельного рынка Санкт-Петербурга.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Организация и регулирование земельного рынка региона: на примере Санкт-Петербурга»

Земельные отношения традиционно для России, несмотря на её огромную территорию, являлись одним из самых болезненных вопросов во все времена. Отсутствие частной собственности на землю и принципа платного землепользования в советское время создало необходимость практически с нуля создавать правила построения земельных отношений в современной России. В Конституции РФ, по сути, право частной собственности на землю было только провозглашено, тогда как реальное вовлечение земель в хозяйственный оборот произошло значительно позже и по-разному в различных субъектах федерации и для различных категорий земель.

Особенности земли как ресурса, её незаменимость, невозобновимость, невозможность изменения местоположения и ограниченность требуют тщательного продумывания и ясного регулирования использования каждого земельного участка. Варварское отношение к земле может повлечь за собой, и этому есть исторические примеры, серьёзные социально-экономические проблемы, значительно снизить эффективность функционирования экономики страны и качество жизни населения. Именно поэтому вопрос управления земельными ресурсами: установление тех или иных форм собственности на землю и степень жёсткости регулирования её использования - является одним из важнейших, над которым работают учёные разных стран. До сих пор не существует универсальной модели управления земельными ресурсами, которую можно было бы эффективно внедрить на практике вне зависимости от исторически сложившихся традиций собственности в том или ином регионе.

Данное исследование представляет собой попытку найти методы совершенствования регулирования отношений собственности земельных ресурсов в России на основе анализа существующих теорий, зарубежного опыта и современной ситуации в России. В частности, в работе более полно проведён анализ земельного рынка Санкт-Петербурга. Принимая во внимание особенности данного региона как мегаполиса, основной упор в данной работе был сделан на рассмотрение проблем управления городскими землями.

Таким образом, объектом исследования являются земельные ресурсы региона, их экономический, социальный и отчасти природный потенциал, а также юридический аспект их существования и оборота. Акцент в работе сделан на городские земли, поскольку регулирование отношений собственности на земли в городах представляют особую сложность из-за необходимости сохранениях единства городской среды.

Предмет исследования - это совокупность форм, механизмов и институтов прав собственности на земли, а также процедуры их возникновения и трансформации в условиях исторически сложившихся традиций земельных отношений в России.

Цель исследования сформулирована как разработка методов регулирования отношений собственности на земли для повышения эффективности использования земельных ресурсов региона. При этом работа несёт не только теоретическую значимость, но и практические рекомендации для внедрения методов регулирования отношений собственности на земли в современной России, поскольку основывается на ретроспективном и сегодняшнем анализе земельных отношений в России, и в частности, в Санкт-Петербурге.

Тема исследования является актуальной для России, как государства, переходящего от полностью государственной формы собственности на землю к частной и которому в связи с этим необходимо перестроить систему регулирования с командно-административной на рыночную модель. Вопросы земельной собственности остаются острыми для многих государств, власти которых пытаются более эффективно использовать этот наиважнейший ресурс государственной власти, конъюнктурно обосновывая в разные периоды то необходимость продажи земель в частные руки, то их национализацию.

Вопросы земельной собственности и форм регулирования использования земель рассматривались многими философами и экономистами, которые, так или иначе, касались темы собственности. При этом, они обычно разделялись на лагеря, обосновывая эффективность какой-либо одной из форм собственности. Так, например, приверженцами частной собственности на землю были Дж. Локк, А. Смит, Д. Рикардо; отстаивали, хотя и по-разному, общественную (государственную) земельную собственность К. Маркс и Г. Джордж и их последователи.

Современные учёные, разрабатывающие проблему земельной собственности - это, в основном, представители неоинституционального подхода в экономике, главным для которых является не сама форма собственности на землю, а величина трансакционных издержек, возникающих в результате построения институтов собственности. Например, А. Алчиан, X. Демсец, Р. Коуз, С. Чеюнг, Й. Барзел и др. анализировали экономическую логику построения институтов с точки зрения эффективности распределения ресурсов. X. Вэриан и Е. Остром рассматривали проблемы ресурсов общего пользования.

Отдельно необходимо отметить Э. де Сото, который занимался вопросами земельной собственности в условиях переходной экономики развивающихся стран в теории и на практике.

Между тем, происходящее в современной России теоретически описано ещё недостаточно. Вопросами регулирования землепользования и градостроительной деятельности занимались многие российский исследователи (Н. Дроздова, Ю. Латов, Л. Лимонов - с точки зрения неоинституциональной теории; Э. Трутнев, П. Кухтин, А. Левов, Т. Малеева, А. Руднев и др.), но определённой теоретически обоснованной модели эффективного управления земельными ресурсами построено не было.

Основная часть данного диссертационного исследования состоит из трёх глав. В первой главе рассматриваются теоретические основы системы управления земельными ресурсами: определяются основные понятия и элементы системы, проводится оценка концепций управления земельными ресурсами и анализ зарубежного опыта управления. В качестве основных концепций взяты две противоположные идеи о жёстком государственном регулировании землепользования (джорджизм и социализм на примере СССР) и ограниченном регулировании (теория контрактов, теория коллективных действий и т.д.). Для анализа международного опыта были выбраны страны с большей долей государственной собственности на земли, с большей долей частной собственности, а также страны, прошедшие пугь перехода от государственной к частной форме собственности.

Вторая глава полностью посвящена анализу истории развития земельного вопроса в России и выявлению проблем системы управления земельными ресурсами в России на современном этапе. В итоге на основе теоретических выводов первой главы и анализа российской практики была сделана попытка разработать рекомендации по совершенствованию ситуации в регионах России в виде модели оптимизации системы управления земельными ресурсами.

В третьей главе был проведён подробный анализ эффективности функционирования системы управления земельными ресурсами одного из регионов России, а именно города Санкт-Петербурга. После рассмотрения законодательных актов и практики регулирования земельного рынка города, были предложены методические рекомендации по совершенствованию системы управления земельными ресурсами на основе разработанной во второй главе модели. Таким образом, предполагается, что данные рекомендации могут быть напрямую внедрены государственными органами Санкт-Петербурга, а также других городов России, в практическое управление.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Вахрушева, Ксения Викторовна

Заключение

Земельные ресурсы представляют собой составную часть общего ресурсного потенциала региона, куда, помимо земли, входят природно-климатические особенности, социально-экономический, инфраструктурный, человеческий, экологический потенциалы. Правовой статус земельного участка включает в себя целевое назначение, разрешенное использование и форму законного владения, к коим относятся: право собственности на земельный участок, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды земельного участка.

Основные теоретические концепции управления земельными ресурсами можно разделить на два противоположных лагеря: 1. Сторонники государственной или общественной формы собственности на землю; 2. Сторонники частной собственности на землю. К первому лагерю относятся социалисты и джорджисты (последователи Г. Джорджа), ко второму -приверженцы классического либерализма, неолиберализма, институционализма и неоинституционализма. В основе первых двух направлений - социализма и джорджизма - лежит представление о земле как о всеобщем богатстве, дарованном природой всем. Все без исключения имеют право пользоваться этим природным благом на равных. В таком случае естественным образом нивелируется понятие собственности на землю.

Главным является то, что государственная собственность не создаёт долгосрочной устойчивой системы управления ресурсом, она может быть эффективна только на каком-то определённом коротком временном отрезке. Система же частной собственности на землю создаёт возможности для балансирования интересов между различными сторонами (между собственниками, собственниками и государством, собственниками и пользователями и т.д.), что в итоге приводит к сохранению ресурса и максимально возможному эффективному управлению им. Как только начинается монополизация ресурса в одних руках - будь то группа элиты или государство, система начинает давать сбои. Примеры стран, выбравших в начале 20 века социалистический путь развития, это доказывают.

Подробное рассмотрение ситуации, сложившейся на земельном рынке в России, позволяет выявить ряд проблем, связанных с управлением земельными ресурсами. Большинство проблем выявлено в результате анализа практики функционирования механизмов управления землёй и анализа статистических данных с точки зрения соответствия реалий принципам земельной политики, провозглашённым в Земельном Кодексе. Таким образом, в работе выявлены следующие проблемы:

1. Существующая система управления земельными ресурсами не обеспечивает сохранность качества земель.

2. Неуверенность собственников в сохранности своей собственности.

3. Неполная ясность в правовом положении большого количества земель.

4. Документы, регулирующие обращение и использование земли зачастую рассматриваются инвесторами как институциональный барьер на пути к реализации проекта, который, существенно увеличивая транзакционные издержки, в конечном итоге снижает экономическую эффективность и отдачу от инвестиций.

5. Если система перехода от всеобщей государственной собственности на землю к частной собственности в 90-ые годы привела к определённым результатам для земель сельскохозяйственного назначения, то в городах такой переход практически не заметен.

6. Противоречия интересов частных собственников земель, властных структур и общества, отсутствие чётких правил землепользования и регулирования земельного рынка ведёт к отсутствию единых целей управления земельными ресурсами, лоббированию интересов коррупционными методами и нецелевому использованию институтов.

Подводя итоги, можно сделать вывод, что в России построена такая система управления земельными ресурсами, при которой большинство граждан не имеют доступа на земельный рынок из-за высоких транзакционных издержек. Высокие издержки образовались вследствие неоптимальной конфигурации институтов и их нецелевого использования. По сути, новые институты, созданные по западным моделям со свободным земельным рынком, используются по-старому, как это было привычно для советского периода. Провозгласив в законах частную собственность на землю, государство фактически осталось монополистом на этом рынке, владея абсолютным большинством земель и функциями по учёту, регулированию и контролю за их использованием. Классу собственников, оставаясь в меньшинстве по сравнению, как с государством, так и с классом несобственников, сложно влиять каким-либо образом на принятие решений в области управления земельными ресурсами.

Для решения проблем, обозначенных выше, была проанализирована система управления земельными ресурсами, сложившаяся в России, выявлены её слабые места на региональном уровне и построена модель системы управления, которая может обеспечить наибольшую эффективность управления земельными ресурсами региона.

Существующая система выстроена в интересах властных структур и крупных собственников, которые имеют рычаги влияния на власть. В итоге происходит деформация целей, несоответствие действительных целей провозглашённым, в результате чего вся система управления ориентирована не на достижение общественной пользы в долгосрочном периоде, а на получение выгоды определёнными группами (властями и крупными собственниками) в краткосрочной перспективе. Для изменения этой ситуации необходимо менять конфигурацию самой системы.

Для существования и эффективного функционирования земельного рынка необходимо, чтобы все элементы системы были взаимосвязаны и, отвечая своим конкретным целям, ориентировались на единый результат в долгосрочном периоде. С функциональной точки зрения, можно выделить три подсистемы земельного рынка, от слаженной работы которых зависит успешность организации всего рынка земли в стране и регионе:

1. Система регистрации прав собственности на землю и межевание;

2. Градостроительное регулирование;

3. Налогообложение и оценка земли.

Эти три подсистемы охватывают всю полноту отношений между субъектами земельного рынка.

Правила и организация регистрации прав собственности на землю создаёт условия для владения землёй, стимулирует или, наоборот, тормозит процесс приобретения земельных участков в собственность. Система регистрации прав создаёт гарантии собственникам земельных участков в том, что их права чётко прописаны и признаны государством.

Наличие законодательно утверждённой градостроительной документации позволяет регулировать процесс застройки земель в городской черте, что должно развивать городскую среду, обеспечивая комфортные условия для проживания граждан. Чёткие правила обеспечивают прозрачность согласования инвестиционно-строительных проектов, когда всем участникам рынка понятно, на основе каких критериев органы исполнительной власти принимают решения.

Система налогообложения и оценки земли регулирует владение и пользование землёй, обеспечивает исполнение бюджетов разных уровней, стимулирует или тормозит приватизацию земельных участков.

Проведённый в третьей главе анализ функционирования системы управления земельными ресурсами одного из регионов России, а именно города Санкт-Петербурга. После рассмотрения законодательных актов и практики регулирования земельного рынка города, проведён опрос участников рынка и на основе полученных результатов разработаны методические рекомендации по совершенствованию системы управления земельными ресурсами на основе предложенной во второй главе модели.

В Санкт-Петербурге, наиболее передовом регионе по экономических реформ, складывались особые формы земельных отношений. При этом городское законодательство часто изменялось как вследствие изменений федеральных законов, так и в ходе проведения реформ на региональном уровне по результатам анализа собственной и зарубежной практик управления земельными ресурсами в крупных городах.

Между тем, в Санкт-Петербурге остаётся множество проблем, связанных с неразвитостью земельного рынка. Для определения путей совершенствования законодательства и организации работы системы управления земельными ресурсами в Санкт-Петербурге было проведено исследование процедур и издержек приобретения земельных участков и получения разрешений на строительство.

Результаты анализа мнений экспертов выявили следующие проблемы:

- частое изменение и неполнота законодательных актов, что существенно повышает риски проектов;

- неоднозначность критериев, на основе которых принимаются решения государственными органами;

- длительный срок согласования проектов строительства;

- низкий уровень профессионализма и знания законодательства, как со стороны государственных служащих, так и со стороны строительных компаний;

- высокие финансовые и временные издержки на согласование проектов (минимальный срок согласования проекта - 1 год; затраты на разработку и согласование проекта могут доходить до 20-30% ^ от полной сметы строительства, а неофициальные издержки на согласование проекта могут достигать 20-50% от стоимости разработки и официального согласования, или 5-10% от всех затрат на строительство);

- ограниченное предложение экономически выгодных участков под застройку со стороны города;

- нерациональная система подготовки проектов планировки территории (на сегодняшний день разработано всего 20% ППТ, а утверждено - 3%);

- сложность при взаимодействии с предприятиями инженерной инфраструктуры (ОАО «Ленэнерго», ГУП «Водоканал», ГУП «ТЭК СПб», ООО «Петербурггаз»), как на этапе согласования проекта, так и впоследствии на этапе сдачи объекта в эксплуатацию.

Также, многие отмечали, что гораздо удобнее и эффективнее вступать в отношения на земельном рынке с частными собственниками, а не с государством, но поскольку предложение частных земель сильно ограничено, то приходится обращаться к государству, что во много раз повышает риски инвестиционных проектов.

В связи с этим предлагается пересмотреть приоритеты земельной политики Санкт-Петербурга с целью ориентировать её на создание максимально открытого рынка городской земли, увеличения доли земель, находящихся в частной собственности и ускоренного создания базы основополагающих документов (Генеральных планов развития территорий, правил землепользования и застройки, проектов планировки территории) для регулирования параметров застройки территорий согласно закону, а не по усмотрению органов исполнительной власти. Собственники и арендаторы, получившие право долгосрочной аренды, должны быть максимально уравнены в правах пользования принадлежащего им земельного участка и вовлечены в обсуждение изменений регламентов возможного использования и допустимых параметров застройки земель.

Существующая в Санкт-Петербурге концепция управления недвижимостью содержит раздел, определяющий основные направления политики города в области управления земельными ресурсами, но не способствует улучшению ситуации на земельном и строительном рынке.

Подтверждением этому служат частые изменения в законодательстве, касающиеся форм предоставления земельных участков под строительство. Власти города пытаются стимулировать инвесторов, предлагая землю в аренду то под целевое назначение, то на изыскательские работы, при этом оставляя весьма ограниченным предложение продажи земель в собственность. Между тем, количество желающих инвестировать не увеличивается так, как хотелось бы. К тому же, ставка сделана на крупных инвесторов, которые получают от города максимальную поддержку и льготы. В таких условиях городские земельные ресурсы используются не эффективно, а городская среда не развивается должным образом и не обеспечивает жителей Санкт-Петербурга качественной средой для жизни.

В связи с этим, опираясь на модель оптимальной системы управления земельными ресурсами, разработанную во второй главе, предложен ряд принципов земельной политики Санкт-Петербурга, на которых должна основываться концепция управления земельными ресурсами Санкт-Петербурга:

1. Целью проведения земельной политики является создание благоприятной среды для жизни людей и достижение устойчивого развития города. Повышение экономического потенциала земли и увеличение поступлений в бюджет от использования государственной и муниципальной земли должно происходить в той степени, при которой не нарушается экологическое равновесие и не ухудшается среда для жизни людей.

2. Приоритет продажи государственной и муниципальной земли в частную собственность для стимулирования развития рынка земли и образования класса мелких и средних собственников земли.

3. Регулирование землепользования, основанное на законодательных нормах. Прекращение практики установления индивидуальных условий для инвесторов, базирующихся не на номах законодательства, а на договорённостях инвестора с представителями государственной или муниципальной власти.

4. Полная спецификация земельных ресурсов города, открытость информации о каждом земельном участке, кроме случаев, специально оговоренных в законодательстве. Разграничение земель государственной и муниципальной собственности и вовлечение их в хозяйственный оборот.

5. Равный доступ на рынок для всех категорий пользователей должен обеспечиваться за счёт равенства законодательных и процессуальных норм для всех участников рынка. Отказ от специальных условий для крупных инвесторов, ограничивающих доступ на рынок мелких и средних инвесторов.

6. Вовлечение всех граждан города и юридических лиц, действующих на территории города, в независимости от того, являются они собственниками земли или нет, в процесс обсуждения градостроительных планов и регламентов.

7. Стабилизация законодательства в области земельных отношений и регулирования использования земель с целью уменьшения рисков неопределённости для потенциальных инвесторов.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Вахрушева, Ксения Викторовна, 2010 год

1. Barbara Leitch Lepoer, ed. Singapore: A Country Study. Washington: GPO for the Library of Congress, 1989.

2. Berezin M., Kaganova O., Kosareva N., Pritkov A., Straik A. The Russian Federation. Housing Privatization in Eastern Europe. Edited by D. Clapham and others. Greenwood press. London. 1996.

3. Bertaud, A., Bertaud, M.A., Wright, J.O. "Efficiency in Land Use and Infrastructure Design", 1988. Электронный ресурс. http://alain-bertaud.com/images/Efficiency%20in%20Land%20Use%20and%20Infra%20Des ign-%20Bertaud%20Model.pdf

4. Chomsky, Noam. Notes on Anarchism. In Daniel Guerin, Anarchism: From Theory to Practice, 1970. http://www.chomsky.info/articles/1970—.htm

5. Coase, Ronald. "The Problem of Social Cost" Journal of Law and Economics, v. 3,№ 1 pp. 1-44, 1960.

6. European land information service. Электронный ресурс, http://www.eulis.eu/

7. George, H. Progress and Poverty (1879). Edited by Bob Drake. 2006. Электронный ресурс, http://www.henrygeorge.org/pcontents.htm

8. Ingerson, Alice E. Urban Land as Common Property // Land Lines. March 1997, Volume 9, No. 2. Электронный ресурс. http://www.lincolninst.edu/pubs/PubDetail.aspx?pubid=489

9. Kelley L. Ross. Rent-Seeking, Public Choice, and The Prisoner's Dilemma. (2007). http://www.friesiaii.com/rent.htm

10. Land and housing policies in Europe and the USA: a comparative analysis. Edited by G. Hallett, 1988, p. 212.

11. Land policy in France (1945-1990). Edited by V. Renard and J. Comby, 1990, p. 174.

12. Leasing public land: policy debates and international experiences. Edited by Steven C. Bourassa and Yu-Hung Hong, Lincoln Institute of Land Policy, Cambridge, Massachusetts, 2003, p. 303.

13. Managing Government Property Assets: international experiences. Edited by Olga Kaganova and James McKellar, the Urban Institute Press, Washington, D. C., 2006, p. 438.

14. Otsuka, Michael. Libertarianism without Inequality, by (Oxford University Press 2003)

15. Ratcliffe, John. An introduction to urban land administration, 1978, p. 347.

16. Singapore land authority, http://www.sla.gov.sg/

17. Алексеев B.A. Недвижимое имущество. Государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: Волтерс Клувер, 2007.

18. Анастасия Ясинская, Земельные качели: между арендой и собственностью // НиСП, № 09 (393), 2006, стр. 10-11.

19. Антон Белых, Почва для обсуждения // Санкт-Петербургский бизнес журнал, № 1 (41), 2006, стр. 48-57.

20. Анфимов A.M. К вопросу о характере аграрного строя России.// Исторические записки. М.,1959. Т.65. С.124-125

21. Барановский Г.В. Основы строительного уложения // Строитель. Вестник архитектуры, строительства и деревянного зодчества. 1903, №№ 5-8; 13-18, стр. 161 182 и 481 - 510. Электронный ресурс. http://www.nipigrad.ru/lib/historv/osnov stroi ulog.php

22. Барьеры для инвестиций в развитие недвжимости в Санкт-Петербурге / Под общей ред. Л.Э. Лимонова. СПб.: ГП МЦСЭИ «Леонтьевский центр», 2004. 24 с.

23. Большая Советская Энциклопедия (БСЭ). Электронный ресурс. http://www.bigsoviet.ru/

24. Воротилин, Е. А. Онтология права в теории институционализма // Правоведение. 1990, № 5, с. 42 47

25. Генеральный план. Закон Санкт-Петербурга от 22.12.2005 N 728-99 "О генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга" (принят ЗС СПб 21.12.2005).

26. Говоренкова Т.М., Жуков А.И. и др. Городская земельная политика конца XIX начала XX века. Электронный ресурс, http://www.uzemli.ru/

27. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К0», 2003. - 836 с.

28. Государственный национальный доклад «О состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2007 г.» // Министерство экономического развития РФ, Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости. -М., 2008. http://www.kadastr.ru/

29. Градорегулирование: Основы регулирования градостроительной деятельности в условиях становления рынка недвижимости. М.: Фонд «Институт экономики города», 2008. - 296 с.

30. Добрынин А.И. Региональные пропорции воспроизводства. Л., 1997 г. -347 с.

31. Жибинова К.В. Фермерское хозяйство в России. 2003. Электронное учебное пособие, http://www.kgau.ru/distance/ec 05/zhibmova/fermerstvo/index.html

32. Закон Санкт-Петербурга «О земельном налоге в Санкт-Петербурге и о внесении дополнения в Закон Санкт-Петербурга «О налоговых льготах» от 28.11.05 №611-86.

33. Закон Санкт-Петербурга «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» от 17.06.2004 №282-43.

34. Закон Санкт-Петербурга «О порядке участия граждан и их объединений в обсуждении и принятии решений в области градостроительной деятельности на территории Санкт-Петербурга» от 15.03.04 № 114-20.

35. Закон Санкт-Петербурга «Об основах регулирования градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге» от 30.12.03 № 778-116 (с изменениями на 20.02.06).

36. Закон Санкт-Петербурга «Об охране зелёных насаждений» от 21.05.04 № 254-38.

37. Закон Санкт-Петербурга «Об установлении цены земли в Санкт-Петербурге» от 29.12.04 № 692-101.

38. Закон Санкт-Петербурга от 06.07.2005 г. № 237-30 «Об организации местного самоуправления в Санкт-Петербурге».

39. Занадворов B.C., Занадворова А.В. Экономика города. Вводный курс: Учебное пособие. М.: ИКЦ «Академкника», 2003. - 272 с.

40. Занадворов B.C., Занадворова А.В. Экономика города. Вводный курс: Учебное пособие. М.: ИКЦ «Академкника», 2003. 272 с.

41. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3.

42. Кирюхин К.С. Вопросы землепользования в зарубежных странах. (1999) Электронный ресурс.http://\v ww.budgetrf.ru/Publications/MagazinesA^ estnikSF/1999/vestniksf 111-23/vestniksfl 1 l-23050.htm

43. Корелин А.П. Сельское хозяйство России на рубеже XIX-начала XX вв. Электронный ресурс. http://www.stolypin.ru/entciklopedia s3.html

44. Кошкин Л.И. Основные принципы, структура и механизмы системы государственного управления земельно-имущественными отношениями. // «Менеджмент в России и за рубежом», № 3, 2007.

45. Кузьминов Я.И., Бендукидзе К.А., Юдкевич М.М. Курс институциональной экономики: Институты, сети, трансакционные издержки и контракты: Учебник для студентов вузов, М.: ГУ-ВШЭ, 2005. 344 с.

46. Кухтин П.В., Левов А.А. Методология управления земельно-имущественным комплексом в регионе. Учебно-методическое пособие. -М.: ФГНУ «Российский научный центр государственного и муниципального управления», 2003. 412 с.

47. Кухтин П.В., Левов А.А. Основы государственного и муниципального управления недвижимостью. Учебно-методическое пособие. М.: ФГНУ РНЦГМУ, 2004. 207 с.

48. Лавров А., Долгов В. и др. Дмитрий Медведев уверен, что без земельной революции жильё не станет доступнее, 2008. Электронный ресурс. http://www.bsn.ru/articles/review/3495

49. Левинтов А. К понятию региона. // «Кентавр», №2, 1993.

50. Лимонов Л. Э. Крупный город: регулирование территориального развития и инвестиционные стратегии / науч. ред. О. П. Литовка. Спб.: Наука, 2004. -270 с.

51. Лойко П.Ф. Проблемы земельной политики и государственного управления земельными ресурсами в Российской Федерации. 2007. Электронный ресурс, http://www.zeminform.net/28

52. Малеева Т.В. Земельные ресурсы крупного города: методология системного управления. СПб.: СПбГИЭУ, 2005. - 204 с.

53. Мальцев К.В. Системный подход в исследовании формирования и развития земельного рынка // Электронное научное издание «Вестник ВВАГС». Выпуск № 3-2008. http://nauka.vvags.ru/index.php?name=art&a=r art&id=67

54. Мягков В. Сравнительный анализ процессов приватизации городских земель в России 1994-2000 гг. http://www.old.leontief.ru/rus/Conferences/d2(30').htm

55. Назаренко В.И. Зарубежный опыт функционирования земельного рынка. Электронный ресурс, http://www.valnet.ru/m7-l 14.phtml

56. Налоговый кодекс Российской Федерации

57. Немцов Б., Милов В. Сочи и олимпиада. Независимый экспертный доклад. 2009. 40 с.

58. Никонов П.Н. Межевание и образ (обрез) города (один из множества аспектов) // Имущественные отношения в Российской Федерации, 2009, № 10.

59. Никонов П.П. Красная линия. Электронный ресурс. http://www.gugenplan.spb.rU/RU/51

60. Определение судебной коллегии по гражданским делам верховного суда Российской Федерации от 09.02.05 № 78-Г04-49.

61. Официальный портал Администрации Санкт-Петербурга, http://gov.spb.ru/

62. Официальный сайт ГУ «Управление инвестиций» Санкт-Петербурга, http://stateinvest.spb.ru/

63. Официальный сайт Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, http://www.commim.spb.ru/

64. Официальный сайт ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», http://www.propertv-fond.ru/

65. Оценка эффективности использования земли коммерческими арендаторами. Электронный ресурс, http://www.valnet.ru/m7-38.phtml

66. Павлов П.Н. Разграничение государственной собственности на землю // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. № 4 (5) 2000. Электронный ресурс, http://dpr.ru/journal/joumal 4 9.htm

67. Познер Р. Экономический анализ права, М.: Экономическая школа, 2004. -1004 с.

68. Полищук JI. Нецелевое использование институтов: причины и следствия. // Вопросы экономики. 2008. № 8. С. 28-44

69. Постановление Правительства Санкт-Петербурга "О предоставлении в аренду находящихся в государственной собственности и расположенных на территории Санкт-Петербурга земельных участков" от 16.03.04 № 405.

70. Постановление Правительства Санкт-Петербурга «О комплексном освоении территории в целях жилищного строительства» от 21.02.06 № 167.

71. Постановление Правительства Санкт-Петербурга «Об установлении величины условной единицы, применяемой при расчёте арендной платы за земельные участки в 2005 году» от 28.12.04 № 2049.

72. Постановление Правительства Санкт-Петербурга «Об утверждении Положения о порядке принятия решений о предоставлении объектов недвижимости для строительства и реконструкции» от 21.09.04 № 1592.

73. Постановление Правительства Санкт-Петербурга «Об утверждении результатов кадастровой оценки земель в Санкт-Петербурге» от 02.08.05 № 1147.

74. Правительство Санкт-Петербурга. Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга. Электронный ресурс, www.kzr.sb.ru

75. Право собственности. Актуальные проблемы: монография / под редакцией В.Н. Литовкина, Е.А.Суханова, В.В. Чубарова. М.: Статут, 2008.

76. Проект Закона Санкт-Петербурга «О порядке организации и проведения публичных слушаний и информирования населения при осуществлении градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге» от 26.10.05.

77. Проскурякова Н.А. Статистика землевладения и землепользования // Массовые источники по социально-экономической истории России периода капитализма. М., 1979. - С. 219-243

78. Руднев А. В. Землепользование в городах. — М.: Надежда, 1995.

79. Руднев А.В. Управление земельными ресурсами муниципальных образований. 1998. Электронный ресурс. http://emsu.ru/liTi/monf/librarv/MUN 12/6.htm

80. Рэдферн Д. Толстой. Принципы нового мирового порядка. Пер. с англ. Вст. Статья А. Горелова. М.: Сакура, 1993. - 208 с.

81. Самарина Г.П. Методика по использованию городской недвижимости на основе построения эконометрических моделей коридоров управляемости и оценки доходности. Электронный ресурс. http://economics21 ■narod.ru/Analysis/Samarina2Q05.htm

82. Сендеров А.Л., Дуденкова Е.Н. Исследование систем управления. М: МГОУ, 2001. - 189 с.

83. Тургель И.Д. Курс лекций «Региональная экономика и управление». 2003. Электронный ресурс, http://www.humanities.edu.ru/db/msg/46663

84. Указ Президента РФ «Об оценке эффективности деятельности органов исполнитльной власти субъектов Российской Федерации» № 825 от 28.06.2007.

85. Управление недвижимым имуществом: Учебник / И.А. Бузова, Н.В. Васильева, С.Н. Максимов и др.; Под ред. С.Н. Максимова. СПб.: СПбГИЭУ, 2005. - 471 с.

86. Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости. Электронный ресурс, www.kadastr.ru

87. Федеральный Закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» № 172-ФЗ от 21.12.2004.

88. Федеральный закон «О разграничении государственной собственности на землю» от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ.

89. Халтурин В.Ю., Боброва С.П., Богородская О.Е. и др. История России с древнейших времен до 1917 года: Учебное пособие / Под ред. В.Ю. Халтурина. Иваново: Ивановский гос. энерг. ун-т, 2003. - 294 с.

90. Шагайда Н.И. Предпосылки, стимулы, ограничения функционирования рынка земель в сельском хозяйстве России. Электронный ресурс. http://www.basis.wisc.edu/live/transition%20economies/Papers%20in%20Russia n/h-Shagaida-russ.pdf

91. Швецов А.Н. Экономические ресурсы муниципального развития: финансы, имущество, земля. Изд. 2-е, испр. М.: Едиториал УРСС, 2002. - 200 с.