Размещение и территориальная доступность рыночных услуг в крупных городах тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 25.00.24, кандидат наук Имангалин Азат Факилевич

• Имангалин Азат Факилевич
• кандидат наук
• 2015

Оглавление диссертации кандидат наук Имангалин Азат Факилевич

Введение

Глава 1. Эволюция подходов и методов оценки размещения и территориальной доступности услуг

1.1. Размещение и доступность услуг: теоретические подходы и опыт географических исследований

1.2. Трансформация подходов и методов исследования размещения

1.3. Размещение рыночных услуг в крупных городах

Глава 2. Оценка размещения и территориальной доступности рыночных услуг в крупных городах на основе ГИС-технологий

2.1. Разработка и апробация методики оценки размещения и территориальной доступности разных видов рыночных услуг (на примере г.Уфа)

2.2. Сравнительный анализ особенностей размещения рыночных услуг в крупных городах различного ранга

2.3. Анализ взаимного размещения объектов уличной торговли в крупнейшем городе

Глава 3. Применение пространственных моделей для анализа и планирования размещения торговых центров в крупных городах и городских агломерациях

3.1. Специфика крупных торговых центров и особенности их размещения

3.2. Обеспеченность торговыми площадями в городских агломерациях как фактор размещения торговых центров

3.3. Анализ размещения торговых центров с использованием модельного подхода (на примере Екатеринбурга)

3.4. Прогнозирование размещения и оценка эффективности новых торговых центров с использованием модельного подхода (примере г. Пермь)

Заключение

Список литературы

Приложения

2

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Размещение и территориальная доступность рыночных услуг в крупных городах»

Введение

Актуальность темы диссертационной работы обусловлена трансформацией размещения сферы услуг в последние десятилетия под воздействием перехода от плановой экономики к рыночной. Платные потребительские услуги существовали и в советское время, но их размещение зависело от нормативов потребления и других нерыночных регуляторов. При рыночной экономике размещение и территориальная доступность рыночных услуг определяется платежеспособным спросом населения, который меняется под воздействием динамики доходов, изменения образа жизни и потребностей населения. В России с 1990-х годов под влиянием рыночных факторов начали активно развиваться платные услуги, в этом секторе возникли разнообразные формы бизнеса - от малого предпринимательства до крупных торговых сетей.

Фактор местоположения становится критически важным для развития рыночных услуг в городах, поскольку концентрация потребителей создает платежеспособный спрос. На ранних этапах перехода к рыночной экономике коммерческие объекты сферы услуг в городах размещались стихийно, но с развитием городской среды и самих услуг размещение объектов менялось. Оно стало эффективнее, поскольку выгодное местоположение учреждений платных услуг в местах концентрации потребителей усиливало конкурентные преимущества бизнеса. В результате особенности городской среды становятся все более значимым фактором развития и размещения платных услуг. Особенно это актуально для крупных городов, в которых городская среда наиболее разнообразна.

Изменились и возможности географического анализа размещения объектов. Новые информационные технологии (ГИС-технологии) дают возможность проводить оценку размещения с помощью математических и картографических методов на основе большого объема статистической и полевой информации. Новые технологии дают возможность дифференцировать городское пространство с учетом плотности застройки, объемов трафика по магистралям и других факторов, влияющих на концентрацию потребителей услуг. Использование новых методов позволяет проводить исследования для многих городов, выявлять особенности территориального размещения и доступности разных видов рыночных услуг, их взаимосвязь с территориальной структурой города.

Объектом диссертационного исследования являются рыночные услуги в крупных городах.

Предметом диссертационного исследования является размещение и территориальная доступность услуг различного типа в крупных городах.

Цель работы - выявление общих закономерностей и особенностей размещения и территориальной доступности различных видов рыночных услуг в городах с разной людностью и функциями.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1) провести анализ эволюции теорий размещения, географических и математических методов оценки оптимального размещения и территориальной доступности услуг;

2) разработать методику оценки размещения и территориальной доступности рыночных услуг в крупных городах с помощью ГИС-технологий;

3) выявить особенности размещения и территориальной доступности рыночных услуг с разной частотой потребления (повседневных, периодических и др.), а также оценить взаимное размещение различных видов услуг;

4) выявить специфику размещения и территориальной доступности рыночных услуг в городах различной людности и функционального типа (на примере региональных центров и индустриальных городов);

5) изучить особенности размещения торговых центров и разработать методику оценки расположения и территориальной доступности торговых центров.

Методологической основой исследования служат общенаучные и географические методы, в том числе картографическое, геоинформационное и математическое моделирование, метод экспертных оценок, аэрокосмические, сравнительно-географический и статистический методы, а так же полевые исследования

Теоретической основой исследования являются труды отечественных географов С.А. Ковалева, В.В. Покшишевского, А.И. Алексеева, А.А. Ткаченко, определивших основные направления изучения сферы обслуживания в советский период, работы зарубежных теоретиков W.G. Reilly , G. P. Clarke, G. Cliquet, D. L. Huff, A.S. Fotheringham как представителей западных школ, изучающих влияние и размещение рыночных услуг с использованием различных математических и геоинформационных подходов, а также работы К.Э. Аксенова, А.В. Зырянова

4

изучающие современное размещение и трансформацию рыночных услуг в городских пространствах России.

Основной информационно-эмпирической базой исследования являются данные Федеральной службы государственной статистики (Росстат), результаты научно-исследовательских работ и экспедиционные данные. Использованы внутренние базы данных компании SmartLoc, Магазин Магазинов, космические снимки с геопорталов maps.yandex.ru, maps.google.com. Официальные данные по переписи населения г. Уфы за 2010 предоставлены Муниципальный унитарный предприятием «АПБ» Главархитектуры администрации ГО г. Уфы. В рамках исследования создана информационная база данных о более чем 40 тыс. объектах рыночных услуг в Москве, более 2,9 тыс. коммерческих объектов в городах Уфа, Оренбург, Стерлитамак и Салават.

Новизна работы заключается в разработке новых методов сбора информации и анализа размещения рыночных услуг в городах с помощью ГИС-технологий, которые позволяют преодолеть ограничения российской информационной инфраструктуры. Впервые проведен географический анализ факторов и тенденций размещения разных видов рыночных услуг в крупнейших городах России. Выявлены взаимосвязи различных видов рыночных услуг, размещаемых на городских улицах, что позволяет оптимизировать территориальную систему услуг в городах. Разработана методика оценки зон обслуживания крупных торговых центров, позволяющая оптимизировать инвестиционные решения бизнеса и планировочные решения властей крупных городов.

Практическая значимость работы заключается в том, что предложенная методика оценки расположения и территориальной доступности рыночных услуг может быть использована для принятия управленческих решений в сфере городского развития, оптимального размещения объектов коммерческой недвижимости, определения гармоничного сочетания различных типов объектов рыночных услуг для развития социальной инфраструктуры крупных городов. Также предложенные методы и полученные результаты могут быть использованы для создания рекомендаций по градостроительному планированию территорий в условиях рыночного регулирования размещения объектов коммерческой инфраструктуры. Теоретические и практические результаты исследования используются в университетском курсе «География сектора услуг».

Основные положения, выносимые на защиту:

1. Существующие методы анализа размещения различаются: для социальных (нерыночных) услуг более применимы детерминированные модели, а для рыночных услуг - стохастические, которые позволяют точнее выявить предпочтения потребителей и зоны обслуживания. Выделено три основных тренда в развитии моделей: полимасштабность, полиформатность и персонализация (учет в моделях интересов потребителей - гуманизация моделирования с помощью данных социологических опросов).

2. Методика оценки размещения и территориальной доступности рыночных услуг решает две ключевые задачи: а) разработку технологии сбора информации и создание информационной инфраструктуры исследования; б) определение методов анализа с учетом предмета исследования (различных видов услуг) и возможностей использования ГИС-технологий.

3. Основные факторы размещения рыночных услуг - территориальная доступность и структура городской среды. Ежедневные и периодические услуги размещены относительно равномерно и имеют схожие характеристики размещения, эпизодические услуги концентрируются в центрах с лучшей транспортной доступностью. Ключевой фактор размещения объектов в городах различного ранга - территориальная структура города, от которой зависит локальная плотность населения. Размер города влияет на количество объектов всех типов, наличие агломерации влияет на число объектов эпизодического спроса.

4. Взаимное размещение объектов уличной торговли имеет как положительные, так и отрицательные эффекты. Численно оценены эффекты кластеризации и их причины по различным видам услуг на примере Москвы как крупнейшего города и рынка услуг страны.

5. Разработанная методика оценки оптимального размещения торговых центров в городе с применением гравитационно-вероятностных моделей пространственного взаимодействия (модели Хаффа) позволяет учитывать социальную и коммерческую эффективность размещения.

Апробация результатов исследований Основные положения проведённого исследования докладывались и обсуждались на конференциях: XVI, XVII Международная конференция студентов, аспирантов и молодых учёных «Ломоносов»

6

(Москва, 2010, 2011.); Международных конференций «ИнтерКарто/ИнтерГИС» XVI, XVII, XVIII (Ростов-на-Дону, 2010; Барнаул, 2011; Смоленск, 2012).

По теме диссертации автором опубликовано 7 научных статей, в том числе 3 статьи в изданиях перечня ВАК РФ, а также тезисы докладов общим объемом 4,3 п. л.

Структура. Работа структурирована в соответствии с решаемыми задачами и включает введение, три главы, заключение и список литературы. Текст работы изложен на 137 машинописных страницах, содержит 29 рисунков, 10 таблиц. Приложения включают 1 таблицу и 15 карт. Список использованных источников информации включает 133 наименований на русском и иностранных языках и 18 интернет ресурсов.

В первой главе рассматриваются теоретические основы размещения рыночных услуг, анализируются существующие исследования в данной области, эволюция

и ____т-ч и

подходов и методов исследования территориальной доступности услуг. В первой части второй главы рассматриваются методики исследования внутригородской структуры, выявляются особенности размещения и территориальная доступность различных видов рыночных услуг с учетом спроса населения крупных городов, также анализируются изменения в размещении услуг в городах различного ранга. Во второй части второй главы анализируется взаимное размещение объектов уличной торговли с целью выявления видов их кластеризации в крупнейшем городе, а также факторов, влияющих на размещение. В третьей главе рассматриваются торговые центры как места концентрации различных видов рыночных услуг, особенности их размещения, классификация, современные методы анализа зон обслуживания, моделируется размещение торговых центров в агломерациях крупнейших городов.

Глава 1. Эволюция подходов и методов оценки размещения и территориальной

доступности услуг

1.1. Размещение и доступность услуг: теоретические подходы и опыт

географических исследований

1.1.1. Понятийно-концептуальный аппарат

Понятие «услуги» может трактоваться по-разному, в данном исследовании оно рассматривается в рамках потребительских услуг, т.е. услуг, оказываемых населению. В отечественной географической науке под услугами понимался труд, направленный непосредственно на удовлетворение потребностей определенной личности -индивидуального заказчика, клиента, потребителя данной услуги [Ковалев, 1974].

При переходе к рыночной экономике понятийно-концептуальный аппарат географической науки эволюционировал. В советский период сложилось разделение потребительских услуг на производственные (пошив одежды, ремонт обуви) и непроизводственные (услуги юриста или учителя), в настоящее время оно устарело. Все менее употребляется и другое понятие - «сфера обслуживания населения», которая включает объекты, представляющие услуги для удовлетворения жизненных потребностей членов общества. Совокупность предприятий и учреждений, оказывающих услуги, называют также социальной инфраструктурой общества, под которой подразумевается комплекс зданий, действующих сооружений, сетей и систем, не относящихся к производству материальных благ, но необходимых как для самого процесса производства, так и для обеспечения повседневной жизни населения [Ковалев, Покшишевский, 1974]. Этот термин используется до сих пор для обозначения материальных объектов сферы потребительских услуг, но преимущественно нерыночных услуг.

Функции рыночных и нерыночных услуг различаются. Для нерыночных услуг, оказываемых преимущественно государством, они определяются целями социального и экономического развития общества, достижения большей социальной однородности общества и всестороннего развития личности. К наиболее значимым целевым функциям социальной инфраструктуры чаще всего относят следующие [Синельников, 2001].:

■ создание условий для демографического воспроизводства;

■ воспроизводство рабочей силы, качественно отвечающей потребностям и уровню развития экономики;

■ эффективное использование трудовых ресурсов;

■ обеспечение оптимальных жилищно-коммунальных и бытовых условий жизни населения;

■ улучшение и сохранение физического здоровья населения;

■ рациональное использование свободного времени людей.

Существуют различные подходы к вопросу внутреннего строения и классификации услуг. Один из подходов рассматривает три функционально--целевых блока по составу услуг [Голяков, 2002]:

■ общественно-политическая и интеллектуально-культурная деятельность (образование, наука, культура, искусство, деятельность в области массовой информации, общественных организаций, обществ, ассоциаций, объединений);

■ восстановление и сохранение физического здоровья (здравоохранение, физическая культура и спорт, социальное обеспечение, туризм, охрана и совершенствование окружающей среды);

■ коммунально-бытовое обслуживание (жилищно-коммунальное хозяйство, бытовое обслуживание, торговля и общественное питание, пассажирский транспорт, связь).

В географии длительное время использовалась классификация услуг, предложенная С.А. Ковалёвым [Ковалев, 1974]. Она учитывала функции обеспечения жизнедеятельности населения, выделенные НИЭИ Госплана СССР. Выделение 13 групп услуг на основе отраслевого подхода в основном сохранялось до 2005 года в общероссийском классификаторе отраслей народного хозяйства (ОКОНХ). С 2005 году Росстат перешел на общероссийский классификатор видов экономической деятельности (ОКВЭД), разработанный на основе международной классификации, в нем выделено 9 основных групп услуг. Эти два классификатора несопоставимы между собой.

С.А. Ковалев в работе «О географическом изучении сферы обслуживания» [Ковалев, 1973] выделил следующие особенности услуг:

■ Для большинства услуг время их производства и потребления совпадают;

■ Услуги сильно дифференцированы по целевой группе, одни направлены «для всех возрастов и состояний», другие на узкую целевую аудиторию;

9

■ По частоте потребления услуги подразделяются на повседневные, периодические и эпизодические;

■ Уровень обслуживания характеризуется полнотой набора, качеством и доступностью их для всего населения;

■ Для некоторых видов услуг характерны значительные сезонные колебания;

■ Экономичность работы находится в прямой зависимости от размера предприятия (эффект масштаба).

На основе вышеописанных особенностей определяются закономерности размещения и территориальной организации сферы услуг, которые заключаются в «ступенчатости» и «иерархичности» учреждений социальной инфраструктуры. Среди видов доступности услуг чаще выделяются следующие:

■ Территориальная;

■ Стоимостная;

■ Количественная;

■ Временная.

В советское время в основе размещения услуг лежал нормативный подход, который назывался «объективным», так как базировался на физиологии, гигиене, психологии и других базовых потребностях человека. Широко использовались «нормы потребления» для регулирования использования услуг, расчета планов социально-экономического развития, обоснования расходов на развитие сферы обслуживания. Наиболее распространенными формами регулирования развития сферы обслуживания в СССР были строительные нормы и правила (СНиП), которые устанавливали необходимую обеспеченность услугами и определяли основные показатели: мощность предприятия (в торговле - площадь торгового зала) с учетом численности населения в зоне обслуживания, размер земельного участка, необходимый для размещения каждого объекта сферы обслуживания и др.. Основная задача этих норм состояла в обосновании рационального проектирования территориальной структуры поселения. Для объектов нерыночных потребительских услуг они существуют до сих пор.

При переходе к рыночной экономике активно начал развиваться поведенческий метод в оценке размещения и объемов необходимых услуг, который опирался на реальное поведение и выбор потребителя. Больше внимания стало уделяться дифференциации населения по размерам доходов, уровню образования, составу семьи и

10

т.п., поскольку эти характеристики влияют на потребительское поведение [Перекрест, 2006; Аксенов, 2011; Зырянов, 2011].

В советское время государство финансировало до 69% всех услуг, предоставляемых населению [Ковалев, Покшишевский, 1974], в то время как в рыночной экономике из бюджета финансируется или субсидируется только часть потребительских услуг, которые относятся к нерыночным. Основным стимулом развития рыночных потребительских услуг является максимизация прибыли. Современное их размещение зависит от многих факторов: численности и концентрации населения, платежеспособного спроса, транспортной сети и физических ограничений участка или помещений, необходимых для размещения объекта. Поскольку объем рыночных услуг зависит от доходов населения, это усиливает социально-экономическую дифференциацию и территориальные различия потребления услуг населением. Напротив, услуги, оказываемые государством бесплатно, уменьшают социальную и территориальную дифференциацию.

Изменились подходы к оценке уровня развития потребительских услуг. В советское время основным принципом оценки сферы обслуживания было не качество и итоговый эффект оказанных услуг, а количественная характеристика материально-технической базы, даже без привязки к ее реальному использованию (например, количество койко-мест на 1000 чел. в сфере здравоохранения, число посадочных мест на 1000 чел. в объектах общественного питания). Нормативная оценка не отражала уровень удовлетворенности услугами и оказалась неверным принципом в оценке уровня обслуживания населения, особенно торговли [Иванова, 1971]. Для нерыночных услуг новые критерии оценки развития только формируются, а в рыночных услугах основным измерителем стал платежеспособный спрос. При этом современный уровень потребления рыночных услуг пространственно дифференцирован сильнее, чем в советское время, поскольку выросли межрегиональные и внутрирегиональные различия в уровне социально-экономического развития [Зубаревич, 2003]

Объекты рыночных (коммерческих) услуг имеют свои особенности размещения, примером служит активно развивающая в России розничная торговля (ритейл). Помимо платежеспособного спроса населения, наиболее существенное влияние на территориальную организацию розничной торговли оказывает развитие транспортных путей и система расселения (его концентрация в крупных городах и др.). Хорошая

11

транспортная доступность не только удешевляет поставки товаров и обеспечивает их ритмичность, но и увеличивает частоту поездок потенциальных клиентов к коммерческому объекту.

Различается и территориальное потребление рыночных и нерыночных услуг. Нерыночные услуги более жестко привязывают получателя к определенному объекту (школе, медицинским учреждениям по месту жительства), а потребитель рыночных услуг имеет возможность выбора. Поэтому меняется и традиционная («ступенчатая») пространственная иерархия услуг торговли. В советское время считалось, что товары повседневного спроса должны были быть максимально приближены к населению [Владимирова, 1973], а сложные по ассортименту объекты коммерческой социальной инфраструктуры с периодическим и эпизодическим спросом были единичны и концентрировались в центре города. В условиях рыночной экономики «ступенчатая» форма построения иерархии обслуживания торговыми объектами переходит в сетевую форму различной конфигурации (с несколькими коммерческими объектами эпизодического и периодического спроса), которая зависит от потребительского поведения населения и его платежеспособности.

1.1.2. Географические исследования размещения и территориальной доступности услуг Вопросы размещения услуг и доступности рассматриваются в экономической, географической, математической и другой литературе. Географических работ среди них немного, и почти все они относятся к советскому периоду. По этой причине обзор географических исследований включает работы 30-50 летней давности.

Географические исследования советского периода концентрировались на анализе территориальной организации потребительских услуг на разных уровнях (масштабах ):

■ мелкомасштабные - анализ проводится на примере нескольких регионов или экономического района. Примером таких трудов служат работы Л.З. Владимировой [Владимирова, 1973], где автор изучает географические закономерности и проблемы организации торгового обслуживания населения в сельской местности на примере Сибири, и Э.И. Вайнберг [Вайенберг, 1974], в которой так же изучается Сибирь по условиям развития сферы обслуживания;

■ среднемасштабные - в рамках региона. Примером служат работы И.В. Ивановой [Иванова, 1971], в которой рассмотрены географические проблемы территориальной организации общественного обслуживания населения на примере Пермской области;

■ крупномасштабные - в рамках административных районов и населенных пунктов.

Тематически в географических исследованиях можно выделить следующие направления:

■ изучение социальных и демографических особенностей спроса (платежеспособный спрос не рассматривался), статистической обеспеченности населения услугами, возможностей дифференциации нормативных показателей;

■ анализ комплексности размещения существующей сети объектов обслуживания на территории;

■ оценка рациональности размещения по критериям территориальной доступности, определение оптимального размера объекта социальной инфраструктуры с использованием нормативных методов.

В оценке спроса преобладали работы экономистов, примером может служить давняя монография Б.И. Гоголя [Гоголь, 1968, 1971] по оценке платежеспособного спроса и розничного товарооборота в СССР. В работах У.Г. Чернявского [Чернявский, 1971, 1981] описывается понятие потребностей и методология их оценки, формирование спроса, особенности товарооборота, сравниваются и описываются товарообороты государственных и кооперативных организациях в различные годы. При оценке уровня обеспеченности услугами выделяются различные показатели, такие как число работников в сфере обслуживания, нормативные показатели (число коек на 1000 чел. в больницах). В 1970-е формируются новые критерии обеспеченности торговыми услугами, в том числе индикатор объема торговых площадей на 1000 чел.

В ранних работах по комплексному анализу уровня развития обслуживания использовались весьма спорные субъективные оценки в баллах [Иванова, 1971, Евтеев, 1967, Меркушева, 1970]. С развитием новых теорий и автоматизации обработки информации появились возможности оценки обеспеченности населения услугами, основанные на математических [Матлин, 1971,1972], картографических [Хорев, 1966; Евтеев, 1974], интегрально-оценочных [Малахов, 1977] и комбинированных методах. Проблемы дифференциации нормативных показателей обеспеченности услугами рассматривались в работах И. В. Ивановой [Иванова, 1971]. Автор оценивал положение

13

сферы бытового обслуживания в различных населенных пунктах Пермской области и указывал, что стремление повысить доходность увеличивало количество предприятий одних отраслей в ущерб другим.

Советская география сферы услуг была в основном ориентирована на плановые и нормативные индикаторы. А.С. Ковалев отмечал, что одна из главных задач географии услуг состоит в разработке дифференцированных норм обслуживания, так как только географ может комплексно оценить территорию и территориальные различия в образе жизни, природных условиях, составе и структуре населения [Ковалев, 1973]. Главным был вопрос пересмотра нормативов для городских и сельских поселений. Географы объясняли, что структура, плотность и численность населения диктует свои правила размещения, поэтому показатели в различных типах населенных пунктов отличаются.

В анализе и оценке существующей сети объектов обслуживания использовались различные картометрические и другие показатели: социальная плотность, емкость территориальных систем социальной инфраструктуры (ТССИ), территориальная доступность, средний радиус зоны обслуживания, средняя нагрузка населения на центр обслуживания, коэффициент концентрации центров обслуживания и другие. В работе Л. А. Меркушевой [Меркушева,1989] определялось два понятия размещения:

■ Статистическое, отражающее конкретное состояние распределения объектов социальной инфраструктуры;

Список литературы диссертационного исследования кандидат наук Имангалин Азат Факилевич, 2015 год

т 1. и 1. ■ 1 _ - - - - 1 -

ьо

2[Ю

350

ЬОО 650

Расстояние, м

воо

950

Рис. 10. Распределение магазинов продажи бытовой техники по удаленности от дорог,

остановок и крупных торговых центров Расчеты распределения численности населения в зонах 5 и 10 минутной пешеходной доступности, что соответствует расстояниям в 300 и 600 метров (Рис. 11, Рис.12), показывают, что локальная плотность населения около магазинов бытовой техники не влияют на их размещение. Только при увеличении зоны охвата до 600 метров гистограммы распределения населения в зонах пешеходной доступности начинают приобретать нормальную форму. Распределение численности населения в зонах пешеходной доступности продуктовых магазинов и аптек показывает, что для аптек характерно распределение с меньшей дисперсией при сравнении с продуктовым ритейлом. Это связано с тем, что выборка аптек в 3 раза меньше, и они размещены относительно удачнее по отношению к населению, чем продуктовые магазины, которые

расположены повсеместно, в районах, как с низкой, так и с высокой плотностью

населения.

Рис. 11. Распределение численности населения в 300 метровой зоне обслуживания

Рис. 12. Распределение численности населения в 600 метровой зоне обслуживания Следует отметить, что такие районы как исторический центр, микрорайон Зеленая Роща и районы в южной, центральной части проспекта Октября полностью насыщены объектами продуктовой и аптечной сети. В то же время восточная часть микрорайона Черниковка и западная часть Инорса еще не достигли точки насыщения и имеют большой потенциал для размещения аптечной сети и продуктового ритейла.

На основе рассмотренных выше факторов размещения можно сделать вывод о том, что у магазинов БТиЭ преобладают транзитные клиенты, у аптечной сети -

66

комбинированные клиенты (транзитные и проживающие в зоне торговой зоны), а у продуктовых магазинов - резидентные, проживающие в пределах торговой зоны.

В настоящее время активно развивается сотрудничество между этими объектами коммерческой недвижимости, которое выражается в предложениях супермаркетами субаренды своей арендуемой площади для аптек. При таком размещении появляется эффект синергии, увеличивающий торговую зону общего комплексного объекта, и в связи с этим увеличивается число потенциальных клиентов.

2.2. Сравнительный анализ особенностей размещения рыночных услуг в крупных

городах различного ранга

Как уже отмечалось в начале главы, для сравнения с Уфой были выбраны три других города с разной численностью населения, статусом и функциями: менее крупный региональный центр соседней области г. Оренбург и два нестоличных крупных города республики Башкортостан - Салават и Стерлитамак, в которых преобладают промышленные функции, а сервисная экономика развита слабее.

В данном разделе последовательно рассмотрена территориальная структура этих городов, влияющая на размещение рыночных услуг, проведен анализ размещения выбранных видов услуг по той же методике, что и для Уфы, а затем сопоставлены результаты расчетов по всем четырем городам для выявления общих закономерностей и специфики каждого города.

2.2.1. Территориальная структура городов различного ранга.

Территориальная структура Оренбурга

Оренбург является административным центром Оренбургской области, разделен на 2 округа (Южный и Северный), в первый входят Ленинский и Центральный районы, во второй - Промышленный и Дзержинский. Численность населения города на 2013 год составила 556,1 тыс. чел. и имеет положительную динамику4. Через город проходят важнейшие транспортные пути в Среднюю Азию, расположены два аэропорта. Основу промышленности города составляют предприятия газовой отрасли. Уровень средней

заработной платы составил за 2012 год 21,8 тыс. руб., а оборот розничной торговли -139 млрд. рублей5.

Город расположен на р. Урал, при впадении в неё реки Сакмары, исторический район города размещен на возвышенности, а остальные районы - в междуречье и надпойменных террасах. Оренбург имеет вытянутую форму с юга на север и радиально-

и и и т-\ и

кольцевую структуру с районами, имеющими различный тип застройки. В центральной части преобладает частная плотная застройка с вкраплениями высокоэтажных строений. На севере размещены большие жилые районы «Степной», «Северный» и «СевероВосточный» с высокоэтажной застройкой, в них проживает до 160-180 тыс. жителей

1 и и с» и и Т/* и

города, формируя крупнейший обособленный жилой район. Крупные жилые районы «Малая Земля» и вдоль проспекта Победы размещены вокруг крупнейшего по площади завода ОАО ПО «Стрела», расположенного в границах города.

Несколько обособленных частей имеют низкую транспортную доступность до основной части города в связи с наличием железной дороги (район вокруг Тепловозоремонтного завода) и естественных преград в виде реки (район «Пугачи», расположенный на левом берегу реки Урал). В целом на территории города преобладает частная застройка, что влияет на плотность дорожной сети и локальную плотность населения.

Из-за ограниченных инвестиций в последние десятилетия в структуре застройки центра Оренбурга сохранилось значительная доля частной застройки и 2-этажных бараков. В районе «Малая Земля» и вдоль проспекта Победы преобладают пятиэтажки. На периферии города основной фонд относительного нового жилья составляют панельные 9-этажки. На окраине появились современные коттеджные районы («Ростоши», поселок им. Куйбышева). По генеральному плану город будет расти в северо-восточном направлении с преобладанием высокоэтажной застройки, на востоке и юго-востоке - с преобладанием низкоэтажных и частных домов. На полупериферии города планируется застройка пустующих территорий промышленных объектов высотными домами.

Основными транспортными артериями являются улицы радиальных направлений (проспект Победы, ул. Чкалова, ул. Терешковой, Пролетарская ул. и др.),

5Официальный сайт администрации г. Оренбурга [Интернет-портал] URL:http://www.admin.orenburg.ru/(дата обращения: 23.02.2014)

68

они соединяются улицами второго порядка (ул. Постникова, Рыбаковская, Шевченко). В связи с большой площадью частного сектора плотность дорожной сети составила 5,5 км. на кв.км. территории, в Уфе этот показатель существенно ниже (3,5 км./кв.км.). Строительства новых дорог запланировано в южной и юго-восточной части города, планируется построить мост через реку Урал, чтобы улучшить транспортную доступность южных районов.

Транспортный каркас территории Оренбурге близок к моноцентричному, большинство маршрутов проходят через центральную часть города. Главным транспортным узлом (городским «хабом») можно назвать остановку «Театр музыкальной комедии», через которую проходят 29 маршрутов общественного транспорта. Вторым крупным транспортным узлом является железнодорожный вокзал, совмещенный с автовокзалом, он обеспечивает связь Оренбурга с помощью электричек с населёнными пунктами на востоке до Медногорска, до Сакмара на севере, Бузулука на западе и Илецка на юге. Сформированы локальные транспортные узлы в крупных жилых массивах: в Северном районе это южная часть проспекта Дзержинского с остановками «АТП» и «Сергея Лазо», в южном обособленной районе - пересадочный узел автобусов и электричек «Меновой двор».

Функциональные зоны города включают промышленный юг, районы вдоль железной дороги, жилые микрорайоны на севере и центр, в котором сосредоточены основные муниципальные, образовательные и культурные учреждения. Административные и общественно-деловые зоны сосредоточены также вдоль крупных магистралей, особенно в плотно застроенных высокоэтажных северных районах.

Процесс деиндустриализации сопровождается перепрофилированием зданий промышленного назначения в торговые и деловые объекты: редевелопмент Оренбургского комбината шелковых тканей в торгово-развлекательный центр «Армада», перепрофилирование Оренбургского аппаратного завода в бизнес-инкубатор при Оренбургском университете. В городе активно идут процессы терциаризации экономики, за последние 10 лет построены большие торговые и торгово-развлекательные центры. В основном они размещены на окраинах крупных жилых массивов (ТРЦ «Армада», ТРК «Гуливер», ТРК «Кит», ТЦ «Мегаторг»), внутри жилых микрорайонов (ТРЦ «Север», ТРЦ «Новый Мир»), на крупных транзитных трассах (ТЦ

«Астория»). Меньшие по размеру торговые комплексы построены в центральных районах.

Территориальная структура Стерлитамака Город расположен на юге Башкирии в 121 км от Уфы на левом берегу реки Белой. Численность населения на 2013 год составила 277,0 тыс. человек6. Стерлитамак начал ускоренно развиваться в 1950-60-е годы благодаря освоению новых нефтяных месторождений и созданию предприятий по переработке нефтегазового сырья. Основу промышленности составляют крупные химические и нефтехимические предприятия, машиностроение. Средняя зарплата за 2012 год составила 19,9 тыс. руб., оборот

у

розничной торговли - 56.4 млрд. руб.

Оренбург состоит из 2 частей - западной и восточной, граница проходит по железной дороге. Единицами более мелкого административного деления являются 16 микрорайонов8. В северных районах преобладают старые 3-4-этажные кирпичные дома, в центральной части города - плотная застройка 5-этажками хрущевского периода, запад застроен 9-этажными с комбинацией 5-этажек, на юго-востоке преобладают частные дома, а на южной окраине города расположен район ВТС, застроенный высокоэтажными домами. Можно выделить три крупных района, разделенные железной дорогой, промышленной зоной или рекой: западная и центральные части состоят из высокоэтажной застройки, а восточная - из частного сектора. Новые микрорайоны города формируются на западе, где идет активное строительство жилых домов, на юге ведется строительство большого количества частных домов.

Улично-дорожная сеть Стерлитамака развита хорошо, плотность дорожной сети составляет 5,3 км./кв.км, что является довольно высоким показателем. Главные магистрали (просп. Ленина, ул. Худайбердина, ул. Мира, ул. Коммунистическая, ул. Артёма, просп. Октября) дополняются второстепенными (ул. Дружбы, ул. Элеваторная,

6Официальный сайт администрации г. Стерлитамак [Интернет-портал]. URL:http://www.sterlitamakadm.ru/ (дата обращения: 23.02.2014)

у

Официальный сайт Федеральная служба государственной статистики [Интернет-портал]. URL:http://www.gks.ru / (дата обращения: 23.02.2014)

8 В западной части Стеритамака - Коммунистический, Комсомольский, Курчатовский, Ленинский, Нахимовский, Первомайский, Солнечный, Уральский, в восточной части -Ашкадарский, Железнодорожный, Краснознаменский, Михайловский, Северный, Советский, Шахтау, Южный.

ул. 23 мая). Наиболее нагружена ул. Худайбердина, которая связывает западные и восточные районы города через путепровод, и ул. Ленина, связывающая северный район и центральные части города. В планах развития дорожной сети - строительство нескольких мостов через железную дорогу, которая делит город на 2 части, создание хорды, соединяющей южные и западные районы города, а также строительство большого количества развязок на основных магистралях.

Центр города размыт и разделяется на главный транспортный узел с большим количеством маршрутов общественного транспорта и административный центр, в котором сосредоточены муниципальные и культурные учреждения. Крупнейшим транспортным узлом служит остановка «Колхозный рынок», от нее на маршрутах общественного транспорта можно попасть в любой район города и близлежащие населенные пункты. Именно здесь сформировался торговый кластер. Вторым по размеру транспортным узлом служит железнодорожный вокзал, третьим - автовокзал, которые размещен на противоположной стороне города от ж/д вокзала.

Процесс терциаризации выражен в строительстве торговых центров и постепенном замещении старых торговых объектов современными торговыми комплексами. В городе сформировано три торговых кластера: торговый центр «Фабри» и его вторая очередь, приуроченные к центру города, серия торговых комплексов возле транспортного узла «Колхозный рынок» и ТРЦ «Арбат», который обслуживает новые районы на западе города.

Территориальная структура Салавата Город расположен на 20 км южнее Стерлитамака на левом берегу реки Белой, Численность населения составила на 2013 год 154,9 тыс. человек. Салават также является центром нефтеперерабатывающей и нефтехимической промышленности, кроме того - производства технического стекла. Средняя заработная плата за 2012 году составила 24,6 тыс. руб., а оборот розничной торговли - 16,6 млрд. руб.9

Город основан сравнительно недавно (в 1948 году) и в его структуре хорошо прослеживаются этапы застройки различных периодов. Четко выражен старый север города, застроенный двухэтажными бараками, в географическом центре основой

застройки являются пятиэтажные дома хрущевского периода, в южных и западных районах преобладает плотная высокоэтажная застройка. Новые районы строительства высокоэтажных домов приурочены к западным микрорайонам, а в юго-западных районах строятся частные дома.

Обеспеченность дорожной сетью (3 км./кв.км.) ниже, чем в Стерлитамаке, но следует учитывать, что Салават более компактный. Планировка города - квартальная, Главные магистрали (ул. Островского, просп. Нефтяников, ул. Первомайская, ул. Ленина) имеют меридиональное направление, а второстепенные - параллельное (ул. Хмельницкого, бульвар Матросова, ул. Октябрьская, ул. Калинина, бульвары Салавата Юлаева и Космонавтов). Согласно генплану планируется увеличить селитебную зону в южном направлении и расширить ул. Губкина, которая станет основной магистралью для новых жилых районов.

Транспортная система города имеет трамвайное сообщение, проходящее по его периферии и связывающее промышленные районы города с жилыми массивами по западной окраине. В Салавате можно выделить 2 крупных транспортных узла. Это географический центр города - остановка «Гостиный двор», через которую проходят 13 маршрутов общественного транспорта, связывающие районы города между собой, а также с другими населенными пунктами, в том числе и Стерлитамаком. Второй узел состоит из совмещенных железнодорожного и автомобильного вокзалов, которые связывают Салават с другими городами.

Функциональное зонирование Салавата более простое: индустриальные зоны располагаются в основном на севере и ряд предприятий на юго-западе, селитебная зона представлена единым массивом, без разделения на географические районы вследствие естественных и искусственных преград. В жилом массиве в центре города представлены многофункциональные зоны, где расположены административные и культурные учреждения города. Торговая функция представлена в виде несколько районных и микрорайонных торговых центров, размещенных в границах кварталов с выходом на перекрестки крупных улиц. На восточной окраине города недавно был построен первый в городе гипермаркет «Магнит».

Для всех изучаемых городов, кроме Салавата, характерна полицентричность (Таблица 4). Локальные центры образуются в рамках жилых кластеров численностью населения от 50-150 тыс. человек, где под кластером подразумевается обособленный, на

72

основе искусственных или естественных преград, жилой район. Средний размер кластера в 100 тыс. человек при средней плотности населения в 7980 чел./кв.км. составляет район площадью 12,5 кв.км., если представить его в круглом виде - то его радиус составит 2 км, что в пешеходной доступности равно 30 минутам. Низкая плотность застройки и высокая обеспеченность дорожной сетью в Оренбурге связаны с большим частным сектором. Также в Оренбурге расположена крупная доля индустриальных районов в черте города, что усиливает кластеризацию в ней и уменьшает его среднюю плотность. При выделении факторов полицентричности изучаемых городов можно отметить, что главной причиной кластеризации для Уфы являются естественные барьеры, на втором месте - промышленные зоны. Для Оренбурга главной причиной являются индустриальные зоны, второй - сложившийся частный сектор. Для Стерлитамака первопричина полицентричности - искусственные барьеры с индустриальной зоной вдоль железной дороги, а Салават, будучи молодым и обладающим большими размерами городом, размещен компактно, расширение города планируется в юго-восточном направлении в связи с существующей железной дорогой на западе и рекой Белая на востоке.

Таблица 4

Общая характеристика исследуемых городов.

Показатель/Город Уфа Оренбург Стерлитамак Салават

Численность населения, тыс. чел. 1077 566 277 156

Плотность дорожной сети, км./кв.км. 3,55 5,5 5,3 3

Число жилых строений, этажностью более 2 5431 2479 1097 1067

Число кластеров 10 6 2 1

Средний размер кластера, тыс. чел. 108 94 139 156

Площадь города, кв.км. 753,7 259 108,5 106,2

Площадь жилой застройки, кв.км. 125 93 37 16

Плотность жилой застройки, чел./кв.км. 8616 6086 7486 9750

Территориальная структура рассматриваемых городов, с одной стороны, ограничивает развитие торговых объектов, как например, в Уфе, но в тоже время процесс деиндустриализации промышленных зон, особенно размещённых в центральных районах города, позволяет развивать в них торговые и другие функции. Благодаря этому у Оренбурга есть большой потенциал увеличения обеспеченности торговыми площадями. У Салавата и Стерлитамака основные промышленные зоны размещены вдали от жилых массивов, что, с одной стороны, улучшает доступность существующих объектов услуг. С другой стороны, если в генплане не отведены районы под многофункциональные зоны, то размещение новых объектов, особенно крупных, будет приурочено к периферии, что усилит нагрузку на дорожную и транспортную инфраструктуру. Данная ситуация наблюдается в Салавате, где новый гипермаркет «Магнит» размещен на периферии, так как выделить участок в 5-8 гектар без ущерба для существующей экологической (вырубка парков) ситуации не представлялось возможным. В Стерлитамаке сформированные торговые узлы усиливают свою специализацию, поскольку расширяются за счет дополнительных приграничных земельных участков. Хорошим примером служит ТРЦ «Фабри», размещенный в географическом центре города. Он увеличил свой размер более чем в 3 раза благодаря строительству второй очереди, превратившись в объект регионального масштаба, значительно увеличив товарооборот розной торговли в городе за счет внешнего платёжеспособного спроса агломерации

2.2.2. Размещение и территориальная доступность разных видов рыночных услуг

Показатели территориальной доступности сравниваются для всех четырех городов - Уфы, Оренбурга, Стерлитамака и Салавата. Эти города почти в семь раз различаются по численности населения и более чем в 2,5 раза по душевому обороту розничной торговли. При этом душевой оборот розничной торговли сокращается по мере снижения численности населения города (Таблица 5). Только различия в уровне средней заработной платы невелики, за исключением Уфы, при этом в более крупном региональном центре Оренбурге заработная плата ниже, чем в менее крупных промышленных городах Башкортостана.

Численность рассматриваемых объектов рыночных услуг также сокращается по мере снижения численности населения города, что естественно. Но если рассчитать среднее число жителей на один объект услуг, то картина иная.

Таблица 5

Основные социально-экономические показатели и численность торговых

объектов в 2011-2012 гг.

Город Уфа Оренбург Стерлитамак Салават

Численность населения, тыс. чел. 1077 556 277 155

Оборот розничной торговли на душу населения, руб. 340761 250220 203610 107096

Средняя начисленная заработная плата, тыс. руб./ мес. 28,3 21,8 19,9 24,6

Продуктовые магазины (ед.) Супермаркеты 204 200 86 35

Малые объекты 716 376 146 95

Аптеки (ед.) 393 226 117 52

Магазины бытовой техники (ед.) 50 21 16 6

Анализ форматов продуктовых магазинов показывает, что повышенное число супермаркетов имеет Оренбург, это связано с наличием небольшого числа гипермаркетов, который «замещают» супермаркеты. Численность населения, приходящаяся на один объект ритейла, варьирует по городам, но незначительно. Наблюдается связь между плотностью застройки и числом аптек, высокая концентрация населения позволяет уменьшить число торговых объектов, увеличивая их эффективность. В моноцентричном Салавате торговые объекты имеют почти одинаковые значения численности населения в радиусе 300 метров, что показывает схожие показатели размещения услуг относительно населения. Полицентричность увеличивает дифференциацию показателей размещения, однако число территориальных кластеров и локальных центров не влияют на показатели размещения

Таблиц 6

Обеспеченность населения торговыми объектами.

Численность населения на 1 объект, чел. Средняя численность населения, проживающая в радиусе 300 м., чел.

Продукт. магазины Аптеки Магазины бытовой техники Продукт. магазины Аптеки Магазины бытовой техники

Уфа 1170 2740 21540 5889 5924 4193

Оренбург 965 2460 26476 3935 4029 2548

Стерлитамак 1194 2367 17312 5107 5852 3891

Салават 1192 2980 25833 4663 4681 4715

Для магазинов бытовой техники наблюдается пониженная обеспеченность населениям в г. Стерлитамаке, что связано с центральностью этого города в сформированной агломерации Стерлитамак - Салават. Благодаря внешнему платежеспособному спросу оборот розничной торговли в этом городе повышенный. Следует отметить, что средний размер начисленной заработной платы почти не влияет на число объектов в городе, основную роль играет численность населения и оборот розничной торговли.

Далее рассмотрим размещение объектов по отношению к внешним факторам. В Таблица 7 приведена статистка пространственных данных, используемых при анализе. При создании базы данных для исследования были приняты следующие технические условия: остановкой считается остановочный пункт; если расстояние между остановками в разных направлениях составляло более 15 метров, то размещалось 2 отдельных остановки. Дорожная сеть создавалась на основе дешифрирования космической съемки, все дороги, кроме дворовых проездов, отражались линейным типом геометрии. Под торговыми центрами подразумеваются объекты с торговой площадью более 5 тыс. кв.м, а при их отсутствии (в малых городах в виде Салавата) в расчет принимались торговые комплексы с торговой площадью более 2,5 тыс. кв.м

Таблица 7

Статистика по базе пространственных данных.

Город Число остановок Плотность дорожной сети, км./кв.км. Число ТЦ и торговых комплексов Число жилых строений, этажностью более 2

Уфа 438 3,55 13 5431

Оренбург 377 5.5 9 2479

Стерлитамак 164 5.3 4 1097

Салават 92 3 5 1067

Сравнительный анализ гистограмм распределения расстояний от продуктовых магазинов до остановок (Рис. 13) показывает, что во всех городах свыше 50% продуктовых магазинов размещены на расстоянии не более 150 метров от остановок общественного транспорта, а самая большая концентрация продуктового ритейла возле остановок наблюдается в г. Салават.

-Уфа — Оренбург

CKJMi i L'-аник — Салавзт

Я) 1SÜ 250 3SIÍ 550 АН* Т5С HUÍ 540

Ркооищ II.

Рис. 13. Распределение расстояний от продуктовых магазинов до остановок График распределения продуктовых магазинов относительно дорог показывает еще более значительную концентрацию, около 90% объектов размещено расстоянии не более 100 метров от дорожной сети. Однако размещение на первой линии, т.е. на расстоянии менее 50 метров, различается: в Уфе и Салавате - только 55-57% объектов, в Стерлитамаке и Оренбурге более - 65% (Рис. 14). Эту разницу можно объяснить тем,

что в Уфе и Салавате высокая плотность населения из-за повышенной этажности, а наличие крупных жилых массивов позволяет размещать объекты внутри них, в то время как в Стерлитамаке и Оренбурге плотность населения ниже в связи с большим частным сектором внутри города. Не наблюдается связи между расстоянием от продуктовых магазинов до торговых центров, повышенные значения в Салавате связаны с малым размером города и равномерным распределением торговых комплексом по территории.

Рис. 14. Распределение расстояний от продуктовых магазинов до дорог Нормальные распределения значений численности населения, проживающего в 300 метровой зоне (Рис. 15), характерны для Уфы и Салавата, где объекты более равномерно размещены по жилым массивам. Другая ситуация в Стерлитамаке, где график распределения имеет 2 экстремума, один связан с размещением большого количество продуктовых магазинов в частном секторе с низкой плотностью населения, а второй - с наличием большого количества объектов в плотно населённых районах города. Аномален и график распределения в г. Оренбург, где не выражен колокол нормального распределения и есть несколько экстремумов, Как уже было описано ранее, это связано с наличием большого частного сектора в городе, который занимает наибольшую площадь среди рассматриваемых городов. При анализе распределения численности населения в 600-метровой зоне от торговых объектов также можно объединить в одну группу Уфу с Салаватом, Стерлитамак занимает переходное положение, а Оренбург имеет смещенную моду распределения в сторону низкой обеспеченности населением торговыми объектами.

Рис. 15. Распределение численности населения в 300 м зоне обслуживания

продуктового ритейла Число аптек примерно в 2 раза меньше, чем продуктовых магазинов, поэтому они имеют особенности размещения. Так, графики распределения расстояний до остановок общественного транспорта для аптек совпадают с графиками распределения продуктовых магазинов, но в радиусе 150 метров размещены не 50%, а 60% и более аптек, а в Салавате этот показатель достигает 71% (Рис. 16), т.е. микротранспортный фактор для аптек важнее. В то же время при анализе расстояний от аптек до улично-дорожной сети не проявляется эффект внутриквартального размещения и львиная доля объектов (более 62%) размещены на первой линии дорог, на дистанции до 100 метров расположено более 90% всех объектов во всех городах. Так же, как и с продуктовыми объектами, связи между размещением торговых центров и аптеками не найдено. Следовательно, близость торговых центров не являются дополнительным фактором притяжения потенциальных потребителей для аптек во всех городах (Рис. 17).

Аптеки размещаются в высокоплотных жилых массивах и гораздо реже в районах с низкой плотностью населения. По этой причине на графике, отражающем ситуацию в Стерлитамаке, отсутствует первый экстремум (Рис. 18), который был ярко выражен на гистограмме распределения продуктовых магазинов. Только график распределения аптек в Оренбурге характеризуется дифференциацией размещения: поскольку 35% аптек размещены в частной секторе или на полупериферии города между частными и высокоэтажными домами.

Рис. 16. Распределение расстояний от аптек до дорог

Рис. 17. Распределение расстояний от аптек до ТЦ Для объектов торговли товарами эпизодического потребления закономерности размещения должны отличаться. По мере развития торговой недвижимости в городах формируются торговые кластеры в виде комплекса малых торговых объектов или большие по площади объекты. В каждом крупном жилом районе формируются малые кластеры, которые обслуживают близлежащее население, но также формируются и крупные, ориентированные на город в целом, в основном они размещены в транспортных узлах. В кластерах располагаются коммерческие объекты, предлагающие как эпизодические, так и периодические виды товаров и услуг. Но в случае высокой концентрации населения и платёжеспособного спроса, как, например, в Уфе, торговые

80

центры и комплексы не могут в себя вместить все потенциальное предложение со стороны ритейлеров бытовой техники, и магазины размещаются в уличных помещениях вдоль крупных магистралей, которые проходят через плотные жилые массивы.

дп

;

в

; 10

..... А...... -Уфа -Орвйург -Стдншхаыи — Сшиыг

/ \

/

--1-1-

|<НЮ ДНЮ Ю<№ ион 1?000

Чднмдвпырс^пмжщеимишди к радиусс ,5н>и м >4 ел.

Рис. 18. Распределение численности населения в 300 м зоне обслуживания аптек Поэтому только 30% магазинов, предлагающих бытовую технику, размещены в торговых центрах (Рис. 19), что усугубляется дискриминацией региональных ритейлеров крупными торговыми центрами с их жесткой арендной политикой и высокой конкуренцией со стороны федеральных операторов.

Рис. 19. Распределение расстояний от магазинов бытовой техники до ТЦ По мере уменьшения размера города происходит увеличение концентрации магазинов, реализующих бытовую технику в торговых центрах. Доля объектов в ТЦ для

Оренбурга составила более 38%, а для Салавата -50%. Стерлитамак, будучи меньшим по размеру городом, чем Оренбург, должен иметь этот показатель около 40-45%, но внешний платежеспособный спрос, вызванный агломерационным эффектом, создает спрос, который удовлетворяется увеличением числа магазинов. В связи с этим в городе размещено более значительное количество магазинов бытовой техники, большинство из которых расположено не в торговых центрах.

Обобщая результаты сравнения, можно сказать, что размер города определяет только число объектов услуг, а на территориальную организацию рыночных услуг в первую очередь влияет размещение населения и его плотность. Для объектов ежедневного и периодического спроса фактор платёжеспособного спроса и территориальная концентрация потребителей стоит на первом месте, в то время как для рыночных объектов, предлагающие эпизодические товары и услуги, непосредственная близость населения не имеет такого значения, они в основном размещены на транспортных узлах или в крупных жилых массивах, где выше интегральная доступность и есть внешний по отношению к близлежащим территориям платёжеспособный спрос.

Если сравнивать между собой продуктовые магазины и аптеки, то для первых характерно повсеместное распространение, с возможностью внутриквартального размещения, в то время как для аптек характерно размещение в районах с высокой плотностью населения и близкое расстояние до остановок общественного транспорта. Размер города не имеет значения, объекты обычно распределены в соответствии с плотностью жилых строений, сильная дифференциация в обеспеченности населения объектами ежедневных и периодических услуг не обнаружена. При анализе влияния структуры города на размещение выявлено, что полицентричность увеличивает дифференциацию показателей размещения, но число кластеров и локальных центров не влияют на показатели размещения. Плотная застройка территории уменьшает число торговых объектов.

2.3. Анализ взаимного размещения объектов уличной торговли в крупнейшем

городе

2.3.1. Особенности формирования уличной торговли («стрит ритейла»)

Особую роль в развитии торговли в городе занимают объекты уличной торговли - «стрит ритейл» (StreetRetail), которые имеют свою нишу и своего потребителя. Под «стрит ритейлом» понимаются все торговые и офисные объекты, размещенные на первых этажах зданий, хотя в американской терминологии под этим термином подразумевают линейно вытянутый объект, использующийся для торговли с наличием парковки10. «Стрит ритейлу» свойственен историзм в развитии, торговые улицы в городе формируются в течение долгого времени. Постепенно развиваясь и эволюционируя, объекты «стрит ритейла» начинают специализироваться на каком-либо типе товаров или услуг, со временем специализация усиливается. Одним из факторов развития уличной торговли является историческое изменение структуры города. В работе Попова [Попов, 2008], описываются различные периоды развития Москвы и структурные изменения, происходящие в городе в эти периоды. В период с 1860-х по 1917 г. происходило активное становление торговых улиц в столице, таких как Кузнецкий мост, Маросейка, Покровка, Большая Лубянка, Тверская и т.п. В советский период, при расширении города и реализации генплана, получили развитие радиальные проспекты (Ленинский, Ленинградский, Кутузовский и др.), тем самым формируя новые торговые коридоры с фасадной архитектурой [Кулакова, 2006]. Каждый период по-своему влиял на размещение объектов торговли, форматы и типы объектов: от торговых рядов в царское время и универсамов в советское, до строительства гипермаркетов и торговых центров в настоящий момент.

В зарубежной литературе выделяют следующие ключевые направления при

11

размещении «стрит ритейла» :

■ высокое качество пешеходного потока, наличие целевой аудитории

■ исторически сложившееся размещение

■ органическое сочетание с существующим культурным окружением

10Design Standards & Guidelines. Traditional main street overlay areas. 134 p. Detroit, 2006.

11Cliquet G. Geomarketing: Methods and Strategies in Spatial Marketing .- L.: ISTE, 2006.

83

■ ориентация на пешеходов (pedestrian-friendly), в виде размеров и типов вывесок, витринных окон, удобной парковки, рекламных вывесок и т.п.

В связи со спецификой развития территории и типом застройки в американских городах преобладают отдельно стоящие здания в виде объектов уличной торговли, в то время как в России достаточно большое количество торговых помещений располагаются на первых этажах высокоэтажный строений. В зарубежных исследованиях при анализе «стрит ритейла» основное внимание уделяется описанию сложившихся торговых улиц. Исследования в этих направлениях носят прикладной характер и осуществляются преимущественно аналитиками в крупных консалтинговых компаниях. Отдельные же объекты уличной торговой недвижимости анализируются как «малые» торговые центры, оценивается индекс покупательной способности, уровень насыщения рынка и другие показатели в зоне обслуживания12.

Одной из особенностей «стрит ритейла» является более жесткая привязка к микрогеографии города. Например, если в городе есть потенциал для увеличения предложения торговых площадей, то торговый центр можно построить как в центре города, так и на его периферии, в то время как помещения под «стрит ритейл» не обладают такой гибкостью. Основной источник предложения новых объектов на рынке «стрит ритейла» - это оформление жилых помещений на красных линиях, которые обращены в сторону улично-дорожной сети, в нежилой фонд и открытие в них магазинов, что активно происходит в настоящий момент в регионах. Однако приспособленные и некачественные помещения не удовлетворяют требованиям современных арендаторов. Другой источник - создание помещений под «стрит ритейл» при строительстве нового жилья: застройщик заранее выделяет первый этаж под коммерческие цели, тем самым повышая свою доходность и решая социальные проблемы населения. Однако и такие помещения не всегда пользуются спросом у современных ритейлеров, в некоторых районах Москвы и городах Московской области отмечается их переизбыток. Третий источник - строительство коммерческой недвижимости в виде многофункциональных центров или бизнес парков, где первые этажи выделены под качественные торговые помещения, соответствующие стандартам международных ритейлеров.

12

Drummey G.L., Traditional methods of sales forecasting, in Davis, R.L. and Rogers, D.S. (Eds), Store Location and Store Assessment Research, John Wiley & Sons, New York, NY, 1984.

84

Ввод новых площадей под «стрит ритейл» значительно меньше, чем ввод крупных торговых центров. Например, в 2013 году в Екатеринбурге в формате уличного ритейла вводится 40-50 тыс. кв.м, в то время как торговых центров - 200 тыс. кв.м торговой площади. Иная ситуация только в Московском регионе, где объемы ввода двух типов торговых помещений сравнялись из-за высокой насыщенности крупными торговыми центрами, поэтому в столице начинают активно вводить новые площади уже в формате «стрит ритейла»13.

Необходимо учитывать, что в основном у каждого помещения «стрит ритейла» свой собственник, консолидация активов идет медленно, что сильно влияет на ротацию и состав арендаторов. Традиционными арендаторами объектов «стрит ритейла» являются кафе, рестораны, обувной и продуктовый ритейл, в последнее время активно в данном формате развивается сфера услуг (салоны красоты, медицинские и spa-салоны)14. Экспертным сообществом выделяются 12 категорий «стрит ритейлеров» (Рис.20). По маркетинговым оценкам, большую часть помещений арендуют продуктовые ритейлеры, рестораны и кафе, продавцы детских товаров и товаров для дома (в том числе бытовой техники, мебели и т.д.).

В географических исследованиях изучают территориальную организацию торговли в городе, но проведено мало исследований сложившегося размещения на локальном уровне, в частности, особенностей размещения торгового объекта по отношению к его окружению. Эти пробелы в основном заполняют исследования маркетологов (Бредюк, 2008; Перекрест 2006). Используя классические и геомаркетинговые подходы, маркетологи пытались сформировать стандартизированные требования не только к помещениям под «стрит ритейл», но и к характеристикам их локаций и окружения.

На основе анализе различных работ и требований ритейлеров к локациям, можно выделить внешние и внутренние факторы.

Размещение объектов «стрит ритейла» зависит от следующих внешних факторов: численность и плотность населения, наличие платежеспособного спроса, транспортная

13

Журнал по коммерческой недвижимости в РФ [Интернет-портал]. URL: http://bmetr.dkvartal.ru/news/236762483 (дата обращения: 20.02.2014)

14Журнал по коммерческой недвижимости [Интернет-портал] URL: http://cre.m/rus/archivnews/70/0/0/29905 (дата обращения: 20.02.2014).

85

сеть, генераторы пешеходного трафика (станции метро, торговые центры, ВУЗы и т.п.), соседство (конкуренция, сопутствующие товары и услуги), отсутствие ментальных негативных зон и т.д.

Численность населения и его доходы характеризуют платежеспособный спрос. Как правило, ритейлеры имеют показатели необходимой численности населения, проживающего в торговой зоне для открытия магазина. Если для одних торговых объектов требуются «резидентные» клиенты, проживающие в зоне влияния объекта, то для других, например аптек, нужны «транзитные» - пешеходные потоки, которые генерируются крупные торговыми центрами, станциями метро, остановками общественного транспорта.

Транспортная сеть является, во-первых, инфраструктурой, обеспечивающей доступность товаров и услуг для населения, во-вторых, крупные магистрали могут служить генератором транзитных клиентов, что важно для крупных гипермаркетов и автомобильных салонов.

■ Продукты

■ Рестораны м фуд-корт

■ Детские товары

■ Товары для дома, мебель, предметы интерьеры, стройматериалы. БТнЭ, канцтовары н кош к

■ Спортивные к тубы

■ Автомобили

■ Спя». п банки

■ Косметика

■ Одежда н обувь

■ Ювелирные украшения, ашнкварнягт, подарки

■ Сфера рашлсчсннП Зоо гонарм

Рис.20. Структура стрит ритейла Москвы, 2013г. Источник: cre.ru Особую роль для «стрит ритейла» играет фактор соседства. Эффект взаимодействия при совместном размещении объектов может быть разным: ■ симбиотическое - объекты взаимно дополняют друг друга, дополнительные услуги оказываются, не создавая ущерба, например, продуктовый магазин и аптека;

■ паразитическое - один объект получает преимущества за счет другого, чаще всего происходит отбор целевой аудитории у крупного объекта. Пример, магазины мелкой электроники, «паразитирующие» на больших магазинах бытовой техники; другим примером служат спортивные товары, где один оператор - «якорь», он генерирует поток целевой аудитории, а более мелкие реализуют схожие товары;

■ синергетическое - объекты одной товарной категории или сегмента размещаются рядом и создают кластер, это характерно для магазинов обуви, детских товаров и т.п. Возможно образование синергетического взаимодействия из паразитического;

■ отрицательное - целевая аудитория одного объекта отрицательно влияние на целевую аудиторию другого, примером на рынке ритейлеров является детские товары и магазины нижнего женского белья;

■ конкурентное - классическая конкуренция между двумя одинаковыми типами объектов;

■ нейтральное - объекты не взаимодействуют между собой.

Одним из внутренних факторов, влияющих на размещение, является экономика предприятия, в том числе стоимость услуги и зависимость оборота от размера площади. Основной статьей расходов «стрит ритейла», использующего высококвалифицированных специалистов, является заработная плата, географический фактор (территориальная доступность и пешеходный трафик) также влияет на цену. Например, стоматология может размещаться как возле метро, где высокие арендные ставки и поэтому выше стоимость услуги, так и в жилых массивах. Виды услуг, в которых оборот положительно зависит от занимаемой площади - это кафе, рестораны и т.п. Объекты торговли, которые не ориентируются на размер площади - ювелирные магазины, магазины мелкой электроники - имеют высокий товарооборот на квадратный метр благодаря малой площади и большому ассортименту с высокими ценами. К внутренним факторам относятся как технические требования к помещению, основанные на различных нормах или специфике услуг, так и архитектурные, в виде наличия витрин, отдельного входа для посетителей и персонала.

Экспертная классификация влияния внешних и внутренних факторов на различные типы объектов «стрит ритейла» в зависимости от их специализации

проведена компанией RussianResearchGroup15. Выделено 8 сегментов «стрит ритейла» и они ранжируются по различным факторам. Однако некоторые факторы данной классификации дублируют друг друга, например, близость метро и пешеходный трафик, а сама экспертная оценка строится на качественных, а не количественных показателях. Эта оценка позволяет сформировать первичное понимание особенностей размещения объектов ритейла на уровне экспертного мнения.

2.3.2. Количественная оценка влияния фактора соседства при размещении объектов

уличной торговли (на примере Москвы)

Одной из задач данного блока исследования является количественная оценка фактора соседства на примере сложившегося рынка торговой недвижимости. Для анализа существующего положения и оценки эффекта взаимодействия объектов «стрит ритейла» были взяты коммерческие объекты в Москве как пример сформировавшегося крупного рынка торговой недвижимости в России. Создана база данных, содержащая пространственные и семантические атрибуты, источником служили открытые информационные ресурсы, такие как Яндекс - справочник, 2GIS и т.п. База данных сформирована в MSSQL 2008R2 и содержит информацию о более чем 40 тыс. объектов, которые разделены на 29 типов объектов «стрит ритейла», основой классификации служит главный источник данных - 2GIS. Для анализа взаимодействия были сформированы пространственные и агрегирующие запросы на языке SQL, суть которых заключается в оценке числа различных типов объектов в зоне 500 метровой доступности от всех изучаемых объектов «стрит ритейла» и дальнейшей их агрегации с вычислением статистики по выделенным типам (Рис. 21). В результате было обработано более 4 млн комбинаций объектов между собой.

Для возможности наглядного сравнения полученных результатов они были нормированы по входящим в них показателям, чтобы сопоставлять выделенные типы с разной выборкой объектов. Итоговая формула нормирования и приведения показателей к общему виду выглядит следующим образом (1):

й-s-, (1),

где Кта.ъ - число объектов типа входящих в 500 метровую зону объекта типа , Ка -число объектов типа а ,Г4Ъ - число объектов типа Ь,

Рис. 21. Схема анализа взаимного размещения объектов При анализе полученной формулы с позиции комбинаторики этот показатель отражает долю существующих взаимных комбинаций от теоретически возможных. Для улучшения чтения характеристик в таблице они были увеличены на 4 порядка (Таблица 8). Полученный показатель отражает эффект кластеризации: как часто один тип объекта размещен в зоне 500 метровой доступности другого типа, учитывая количество этих объектов. На этот показатель могут влиять внутренние и внешние факторы, одним из главных является наличие в зоне размещения станции метро. Для оценки этого фактора использованы данные компании 8шаг1Ьос об удаленности различных типов объектов «стрит ритейла» от станций метро.

Одним из факторов, оказывающих влияние на значения показателя кластеризации, является эффект внутренний кластеризации между объектами одного типа (под типом подразумевается одна из 29 выделенных категорий ритейла). Внутренняя кластеризация отражает, насколько часто объекты одного размещаются вблизи друг друга, а внешняя - относительно других типов. Для корректного сравнения результатов необходимо учитывать показатели только в рамках одной группы (т.е. значений всех показателей кластеризации 29 типов с одним выделенным). Иными словами, показатели кластеризации ресторанов с другими сегментами «стрит ритейла» нельзя сравнивать с показателями кластеризации аптек с этими же сегментами.

Корректно сравнивать между собой показатели внутренней кластеризации для различных типов. Так, например, книжные магазины кластеризуются между собой в 2 раза чаще, чем клубы, и почти в 4 раза чаще, чем мебельные магазины.

Среднее значение показателя кластеризации составило около 15 единиц, но среднее значение по группам имеет сильный разброс, от 8 для категории зоотоваров и до 23 - для кофеен. Высокие значения показателя кластеризации внутри одного типа наблюдаются у следующих категорий: клубы, кофейни, компьютерные магазины, магазины учебных товаров, специализированные алкогольные магазины и объекты микрофинансирования. Повышенные значения имеют бары, обувные магазины и магазины верхней одежды. Выделенные группы характеризуется повышенной вероятностью размещения объектов возле своего же типа, что отражает синергию этих объектов. Если рассмотреть внешний фактор более детально - расстояние до станции метро, то в этой группе выделяется микрофинансирование и кофейни, которые сильно зависят от этого значения. Следовательно, эффект внутренней кластеризации для этих типов объектов является косвенным, при их размещении следует учитывать фактор наличия станции метро (Рис. 22), а не синергию внутри группы. При дальнейшем анализе таблицы хорошо прослеживаются повышенные значения кластеризации между группами кофеен с ресторанами быстрого питания, суши-барами, микрофинансированием также в связи с близостью станции метро.

Для обобщения результатов моделирования приведена общая итоговая схема взаимного размещения объектов «стрит ритейла» в Москве со значимыми показателями. Критерием наличия связи между двумя типами объектов определены показатели взаимной кластеризации на 25% выше их среднего значения по группе На основе этого критерия выделено 2 группы связей: I. Взаимная: показатель взаимной кластеризации между двумя типами объектов выше средних значений по их группам. Хорошим примером служат категории «бары» и «рестораны», которые имеют средние значения по своей группе 16 и 17 соответственно, а значение взаимной кластеризации между собой этих типов составляет 26.

II. Односторонняя: показатель взаимной кластеризации выше среднего значения только одного типа. Этот эффект можно продемонстрировать на примере баров и магазинов алкогольных напитков, которые имеют средние значения по своей

90

группе 16 и 11 соответственно, а значение взаимной кластеризации между собой этих типов составляет 13, что является высоким показателем для магазинов алкоголя и низким для баров. Это означает, что специализированные алкогольные магазины, будучи зависимым типом, размещаются в среднем на 25% чаще около баров, которые является для них значимым объектом, но бары не тяготеют к ним. При анализе взаимных и односторонних видов связей можно найти некоторые закономерности в размещении объектов. Например, объекты внедомашнего питания хорошо кластеризуются между собой, это связано с «центральностью» их размещения. Одним из индикаторов является расстояние до станций метро. Объекты также дополняют друг друга, образуя симбиоз, особенно это касается смежных типов, таких как клубы и бары т.п. Выделяется четкая кластеризация между объектами, продающими бытовую и компьютерную технику, но нет связи между размещением типов ритейлеров, продающих крупную бытовую технику и мелкую электронику (салонов связи и малых магазинов, продающие портативные электронные устройства). Эффект односторонней кластеризации с другими типами объектов свойственен парикмахерским и студиям загара, которые приурочены к районам с высокой плотностью населения и имеют дисперсное, основной фактор размещения для них - наличие резидентных и транзитных клиентов.

Хорошо кластеризуются между собой магазины обуви и верхней одежды. Обувные магазины довольно часто размещены в 500 метровых зонах от ломбардов и объектов микрофинансирования. Это объясняется тем, что все они имеют общие внешние факторы - наличие высокой плотности населения и небольшое расстояние от станции метро. Четко прослеживается связь между размещением магазинов канцелярских товаров и книжных магазинов, что характерно при симбиотическом варианте взаимодействия. В зоне 500 метров от специализированных алкогольных магазинов гораздо чаще встречаются бары, кофейни, кулинарии и рестораны, но нельзя сказать обратное, именно это характеризует частные связи.

Группы категорий товаров и услуг с общими факторами размещения

г.

12

I

I'

г

í

Е С I

о а

IV О » " О зо О Я О 5 0 » 10 0 1 0 4 О» |

11 Ок А С 0 1 О с О 2

II В 15 а 1« 17 А и II | а 11

А 20 А 12 2« А А.

2а 5тап1ос

1 Ь»пок«ге»1ы*'л 2.К*4|Ы*ЫЕ мггам*Ы 1 Тту^>|пнп>иг 4.Носм?ти и

Лшпн

¿1»4>Гй<1.*4. С ЫЗДМИк

ил^мшацик

14Жо{е?МИ

it.iu.fc. Сшгра II пш*-м» КСуи* 1)рм

1 Л С 19 гигантидг щи

ГО 1М

12.г» н.

МАмимфе 15У.1.15Ы

700

300

/I III ММ1С иг«г||ск.1и

Рэсстолнис да метро, к'

Рис. 22. Категории товаров и услуг с общим фактором размещения.

Источник: данные компании SmartLoc Похожая ситуация с магазинами детской обуви, которые тяготеют к обувным магазинам и верхней одежды, что отражает симбиотическое взаимодействие. Магазины канцелярских товаров кластеризуются с магазинами детской обуви, общим фактором в данном случае является высокая плотность населения, что свойственно крупным жилым массивам, в которых создаются кластеры коммерческих объектов, обслуживающие население. Им свойственны односторонние связи, в то время как при общем факторе в виде близости метро ярче выделяются общие связи.

По результатам проведенного исследования можно сделать следующие выводы:

1. В настоящее время рынок «стрит ритейла» в Москве имеет сложившуюся структуру арендаторов. Наибольшую долю от арендуемых площадей занимают продуктовый сегмент и внедомашнее питание (рестораны, кафе и т.п.), при этом продовольственные магазины имеют дисперсное размещение, а внедомашнее питание тяготеет к центру города.

2. Объекты коммерческой недвижимости в формате уличных помещений имеют свою специфику размещения, где главным фактором является историческое развитие территории и потенциальный спрос на эти помещения со стороны арендаторов, что в

свою очередь зависит от спроса населения на товары и услуги. Размещение объектов «стрит ритейла» зависит от множества факторов, среди которых особое место занимают факторы соседства и внутренней экономики предприятия.

3. Дисперсное размещение объектов в городе отражается в низком показателе внутренней кластеризации. Это характерно для продуктовых магазинов, салонов оптики, химчисток, зоомагазинов, парикмахерских, размещённых в основном на периферии. Они могут агрегироваться в локальные кластеры для обслуживания местного населения, особенно в районах с высокой плотностью резидентных клиентов, т.е. образуются частные связи с симбиотическим односторонним взаимодействием с другими типами.

4. Высокие значения кластеризации объектов характерны для типов ритейлеров, которые группируются, создают кластеры. Факторами являются, с одной стороны, эффекты синергии и симбиоза, что характерно для объектов общественного питания, а с другой стороны - внешние факторы: наличие метро или высокой плотностью населения в зоне обслуживания. Эти типы объектов размещены в основном в центральных районах, но могут создавать и крупные кластеры в более удаленных районах.

Таблица 8

Значения показателя кластеризации размещения объектов стрит ритейла.

Выборка, шт. Клубы Бары Кафе Рест. быст. питания Кофейни Кулинария Рестораны Суши-бары Химчистки одежды Бытовая техника Компьютеры Оргтехника Мебель Косм. ручной работы Парикмахерские Студии загара Аптеки Оптика Детская обувь Магазины обувные Верхняя одежда Алк. напитки Продукты Спортивные товары Зоотовары Канцелярские товары Книжные магазины Банки Ломбарды Микрофинансирование Среднее

Клубы 245 42 30 20 19 18 16 37 9 10 12 13 8 14 9 15 9 15 8 18 20 11 8 11 6 7 17 ш 14 11 16

Бары 933 ■ 23 18 36 11 12 14 12 8 14 10 15 9 15 9 17 18 13 9 11 7 9 16 ЕЗ 15 15 16

Кафе 2157 ■ 16 28 10 11 12 12 8 12 9 11 8 12 8 14 15 12 8 11 7 8 14 16 13 15 13

Рест. быст. питания 880 22 30 10 13 15 14 8 12 9 14 10 15 9 17 17 12 10 13 8 9 12 ва 30 18 23 15

Кофейни 494 57 29 15 14 16 15 9 19 12 20 11 21 8 22 24 20 10 13 6 9 25 20 22 23

Кулинария 101 10 12 12 11 10 8 13 10 9 | 10 19 9 16 15 14 10 9 9 10 12 14 15 14

Рестораны 1977 30 24 12 11 12 13 9 15 10 16 9 16 8 17 19 15 8 12 5 8 20 14 17 17

Суши-бары 273 17 13 13 15 13 10 14 10 17 | 11 18 10 20 20 12 10 14 8 10 15 20 19 17 17

Химчистки одежды 1377 8 8 9 8 14 8 10 9 10 9 11 9 11 10 11 8 9 8 8 10 12 11 10 10

Бытовая техника 216 15 25 13 10 9 14 10 14 14 15 15 11 10 11 11 10 10 13 15 11 12

Компьютеры 622 36 30 13 11 9 18 10 13 19 18 18 10 10 11 10 12 8 13 15 18 15

Оргтехника 206 14 9 10 8 13 9 11 12 15 14 10 8 10 7 11 10 13 12 20 13

Мебель 2060 21 8 7 10 7 9 11 10 10 9 7 9 8 7 7 10 9 10 9

Косм. ручной работы 564 12 9 12 10 13 10 13 13 12 9 9 8 9 12 14 13 13 12

Парикмахерские 2082 9 10 9 10 9 11 10 9 8 8 9 8 9 10 11 10 9

Студии загара 172 8 11 15 12 16 16 9 9 12 9 11 11 15 10 14 14 13

Аптеки 3943 8 11 10 12 11 9 9 8 9 10 9 13 13 10

Оптика 612 13 11 18 17 11 10 11 10 11 16 14 18 16 14

Детская обувь 1901 17 14 14 9 9 9 10 14 | 10 9 12 13 11

Магазины обувные 1279 12 11 14 11 12 16 16 21 21 16

Верхняя одежда 4553 25 11 10 14 10 11 16 16 18 17 16

Алк. напитки 475 9 9 9 8 10 14 12 9 11

Продукты 9114 9 8 8 9 8 9 12 13 9

Спортивные товары 1128 20 9 8 12 12 13 12 11

Зоотовары 839 9 9 7 7 11 9 8

Канцелярские товары 448 10 12 10 10

Книжные магазины 115 71 14 12 16 15

Банки 4483 20 15 18 15

Ломбарды 439 20 29 15

Микрофинансировани 114 42 16

взаимная кластеризация | 23 |односторонняя кластеризация | 31 | влияние метро | 31 |влияние плотности населения

Глава 3. Применение пространственных моделей для анализа и планирования размещения торговых центров в крупных городах и городских агломерациях

3.1. Специфика крупных торговых центров и особенности их размещения

По определению международного союза торговых центров (RCSC)16 «Торговый центр» - это группа архитектурно объединенных розничных предприятий, управляемых единой компанией, обеспеченных парковкой и расположенных на специально спланированном участке. Следует различать такие понятия как «торговый центр» и «торговый комплекс», где различие между этими объектами состоит в том, что первый тип является конгломератом арендаторов, объединенных единой концепцией, что выражается в размере этого центра, которое имеет арендопригодную площадь более 5000 кв.м В то время как торговый комплекс - это совокупность различных ритейлеров в одном помещении, обычно имеют размеры торговой площади от 2500 - 5000 кв.м [Арчакова, 2010]. В советское время под торговым центром подразумевался торговый кластер, где на одной территории были сосредоточены различные магазины, и для каждого города проводился расчет необходимого числа магазинов и числа работников, обслуживающих их.

Торговые центры как места скопления под одной крышей различных видов товаров и услуг начали формироваться в начале XX века, когда появились технические решения по строительству объектов с большими пролетами, позволяющими разместить большое число малых магазинов на открытом участке. Идея нового формата магазинов в виде крупных просторных помещений с большими витринами зародилась в Лондоне в 1851 году на всемирной выставке [Канаян, 2007]. С тех пор возникла общая тенденция строительства объектов торговых площадей или улиц с крытыми стеклянными куполами. Если изначально торговые центры обеспечивали население товарами и услугами, то сейчас они представляют собой многофункциональные центры не только для совершения покупок, но досуговые центры с различными развлечениями, многие объекты несут социальную нагрузку в виде размещения у себя детских развлекательных

и образовательных центров, ночных клубов, кинотеатров, библиотек и т.п. Особую роль в культуре существующего потребления играют торгово-развлекательные комплексы, которые становятся современным институтом, транслирующим новые западные ценности, формируя новые виды потребителей, для которых поход в торговый центр ассоциируются с удовлетворением не только потребительских, но и духовно-культурных потребностей [Ланкинен, 2009].

Появление современных торговых центров в городах обычно сопровождается несколькими этапами, в то же время наблюдаются и региональные особенности [Арчакова, 2010]. Можно выделить следующие 4 этапа становления торговой недвижимости в крупном городе (с населением более 500 тыс. чел.). Первый этап - это размещение ритейлеров в существующих помещениях бывших советских универмагов и универсамах. Второй этап характеризуется формированием локальных центров торговли в жилых массивах и строительством микрорайонных торговых центров и комплексов. Третий этап - строительство современных торговых центров городского формата (торговая площадь от 20 - 40 тыс. кв.м) между крупными жилыми массивами с выходами на магистрали, в которых представлены федеральные и международные ритейлеры. К этому же этапу можно внести реконструкцию бывших промышленных объектов, прежде всего, легкой промышленности, в торговые объекты. И четвертый этап - строительство крупных региональных моллов на периферии города, а также редевелопмент бывших рынков (центральных, колхозных) и строительство на их месте современных торговых объектов в связи с изменением потребительского поведения и ростом конкуренции.

В результате два современных трансформационных процесса -деиндустриализация и терциаризация - сильно влияют на структуру города. Первый процесс уменьшает долю промышленных зон и объектов в городе, увеличивает предложение некачественных торговых площадей, а второй - усиливает торговые функции, их пространственное распространение и модернизацию форм: от создания «торговых кластеров, в которых размещены киоски и магазины» до современных торгово-развлекательных центров городского и регионального масштабов. Этот эволюционный процесс может протекать как естественным образом под влиянием рынка, конкуренции, динамики платежеспособного спроса, так и в ускоренном варианте - под влиянием институциональных факторов.

Одним из ключевых преимуществ торговых центров перед уличными объектами недвижимости является возможность реализовать максимальное количество возможных потребностей в одном месте. Это обуславливает процесс развития торговых центров как современных форм торговли для населения, у которого постоянно растут потребности -как качественно, так и количественно. Отдельно стоит отметить, что окупаемость торговых центров намного выше, чем отдельных магазинов, эффект масштаба при строительстве и эффект синергии при размещении различных видов ритейлеров повышает эффективность такого рода объектов. Эффект синергии во многом отражает различные эффекты полезности для конечного потребителя [Пилипенко, Габрук, 2009]. Так, для простого магазина существует 4 вида полезности: пространственная; временная, владения, состояния. Эти виды полезности с точки зрения маркетинга относятся к «функциональным» видам и присущи торговым предприятиям. Пространственная полезность выражается в том, чтобы товар был в нужном месте, временная - в нужное время, полезность владения характеризует торговлю нужным ассортиментом, полезность состояния - наличием товара в нужной упаковке, расфасовке. Для торгового центра характерны еще два дополнительных вида полезности: социальная и коммуникативная. Коммуникативная проявляется в получении новой информации о товарном ассортименте через рекламу и пиар-акции; а социальная выражается в представлении об ассортименте через социальный опыт человека, его интересы и системы ценностей.

Помимо создания эффекта синергии, основная задача торгового центра - это соблюдение баланса между арендаторами, где одни - «якоря» - занимают большую площадь, платят низкую арендную ставку, но генерируют основной поток посетителей, а другие - операторы «галереи», предлагающие свои товары и услуги клиентам «якорей». Поэтому при подборе арендаторов уделяется особое внимание ритейлерам, которые имеют сильный бренд и высокие значения атрактивности, тем самым создается качественный состав арендаторов международных и федеральных ритейлеров. Хорошим примером служат гипермаркеты Ашан, О'Кей в продуктовом сегменте, супермаркеты М.Видео и Эльдорадо в сегменте бытовой техники, бренды компании Inditex (Zara, Bershka, PullandBear), H&M, предлагающие верхнюю одежду и т.п. Следуют отметить, что порядок арендной ставки для гипермаркета Ашан составляет

порядка 120-150 $/кв. м. в год, в то время как операторы сотовой связи, размещенные в при кассовой галерее, арендуют свои помещения за 1200-1700 $/кв.м в год.

Специфика размещения торговых центров во многом обусловлена форматом объекта, и уже во вторую очередь территориальной структурой города. Если рассматривать типологию торговых центров, то помимо классификации по размеру объекта, можно выделить до 18 классов торговых центров [Бухвалов, 2007]. Более широкое распространение получила классификация ТЦ, предложенная Институтом

17 D

городских земель и применяемая международным советом торговых центров . В ней в качестве критериев были предложены следующие показатели: размер торговой площади, зона охвата торгового центра, состав арендаторов, специфика продаваемых товаров.

Во многом размер торговой площади и состав арендаторов обуславливает зону охвата ТЦ. По мере развития форматов торговых центров на российском рынке начинают развиваться такие виды как паур-центры (power-center), аутлет-центры и т.п., которые имеют торговые зоны, несвойственные классическим объектам.

Если рассматривать территориальную структуру города как фактора размещения торговых центров, то можно выделить следующие типы размещения по отношению городскому пространству: в историческом и/или деловом центре, в локальных центрах, на периферии жилых массивов, межгородское размещение, в логистическом узле агломерации.

Предпосылкой для размещения объектов в вышеописанных локациях является территориальная доступность населения, которая выражается в наличии транспортного узла в этом районе. Одни узлы формируются общественным транспортом, а другие -личным. Поэтому транспортные магистрали являются одним из ключевых факторов размещения, особенно с увеличением размера объекта. Численность населения и, соответственно, объем потенциального платёжеспособного спроса, который может быть сгенерирован в данном месте, также обуславливает размер торгового объекта.

Как уже отмечалось в первой главе, в мировой практике размещения торговых объектов существует две главные концепции. Первая - ступенчатая («английская), свойственная Западной Европе, вторая - функциональная, получившая широкое

17

распространение в США. В советское время торговые центры в российских городах размещались по английской схеме, каждый микрорайон обслуживался районным торговым центром (в советском варианте это были универсамы), более крупные районы - более крупным ТЦ (советский аналог - универмаг), весь город обслуживали торговые центры городского или регионального значения. В настоящее время эта схема потеряла актуальность, торговые объекты в российских городах чаще размещаются по функциональному типу, происходит комбинация супермаркетов с крупными торговыми центрами. Первые удовлетворяют ежедневный спрос, располагаясь в зоне пешеходной доступности, а вторые - эпизодический и периодический спрос на товары и услуги. При этом зоны обслуживания торговых центров пересекаются.

В связи с увеличением конкуренции и отсутствием свободных земельных участков в застроенных центрах на российский рынок выходят форматы в виде паур-центров, ориентированных на целевые покупки населения. В таких центрах размещены несколько крупных гипермаркетов, предлагающие широкий выбор по низким ценам, но добраться до них можно только на личном транспорте. Аналогичная ситуация складывается и с аутлет-центрами, где потребителю предлагается широкий выбор товаров (верхняя одежда, обувь и т.п.) по дисконтным ценам. Оба этих формата размещаются на периферию города и конкурируют с классическими торговыми центрами, размещенными в городской застройке.

Одним из отрицательных проявлений процесса терциаризации в городах с учетом российских реалий стало развитие торговых функций на территории, предназначенной для рекреации. Территории парков и лесопарков, определенные как рекреационные зоны в генпланах городов, замещаются торговыми центрами и гипермаркетами. Тем самым ухудшается качество городской среды, экологическая обстановка в городе и транспортная ситуация. Примерами являются гипермаркет «Глобус» в Подольске, строительство ТРЦ «Алмаз» на территории сквера Челябинского моторного завода и т.д.

У каждого типа торгового центра (ТЦ) есть своя определенная торговая зона, которую выделить на основе функционального состава и ареала обслуживания. Обычно выделяют следующие типы: микрорайонные, районные, окружные, суперокружные,

региональные, суперрегиональные18. Они различаются размером торговой зоны, набором арендаторов, размерами самого объекта.

Зона обслуживания микрорайонных ТЦ составляет в среднем до 10-15 минут пешеходной доступности - это ближайшие жилые районы или транспортные и другие узлы. Они предлагают услуги и товары повседневного спроса, что характеризуется ограниченным составом арендаторов, а также площадью. Небольшой формат позволяет размещаться повсеместно при наличии спроса на такие объекты. Основными преимуществами такого формата ТЦ являются невысокая стоимость строительства, высокая доходность объектов за счет высоких арендных ставок, низких маркетинговых и других издержек. Фактор местоположения для данного типа объектов особенно критичен, например, наличие метро или пересадочного узла могут обеспечивать до 95% постоянных посетителей, но высоки и риски, связанные с этим фактором. Отрицательной стороной является ограниченность в развитии такого объекта, размер участка, как правило, ограничен и не имеет потенциала для расширения, также могут отрицательно влиять локальные факторы.

Иная ситуация у суперрегиональных объектов, которые являются крупнейшими центрами торговли. В них сосредоточены сотни и более различных магазинов, предлагающих широкий ассортимент товаров и услуг. Зона притяжения таких объектов может составлять более двух часов, особенно если в них размещены уникальные составляющие - от океанариумов до аквапарков. Преимуществом таких объектов является высокий валовый доход, возможность улучшения размещения, как за счет улучшения транспортной доступности, так и за счет строительства новых жилых районов в рамках освоения близлежащих территорий, низкое влияние локальных факторов. Недостатком суперрегиональных торговых центров является высокая стоимость строительства, необходимый высокий уровень обслуживания, выраженный как в маркетинговых стратегиях в рамках продвижения и повышения лояльности посетителей, так и в технической эксплуатации - содержании дорожной инфраструктуры, элементов жизнеобеспечения объекта и т.п.

Если агрегировать информацию отраслевых баз данных, то зависимость зоны влияния от размера объекта очевидна, хотя она не линейна. Суть выделения торговых

18

зон заключается в том, что основная часть (более 95% клиентов) проживает в определенном географическом районе, имеющем относительно лучшую транспортную доступность до крупного торгового центра, что позволяет оценить его потенциальную аудиторию. Этот подход описан в работе Вильяма Эпплбаума [Applebaum, 1992]. Такой анализ применим к «классическим» торговым центрам, в то время как специализированные или ориентированные на пешеходный поток малые объекты некорректно рассматривать с точки зрения анализа торговых зон - слишком трудно выявить географические закономерности зон влияний этих объектов.

Региональные и суперрегиональные типы торговых центров ориентируются на агломерации как на свои потребительские рынки. В основном, крупные объекты размещены на окраинах городов, выездных трассах и, гораздо реже, в черте города. Экономия на масштабе и стоимости земли позволяет уменьшать цены продуктов и услуг, что дает возможность конкурировать с торговыми объектами в центре. Особенно наглядно демонстрирует эту политику размещение ТРЦ «Мега», как в Московском, так и в других регионах.

3.2. Обеспеченность торговыми площадями в городских агломерациях как фактор

размещения торговых центров

Развитие крупных объектов торговой недвижимости в городах трансформирует потребительский рынок не только самого города, но и прилегающих территорий. В торговую зону, где проживают клиенты крупных центров, входят населённые пункты с разным уровнем покупательной способности и характером потребительского поведения, что требует более сложных и комплексных методов оценки. Если при размещении малых форм торговли анализируется город и его районы, то при размещении крупных форм торговли необходимо учитывать и близлежащие пригороды и города, жители которых могут быть потенциальными клиентами.

Первое представление о масштабах потенциального рынка и, отчасти, его социально-экономической структуре, дает выделение городских агломераций, но этот способ не всегда подходит при анализе торговой недвижимости. Городская агломерация в классическом понимании - это компактное скопление населённых пунктов, главным образом городских, местами срастающихся, объединённых в сложную

многокомпонентную динамическую систему с интенсивными производственными, транспортными и культурными связями [Лаппо, Полян, Селиванова, 2010]. Основным критерием выделения агломерации является наличие связи между объектами системы. Ключевую роль в классическом понимании агломерации имеют трудовые и другие связи в пределах двухчасовой доступности, важна и плотная сеть населенных пунктов, в первую очередь городов, что характерно для наиболее крупных агломераций.

При рассмотрении городской агломерации с точки зрения потенциального рынка при размещении крупных объектов торговли необходимо расширить это понятие. Для торговой недвижимости двухчасовая зона доступности не является ограничивающим фактором при покупке товаров, особенно эпизодического спроса; при совершении покупки клиенту не важно, есть ли населенные пункты между своим городом и местом совершения покупок. Целевая аудитория торгового центра может не иметь трудовых связей с городом, в котором расположен ТЦ, но в то же время пользоваться его услугами. В результате население агломерации может дополняться другими потребителями услуг крупного торгового центра. По этой причине при планировании размещения крупных торговых объектов городские агломерации рассматриваются расширенно, с учетом городов, расположенных недалеко от них, и оценкой объема платёжеспособного спроса в этих городах, поскольку решение о строительстве крупных торговых центров зависит от возможного будущего оборота и прибыльности.

В данном исследовании сложившаяся ситуация и перспективы размещения крупных торговых объектов в городах-миллионниках (без Москвы и Санкт-Петербруга) рассмотрены на основе анализа обеспеченности торговыми площадями и в пределах крупнейших агломераций и в их городах-центрах в рамках административных границ. Это позволяет анализировать не только насыщенность главного города торговыми объектами, но и оценить потенциал агломерации в целом.

Расчеты показали, что в 2013 году среди 13 городов-миллионников с их агломерациями можно было выделить 4 кластера (Рис. 23). В первый кластер входят Пермь, Красноярск, Ростов-на-Дону, имеющие низкие показатели обеспеченности как агломерации в целом, так и центрального города. В этих городах не развиты современные форматы торговли или только планируются новые объекты торговой недвижимости. Во второй кластер входят Волгоград, Нижний Новгород и Новосибирск, они характеризуются более высокими показателями обеспеченности торговыми

площадями и имеют большие агломерации, в которых размещены современные торговые центры. Третий кластер состоит из Казани, Уфы и Омска, где довольно хорошо развиты современные формы торговой недвижимости в центральном городе, а высокие значения обеспеченности агломерации обусловлены в основном высокой долей населения города-центра. В четвертый кластер входят города-лидеры по обеспеченности торговыми площадями. Выделяются два подтипа. Первый - это Екатеринбург и Самара с очень высокой обеспеченностью торговыми площадями центра и большой агломерацией, соразмерной с центральным городом. Эти города достигли точки первичного насыщения в 500 кв.м/1000 чел.19, и дальнейшее их развитие связано с внешним платежеспособным спросом или размещением новых объектов на периферии. Во вторую подгруппу попали Челябинск и Воронеж, характеризующиеся не только высокой обеспеченностью центрального города, но и высокой обеспеченностью всей агломерации в связи с малой численностью населения на периферии.

Для оценки перспектив была собрана информация о вводимых новых объектах, которые запланированы девелоперами в ближайшей перспективе и их реализация наиболее вероятна. Анализ динамики обеспеченности показывает уменьшение дифференциации обеспеченности населения торговой недвижимостью в регионах, в основном за счет увеличения насыщенности центрального города. На Рис. 23 представлена динамика изменения обеспеченности торговыми площадями исследуемых городов-миллионников и их агломераций в 2013-2015 гг., где точками отражены существующая и перспективная ситуация, а линиями отражено приращение показателей исследуемых объектов.

К 2015 году сохранятся только три кластера. В сравнении с 2013 годом упразднится кластер №1, характеризующийся низкими показателями развития новых форм торговой недвижимости. Если рассматривать изменения в составе кластеров, то часть агломераций не изменят своего положения, в них не планируются новые торговые

Т/« / U U U

центры: Казань (в связи с высокой долей вакантных площадей в существующих торговых центрах) и Волгоград, который пока не интересен девелоперам-инвесторам из-за низкого потенциала рынка. Выделяются группы агломераций, которые не имеют высокого значения прироста, что не позволяет определить их в другой кластер. Это

характерно для Омска, Самары и Воронежа в связи с вводом 1-3 менее крупных объектов районного или микрорайонного формата.

650

¿е. —

1 Р

600

з 8 550 2 5

1 2 500

7. ш

2 *

о 3 450

Е. о

с 5-

Н о

Л 2 400

с а

с о

5 2 350 Н 5 Ъ Л

5 £ зоо

и а ^ я

О

250

IV Л * \

- А

- "1 ♦

\)

150

200 250 300 350 400 450 Обеспеченность торговыми площадями агломерации, кв.м/1000 чел.

500

—Ростов-на-Дону -•-Пермь —в— Красноярск —<—Волгоград

о Нижний Новгород — —Новосибирск Екатеринбург —ф— Казань —Самара —о—Уфа ■ Омск а Челябинск • Воронеж

Рис. 23. Обеспеченность торговыми площадями населения центрального города и агломерации в 2013-2015 гг. Расчеты автора на основе информационной базы компании

ЗшайЬос

В третью группу - регионов с высокой динамикой торговой недвижимости, вошли два подтипа. Красноярск и Ростов-на-Дону, повысят обеспеченность агломерации торговыми площадями за счет большого роста объектов на периферии20.

Второй подтип характеризуется высокой динамикой приращения торговых площадей в

21

центре агломерации, преимущественно за счет строительства крупных объектов . Ввод новых объектов в этих агломерациях позволит им перейти в более развитые кластеры. Однако Челябинск и Екатеринбург не формируют нового кластера в связи с высокими существующими показателями, они займут лидерские позиции по обеспеченности

20В Красноярской агломерации большой вклад в насыщенность рынка внесет строящийся суперрегиональный ТРЦ «Торговый квартал» в Солонцах торговой площадью более 100 тыс. кв.м., а в агломерации Ростова-на-Дону такую роль сыграют региональные ТЦ «Всплеск» в Аксае и ТЦ «Мармелад» в Таганроге.

21В Уфе строится суперрегиональный ТРЦ «Планета», в Новосибирске - ТЦ «Новомолл» и вторая очередь ТРЦ «Аура», в Нижнем Новгороде региональный ТРЦ «Небо» и нижегородский местный ритейл-парк.

главного города благодаря вводу крупнейших ТРЦ22. По мере ввода торговой недвижимости рынки насыщаются. Челябинская, Воронежская, Уфимская агломерации уже в скором времени достигнут точки первичного насыщения, в то время как у Екатеринбурга и других городов с пригородами еще есть потенциал для развития. При насыщении первичных рынков в городах-миллионниках начнет активно развиваться второй эшелон городов, особенно полумиллионики и крупные нефтяные города, где достаточно высок платежеспособный спрос.

3.3. Анализ размещения торговых центров с использованием модельного подхода

(на примере Екатеринбурга)

Использование гравитационных моделей при анализе размещения объектов становится с каждым годом все актуальнее, так как экспертные методы, активно использовавшиеся ранее, не позволяют ввести единый стандарт в анализе локации коммерческого объекта. Необходимость комплексного анализа объекта, с учетом совокупности множества факторов и их взаимодействия, усиливается по мере развития торговой недвижимости и увеличения конкуренции. Модельный формат исследований позволяет принимать решение о реализации проекта уже на продпроектной стадии, без затраты усилий и средств на глубокую проработку концепции будущего объекта. В диссертационном исследовании проведено моделирование размещения торговых объектов в агломерации с помощью гравитационной модели (модель Хаффа), рассмотренной в первой главе, и последующее сравнение результатов моделирования с реальным размещением торговых центров на примере Екатеринбурга. Такое сопоставление позволило протестировать результаты моделирования, оценить пригодность данной модели для планирования размещения торговых центров в крупных российских агломерациях.

В качестве данных о потенциальных потребителях принята численность населения агломерации, составляющая 2,032 млн. человек. Исследовано размещение универсальных, неспециализированных торговых центров со сдаваемой площадью от 5000 кв.м, в итоговый список вошли 19 объектов (Таблица 9).

Для определения успешности торгового центра использована среднесуточная посещаемость объекта, так как ее значения напрямую зависят от уровня привлекательности центра и влияют на его доходную часть. Оценивались места проживания и численность населения в жилых домах с помощью методики дешифрирования комических снимков сверхвысокого разрешения. В программном продукте ArcGIS 10 была создана матрица расстояний на основе дорожного графа, в котором проложено более 160 тыс. маршрутов от мест проживания потребителей к торговым объектам с учетом скоростного режима, класса автодорог и зон влияния торговых объектов. Далее исходные и полученные данные были загружены в СУБД MSSQL 2008, в который был реализован алгоритм модели Хаффа с учетом различных параметров.

Для оценки точности модели было проанализировано несколько сценариев при разных значениях параметров а и р. В ходе анализа выяснилось, что максимальная связь между потенциальной аудиторией торговых объектов, полученная на основе моделирования, и среднесуточной посещаемостью наблюдается при а = 1 ив = 1 (Таблица 10) коэффициент корреляции составил 0,8546. При более подробном анализе графика зависимости среднесуточной посещаемости от потенциальной аудитории (Рис. 24) подтвердилось, что модель очень хорошо прогнозирует посещаемость средних и крупных торговых центров (торговая площадь >30 000 м ).

Таблица 9

Основные характеристики торговых центров Екатеринбурга

Название Среднегодовая среднесуточная посещаемость, человек. Торговая площадь, м2 Потенциальная аудитория по модели Хаффа, человек, при а=1, в=1

Восточный 5 000 5 000 4 919

Гринго 5 830 5 600 3 573

Сити-центр 2 776 6 085 5 470

Гермес-Плаза 5 360 7 047 5 342

Таганский Ряд 16 800 15 990 15 039

ФанФан 11 700 18 000 21 092

КИТ 21 700 18 500 18 501

Успенский 18 160 20 000 13 783

Дирижабль 16 420 20 100 20 999

Сибирский тракт 12 700 22 100 4 479

Антей 2 660 25 900 51 234

Екатерининский 15 380 28 000 55 243

Парк Хаус 25 570 31 340 98 270

Мегаполис 27 380 35 000 87 653

Алатырь 21 040 40 000 98 549

Карнавал 22 740 40 000 101 478

КомсоМолл 17 180 47 072 180 185

Гринвич 46 700 89 041 356 542

Мега 43 400 100 000 356 468

Таблица 10

Значения коэффициента корреляции среднесуточной посещаемости и потенциальной аудитории при различных параметрах а и в

а =0, 5 а = 1 а = 2 а = 3

Р = 0,5 0, 8514 0, 8477 0, 8048 0, 7530

Р = 1 0, 8462 0, 8546 0, 8274 0, 7827

Р = 2 0, 8034 0, 8359 0, 8470 0, 8235

Р = з 0, 7298 0, 7859 0, 8361 0, 8374

Это связано с тем, что на объекты меньшего размера сильно влияют локальные факторы, такие как уровень пешеходного потока, визуальная доступность, наличие общественного транспорта и т.д. В то же время, У. Рейли в своей работе [ЯеШу, 1931] установил значения коэффициента в, равное 2, на примере анализа более 2 тыс. супермаркетов в США. Этот параметр соответствует фактору доступности и его значение показывает, что доступность в 2 раза важнее при выборе места оказания услуг ежедневного спроса по сравнению с объектами эпизодического спроса.

|i ъ. i