Спрос и предложение на рынке жилья в Санкт-Петербурге тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Кретов, Александр Владимирович

• Кретов, Александр Владимирович
• кандидат экономических наук
• 1998

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Кретов, Александр Владимирович

ВВЕДЕНИЕ

Глава I. ПОТРЕБНОСТЬ В ЖИЛЬЕ НАСЕЛЕНИЯ САНКТ

ПЕТЕРБУРГА.

1.1. Жилье как важнейший элемент благосостояния современного человека: постановка проблемы.

1.2. Существующая обеспеченность и потребности в жилье населения Санкт-Петербурга.

1.3. Экономический механизм строительства и приобретения жилья: опыт США.

Глава II. ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК ЖИЛЬЯ В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ.

2.1. Масштабы и темпы нового жилищного строительства за счет различных инвестиционных источников.

2.2. Роль муниципальных органов в решении жилищной проблемы Санкт-Петербурга.

Глава III. ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК ЖИЛЬЯ: СОСТОЯНИЕ И

ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ.

3.1. Рынок приватизированного жилья в Санкт-Петербурге: масштабы предложения и спроса, динамика цен, механизм купли-продажи.

3.2. Состояние и прогноз платежеспособного спроса населения Санкт-Петербурга на жилье.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Спрос и предложение на рынке жилья в Санкт-Петербурге»

Актуальность темы исследования. Жилье всегда было и останется важнейшим социально-экономическим индикатором уровня жизни современных людей в любой стране. В России жилищная проблема сохранила свою остроту как в силу недостаточной обеспеченности жильем жителей страны, так и из-за низкого платежеспособного спроса. Динамика жилищного строительства, начиная с 70-х годов с прогнозом до 2005 года, характеризуется значительной неравномерностью: до 1992 года приросты ввода жилья неизменно сокращались из-за ежегодного сокращения объемов капитальных вложений в этот сектор народного хозяйства; обеспеченность жилой площадью снижалась, росли очереди на получение жилья. Среднедушевое сопоставление российской и американской обеспеченности жильем населения своих стран в 1990 году выглядело соотношением 16,4 кв.м общей площади на человека против 44 кв. м в США. Такой значительный разрыв обусловлен тем, что американцы за последние пятьдесят лет вкладывали в жилищное строительство в 2,5 раза больше средств (в сопоставимых ценах) и эффективнее их использовали.

За годы реформ в России положение в жилищном секторе несколько улучшилось: среднедушевая обеспеченность увеличилась до 18,4 кв.м общей площади, наиболее высокими темпами рос удельный вес жилья, построенного за счет средств частных застройщиков. Приросты жилищного фонда увеличивались с 24 млн. кв. м в 1991 году до 62 млн. кв. м в 1995 году, затем стали снижаться до 42,2 млн. кв. м в 1997 году, по прогнозам Министерства экономики России до 2000 года падение продолжится до 30,9 млн. кв. м и только за пределами тысячелетия начнется медленный рост (35 - 42,5 млн. кв. м в 2005 году): обеспеченность жильем увеличится и составит 21,1 кв. м к 2005 году. Такие значительные колебания приростов жилищного фонда вызваны тем, что в 1995 году был реализован задел незавершенного строительства, заложенного еще в 1989 -1991 гг. Прогнозируемый темп роста нового жилищного строительства позволит россиянам приблизиться к западноевропейским стандартам жилья в Германии, Франции, Великобритании не ранее 2030 - 2040 годов. Несмотря на высокую социальную значимость жилья, у большинства российских граждан нет средств на его приобретение. В этой связи в жилищной проблеме сегодня основной акцент переносится в сферу создания платежеспособного спроса населения. Одновременно должна претерпеть принципиальное изменение сама формула жилищной проблемы: "от ввода общей площади жилых домов", как это было в дореформенные времена, к формуле: "конкретному типу семьи - конкретный тип квартиры или дома". Такая постановка задачи в корне меняет методы, формы и механизм ее решения. Именно такой системный подход предложен в настоящей работе.

Целью данного исследования является разработка научно-методического подхода и комплекса мер, способных решить задачу обеспечения каждой российской семьи отдельным, качественным жильем по западноевропейским стандартам.

Задачи исследования, необходимые для достижения поставленной цели, представляют собой следующий взаимосвязанный комплекс:

- сформировать постановку жилищной проблемы, которая реализовала бы формулу: "конкретному типу семьи - конкретный тип квартиры (дома)";

- проанализировать состояние и структуру жилищного фонда в Санкт-Петербурге в контексте вышеуказанной формулы;

- критически оценить и выбрать приемлемое для России из опыта развитых стран мира в области обеспеченности жильем своих граждан;

- рассчитать потребность жителей Санкт-Петербурга в жилье с учетом имеющегося жилищного фонда и прогноза демографической структуры населения по количеству и типам семей;

- определить потребные масштабы нового жилищного строительства в Санкт-Петербурге, исходя из градостроительной концепции перспективного развития города; и по структуре инвестиционных источников;

- оценить состояние и прогноз вторичного рынка жилья в городе: спрос и предложение; h

- разработать механизм формирования платежеспособного спроса населения.

Объект исследования - жилищный сектор городского хозяйства Санктt

Петербурга.

Предмет исследования - отношения, складывающиеся между всеми участниками первичного и вторичного рынков жилья.

Теоретической, методологической и информационной основой исследования послужили:

- теория развития рынка капитала, маркетинга и менеджмента;

- работы отечественных и зарубежных специалистов в области жилищной проблематики;

- Законы, Указы Президента РФ, постановления российского правительства, нормативные документы Министерств строительства, экономики, финансов, Центрального банка в части, касающейся жилищной темы;

- материалы Всемирного банка по жилищному проекту для России; аналитические отчеты инвестиционно-строительных компаний Санкт-Петербурга;

- данные органов Госкомстата РФ;

- котировки цен на жилье риэлтерских фирм города.

В диссертации применены современные методы исследования: системный анализ как методология постановки и подхода к решению жилищной проблемы в целом, экономический и финансовый анализ, методы прогнозирования, математическая статистика.

Научная новизна исследования состоит в следующем:

- разработаны системная постановка и метод решения жилищной проблемы, реализующей новую для России формулу: "конкретному типу семьи - конкретный тип квартиры или дома";

- выполнена методика расчета потребности населения Санкт-Петербурга в жилье с учетом имеющегося жилищного фонда и его структуры с прогнозом состава и количества нуждающихся семей;

- определены необходимые масштабы нового жилищного строительства, реконструкции и ремонта существующего жилого фонда в Санкт-Петербурге, исходя из градостроительной концепции перспективного развития города и предполагаемых инвестиционных источников; j

- оценено состояние и сделан прогноз вторичного рынка жилья с точки зрения платежеспособного баланса спроса и предложения;

- предложен реально осуществимый механизм создания платежеспособных возможностей населения для приобретения жилья посредством восстановления утраченных сбережений граждан в Сбербанке в начале реформ.

Практическое значение исследования в том, что оно дает руководителям инвестиционно-строительных компаний, риэлтерским фирмам, банкам, частным инвесторам научно-обоснованные конкретные рекомендации по их рациональному поведению на первичном и вторичном рынках жилья в Санкт-Петербурге. По материалам диссертации читается курс лекций в Санкт-Петербургском государственном университете экономики и финансов.

Апробацию исследование прошло на Всероссийской конференции по развитию строительного комплекса страны (декабрь 1997 г. Санкт-Петербург), а также на семинаре по инвестициям в жилищный сектор, проходившем в Санкт-Петербурге в июле 1997 года.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, содержит 144 страницы текста, иллюстрирована 19 таблицами и 17 рисунками.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Кретов, Александр Владимирович

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В результате выполненного исследования можно сформулировать следующие выводы научно-методического и практического характера:

1. Формула жилищной проблемы: "конкретному составу семьи - конкретный тип квартиры" - реализуется в хозяйственной практике для населения развитых стран мира, поэтому переход к такой постановке задачи в России соответствует западноевропейским и американским стандартам благосостояния людей в жилищной сфере. Безусловно, сегодняшнее состояние жилого фонда в любом городе России, не исключая и Санкт-Петербург, весьма далеко отстает от западных стандартов практически по всем основным параметрам жилья: односемейном заселении, благоустроенности, комфортности, социальной однородности окружения и т.п. Более 20% жителей Санкт-Петербурга проживают в коммунальных квартирах, много людей вообще без собственного жилья, снимают его, либо живут в общежитиях; очередь в 460 тыс. семей, которая с 1991 года по существу "не движется". Иными словами, жилищная проблема сохраняет свою социально-экономическую остроту.

2. С учетом прогноза демографической структуры населения Санкт-Петербурга по составу и количеству семей, включая одиночек, была разработана методика и выполнен расчет потребностей жителей города в квартирах различного типа для всех категорий граждан, нуждающихся в жилье или улучшении жилищных условий, имея в виду расселение коммунальных квартир, полную ликвидацию очереди на жилье, обеспечение квартирами снимающих жилье и живущих в общежитиях, мигрантов, расселение из ветхого и аварийного фонда и др. категорий. Общая потребность в новом жилье составила более 40 млн. кв. м, что равно почти половине действующего жилого фонда. Оценка совокупного спроса населения, проведенная в результате социологического опроса фирмой "ЭКРО" по заказу "Концерна VMB" дала ту же величину, что и по расчету потребности: свыше 800 тысяч квартир надо построить в Санкт-Петербурге для того, чтобы решить проблему с жильем по программе - минимум.

3. Как быстро будет практически реализована эта огромная, хотя и минимальная, жилищная программа? Если посмотреть на динамику ввода жилья в Санкт

139

Петербурге в прошлом, настоящем и заглянуть немного в будущее, то картина будет следующей. В конце 70-х годов в городе ежегодно вводилось 2-2,5 млн. кв.м нового жилья, в 1980 г.-уже 1,68 млн.кв. м; затем резкое снижение до 636 тыс. кв. м в 1992 году и далее медленный подъем до 1,06 млн. кв. м в 1997 году. Сохранение нынешнего темпа жилищного строительства потребует на реализацию программы-минимум свыше 40 лет. Дело здесь не столько в том, что нужны значительные инвестиционные средства, хотя это весьма важно, а в том, что на большее количество жилья нет достаточного числа платежеспособных покупателей - главная проблема в этом. Большая поляризация в доходах населения не создала пока в России "среднего" класса - основного и массового потенциального покупателя квартир, поскольку сегодня 70% всех инвестиционных ресурсов на строительство жилья расходуется за счет средств частного вкладчика.

4. Приватизация в жилищной сфере дала начало формирования вторичного рынка жилья в Санкт-Петербурге; на этом рынке сегодня работает более 200 агентств по недвижимости, создана ассоциация риэлтеров города. В первые годы на вторичный рынок были выставлены к продаже многие десятки тысяч квартир; в результате чего предложение многократно превысило спрос. Сегодня это соотношение 10-15 к одному, однако рыночная цена жилья, хотя и имела колебания, остается достаточно высокой. Одна из важнейших функций вторичного рынка - привести со временем в соответствие состав и тип семей к конкретному типу свойственных им квартир: излишек жилой площади одних, особенно малоимущих при полной оплате за счет собственных средств жилищно-коммунальных услуг, будет перераспределяться тем, кто нуждается в улучшении жилищных условий и может за это платить. Возможный прогноз - стабилизация цен на этом рынке, особенно, в непристижных районах и непри-стижных сериях домов.

5. Проблемы повышения платежеспособного спроса населения в равной степени относятся и к первичному, и к вторичному рынку. Если принять среднюю себестоимость строительства 1 кв. м общей площади жилья в 600 долларов США (а в 1996 году она была 683 доллара США), то для постройки 41,4 млн. кв. м нужна сумма в 25 млрд. долларов - цифра огромная для масштабов Санкт-Петербурга (она большая даже для

140

России); причем это должны быть не иностранные инвестиции (теоретически их можно было бы изыскать); а деньги "на руках" у населения, как у покупателей квартир. На наш взгляд, кроме абсолютно необходимого и срочного принятия Федеральных законов: "Об ипотеке", "О регистрации залога", "О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним", "Земельного кодекса", создающих цивилизованное правовое поле для рынка жилья, - необходимы меры, непосредственно, кардинально улучшающие ситуацию в части семейных доходов населения. В работе рассмотрен подход по восстановлению утраченных сбережений населения во вкладах Сбербанка посредством механизма эмиссии, обращения, купли-продажи государственных долговых облигаций.

141

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Кретов, Александр Владимирович, 1998 год

1. Закон РСФСР "Об инвестиционной деятельности", 28 июня 1991 г.

2. Закон Российской Федерации об инвестиционном налоговом кредите // Экономика и жизнь 1991. - N 14. - С. 17.

3. Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", 4июля1991г.

4. Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики", 24 декабря 1993 г.

5. Указ Президента РФ от 23 мая 1994 г. N 1004 "О некоторых вопросах налоговой политики".

6. Указ Президента РФ от 8 июля 1994 г. N 1484 "О порядке предоставления финансовой поддержки предприятиям за счет средств федерального бюджета".

7. Указ Президента РФ от 17 сентября 1994 г. N 1928 "О частных инвестициях в Российской Федерации".

8. Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1180 "О жилищных кредитах".

9. Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1182 "О выпуске и обращении жилищных сертификатов".

10. Указ Президента РФ от 4 ноября 1994 г. N 2063 "О мерах по государственному регулированию рынка ценных бумаг в Российской Федерации".

11. Постановление Правительства РФ "О переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) при оплате жилья и коммунальных услуг" от 22 сентября 1993 г. N 935.

12. Постановление Правительства РФ от 22 июня 1994 г. N 744 "О размещении централизованных инвестиционных ресурсов на конкурсной основе".

13. Постановление Правительства РФ от 21 марта 1994 г. N 220 "Временное положение о финансировании и кредитовании капитального строительства на территории Российской Федерации".

14. Постановление Правительства РФ от 26 мая 1994 г. N 507 "О привлечениивнебюджетных инвестиций".

15. Постановление Правительства РФ от 19 августа 1994 г. N 967 "Об использовании механизма ускоренной амортизации и переоценке основных фондов".142

16. Постановление Правительства РФ от 15 июля 1993 г. N 683 "Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбора для финансирования".

17. Постановление Правительства РФ от 29 сентября 1994 г. N 1108 "Об активизации работы по привлечению иностранных инвестиций в экономику Российской Федерации".

18. Постановление Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. N1086 "О государственной жилищной инспекции в Российской Федерации".

19. Вопросы экономики. М.: Экономика, 1997. № 11, с. 60, 77.

20. Гуриев С.М., Поспелов И.Г. Модель общего равновесия экономики переходного периода// Мат. моделирование. 1994. Т.6. № 2.

21. Гуриев С.М. Математическая модель стимулирования экономического роста посредством восстановления сбережений// Мат. моделирование. 1996. Т. 8. № 5.

22. Деловой Петербург, № 43. 1997; с.

23. Долан Э. Дж. Макроэкономика. СПб.: АОЗТ Литера Плюс, 1994.

24. Жилищное и коммунальное хозяйство. 1995. -N 6.

25. Жилищная программа: проблемы и решения. Сост. Е.Д.Лебедева. М.: Стройиздат, 1990.

26. Квейд Э. Анализ сложных систем. М.: Советское радио, 1969.

27. Китова Г.А., Кузнецова Т.Е. Имитация и прогноз экономического развития США: прикладные макромодели. М.: Наука, 1983.

28. Коган В.И. Основные направления и источники инвестирования средств в народное хозяйство: Доклад на годичном собрании Международной Академии Информатизации. -СПб.: Изд-во МАИ, 1995.

29. Коган В.И. Прогнозирование регионального рынка недвижимости: Автореферат кандидатской диссертации. СПб.: СПбУЭФ, 1995.

30. Коган В.И. Прогнозирование регионального рынка недвижимости. Кандидатская диссертация. СПб.: СПбУЭФ, 1995.

31. Коган В.И. Спрос и предложение на рынке жилья в Санкт-Петербурге: Конспект лекций. СПб.: Изд-во МАИ, 1994.143

32. Коган В.И. Технология работы на рынке недвижимости: Конспект лекций. -СПб.: Изд-во МАИ, 1994.

33. Коган В.И. Пути решения жилищной проблемы в России. СПб.: СПбГУЭФ, 1996.

34. Константинов В.М., Шнейдерман И.М., Думнов Д.И. Проблемные аспекты перспективной жилищной политики. М.: Экономика и математические методы, том 27, вып. 6, 1991.

35. Кретов А.В. Постановка и механизм решения жилищной проблемы в Санкт-Петербурге. Сборник докладов. - СПб.: СПбГУЭФ, 1997.

36. Кретов А.В. Методика расчета потребности населения города в жилье. -Сборник докладов. СПб.: СПбГУЭФ, 1997.

37. Кретов А.В. Первичный рынок жилья в Санкт-Петербурге. Сборник докладов. - СПб.: СПбГУЭФ, 1997.

38. Кретов А.В. Роль муниципальных органов в решении жилищной проблемы населения города. Сборник докладов. - СПб.: СПбГУЭФ, 1997.

39. Кретов А.В. Вторичный рынок жилья в Санкт-Петербурге. Сборник докладов. - СПб.: СПбГУЭФ, 1997.

40. Кретов А.В. Прогноз платежеспособного спроса населения Санкт-Петербурга. Сборник докладов. - СПб.: СПбГУЭФ, 1997.

41. Моделирование глобальных экономических процессов / Под ред. B.C. Да-даяна. М.: Экономика, 1984.

42. Недвижимость Петербурга, № 14, с. 12, 1997.

43. Оптнер Ст. Системный анализ для решения деловых и промышленных проблем. М.: Советское радио, 1969.

44. Павлов П. США: система ипотечного кредитования в жилищной сфере. Новые документы. Дополнения. Справки. М., 1995.

45. Россия в цифрах. 1996. М.: Финансы и статистика, 1997. с.

46. Сиваев С. Куда ведет жилищная реформа? // Экономика и жизнь. 1995.1. N39.144

47. Чесноков А.С. Инвестиционная стратегия и финансовые игры. М.: ПАИМС, 1994.

48. Чижов Ю.А., Ермилов А.П. Прогнозирование капиталистической экономики. Новосибирск: Наука, 1981.

49. Administrative Management, July, 1994.

50. N. J. Ansoff, A. Quasi Analytic Method for Long - Range Planning in Management Science and Technigues, Paris, 1990.

51. L. von Bertalanffy. General System Theory. -N.Y., 1968.

52. Economic Report of the President / Washington, D. C., 1990.

53. National Journal, 1994, vol. N 19.

54. B.H. Rudwick. Systems Analisis for Effective Planniny. Principles and Cases. -N. Y., 1969.

55. H. Simon. The Decision Making Process. - Jn " Managerial Economics and Operations Research", N. Y., 1966.

56. The Wharton Annual and Industry Forecasting Model Philadelph. Pennsilvania,1977.