Титульное страхование в условиях реформирования экономики тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.10, кандидат экономических наук Купреишвили, Бакури Юрьевич

• Купреишвили, Бакури Юрьевич
• кандидат экономических наук
• 2006

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Купреишвили, Бакури Юрьевич

Введение.

I. Теоретические и правовые основы титульного страхования

1.1.Недвижимость и риски права собственности.

1.2.Социально-экономическая характеристика титульного страхования.

II. Современный рынок титульного страхования

2.1.Анализ рынка титульного страхования в России.

2.2.Титульное страхование за рубежом.

III. Перспективы развития титульного страхования

3.1.Совершенствование системы государственного регулирования титульного страхования. у 3.2.Развитие рынка титульного страхования.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Титульное страхование в условиях реформирования экономики»

С момента начала рыночных преобразований в России прошло 15 лет. Рыночные реформы, ориентированные на социально-экономическую сферу жизни, осуществляются на основе формирования и развития соответствующего правового пространства в стране. В этой связи разработаны основополагающие законодательные документы, позволяющие жить по рыночным правилам. Однако, несмотря на принятие новой Конституции РФ, Гражданского кодекса РФ и других законодательных актов, в России до последнего времени не создан эффективный институт защиты прав собственности. Норма Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что любая сделка с недвижимостью даже при наличии ее государственной регистрации может быть признана недействительной: «Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения»1. Причин много: нарушения в процессе приватизации, продажа недвижимости по поддельным документам, недееспособность или неспособность понимать значение своих действии одного из участников сделки - несовершеннолетних, а также лиц, состоящих на учете в психоневрологическом диспансере, зависящих от алкоголя и наркотических средств и др.

Для защиты от подобных неприятностей во всем мире используется титульное страхование. На российском рынке соответствующее страхование стали осуществлять после принятия закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Между тем, на сегодняшний день лицензию на титульное страхование имеют лишь несколько десятков страховщиков из более, чем тысячи, существующих на сегодняшний день в России.

В отличие от страхования имущества, титульное страхование защищает не от тех событий, которые могут наступить в будущем, а от событий,

1 Гражданский кодекс РФ, ст. 168 произошедших в прошлом, неблагоприятные последствия которых могут отразиться в будущем. Титульное страхование - это страхование риска утраты права собственности на объект недвижимости в результате признания судом недействительной одной из сделок, ранее произведенной с объектом. «Титульное страхование - это защита прав добросовестного приобретения собственности. Титульное страхование существует тогда, когда есть история недвижимости», - объяснил к.т.н., Председатель правления СК «Инветсервис» А. Соболев. По его словам, классический «титул» возник в Англии в 1862 г., и он означал страхование недвижимости, существующей на протяжении ста лет: то есть страхование записей, касающихся «жизни» данного объекта, - все применения, акты купли-продажи, так называемое ретро-страхование.

Застраховать объект недвижимости от лишения права собственности имеет право только ее собственник. Площадь должна быть приватизирована, и никакой ответственный квартиросъемщик не сможет претендовать на страхование титула. Страховая сумма, выплачиваемая при утере прав собственности, равна стоимости квартиры. Как следствие, этот полис - один из самых дорогих.

Актуальность исследования титульного страхования обусловлена тем, что одним из важнейших предметов социально-экономической политики является решение проблем, связанных с доступностью жилья, регулированием права собственности на недвижимость и защитой имущественных интересов населения.

Российский рынок недвижимости динамично развивается (только в Москве ежегодно совершается более 100.000 сделок), постепенно меняется отношение субъектов рынка к титульному страхованию (количество договоров титульного страхования, по данным ОС АО «Ингосстрах», с 2001 по 2005 гг. увеличилось с 433 до 9.1941); актуальность темы также обусловлена несовершенством законодательной базы, в которую постепенно

1 в т.ч. в рамках ипотечного страхования. вносятся коррективы (Постановления Высшего Арбитражного Суда РФ в части защиты интересов добросовестного приобретателя недвижимости, уточнение сроков исковой давности по недействительным сделкам с недвижимостью и др.).

Важность данной темы объясняется тем, что в России риски титульного страхования достаточно велики. Самим ходом приватизации жилья был заложен фундамент под будущие иски о неправомочности тех или иных сделок. Помимо ошибок в приватизации, существуют и другие риски, способные повлечь за собой неблагоприятные последствия для собственника. Таким образом, обеспечение конституционного права гражданина на жилье не в последнюю очередь зависит от описанных в работе рисках, среди которых можно отметить: изменения в законодательстве, наличие неучтенных прав бывших владельцев, упущения в процедуре регистрации сделки и пр.

На западе титульное страхование облегчает и удешевляет получение банковского кредита на покупку недвижимости, так как снижает банковские административные расходы на предварительное изучение объекта недвижимости и его истории, а также значительно уменьшает кредитный риск.

Вопрос титульного страхования или страхования потери имущества в результате утраты права собственности на сегодняшний день не представляется разработанным в должной мере. Вместе с тем, существуют работы современных российских экономистов, в частности, Н.В. Фомичевой и Ю.Т. Ахвледиани, затрагивающих отдельные аспекты титульного страхования в системе страхования жилья и перспективы его развития; в качестве теоретической основы работы использовались труды ведущих российских экономистов: Архипова А.П., Ахвледиани Ю.Т., Горемыкина В.А., Зубца А.И., Ивашкина Е.И., Коломина Е.В., Орланюк-Малицкой JI.A., Рябикина В.А., Симонова Ю.Ф., Турбиной К.Е., Шабалина В.Г., Юлдашева Р.Т., а также других ученых и практиков страхового дела.

Данный страховой продукт на территории Российской Федерации возник сравнительно недавно и с тех пор нельзя сказать, что он стал пользоваться большой популярностью среди потенциальных страхователей в целях защиты собственных имущественных интересов. Большая часть отечественных страховщиков по-прежнему с некоторым опасением идут на предложение подобного рода услуги своим клиентам в виду того, что остается довольно много вопросов в части как проведения мер по проверке сделок, так и при оценке реальной степени риска наступления страхового случая.

Объектом исследования, в рамках данной работы, являются недвижимость в жилищной сфере и право собственности, а также риски собственников недвижимости и способы управления ими. Предмет исследования - система страховых отношений в части титульного страхования.

Целями данной работы является развитие теории и методологии. В соответствии с поставленной целью в работе были определены следующие задачи: исследовать категории «недвижимости» и «права собственности» в рыночной экономике; выявить и структурировать риски собственности; раскрыть содержание титульного страхования; провести анализ российского и зарубежного рынков титульного страхования; разработать предложения по развитию рынка титульного страхования.

Структура работы вмещает три главы: 1. Теоретические и правовые основы титульного страхования - первая глава, повествующая о категориях недвижимости и права собственности в рыночной экономике; о рынке недвижимости, его сущности, особенностях и рисках собственности; о значении и необходимости титульного страхования.

2. Современный рынок титульного страхования. Во второй главе исследуются российский и зарубежный рынки титульного страхования.

3. Перспектива развития титульного страхования - глава, в которой ведется речь о совершенствовании системы государственного регулирования титульного страхования, а также о направлениях развития продаж продукта «титульное страхование».

Глава Л. Теоретические и правовые основы титульного страхования

Заключение диссертации по теме «Финансы, денежное обращение и кредит», Купреишвили, Бакури Юрьевич

Заключение

На сегодняшний день существует ряд объективных причин, мешающих развитию титульного страхования в России. Пока отечественные страховщики не обладают тем колоссальным опытом, который есть у их зарубежных коллег. Однако опыт - это лишь вопрос времени. Немаловажно, что и цена страхования в России на титульное страхование заметно выше, чем на Западе, но и этот негативный момент, главным образом, связан с недостаточно продолжительной историей проведения титульного страхования на российском пространстве. Другая причина завышенных тарифов - сложность в предстраховой экспертизе, которые увеличивают расходы на ведение дела.

Потенциальных клиентов, желающих воспользоваться страхованием права собственности, в общем, не так много, но и отнюдь не мало. Услуга, по сравнению с другими видами страхования (например, страхование имущества), гораздо более дорогая, а ее необходимость - факт для многих неискушенных покупателей недвижимости на сегодняшний день отнюдь не безусловный. Учитывая то, что ГБР регистрирует в год порядка 200 тысяч сделок с жилой недвижимостью, очевидно, что рынок титульного страхования в России есть поле непаханое.

Одна из главных причин, влияющих на торможение развития «титула», состоит в том, что у страховых компаний нет официально закрепленного права на получение информации об истории конкретного объекта. Без этих сведений страхование, по сути, невозможно. Страховщики поневоле приспосабливаются. Для проведения экспертизы прав изыскиваются нестандартные пути. Если объект прошел через множество сделок, для выяснения ее истории необходимо пообщаться с участником каждой из операций. Это настоящая оперативно-розыскная работа, в ходе которой полученные данные сопоставляются с официальными, затем анализируется степень риска.

Все это удорожает услугу и отпугивает от работы в титульном секторе универсальные страховые компании, не владеющие нюансами правовой ситуации на рынке недвижимости.

Также существует проблема, связанная с развитием в целом имущественного страхования в России, каковой является невысокий платежеспособный спрос на страховые услуги со стороны потенциальных страхователей, что объясняется, прежде всего, двумя причинами: отсутствием достаточных средств для уплаты страховых платежей. Данная причина усугубляется тем, что государство практически не стимулирует заключение договоров страхования. Известно, что страховые премии (взносы) юридических лиц относятся на себестоимость их продукции в сумме, не превышающей 2 % объема реализуемой продукции, а все остальные - должны уплачиваться из чистой прибыли; отсутствием острой потребности в страховании. Данное обстоятельство связано с тем, что долгое время страхование в России не рассматривалось как один из наиболее эффективных способов защиты.

Несмотря на все имеющиеся проблемы, страхование риска утраты недвижимости в результате прекращения права собственности медленно, но верно набирает обороты, о чем свидетельствуют финансовые показатели по количеству заключаемых ежегодно договоров и сбору страховых премий. Не стоит забывать и том, что еще один мощный рычаг развития титульного страхования - развитие ипотечного страхования, одним из составляющих которого и является страхование титула. И в виду вступления в силу нового ЖК РФ есть все предпосылки надеяться на продвижение и в этой области.

Нельзя сбрасывать со счетов и возможность, что в обозримом будущем титульное страхование войдет в ранг обязательного, по крайней мере, ряд ведущих российских страховщиков, в частности РОСНО, разрабатывают подобные программы для их будущего представления в Государственную Думу. Есть сторонники этой идеи в государственных органах. В этом случае, цена страхования должна пойти вниз и услуга по титульному страхованию станет более доступной.

Заинтересованы в развитии этого вида страхования и риэлторские фирмы - наиболее эффективные посредники в области недвижимости -опасающиеся обманов со стороны продавцов и желающие снять с себя часть финансовой ответственности за неправомочность заключенных сделок. В настоящее время крупнейшие российские страховые компании имеют по 10-20 договоров с риэлторскими фирмами о содействии в распространении комплексных полисов. В частности, риэлторы помогают распространять полисы страхования жилья, домашнего имущества и ответственности перед третьими лицами. Существует в предлагаемом ими страховом пакете и титульное страхование, однако лишь в очень малой доле заключаемых при покупке квартиры договоров страхования покрываются риски, связанные с переходом прав собственности на недвижимость.

В заключении имеет смысл подвести итог всему вышесказанному путем подведения итогов, явившихся результатом данного исследования:

1 Полноценная система титульного страхования в России на данный момент отсутствует, в связи с тем, что за пределами страхования риска утраты права собственности на объект недвижимости остается ряд рисков - это наиболее существенное отличие от зарубежного аналога.

2 В связи с этим, титульное страхование в российской интерпретации -это страхование права собственности. В тексте работы автором предлагается собственное определение титульного страхования - как оно есть в России.

3 Необходимость титульного страхования в России достаточно велика по причине того, что отечественное законодательство предусматривает многочисленные основания ничтожности или признания недействительной совершенной сделки с недвижимостью.

4 Существует несколько способов управления рисками собственности (юридическая экспертиза, правильное оформление процедуры покупки недвижимости, приватизация), однако, наиболее эффективным является страхование титула собственности - даже несмотря на относительную молодость данного вида, предоставляющего надежную защиту от целого спектра проблем с недвижимостью.

5 Согласно социологическому опросу, проведенного автором среди некоторых российских операторов титульного страхования, среди факторов, наиболее сильно влияющих на степень и качество того или иного риска, является количество предыдущих сделок по объекту, а также наличие среди прописанных граждан несовершеннолетних лиц.

6 Наиболее оптимальным сроком страхования страховщиками признан максимальный срок исковой давности по ничтожным сделкам, равный -согласно последней редакции статьи 181 ГК РФ - трем годам.

7 В России отсутствует статистика по титульному страхованию, столь необходимая для квалифицированного андеррайтинга различных по степени риска объектов недвижимости. Несоблюдение многими российскими страховщиками процедуры по оценке риска и изучению объектов недвижимости с целью максимально возможного уменьшения расходов на ведение дела, а, следовательно, страховых тарифов, делая, тем самым, данную услугу более привлекательной. Во многом по этой причине страховые тарифы некоторых страховщиков не вполне адекватны. Тарифы, действительно, высоки (особенно при сравнении с Западом) также в связи с небольшим портфелем титульных рисков.

8 По результатам исследования российского и зарубежного рынков титульного страхования в диссертации автором представлен список конкретных предложений по оптимизации данного вида страхования в российских условиях, среди которых: анализ тарифной политики, кадровое обеспечение как оперативное обслуживание предстраховой стадии договора, разработка рамочных продуктов на базе единых правил страхования и др.

9 Среди мер, направленных на совершенствование государственного регулирования титульного страхования соискателем отмечены некоторые проблемы в части гарантий стабильности права собственности на недвижимое имущество и защиты добросовестного приобретателя, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; подчеркнута взаимосвязь между развития ипотечного кредитования и титульного страхования.

10 Собственное видение комплексного страхования жилья, одной из составляющих которого является страхование титула, предложенного в качестве государственной под держки.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Купреишвили, Бакури Юрьевич, 2006 год

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (в ред. федеральных законов от 20.02.1996 г.№ 18-ФЗ,от 12.08.1996 г. № 1И-ФЗ, от 08.07.1999 г. № 1Э8-ФЗ).

2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ.

3. Федеральный закон «Об ипотеке» от 24.06.1997 года № 102-ФЗ.

4. Федеральный закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» № 4199-1 (с изменениями от 01.05.1999 г.).

5. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. №122-ФЗ.

6. Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» от1507.1996 г. №72-ФЗ.

7. Закон «Об организации страхового дела в Российской Федерации» от 27.11.1992 г. № 4015-1 (в ред. федеральных законов № 157-ФЗ от3112.1997 г., № 204-ФЗ от 20.11.1999 г.).

8. Основы законодательства РФ «О нотариате», 1993 г.

9. Постановление Конституционного суда РФ № 6-П от 21.04.2003 г. Ю.Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

10. Абалкина И. «Американское государство и рынок страховых услуг». «Страховое дело», 1999 г.

11. Абрамов В. «Земства и краткосрочное страхование недвижимости». «Страховое дело», 1997 г.

12. Адамчук Н.Г., Юлдашев Р.Т. «Обзор страховых рынков ведущих стран мира». М.: «Анкил», 2001 г.

13. Алиев Р. «Страховое регулирование в США: Обзор». «Страховое дело», №5,2000 г.

14. Ахвледиани Ю.Т. Дисс. на соиск. доктора экономических наук «Жилищное страхование в условиях социально-экономических преобразований». М., 2005 г.

15. Балабанов И.Т., Балабанов А.И. «Страхование». СПб: «Питер», 2001 г.

16. Белых B.C., Кривошеев И.В. «Страховое право». М.: Изд. «НОРМА»,2001 г.

17. Гинзбург А.И. «Страхование». СПб: «Питер», 2002 г.

18. Горемыка В.А., Бугулов Э.Р. «Экономика недвижимости». М.: Инфрмационно-издательский дом «Филинъ», 1999 г.

19. Горемыкин В.А. «Экономика недвижимости». М.: ИКЦ «Маркетинг»,2002 г.

20. Гришаев С.П. «Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование): Учебно-практическое пособие». М.: «БЕК», 2001 г.

21. Довдиенко И.В. «Ипотека: Учебно-практическое пособие». М.: Изд. «РДЛ», 2002 г.

22. Ермаков В. «Правовые проблемы страхования квартир и домашнего имущества». Финансовая газета. № 1,2002 г.

23. Ефимов С.Л. Энциклопедический словарь. Экономика и страхование. М.: «Церих-ПЭЛ», 1996 г.25. «Жилищное законодательство России». М.: «МТ-Пресс», 2001 г.

24. Жилкина М.С. «Государственное регулирование страхового рынка в Российской Федерации». Автореф. дисс. канд. экон. наук. М., 2000 г.

25. Жилье. Нормативные акты и их применение: Законодательство. Судебная практика. Образцы документов. Рекомендации. Авторы-составители: Кузнецов М.В., Олейник С.Д., Шишкин Д.А. М.: «Право и Закон», 2001 г.

26. Зубец А.Н. «Страховой маркетинг в России: Практическое пособие». М.: «Центр экономики и маркетинга», 1999 г.

27. Иванов В.В. «Ипотечное кредитование». М.: Информационно-внедренческий центр «Маркетинг», 2001 г.

28. Ивашкин Е.И. «Взаимное страхование: Учебное пособие». Изд. Рос. экон. акад., 2000 г.

29. Ивашкин Е.И. «Взаимное страхование: теория, потребность, проблемы организации и развития». М.: Изд. Рос. экон. акад., 2000 г.32. «Известия», № 195 от 27.10.2005 г.33. «Квартира. Дача.Офис», № 63,2003 г.

30. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. «Недвижимость: права и сделки (новые правила оформлении, государственная регистрация, образцы документов)». М.: Юрайт-Издат, 2004 г.

31. Кирсанов А.Р. «Права на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащие государственной регистрации». М.: «Ось-89», 2001 г.

32. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Ответственный редактор О.Н. Садиков. М., 2002 г.

33. Крашенинников П.В. «Право собственности и иные вещные права на жилые помещения». Изд. 2-е, стереотипное. М.: «Статус», 2001 г.

34. Курноскина О.Г. «Сделки с недвижимостью». М.: «Юстицинформ», 2005 г.

35. Летичевская Е. «Жилье мое». «Русский полис», № 2 (25), 2002 г.40. «Недвижимость: Словарь-справочник». Голощапов Н.А., Помазкова С.И. М.: ИТРК РСПП, 2000 г.41. «Недвижимость и строительство Петербурга», № 46,2004 г.

36. Никитенков Л.К., Осипов В.И. «Имущественное страхование». М.: «Экзамен», 2002 г.

37. Новиков Б.Д. «Рынок и оценка недвижимости в России». М.: «Экзамен», 2000 г.

38. Правила страхования имущества на случай его утраты в результате прекращения права собственности РОСНО. М., 1998 г.

39. Правила страхования потери имущества в результате прекращения права собственности ОСАО «Ингосстрах». М., 2000 г.

40. Рахман И.А. «Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика». М.: ЗАО Издательство «Экономика», 2000 г.

41. Российский статистический ежегодник: Стат. сб. Госкомстат России. М.: 2001 г.

42. Салин В.Н., Абламская JI.B., Ковалев О.Н. «Математико-экономическая методология анализа рисковых видов страхования». М.: Изд. центр «Анкил», 1997 г.

43. Седугин П.И. «Жилищное право». 2-е изд., перераб. и доп. М.: Изд. «НОРМА», 2000 г.

44. Симионов Ю.Ф. «Экономика недвижимости». М.: «МарТ», 2004 г.

45. Страхование жилья в США. «Эксперт», № 39,1999 г.52. «Страхование от А до Я» под ред. Корчевской Л.И., Турбиной К.Е. М.: «ИНФРА-М», 1996 г.

46. Сухов В.А. «Страховой рынок России». М.: «Анкил», 1992 г.

47. Фаршатов И.А. «Жилищное законодательство: Практика применения, теоретические вопросы». М.: «ИНФРА-М», 2001 г.

48. Федорова Т.А. «О страховании городского жилья». «Страховое дело», № 5,1999 г.

49. Федорова Т.А. «Страхование в условиях рыночной экономики: принципы и практика». СПб: Изд. Спб. Ун-та экономики и финансов», 1995 г.

50. Финансово-кредитный энциклопедический словарь под редакцией А.Г. Грязновой. М: «Финансы и статистика», 2002 г.58. «Финансы. Денежное обращение. Кредит». Учебник под ред. проф. Слепова В.А. М.: Изд. Рос. экон. акад., 2000 г. »

51. Фомичева Н.В. Дисс. на соиск. канд. экон. наук «Страхование жилищного фонда». М.: Рос. экон. акад., 2000 г.

52. Хейфец Ф.С. «Недействительность сделок». М: «Пропаганда», 2000 г.

53. Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. // Проблемы современного гражданского права: Сб. Статей. М.: Городец, 2000 г.

54. Шабалин В.Г. «Сделки с недвижимостью». М: «Зеленый проспект», 2002 г.

55. Шахов В.В. «Страхование», М.: «ЮНИТИ», 2001 г.64. «Экономика и страхование». Энциклопедический словарь. Церих-ПЭЛ, 1996 г.

56. Юлдашев Р.Т. «Страховой бизнес», М., «Анкил», 2000 г.

57. Business Guide to Insurance. Catchpole W.L. London: Heinemann, 1974.

58. Интернет-сайт www.insur.ru

59. Интернет-сайт АИЖК (www.ahml.ru)

60. Интернет-сайт ACH (www.insur-today.ru)

61. Интернет-сайт газеты «Ведомости» (www.vedomosti.ru)

62. Интернет-сайт ОСАО «Ингосстрах» (www.ingosstrakh.ru)

63. Интернет-сайт РОСНО (www.rosno.ru)

64. Интернет-сайт American Title Associates Agency, inc. (www.amtitle.com)

65. Портал по недвижимости, строительству и технологиям ИС Центр (www.center-pro.ru)