Жилищный рынок Российской Федерации: анализ становления и подходы к прогнозированию тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Панфилов, Алексей Вячеславович

• Панфилов, Алексей Вячеславович
• кандидат экономических наук
• 2010

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Панфилов, Алексей Вячеславович

Введение.

Глава 1 Теоретические аспекты функционирования жилищного рынка

1.1 Жилищный рынок: понятие и система показателей.

1.2 Спрос на жилищном рынке.

1.3 Предложение на жилищном рынке.

Глава 2 Анализ развития жилищного рынка в России

2.1 Развитие жилищного строительства и воспроизводство жилого фонда.

2.2 Развитие жилищного рынка и системы финансирования жилищного строительства в России в период с 1991 по 2010 гг.

2.3. Развитие системы финансирования жилищного строительства в странах

Восточной Европы.

Глава 3 Оценка перспектив развития жилищного рынка в среднесрочной перспективе

3.1 Подходы к прогнозированию развития жилищного сектора в РФ на основе использования метода подражательного развития и функции кредитного потенциала.

3.2 Прогноз развития жилищного сектора в России в среднесрочной перспективе.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Жилищный рынок Российской Федерации: анализ становления и подходы к прогнозированию»

Актуальность темы исследования. В 1992 году административно-командная система жилищного финансирования, в течение многих десятилетий функционировавшая в нашей стране, прекратила свое существование.

На протяжении последних десятилетий ведется работа, направленная на создание фундамента новой, рыночной системы приобретения и строительства жилья. Острота проблем развития жилищной сферы в современной России обусловливается рядом причин, в том числе высоким бременем субсидий, которые центральные и местные органы власти вынуждены выделять на поддержку жилищно-коммунального хозяйства; крайне ограниченной мобильностью рабочей силы, связанной с чрезмерной зависимостью места работы от места проживания; сохранением надежд населения на государственную помощь в обеспечении жильем; неадекватным экономическим давлением на предприятия, содержащие собственный жилой фонд; низкой эффективностью работы местных властей как в городской, так и в сельской местности по улучшению жилищных условий населения и, главное, практически полным отсутствием финансовых возможностей у большинства домохозяйств для самостоятельного приобретения жилья.

В настоящее время российский жилищный рынок все еще остается неразвитым. В большой степени это связано с низким качеством институтов в сфере законодательства, правоприменения, технического контроля, арбитражных разбирательств, страхования и т.д.; слабостью национальной финансовой системы; ограниченными производственными возможностями строительной отрасли. Дополнительной проблемой является необходимость окончательного демонтажа остатков государственного распределения жилья и земельной собственности: отставание в этой сфере представляет собой серьезную угрозу с точки зрения темпов развития эффективного и гибкого жилищного рынка.

С этой точки зрения в современных условиях крайне необходимы исследования, посвященные выявлению ключевых проблем жилищного рынка, формулированию предложений по решению этих проблем с учетом опыта зарубежных стран и разработке сценарных прогнозов развития жилищной сферы при различном ресурсном обеспечении. Результаты подобных исследований позволяют найти ответы на вопрос о том, каким образом можно переломить неблагоприятные тенденции и ускорить решение жилищной проблемы в России.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является обоснование теоретико-методологических подходов к анализу становления и прогнозированию жилищного рынка в России и их апробация.

Для достижения поставленной цели в соответствии с логикой исследования в диссертационной работе поставлены следующие задачи:

• Провести теоретический и количественный анализ понятия жилищный рынок и системы его показателей.

• Показать роль общих и специфических для современной России факторов, определяющих спрос и предложение на жилищном рынке.

• Провести анализ сравнительной эффективности жилищного строительства в России и выделить ключевые этапы развития отрасли жилищного строительства.

• Разработать систему расчетов прогнозных параметров жилищного рынка с использованием показателя кредитного потенциала населения и миметического подхода.

• Исследовать особенности системы финансирования жилищного строительства в России и выработать рекомендации по ее совершенствованию. Проанализировать возможности и ограничения стимулирования развития жилищного рынка в России.

Объект исследования - государственное регулирование жилищного рынка как взаимосвязанной комплексной системы рынка недвижимости, капитального строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

Предметом исследования является оценка перспектив жилищного рынка и разработка управляющих воздействий на его состояние.

Теоретической и методологической основой исследования являются работы зарубежных исследователей, таких как Г. Поляковский, Дж.Фридман, Н.Ордуэй, Г.С. Харрисон, Р. Страйк, Дж. Даниелл и др. Ими обобщен и систематизирован огромный опыт функционирования рынка недвижимости и жилья развитых стран.

В нашей стране изучение взаимосвязи жилищного сектора и общественного воспроизводства связаны с именами А.И.Анчишкина, О.С. Пчелинцева, и Ю.В.Яременко. Формированию и развитию жилищного рынка в России посвящены работы Н.Ю. Богомоловой, М.И. Каменецкого, С.Ю. Лядкина, JI.A. Поляков, Е.И. Тарасевича, структуру потребности в жилье и спроса на жилищных рынках исследовали Т.Д Белкина., O.E. Воробьева, Н.Б. Косарева, Р.З. Эльдаров, проблемы финансирования инвестиций, налогообложения и ипотечного кредитования затрагивали вышеперечисленные авторы и многие другие.

Информационная база исследования: периодические сборники, публикуемые Росстатом, в том числе материалы Центральной базы статистических данных (ЦБСД) Росстата; информационные материалы ЦБ РФ и Госбанка СССР; справочные материалы Минфина СССР и РФ, Международного валютного Фонда и Мирового Банка, Банка международных расчетов, ФРС США, ЕЦБ, бюро экономического анализа США, евростата, международных рейтинговых агентств, а также техникоэкономическая и правовая информация, связанная с отдельными жилищными проектами в различных регионах России.

Научная новизна исследования:

• Предложено и обосновано применение метода исторических, логических и функциональных аналогий (миметический метод) к прогнозированию первичного и вторичного рынка жилья и жилищного строительства. Согласно этому методу, динамические и структурные характеристики одной страны конструируются, основываясь на опыте другой страны, находящейся на более высоком уровне развития, или целой группы стран по средневзвешенной траектории. На основе этого метода и исходя из перспективной динамики валового внутреннего продукта и численности населения осуществлена альтернативная по отношению к традиционным методам оценка потребности в развитии жилищного строительства на среднесрочный период.

• В рамках прогнозирования жилищного рынка разработана и применена методика, позволяющая оценивать кредитный потенциал населения. Расчет величины кредитного потенциала осуществляется с помощью переменных, характеризующих благосостояние населения (уровень денежных доходов населения и их распределение между различными слоями населения), условия ипотечного кредитования (величины первоначального взноса, уровня процентной ставки, сроков кредитования), а также стоимость жилья на первичном рынке.

• Предложена система увязанных в рамках единой логики натуральных, стоимостных и финансовых показателей, позволяющая оценивать жилищный рынок как единое целое на национальном уровне. Это позволило, в частности, собрать, систематизировать и привести в сопоставимый вид статистическую информацию по развитию жилищного строительства и жилищной обеспеченности за период с 1921г. по 2009г., что увеличивает горизонт анализа долговременных тенденций и повышает обоснованность межстрановых сравнений.

Теоретическая и практическая значимость исследования:

Теоретическая значимость исследования определяется разработкой новых методических подходов к анализу и прогнозу процессов на жилищном рынке. Это обеспечивает более полное понимание взаимосвязей, существующих между различными составными частями жилищной сферы, а также дает возможность предложить новую интерпретацию некоторых закономерностей развития жилищного рынка.

Практическая значимость определяется возможностью использования разработанных подходов и полученных результатов при формировании кратко- и среднесрочных прогнозов жилищного рынка в взаимоувязке с приоритетами среднесрочного развития национальной экономики, а также для подготовки законодательных актов, регулирующих развитие жилищной сферы.

Апробация результатов. Результаты исследования были представлены на XXX сессии российско-французского семинара по денежно-финансовым проблемам современной российской экономики (г.Кисловодск, Россия, 2005г.); XXXII сессии российско-французского семинара (г.Ставрополь, Россия, 2006г.); XXXIX сессии российско-французского семинара (г.Париж, Франция, 2010г.).

Основные результаты диссертационного исследования изложены в В печатных работах объемом 5,4 пл., в число которых входят 6 статей в изданиях, рекомендованных ВАК Минобрнауки РФ для публикации основных научных исследований.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Панфилов, Алексей Вячеславович

Заключение

В рамках проведенных исследований пришел к следующим основным выводам и результатам:

1. В условиях общемирового финансово-экономического кризиса Россия стоит перед проблемой переосмысления приоритетов социально-экономической развития и способов их финансирования. Особое значение не только для краткосрочных, но и долгосрочных перспектив развития будет иметь позиция государства по отношению к жилищному вопросу. Рациональный выбор, безусловно, должен основываться на комплексной народнохозяйственной оценки последствий той или иной политики.

2. Складывающиеся тенденции развития жилищного рынка в России в случае отсутствия значимой государственной поддержки уже в краткосрочной перспективе приводят к стагнации жилищного строительства.

3. Для предотвращения такого негативного сценария развития одной из важнейших социально-экономических сфер, на наш взгляд, необходимо принять и обеспечить реализацию целевой программы в рамках которой следует предусмотреть:

- формирование новых и использование существующих институтов и инструментов для целевого финансирования строительства жилья, а также финансирования и жилищного кредитования населения (АИЖК, ВЭБ, Сбербанк, ВТБ, ссудо-сберегательные ассоциации, жилищные агентства и т.д.);

- выделение на возвратной основе в виде кредитных линий финансовых ресурсов адекватных возникшим дефицитам. Условиями выдачи кредита предусмотреть обязанность первичного заемщика (получателя государственных средств) контролировать затраты и уровень рентабельности конечного заемщика (инвестора и застройщика);

- начать программу масштабного строительства доходного жилья экономического класса. Арендатор жилья этого типа будет наряду с оплатой жилищно-коммунальных услуг уплачивать инвестору доход на вложенный капитал. На первоначальном этапе основным инвестором могло бы выступить государство, а размер ежемесячной платы сверх обычных платежей за аренду квартиры площадью 60 кв.м. по нашим оценкам должен составить 12-14 тыс. рублей. Потенциальный спрос на жилье этого типа при вышеназванных условиях аренды могли бы проявить до 5 млн. семей.

4. Принципиально важными являются вопросы, откуда возьмутся финансовые ресурсы для осуществления описанных мероприятий, а также каковы будут последствия для макроэкономической стабильности. Особенность современной ситуации состоит в том, что "длинные деньги" в значимом масштабе исчезли из экономической системы. В условиях высокой неопределенности относительно перспектив будущего экономического развития, ни банковская система, ни нефинансовые корпорации, ни население не могут и не желают инвестировать на длительный срок. Соответственно, источником инвестирования могут быть либо накопленные ресурсы государства и институциональных инвесторов (в случае если они есть), либо эмиссия долгов или национальной валюты (рост баланса ЦБ).

5. В целом можно описать структуру финансирования предлагаемой программы как инвестирование 200 млрд. рублей средств бюджета, 150-250 млрд. рублей средств системы накопительного пенсионного страхования, до 300 млрд. рублей средств ЦБ, направляемых на рефинансирование инвестиций в рамках данной программы. Результативность централизованных мер может не только остановить процессы, но и дополнительно привлечь инвестиции в жилищное строительство в размере 300-600 млрд. рублей в год, что позволит восстановить рост вводов жилья (на уровне 6-8 % в год).

6. С точки зрения воздействия на инфляционные процессы в народном хозяйстве программа генерирует до 25 млрд. рублей в месяц (величина

110 равная 2% розничного товарооборота) дополнительного спроса на потребительском рынке. Это верхняя граница ее инфляционного потенциала. Примерно такой же инфляционный потенциал присущ бездействию в данной сфере (за счет снижения нормы целевых сбережений, а также в силу дополнительных выплат пособий по безработице). В тоже время программе присущ значимый антиинфляционный потенциал как за счет повышения нормы целевых сбережений на приобретения жилья, так и вследствие необходимости уплаты арендных платежей, которые будут сокращать спрос на потребительском рынке в перспективе до 70 млрд. рублей в месяц (5 млн. жилищ по 14 тыс. рублей в месяц).

В итоге соотношение потенциальных результатов и рисков при принятии программы стимулирования жилищного строительства на порядок превосходит это соотношение в случае проведения политики сокращения государственных расходов в области жилищного строительства.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Панфилов, Алексей Вячеславович, 2010 год

1. А.Е. Holmans, Economic Modellin9 1994 11 (2) 157-199, House prices, land prices, the housing market and house purchase debt in the UK and other countries

2. Allen C. Goodman and Thomas G. Thibodeau, Journal of Housing Economics 1998, 121-143, Housing Market Segmentation

3. American Housing Survey for the United States: 2007, U.S. Department of Housing and Urban Development and U.S. Census Bureau

4. Ball, M., Lizieri, C., MacGregor, В., 1998. The Economics of Commercial Property Markets. Routledge, London and New York

5. Benjamin P. Scafidi, Michael H. Schill, Susan M. Wachter, Dennis P. Culhane, Journal of Housing Economics 1998, 287-303, An Economic Analysis of Housing Abandonment

6. Chen, N-K., 2001а. Asset price fluctuations in Taiwan: evidence from stock and real estate prices during 1972-1992. Journal of Asian Economics 12 (2), 215— 232.

7. Christopher Tsoukis and Peter Westaway, Economic Modellinq 1994 11 (2) 266-279 A forward looking model of housing construction in the UK 89 Dan Knudsen, Economic Modelling 1994 11 (2) 201-214, Residential investments and house prices in Denmark

8. Davis, M., Heathcote, J., 2001. and the business cycle, working paper, International Economic Review, forthcoming.

9. Davis, M., Heathcote, J., 2001. Housing and the business cycle. Working paper, International Economic Review, forthcoming.

10. De Leeuw, F. «The demand for housing, a review of the cross-sectional evidence», Review of Economics and Statistics, vol. 53, no. 1, pp. 1-10, 1971.

11. Dimasi, J., 1987. The effects of site value taxation in an urban area: a general equilibrium computational approach. National Tax Journal 40 (4), 577590.)

12. Franceois Ortalo-Magne, Sven Rady, «Housing transactions and macroeconomic fluctuations: a case study of England and Wales», Journal of Housing Economics 13 (2004)287-303.

13. Fullerton, D., Henderson, Y.K., 1989. A disequilibrium model of the tax distortions among assets, sectors, and industries. International Economic Review 30 (2), 391-413.

14. Hansson, I., Stuart, C., 1989. Why is investment subsidized?. International Economic Review 30 (3), 549- 559.

15. Hendershott, P., Hu, S-C., 1981. Inflation and extraordinary returns on owner-occupied housing: some implications for capital allocation and productivity growth. Journal of Macroeconomics 3 (2), 177-203.

16. Hendershott, P., Hu, S-C., 1983. The allocation of capital between residential and nonresidential uses: taxes, inflation and capital market constraints. Journal of Finance 38 (3), 795-812

17. Housing finance in Hungary, Country paper prepared for the 3rd OECD Workshop on Housing Finance, www.oecd.org

18. Housing finance sector in Poland, 2005, Country paper, www.oecd.org114

19. Isaac Megbolugbe, J. Sa-Aadu , James D. Shilling , Journal of Housing Economics 1999, 285-300, Elderly Female-Headed Households and the Decision to Trade Down

20. J. Muellbauer, Economic Modelling 1994 11 (2) 238-249 Anglo-German differences in housing market fluctuations

21. John Lomax, Economic Modelling 1994 11 (2) 215-227, Market structure, institutional development and the provision of housing finance 105 John M. Quigley, Journal of Housing Economics 2001, 129-161, Real Estate and the Asian Crisis

22. John R. Pitkin, Dowell Myers, «The Specification of Demographic Effects on Housing Demand: Avoiding the Age-Cohort Fallacy», Journal of Housing Economics 3, 240-250 (1994).

23. K. A. Kiel, J.E. Zabel, House Price Differentials in U.S. Cities: Household and Neighborhood Racial Effects., Journal of Housing Economics 1996 (1), 143165.

24. Kan, K., Kwong, Sunny Kai Sun, Leung, Charles Ka Yui, 2004. Thedynamics and volatility of commercial and residential property prices: theory andevidence. Journal of Regional Science 44 (1), 95-123.115

25. Lawrence b. Smith and Michael h. c. Ho, Journal of Housing Economics 1996, 1-17, The Relative Price Differential between Higher and Lower Priced Homes

26. Lewis, J.P., 1965. Building Cycles and Britain's Growth. St. Martins Press, London.

27. Ljungqvist, L., Sargent, T., 2000. Recursive Macroeconomic Theory. MIT Press, Cambridge.

28. Luigi Guiso, Tuilio Jappelli and Daniele Terlizzese, Economic Modelling 1994 11 (2) 145-155, Housing finance arrangements, intergenerational transfers and consumption

29. Montrucchio, L., Privileggi, F., 2001. On fragility of bubbles in equilibrium asset pricing models of Lucastype. Journal of Economic Theory 101, 158-188.

30. Muth, R., «The demand for non-farm housing», in A.C. Harberger, ed., The demand for durable goods, University of Chicago Press, Chicago, 1960.

31. Olsen, E.O., «A competitive theory of the housing market», American Economic Review, Vol. 59, pp. 612-622, 1969.

32. Ortalo-Magne F., Rady, S., «Housing market fluctuations in a life-cycle economy with credit constraints», Stanford University GSB Research paper 1501, 1998

33. Ortalo-Magne, F., Rady S., «Housing Market Dynamics: On the Contribution of Income Shocks and Credit Constraints. University of Wisconsin», Madison, 2003

34. Ortalo-Magne, F., Rady, S., «Boom in, bust out: young households and the housing price cycle», European Economic Review 43, 755—766, 1999 18 Paul M. Anglin, «The Contribution of Buyer Brokers», Journal of housing economics 6, 277-292 (1997).

35. Per Asberg, Journal of Housing Economics 1999, 116-143, Housing Decisions of Young Swedish Adults

36. Santos, M., Woodford, M., 1997. Rational asset pricing bubbles. Econometrica 65, 19-57.

37. Sinikka Salo, Economic Modelling 1994 11 (2)250-265 Modelling the Finnish housing market

38. Stephen Malpezzi, Kerry Vandell, «Does the low-income housing tax credit increase the supply of housing?», Journal of Housing Economics 11 (2002) 360380.

39. Stephen Mayo, Journal of Housing Economics 1996, 274-289, Housing Supply under Rapid Economic Growth and Varying Regulatory Stringency: An International Comparison

40. Torto Wheaton Research, 2002. Real Estate Cycles and Outlook 2002, Boston

41. Wang, K., Zhou, Y., 2000. Overbuilding: a game-theoretic approach. Real Estate Economics 28, 493-522.

42. Wayne R. Archer, David C. Ling, Gary A. McGill, «Demographic versus Option-Driven Mortgage Terminations», Journal of housing economics 6, 137-163 (1997).

43. Каменецкий М.И. Глава 31 «Анализ и прогнозирование развития строительного комплекса», стр. 761, «Прикладное прогнозирование национальной экономики».

44. Каменецкий М.И., Донцова Л.В., Печатникова С.М. «Ипотечное кредитование на рынке жилья», стр. 7, 2006 (изд. Москва «Дело и Сервис»)

45. Каменецкий М.И., Донцова Л.В., Печатникова С.М. «Ипотечноекредитование на рынке жилья», стр. 7, 2006 (изд. Москва «Дело и Сервис»)

46. Милейковский А., Никитин С., Энтов Р., Эволюция маржинализма:буржуазные теории стоимости и цены, «Вопросы экономики», 1968, № 12;

47. О досрочном погашении ипотечных жилищных кредитов в 2005-2006годах (по данным единовременного обследования Банком России кредитныхорганизаций), http://cbr.ru/analytics/banksystem/2007ipoteka.pdf118

48. Обзор существующей затратно-ценовой структуры в жилищном секторе/отчет по проекту Мирового банка 2005 г.,Vendor № 72663 Worldbank.org

49. Пакова О.Н.: «Перспективы развития ипотечного кредитования», Вестник СКГТУ-13-2005.

50. Сутягин B.C. Глава 2 «Структуризация объектов прогнозирования», стр. 71, «Прикладное прогнозирование национальной экономики».

51. Сутягин B.C. Глава 2 «Структуризация объектов прогнозирования», стр. 75, «Прикладное прогнозирование национальной экономики

52. Сутягин B.C. Глава 2 «Структуризация объектов прогнозирования», стр. 75, «Прикладное прогнозирование национальной экономики». 63 Юбилейный статистический сборник «Народное хозяйство в СССР. 1922-1982 гг.», Издательство «Финансы и статистика», 1982 г.

53. Яременко Ю.В. «Прогнозирование развития народного хозяйства и варианты экономической политики», Книга 2, Раздел 1, Глава 2, стр. 59 (1), 1997 (изд. Москва «Наука»)

54. Яременко Ю.В. «Прогнозирование развития народного хозяйства и варианты экономической политики», Книга 2, Раздел 1, Глава 2, стр. 59 (2), 1997 (изд. Москва «Наука»)

55. Яременко Ю.В. «Прогнозирование развития народного хозяйства и варианты экономической политики», Книга 2, Раздел 1, Глава 2, стр. 59 (3), 1997 (изд. Москва «Наука»)

56. Яременко Ю.В. «Прогнозирование развития народного хозяйства и варианты экономической политики», Книга 2, Раздел 1, Глава 2, стр. 60, 1997 (изд. Москва «Наука»)