Экономические диспропорции в жилищной сфере Российской Федерации и подходы к их устранению тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат наук Полиди Татьяна Дмитриевна

• Полиди Татьяна Дмитриевна
• кандидат наук
• 2016

Оглавление диссертации кандидат наук Полиди Татьяна Дмитриевна

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1 Анализ жилищной экономики и жилищной политики в России в 1992-2014 гг

1.1 Понятийный аппарат исследования жилищной сферы

1.2 Зарубежные и российские исследования жилищной сферы

1.3 Основные тенденции развития жилищной сферы

1.3.1 Состояние жилищного фонда в России

1.3.2 Жилищное строительство

1.3.3 Рынок жилья

1.4 Реформы в жилищной сфере Российской Федерации в 1992 - 2014 гг

1.5 Общие выводы по главе

ГЛАВА 2 Экономические диспропорции в жилищной сфере Российской Федерации

2.1 Методика построения модели жилищной сферы Российской Федерации

2.2 Расчет инвестиционных расходов в жилищной сфере

2.2.1 Нефинансовые показатели

2.2.2 Финансовые показатели

2.3. Расчет текущих расходов в жилищной сфере

2.4 Структура текущих и инвестиционных расходов в жилищной сфере и их распределение по институциональным секторам экономики

2.5 Общие выводы по главе

ГЛАВА 3 Подходы к устранению экономических диспропорций в жилищной

сфере Российской Федерации

3.1 Оценка финансовых условий и возможностей устранения экономических диспропорций в жилищной сфере Российской Федерации

3.2. Основные направления изменений в жилищной сфере, необходимых для устранения экономических диспропорций в жилищной сфере Российской

Федерации

3.2.1 Переход от экстенсивного к интенсивному развитию городов

3.2.2 Увеличение инвестиций собственников жилья в капитальный ремонт многоквартирных домов

3.2.3 Увеличение инвестиций собственников коммунальной инфраструктуры в ее реконструкцию и модернизацию

3.2.4 Повышение роли корпораций в финансировании инвестиционных расходов в жилищной сфере

3.3 Общие выводы по главе

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ПРИЛОЖЕНИЕ Модель жилищной сферы Российской Федерации

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Экономические диспропорции в жилищной сфере Российской Федерации и подходы к их устранению»

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность исследования. Жилищная сфера России характеризуется постоянно ухудшающимся состоянием жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры, низким качеством благоустройства городской среды, неэффективным использованием территорий.

Собственники активов в жилищной сфере (жилья и коммунальной инфраструктуры) практически не осуществляют инвестиции в их поддержание в приемлемом состоянии, однако в строительство жилья на новых, ранее не застроенных территориях инвестируется ежегодно порядка 2 трлн руб.

Государственные расходы в жилищной сфере в России весьма значительны даже в сравнении со странами с наиболее социально ориентированной жилищной политикой - в России такие расходы составляют 1,97% ВВП (в 2012 г. порядка 1,2 трлн руб.), а например, в Швеции - 2,01, Франции - 0,8, Германии - 0,4%. Однако такие государственные расходы имеют неоптимальную структуру и низкотаргетированы, что делает невозможным достижение целей государственной политики по ликвидации ветхого и аварийного жилья и созданию комфортной городской среды.

Существующие исследования не содержат комплексного анализа сложившихся в жилищной сфере России проблем и не показывают их количественных оценок, что определяет актуальность настоящего исследования.

Степень разработанности проблемы. Теоретические аспекты

экономики города (urban economics) широко представлены в зарубежных исследованиях, в том числе в работах Койшнига и Нильсена, Капоза и Хисли, Майо и Шеппарда, Титмана, Мьюса, Потербы, Брюкнера, Милса, Полински и Рубинфельда, Алонсо и Вильяма, Уитона и Вильяма, Клоусона и Мэриона, Энаса, Боллингера, Салливана, Макдональда, Гринвуда, Эриксона, Бэбкока, Кули и ЛаСивита и многих других. Модели экономики города позволяют объяснить влияние градостроительного регулирования на размер города и цены

на жилье, соотношение свободных и застроенных земель, структуру цен на землю и жилье, распределение городских земель по функциональному использованию, расселение жителей с разным уровнем доходов по городской территории и др. Такие модели учитывают свойства жилья как товара длительного пользования, теряющего со временем потребительскую полезность, с одной стороны, и как инвестиционного товара, с другой стороны, а городской земли - как истощаемого ресурса. В теоретических работах показано, что градостроительное регулирование имеет прямое влияние на размер города, плотность застройки и цены на жилье, а также темпы реновации и воспроизводства жилья и сопутствующей инфраструктуры. В городе с фиксированными границами снос ветхой недвижимости оптимально начинать после того, как все свободные земли застроены (в предпосылке отсутствия внешних эффектов от такой застройки).

Полученные теоретические результаты подкреплены множеством эмпирических исследований функционирования рынков жилья и жилищного строительства, в том числе влияния градостроительного регулирования на цены на жилье и вход новых игроков на рынок, ценовую эластичность предложения, эффективности использования городских земель, которые развиты в работах зарубежных исследователей Сомервилля, Малпецци, Болла, Мьюса, Ноама, Маклинана, Майо, Стерна, Гьюрко, Фисмана, Джительмана, ДиПаскаля и Уитона, Глейзера, Страйка, Ньюэлла и др. В перечисленных работах показано, что предложение нового жилья, как правило, низкоэластично, что связано с ограничительным регулированием землепользования и застройки, а также несовершенной конкуренцией между девелоперами (чаще в развивающихся странах). При этом если издержки перевода прилегающих к городу сельскохозяйственных земель в городские земли невысоки относительно цен на жилье, то в условиях мягкого градостроительного регулирования город будет «расползаться».

Качество управления многоквартирным жилищным фондом, в том числе

своевременное принятие решений об инвестициях в его поддержание, тесно

5

связано с формой управления таким жильем множеством собственников. Направление исследований различных форм управления жильем собственниками и нанимателями, сравнительного анализа их эффективности с учетом проблемы принятия коллективных решений представлено в работах Луянена, Хегедюша, Ясина, Полищука, Сиваева, Шоминой, Косаревой, Шаститко, Пузанова, Генцлер и др. Показано, что в условиях долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и добровольного членства в органах управления домом принятие коллективных решений практически заблокировано, проблема безбилетника приводит к недофинансированию общественных благ в доме, в том числе содержание и ремонт помещений общего пользования.

Эффективность государственной политики в жилищной сфере, в том числе сравнительный анализ различных инструментов такой политики, государственные расходы в жилищной сфере в разных странах исследуется в работах Хафнера, Уайтхэд, Скэнлон, Луянена, Болхувера. Основная часть российских исследований в этом направлении посвящена отдельным аспектам развития жилищной сферы и ее государственного регулирования - проблемам сектора ЖКХ, градостроительной политики, жилищного строительства и его влияния на экономический рост, развития рынка наемного жилья, муниципального управления и управления агломерациями и др. Наиболее заметные исследования представлены в работах Ясина, Полтеровича, Белкиной, Ноздриной, Смирнягина, Бессоновой, Аганбегяна, Шнейдерман, Сиваева, Рогожиной, Стерника, Косаревой, Пузанова, Туманова, Трутнева и др.

Несмотря на наличие большого числа российских исследований по различным проблемам развития жилищной сферы, в настоящее время отсутствуют исследования, в которых такие проблемы рассматривались бы с точки зрения совокупных инвестиционных и текущих расходов в жилищной сфере, их соотношения между собой, их структуры по направлениям использования и источникам финансирования.

Цель диссертационного исследования - объяснить и количественно оценить диспропорции в инвестиционных и текущих расходах в жилищной сфере Российской Федерации, и выработать подходы к их устранению.

В соответствии с поставленной целью были решены следующие основные задачи:

1) разработать и построить описательно-статистическую модель жилищной сферы России, позволяющую выявить и количественно оценить диспропорции в инвестиционных и текущих расходах в жилищной сфере;

3) в рамках построенной модели жилищной сферы разработать систему аналитических показателей и количественно оценить диспропорции в инвестиционных и текущих расходах в жилищной сфере и их влияние на качество жилищной обеспеченности населения, а также их динамику в 20002012 гг.;

3) предложить и обосновать изменение структуры расходов в жилищной сфере, в том числе государственных расходов, обеспечивающее устранение выявленных диспропорций в инвестиционных и текущих расходах в жилищной сфере, и построить целевой прогноз таких расходов и их структуры на 2030 г.;

4) определить и обосновать основные направления изменений в жилищной сфере, необходимых для устранения диспропорций в инвестиционных и текущих расходах в жилищной сфере, и предложить меры государственной политики по стимулированию таких изменений.

Объектом исследования является жилищная сфера Российской Федерации.

Предметом исследования являются диспропорции в объемах инвестиционных и текущих расходов в жилищной сфере, их структуре по направлениям использования и соотношении между собой, их распределении по институциональным секторам, которые снижают результативность таких расходов с точки зрения достижения цели повышения качества жилищной обеспеченности населения.

Методология и методы диссертационного исследования. Основным

методом исследования является построение описательно-статистической

модели жилищной сферы России в целях получения агрегированных

показателей инвестиционных и текущих расходов в жилищной сфере, которые

формируются тремя институциональными секторами - домохозяйствами,

финансовыми и нефинансовыми корпорациями и государством, а также их

структуры по направлениям использования и динамики. Получение оценок

таких агрегированных показателей позволяет выявить экономические

диспропорции, которые невозможно оценить по статистическим сведениям об

отдельных процессах в жилищной сфере. Для целей применения

предложенного метода основной задачей являлся сбор всей необходимой

информации (как из официальных статистических источников, так и из

нормативных правовых актов, данных государственных ведомств, экспертные

оценки и др.) и ее обработка для целей исследования. Такая обработка

включала оценку достоверности данных, выбор наиболее подходящих данных

на основе изучения методик сбора таких данных, корректировку данных в

случае необходимости.

Научная новизна диссертационного исследования состоит в

определении и количественной оценке диспропорций в инвестиционных и

текущих расходах в жилищной сфере России, снижающих результативность

расходов в жилищной сфере с точки зрения их влияния на повышение качества

жилищной обеспеченности населения. Показано, что причиной низкой

эффективности инвестиций в жилищной сфере является не только их

недостаточный объем, но и неоптимальная структура по направлениям

использования, что не позволяли выявить предыдущие исследования.

Наиболее существенные научные результаты, полученные автором:

1) разработана и построена авторская описательно-статистическая модель

жилищной сферы России, включая систему аналитических показателей для

оценки диспропорций в инвестиционных и текущих расходах в жилищной

сфере России. Такая модель позволяет получить агрегированные показатели

8

расходов в жилищной сфере, их соотношения между собой, их структуры по направлениям использования и источникам финансирования. Оценки таких агрегированных показателей позволяют выявить экономические диспропорции, которые невозможно оценить по статистическим сведениям об отдельных процессах в жилищной сфере;

2) определены и количественно оценены диспропорции в инвестиционных и текущих расходах в жилищной сфере России и их влияние на качество жилищной обеспеченности населения, а также их динамика в 20002012 гг. Определены 5 основных диспропорций в инвестиционных и текущих расходах в жилищной сфере России, получены их количественные оценки. В качестве показателя влияния таких диспропорций на жилищную обеспеченность населения предложен новый показатель «эффективная обеспеченность населения жильем»;

3) разработаны предложения по изменению структуры расходов в жилищной сфере, в том числе государственных расходов, реализация которых позволит устранить выявленные диспропорции в инвестиционных и текущих расходах в жилищной сфере и повысить их результативность с точки зрения влияния на качество жилищной обеспеченности населения, построен целевой прогноз таких расходов и их структуры на 2030 г. Такие предложения исходят из задачи сохранения доли расходов в жилищной сфере по отношению к ВВП, сохранения доли текущих расходов в жилищной сфере к располагаемым доходам домохозяйств и заключаются в перераспределении расходов в жилищной сфере как между институциональными секторами, так и по направлениям использования;

4) определены и обоснованы основные направления изменений в

жилищной сфере, необходимых для устранения диспропорций в

инвестиционных и текущих расходах в жилищной сфере, и предложены меры

государственной политики по стимулированию таких изменений. Такие

необходимые изменения включают повышение конкуренции на рынках

жилищной сферы, повышение инвестиционной активности собственников

9

жилья и коммунальной инфраструктуры, повышение роли бизнеса, в частности финансовых институтов, в жилищной сфере.

Теоретическая и практическая значимость результатов

Результаты диссертационного исследования позволили получить новые знания о процессах в жилищной сфере России - предложен новый подход к анализу жилищной сферы, позволяющий выявить фундаментальные диспропорции в инвестиционных и текущих расходах в жилищной сфере, снижающих их эффективность, определить их взаимосвязь, источники таких диспропорций, а также предложить подходы к их устранению. Выявленные диспропорции представляют собой эмпирические факты, которые могут служить для построения новых теоретических микроэкономических моделей равновесия в жилищной сфере (например, для анализа состоятельности государственной политики по экстенсивному развитию города в долгосрочном периоде).

Результаты диссертационного исследования имеют большую практическую значимость для проведения государственной жилищной политики, в том числе для определения наиболее подходящего набора инструментов такой политики, оптимального объема и распределения бюджетных расходов на применение таких инструментов.

Полученные по итогам исследования результаты были использованы при подготовке научных отчетов по проектам Программы фундаментальных исследований НИУ ВШЭ «Структурные изменения и некоторые проблемы регулирования в российской экономике» в 2013-2015 гг.

Степень достоверности и апробация результатов исследования

Результаты диссертационного исследования представлены и обсуждены на 7 научных и практических конференциях:

1) XIV Апрельская международная научная конференция по проблемам развития экономики и общества, организатор - НИУ-ВШЭ (выступление с докладом «Факторы ограничения предложения жилья в российских регионах» Москва, 2-5 апреля 2013 г.);

2) XV Апрельская международная научная конференция по проблемам развития экономики и общества, организатор - НИУ-ВШЭ (выступление с докладом «Накопленный дефицит инвестиций в жилищной сфере России: угрозы и перспективы» Москва, 1-4 апреля 2014 г.);

3) XVI Апрельская международная научная конференция по проблемам развития экономики и общества, организатор - НИУ-ВШЭ (выступление с докладом «Новая жилищная стратегия», Москва, 7-10 апреля 2015 г.);

4) Конференция «Экспертное содействие социально-экономическому развитию городов и регионов» к 20-летию Фонда «Институт экономики города», организатор - Фонд «Институт экономики города» (выступление с докладом «Экспертное видение новой жилищной стратегии», Москва, 4 июня 2015 г.);

5) I Межрегиональный форум «За красоту российских городов», организаторы - НИУ-ВШЭ и Фонд «Либеральная миссия» (выступление с докладом «Редевелопмент ветхих застроенных территорий российских городов: потенциал и правовые ограничения», Кострома, 19 сентября 2014 г.);

6) II Межрегиональный форум «За красоту российских городов», организаторы - НИУ-ВШЭ и Фонд «Либеральная миссия» (выступление с докладом «Правовые и экономические механизмы повышения качества городской среды», Чебаркуль, 11 июня 2015 г.);

7) Московский урбанистический форум, организатор - Правительство Москвы (выступление с докладом «Приоритеты жилищной и градостроительной политики Москвы, как крупнейшего мегаполиса», Москва, 16-17 октября 2015 г.).

Полученные по итогам исследования результаты были использованы

Минстроем России при подготовке проектов нормативных правовых актов,

направленных на совершенствование жилищной политики, в том числе

Государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильём

и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» (утв.

постановлением Правительства Российской Федерации от 15 апреля 2014 г. №

11

323), постановления Правительства Российской Федерации от 05 мая 2014 г. № 404 «О некоторых вопросах реализации программы «Жилье для российской семьи» в рамках государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», постановления Правительства Российской Федерации от 30 апреля 2014 г. № 403 «Об исчерпывающем перечне процедур в сфере жилищного строительства», распоряжения Правительства Российской Федерации от 13 августа 2015 г. № 1554-р «План мероприятий по подготовке проектов федеральных законов, актов Правительства РФ и ведомственных актов, необходимых для отмены избыточных и (или) дублирующих процедур, а также совершенствования реализации процедур, включенных в исчерпывающий перечень, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 30 апреля 2014 г. № 403», проекта федерального закона № 954041-6 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Опубликованный по результатам исследования публичный доклад «Новая жилищная стратегия» был направлен в Совет при Президенте Российской Федерации по жилищной политике и повышению доступности жилья, Комитет Государственной Думы Российской Федерации по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству, Минстрой России, АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

Публикации

По теме диссертации опубликовано 4 статьи, в том числе 3 статьи в

рецензируемых научных журналах, рекомендованных Высшей аттестационной

комиссией, 1 монография (в соавторстве), 1 публичный доклад (в соавторстве),

1 препринт на английском языке (в соавторстве), 1 доклад к XVI Апрельской

12

международной научной конференции по проблемам развития экономики и общества (в соавторстве) общим объемом 19,6 авторских печатных листов, из которых лично авторские материалы составляют 7,95 авторских печатных листа.

Соответствие диссертации паспорту специальности

Диссертация по своему содержанию соответствует специальности 08.00.05. - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - сфера услуг) в части пунктов:

1.6.109. Совершенствование организации, управления в сфере услуг в условиях рынка.

1.6.115. Социально-экономическая эффективность и качество обслуживания населения в отраслях сферы услуг.

1.6.125. Повышение эффективности использования рыночных инструментов в сфере услуг.

Основные положения, выносимые на защиту

1. Разработана и построена авторская описательно-статистическая модель жилищной сферы России, которая позволила определить и количественно оценить экономические диспропорции, снижающие результативность расходов в жилищной сфере с точки зрения их влияния на повышение качества жилищной обеспеченности населения.

Модель жилищной сферы это новый аналитический инструмент, предложенный автором настоящего диссертационного исследования. В отличие от аналитической обработки данных об отдельных процессах (например, отдельно по жилищному и коммунальному секторам) и их сопоставлении между собой модель жилищной сферы позволяет получить агрегированные показатели инвестиционных и текущих расходов в жилищной сфере, их соотношении между собой, их структуры по направлениям использования и источникам финансирования, интерпретация которых позволяет получить

новые, обоснованные количественно, выводы о проблемах жилищной сферы.

13

Модель жилищной сферы включает 4 блока:

блок 1: блок исходных данных;

блок 2: блок расчета инвестиционных расходов в жилищной сфере, включая подразделы расчета нефинансовых и финансовых показателей;

блок 3: блок расчета текущих расходов в жилищной сфере;

блок 4: блок расчета аналитических показателей.

Модель жилищной сферы построена по данным за период 2000-2012 гг., по которому имеется большая часть необходимых данных.

Предложенные в диссертационном исследовании аналитические показатели, используемые для количественной оценки экономических диспропорций в жилищной сфере Российской Федерации и их влияния на качество жилищной обеспеченности населения, включают следующие:

1) эффективная обеспеченность населения жильем (кв. м на человека);

2) дефицит восстановительных инвестиций в жилищной сфере (в млрд руб. и % от ВВП);

3) текущий дефицит восстановительных инвестиций в жилищной сфере (в млрд руб. и % от ВВП);

4) накопленный дефицит восстановительных инвестиций в жилищной сфере (в млрд руб. и % от ВВП);

5) нагрузка накопленного дефицита восстановительных инвестиций в жилищной сфере на текущие необходимые инвестиции в жилищной сфере (раз);

6) отношение инвестиционных и текущих расходов в жилищной сфере (коэффициент структуры) (%);

7) отношение фактических восстановительных и дополнительных инвестиций в жилищной сфере (%);

8) объем перекрестного субсидирования текущих расходов в жилищной сфере (в млрд руб. и % от совокупной стоимости жилищно-коммунальных услуг по установленным экономически обоснованным тарифам);

9) распределение фактических текущих и инвестиционных расходов в жилищной сфере по институциональным секторам экономики - домохозяйства, финансовые и нефинансовые корпорации, государство.

2. По результатам построения модели жилищной сферы Российской Федерации получены количественные оценки экономических диспропорций в жилищной сфере и их влияния на качество жилищной обеспеченности населения.

1) Диспропорция между текущими и инвестиционными расходами в жилищной сфере России: в среднем за 2000-2012 гг. инвестиционные расходы составляли 80% от текущих расходов в жилищной сфере.

2) Диспропорция между восстановительными и дополнительными инвестициями в жилищной сфере России: отношение восстановительных инвестиций и дополнительных инвестиций в создание новых жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры (которые обеспечивают прирост активов не более 2% в год) сократилось с 59% в 2000 г. до 18% в 2012 г. Такой дисбаланс приводит к увеличению потребности в восстановительных инвестициях в будущем, поскольку обеспечивает увеличение жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры при низкой доле выбытия изношенного жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры.

3) Диспропорция между необходимыми и фактическими текущими восстановительными инвестициями в жилищной сфере России и устойчивое увеличение накопленного дефицита таких инвестиций: наблюдается ежегодное воспроизводство возрастающего дефицита восстановительных инвестиций относительно потребности в таких инвестициях, которая также возрастает в виду увеличения жилищного фонда -дефицит таких инвестиций составлял в 2000 г. 60% от необходимого объема, в 2012 г. - уже 72%.

Накопленный дефицит восстановительных инвестиций в жилищной

сфере увеличивается быстрее, чем экономика страны, что говорит о ежегодном

увеличении сроков, необходимых для покрытия такого дефицита -

15

накопленный дефицит восстановительных инвестиций в жилищной сфере составлял в 2000 г. 2,2 трлн. руб., или 30,5% ВВП, а в 2012 году уже 23,2 трлн. руб., или 37% ВВП. В 2000 г. накопленный дефицит в 12 раз превышал потребность в текущих инвестициях, а в 2012 г. - уже 20 раз, и этот разрыв продолжает увеличиваться.

4) Диспропорция в структуре источников финансирования инвестиционных расходов в жилищной сфере России: низкая доля расходов корпораций в инвестиционных расходах в жилищной сфере по сравнению с домохозяйствами является ограничением дальнейшего развития жилищной сферы - в среднем в 2000-2012 гг. эта доля составляла 16%, снизившись с 19% в 2000 г. до 13% в 2012 г., по сравнению с долей расходов домохозяйств, которая увеличилась за этот же период с 54% до 72% и составила в среднем 61% (рисунок 1). Такая экономическая диспропорция свидетельствует о неразвитости рынка жилищного строительства, на котором до сих пор не работают в полной мере инструменты привлечения рыночного заемного и собственного капитала и преобладают прямые инвестиции граждан, а также о полном отсутствии рынка инвестиций в капитальных ремонт многоквартирных домов.

5) Диспропорция в структуре источников финансирования текущих расходов в жилищной сфере России: в структуре текущих расходов в жилищной сфере крайне высока доля неэффективных расходов - 30% составляет неадресная государственная поддержка потребления жилищно-коммунальных услуг, и еще 3-4% - перекрестное субсидирование.

Перечисленные выше экономические диспропорции обусловили разрыв между номинальной и эффективной обеспеченностью населения жильем, который устойчиво возрастал в 2000-2012 гг., несмотря на сокращение численности населения за этот же период на 2,3% - в 2000 г. эффективная обеспеченность населения жильем была на 15% ниже, чем номинальная обеспеченность населения жильем (16 кв. м на душу населения против 19 кв.

м), а в 2012 г. - уже на 19,5% (18,8 кв. м на душу населения против 23,4 кв. м), и этот разрыв продолжает увеличиваться.

3. На основе полученных количественных оценок экономических диспропорций в жилищной сфере России, предложено изменение структуры текущих и инвестиционных расходов, которое позволит без общего увеличения таких расходов по отношению к ВВП устранить такие диспропорции и обеспечит сбалансированное развитие жилищной сферы России в будущем, построен целевой прогноз таких расходов и их структуры на 2030 г.

4. На основе результатов построения модели жилищной сферы определены и обоснованы основные направления институциональных изменений в жилищной сфере, необходимых для устранения диспропорций в инвестиционных и текущих расходах в жилищной сфере, и предложены меры государственной политики по стимулированию таких изменений.

Список литературы диссертационного исследования кандидат наук Полиди Татьяна Дмитриевна, 2016 год

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ПРИЛОЖЕНИЕ А МОДЕЛЬ ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ГЛАВА 1 АНАЛИЗ ЖИЛИЩНОЙ ЭКОНОМИКИ И ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ В РОССИИ В 1992 - 2014 ГГ.

1.1 Понятийный аппарат исследования жилищной сферы

Объектом исследования является жилищная сфера Российской Федерации.

В целях проведения исследования жилищной сферы Российской Федерации в работе предложена система аналитических понятий, включая как уже устоявшиеся, так и новые понятия, которые позволили выявить основные сложившиеся в жилищной сфере экономические диспропорции и разработать подходы к их устранению. Такой понятийный аппарат включает следующие понятия.

Жилищное благо - услуга по проживанию в жилище (собственном жилище или принадлежащем иному лицу). Такая услуга должна обеспечивать необходимые условия проживания, включая личное пространство, общие помещения в многоквартирном доме, свет, тепло, воду, чистоту и иные жилищные потребительские блага.

Жилищная сфера представляет собой часть экономики страны, обеспечивающей производство жилищных благ, включая следующие секторы производства (рынки):

- строительство (реконструкция) и капитальный ремонт жилья и коммунальной инфраструктуры;

- управление объектами недвижимости - многоквартирными домами, включая предоставление коммунальных услуг и услуг по содержанию и текущему ремонту помещений общего пользования.

Таким образом, в жилищной сфере производятся и потребляются как товары длительного пользования - активы, так и товары текущего потребления - жилищные и коммунальные услуги. Активы - это жилищный фонд и коммунальная инфраструктура, которые являются факторами производства товаров текущего потребления, включающих услуги по проживанию в жилище,

услуги по содержанию и текущему ремонту помещений общего пользования в многоквартирном доме, коммунальные услуги.

Исходя из такого подхода, все расходы в жилищной сфере можно разделить на инвестиционные расходы и текущие расходы.

Инвестиционные расходы в жилищной сфере - расходы на строительство (реконструкцию), а также расходы на капитальный ремонт жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры.

Текущие расходы в жилищной сфере - расходы на оплату услуг по проживанию в жилище, услуг по содержанию и текущему ремонту помещений общего пользования в многоквартирном доме, коммунальных услуг.

Для поддержания необходимой производительности активов в жилищной сфере необходимо обеспечить приемлемый объем ежегодных инвестиционных расходов в такие активы.

Необходимые восстановительные инвестиции в жилищной сфере -оценка потребности в инвестициях в возмещение накопленного объема потребленного жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры.

Текущие необходимые восстановительные инвестиции в жилищной сфере - восстановительные инвестиции в жилищный фонд и коммунальную инфраструктуру в объеме, равном стоимости износа жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры за 1 календарный год. (Далее, в главе 2, определены правила оценки такого объема износа.)

Фактические восстановительные инвестиции в жилищной сфере -расходы на фактический объем восстановления жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры, равный сумме расходов на восстановление жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры за счет капитального ремонта жилищного фонда и нового строительства жилья взамен снесенного жилья.

Дополнительные инвестиции в жилищной сфере - инвестиции в

создание новых активов в жилищной сфере - жилищного фонда и

коммунальной инфраструктуры. Поскольку мы рассматриваем активы в форме

20

недвижимости, к инвестициям в дополнительное производство не относятся инвестиции в создание новых активов взамен ликвидированных активов (взамен снесенного жилищного фонда или коммунальной инфраструктуры). Под дополнительным производством понимается создание активов, направленное на увеличение общего объема жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры ровно в объеме такого производства.

В России традиционно обеспеченность населения жильем определяется как общая площадь жилищного фонда, деленая на численность населения. Такой подход не учитывает структуру жилищного фонда по уровню износа, а значит, завышает показатель обеспеченности на площади жилищного фонда, потребленного в прошлые периоды, и уже не создающего потребительскую полезность. В целях разграничения таких двух подходов введем понятия номинальной и эффективной обеспеченности населения жильем.

Номинальная обеспеченность населения жильем - общая площадь жилищного фонда, деленная на численность населения.

Эффективная обеспеченность населения жильем - общая площадь жилищного фонда за вычетом потребленного и не восстановленного в прошлые периоды жилищного фонда, деленная на численность населения.

Все расходы в жилищной сфере - как текущие, так и инвестиционные -финансируются за счет средств следующих трех институциональных секторов1:

- домохозяйства;

- финансовые и нефинансовые корпорации (организации коммунального комплекса, электросетевые и газоснабжающие организации, застройщики, кредитные организации и иные коммерческие организации);

- государство (в широком понимании - Российская Федерация, субъекты

Л

Российской Федерации и муниципальные образования ).

1 Предполагается, что в финансировании жилищной сферы не участвуют сектор некоммерческих организаций, обслуживающих домашние хозяйства, а также сектор «остальной мир».

2 По российскому законодательству, муниципальные образования не входят в систему органов государственной власти.

Схематично процесс формирования инвестиционных и текущих расходов в жилищной сфере Российской Федерации изображен на рисунке 1.

Экономические диспропорции в жилищной сфере - дисбалансы в объемах инвестиционных и текущих расходов в жилищной сфере, их соотношении между собой, их распределении по институциональным секторам, а также дисбалансы в параметрах жилищной сферы, обусловленные указанными дисбалансами в инвестиционных и текущих расходах в жилищной сфере.

Предмет и цели государственной политики в жилищной сфере в России не закреплены законодательно в одном акте. Однако в различных федеральных и региональных нормативных правовых актах встречаются такие понятия как «жилищная политика», «государственная политика и нормативно-правовое регулирование в сферах строительства, архитектуры, градостроительства,

3

жилищно-коммунального хозяйства» и другие.

Вместе с тем Жилищный кодекс Российской Федерации, основываясь на Конституции Российской Федерации, определяет понятие «жилищные права граждан» и «жилищные отношения», а также условия для осуществления права на жилище, которые обеспечивают органы государственной власти и органы

- 4

местного самоуправления в рамках своих полномочий.

Таким образом, жилищное законодательство довольно полно определяет круг условий, которые необходимо обеспечить для осуществления гражданами права на жилище. Отметим, что среди таких условий присутствуют, например, как условия контроля за жилищным строительством (прямо урегулировано другим законодательством - законодательством о градостроительной деятельности, земельным законодательством), так и условия оказания государственной поддержки для улучшения жилищных условий граждан.

3 См., например, Положение о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. № 1038; Закон города Москвы № 2 от 27 января 2010 года

4 См. ч. 1, ст. 1, ст. 2 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, Жилищный кодекс Российской Федерации, исходит из того, что право на жилище - это комплексное право гражданина, которое включает и право на жилую площадь, и право на получение жилищно-коммунальных услуг, и право на обеспечение приемлемого состояния многоквартирных домов, и право на свободный и насыщенный рынок недвижимости, и другие права.

В свою очередь, Градостроительный кодекс Российской Федерации определяет ряд важных понятий, в том числе понятия «градостроительная деятельность» и «устойчивое развитие территорий.5

В целях настоящего исследования под государственной политикой в жилищной сфере будем понимать меры, осуществляемые органами государственной власти, органами местного самоуправления и направленные на обеспечение условий для осуществления права граждан на жилище, а также меры по регулированию градостроительной деятельности, если такие меры нацелены на обеспечение условий комфортной и безопасной среды проживания. Такие меры включают:

- меры по нормативно-правовому регулированию;

- меры по финансовой поддержке жилищной сферы за счет бюджетных средств (дотации, льготы и субсидии в жилищно-коммунальном хозяйстве, субсидии на улучшение жилищных условий, инвестиции в строительство жилья и капитальный ремонт многоквартирных домов, инвестиции в реконструкцию и модернизацию коммунальной инфраструктуры).

5 См. ч. 1 и 3 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

23

Инвестиционные расходы

Домохозяйства:

- инвестиции в индивидуальное жилищное

строительство; - инвестиции в строительство МКД и коммунальной инфраструктуры;

- инвестиции в капитальный ремонт МКД.

Финансовые и нефинансовые корпорации:

- инвестиции застройщиков в строительство МКД с привлечением кредитов от банков; - инвестиции организаций коммунального комплекса в строительство и капитальный ремонт коммунальной инфраструктуры.

Государство:

- инвестиции в строительство жилья для

отдельных категорий граждан; ■ инвестиции в капитальный ремонт МКД; - инвестиции в реконструкцию и модернизацию коммунальной инфраструктуры;

- инвестиционные субсидии отдельным

категориям граждан.

+

Прирост жилищного фонда (ЖФ) и коммунальной инфраструктуры (КИ)

В собственности д/х, государства, нефинансовых корпораций

Совокупный ЖФ в году X = ЖФ в году X -1 - износ ЖФ в году Х-1 + прирост ЖФ

Текущие расходы

Жилищные блага

Износ жилищного фонда (ЖФ) коммунальной инфраструктуры (КИ)

В собственности нефинансовых корпораций (организаций коммунального комплекса), государства

Домохозяйства:

- оплата коммунальных услуг; оплата услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД.

Финансовые и нефинансовые корпорации:

перекрестное субсидирование текущего потребления коммунальных услуг домохозяйствами

Государство:

- субсидии и льготы гражданам по оплате

коммунальных услуг и услуг по содержанию и текущему ремонту общего

имущества в МКД; - дотации организациям коммунального комплекса.

Рисунок 1 - Формирование инвестиционных и текущих расходов в жилищной сфере Российской

Федерации

1.2 Зарубежные и российские исследования жилищной сферы

В теоретических и эмпирических исследованиях жилищной сферы можно выделить несколько отдельных и достаточно самостоятельных направлений, в том числе:

1)экономика города, включая пространственное развитие городов, управление земельными ресурсами (см., например, [Keuschnigg, Nielsen, 1996], [Capozza, Helsley, 1989, 1990], [Mayo, Sheppard, 2001], [Titman, 1985], [Muth, 1960, 1969], [Poterba, 1984], [Brueckner, 1997] и др.);

2) рынок жилья, доступность приобретения или найма жилья, оценка функций спроса на жилье, индексы цен на жилье (см., например, [Sheppard, 1999], [Malpezzi et al., 1987], [DiPasquale et al., 1996], [Dorsey et al., 2010], [Reinhart et al., 2008], [Glaeser et al., 2008], [Malpezzi et al., 2005], [Allen et al., 2004], [Стерник, 2009], [Friedman, 1957], [Newell et al., 1993]);

3) жилищное строительство, конкуренция в жилищном строительстве, эластичность предложения нового жилья, градостроительная политика (см., например, [Somerville, 1999], [Wang et al., 2012], [Suzuki, 2013], [Stern, 1992], [Noam, 1983, 1984], [Muth, 1960], [Nauro, 2013], [Malpezzi et al., 1997], [Malpezzi, 1996], [Ball et al., 1999], [Ball et al., 2010], [Djankov et al., 2002], [Fisman et al., 2010], [French et al., 1984],[Gitelman et al., 2012], [Blackley, 1999], [Quigley, John, Rosenthal, 2005], [Mayer, Somerville, 2000], [Mayo, Sheppard, 2001], [Malpezzi, Maclennan, 2001], [Косарева, Трутнев, 2003], [Kosareva, Puzanov, 2012], [Puzanov, 2008], [Kosareva, Puzanov, 2001], [Полиди, 2011]);

4) жилищное финансирование (финансирование приобретения жилья, строительства жилья, жилье как

финансовый инструмент (ипотечные ценные бумаги, инвестиционные трасты недвижимости, закрытие паевые инвестиционные фонды недвижимости, страхование жилья) (см., например, [Lea, 2009], [Campbell, 2012], [Saunders et al. 2013], [Veronesi et al., 2010], [Kosareva, Tumanov, 2012], [Kosareva, Struyk, 2005], [Косарева, Пастухова, Рогожина, 2001]);

5) формы управления жильем собственниками и нанимателями, сравнительный анализ их эффективности (см., например, [Hegedus, 2011], [Harding et al., 2000], [Пузанов, 2002], [Луянен, 2011], [Шомина, 2010], [Шомина, 2014], [Шомина, 2015], [Шомина, 2010]);

6) жилищная политика и благосостояние, доступное жилье и экономический рост (см., например, [Haffner, Hoekstra, Oxley, 2009], [Lujanen, 2004], [Ясин, 2006], [Green, Malpezzi, 2003], [Hoekstra, Joris, 2003], [Holmans et al., 2002], [Hulse, 2007], [Аганбегян, 2012], [Бессонова, 2011], [Косарева и др., 2011], [Struyk, 2000], [Косарева, Туманов, 2007], [Puzanov, Lux, 2013], [Shomina, Heywood, 2013], [Boelhouwer, 1993], [Stamso, 2010]).

Теоретические аспекты экономики города (urban economics) широко представлены в зарубежных исследованиях, в том числе в работах Койшнига и Нильсена [Keuschnigg, Nielsen, 1996], Капоза и Хисли [Capozza, Helsley, 1989, 1990], Сина [Sinn, 1986] Майо и Шеппарда [Mayo, Sheppard, 2001], Титмана [Titman, 1985], Мьюса [Muth, 1960, 1969], Потербы [Poterba, 1984], Брюкнера [Brueckner, 1997], Милса [Mills, 1969], Полински и Рубинфельда [Polinsky, Rubinfeld, 1978], Алонсо [Allonso, 1972, 1976], Уитона [Wheaton, 1977], Клоусона [Clawson, 1984], Энаса и др. [Anas et al., 1988], Боллингера и др. [Bollinger et al., 1988], Салливана [Sallivan, 1985], Макдональда и др. [McDonald et al., 1990], Гринвуда [Greanwood,

1980], Эриксона [Erickson, 1980], Бэбкока [Babckok, 1985], Кули и ЛаСивита [Cooley, LaCivita, 1982] и многих других. Модели экономики города позволяют объяснить влияние градостроительного регулирования на размер города и цены на жилье, соотношение свободных и застроенных земель, структуру цен на землю и жилье, распределение городских земель по функциональному использованию, расселение жителей с разным уровнем доходов по городской территории и др. Такие модели учитывают свойства жилья как товара длительного пользования, теряющего со временем потребительскую полезность, с одной стороны, и как инвестиционного товара, с другой стороны, а городской земли - как истощаемого ресурса. В теоретических работах показано, что градостроительное регулирование имеет прямое влияние на размер города, плотность застройки и цены на жилье, а также темпы реновации и воспроизводства жилья и сопутствующей инфраструктуры. В городе с фиксированными границами оптимальным является сначала застройка всех свободных земель, а затем снос ветхой недвижимости и застройка участков с более высокой плотностью (но не учитываются внешние эффекты при землепользовании).

В работе Капоза и Хисли [Capozza, ШЬку, 1989] рассматривается модель городского развития, в которой предполагается, что темп роста земельной ренты, а также размер земельного участка для строительства и размер дома заданы экзогенно. Также предполагается, что офисы компаний находятся в центральном деловом районе, куда каждый день на работу приезжают все жители города. Таким образом, доход домохозяйства тратится на ренту, оплату проезда к месту работы и другие товары.

В работе показано, что в равновесии размер ренты снижается при увеличении расстояния от места проживания до места работы (компенсируя возросшие транспортные расходы).

Рост города связан с вовлечением новых земель в жилищное строительство. Этот процесс моделируется, как перевод земли из состава земель сельскохозяйственного назначения в состав земель населенных пунктов, который сопряжен с издержками для застройщика. Таким образом, застройщик определяет момент перевода земли из одной категории в другую, максимизируя приведенную стоимость ренты за вычетом издержек перевода. Авторами показано, что этот момент наступает, когда рента от использования земли (с заданным расстоянием до центра) в городской черте становится равной сумме ренты от использования земли для с/х целей и издержек перевода земли из одной категории в другую. Этим же условием определяется размер города в каждый момент времени. После того, как земельный участок оказался в городской черте, рента от его использования включает три компоненты: рента при альтернативном использовании, издержки перевода и рента, связанная с расположением (тем больше, чем ближе к центру).

Пользуясь данной моделью можно сделать следующий вывод. При прочих равных условиях равновесный размер города в определенный момент времени отрицательно связан с издержками перевода земли из одной категории в другую (или издержки подготовки земли к строительству), так как момент вовлечения земельного участка, расположенного на определенном расстоянии до центра, в строительство наступает позднее.

Цена земельного участка в момент ? определяется, как дисконтированный поток рентного дохода от ее использования. В рамках рассмотренной модели цена равна сумме приведенных

стоимостей ренты при альтернативном использовании, издержек перевода, ренты, связанной с расположением, а также ренты будущих периодов, которая увеличивается с постоянным темпом. Последняя компонента цены связана с расширением границ города, которое происходит в связи с увеличением городского населения.

Таким образом, основным результатом модели является то, что в интенсивно растущих городах цены земли на границе города и за его пределами могут значительно различаться.

В следующей своей работе Капоза и Хисли [Capozza, ШЬЬу, 1989] ввели в модель предпосылку о том, сто траектория земельной ренты во времени описывается процессом случайного блуждания. Авторами показано, что в этих условиях оптимальным для инвестора является отложить момент перевода земли из категории с/х земель в земли населенных пунктов. Другими словами, уровень земельной ренты в момент перевода должен быть выше, чем сумма ренты от использования земли для с/х целей и издержек перевода земли из одной категории в другую. Этот результат имеет силу, даже если инвестор нейтрален к риску.

Неопределенность отрицательно влияет на равновесный ожидаемый размер города. Поскольку уровень земельной ренты на границе города выше, чем при отсутствии неопределенности, то теперь расходы на оплату пользования землей составляют большую долю дохода домохозяйства, а транспортные расходы - меньшую. Это возможно, только если домохозяйство, проживающее на границе города, находится ближе к центру, и значит, размер города меньше.

Если трактовать влияние регулирования строительного сектора как повышение издержек строительства, то в рамках описанной выше модели, это приводит к уменьшению равновесного размера города и к росту цен на землю в пределах городской черты.

Наибольшие обременения, накладываемые городскими властями на застройщика, связаны с инвестициями в строительство объектов социальной и коммунальной инфраструктуры. К ним относятся дороги, школы, сети инженерно-технической инфраструктуры (электрические сети, тепловые сети, сети водоснабжения, водоотведения, газоснабжения). Необходимость создания этих объектов непосредственно связана с ростом численности населения города. Важным вопросом является способ финансирования затрат на создание новых объектов инфраструктуры. В работе [Brueckner, 1997] рассмотрено влияние различных схем финансирования инвестиций в инфраструктуру на развитие города и ценность земли. Существует два принципиально разных подхода: финансирование путем распределения затрат между текущими и будущими (новыми) пользователями объектами инфраструктуры и полное финансирование за счет нового пользователя. В теории первый способ реализуется следующим образом. Государство приобретает фонды путем продажи бессрочных облигаций, а процентные платежи делятся между всеми налогоплательщиками (которые владеют всеми земельными участками в городе). Второе имеет форму так называемых сборов за пользование землей (land-use exactions).

Наиболее распространенным объяснением перехода от метода распределения затрат к более затратному для застройщика методу полного финансирования является желание городских властей ограничить рост города (growth control). Механизм регулирования роста служит для снижения внешних эффектов, связанных с ростом численности населения - загрязнение окружающей среды, скученность, рост плотности движения транспорта, преступность и

т.д. Повышение издержек строительства приводит к сокращению объемов строительства и тормозит рост города.

Майо и Шеппард [Mayo and Sheppard, 2001] рассмотрели теоретическую модель, объясняющую влияние неопределенности, связанной с регулированием строительного сектора на предложение жилья. По мнению авторов, существование контроля над строительным сектором обосновано следующими соображениями. Во-первых, муниципалитет принимает участие в обеспечении городских территорий инфраструктурой (дороги, системы водоснабжения и водоотведения, системы коммуникаций, электроснабжения). Для того чтобы ограничить издержки на создание инфраструктуры местные власти контролируют размещение объектов строительства, а иногда и продажу земельных участков. Во-вторых, государство играет существенную роль в создании и соблюдении прав собственности. С целью минимизировать возможные конфликты между правообладателями, государство регулирует расположение объектов таким образом, чтобы избежать создания экстерналий (например, не размещать промышленный объект рядом с жилой застройкой).

Авторы объясняют отрицательное воздействие увеличения сроков реализации проекта, связанного с регулированием, на прибыль строительной компании возрастанием издержек по привлечению капитала, а также отсрочкой получения выручки от продажи или сдачи в аренду готового объекта, что сокращает ее приведенную стоимость. Величина таких задержек подвержена случайным колебаниям, которые фирма не может предсказать.

Вслед за [Titman, 1985] авторы предполагают, что застройщик принимая решение о том, строить в настоящий момент или отложить строительство, сравнивает приведенную стоимость прибыли от строительства в настоящий момент при имеющейся информации с

ценностью свободной земли. Если застройщик принимает решение отложить строительство, он получает возможность использовать больше информации в будущем, что имеет особую важность, так как его решение об инвестировании является необратимым.

Результаты модели, рассмотренной в данной статье, показали, что при увеличении отсрочки, связанной с более мягкой политикой регулятора, текущая ценность свободной земли снижается, и объемы строительства увеличиваются. При увеличении отсрочки, связанной с более ограничительной политикой регулятора, текущая ценность свободной земли возрастает, что приводит к снижению объемов строительства.

Полученные теоретические результаты подкреплены множеством эмпирических исследований функционирования рынков жилья и жилищного строительства, в том числе влияния градостроительного регулирования на цены на жилье и вход новых игроков на рынок, ценовую эластичность предложения, эффективности использования городских земель, которые развиты в работах зарубежных исследователей Сомервилля [Somerville, 1999], [Mayer and Somerville, 2000], Малпецци [Malpezzi et al., 1997; Malpezzi, 1996], Болла [Ball et al., 1999], Мьюса [Muth, 1960], Ноама [Noam, 1983, 1984], Маклинана [Malpezzi, Maclennan, 2001], Грина и др. [Green, 2005], Стерна [Stern, 1992], Фисмана [Fisman et al., 2010], Джительмана [Gitelman et al., 2012], ДиПаскаля и Уитона [DiPasquale et al., 1996], Глейзера [Glaeser et al., 2008] и др. В перечисленных работах показано, что предложение нового жилья, как правило, низкоэластично, что связано с ограничительным регулированием землепользования и застройки, а также несовершенной конкуренцией между девелоперами (чаще в развивающихся странах). При этом если издержки перевода прилегающих к городу сельскохозяйственных

земель в городские земли невысоки относительно цен на жилье в городской черте, то в условиях мягкого градостроительного регулирования город будет «расползаться». Напротив, при жестком градостроительном регулировании и проведении политики управления ростом (growth control) город развивается компактно, а при увеличении численности населения возрастает плотность застройки и цены на жилье.

Мэйер и Сомервилль [Mayer and Somerville, 2000] характеризуют влияние регулирования как дополнительные явные издержки, неопределенность или затягивание процесса реализации строительного проекта. Авторы показали, что виды регулирования, которые приводят к росту финансовых затрат строительных фирм, значительно меньше влияют на объемы строительства, чем виды регулирования, которые способствуют увеличению срока реализации строительного проекта.

Авторы моделируют объем строительства как функцию от изменения цен на недвижимость (но не уровней цен), изменения стоимости капитала, а также изменения издержек строительства. Зависимость объема строительства от темпа роста цен на недвижимость объясняется тем, что цены на недвижимость обеспечивают пространственное равновесие, то есть на них воздействуют как размер города, так и темп его роста. Таким образом, в большом городе с низкими темпами роста и в маленьком быстрорастущем городе могут сложиться одинаковые равновесные цены, тогда как объемы нового строительства в первом будут намного ниже, чем во втором.

Авторы рассматривают два вида регулирования: первый вид регулирования накладывает на строительную компанию явные

финансовые затраты, второй вид - приводит к увеличению срока реализации строительного проекта.

Мэйер и Сомервилль отмечают, что часто финансовые затраты, связанные с преодолением административных барьеров, являются существенными: например, в середине 1990х годов в американских городах с наиболее сильным регулированием сумма сборов составляла в среднем $21 012, а для проекта стоимостью $200 000 сумма сборов составляла $28 000, то есть около 15%. Авторы показывают, что компенсирующие сборы оказывают влияние не только на равновесный размер города, но и на количество выданных разрешений на строительство или на объем строительства. Механизм такого влияния следующий. В городах, прекративших свой рост, новое строительство удовлетворяет потребность в замене обветшавшего жилья. Во-первых, в более маленьком городе, доля такого жилья меньше. Во-вторых, компенсирующие сборы действуют как налог на новое строительство, что делает капитальный ремонт или реновацию старого жилья более предпочтительным по отношению к покупке нового жилья, что также негативно сказывается на объеме строительства [Montgomery, 1992].

Увеличение срока реализации проекта, по мнению авторов, наиболее вероятно на двух этапах строительного цикла. Во-первых, на этапе подготовки земли, который связан с переговорами с местным органом власти в процессе изменения вида разрешенного использования и/или изменения категории земель (re-zoning) и формирования отдельных участков (в том числе определение размера, плотности, формы застройки, а также обеспечения участка инфраструктурой). Во-вторых, на этапе получения разрешения на строительство на готовом участке. Помимо увеличения финансовых затрат, застройщик сталкивается с большой неопределенностью,

поскольку он не знает, насколько затянется процесс всех согласований, а также какие требования и в какой момент могут предъявить местные власти.

Авторы рассматривают интересную гипотезу. Увеличение сроков и неопределенности в сроках получения всех разрешений и согласований приводит к тому, что застройщики склонны накапливать так называемый буферный запас сформированных земельных участков, то есть заранее проходить все административные процедуры. В этом случае предложение быстрее реагирует на увеличение спроса, то есть объем строительства в краткосрочном периоде больше, чем в случае с менее жестким регулированием. Однако в долгосрочном периоде негативный эффект превалирует, и объем строительства меньше, чем в случае с менее жестким регулированием. Таким образом, авторы тестируют следующую гипотезу: если у застройщиков есть запас подготовленных земельных участков, то реакция объемов строительства на шоки спроса будет одинаковой на рынках с разной жесткостью регулирования, если же такого запаса нет - то различия в эластичности будут значимыми.

Отметим, что такая гипотеза состоятельна, если рассматривать только административные процедуры, которые может пройти любой застройщик, потратив то или иное количество времени, то есть отсутствуют барьеры входа.

В работе используются квартальные данные за период с 1985 по 1996 годы по 44 учетным территориальным единицам расселения (MSA) США. В качестве переменных, описывающих административное регулирование, используются: средний срок (в месяцах) получения сформированного земельного участка для жилищного строительства, фиктивная переменная, равная 1, если в городе имеют место компенсирующие сборы, и переменная,

отражающая число методов регулирования роста численности населения.

Результат оценивания показал, что в городе, где получение сформированного участка занимает 4,5 месяца, и проводится политика по ограничению роста численности населения, количество выданных разрешений на строительство на 45% меньше, чем в городе, где получение сформированного участка занимает 1,5 месяца, и не проводится политика регулирования роста численности населения. Также, в городах с более ограничительным регулированием эластичность предложения новой недвижимости на 20% ниже, чем в городах с менее ограничительным регулированием. Причем регулирование, сопряженное только с повышением финансовых затрат застройщика мало сказывается на объемах строительства в отличие от регулирования, сопряженного с увеличением сроков реализации проекта.

В представленных выше теоретических и эмпирических работах рассматривалось воздействие регулирования строительного сектора на предложение жилья в предположении совершенно конкурентной структуры рынка однородного товара. Однако, во-первых, недвижимость, в частности жилую, сложно рассматривать как однородный товар, поскольку она имеет ряд качественных характеристик, по которым жилые единицы могут существенно различаться. Во-вторых, регулирование может влиять на функционирование сектора не только через увеличение затрат застройщиков, но и через изменение его рыночной структуры, то есть через ограничение конкуренции. В данном случае регулирование создает барьеры входа. В теории отраслевых рынков доказано, что концентрация не обязательно свидетельствует о том или ином уровне конкуренции. Например, равновесие в модели Бертрана и модели

картеля с двумя участниками предполагает одинаковый уровень концентрации, но разный тип конкуренции (степень рыночной власти).

В работе [SomervШe, 1999] показано, что дифференциация рынков жилищного строительства по среднему размеру фирмы (застройщика) свидетельствует о несовершенной конкуренции на этих рынках. В работе проведен детальный анализ структуры рынков жилищного строительства в 302 крупных городах. По мнению автора, при моделировании рынка жилищного строительства следует использовать модель с дифференцированным продуктом или модель монополистической конкуренции. Отметим, что применение той или иной модели зависит от того, какой рынок анализировать. Весь рынок недвижимости, а значит, и строительства, можно разделить на множество рынков однородного товара (например, выделяют сегменты рынка: жилье эконом-класса, бизнес-класса, премиум-класса и элитное жилье), а можно рассматривать его, как единый рынок, но дифференцированного товара.

В качестве прокси для различий в совокупном спросе в рассматриваемых городах автор использовал различия в количестве выданных разрешений на строительство индивидуальных домов. Предельные издержки строительства рассчитывались как произведение индекса стоимость 1 кв. фута и корректирующего коэффициента, который учитывает различия в средней заработной плате и стоимости строительных материалов в городах. Предложение земельных участков, которые возможно вовлечь в жилищное строительство, измерялось как площадь малых и крупных фермерских хозяйств, расположенных в пригородной зоне. Конечно, это довольно грубая оценка, на ее основании можно проводить сравнительный анализ. Поскольку необходимость объединения земельных участков,

находящихся в собственности нескольких лиц, повышает издержки, то предполагается, что оптимальный объем строительства при реализации строительного проекта отрицательно связан с количеством собственников земельных участков. Однако вероятность необходимости объединения участков снижается по мере увеличения средней площади земельного участка, находящегося в собственности одного лица.

Решение застройщика о количестве объектов строительства связано с регулированием землепользования в городе. Если это регулирование повышает фиксированные издержки, то теоретически каждая фирма увеличивает свой выпуск. Если же жесткость регулирования это выпуклая функция от объемов строительства, то застройщики стремятся реализовать небольшие проекты. Автор отмечает, что возможна различная взаимосвязь между размером фирмы или проектов, которые она реализует (показано, что между этими показателями высокая корреляция), и степенью децентрализации регулирования в агломерации. Если застройщик реализует множество проектов на разных территориях, каждая из которых находится в ведении определенного органа, то он предпочтет осуществлять свою деятельность в на территории, регулируемой меньшим количеством органов. Если же застройщик реализует проекты на одной территории, подведомственной одному органу, то чем меньше ее размер, тем больше давление групп населения, на которых распространяются экстерналии, связанные с уплотнением застройки, и тем меньше объем строительства.

В работе показано, что средний размер фирмы (среднее количество работников и рыночная оценка объектов) положительно зависит от совокупного спроса на жилье и предложения земельных участков, которые возможно использовать для жилищного

строительства. Рыночная концентрация (доля продаж четырех крупнейших застройщиков) при этом отрицательно связана с уровнем спроса на жилье и положительно - с предложением земельных участков. Средний размер фирмы и концентрация снижается при увеличении степени децентрализации регулирования.

В работе [Fisman and Allende, 2010] рассматривается влияние регулирования входа в сектор экономики на его рыночную структуру или уровень конкуренции (в статике и динамике), на структуру экономики страны. Государственное регулирование призвано исправить «провалы рынка», однако препятствуя входу новых фирм на тот или иной рынок, оно создает рыночную власть действующих фирм, что снижает эффективность. Однако в работе [Djankov et al.,2002] показано, что, как правило, регулирование входа (сравнивались условия начала нового бизнеса в разных странах) ассоциируется с большим масштабом коррупции и теневой экономикой, а не с повышением качества общественных или частных благ. Россия - яркий пример такого наблюдения.

В работе [Noam, 1984] тестируется гипотеза о взаимосвязи жесткости регулирования строительного сектора и рыночной власти фирм. Оценивание системы уравнений показал, что более жесткое регулирование соответствует большей концентрации в строительном секторе и рыночной власти фирм. Это объясняется тем, что большая консолидация сил бизнеса в секторе позволяет более эффективно лоббировать свои интересы, добываясь ослабления стандартов строительства. Кроме показателей структуры сектора и рыночной власти фирм на жесткость регулирования положительно влияет сила профсоюзов, которые заинтересованы в жестких стандартах. Жесткость регулирования в свою очередь отрицательно влияет на

концентрацию. В статье это объясняется снижением экономии от масштаба, что приводит к уменьшению размера фирм.

Эмпирических российских исследований рынка жилья и жилищного строительства пока очень мало в сравнении с зарубежными исследованиями.

В рамках предыдущих исследований автором была проведена оценка эластичности предложения жилья на рынках жилищного строительства в регионах России и определяющих ее факторов. Такой анализ впервые был проведен применительно к российским рынкам6.

Результаты исследования показали, что жилищное строительство в России характеризуется относительно низкой ценовой эластичностью предложения: в 61 анализируемом регионе оценки эластичности варьируются от 0 до 3, тогда как, например, в метрополитенских ареалах США такой диапазон гораздо шире - от 0 до 30. Также получено эконометрическое подтверждение гипотезы тесной зависимости цен на жилье от доходов населения. В работе также показано, что эластичность предложения нового жилья связана с институциональными ограничениями и с конкурирующим сектором самостроя - индивидуального жилищного строительства. При этом в регионах с более развитой экономикой эластичность значительно сильнее связана с институциональными барьерами и сектором самостроя, что свидетельствует в пользу более ограниченной конкуренции между застройщиками на таких рынках.

В 2011 году под автором была проведена количественная оценка административных барьеров в жилищной строительстве в 43 городах России в рамках проекта Института экономики города «Мониторинг и оценка административных барьеров в жилищном строительстве в 43

6 В апреле 2016 г. результаты исследования будут опубликованы в статье автора «Multi-Family Housing Construction in Russia: supply elasticity and competition» в журнале Ассоциации региональных исследований (Великобритания) Area Development and Policy.

40

городах России». «Результаты показали, что в среднем для строительства многоквартирного дома застройщики должны получить 100 разрешений и согласований , что занимает в среднем 3 года и обходится в 25 млн. рублей, включая затраты на подключение (присоединение) к сетям электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения. В относительном выражении такие затраты составляют в среднем 10% от стоимости инвестиционно -строительного проекта, однако в некоторых городах достигают 30%.» [Полиди, 2014]. В 2013 году был проведен повторный раунд мониторинга, который показал увеличение количества процедуру и времени на их прохождение в 1,5 раза.

Жилищное финансирование представляет собой отдельное направление исследований, в основном эмпирических. Поскольку жилье можно рассматривать как потребительский или инвестиционный товар, то обычно исследуются механизмы финансирования строительства жилья, приобретения жилья, инвестиций в жилье. В условиях развитого финансового рынка, как правило, все строительство жилья финансируется за счет кредитных средств в рамках специально инструмента проектного финансирования. Однако в развивающихся странах, в том числе в России, преобладает способ финансирования строительства за счет прямых инвестиций граждан [Lea, 2009]. Данный способ является наиболее привлекательным для застройщиков, однако самый неэффективный с точки зрения распределения рисков, принимаемых на себя инвесторами-гражданами, которые не способны ими управлять [Lea, 2009]. Отдельное направление исследований посвящено механизмам финансирования приобретения или найма

7 Включая процедуры, связанные с подключением (присоединением) к сетям электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения.

жилья, позволяющим повысить доступность жилья, - различным формам совместной собственности, в том числе кооперативам.

Качество управления многоквартирным жилищным фондом, в том числе своевременное принятие решений об инвестициях в его поддержание, тесно связано с формой управления таким жильем множеством собственников. Направление исследований различных форм управления жильем собственниками и нанимателями, сравнительного анализа их эффективности с учетом проблемы принятия коллективных решений представлено в работах Луянена, Хегедюша, Ясина, Полищука, Сиваева, Шоминой, Косаревой, Шаститко, Пузанова, Генцлер и др. Показано, что в условиях долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и добровольного членства в органах управления домом принятие коллективных решений практически заблокировано, проблема безбилетника приводит к недофинансированию общественных благ в доме, в том числе содержание и ремонт помещений общего пользования. Показано, что наиболее эффективно организовано управление в многоквартирных домах, которые находятся в собственности одного лица, а жильцы являются нанимателями квартир.

Эффективность государственной политики в жилищной сфере, в том числе сравнительный анализ различных инструментов такой политики, государственные расходы в жилищной сфере в разных странах исследуется в работах Хафнера, Уайтхэд, Скэнлон, Луянена, Болхувера. Основная часть российских исследований в этом направлении посвящена отдельным аспектам развития жилищной сферы и ее государственного регулирования - проблемам сектора ЖКХ, градостроительной политики, жилищного строительства и его влияния на экономический рост, развития рынка наемного жилья,

муниципального управления и управления агломерациями и др. Наиболее заметные исследования представлены в работах Ясина, Полтеровича, Белкиной, Ноздриной, Смирнягина, Бессоновой, Смирнова, Аганбегяна, Дмитриева, Шнейдерман, Сиваева, Рогожиной, Стерника, Косаревой, Пузанова, Туманова, Трутнева и др.

Среди перечисленных исследований наиболее комплексными являются исследования, в которых жилищная сфера анализируется с точки зрения оценки совокупных расходов в жилищной сфере и их структуры, в том числе государственных расходов, расходов домохозяйств, а также с точки зрения оценки ее места и роли в экономике страны (доля в ВВП, в национальном богатстве, в потреблении домохозяйств). Надо отметить, что такие исследования представляют собой меньшинство из всех направлений исследований жилищной сферы.

В работе Луянена [Lujanen, 2004, с. 79-98], посвященной анализу жилищной сферы и жилищной политики в скандинавских странах, продемонстрировано три подхода к комплексной оценке жилищной сферы, основанные на следующих агрегированных показателях жилищной сферы:

- потребление жилья (housing consumption);

- текущие расходы на жилье (current housing expenditures);

- затраты на жилье (housing costs).

Потребление жилья представляет собой стоимость услуг, производимых жилищным фондом страны, которая учитывается при оценке ВВП. В методологии Системы национальных счетов такая оценка должна строиться на данных о совокупном потоке арендных платежей. Поскольку не все жилье сдается в аренду, а в существенной доле жилищного фонда проживают его собственники, то для таких оценок используются данные о рыночных арендных ставках на

аналогичное жилье, то есть оценивается условно начисленная рента (imputed rent). В структуре национальных счетов большинства стран

О

присутствуют такие данные о потреблении жилья . В России такой учет пока отсутствует.

Потребление жилья, включая потребление электричества и топлива, составляло в 2003 году в Норвегии - 21,4% совокупного потребления домохозяйств, Дании - 28,8%, в Финляндии - 26%, в Швеции - 28,9% [Lujanen, 2004, с. 80].

Показатель «потребление жилья», рассчитываемый в рамках составления национальных счетов стран, таким образом, не показывает реальных текущих расходов домохозяйств на жилье, которые, по мнению Луянена, должны включать:

- арендные платежи, включая расходы на отопление и горячую воду (для жилья, сдаваемого в аренду);

- расходы на содержание и текущий ремонт, процентные платежи по кредитам, амортизацию, налоги на жилье или условный доход (для жилья, занимаемого его собственником);

- налоговые вычеты, жилищные субсидии и иные субсидии.

Отметим, что в целях оценки нагрузки расходов на жилье на

бюджеты домохозяйств налоговые вычеты и субсидии не учитываются, а в целях оценки общих расходов на жилье в экономике такие расходы следует учитывать.

В 2001 году расходы на жилье составляли в Финляндии 16,9% от располагаемых доходов, в Норвегии - 22,7%, а в Швеции в 2002 году - 21,7% [Lujanen, 2004, с. 84].

8 Отметим, что такая методология подвергается массе критики, поскольку она не учитывает различия в качественных характеристиках жилищного фонда и их изменения, а также не учитывает регулирование арендных ставок государством, которое присутствует во многих странах. В России при оценке ВВП не учитываются услуги, производимые жильем для его пользователей.

Показатель «расходы на жилье» значительно более полезен для применения в целях формирования и проведения жилищной политики, поскольку позволяет оценить реальную нагрузку таких расходов на бюджеты домохозяйств с различными социальными характеристиками (возраст, состав, уровень доходов), а значит более точно определить объемы государственной поддержки и ее целевые группы.

Текущие расходы на жилье отражают поток денежных расходов домохозяйств на жилье, однако не учитывают изменения стоимости жилья как актива, а также альтернативного дохода, который мог бы получить собственник на рынке капитала, вложив сбережения в иные активы или финансовые инструменты. Для учета этих факторов Луянен предлагает оценивать показатель «затраты на жилье» на основе показателя «текущие затраты на жилье»: Текущие затраты на жилье (-) минус:

амортизация; прирост стоимости жилья, если наблюдался прирост (за вычетом налогов на прирост стоимости); (+) плюс:

доход от альтернативных инвестиций; износ (допускается для расчета в размере 1% от стоимости жилья); снижение стоимости жилья, если наблюдалось снижение.

Экономический смысл оценки показателя «затраты на жилье» заключается в том, чтобы учесть максимальное число факторов, а не лишь текущие платежи. К таким факторам относятся упущенные (альтернативные) доходы, рыночные факторы (инфляция или дефляция на рынке жилья), реальный износ жилья (в отличие от начисленной амортизации, которая является бухгалтерским, а не экономическим показателем).

В работе Болхувера [Boelhouwer, 1993] проводится анализ инструментов жилищной политики, используемых в семи европейских странах - Нидерландах, Бельгии, Германии, Дании, Франции, Англии и Швеции. Автор выделяет три группы инструментов жилищной политики: регулирование, субсидии, прямые бюджетные инвестиции. К регулированию относятся различные меры нормативного правового регулирования, такие как регулирование ставок арендной платы за жилье (т.н. «rent control»), установление ограничений на виды ипотечных кредитов и др.

Субсидии позволяют государству снижать стоимость жилищных благ для конечных потребителей - граждан по сравнению с их рыночной ценой, либо предоставляя им денежные субсидии напрямую, либо субсидируя производителей жилья - девелоперов, жилищные ассоциации. Прямые бюджетные инвестиции оказывают влияние на увеличение предложения жилья через прямое участие государства в строительстве. Также автором выделяется такой инструмент как налоговый вычет, предоставляемый потребителем или производителям жилья. Государство также несет расходы на применение этого инструмента, но не прямые, а в форме выпадающих (недополученных) доходов бюджета. Поскольку прямые бюджетные инвестиции в жилищной сфере были ликвидированы в большинстве рассматриваемых стран к концу 1980-х гг., такой инструмент был исключен из анализа [Boelhouwer, 1993, с. 406].

Проведя сравнительный анализ различных финансовых инструментов жилищной политики в семи странах, Болхувер [Boelhouwer, 1993] провел оценку государственных расходов на применение трех групп инструментов за период с 1980-1988 гг. -жилищные субсидии (в форме прямых субсидий нанимателям, наймодателям или собственникам жилья), инвестиционные субсидии

на строительство жилья (в форме субсидируемых кредитов, грантов и др.), налоговые вычеты. В виду различий законодательства рассматриваемых стран конкретные инструменты также различаются. Например, различаются подходы в определении целевых групп получателей жилищных субсидий, а также правила расчета размера таких субсидий (например, в Бельгии такие субсидии могут получать только наниматели социального жилья, а в Англии - и наниматели рыночного жилья, и собственники). Результаты анализа представлены в табл. 6 и 7.

Результаты такого исследования позволили сделать следующие выводы. Во-первых, во всех странах за исключением Англии инвестиционные субсидии в несколько раз превышают жилищные субсидии. Это говорит о приоритете поддержки инвестиционных расходов в политике рассматриваемых стран. Во-вторых, значительную величину представляют непрямые расходы государства по налоговым вычетам - в среднем в 1985-1988 гг. от 0,42% ВВП в ФРГ (сопоставимо с прямыми расходами в ФРГ), до 1,42 ВВП в Швеции (ниже, чем прямые расходы, равные 2,14% ВВП).

Таблица 6 Прямые государственные расходы и выпадающие налоговые доходы в жилищной сфере, 19801988 гг., % ВВП

Страна 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988

Нидерланды

инвестиционн ые субсидии 1.02 1.13 1.06 1.25 1.47 1.77 1.67 1.77 .91

жилищные субсидии 0.29 0.32 0.39 0.48 0.51 0.35 0.35 0.39 0.40

выпадающие налоговые доходы - 1.21 - 1.23 - - - 1.24 1.23

Бельгия

инвестиционн ые субсидии - - - 0.30 0.37 0.31 0.28 0.20 0.23

жилищные субсидии - - - 0.02 0.02 0.02 0.01 0.01 0.01

выпадающие налоговые доходы - - - - - - - - -

ФРГ

инвестиционн ые субсидии - - 0.58 0.53 0.42 0.33 0.25 0.19 0.18

жилищные субсидии 0.12 0.16 0.17 0.16 0.14 0.13 0.17 0.19 0.17

выпадающие налоговые доходы - - - - - 0.44 0.42 0.42 0.40

Дания

инвестиционн ые субсидии 0.45 0.56 0.59 0.60 0.53 0.52 0.47 0.44 0.43

жилищные субсидии 0.38 0.40 0.41 0.45 0.48 0.49 0.50 0.55 0.59

выпадающие налоговые доходы - - - - - - - - -

Англия

инвестиционн ые субсидии - - - - 0.43 0.40 0.41 0.38 0.36

жилищные субсидии - - - - 1.33 1.34 .36 1.31 1.14

выпадающие налоговые доходы - 0.94 0.91 0.95 1.14 1.38 1.27 1.19 1.23

Франция

инвестиционн ые субсидии 0.57 0.62 0.60 0.65 0.65 0.59 0.56 0.47 0.45

жилищные субсидии 0.13 0.18 0.24 0.26 0.28 0.30 0.30 0.31 0.32

выпадающие налоговые доходы 0.64 0.66 0.63 0.61 0.53 0.52 0.52 0.54 0.55

Швеция

инвестиционн ые субсидии 0.95 1.24 1.40 1.39 1.32 1.42 1.53 .30 1.28

жилищные субсидии 1.14 1.04 0.99 0.96 0.87 0.82 0.76 0.73 0.73

выпадающие налоговые доходы 1.72 1.99 1.63 1.54 1.35 1.50 1.40 1.29 1.48

Источник: [Boelhouwer, 1993, с. 416]

Таблица 7 Ранжирование стран по уровню прямых государственных расходов и выпадающих налоговых доходов в жилищной сфере, 1980-1984 гг. и 1985-1988 гг., % ВВП

Прямые государственные расходы Выпадающие налоговые доходы

1980-1984 1985-1988 1980-1984 1985-1988

(средний %) (средний %) (средний %) (средний %)

Швеция (2.26) Швеция (2.14) Швеция (1.65) Швеция (1.42)

Нидерланды (1.59) Нидерланды (а)(2.14) Англия (0.98) Англия (1.26)

Дания (0.97) Англия (1.68) Франция(0.61) Нидерланды (b)(l.24)

Франция (0.84) Дания (1.00) Франция (0.53)

ФРГ (0.66) Франция(с)(0.83) ФРГ (0.42)

Англия ФРГ (0.41)

Бельгия Бельгия (0.35)

(a) If for the period 1985-1988 only half of the money from the Urban Renewal Fund is allocated to property subsidies in housing, the average percentage of subsidies (expressed as GDP) for the Netherlands amounts to 2.05%

(b) Only known for 1987 and 1988.

(c) This only applies to the direct government subsidies; the relevant employers' contributions and the social security benefits for the period 1985-1988 amount to an average of 0.64% of the GDP.

(d) No data available.

Источник: [Boelhouwer, 1993, с. 417]

Е.Г. Ясин в своей статье «Политическая экономия реформы ЖКХ» [Ясин, 2006] комплексно рассматривает теоретические и эмпирические аспекты реформ в жилищной сфере в России, анализируя рынок жилья, сектор жилищно-коммунального хозяйства, жилищное строительство, ипотечное кредитование,

институциональное устройство перечисленных секторов и рынков.

Автор рассматривает проблемы жилищной сферы с точки зрения незавершенности перехода некоторых ее частей к рыночным и конкурентным условиям, демонстрируя макроэкономический дисбаланс между требуемыми расходами населения на жилищно-коммунальные услуги и на жилье и их доходами. И хотя в работе не представлена совокупная оценка таких расходов - инвестиционных и текущих расходов в терминах настоящего диссертационного исследования - проиллюстрирован методологический подход анализа проблемы.

По мнению автора, искаженные относительные цены в экономике, а именно высокие, но регулируемые тарифы на жилищно-коммунальные услуги, высокие цены на жилье относительно доходов населения в совокупности с отсутствием конкуренции между производителями таких услуг, между застройщиками приводят не только к снижению роли населения в оплате ЖКУ (которые однако потребляются) и снижению доступности жилья, но и к избыточному обременению государства, которому приходится субсидировать недостающие расходы. Отсутствие эффективных механизмов управления многоквартирными домами множеством собственников квартир вкупе с низкими доходами населения приводит к отсутствию требовательного заказчика жилищно-коммунальных услуг. Этот пробел восполняется монополизацией рынка таких услуг

муниципальными организациями. В то же время неадекватное регулирование тарифов не позволяет сделать сектор жилищно-коммунального хозяйства привлекательным для частных инвестиций.

Е.Г. Ясин [Ясин, 2006] видит решение в сфере макроэкономической политики - повышение доходов работников бюджетной сферы и пенсионеров в размере, необходимом для либерализации цен в сфере ЖКХ. По мнению автора, это позволит не только повысить привлекательность сектора для частных инвесторов, но и сократить нагрузку государства в форме субсидий. Таким образом, предлагается перераспределение государственных расходов, которое способно вызвать рост экономики, запустив новые рынки.

Количественные оценки потребления и расходов в жилищной сфере в 1989 и 2009 гг. проведены коллективом авторов, включая автора настоящего диссертационного исследования: Н.Б. Косаревой, А.С. Пузановым, А.А. Тумановым и Т.Д. Полиди в 2011 г. [Косарева, Полиди, Пузанов, Туманов, 2011].

В работе предложен подход по комплексной оценке динамики потребления жилья в расчете на одного человека на основе интегрального индекса, рассчитываемого по данным о:

- динамике количественного показателя потребления жилья: медианной обеспеченности населения жильем;

- динамике качественных показателей потребления жилья: потребительских свойств жилья с учетом износа и произведенных восстановительных инвестиций, расселения коммунальных квартир, увеличения обеспеченности коммунальными услугами и удобствами.

По результатам такой оценки авторы сделали вывод о том, что за 20 лет потребление жилья в России возросло на 35% [Косарева, Полиди, Пузанов, Туманов, 2011, с. 20-21].

Также в работе представлена оценка изменения возможностей улучшения жилищных условий и динамики улучшения жилищных условий. Авторами предложен методологический подход, в соответствии с которым отдельно оценивается динамика улучшения жилищных условий и возможности такого улучшения для разных групп граждан в зависимости от их обеспеченности жильем и уровня доходов, в том числе с учетом возможности получения государственной поддержки. По результатам такой оценки авторы сделали следующие основные выводы [Косарева, Полиди, Пузанов, Туманов, 2011, с. 34]:

- доли проигравших и выигравших от изменения экономических условий за период с 1989 г. по 2009 г. примерно одинаковы (17,5% и 20% соответственно);

- для 60% населения ничего не изменилось: перспективы улучшения жилищных условий отсутствуют.

В работе приводится также комплексная оценка доступности потребления в жилищной сфере - доступности приобретения жилья, доступности найма жилья и доступности оплаты жилищно-коммунальных услуг. Основной особенностью такого анализа является смена институционального устройства жилищной сферы за рассматриваемый период, что было учтено при оценке.

По итогам анализа авторы показали [Косарева, Полиди, Пузанов, Туманов, 2011, с. 41, 43, 47]:

- доля домохозяйств, которые могут приобрести жилье при помощи собственных и заемных средств, возросла с 10% до 19%, а доля домохозяйств, которые могут улучшить свои жилищные условий путем переезда в квартиру с дополнительной комнатой, возросла с 19,3% до 57,7%;

- в то же время ценовая доступность найма жилья сильно ухудшилась - годовая стоимость аренды по отношению к годовому доходу семьи из трех человек увеличилась в 2 раза с 0,36 до 0,72;

- расходы на оплату жилищно-коммунальных услуг за сопоставимую жилую единицу увеличились на 13%, а доля таких расходов в расходах домохозяйств - на 2/3.

1.3 Основные тенденции развития жилищной сферы

В данном разделе рассмотрены основные тенденции развития жилищной сферы Российской Федерации, которые наблюдались на основании данных государственной статистики за период 2000-2012 гг. По некоторым показателям представлены данные не за весь указанный период, а только за отдельные годы, в виду отсутствия необходимых статистических данных в открытом доступе.

Целью такого описания является выявление эмпирических тенденций, комплексный анализ которых с точки зрения выявления экономических диспропорций в жилищной сфере будет представлен в главе 3. 1.3.1 Состояние жилищного фонда в России

Жилищный фонд в России представлен преимущественно многоквартирными домами и индивидуальными домами. В России объем жилищного фонда принято оценивать по общей площади жилых помещений в таких домах, тогда как в зарубежных странах объем жилищного фонда, как правило, оценивается по количеству жилых помещений. В целях настоящего исследования состояние жилищного фонда в России будет описано по следующим показателям, о которых доступны статистические данные:

- общая площадь жилых помещений;

- общее количество жилых помещений;

- структура жилищного фонда (по общей площади жилых помещений) по типу зданий - многоквартирные дома и индивидуальные дома;

- структура жилищного фонда (по общей площади жилых помещений) по форме собственности - частная, государственная, муниципальная;

- структура жилищного фонда (по общей площади жилых помещений) по расположению - в городской и сельской местности;

- структура жилищного фонда (по общей площади жилых помещений) по годам постройки;

- структура жилищного фонда (по общей площади жилых помещений) по обеспеченности коммунальной инфраструктурой.

По состоянию на конец 2012 г. общая площадь жилых помещений составила 3349 млн кв. м, увеличившись за 12 лет на 20% (таблица 1). Большая часть жилищного фонда (72 %) находится в городских поселениях (2426 млн кв. м).

Таблица 1 Жилищный фонд и его структура по формам собственности (общая площадь жилых помещений на конец года; млн. кв. м)

Показатель 2000 2005 2010 2011 2012 Темп прироста за период 20002012 гг.

Жилищный фонд - всего 2787 2955 3231 3288 3349 20%

в том числе:

государственный 177 188 139 133 125 -29%

муниципальный 739 487 321 311 302 -59%

частный 1819 2280 2765 2838 2915 60%

из него в собственности граждан 1620 2182 2657 2725 2795 73%

другой 52 6 6 7 -87%

Городской жилищный фонд 2020 2129 2333 2374 2426 20%

в том числе:

государственный 143 163 121 116 109 -24%

муниципальный 673 414 256 247 240 -64%

частный 1163 1552 1951 2006 2071 78%

из него в собственности граждан 1022 1494 1872 1922 1980 94%

другой 41 5 5 6 -85%

Сельский жилищный фонд 767 826 898 914 923 20%

в том числе:

государственный 34 25 17 17 16 -53%

муниципальный 66 73 66 64 62 -6%

частный 656 728 814 832 844 29%

из него в собственности граждан 598 688 785 803 815 36%

другой 11 1 1 1 -91%

Источник: [Жилищное хозяйство и бытовое обслуживание населения в России, 2013]

Существенные изменения претерпевала структура жилищного фонда по формам собственности - площадь частного жилищного фонда возросла на 60%, в том числе на 78% - в городской местности и на 29% - в сельской местности. Напротив, площадь государственного и муниципального жилищного фонда стремительно сокращалась - соответственно на 29% и 59% за рассматриваемый период.

Таким образом, преобладающей формой собственности на жилищный фонд является частная собственность, при этом основными частными собственниками выступают граждане. Юридическим лицам частной формы собственности принадлежит только 3,5% жилищного фонда.

Как видно из данных табл. 2, количество жилых помещений в жилищном фонде увеличивалось медленнее, чем общая площадь жилищного фонда, что говорит об увеличении средней площади таких помещений во вновь возводимых зданиях. В 2012 году общее количество жилых помещений составляло 61,5 млн, что только на 10% больше, чем в 2001 году. Основную долю жилых помещений составляют квартиры в многоквартирных домах (73% от числа жилых помещений). Общее количество жилых единиц в

многоквартирных домах на конец 2012 г. составляло 44,8 млн общей площадью жилых помещений 2291 млн кв. м. Количество индивидуальных жилых зданий - 16,8 млн, а их общая площадь - 1058 млн кв. м.

Таблица 2 Количество жилых помещений в многоквартирных домах и

индивидуальных домах, 2011-2012 гг. (млн. ед.%)

Показатель 2001 2003 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Общее количество

жилых помещений 55,6 56,4 58,6 59,0 59,5 60,1 60,8 61,5

Количество жилых

помещений в

многоквартирных домах, млн. ед. 40,4 41,0 42,6 42,9 43,3 43,7 44,2 44,8

Доля, % 73% 73% 73% 73% 73% 73% 73% 73%

Количество жилых

помещений в

индивидуальных домах, млн. ед. 15,2 15,4 16,0 16,1 16,3 16,4 16,6 16,8

Доля, % 27% 27% 27% 27% 27% 27% 27% 27%

Источник: [Жилищное хозяйство и бытовое обслуживание населения в России, 2002, 2004, 2007, 2010, 2013]

На рисунке 2 представлена динамика распределения жилищного фонда (по общей площади жилых помещений) по годам постройки в 2006-2012 гг. В качестве основной тенденции можно выделить более медленные темпы выбытия старого жилищного фонда по сравнению с увеличением доли относительнонового жилищного фонда - например, доля жилищного фонда, построенного в 1946-1970 гг., сократилась с 33% до 29% (при общем увеличении жилищного фонда на 20%), тогда как доля жилищного фонда, построенного после 1995 г., увеличилась с 14% до 22%, то есть примерно в 1,5 раза. Таким образом, можно сделать вывод о том, что новое строительство в основном не связано с замещением старого жилищного фонда. Как будет

показано в настоящем исследовании, это является одним из источников существенных экономически диспропорций в жилищной сфере.

60% 40% 20% 0%

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

После 1995 года (менее 17 лет по состоянию на 2012 г.)

■ 1971-1995г.г. (17-41 лет по состоянию на 2012 г.)

■ 1946-1970 гг. (42-66 лет по состоянию на 2012 г.)

■ 1921-1945 гг. (67-91 лет по состоянию на 2012 г.)

■ До 1920 года (более 92 лет по состоянию на 2012 г.)

Рисунок 2 - Распределение жилищного фонда (по общей площади жилых помещений) по годам постройки, 2006-2012 гг. (%)

Источник: [Росстат, форма 22-жкх]

Обеспеченность жилых зданий основными коммунальными услугами и удобствами увеличилась за период 2000-2012 гг. на 5-25% (табл. 3). В частности, обеспеченность жилых зданий ваннами или душем возросла с 64 до 67% (увеличение на 5%), а обеспеченность напольными электроплитами - с 16 до 20% (увеличение на 25%).

Таблица 3 Обеспеченность жилых зданий основными коммунальными услугами

Обеспеченность коммунальными услугами Доля населения, проживающего в жилых зданиях, %

2000 2006 2012

Всего Городская местность Сельская местность Всего Городская местность Сельская местность Всего Городская местность Сельская местность

Водопроводом 73 86 39 76 88 44 79 90 49

Канализацией 69 84 30 72 86 34 74 88 40

Отоплением 73 87 37 81 91 54 84 92 61

Ваннами (душем) 64 79 24 66 81 26 67 81 29

Газом 70 69 74 70 68 75 68 66 74

Горячим водоснабжением 59 75 17 63 79 22 66 80 27

Напольными электроплитами 16 21 3 18 23 3 20 26 4

Источник: [Социальное положение и уровень жизни населения России, 2003, 2007, 2013]

1.3.2 Жилищное строительство

Основной тенденцией в жилищном строительстве стало постоянное увеличение его объемов, которое прервалось лишь в 2009-2010 гг. в результате общего экономического спада (рисунок 3). Общие объемы ежегодного ввода жилья увеличились с 30,3 млн кв. м в 2000 г. до 65,7 млн. кв. м в 2012 г., то есть в 2,2 раза. Особенность российского сектора жилищного строительства является его сегментация на рыночный и нерыночный сектор. В рамках рыночного сектора жилищного строительства фирмы-профессиональные застройщики строят жилье и продают его домохозяйствам. На этот сегмент приходится 58-60% ввода жилья, и эта доля оставалась стабильной за рассматриваемый период. В нерыночном сегменте домохозяйства

самостоятельно решают свою жилищную проблему путем строительства индивидуального дома - этот сегмент составляет 40-42% сектора жилищного строительства по годовому объему ввода жилья.

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

■ ИЖС ■ Профессиональные застройщики

Рисунок 3 - Объемы ввода жилья гражданами за счет собственных и заменых средств (ИЖС - индивидуальное жилищное строительство) и профессиональными застройщиками (в основном в многоквартирных

домах), 2000-2012 гг. (млн. кв. м обшей площади жилых помещений)

Источник: [Росстат, форма С-1]

Второй тенденцией жилищного строительства является устойчивое преобладание в рыночном сегменте строительства многоэтажных многоквартирных домов. То есть профессиональный девелопмент пока крайне редко работает в сфере строительства односемейных жилых домов, где рынок «монополизирован» домохозяйствами. Доля таких домов до 2 этажей, построенных профессиональными участниками рынка, составила в 2010 г. 4% общего количества ввода таких домов (7,6 тыс. домов, или 1,6 млн кв. м) (таблица 4).

Таблица 4 Ввод жилья в одно- и двухэтажных домах в 2010 г.

Этажность домов Общий ввод жилья Ввод жилья профессиональным и участниками рынка Доля ввода жилья профессиональными участниками рынка (%)

млн кв. м тыс. ед. млн кв. м тыс. ед. в общей площад и построе нного жилья в количестве построенных жилых единиц

Одноэтажн ые 12,7 131,4 0,6 5,1 4,7 3,9

Двухэтажн ые 11,6 58,0 1,0 2,5 8,6 4,3

ВСЕГО 24,3 189,4 1,6 7,6 6,6 4,0

Источник: [Росстат, форма С-1]

В целом жилые (немногоквартирные) дома, построенные профессиональными участниками рынка (с учетом жилых домов, имеющих более 2 этажей), составили в 2010 г. 6% общего ввода жилья (около 3,5 млн кв. м, в том числе 0,7 млн кв. м - в коттеджных поселках). 1.3.3 Рынок жилья

Рынок жилья можно представить двумя сегментами - рыночный сегмент сектора жилищного строительства и вторичный рынок жилья (сделки с жилыми помещениями в существующем жилищном фонде).

Сделки с жильем совершаются в форме купли-продажи, если речь идет о существующих объектах, либо по договорам участия в долевом строительстве, если речь идет о строящихся многоквартирных домах.

Отметим также, что в российском законодательстве также урегулирована такая форма финансирования жилищного строительства как жилищностроительный кооператив, которая по своему смыслу тоже является проявление нерыночных отношений в жилищном строительстве (как и индивидуальное жилищное строительство). Однако на практике профессиональные

застройщики часто используют такую схему для обхода законодательства об участии в долевом строительстве. Поскольку существующая статистика не позволяет выделить отдельно жилые помещения, построенные гражданам коллективно с помощью образования жилищно-строительного кооператива, и жилые помещения, построенные застройщиками при «фиктивном» образовании такого кооператива, то мы не учитывает такие данные при определении количества рыночных сделок купли-продажи готового или финансирования строящего жилья.

Как показано на рисунке 4, активность на рынке жилья повышалась за период 2005-2012 гг. - если в 2005 году в обороте находилось 3,9% от количества жилых помещений в жилищном фонде, то к 2012 г. - уже 5% (в зарубежных странах этот показатель составляет 2-3%).

Рисунок 4 - Количество сделок на рынке жилья, % от количества

жилых единиц в жилищном фонде

Источник: расчеты автора по данным Росстата и Росреестра [Росстат, форма С-1; Росреестр]

Повышению активности граждан на рынке жилья способствовало повышение доступности приобретения жилья.

63

В качестве интегрального показателя доступности жилья, учитывающего как влияние доходов и цен на жилье, так и условий ипотечного кредитования, используется показатель «доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств»9.

Данный показатель рассчитывается путем определения минимального совокупного среднемесячного дохода семьи из трех человек, необходимого для приобретения стандартного жилья за счет собственных и заемных средств, и последующего сравнения полученного результата с данными о распределении домохозяйств по уровню среднемесячного дохода10.

В 2004 г. значение данного показателя составляло 9% и увеличилось к 2006 г. до 18,6%. В 2007-2008 гг. из-за опережающего роста цен по сравнению с доходами населения и несмотря на улучшение условий кредитования доля семей, которым доступно приобретение жилья, снизилось до уровня 17,717,8%. Начиная с 2009 г. вновь наблюдалось повышение рассматриваемого показателя до 26,5% в 2012 г. (рисунок 5).

В свою очередь повышению доступности приобретения жилья способствовало развитие рынка ипотечного жилищного кредитования. До 2005 года в России фактически не выдавались ипотечные кредиты на приобретение жилья. Всего за первые 4 года развития этого рынка объем задолженности по ипотечным жилищным кредитам вырос с 0 до 2,7% ВВП, а к 2012 г. - до 3,2% ВВП (рисунок 6). Объем выдачи новых кредитов возрастал ежегодно в среднем на 30%, то есть рынок ипотеки в России рос в несколько раз быстрее экономики страны в целом.

9 Более подробно о различных показателях доступности жилья см. [Косарева, Туманов, 2007].

10 Долю домохозяйств с совокупным доходом выше минимального можно было бы определить исходя из данных о распределении домохозяйств по уровню среднемесячного дохода. Но ввиду отсутствия официальных данных о распределении домохозяйств по уровню среднемесячного дохода в расчетах используются данные о распределении населения по уровню среднедушевого месячного дохода, с которым сравнивается минимальный совокупный доход семьи из трех человек в расчете на одного члена семьи.

Рисунок 5 - Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, 2006 - 2012 гг.

Источник: расчеты Института экономики города по данным Росстата, АИЖК, Банка России.

3000000 2000000 1000000 0

2,7 2,6 2,5 2,6 3,2

0 9 1,8 ■ 1

0,2 И

4 3 2 1 0

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Объем выданных ипотечных жилищных кредитов, накопленным итогом с начала года, млн руб.

Объем задолженности по выданным ипотечным жилищным кредитам, млн руб.

Задолженность по выданным ипотечным жилищным кредитам к ВВП, %

Рисунок 6 - Объем выданных ипотечных жилищных кредитов и накопленная задолженность по таким кредитам, 2005 - 2012 гг.

Источник: Банк России

1.4 Реформы в жилищной сфере Российской Федерации в 1992 - 2014 гг.

Ретроспективный анализ реформ, проводимых в жилищной сфере России с 1992 года, позволяет проследить общую концепцию реформирования, которая включает следующие основные этапы:

Этап 1: переход от государственной собственности на жилищный фонд к государственному регулированию отношений в жилищной сфере, где преобладающая часть жилищного фонда принадлежит частному сектору, преимущественно домохозяйствам.

Этап 2: формирование основ государственного регулирования жилищной сферы по двум основным направлениям:

- формирование институтов, обеспечивающих эффективность рыночных отношений в жилищной сфере, в первую очередь, формирование правового поля для взаимодействия частных субъектов между собой и с государством;

- определение роли государства в экономических отношениях в жилищной сфере (государство как социальный медиатор, государство как прямой субъект рыночных отношений).

Важно отметить, что комплекс реформ, фактически реализованных в России начиная с 1992 года, не представлял собой заранее смоделированный и последовательный процесс. Напротив, отдельные меры предпринимались, как правило, в ответ на сложившиеся экономические и (или) политические условия. Далее мы попытаемся доказать это утверждение.

В таблице 5 представлена периодизация мер государственной политики по следующим 8 основным направлениям реформирования жилищной сферы Российской Федерации в 1992-2014 гг.:

1. Приватизация жилищного фонда;

2. Формирование системы регистрации прав собственности на недвижимое имущество;

3. Создание правовых основ управления многоквартирными домами множеством собственников в таких домах и формирование рынка управляющих компаний;

4. Капитальный ремонт многоквартирных домов;

5. Оплата жилищно-коммунальных услуг;

6. Формирование основ прозрачного градостроительного регулирования и регулирования землепользования и застройки;

7. Формирование системы налогообложения недвижимости;

8. Формирование основ ипотечного жилищного кредитования.

Представленная периодизация составлена на основе анализа

нормативных правовых актов, принятых в области регулирования жилищной сферы в 1992-2014 гг. В качестве критериев выделения этапов реформирования по выбранным направлениям использовались меры государственной политики, которые приводили к существенным изменениям в рассматриваемом направлении реформирования. Также был проведен анализ процессов, фактически происходящих в указанных направлениях реформирования.

Как видно из таблицы 5, государственная политика в жилищной сфере была крайне дифференцирована как по интенсивности предпринимаемых реформ, так и по их продолжительности, а также глубине вводимых изменений. При этом в целом можно сделать вывод об отсутствии согласованности между разными направлениями реформирования.

Так, если реформа в сфере приватизации государственного и муниципального жилищного фонда была начата одной из первых в 1992 году и продолжается до сих пор, то реформы в сфере налогообложения недвижимости начались только в 2006 году и продвигаются крайне медленно. В сфере оплаты жилищно-коммунальных услуг и управления жилищным фондом реформы носят затяжной и противоречивый характер, а в области градостроительного регулирования и регулирования землепользования и застройки наблюдался активный законодательный процесс, в котором можно выделить 4 самостоятельных этапа развития.

Первой была запущена реформа по приватизации жилья. Этот этап реформирования жилищной сферы полностью соответствовал общим реформам, проводимым в экономике страны, и был нацелен на создание частной собственности на жилье. Одновременно в России проходила приватизация и других, ранее находившихся в государственной собственности, активов - предприятий. Основой сложностью в проведении реформ по приватизации активов является скоординированность процессов юридической смены собственника и установления «правил владения, пользования, распоряжения» активами для новых собственников. Если ранее государство являлось и собственником активов, и регулятором в одном лице, то новая система, в которой собственниками являются частные субъекты, государство должно было выработать соответствующие инструменты регулирования системы так, чтобы все субъекты соблюдали требования регулирования, и чтобы были решены проблемы рыночных провалов.

Фактически процесс передачи жилищного фонда в частную собственность не был скоординирован с выстраиванием государственного регулирования отношений частных субъектов в жилищной сфере, определяющих объем и структуру инвестиционных и текущих расходов. Сначала была проведена приватизация существенной доли жилищного фонда (к 1995 г. порядка 30% жилищного фонда, подлежащего приватизации), а затем началось формирование системы регулирования, которое продолжается и сегодня в отдельных сферах жилищных отношений:

- до 1996 года отсутствовало даже базовое регулирование совместного управления многоквартирными домами множеством собственников, приватизировавших квартиры;

- до 1998 года не были начаты реформы в сфере регистрации прав на недвижимость, что способствовало высоким транзакционным затратам и ограничивало оборот недвижимости [Косарева, Страйк, 2001, с. 97];

- до 2006 года налогообложение недвижимости строилось на

исключительно на принципах плановой экономики и не использовалось ни как

68

инструмент фискальной политики, ни как инструмент градостроительной политики;

- до 2007 года не проводилось никакой государственной политики в сфере капитального ремонта многоквартирных домов, которые продолжали ветшать в отсутствие необходимых инвестиций со стороны новых собственников квартир.

Рассмотрим кратко содержание основных этапов реформирования жилищной сферы Российской Федерации в 1992-2014 гг.

Таблица 5 Периодизация мер государственной политики по основным направлениям реформирования жилищной сферы Российской Федерации в 1992-2014 гг.

Направления реформ 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014