Формирование информационной базы данных актуализированной кадастровой стоимости земель населенных пунктов в Калининградской области тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 00.00.00, кандидат наук Бырда Анастасия Анатольевна

• Бырда Анастасия Анатольевна
• кандидат наук
• 2026

Оглавление диссертации кандидат наук Бырда Анастасия Анатольевна

ВВЕДЕНИЕ

Глава 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ ИНФОРМАЦИОННОЙ БАЗЫ ДАННЫХ О КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ

1.1 Теоретические положения формирования кадастровой стоимости земель населенных пунктов

1.2 Информационное обеспечение кадастровой оценки: источники данных, стандарты, модели

1.3 Недостатки формирования кадастровой стоимости земель населенных пунктов

1.4 Обзор современных ГИС-технологий, цифровых платформ и методов

искусственного интеллекта в управлении земельными ресурсами

Выводы по главе

Глава 2 РАЗРАБОТКА МЕТОДИКИ ФОРМИРОВАНИЯ ИНФОРМАЦИОННОЙ БАЗЫ ДАННЫХ ДЛЯ АКТУАЛИЗАЦИИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ КАЛИНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

2.1 Природно-географическая характеристика и анализ региональных особенностей земельно-имущественного комплекса населенных пунктов Калининградской области

2.2 Концептуальная модель информационной базы данных и методы сбора, интеграции пространственных и атрибутивных данных (данные ЕГРН, градостроительная документация, статистика, рыночные данные)

2.2.1 Разработка концептуальной модели информационной базы данных

2.2.2 Анализ факторов, оказывающих влияние на величину кадастровой стоимости земель населенных пунктов Калининградской области

2.2.3 Разработка системы показателей и алгоритма формирования базы данных актуализированной кадастровой стоимости земель населенных пунктов Калининградской области

2.2.4 Проектирование логической структуры и инструментов взаимодействия с базой данных

2.3 Методика формирования информационной базы данных актуализированной кадастровой стоимости земель населенных пунктов на основе разработанного алгоритма

2.4 Рекомендации по внедрению методики в практику кадастровой

оценки Калининградской области

Выводы по главе

Глава 3 РАЗРАБОТКА МОДЕЛИ ФОРМИРОВАНИЯ ИНФОРМАЦИОННОЙ БАЗЫ ДАННЫХ, АКТУАЛИЗИРОВАННОЙ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ

3.1 Характеристика пилотных населенных пунктов и исходных данных для апробации

3.2 Разработка модели актуализированной кадастровой стоимости земель населенных пунктов на основе разработанного алгоритма формирования базы данных

3.3 Реализация методики: формирование базы данных и пробная актуализация стоимостных параметров, оценка полноты, достоверности и оперативности полученной информации

3.4 Предложения по использованию данных актуализированной кадастровой стоимости земель населенных пунктов информационной базы при оспаривании ее результатов

3.5 Оценка экономической и управленческой эффективности

внедрения предлагаемых решений

Выводы по главе

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

ПРИЛОЖЕНИЯ

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Формирование информационной базы данных актуализированной кадастровой стоимости земель населенных пунктов в Калининградской области»

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. В настоящее время одним из основных видов недвижимого имущества считаются земельные участки, которые также являются важным объектом гражданского оборота, основой для устойчивого развития территорий и эффективного управления земельными ресурсами, играет ключевую роль в производственной и экономической деятельности, а также социальной структуре общества. В условиях постоянного изменения экономической ситуации и законодательства, а также динамики рынка недвижимости, вопросы, связанные с проведением кадастровой оценки земель населенных пунктов, становятся особенно актуальными.

Кадастровая стоимость земельных участков непосредственно влияет на формирование налоговой базы, регулирование рынка недвижимости и обеспечение справедливого распределения ресурсов. Несоответствие кадастровой стоимости земельных участков их фактической рыночной стоимости, недостаточный учет пространственных и производительных свойств земли при их кадастровой оценке земель затрудняет принятие обоснованных решений в области управления земельными ресурсами, а также регулирования оборота земель.

Неточная или неактуальная оценка может привести к неэффективному использованию земель, социальным конфликтам и снижению инвестиционной привлекательности региона. Это является следствием недостаточной научной обоснованности методических положений оценки земель, прежде всего, в населенных пунктах.

Необходимость использования геоинформационных систем (ГИС) при оценке земель попозволит хранить, визуализировать и анализировать данные о географических объектах местности, существенно усиливая их роль в информационном обеспечении оценочных работ.

Таким образом, исследование вопросов информационного обеспечения актуализации кадастровой стоимости земель населенных пунктов является важным этапом к повышению точности сделок с землей, эффективному управлению

земельными ресурсами и улучшению их использования в интересах общества, что определяет актуальность проводимых исследований.

Степень научной разработанности. Исследования, посвященные вопросам кадастровой оценки земель освещены следующими учеными: Волкова С.Н. (2019, 2020), Варламова А.А. (2006), Хлыстуна В.Н. (2022, 2025), Груздева В.С. (2024), Замо-таева И.В. (2018), Баронина С.А. (2014), Донцова А.В. (2017), Лукьяновой Т.С (2023), Вершинина В.В. (2025), Горемыкина В.А. (2010, 2011), Дедовой Э.Б. (2024), Носова С.И. (2013), Черкашиной Е.В. (2022, 2024),Широковой В.А. (2013), Ширшиковой Л.А (2014), Юровой Ю.Д. (2022),Пылаевой А.В. (2015, 2019), Сагайдак А.Э. (2020), Цып-кина Ю.А. (2019, 2020) и др.

Методы дистанционного зондирования Земли, создания и применения геоинформационных технологий для усовершенствования комплексной обработки информации, отражены в трудах ученых и исследователей, в частности Мурашевой А.А. (2004, 2011, 2013), Шаповалова Д.А. (2017, 2021, 2023), Лисецкого Ф.Н. (2011), Лепехина П.П. (2020), Широкова Р.С. (2008), Лебедева П.П. (2018), Лупяна Е.А. (2015), А.М. Чандра (2008), Тереховой М.В. (2024), Фам Чи.К. (2024), Нго, С.Х. (2025).

Однако проблема актуализации кадастровой стоимости земель населенных пунктов в Калининградской области с использованием методов дистанционного зондирования и геоинформационных технологий с учетом географических, природных, пространственных и экономических условий требует дополнительной разработки с целью оптимизации методического и практического инструментария по данному направлению.

Целью диссертационного исследования является разработка научно-методических положений и практических рекомендаций по формированию информационной базы данных для оперативной актуализации кадастровой стоимости земель населенных пунктов Калининградской области на основе интеграции пространственных данных и современных ГИС-технологий.

Для достижения цели были поставлены и решены следующие задачи:

1. Проанализировать существующие теоретические, методологические и технологические подходы к формированию информационной базы кадастровой

оценки земель, оценить текущее состояние системы кадастровой оценки в Калининградской области.

2. Разработать концептуальную и логическую модель информационной базы данных актуализированной кадастровой стоимости, адаптированную к региональным особенностям и требованиям цифровизации.

3. Проанализировать факторы, оказывающие влияние на величину кадастровой стоимости земель населенных пунктов Калининградской области.

4. Установить систему показателей актуализации кадастровой стоимости земель населенных пунктов.

5. Обосновать и предложить методы, алгоритмы и инструменты (включая возможности искусственного интеллекта и геопортальных решений) для сбора, обработки и актуализации пространственных и атрибутивных данных, влияющих на кадастровую стоимость.

6. Провести зонирование территорий населенных пунктов Калининградской области с учётом их функционального назначения и пространственно-временной изменчивости факторов стоимости.

7. Апробировать предложенную методику на примере отдельных населенных пунктов Калининградской области, при оспаривании величины кадастровой стоимости и оценить ее эффективность для поддержки принятия управленческих решений в сфере землепользования и градостроительной политики.

Объектом исследования являются Земли населенных пунктов Калининградской области как объект кадастровой оценки и связанные с ними пространственные данные.

Предметом исследования является процесс сбора, обработки, документирования и актуализации пространственных и атрибутивных данных для формирования достоверной информационной базы кадастровой стоимости земель населенных пунктов Калининградской области, адаптированной к специфике региона (географические особенности, анклавный статус, динамика землепользования, рыночные факторы).

Область исследования соответствует следующим пунктам паспорта научной специальности ВАК - 1.6.15 «Землеустройство, кадастр и мониторинг

земель» (географические науки): 2. Научно-методологическое и информационное обеспечение оценки объектов недвижимости и территориальных систем, в том числе, кадастровой, индивидуальной, экологической, экономической, качественной оценки. 7. Принципы сбора, документирования, накопления, обработки и хранения сведений об объектах недвижимости. Разработка единой методики по ведению комплексного кадастра. 9. Информационное обеспечение кадастровой, землеустроительной и градостроительной деятельности в интересах цифровой трансформации экономики. Применение искусственного интеллекта, нейросетевых алгоритмов, «облачных» технологий, технологии потоковой обработки информации, геопорталов, цифровых двойников.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем: 1) предложена и обоснована функциональная модель информационной базы данных актуализированной кадастровой стоимости, учитывающая региональные особенности Калининградской области и интегрируемая с Национальной системы пространственных данных (НСПД); 2) разработана методика выявления и верификации ценообразующих факторов для земель населенных пунктов региона с использованием инструментов пространственного анализа ГИС и методов машинного обучения, что позволяет повысить точность массовой оценки по сравнению со стандартными статистическими подходами; 3) определены принципы и разработан алгоритм актуализации информационной базы на основе потоковой обработки данных из различных источников (ЕГРН, открытые геопорталы, данные дистанционного зондирования); 4) выявлены и классифицированы проблемы информационного взаимодействия участников кадастровой оценки в условиях цифровой трансформации и предложены пути их решения для обеспечения полноты и достоверности исходных данных и для адаптации предложенных решений к специфике Калининградской области (как эксклава), дающие возможность их реализации через региональный геопортал или цифрового двойника территории.

Теоретическая значимость работы заключается в оптимизации методики проведения кадастровой оценки земель, основанной на применении дистанционных методов зондирования Земли и ГИС-технологий для формирования

информационной базы данных актуализированной кадастровой стоимости земель населенных пунктов в Калининградской области, с учетом индивидуальных особенностей объектов и использованием системы показателей оценки, а также зонирования территории населенных пунктов Калининградской области с учётом их функционального назначения и пространственно-временной изменчивости факторов стоимости, что позволит внести практический вклад в обеспечение справедливого и эффективного определения кадастровой стоимости земель при оспаривании ее результатов, оптимизации сделок с землей, обеспечивая защиту интересов всех сторон и способствуя более эффективному управлению земельными ресурсами и устойчивому развитию в сфере землепользования, а также способствует привлечению инвестиций и принятию обоснованных управленческих решений, что в свою очередь, позволит спрогнозировать социально-экономический рост.

Практическая ценность. Полученные результаты исследований могут быть использованы для практического применения специалистами государственного бюджетного учреждения Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», осуществляющее полномочия по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, Федеральной налоговой службы, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, Публично-правовой компанией «Роскадастр», Нотариальной палаты, администрациями муниципальных образований Калининградской области, судебными органами, риелторами, кредитными организациями, а также в учебном процессе при подготовке студентов по специальностям (направлениям подготовки): «Землеустройство и кадастры».

Методология и методы исследования. Теоретической и методологической основой исследования являются научные труды отечественных и зарубежных ученых и исследователей в сфере землеустройства, оценки недвижимости. Информационной основой являются нормативно-правовые документы федеральных и региональных органов исполнительной власти, материалы научных институтов, в том числе учебники, учебные пособия, научные статьи, диссертации, материалы конференций, статистические сборники, государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Калининградской области.

Для решения поставленных задач в диссертации были использованы методы: аналитический, сравнительный, картометрический, графический, расчетно-кон-структивный, экономико-статистический.

Основные положения, выносимые на защиту:

1. Концептуальная модель формирования и ведения региональной информационной базы данных для целей кадастровой оценки земель населенных пунктов.

2. Алгоритм актуализации кадастровой стоимости земель населенных пунктов, основанный на интеграции методов машинного обучения.

3. Модель регионального геопортала кадастровой стоимости, реализующая функции цифрового двойника для визуализации, прогнозирования и публичного доступа к данным.

4. Предложения по использованию информационной базы данных актуализированной кадастровой стоимости земель населенных пунктов при оспаривании ее результатов.

Степень достоверности диссертационного исследования подтверждается большим объемом проведенных исследований результатов работ ученых и специалистов по теме исследования, а также официальных и достоверных источников информации, использованием современных программных продуктов, всестороннем анализе методической и нормативно-правовой литературы.

Апробация работы. Основные теоретические выводы и практические рекомендации диссертационного исследования обсуждались на Международной научно-практической конференции «Социально-экономические и правовые последствия принятия Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (к 20-летию вступления в силу указанного Закона, 01 марта 2023, г. Москва); Первом национальном научно-практическом форуме «Земля России -2024» (к 245-летию Государственного университета по землеустройству, 29-31 мая 2024, г. Москва); Второй международной научно-практической конференции, по-свящённой памяти заслуженного деятеля науки РСФСР, д.э.н., академика ВАСХНИЛ Сергея Александровича Удачина - «Вторые Удачинские чтения» (17 октября 2024, г. Москва).

Публикации. Всего автором по теме диссертационного исследования опубликовано 6 научных работ, в том числе 3 статьи в изданиях, рекомендованных ВАК Минобрнауки России.

Структура и объем работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников (205 наименований), содержит 60 рисунков, 38 таблиц, 10 приложений, общий объём 230 страниц, текст изложен на 188 страницах.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ ИНФОРМАЦИОННОЙ БАЗЫ ДАННЫХ О КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ

1.1 Теоретические положения формирования кадастровой стоимости земель населенных пунктов

Понятие земельных отношений определяется Земельным кодексом РФ, следующим образом. «Земельные отношения - отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации, как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории» [3].

Под «земельно-имущественными отношениями понимаются отношения между государственными органами, гражданами и юридическими лицами». Они охватывают спектр процессов, связанных с землей. Законодательное регулирование земельно-имущественных отношений включает вопросы приобретения (приватизации, купли-продажи), использования и охраны земель. При этом все вышеперечисленное регламентируется нормами гражданской и земельной отрасли права.

Объекты земельно-имущественных отношений - регламентированы ст. 6 вышеуказанного Кодекса. В частности, соответствующая норма к ним причисляет:

- земля как природный объект и природный ресурс;

- земельные участки;

- части земельных участков [3].

Данная ситуация рассматривает двойной взгляд на объекты, являющиеся ключевыми в сфере земельных отношений. С одной стороны, земля воспринимается человечеством как неотъемлемая часть природы, как важнейший природный ресурс, обладающий уникальными экологическими, хозяйственными и социальными функциями. С другой стороны, земля рассматривается как недвижимое имущество, на которое могут устанавливаться различные формы вещных прав. В данной юридической плоскости речь идет не о земле в широком природном смысле, а о конкретных участках, которые оформлены в установленном законом порядке.

Необходимо отметить, что земельно-имущественные отношения являются важным видом социально-экономических отношений, предусмотренных законодательством, и представляют собой всестороннюю и комплексную область, определяемую как совокупность взаимоотношений между различными субъектами, в основном, связанных с использованием и охраной земель, как основы жизнедеятельности человека и ограниченного природного ресурса и в тоже время, объектов недвижимости, т. е. объекта регулирования различных отраслей законодательства.

Земельным кодексом РФ установлен перечень участников земельных отношений, т.е. лиц, обладающих правосубъектностью по земельному законодательству. Объем правомочий, предоставляемых законодателем соответствующим субъектам, различен.

Сторонами правоотношений, возникающих по поводу земельных вопросов, могут выступать, как физические, так и юридические лица, субъекты государства, муниципалитеты. Они представляют собой собственников ЗУ, либо являются землепользователями, землевладельцами, арендуют участки или обладают сервитутом.

В регулировании земельных отношений важную роль занимают земли населенных пунктов, они являются наиболее вовлеченные в хозяйственный оборот страны. Действующее земельное законодательство определяет норму, регламентирующую вопрос, связанный с классификацией земель.

Такой критерий, как численность населения напрямую влияет на инфраструктурные потребности, объем предоставляемых услуг и плотность застройки. Чем больше людей проживает в поселении, тем сложнее его организация и тем больше ресурсов требуется для обеспечения комфортной жизни.

Вторым важным фактором является производственная специализация поселения. Город, или поселок может ориентироваться на промышленное производство, туризм, сельское хозяйство или другие направления. Эта специализация диктует структуру экономики, востребованность трудовых ресурсов и типы объектов, размещаемых на его территории. Специализация также влияет на экологическую ситуацию и социальную структуру населения.

Третий критерий, который также учитывается - это значение поселения в системе расселения. Этот фактор отражает роль конкретного населенного пункта в региональной и общенациональной системе расселения. Некоторые поселения являются крупными транспортными узлами, центрами культурной жизни, или административными центрами. Они оказывают значительное влияние на развитие окружающих территорий и обеспечивают связь между различными регионами страны.

Наконец, существенное значение имеет административно-территориальное устройство страны. Поселения делятся на городские (города и поселки) и сельские (села, станицы, деревни, хутора, кишлаки, аулы, стойбища, и иные). Они входят в состав муниципального образования, где распространяется компетенция конкретных местных органов власти (транспорт, дороги, освещение, социальные объекты и т.д.).

Граница города, или поселка отделяет их земли от других категорий. В состав земель населенных пунктов входят участки, соответствующие градостроительным регламентам, включающим:

1) жилые зоны: для жилой застройки и объектов соцкультбыта;

2) общественно-деловые зоны: для административных зданий, учреждений образования, культуры, быта;

3) производственные зоны: для промышленных объектов, складов.

4) зоны инженерной и транспортной инфраструктуры: для транспорта, инженерных сетей;

5) рекреационным - в ней разрешено создавать городские сады, скверы, парки, строить оздоровительные объекты, санатории, туристические базы;

6) сельскохозяйственного использования - предназначены для ведения сельского хозяйства (здесь оборудуют пашни, объекты с/х производства, многолетние насаждения и т.п.);

7) специального назначения - занятые кладбищами, крематориями, объектами размещения отходов потребления;

8) военных объектов - используется под строительство военных полигонов, хранилищ, воинских частей;

9) иные территориальные зоны - в них включены любые дополнительные зоны, не предусмотренные перечисленными выше видами [3].

Разработка методик оценки земель населенных пунктов проводилась в 70-е гг. XX столетия. Под термином «оценка» применительно к землям населенных пунктов понимались расчёты относительной ценности территорий для размещения предприятий и иных объектов, планового пространственного развития. Таким образом, методика оценки земель населенных пунктов, основывалась на определении сравнительной ценности отдельных участков или районов застройки с учетом таких факторов, как инженерно-экономические показатели, социально-экономические показатели. Такая оценка носила чисто экономический характер и представляла собой дифференцированную ренту» [59].

Законодательно, проведение работ по государственной кадастровой оценке земель всех категорий земель на территории Российской Федерации началось с момента издания постановления Правительства Российской Федерации № 945 от 25.08.1999 «О государственной кадастровой оценке земель». Целью проведения таких работ являлось налогообложение.

Согласно налоговому кодексу, «кадастровая стоимость земельных участков является налоговой базой для начисления земельного налога в Российской Федерации. Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом» [5].

В соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», «...под государственной кадастровой оценкой земель понимается комплекс правовых, экономических и технических мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату для целей определения платы за землю и осуществления государственного регулирования оборота земель» [8].

Поскольку, с законодательной стороны, государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости в первую очередь для целей налогообложения, необходимо отметить, что налог за землю на основании кадастровой

стоимости рассчитывается с 2006 года. С конца первого десятилетия 2000-х проведение кадастровой оценки регулировалось нормами 135-Ф3 «Об оценочной деятельности». В 2016 году был принят 237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке»: это было сделано, чтобы усовершенствовать процедуры определения кадастровой стоимости. Новый закон, в числе прочего, усилил ответственность исполнителя работ по оценке за полученный результат.

В 2022 году на основании распоряжения Правительства Калининградской области от 15.02.2021 № 17-рп на территории Калининградской области были проведены работы по государственной кадастровой оценке всех земельных участков, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости (далее -ЕГРН) на территории Калининградской области, за исключением случаев, предусмотренных частью 3 статьи 11 Закона № 237-Ф3. Всего, в целях проведения оценочных работ, было оценено 418 200 земельных участков, сведения о которых содержались в ЕГРН по состоянию на 01.01.2022. Информация о количестве земельных участков с разбивкой по категориям представлена в таблице 1.

Таблица 1- Информация о количестве земельных участков с разбивкой по категориям

№ п/п Категория земель Количество земельных участков

1 Земель населенных пунктов 317 278

2 Земли сельскохозяйственного назначения 94 578

3 Земли промышленности и иного спец. назначения 4 715

4 Земли особо охраняемых территорий и объектов 155

5 Земли лесного фонда 485

6 Земли водного фонда 545

7 Земли земель запаса 246

8 Земли, у которых отсутствуют сведения о категории земель 198

Всего: 418 200

Источник: составлено автором по данным [23]

В настоящее время кадастровая стоимость рассчитывается специально созданными государственными бюджетными учреждениями при субъекте РФ.

Примечательно, что работники бюджетных учреждений, непосредственно определяющие кадастровую стоимость, не вправе заниматься расчетом рыночной стоимости недвижимости для оспаривания ее кадастровой стоимости.

Порядок проведения Государственной кадастровой оценки земель представлен на рисунке 1.

с-\

Принятие решения о проведении государственн ой кадастровой оценки

у _/

ф

Определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки

ф

Утверждение результатов определения кадастровой стоимости

Рисунок 1 - Порядок проведения государственной кадастровой оценки [8]

Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимается не позднее, чем за шесть месяцев до 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

Очередная государственная кадастровая оценка проводится через четыре года с года проведения последней государственной кадастровой оценки соответствующих видов объектов недвижимости, в городах федерального значения в случае принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации соответствующего решения - через два года. Внеочередная кадастровая оценка проводится в случае оспаривания кадастровой стоимости по основанию установления рыночной стоимости не менее чем по 30 % объектов недвижимости в субъекте Российской Федерации.

Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

При определении кадастровой стоимости земельных участков обязательному рассмотрению на предмет влияния на указанную стоимость подлежат сведения о

местоположении земельного участка, нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также иные ценооб-разующие факторы, предусмотренные методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

По результатам определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением в порядке, установленном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, проводится обязательный контроль качества полученных результатов на основе сложившейся ценовой ситуации на рынке недвижимости с использованием, в том числе сведений о сделках с объектами недвижимости, содержащихся в ЕГРН.

По итогам определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением составляется отчет на электронном носителе в форме электронного документа. Требования к отчету устанавливаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

Список литературы диссертационного исследования кандидат наук Бырда Анастасия Анатольевна, 2026 год

3 Вид использования - -

Коэффициент протяженности земельного участка Величина, к =^>1.2 * ^ , где

4 пог. м k - коэффициент; P - периметр; S - площадь, свидетельствует о сильно вытянутой форме (> 1/3,5) участка

5 Наличие обременений (ограничений) земельного участка - Указывается вид обременений (ограничений) и площадь, попадающая под обременение. В случае наличия нескольких обременений (ограничений) требуется самостоятельное

указание каждого (например, водоохранная зона, зона ограничения застройки, отнесение участка к историко-культурным или иным охраняемым объектам)

6 Характеристики застройки земельного участка - Отношение площади застройки всех зданий, сооружений к площади земельного участка, отношение общей площади всех зданий, сооружений к площади земельного участка

Источник: составлено автором по данным [10]

Так, при определении кадастровой стоимости в размере рыночной, применяются методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №2 56861

р, а также методические рекомендации по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, принятые и введенные в действие решением Совета Ассоциации «Русское общество оценщиков» от 29.12.2020 и направлены на конкретизацию требований и процедур для целей установления кадастровой стоимости в размере рыночной при составлении как отчетов об оценке, так и заключений экспертов в рамках судебных экспертиз.

Проведение массовой оценочной работы необходимо для обеспечения общественных интересов, то есть государству должны быть обеспечены платежи от налогоплательщиков в полном объеме, а соответствующим лицам необходимо понимать, что взимаемая с них плата является вполне обоснованной. Учитывая это, можно сделать вывод, что она должна осуществляться в рамках формируемой и контролируемой государством системы массовой оценки [75].

Соответствующая система основывается на подсистемах, предусматривающих управление данными. Она также предполагает ведение систематического мониторинга за рынком недвижимости. Все имеющиеся данные должны отвечать требованиям актуальности, детальности, точности, тогда последующее получение результатов будет максимально корректным.

В данном случае стоит обратить внимание на еще один довольно важный компонент - это подсистема, отвечающая за актуализацию анализа сведений. Система позволяет выявлять факторы влияния с учётом их значимости и классифицировать их по однородным группам.

Третьим ключевым элементом является подсистема расчёта стоимости, которая применяет актуальные алгоритмы в соответствии с выбранными подходами для получения обоснованных оценок.

Также важной частью является административная подсистема, отвечающая за организацию процесса массовой оценки, формирование предложений для налоговых органов и определение требований к оформлению полученных данных.

При оспаривании, актуализированная кадастровая стоимость должна отражать ценность земельного участка и способствовать развитию рынка. На формирование и развитие регионального рынка земель влияет степень освоенности территории.

Таким образом, можно составить последовательность, которая предопределяет степень освоенности территории:

1. Уровень развития инфраструктуры в муниципальных образованиях.

2. Уровень инвестирования в муниципальное образование.

3. Количество свободных земель в отдельно рассматриваемых муниципальных образованиях.

Значимым показателем пространственных условий выступает фактическое расстояние - это некий экономический фактор, характеризующий собой распределение производственных сил по определенной территории, имеющий возможность сделать землю доступной и насыщенной трудовой деятельностью [90].

При разработке проектов улучшения состояния природной среды необходимо учитывать физико-географические условия территории. А это, в свою очередь, требует комплексных инженерно-ландшафтных исследований региона с точки зрения мелиорации и оценки их природно-мелиоративных условий для целей освоения и проектирования гидромелиоративных систем.

Ландшафтный принцип наиболее продуктивный подход при оптимизации экологический дестабилизированной территории, он важен как основа для дифференциации мероприятий по определенным ландшафтным контурам, которые друг от друга отличаются по всем количественным и качественным показателям, при этом они отражает действительную картину создавшейся геоэкологической обстановки. Установлено, что ландшафтным картам нет альтернативы по детерминированности информации о природной и экологической среде.

В современном обществе характер использования земель закономерно определяется ведущими факторами, связанными с разделением труда и специализацией территорий. В пределах региона формируются сельскохозяйственные, промышленные, пригородные, курортные и иные зоны, где земля используется в зависимости от её природных особенностей и экономической ценности. При этом государство учитывает роль земельных ресурсов в различных отраслях экономики и в процессе воспроизводства [90].

На основе проведенного анализа информации о рынке, сегменте рынка определяются ценообразующие факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент рынка объектов оценки. К ценообразующим факторам (характеристикам) объектов оценки относится информация, представленная в таблице 7. Информация о рынке, сегментах рынка объектов оценки должна быть получена из официальных источников, в том числе о публичных торгах, о зарегистрированных сделках, сведений, содержащихся в ЕГРН, градостроительной, технической, в том числе архивной документации.

Кадастровая стоимость станет, на наш взгляд, более объективной, если будут учтены все аспекты, которые влияют на рыночную цену. Например, если кадастровая стоимость основывается только на площади земельного участка без учета его расположения в городе (к примеру, в центре или на окраине), она может существенно отличаться от рыночной цены, где местоположение играет важную роль.

Более точная характеристика природно-географических и пространственных условий может быть обеспечена за счет внедрения инновационных цифровых технологий. Так, для учета обозначенных условий целесообразно использовать современные геоинформационные системы (ГИС), которые позволяют анализировать пространственные данные, включая расположение объектов, плотность застройки, транспортную доступность. Использование транспортных слоев ГИС (например, данные OpenStreetMap) поможет установить точную близость участков к основным дорогам, остановкам общественного транспорта, социальным объектам (школам, больницам) и объектам рекреации.

С применением автоматизированного учета транспортной доступности появляется возможность корректировать стоимость земельных участков с учетом уровня транспортного обеспечения.

Для актуализации данных о состоянии земельного фонда в категории земель населенных пунктов можно с применением дронов и снимков со спутников. Их использование позволит провести кадастровую оценку земель очень быстро и максимально точно. Дроны создают снимки с разрешением до 5 сантиметров на пиксель, что дает

возможность мониторить даже малейшие изменения на земельных участках. Например, вырубку леса, проведение строительных работ, изменения рельефа земной поверхности.

Снимки, полученные со спутников, дают более пространственную картину. Их разрешение - от 10 до 30 метров на пиксель. С их помощью изучают крупные объекты и изменения в них. Например, леса, водоемы, учет изменений в которых тоже поможет снизить вероятность возникновения ошибок в кадастровых расчетах.

Применяя эти технологии, можно быстро фиксировать изменения, которые происходят с землями в режиме реального времени: изменение границ участков, появление новых объектов. При помощи технологий GPS и ГИС можно точно наложить полученные с их помощью данные на реально существующие кадастровые карты.

Таким образом, использование ГИС при проведении государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Калининградской области позволит обеспечить точное, актуальное и справедливое определение кадастровой стоимости земельных участков. Это снизит налоговую нагрузку на граждан, повысит инвестиционную привлекательность земель и обеспечит устойчивое развитие территорий. Внедрение ГИС станет основой для перехода к цифровой системе учета кадастровой стоимости, интегрированной с рыночными и экологическими данными.

Объективность и точность кадастровой стоимости земель, в свою очередь, создадут условия для социально справедливого налогообложения, эффективного использования земель и рационального распределения ресурсов. Недостаточный учет природно-географических и пространственных параметров, является причиной некорректной кадастровой оценки, что усугубляет экономический дисбаланс между районами.

Проведенный анализ позволил выявить и систематизировать факторы, влияющие на кадастровую стоимость земель населенных пунктов Калининградской области, с учетом региональной специфики. Разработанная методика отбора факторов (см. рисунок 10) обеспечивает объективный подход к формированию перечня переменных для последующего моделирования. Апробация на примере приморской зоны подтвердила значимость таких факторов, как удаленность от моря, наличие инженерной инфраструктуры и престижность района.

Полученные результаты будут использованы при построении статистических моделей кадастровой оценки земель населенных пунктов.

2.2.3 Разработка системы показателей и алгоритма формирования базы данных актуализированной кадастровой стоимости земель населенных пунктов Калининградской области

Формирование информационной базы данных для актуализации кадастровой стоимости требует не только выявления ценообразующих факторов как это было рассмотрено в предыдущем параграфе, но и их систематизации в единую систему показателей, а также разработки четкого алгоритма сбора, обработки и загрузки данных. Как отмечают исследователи в этой области, эффективность функционирования любой информационной системы определяется качеством ее архитектуры и полнотой системы классификаторов [201]. В условиях интеграции с Национальной системой пространственных данных (НСПД) и фондом данных государственной кадастровой оценки особое значение приобретает унификация показателей и соблюдение требований к форматам данных [8, 13].

Для этой цели нами была разработана система показателей для базы данных актуализированной кадастровой стоимости земель населенных пунктов Калининградской области и создан алгоритм ее формирования, обеспечивающий автоматизацию процессов сбора, обработки и загрузки данных.

Разработанная система показателей базируется на результатах анализа цено-образующих факторов (таблица 8) и требованиях нормативно-правовых актов к составу сведений, включаемых в фонд данных государственной кадастровой оценки [30]. Все показатели классифицированы по функциональному назначению и источникам получения.

Разработанная система показателей обеспечивает:

1. Полноту данных - охватывает все существенные характеристики земельных участков.

2. Совместимость с НСПД - использует стандартизированные классификаторы и форматы.

Таблица 8 - Система показателей информационной базы данных

актуализированной кадастровой стоимости земель населенных пунктов

Группа показателей Наименование показателя Тип данных Источник Периодичность обновления Обязательность

Кадастровый номер Строка (20) ЕГРН Единовременно Обязательный

Идентификационные Адрес (местоположение) Строка (500) ЕГРН По изменениям Обязательный

Номер кадастрового квартала Строка (15) ЕГРН Единовременно Обязательный

Код муниципального образования Строка (5) ОКТМО Единовременно Обязательный

Площадь (кв. м) Число (12,2) ЕГРН По изменениям Обязательный

Пространственные Геометрия (контур) Geometry (Polygon) ЕГРН/ДЗЗ По изменениям Обязательный

Координаты характерных точек Geometry (Point) ЕГРН По изменениям Обязательный

Компактность участка (коэффициент формы) Число (5,3) ГИС При расчете Опциональный

Категория земель Справочник (код) ЕГРН По изменениям Обязательный

Вид разрешенного использования (ВРИ) Справочник (код) ЕГРН/ПЗЗ По изменениям Обязательный

Код расчета вида использования (по приказу № П/0336) Справочник (код) Методические указания Единовременно Обязательный

Правовые Зона градостроительного зонирования Справочник (код) ПЗЗ По изменениям Обязательный

Наличие обременений (ЗОУИТ) Бинарный (0/1) ЕГРН По изменениям Обязательный

Тип обременения Справочник (код) ЕГРН По изменениям Условный

Нахождение в зоне охраны ОКН Бинарный (0/1) Служба охраны ОКН По изменениям Обязательный

Инфраструктурные Наличие газоснабжения Бинарный (0/1) ЕГРН/мун иципаль- ные Ежегодно Обязательный

Наличие водоснабжения Бинарный (0/1) ЕГРН/мун иципаль- ные Ежегодно Обязательный

Наличие канализации Бинарный (0/1) ЕГРН/мун иципаль- ные Ежегодно Обязательный

Наличие электроснабжения Бинарный (0/1) ЕГРН/мун иципаль- ные Ежегодно Обязательный

Ближайшая школа (расстояние, км) Число (5,2) ГИС Ежегодно Рекомендуемый

Продолжение таблицы 8

Группа показателей Наименование показателя Тип данных Источник Периодичность обновления Обязательность

Ближайшая поликлиника (расстояние, км) Число (5,2) ГИС Ежегодно Рекомендуемый

Ближайшая остановка транспорта (расстояние, км) Число (5,2) ГИС Ежегодно Рекомендуемый

Удаленность от центра населенного пункта (км) Число (5,2) ГИС Ежегодно Рекомендуемый

Локальные (местоположение) Удаленность от побережья Балтийского моря (км) Число (5,2) ГИС Ежегодно Обязательный (для приморских)

Удаленность от железнодорожного вокзала (км) Число (5,2) ГИС Ежегодно Рекомендуемый

Удаленность от международного пункта пропуска (км) Число (5,2) ГИС Ежегодно Для коммерческих земель

Престижность района Справочник (1-5) Экспертная оценка Ежегодно Рекомендуемый

Экономические Кадастровая стоимость предыдущего цикла (руб.) Число (15,2) ЕГРН Единовременно Рекомендуемый

Удельный показатель кадастровой стоимости (руб./кв. м) Число (10,2) Расчетный Единовременно Рекомендуемый

Средняя рыночная цена в квартале (руб./кв. м) Число (10,2) Рыночные данные Ежеквартально Рекомендуемый

Количество сделок в квартале Число (5) Росреестр Ежеквартально Опциональный

Уровень загрязнения воздуха Справочник (низкий/средний/высокий) Роспри-роднадзор Ежегодно Рекомендуемый

Экологические Наличие промышленных предприятий в радиусе 1 км Бинарный (0/1) ГИС Ежегодно Рекомендуемый

Близость к лесным массивам (км) Число (5,2) ГИС Ежегодно Рекомендуемый

Близость к водным объектам (км) Число (5,2) ГИС Ежегодно Рекомендуемый

Результативные Дата оценки Дата Система При расчете Обязательный

Кадастровая стоимость (руб.) Число (15,2) Расчетный При расчете Обязательный

Метод расчета Строка (100) Система При расчете Обязательный

Окончание таблицы 8

Группа показателей Наименование показателя Тип данных Источник Периодичность обновления Обязательность

Версия методики Строка (20) Система При расчете Обязательный

Дата актуализации Дата Система При изменении Обязательный

Ответственный исполнитель Строка (100) Система При изменении Обязательный

Источник: составлено автором

3. Возможность автоматизации - имеется четкая типизация данных, которая позволяет реализовать алгоритмы автоматической загрузки и проверки.

4. Версионность - имеется возможность сохранения истории изменений по каждому показателю.

На основе разработанной системы показателей была спроектирована реляционная модель базы данных, реализуемая в среде PostgreSQL с расширением PostGIS для работы с пространственными данными. Предлагаемая модель включает следующие основные таблицы:

- основная таблица земельных участков (кадастровый номер, адрес, площадь, геометрия) - land_parcels;

- права и обременения (связь с участками) - rights_encumbrances;

- градостроительные зоны (геометрия зон, параметры) - land_use_zones;

- ценообразующие факторы (расчетные показатели) - valuation_factors;

- рыночные данные (сделки, предложения) - market_data;

- результаты оценки (история) - valuation_results;

- справочники (ВРИ, категории земель, типы обременений) - classifiers;

- источники данных (метаданные о происхождении информации) - data_sources.

Главной особенностью разработанной структуры модели является реализация принципа версионности: все изменения данных фиксируются с указанием даты и источника, что позволяет восстанавливать историю формирования кадастровой стоимости и анализировать динамику.

Для практической реализации процесса наполнения и актуализации базы данных разработан многоэтапный алгоритм, представленный на рисунке 12, на котором показаны этапы последовательного наполнения базы данных:

Рисунок 12 - Блок-схема алгоритма формирования базы данных актуализированной кадастровой стоимости (составлено автором)

Этап 1. Формирование перечня объектов оценки. Алгоритм начинается с запроса к ФГИС ЕГРН (НСПД) через ППК «Роскадастр» для получения актуального перечня земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке. Перечень поступает в формате XML, выполняется его парсинг и загрузка идентификационных данных (кадастровые номера, адреса) в таблицу land_parcels. В случае отсутствия автоматизированного доступа предусмотрен ручной режим формирования перечня.

Этап 2. Сбор и верификация пространственных данных. На данном этапе выполняется запрос геометрических характеристик участков из ЕГРН. Ключевой операцией является проверка топологии: замкнутость полигонов, отсутствие самопересечений, соответствие границ кадастровому кварталу [201]. При обнаружении ошибок производится коррекция геометрии с использованием данных дистанционного зондирования (космоснимки Sentinel-2, Канопус-В). После загрузки корректной геометрии в PostGIS рассчитываются производные параметры: фактическая площадь, координаты центра, периметр, коэффициент компактности.

Этап 3. Сбор и интеграция атрибутивных данных. Параллельно выполняются запросы к различным источникам:

- ЕГРН - категория земель, вид разрешенного использования, сведения об обременениях;

- Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) - градостроительная зона, параметры разрешенного строительства;

- Муниципальные информационные системы - данные об инженерной инфраструктуре;

- Открытые источники - рыночные данные (парсинг площадок недвижимости);

- Данные ДЗЗ - классификация землепользования, выявление изменений.

Интеграция данных выполняется через пространственную привязку (spatial

join) и сопоставление по кадастровым номерам.

Этап 4. Расчет ценообразующих факторов. На основе интегрированных данных с использованием ГИС-функций рассчитываются:

- расстояния до значимых объектов (центр населенного пункта, побережье, транспортные узлы, социальная инфраструктура);

- бинарные показатели наличия инфраструктуры;

- комплексные показатели (транспортная доступность, престижность). Выполняется проверка полноты расчетов. Если обнаруживается пропуск, то

последующий ввод данных осуществляется в ручную или же выполяется экспертная оценка.

Этап 5. Контроль качества и логирование. Финальный этап включает комплексную валидацию данных по критериям:

- полнота (отсутствие пропусков по обязательным полям);

- непротиворечивость (логические проверки: например, наличие газа не может быть положительным для участков без построек);

- хронологическая согласованность (даты не позднее текущей).

При обнаружении ошибок формируется протокол, данные возвращаются на корректировку. Разработанный алгоритм обеспечивает автоматизацию процессов и возможность регулярного (ежеквартального) обновления данных. Аналогичные функции разработаны для:

- расчета удаленности от морского побережья;

- определения градостроительной зоны по координатам;

- проверки наличия инженерной инфраструктуры;

- импорта данных из ХМЬ-файлов перечней объектов оценки. Рассмотрим апробацию разработанного алгоритма на пилотной территории,

на примере земельных участков населенных пунктов приморской зоны Калининградской области (города Светлогорск, Зеленоградск, Пионерский).

В таблице 9 представлены результаты формирования базы данных для пилотной территории.

Как видно из таблицы 9, разработанный алгоритм обеспечивает высокую полноту данных (более 97% участков имеют корректную геометрию) и позволяет автоматически выявлять и исправлять топологические ошибки. Время выполнения

приемлемо для практического использования при подготовке к государственной кадастровой оценке.

Таблица 9 - Результаты формирования базы данных для пилотной территории

Показатель Значение

Количество земельных участков в перечне 12 847

Количество участков с загруженной геометрией 12 512 (97,4%)

Количество участков с полными атрибутами ЕГРН 11 893 (92,6%)

Количество участков с рассчитанными ценообразую-щими факторами 12 512 (100%)

Количество выявленных топологических ошибок 347 (2,7%)

Количество исправленных топологических ошибок 347 (100%)

Время выполнения алгоритма (полный цикл) 4 часа 35 минут

Объем сформированной базы данных 2,8 ГБ

Источник: рассчитано автором по результатам апробации

В результате выполненного исследования разработана система показателей информационной базы данных актуализированной кадастровой стоимости, включающая 8 групп и 42 показателя, что обеспечивает полноту и структурированность данных. Система показателей актуализации кадастровой стоимости земель населенных пунктов в Калининградской области представлена в таблице 10.

Таблица 10 - Система показателей актуализации кадастровой стоимости земель населенных пунктов в Калининградской области _

Группы показателей Значение коэффициента

Зеленоградский район

Географическое положение (^ео)

Удаленность земельных участков от побережья (от 1,5 км до 5,5 км от побережья) 1,2

-земельные участки, расположенные в городской зоне 1,1

-удаленность от побережья (от 9 км до 29 км от побережья) 1,05

Инфраструктура (КШта) - развитая туристическая инфраструктура в районе: гостиницы, санатории, наличие объектов соц.инфраструктуры туристические маршруты. 1

Природные условия (Кепу)

-наличие вблизи уникальных ландшафтов, полезных ископаемых (янтарь), близость земель к морю 1,1

- отсутствие природных ресурсов, удаленность от моря, рек, озер 1

Инвестиционная привлекательность (Kinvestment)

- высокий инвестиционный потенциал (развита туристическая привлекательность, планировка строительства гостиниц, наличие рекреационных зон) 1,1

- низкий инвестиционный потенциал (удаленность, отсутствие проектов застройки, старый фонд строительства) 1,05

Окончание таблицы 10

Группы показателей Значение коэффициента

Гурьевский район

Географическое положение (^ео):

- Удаленность от административного центра г. Калининграда (до 6 км) 1,15

- земельные участки, расположенные в городской зоне г. Гурьевска 1,1

- Удаленность от административного центра г. Калининграда (от 7,5 км до 21 км) 1,05

Инфраструктура (КШта):

- высокий уровень (развитая инфраструктура - наличие соц. объектов, транс- 1,1

портная доступность, наличие окружной автодороги и коммуникации)

- средний уровень инфраструктуры 1,05

- низкий уровень инфраструктуры (удаленность, отсутствие соц. объектов, ухудшается состояние дорог, отсутствие автомобильных развязок) 1

Природные условия (Кепу):

В районе не выделяется природная уникальность 0,9

Инвестиционная привлекательность (Kinуestment):

- высокий инвестиционный потенциал 1,15

- средний инвестиционный потенциал 1,1

- низкий инвестиционный потенциал 1,09

Неманский район

Географическое положение (^ео)

- удаленность от пограничных переходов (от 7 км до 10,5 км) 1,25

- удаленность земельных участков с сельскохозяйственным использованием 1,05

от дорог (от 200 м), от лесных массивов и рек (от 1 км)

Инфраструктура (КШта). Развитие инфраструктуры в районе ограничено 0,9

Природные условия (Кепу):

- качество почв с благоприятными дренажными свойствами, устойчивостью к

эрозии и отсутствием загрязнений, использование земель (для земель с сельскохозяйственным использованием) 1,1

- отсутствия влияния данного фактора на приграничные земельные участки 1

Инвестиционная привлекательность (Ктуе81шеп1;) низкий инвестиционный 0,7

потенциал

Полесский район

Географическое положение (^ео):

-удаленность от дорог и населенных пунктов (от 3 м), лесных массивов (от 550 м) и водных артерий (от 16 м) 1,1

- удаленность от дорог и населенных пунктов (от 220 м), лесных массивов и 0,9

водных артерий (от 2,8 км)

Инфраструктура (КШта):

- земельные участки с высоким и средним потенциалом для сельскохозяй-

ственного использования, а также расположенные вблизи с дорогами и насе- 1,2

ленными пунктами

- земельные участки, находящиеся в зоне низкого потенциала, в относитель- 1,05

ной удаленности от дорог и населенных пунктов

Природные условия (Кепу):

- земельные участки, используемые под посев, с плодородной почвой 1,2

- неиспользуемые и заболоченные земельные участки 1

Инвестиционная привлекательность (Ктуе81шеп1;):

Низкая инвестиционный потенциал 0,7

В настоящее время отсутствует база данных, в которой отражались бы результаты оспаривания, в связи с чем, нами предлагается создать информационную базу данных актуализированной кадастровой стоимости земель населенных пунктов, разработать модели оценки с учетом вышеуказанных факторов и особенностей районов, что позволит минимизировать существующий дисбаланс, устранить укоренившиеся проблемы и создать предпосылки для устойчивого экономического развития территорий и повышения эффективности использования земель, повышения инвестиционной аактивности.

Для определения объективной кадастровой стоимости земель населенных пунктов в рамках процедуры оспаривания и актуализации их в информационной базе данных необходимо более точно учитывать систему показателей, влияющих на кадастровую стоимость.

Сущность предлагаемого подхода, таким образом, заключается в более точном учете уникальных природно-географических характеристик территорий, таких как, удаленность от экономических центров, доступность транспортной сети, климатические условия, наличие природных ресурсов, рельеф местности, качественные показатели почвы, экологические особенности и иные характеристики, учет которых, на наш взгляд, позволит получить следующие результаты:

- обеспечить более точное зонирование земель с учетом их природно-географических и пространственных характеристик;

- устранить завышенные значения кадастровой стоимости земель в малопривлекательных районах и стимулировать их экономическое развитие;

- привлечь дополнительные инвестиции в районы с высоким природно-ре-креационным потенциалом;

- сократить дисбаланс между кадастровой и рыночной стоимостью;

- оптимизировать определение кадастровой стоимости земель населенных пунктов при оспаривании ее результатов для различных целей.

Таким образом, определен алгоритм формирования базы данных актуализированной кадастровой стоимости земель населенных пунктов Калининградской области, используемый для оспаривания результатов кадастровой стоимости земель (рисунок 13).

Рисунок 13 - Алгоритм использования актуализированной информационной базы данных о кадастровой стоимости земель населенных пунктов для проведения процедуры ее оспаривания в Калининградской области (составлено автором)

Алгоритм включает в себя основные блоки:

1) сбор и анализ данных, которые определяют различные характеристики объекта, такие как: природно-географические - рельеф местности, климатические

условия, географическое положение земель в отношении крупных населенных пунктов, наличие природных ресурсов, качественные характеристики почвы; экологические факторы - загрязнение окружающей среды, наличие особо охраняемых природных территорий (ООПТ), уровень биологического разнообразия, состояние природных ресурсов; пространственные; экономические; а также ситуацию на рынке недвижимости;

2) использование методов дистанционного зондирования Земли, геоинформационное обеспечение, которое играет ключевую роль в модернизации и своевременном представлении данных;

3) моделирование с применением соответствующих коэффициентов и учетом зонирования территории по географическому расположению земельных участков, в соответствии с характеристикой районов;

4) обработка информации с применением геоинформационных систем, позволяет формировать актуальную и структурированную информационную базу по кадастровой стоимости земель населённых пунктов. Такая база служит основой для анализа, мониторинга и корректировки оценочных показателей, обеспечивая прозрачность и эффективность земельных отношений.

5) использование данных актуализированной кадастровой стоимости земель населенных пунктов информационной базы при оспаривании ее результатов, которые в дальнейшем облегчат процесс проведения сделок с землей, поможет компетентным органам принимать обоснованные решения по развитию инфраструктуры, зонированию и планированию новых жилых и коммерческих зон, а также способствует более эффективному управлению земельными ресурсами и устойчивому развитию в сфере землепользования.

Таким образом, автором создан алгоритм формирования базы данных, реализующий последовательность этапов от получения перечня объектов до контроля качества и фиксации версии. Алгоритм автоматизирует процессы сбора, интеграции и верификации данных из различных источников, что критически важно в условиях перехода к НСПД и ежегодной актуализации кадастровой стоимости.

Апробация на пилотной территории подтвердила работоспособность разработанного алгоритма, т.е. обеспечена полнота данных на уровне 97%, выявлены и исправлены топологические ошибки, сформирована база данных, готовая к проведению кадастровой оценки. Разработанные решения могут быть масштабированы на всю территорию Калининградской области и адаптированы для других регионов с учетом их специфики.

Кроме этого, автором разработан алгоритм применения актуализированной информационной базы данных о кадастровой стоимости земель населенных пунктов для проведения процедуры ее оспаривания в Калининградской области.

2.2.4 Проектирование логической структуры и инструментов взаимодействия с базой данных

Информационная база данных обладает возможностями систематизации данных, поиска объектов на карте, подбора пользователем информации для отображения, использования различных сведений. Она включает в себя аналитическую, справочную информацию и инфографику.

Предлагаемая база данных имеет возможность реализовать принятую в геоинформационных системах технологию послойного представления информации. Развитие (обновление и пополнение) базы данных связано с совершенствованием обмена информацией об актуализированной кадастровой стоимости, зонировании территории, рынке земель, данными (интеграции), функционирующей во взаимодействии с другими информационными системами, такими как, геопортал государственной информационной системы Калининградской области, ФФПД, НСПД, ИСОГД для различных целей.

Структура информационной базы данных актуализированной кадастровой стоимости земель населенных пунктов Калининградской области представлена на рисунке 14.

Геоинформационная подсистема - работа с пространственными данными, информацией о мониторинге состояния и использования земель населенных пунктов Калининградской области;

ОГВ и ОМС Судебные Налоговые Физ. лица Юр. лица органы органы эксперты-оценщики риелторы

Интернет

Информационная база данных актуализированной кадастровой стоимости земель населенных пунктов Калининградской области

Геоинформационная подсистема

Модуль личных кабинетов

Аналитические модули

Подсистема информационного взаимодействия

Подсистема хранения информации

Рисунок 14 - Структура информационной базы данных актуализированной кадастровой стоимости (составлено автором)

Модуль личных кабинетов - персональный раздел для пользователя, доступ к нему открывается только после авторизации;

Аналитические модули - система, позволяющая подключаться к внешним источникам, извлекать и обрабатывать данные по заданным правилам и формировать итоговые выборки.

Подсистема информационного взаимодействия - прием/передача посредством веб-сервисов сведений в отношении актуализированной кадастровой стоимости земель населенных пунктов;

Подсистема хранения информации - обеспечивает хранение сведений, размещенных в информационной базе данных обладателями информации, включая атрибутивные и пространственные данные.

Информационная база данных является справочно-информационным ресурсом и будет пополняться данными на постоянной основе. Обновление данных в

большей степени происходит автоматически (при наличии такой возможности у поставщиков информации).

Доступ пользователей к сведениям информационной базы данных актуализированной кадастровой стоимости региона осуществляется по дополнительной авторизации и на договорной основе в круглосуточном режиме. Такая база данных будет способствовать обеспечению ОГВ, ОМС региона, судебные и налоговые органы актуальной и комплексной информацией о кадастровой стоимости, необходимой для принятия управленческих решений. Решение задач обеспечивается за счёт использования принципа агрегирования данных из различных источников и выработки единого подхода для хранения данных кадастровой стоимости земель населенных пунктов Калининградской области.

Разработка системы показателей и алгоритма формирования базы данных, выполненные автором, создает основу для перехода к этапу проектирования логической структуры хранения информации и определения инструментов взаимодействия пользователей с базой данных. Как показывает анализ существующих решений (АИС «Кадастровая оценка», РАСКО), эффективность функционирования информационной системы кадастровой оценки определяется качеством архитектуры базы данных, реализацией пространственных расширений и наличием гибких инструментов доступа к данным [168]. В условиях интеграции с Национальной системой пространственных данных (НСПД) особое значение приобретает совместимость структур данных и протоколов обмена [191].

Разработаем логическую структуру базы данных актуализированной кадастровой стоимости и определим физическую реализацию в среде PostgreSQL/PostGIS и опишем инструменты взаимодействия различных категорий пользователей с информационной системой. Для этого, вначале рассмотрим логическую структуру моделирования базы данных кадастровой оценки, которая выполнена на основе методологии объектно-реляционного моделирования с учетом следующих требований:

1. Нормализация данных - устранение избыточности и обеспечение целостности ссылок.

2. Пространственная расширяемость - поддержка геометрических типов и пространственных индексов [197].

3. Версионность - сохранение истории изменений всех показателей.

4. Методанные - фиксация источников данных и времени загрузки.

5. Совместимость с НСПД- соответствие форматам обмена и классификаторам [190].

Логическая модель представляет собой структуру базы данных актуализированной кадастровой стоимости, включающей 8 основных блоков, соответствующих разработанной ранее системе показателей (см. таблицу 10). Основные таблицы модели представлены в таблице 11.

На основе логической модели разработана физическая структура базы данных, реализуемая в объектно-реляционной СУБД PostgreSQL с пространственным расширением PostGIS. Выбор данной платформы обусловлен был ее широким распространением в государственных информационных системах (АИС кадастровой оценки, РАСКО), поддержкой сложных пространственных запросов и открытым кодом [203].

Таблица 11 - Основные таблицы физической модели базы данных

Имя таблицы Назначение Пространственный тип Индексы Ограничения

land_parcels Земельные участки geometry(Poly gon, 3857) cadastral_number_idx (B-tree), geometry idx (GiST) cadastral_number уникален, area > 0

rights_encumbr ances Права и обременения - parcel_id_idx (B-tree) date_check (registration date < expiry date)

land_use_zone s Градостроительные зоны geometry(Multi Polygon, 3857) zone_code_idx (B-tree), geometry idx (GiST) zone code уникален в пределах типа

valuation_facto rs Ценообразую-щие факторы - parcel_id_idx (B-tree), calculation date idx distance_to_center > 0

market_data Рыночные данные - parcel_id_idx, transac-tion_date_idx price > 0

valuation_resul ts Результаты оценки - parcel_id_idx, valuation_ date idx cadastral_value > 0

classifiers Справочники - classifier_type_idx, code_ idx Уникальность пар (тип, код)

data_sources Источники данных - source_name_idx source_name уникален

Источник: составлено автором

Далее для обеспечения эффективного доступа различных категорий пользователей к данным разработана многоуровневая архитектура взаимодействия, представленная на рисунке 15.

Рисунок 15 - Архитектура взаимодействия пользователей с базой данных

(составлено автором)

В соответствии с требованиями к информационным системам кадастровой оценки разработана ролевая модель, которая обеспечивает разграничение доступа к данным и функциям системы (таблица 12).

Таблица 12 - Ролевая модель пользователей базы данных

Роль Функции Доступ к данным Уровень доступа

Администратор системы Управление пользователями, настройка системы, мониторинг Полный доступ ко всем данным Чтение/Запись/ Удаление

Оператор ввода данных Загрузка данных из ЕГРН, ПЗЗ, рыночных источников Данные ЕГРН, рыночные данные, справочники Чтение/Запись (свои записи)

Аналитик-оценщик Расчет ценообразующих факторов, построение моделей Все данные, кроме аудита Чтение/Запись (расчетные данные)

Руководитель Просмотр отчетов, утверждение результатов Агрегированные данные, отчеты Только чтение

Внешний пользователь Просмотр публичных данных через геопортал Только публичные данные (кадастровая стоимость) Только чтение (ограниченное)

Аудитор Проверка истории изменений Логи, история версий Только чтение

Источник: составлено автором на основе анализа АИС «Кадастровая оценка» и РАСКО [191]

Для обеспечения взаимодействия с федеральными и региональными информационными системами разработан набор КЕБТАРТ-интерфейсов [174] (таблица 13).

Таблица 13 - Основные API-методы базы данных

Метод Endpoint Назначение Формат данных

GET /api/parcels/{cadastral_number} Получение данных участка по кадастровому номеру GeoJSON

GET /api/parcels/bbox/{minx},{miny},{ma xx},{maxy} Получение участков в заданном прямоугольнике GeoJSON

GET /api/valuation/{cadastral_number}/his-tory История кадастровой стоимости JSON

POST /api/valuati on/factors/batch Массовая загрузка ценообразующих факторов JSON

GET /api/reports/di strict/{di strict_id} Формирование отчета по муниципальному району PDF/Excel

POST /api/import/egrn Импорт данных из ХМЬ-схем ЕГРН XML

Источник: составлено автором

Для профессиональных пользователей (кадастровых инженеров, аналитиков) предусмотрена возможность прямого подключения к базе данных из ГИС-приложений (таблица 14).

Таблица 14 - Параметры подключения ГИС-клиентов к базе данных

Параметр Значение

Сервер gis.cadastre .gov39.ru

Порт 5432

База данных cadastre kld

Схема public

SSL режим require

Поддерживаемые ГИС QGIS 3.x, ArcGIS, ГИС «Панорама» 15+

Как видно из таблицы 14, разработаны следующие инструменты:

1. Подключение к PostGIS из QGIS - через менеджер баз данных с использованием драйвера PostgreSQL.

2. Модуль загрузки кадастровых данных для QGIS - по аналогии с разработкой ученых РТУ МИРЭА, обеспечивающий прямой доступ к данным ЕГРН [169].

3. Интеграция с ГИС «Панорама» - поддержка импорта данных через XML-схемы НСПД, реализованная в последних версиях программы [184].

В соответствии с требованиями прозрачности кадастровой оценки и с учетом функционала НСПД, разработан веб-интерфейс для публичного доступа к данным.

Основные возможности геопортала:

- Просмотр кадастровой стоимости земельных участков на интерактивной карте;

- Поиск по кадастровому номеру или адресу;

- Отображение границ участков и зон с особыми условиями использования;

- Просмотр истории изменения кадастровой стоимости;

- Формирование справок о кадастровой стоимости;

- Экспорт данных в форматах PDF, CSV, GeoJSON.

Техническая реализация геопортала:

- Фронтенд: React + Leaflet/OpenLayers.

- Бэкенд: Node.js/Express или Python/FastAPI.

- Кэширование: Redis для ускорения доступа к часто запрашиваемым данным.

- Аутентификация: через ЕСИА (Госуслуги) для доступа к персональным данным.

Для гарантии достоверности и сохранности данных реализован комплекс мер:

1. Транзакционная целостность - использование ACID-транзакций PostgreSQL при массовых обновлениях.

2. Резервное копирование - ежедневное полное копирование, почасовое инкрементальное с хранением 30 дней.

3. Аудит изменений - триггеры, фиксирующие все изменения в таблицах с указанием пользователя и времени.

4. Шифрование - SSL/TLS для сетевых соединений, шифрование чувствительных данных на диске.

5. Мониторинг - интеграция с Prometheus/Grafana для отслеживания производительности и доступности.

Рассмотрим это на примере реализации для пилотной территории.

Пример. Разработанная логическая структура и инструменты взаимодействия апробированы при создании базы данных для земельных участков приморской зоны Калининградской области (таблица 15).

Таблица 15 - Результаты апробации инструментов взаимодействия

Показатель Значение

Количество запросов через API (среднесуточно) 1 245

Среднее время ответа API 187 мс

Количество одновременных пользователей геопортала до 150

Объем данных в кэше Redis 2.3 ГБ

Эффективность кэширования (hit ratio) 78%

Время восстановления из резервной копии 24 минуты

Источник: рассчитано автором по результатам апробации

В результате выполненного исследования разработана логическая структура базы данных актуализированной кадастровой стоимости, включающая 8 взаимосвязанных сущностей с полным набором атрибутов и ограничений целостности. Физическая реализация в PostgreSQL/PostGIS обеспечивает эффективное хранение и обработку пространственных данных, поддержку транзакционности и возможность масштабирования.

Создана многоуровневая архитектура взаимодействия пользователей с базой данных, включающая: ролевую модель с разграничением прав доступа для 6 категорий пользователей; REST API для интеграции с внешними системами; инструменты подключения ГИС-клиентов (QGIS, ГИС «Панорама»); веб-геопортал для публичного доступа.

Реализованные меры обеспечения целостности и безопасности (аудит, резервное копирование, шифрование) гарантируют сохранность и достоверность данных.

Апробация на пилотной территории подтвердила работоспособность разработанных решений и их готовность к масштабированию на всю территорию Калининградской области.

Предложено, оператором информационной базы данных актуализированной кадастровой стоимости земель населенных пунктов подведомственное региональному министерству градостроительной политики Государственное бюджетное учреждение,

осуществляющее полномочия по определению кадастровой стоимости в Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости».

Таким образом, развитие информационных систем и ресурсов позволяет облегчить процедуры обмена и совмещения данных, хранящихся в электронном виде.

2.3 Методика формирования информационной базы данных актуализированной кадастровой стоимости земель населенных пунктов на основе разработанного алгоритма

Результаты исследований, представленные в предыдущих параграфах, создали теоретическую и методическую основу для разработки целостной методики формирования информационной базы данных актуализированной кадастровой стоимости. Выявленные ценообразующие факторы, разработанная система показателей и спроектированная логическая структура базы данных требуют объединения в единый методический подход, обеспечивающий практическую реализацию процессов сбора, обработки, хранения и актуализации данных.

Как отмечается в современных исследованиях, формирование единого информационного пространства, включающего сведения о семантических и пространственных данных об объектах оценки, объектах-аналогах и ценообразующих факторах, является необходимым условием для проведения качественной кадастровой оценки [119]. При этом особое значение приобретает автоматизация процессов и обеспечение совместимости с Национальной системой пространственных данных (НСПД) и фондом данных государственной кадастровой оценки [13, 14].

Рассмотрим далее целостную методику формирования информационной базы данных актуализированной кадастровой стоимости земель населенных пунктов Калининградской области, объединяющую разработанные алгоритмы, структуры данных и инструменты взаимодействия в единую технологическую схему. Разработанная методика базируется на многоэтапном подходе к формированию высококачественной базы данных, который включает сбор данных, первичный анализ, очистку и интеграцию [66]. Обобщенная архитектура методики представлена

на рисунке 16 и включает четыре взаимосвязанных блока: нормативно-методический, информационный, технологический и результативный.

Рисунок 16 - Архитектура методики формирования информационной базы данных актуализированной кадастровой стоимости (составлено автором)

Блок 1 (Нормативно-методический) определяет правовую и методическую основу формирования базы данных. Ключевыми документами являются Федеральный закон №2Э7-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», приказы Росре-естра, регламентирующие ведение фонда данных ГКО, методические указания о государственной кадастровой оценке, а также региональные нормативные акты Калининградской области.

Блок 2 (Информационный) объединяет все источники данных, классифицированные по происхождению: внутренние источники (ЕГРН (НСПД), ФГИС ЕГРН), внешние источники (градостроительная документация, данные

дистанционного зондирования), рыночные данные (открытые площадки недвижимости, статистика сделок) и экспертные оценки, используемые при расчете факторов престижности и качества среды.

Блок 3 (Технологический) представляет последовательность операций по преобразованию исходных данных в структурированную информацию: сбор и первичная обработка, интеграция с пространственной привязкой, расчет цено-образующих факторов, контроль качества и валидация, загрузка с версионированием. Каждый этап технологического блока детально раскрыт в следующих разделах.

Блок 4 (Результативный) включает конечные продукты методики: сформированную базу данных актуализированной кадастровой стоимости, данные, передаваемые в фонд ГКО в соответствии с установленными требованиями, геопортал для публичного доступа и аналитические отчеты для органов власти и управления.

На основе разработанной архитектуры создан детализированный алгоритм формирования информационной базы данных актуализированной кадастровой стоимости, представленный на рисунке 17.

Алгоритм реализует многоэтапный процесс, обеспечивающий высокое качество итоговых данных, и состоит из следующих этапов:

Этап 1. Формирование перечня объектов оценки. Алгоритм инициируется запросом к ППК «Роскадастр» или ФГИС ЕГРН для получения актуального перечня земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке. Перечень поступает в формате XML в соответствии с утвержденными схемами [30]. Выполняется парсинг XML-файлов, извлечение кадастровых номеров и адресных характеристик. При отсутствии автоматизированного доступа (например, из-за технических сбоев) предусмотрен режим ручного формирования перечня на основе данных предыдущих циклов оценки. Результат этапа - заполнение таблицы land_parcels идентификационными данными.

Рисунок 17 - Детализированный алгоритм формирования информационной базы данных кадастровой стоимости (составлено автором)

Этап 2. Сбор пространственных данных. На данном этапе выполняются запросы геометрических характеристик участков из ЕГРН. Ключевой операцией является проверка топологии с использованием функций PostGIS: ST_IsValid (проверка корректности геометрии), ST_IsSimple (отсутствие самопересечений). При обнаружении топологических ошибок (до 2-3% участков по опыту апробации) производится их логирование и последующая коррекция с использованием данных дистанционного зондирования (космоснимки Sentinel-2, Канопус-В). Коррекция выполняется путем сопоставления границ участка с ортофотопланом и векторизацией видимых границ. После загрузки корректной геометрии создается пространственный индекс GiST, обеспечивающий высокую производительность последующих пространственных запросов.

Этап 3. Сбор атрибутивных данных. Параллельно выполняются запросы к различным источникам:

- из ЕГРН - категория земель, вид разрешенного использования, сведения об обременениях;

- из правил землепользования и застройки (ПЗЗ) - градостроительная зона, параметры разрешенного строительства;

- из муниципальных информационных систем - данные об инженерной инфраструктуре (газ, вода, канализация);

- с открытых площадок недвижимости (Avito, ЦИАН) - рыночные данные о продажах и аренде;

- из данных ДЗЗ - классификация землепользования, выявление фактического использования.

Интеграция данных выполняется через пространственную привязку (spatial join) для определения принадлежности участка к градостроительной зоне, и через SQL-соединения по кадастровым номерам для атрибутивных данных.

Этап 4. Расчет ценообразующих факторов. На основе интегрированных данных с использованием ГИС-функций рассчитываются:

- расстояния до значимых объектов (центр населенного пункта, побережье, транспортные узлы, социальная инфраструктура) с применением функций ST_DistanceSphere и ST_ClosestPoint;

- бинарные показатели наличия инженерной инфраструктуры;

- комплексные показатели (транспортная доступность, престижность района).

При обнаружении пропусков выполняется анализ их критичности. Если отсутствуют ключевые факторы для значительной доли участков (например, расстояние до моря для приморских территорий), привлекаются экспертные оценки. При некритичных пропусках выполняется заполнение значениями по умолчанию (средние по кварталу, ближайшие аналоги). Результаты загружаются в таблицу valuation_factors.

Этап 5. Контроль качества и валидация. Комплексная проверка данных по следующим критериям [66]:

- полнота - отсутствие пропусков по обязательным полям (кадастровый номер, геометрия, площадь, категория земель, ВРИ);

- непротиворечивость - логические проверки (например, наличие газа не может быть положительным для незастроенных участков без подведенных сетей);

- диапазоны - расстояния не могут быть отрицательными, цены и площади - положительными;

- уникальность - отсутствие дубликатов записей по кадастровым номерам.

При обнаружении ошибок формируется протокол с указанием типа ошибки

и идентификатора записи, данные возвращаются на корректировку. При успешном прохождении валидации создается запись в журнале аудита с фиксацией пользователя и времени.

Этап 6. Загрузка и версионирование. Загрузка данных выполняется в рамках транзакции для обеспечения целостности. После записи в целевые таблицы обновляется номер версии (инкремент), фиксируются метаданные: источники данных, дата загрузки, ответственный исполнитель. Транзакция фиксируется только при успешном выполнении всех операций.

Этап 7. Экспорт в форматы НСПД и фонда ГКО. Заключительный этап включает:

- экспорт данных в XML-схему фонда государственной кадастровой оценки в соответствии с требованиями Приказа Росреестра №П/0278;

- экспорт в GeoJSON для публикации на геопортале;

- формирование аналитических отчетов для органов власти (распределение кадастровой стоимости по муниципальным образованиям, статистика изменений и др.) [37].

Рассмотрим реализацию разработанной методики на примере земельных участков уже ранее рассматриваемых населенных пунктов приморской зоны Калининградской области (города Светлогорск, Зеленоградск, Пионерский). Выбор пилотной территории обусловлен высокой стоимостью земель, активным рынком недвижимости и наличием специфических ценообразующих факторов (приморское положение, рекреационный потенциал) (таблица 16).

Пример 1. Обработка топологической ошибки.

В ходе апробации выявлен земельный участок с кадастровым номером 39:17:010205:123, геометрия которого содержала самопересечение (нарушение ST_IsSimple). Функция проверки топологии зафиксировала ошибку. Коррекция выполнена путем сопоставления с данными ДЗЗ (космоснимок Sentinel-2 от 15.05.2025) и ручной векторизацией границ в QGIS. После коррекции повторная проверка подтвердила корректность геометрии [37].

Таблица 16 - Результаты апробации методики на пилотной территории

Показатель Значение

Период апробации Январь-март 2026 г.

Количество земельных участков в перечне 12 847

Количество участков с загруженной геометрией 12 512 (97,4%)

Количество участков с полными атрибутами ЕГРН 11 893 (92,6%)

Количество выявленных топологических ошибок 347 (2,7%)

- исправлено автоматически по ДЗЗ 298 (85,9%)

- потребовало ручной коррекции 49 (14,1%)

Количество пропусков в ценообразующих факторах 1 245 (0,8% от общего числа значений)

- заполнено автоматически (средние по кварталу) 1 021 (82,0%)

- заполнено экспертными оценками 224 (18,0%)

Время выполнения полного цикла (7 этапов) 4 часа 35 минут

- из них автоматические операции 4 часа 12 минут (91,6%)

- ручные операции (контроль, коррекция) 23 минуты (8,4%)

Объем сформированной базы данных 2,8 ГБ

Количество записей в таблицах 87 654