Оценка экономической эффективности строительства "интеллектуальных зданий" тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Мурашова, Ольга Владимировна

• Мурашова, Ольга Владимировна
• кандидат экономических наук
• 2010

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Мурашова, Ольга Владимировна

Введение

Глава I. Исследование экономического содержания и особенностей инвестирования в «Интеллектуальные здания»

1.1. Эволюция концепций инженерно-технического обеспечения 9 зданий.

1.2. Исследование системных свойств в циклической динамике 21 и идентификация понятия «Интеллектуальное здание».

1.3 Анализ и систематизация особенностей создания 41 «Интеллектуального здания».

Глава II. Разработка методического подхода к обоснованию 50 эффективности «Интеллектуального здания».

2.1. Анализ основного метода оценки эффективности 50 инвестиционных проектов и особенности его использования для оценки «Интеллектуального здания».

2.2. Обоснование необходимости и возможности применения 64 комбинационных методов оценки эффективности «Интеллектуального здания»

2.3. Формирование методического подхода для обоснования 91 эффективности «Интеллектуального здания».

Глава III. Адаптация комплексной методики оценки ЮЗ эффективности «Интеллектуального здания» к условиям практического использования.

3.1. Оценка степени универсальности комплексной методики ЮЗ оценки эффективности «Интеллектуального здания».

3.2. Разработка методических рекомендаций к оценке эффективности проекта «Интеллектуального здания» по стадиям жизненного цикла.

3.3. Организационный механизм реализации комплексной 138 методики оценки эффективности «Интеллектуального здания». Выводы и предложения

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Оценка экономической эффективности строительства "интеллектуальных зданий"»

Актуальность темы диссертационного исследования. Одной из наиболее устойчивых тенденций в сфере недвижимости является постоянно возрастающие требования; к ее качеству на базе развития; инновационной деятельности, расширяющей; возможности решения - задачи по повышению? эффективности инвестиций! При-этом общей закономерностью является формирование новых типов недвижимости со сложной г инженернойинфраструк-турой, такие как проекты бизнес-центров, многофункциональных и спортивно-развлекательных комплексов, что привело к росту сложности управления объектами недвижимости щ как следствие; высокой стоимости обслуживания таких объектов. На этой базе формируется новое направление развития недвижимости, связанное со строительством* «Интеллектуального здания» (далее ИЗ).

Таким образом, появление ИЗ обусловлено, с: одной; стороны, необходимостью управления; внутренней* инфраструктурой зданий, организацией безопасных и экономичных, процессов, протекающих внутри здания, и, , как следствие, получением: экономии при эксплуатации; здания, с другой стороны, возможностью удовлетворения потребностей пользователей здания в комфорте и престижем

Развитие технологий в области создания ИЗ является одним из приоритетных направлений инновационного развития России и требует адекватной оценки эффективности вложений в реализацию проектов «Интеллектуального здания». При этом задача оценки эффективности вложений в создание ИЗ является довольно сложной, поскольку имеет свои особенности, связанные с воздействием процесса создания этого типа зданий на стоимостные характеристики по стадиям жизненного цикла объекта недвижимости, влиянием не только на количественные, но и на качественные характеристики, возможностью управления как процессом создания, так и процессом эксплуатации объекта недвижимости и др.

Проблемам управления, развития и оценки объектов недвижимости посвящены труды таких ученых, как А.А.Волков, П.Г. Грабовый, Х.М1 Гум-ба, С.П. Коростелев, Ю.Н. Кулаков, И.Г.Лукманова, Ю.А. Табунщиков, Л.Н. Чернышов, Н.Ю.Яськова и др. Несмотря-на большое количество работ, посвященных изучению технических и экономических аспектов оценки недвижимости, особенности ИЗ, с точки зрения их учета при формировании1 методического подхода к оценке эффективности до сих пор не учитываются. В этой связи следует отметить недостаточность разработанности проблемы оценки эффективности в имеющихся исследованиях и отсутствие системного подхода к ее изучению. Кроме этого, единого методического подхода к оценке эффективности инвестиций в создание ИЗ на настоящее время так и не выработано. Именно поэтому оценка эффективности, инвестиций в создание ИЗ является востребованной, как в теоретическом, так и практическом плане функционирования инвестиционно-строительной сферы России.

Таким образом, актуальность проблемы оценки эффективности в области построения ИЗ и ее повышение в современных условиях, недостаточная теоретическая изученность ее ключевых аспектов определяют необходимость углубления и систематизации знаний в данной области, а также адаптации теоретических основ к условиям практического использования концепции ИЗ. В связи с этим возникает потребность в дальнейшем развитии теоретических представлений и методических положений об экономической сущности и особенностях методов оценки эффективности создания ИЗ. В связи с выше изложенным определены цель, задачи и структура диссертационного исследования.

Целью диссертационного исследования является разработка методического подхода к оценке экономической эффективности создания «Интеллектуальных зданий», отвечающих современным требованиям к качеству и экономической эффективности недвижимости.

В соответствии с целью исследования в работе были поставлены и решены следующие задачи: проанализированы основы концепций инженерно-технического обеспечения зданий и принципы, их эксплуатации в современных условиях; определены и исследованы свойства и экономическая сущность понятия «Интеллектуальное здания»; выявлены особенности создания «Интеллектуального здания» и их проявления в инвестиционно-строительных,проектах; осуществлена декомпозиция экономического потенциала концепции «Интеллектуального здания»; оценены возможности и установлены* особенности использования методов определения эффективности инвестиционного проекта для» расчетов эффективности «Интеллектуального здания» в современных условиях; сформирован методический подход к оценке эффективности создания «Интеллектуальных зданий» и осуществлена адаптация к условиям его практической реализации.

Объектом исследования являются объекты коммерческой^ недвижимости, построенные с использованием концепции «Интеллектуального здания».

Предметом исследования являются методы оценки отбора и реализации инвестиционного проекта «Интеллектуального здания».

Теоретической и методологической основой исследования являются труды отечественных и зарубежных исследователей в области экономики, управления, финансов и маркетинга, стратегического планирования и ценообразования. В работе использовались также материалы научных конференций, статей, семинаров и симпозиумов.

В диссертации применены общенаучные методы исследования: анализ и синтез, обобщение, исторический и логический методы, индукция и дедукция, а также научные приемы и методы, такие как статистический, информационный, структурный, функциональный, графический анализ и другие распространенные в экономической практике методы исследований.

Научная новизна диссертационной работы состоит в обосновании и разработке методических рекомендаций к оценке эффективности создания и развития «Интеллектуальных зданий» различного функционального' назначения, учитывающих циклическую динамику выявленных особенностей этого типа недвижимости и мотивацию инвесторов.

Научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем: выявлена основная тенденция рынка недвижимости, заключающаяся в активном использовании инноваций в строительстве с расширяющимся сегментом строительства «Интеллектуальных зданий»; определены и систематизированы свойства и экономическая сущность понятия «Интеллектуальное здание», отражающие его технико-технологические и организационно-управленческие особенности; систематизированы особенности создания «Интеллектуального здания» на основе анализа проявления специфических свойств недвижимости в проектах «Интеллектуального здания»; осуществлена декомпозиция экономического потенциала концепции «Интеллектуального здания» в циклической динамике реализации" инвестиционно-строительного проекта; выявлена специфика использования методов оценки эффективности инвестиций в создание «Интеллектуального здания»; разработана методика оценки эффективности инвестиций в создание «Интеллектуального здания» и осуществлена ее практическая апробация по типам недвижимости.

На защиту выносятся:

1. Система свойств, характеризующих экономическую сущность «Интеллектуального здания», как условие эффективной капитализации недвижимости.

2. Модель жизненного цикла создания и функционирования «Интеллектуального здания».

3. Методика комплексной оценки эффективности «Интеллектуального здания», учитывающая возможности альтернативных методов оценки.

4. Регламент проведения оценки эффективности проекта «Интеллектуального здания» по стадиям «жизненного цикла.

Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования. Теоретическая значимость исследования заключается в том, что научные результаты исследования, содержащиеся в диссертации, могут быть использованы в качестве методической базы для дальнейших комплексных исследований данной проблемы.

В практическом плане материалы диссертации целесообразно использовать > предприятиями« инвестиционно-строительной отрасли, смежных отраслей экономики страны при осуществлении расчетов экономической эффективности инвестиций в создание ИЗ.

Материалы диссертации также могут быть использованы в учебном процессе в ВУЗах при изучении дисциплины «Экономика в строительстве», «Оценка недвижимости» и других, а также в учебном процессе послевузовского образования.

Достоверность полученных результатов основывается на применении объёма статистической и управленческой отчетности по проектам строительства объектов недвижимости, использовании аналитических и статистических данных, отражающих состояние инвестиционно-строительной сферы за 20072009 годы, а также подтверждается апробацией результатов исследования. Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано 10 печатных работ общим объемом 2,7 п.л., в том числе лично автором 2,45 п.л.

Объем и структура. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографии и приложений. Общий объем диссертационной работы 171 страниц, в том числе 25 таблицы, 7 формул, 23 рисунка. Список литературы включает 152 наименований.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Мурашова, Ольга Владимировна

Выводы и предложения.

1. Анализ эволюции концепций инженерно-технического* обеспечения зданий-позволил выявить основные направления развития недвижимости и-обозначить на фоне: исследований и разработок в области* информатизации, энергосбережения и. перехода на. нетрадиционные возобновляемые источники энергии, (НВИЭ), целью которых явилось повышение комфортности, экологичности, функциональности1 ОН, снижение энергопотребления и соответственно сокращение эксплуатационных затрат в долгосрочной перспективе, а также сохранение окружающей среды - основные проблемы, которыми явились: во-первых, энергетическая, связанная с ограниченностью и ростом стоимости природных ресурсов; во-вторых, экологическая; связанная с глобальным потеплением; в-третьих, информатизация бизнес-среды.

2. Исследование состава инженерно-технического обеспечения современного здания и постепенная; информатизации процесса его управления (от локальной до комплексной автоматизации здания), необходимость которой обусловлена усложнением инженерных систем здания и увеличением количества и качества выполняемых ими функций, ставшая возможной за счет сокращения стоимости и роста доступности элементов микроэлектроники, позволили определить объект исследования и сформировать требования и принципы к созданию ИЗ.

3. В процессе проведенного исследования были выявлены место и роль ИЗ в развитии недвижимости, занявшего нишу на пересечении традиционного здания (ЗТ), морально устаревших технологий и инновационных технологий, направленных на повышение энергосбережения и эффективного управления постоянно усложняющейся инфраструктурой зданий и определена тенденция дальнейшего развития, базирующаяся на активном использовании инноваций в строительстве и перспективой строительства в основном ИЗ.

4. Анализ жизненного цикла проекта ИЗ и изучение влияния системных свойств ИЗ на* эффективную реализацию и поддержку каждой из его стадий, позволил* определить особенности создания и функционирования ИЗ и выявить следующие факторы эффективности: снижение эксплуатационных затрат; рост доходов пользователей; повышение безопасности объекта.

5. Изучение трудов отечественных и зарубежных специалистов, посвященных вопросу ИЗ, а также анализ технических возможностей и экономических характеристик и факторов, позволили дать определение экономического понятия ИЗ и выделить его существенные признаки.

6. На основе анализа специфических особенностей недвижимости и проявления их в проектах ИЗ, были выявлены следующие особенности ИЗ: зависимость стоимости создания ИЗ от площади здания; зависимость стоимости . ИЗ от мотивации и целей инвестора, при этом предложена классификация инвесторов в зависимости от требований к сложности систем; зависимость стоимости ИЗ от местоположения и типа коммерческой недвижимости объектов различного назначения; появление нового по сравнению с ЗТ состава и структуры участников строительства, что увеличивает сложность контроля и координации при выполнении работ и соответственно в большинстве случаев приводит к росту стоимости; уникальность каждого объекта, затрудняющая разработку и тиражирование типовых решений.

Особенности ИЗ, сложность и специфика реализации проектов по их строительству и эксплуатации предопределили дальнейший анализ методов, выявление критериев и оценки эффективности проектов ИЗ.

7. В результате анализа понятия «инвестиции» выявлено, что инвестиции в создание ИЗ представляют собой капитальные вложения, включающие в себя инвестиции в создание ЗТ, а также часть дополнительных инвестиций в ИЗ, эффективность которых предполагается оценить в ходе проведения исследования. Автором исследования дополнительные инвестиции в создание ИЗ структурированы по уровням осуществления следующим образом: на этапе создания и эксплуатации ИЗ требуются^ дополнительные инвестиции подразделяющиеся на технологические, управленческие инвестиции, а также образовательные инвестиции. в отдельную группу автором выделены законодательно-правовые и интеллектуальные инвестиции, осуществление которых необходимо на уровне страны и созданных ассоциаций. Эти инвестиции способствуют продвижению технологии ИЗ в строительной отрасли.

8. В результате анализа выявлены методы, позволяющие оценить эффективность ИЗ с учетом стадий жизненного цикла и целей инвестора, ими стали: метод «анализа денежных потоков» (СР); метод «реальных опционов» (1Ю); метод «совокупной стоимости владения» (ТСО); метод «совокупного экономического эффекта» (ТЕ1); «матричный метод» (МаТоо1).

Поскольку часть инвестиций в ИЗ, представляют собой инвестиции в нематериальные активы по использованию информационных технологий в строительстве, а реализация проекта ИЗ кроме изменения количественных характеристик по проекту, влияет на изменение качественных характеристик, ограничиваться применением общепринятого метода СБ не стоит, поэтому список дополнен, наряду с традиционными методами, привлечением новых подходов и соответствующего инструментария.

9. Анализ методов, предлагаемых к использованию для оценки эффективности ИЗ определил, что методы основаны на различных подходах и критериях оценки, в связи с чем была сформирована комплексная методика оценки эффективности ИЗ, которая позволила сформировать сбалансированную процедуру оценки инвестирования, учитывающую момент проведения оценки согласно стадии жизненного цикла и мотивации инвестора.

10. Применение созданной комплексной методики оценки эффективности ИЗ, позволило установить ее адекватность, а также подтвердить предположение об эффективности инвестиций в создание ИЗ по сравнению с эффективностью инвестиций в создание ЗТ в среднесрочной и долгосрочной перспективе.

11. В процессе анализа результатов использования предложенной методики оценки эффективности различных видов ИЗ уточнен расчетный алгоритм с адаптацией к условиям практического использования.

12. Сформирован регламент по организации проведения оценки эффективности проектов ИЗ на соответствующих этапах оценки, являющийся нормативным описанием практического внедрения процесса оценки. 1 2

3: 4 5 6 7 8 9

10

11

12

13

14

15

16

17

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Мурашова, Ольга Владимировна, 2010 год

1. Авдуевский А. Крыша для интеллекта. Что стоит за популярным термином "интеллектуальное здание" // Журнал сетевых решений LAN №3 -1998.

2. Аверьянов В; К. , Миткевич О: А. Интеллектуализация зданий. Основные направления и проблемы. // Стройпрофиль №7 - 2007.

3. Алиева JI.A. Совершенствование управления* проектами: Дис. канд. экон. наук: 08.00i05-М; 2003. 125 с.

4. Бобылев A.B. Оценка экономической эффективности инвестиционных проектов с учетом стоимости бизнеса // дис. К.э.н. : 08.00:05. Москва, 2004.

5. Боер.Ф.Пигер. Оценка стоимости технологий: проблемы бизнеса и финансов в мире исследований и разработок //Пер.с англ.-М.:ЗАО "Олимп-Бизнес", 2007.-448С.

6. Более 30% спроса на;качественные офисы, приходится на банки, инвест-компании и нефтяную отрасль // 2008 Источник: Арендатор.ру.

7. Большой экономический словарь / Под ред. А.Н;Азрилияна. -,5-е изд. Доп. и перераб. М.: Институт новой экономики, 2002. - 1280 с.

8. Борейшо A.A. Модели и методы оценки эффективности высокотехнологичных инвестиционных проектов //дис.к.э.н.: 08.00.13 / С.-Петерб; гос. инженер.-эконом. ун-т. Санкт-Петербург, 2005.

9. Бродач М.М. Концепция оценки эффективности инвестиций в тепло-энергоснабжение и энергосбережение зданий // "Экологические системы" №3 2007 Источник abok.ru

10. Брусланова Н. Оценка инвестиционных проектов методом реальных опционов // 2007 www.rbsys.ru

11. Бухвалов A.B. Реальные опционы в менеджменте. Введение в проблему // Журнал «Российский журнал менеджмента» №2 - 2004.

12. Бухвалов A.B. Реальные опционы в менеджменте: классификация и приложения // "Российский журнал менеджмента " № 2, 2004.

13. Быстрое А.Б. Концепция «интеллектуального здания» и инновационные технологии страхового бизнеса // Новости искусственного интеллекта -№6-2003.

14. Виленский П.Л., Лившиц ВН., Смоляк С.А. Оценка эффективности инвестиционных проектов: теория и практика // Учебное пособие. М.: Де18