Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в условиях неопределенности тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 00.00.00, кандидат наук Добрин Даниил Александрович

• Добрин Даниил Александрович
• кандидат наук
• 2025

Оглавление диссертации кандидат наук Добрин Даниил Александрович

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В УСЛОВИЯХ НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ

1.1 Терминологические подходы к определению понятий рынка ипотечного жилищного кредитования

1.2 Модели организации отношений между участниками рынка ипотечного жилищного кредитования отдельных стран

1.3 Факторы, определяющие состояние рынка ипотечного жилищного кредитования

ГЛАВА 2. СОСТОЯНИЕ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В УСЛОВИЯХ РОСТА НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ

2.1 Оценка ключевых показателей функционирования российского рынка ИЖК

2.2 Роль государственных программ поддержки в обеспечении устойчивого развития рынка ИЖК

2.3 Влияние территориального фактора на динамику ипотечного жилищного кредитования в Оренбургской области

ГЛАВА 3. ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В УСЛОВИЯХ НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ В РФ

3.1 Ключевые направления качественного роста рынка ИЖК в РФ

3.2 Определение перспектив развития регионального рынка ИЖК в Оренбургской области

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ПРИЛОЖЕНИЯ

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в условиях неопределенности»

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы диссертационного исследования. Современный рынок ипотечного жилищного кредитования (далее - ИЖК) в России функционирует в условиях повышенной экономической нестабильности и структурных изменений. В этих условиях ИЖК становится важным механизмом реализации социальной политики государства, позволяя решать задачу повышения доступности жилья и при этом поддерживать темпы развития строительного сектора.

Однако существует ряд проблем и рисков, влияющих на устойчивое развитие рынка ИЖК: колебания макроэкономической среды, высокий уровень долговой нагрузки значительной части населения, недостаточная информированность об особенностях отдельных кредитных сделок и последствиях невыполнения кредитных обязательств заемщика перед кредитором, недобросовестное поведение ряда строительных компаний, снижающее доверие к застройщикам и повышающее риски. Макроэкономическая неопределенность обусловила ввод новых требований мегарегулятора к участникам рынка ипотечного жилищного кредитования, которые нацелены на ужесточение, стандартизацию условий кредитных продуктов и на более взвешенный подход при оценке возникающих в процессе кредитования рисков.

Рост ключевой ставки Банка России (с 7,5% в начале 2023 года до 21% к началу 2025 года) привёл к резкому удорожанию ипотечных жилищных продуктов на рыночных условиях, средневзвешенные ставки по таким продуктам достигли 27-30%. Также в январе-мае 2025 года объем выдачи ИЖК с господдержкой сократился в сравнении с аналогичным периодом прошлого года на 51%, а количество выдач льготных жилищных кредитов - на 54%. Средний размер льготного ипотечного кредита стал на 8% выше в мае 2025 года по сравнению с прошлым годом. Средний срок кредитования составил 319

месяцев (26 лет и 7 месяцев), что на два года дольше, чем в мае 2024 года.

3

Актуальной остается проблема структурного дефицита «длинных» пассивов, связанная с недостатком стабильных источников долгосрочного фондирования.

Ипотечные программы с государственной поддержкой, несмотря на их широкое распространение, не способны в полной мере компенсировать последствия ухудшения институциональной среды. Напротив, активное субсидирование процентной ставки на первичном рынке способствовало образованию ценового дисбаланса и спекулятивных тенденций, которые привели к опережающему росту цен на недвижимость. Различие условий ипотечных жилищных программ на первичном и вторичном рынках недвижимости создает дополнительные сложности для потребителей ипотечных жилищных продуктов, особенно данная проблема проявляется в регионах с ограниченным объемом жилищного строительства.

Исследование, направленное на выявление барьеров развития рынка ИЖК, на повышение доверия между участниками рынка, финансовой грамотности граждан, на разработку новых ипотечных кредитных продуктов, предоставление объективной информации о их преимуществах и рисках, на формирование механизмов долгосрочного фондирования ИЖК, совершенствование институциональной среды функционирования рынка, создаёт основу для усиления роли государственного регулирования экономики и повышения социальной роли российского рынка ИЖК.

Степень научной разработанности темы исследования. Вопросы развития рынка ИЖК являются предметом активных исследований как отечественных, так и зарубежных ученых. Проблемы теоретических и практических основ рынка исследовали ученые экономисты: Г.Н. Белоглазова, Н.Е. Бровкина, Л.Н. Гурнакова, Л.П. Кроливецкая, В.Э. Кроливецкая, О.И. Лаврушин, Ю.С. Носова, Н.И. Парусимова, И.В. Пещанская, Е.В. Травкина, Е.В. Тихомирова. Значительный вклад в развитие теории ипотечного жилищного кредита внесли: З.Л. Гарипова, В.А. Горемыкин, М.И. Каменецкий, Н.Б. Косарева, Т.С. Коростелева, А.С. Кошман, Л.П. Кроливецкая, А.А. Леошина,

С.А. Литвинова, И.А. Лепехин, Н.П. Назарчук, И.В. Павлова, С.М. Печатникова, И.А. Разумова, О.Г. Семенюта, Т.В. Чинаев и др.

Кроме того, в ряде исследований анализируются препятствия на пути развития рынка ИЖК в России, включая факторы, влияющие на доступность приобретения жилья для населения. Можно выделить следующих авторов, разрабатывающих данную тему: Е.А. Басова, В.Н. Бердникова, Л.В. Демченко, А.А. Волков, А.В. Зверев, М.Н. Конягина, Т.С. Коростелева, Л.И. Крячкова, М.Ю. Мишина, А.В. Романова, Е.С. Тихомирова, Л.В. Татаринова, А.О. Чередникова и др.

Важное значение имеют исследования структуры рынка и кредитных отношений, проведенные зарубежными экономистами - Р.Л. Миллером, Ф.С. Мишкиным, Д.С. Кидуэллом, Дж. Ф. Синки мл., С.М. Фростом и др. Функциональные аспекты развития ипотечного жилищного кредитования представлены в работах К. Вайтхед, Р. Грин, К. Гибб, С. Уотчер, исторический подход реализован в работах К.А. Сноудена. Проблемами воздействия роста неопределенности на развитие кредитного рынка занимались Э. Бергманн, Н.В. Комаровская, Н.Д. Кондратьев, Ф. Найт, Д.С. Петрова, П. Самуэльсон, Д.В. Сокол и др.

Особое внимание как отечественных, так и зарубежных ученых уделяется анализу организационных моделей ипотечного жилищного кредитования, их адаптации к условиям изменения внешней и внутренней среды и разработке стратегий по повышению устойчивости рынка в условиях усиливающейся неопределённости.

Несмотря на значительный вклад указанных авторов, актуальность данной

проблемы остается значительной и требующей дальнейшего исследования. В

научной литературе не сложилось единого подхода относительно структуры

рынка ИЖК, а также необходимых условий его функционирования. Не до конца

раскрыты вопросы институционального и функционального развития рынка

ИЖК в условиях роста неопределенности. Недостаточная разработка

теоретических и методологических вопросов препятствует выработке

5

практических рекомендаций, направленных на совершенствование функционирования рынка ипотечного жилищного кредитования.

Цель исследования - в развитии теоретических основ рынка ипотечного жилищного кредитования, разработке прикладных рекомендаций, направленных на его устойчивое развитие в условиях неопределенности.

Задачи исследования. Для реализации указанной цели были поставлены следующие задачи:

— Обобщить основные теоретические подходы отечественных и зарубежных исследователей к трактовке сущности, функциональной и институциональной структуры рынка ипотечного жилищного кредитования, уточнив существующие взгляды с учетом роста неопределенности;

— Определить основные модели организации рынка ИЖК в международной практике, раскрыть специфику и возможности применения успешных элементов данных моделей на российском рынке;

— Выявить и систематизировать факторы и риски, влияющие на развитие ипотечного жилищного рынка, установить наиболее значимые из них в условиях возросшей волатильности экономики РФ; определить признаки повышенной неопределенности;

— Исследовать динамику показателей состояния рынка ИЖК в РФ на федеральном и региональном уровнях в условиях роста неопределённости, определить этапы её воздействия на рынок и оценить экономические последствия для его участников;

— Дать научную оценку роли государственных программ поддержки в формировании текущих и перспективных условий развития ипотечного жилищного кредитования в РФ; установить степень влияния льготных ипотечных продуктов на структурные изменения рынка;

— Выявить и научно обосновать территориальную специфику регионального рынка ИЖК на примере Оренбургской области; определить значение территориальных различий, которые влияют на траекторию развития

ипотечного жилищного рынка субъектов РФ;

6

— Разработать практические рекомендации по институциональному и функциональному совершенствованию рынка ипотечного жилищного кредитования в РФ с целью обеспечения его устойчивого функционирования в условиях нестабильной внешней и внутренней среды;

— Обосновать комплекс мер по развитию регионального рынка ипотечного жилищного кредитования в условиях неопределенности на примере Оренбургской области, с учётом территориальных, социально-экономических и инфраструктурных особенностей региона.

Объектом исследования выступает рынок ипотечного жилищного кредитования в условиях роста неопределенности.

Предметом исследования являются финансовые отношения, определяющие развитие рынка ИЖК в условиях высокой экономической неопределенности.

Область исследования соответствует требованиям Паспорта специальностей ВАК при Министерстве науки и высшего образования по научной специальности 5.2.4 - Финансы: п. 3 «Кредит и его роль в экономической системе», п. 4 «Банки и банковская деятельность. Банковская система».

Теоретическая база диссертационного исследования состоит из концепций и подходов, содержащихся в научных статьях, монографиях и диссертациях отечественных и зарубежных исследователей, затрагивающих разные модели функционирования рынка ИЖК.

Методологической основой диссертационного исследования стали общенаучные методы: анализ, синтез, сравнительного, статистического динамического и корреляционно-регрессионного анализа. С помощью системного подхода выявлены причинно-следственные связи и структурированы условия, влияющие на рынок ИЖК. Также были использованы количественные методы, метод классификации, группировки, структурного и эконометрического анализа и графический метод.

Информационная база исследования состоит из статистических данных Федеральной службы государственной статистики, Центрального банка Российской Федерации, Министерства финансов Российской Федерации, Правительства Российской Федерации, исследовательского института «The Global Economy», фонда «Институт экономики города», финансового института развития в жилищной сфере «ДОМ.РФ», аналитической компании «Frank RG», аналитической компании «SberCIB» и др.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в уточнении теоретических основ функционирования рынка ИЖК и в разработке прикладных рекомендаций, направленных на его устойчивое развитие в условиях высокой неопределенности.

Научная новизна основывается на следующих результатах исследования:

1. Определены ключевые особенности рынка ИЖК, который характеризуется многоступенчатостью финансовых отношений между участниками и мультипликативным эффектом развития; разработана структурная модель рынка ИЖК, основанная на синтезе институционального и функционального подходов, уточняющая и дополняющая существующие точки зрения; уточнены определения: рынка ИЖК как системы специализированных институтов, организующих продвижение ипотечных жилищных продуктов; ипотечного кредитования как процесса, осуществляемого специализированными институтами; ипотечного кредитного продукта как отношений кредитора и заемщика по поводу возвратного движения ссужаемой стоимости, что способствует развитию научных подходов к комплексному анализу специфики рынка ИЖК.

2. Выявлены факторы макро-, мезо- и микроуровня, влияющие на развитие рынка ипотечного жилищного кредитования, что позволило обосновать систему показателей для комплексной оценки устойчивости и адаптивности рынка ИЖК к внешним и внутренним вызовам; выделены основные признаки повышенного уровня неопределенности и ключевые показатели, на основе которых была

осуществлена типологизация этапов развития российского рынка ИЖК;

8

проведена оценка текущего состояния рынка ИЖК и на основе выявленных тенденций был определен потенциал роста рынка в условиях неопределенности.

3. Доказано, что избыточное государственное стимулирование ипотечного жилищного кредитования приводит к снижению реальной доступности жилья в России; установлено, что массовое расширение кредитования по программе «Льготная ипотека на новостройки» привело к усилению структурной асимметрии между сегментами рынка ИЖК и увеличению инфляционного давления на рынок жилья; построена модель панельных данных, позволившая выявить ключевые детерминанты развития российского рынка ИЖК: динамика ключевой ставки, уровень инфляционных ожиданий, реальные располагаемые доходы населения, доля выдачи льготных ипотечных продуктов, средняя цена квадратного метра на рынке жилья.

4. Раскрыто на примере Оренбургской области влияние территориальных особенностей (аграрно-сырьевая специализация, приграничное положение региона, отток молодежи из региона) на состояние и динамику развития рынка ИЖК; предложены региональные ипотечные программы «Сельская ипотека» и «Оренбуржье - регион для молодых», ориентированные на работников агропромышленного комплекса и молодых специалистов, и более релевантные для региональных потребностей; доказана целесообразность внедрения дополнительных мер поддержки ИЖК в регионах путем софинансирования льготных программ с грантовым финансированием из федерального бюджета, что позволит повысить целевую и социальную направленность продуктов ИЖК.

5. Разработан комплекс мер по совершенствованию условий реализации

программы «Семейная ипотека», который оптимизирует параметры данного

продукта и повышает целевой характер финансовой поддержки граждан;

доказана необходимость внедрения элементов контрактно-сберегательной

модели в России, для привлечения долгосрочных сбережений населения и

снижения зависимости кредитных организаций от внешних источников

фондирования ИЖК; предложены инструменты территориального

стимулирования жилищного строительства на основе использования

9

интегрального показателя - КПС (коэффициента потребности в стимулировании), который может быть использован при формировании регионально-дифференцированных программ поддержки рынка ИЖК.

Теоретическое значение. Результаты диссертационного исследования способствуют углублению научных представлений о рынке ИЖК, влиянии условий неопределенности на его развитие, о структурных элементах и моделях современного рынка ИЖК. Предложенные подходы могут использоваться при дальнейшем изучении социально-экономических процессов, возникающих на рынке ИЖК в условиях проинфляционных рисков и высокой ключевой ставки.

Практическая значимость результатов исследования обусловлена разработкой прикладных инструментов и рекомендаций, направленных на динамичное развитие рынка ИЖК в условиях неопределенности. Предложенные в работе подходы учитывают институциональные, региональные и поведенческие особенности участников рынка. Разработанные меры могут использоваться органами власти при реализации программ поддержки ИЖК, субсидирования ставок и стимулирования жилищного строительства. С практической точки зрения актуальны предложения по применению авторского интегрального показателя КПС, внедрению контрактно-сберегательных программ, развитию секьюритизации и долгосрочных инвестиций.

Апробация и внедрение результатов диссертационного исследования. Основные вопросы, изученные в процессе диссертационного исследования, докладывались и обсуждались на международной научно-практической конференции «Развитие и взаимодействие реального и финансового секторов экономики в условиях цифровой трансформации» в г. Оренбурге (2021 год), международной научно-практической конференции «Экономическое развитие России в условиях пандемии: анатомия самоизоляции, глобальный локдаун и онлайн будущее» (2021 год), международной научно-практической конференции «Инновационный потенциал банковской деятельности в цифровой экономике» в г. Ростов-на-Дону (2024 год), XIV Международной научно-практической

конференции «Архитектура финансов: поиск баланса стабильности и роста» г. Санкт-Петербург (2025 год).

Востребованность результатов диссертационного исследования подтверждается их использованием в деятельности министерства экономического развития, инвестиций, туризма и внешних связей Оренбургской области.

Публикации по теме диссертационного исследования. По материалам диссертационного исследования автором опубликовано 10 научных работ общим объемом 5,43 печ. л., в т.ч. в рецензируемых изданиях, определенных перечнем ВАК, 5 статей объемом 3,12 печ. л.

Структура диссертации обусловлена целью и задачами исследования.

Во введении обоснована актуальность темы, определены цель, задачи, объект и предмет исследования, раскрыта степень научной разработанности проблемы, изложена научная новизна, теоретическая и практическая значимость работы, а также методологическая и информационная основа исследования.

В первой главе раскрыты теоретические основы исследования рынка ИЖК в условиях неопределённости.

Во второй главе исследованы тенденции развития рынка ИЖК в условиях высокой неопределённости, роль государственных программ поддержки, а также раскрыто влияние региональных особенностей на динамику его развития.

В третьей главе сформулированы предложения по повышению потенциала развития рынка ИЖК в условиях неопределённости.

В заключении сформулированы основные теоретические и практические выводы диссертационного исследования.

В работе представлены 10 таблиц, 58 рисунков, работа изложена на 218 страницах.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В УСЛОВИЯХ НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ

1.1 Терминологические подходы к определению понятий рынка ипотечного жилищного кредитования

Теоретические и практические вопросы развития рынка ипотечного жилищного кредитования привлекают внимание многих ученых из-за макроэкономической важности, уникальных характеристик и необходимости совершенствования в условиях новых вызовов времени. Но несмотря на возросший интерес к проблеме, в теоретических и практических исследованиях рынка ипотечного жилищного кредитования (далее - ИЖК) не выработано единого мнения, касаемо его организационной, институциональной, функциональной и продуктовой характеристики. Выработка целостного научного представления о рынке ипотечного жилищного кредитования невозможна без систематизации существующих позиций к его определению. Именно поэтому важно оценить распространенные подходы к изучению рынка ипотечного жилищного кредитования, которые встречается в научных работах российских и зарубежных экономистов.

Целесообразно начать теоретический анализ с рассмотрения позиций авторов к определению кредитного рынка в контексте его соотношения с финансовым рынком.

В соответствии методологией зарубежных исследователей (Э. Долан [43], Д. Кидуэлл [ 53], Ф. Мишкин [83], Дж. Синки [108], Стивен Фрост [112]) в основу выделения сегментов финансового рынка положен срок предоставления капитала в соответствии с которым обозначены два ключевых сегмента: денежный рынок (money market) - на нем реализуются краткосрочные финансовые инструменты (сроком до одного года), и рынок капиталов (capital

market), в рамках которого реализуются такие инструменты, как облигации, акции, а также различные формы долгосрочного кредитования.

Как составную часть финансового рынка рассматривают кредитный рынок большинство отечественных авторов: Г.Н. Белоглазова [19], Н.Е. Бровкина [29], Л.Н. Гурнакова [41], Л.П. Кроливецкая, В.Э. Кроливецкая [67], О.И. Лаврушин [74], Н.И. Парусимова [94].

Хоть финансовый рынок и включает помимо кредитного целый ряд других сегментов, важно учитывать, что «каждый сегмент финансового рынка преследует свои цели, практическая реализация которых в итоге способствует достижению основной (глобальной) цели, от которой зависит эффективность экономики в целом» [67].

Отличительной чертой кредитного рынка является то, что он представляет форму взаимоотношений кредиторов и заемщиков по поводу возвратного движения ссужаемой стоимости с учетом спроса и предложения на кредитные продукты. В зарубежной литературе кредитный рынок трактуется как обмен, разорванный во времени, поэтому его отличительной чертой называется время и доверие.

Российские исследователи кредитного рынка в зависимости от поставленной цели зачастую отдают предпочтение функциональному или институциональному подходу. В рамках функционального подхода исследователи делают акцент на экономическом содержании транзакций кредитного рынка. С данной позиции кредитный рынок рассматривался в работах Н.И. Парусимовой [94], И.В. Пещанской [98], Н.Е. Бровкиной [29], Л.Н. Гурнаковой [41] и др. Сторонники институционального подхода, напротив, сосредоточены на характеристике организационных и правовых форм взаимодействия участников кредитного рынка. Институциональный подход при исследовании кредитного рынка использовали: В. Э. Кроливецкая [67], Л. А. Мусина [86], Ю.С. Носова [91], Е.В. Тихомирова [114], Б.Н. Яхьева [126] и др.

Некоторые авторы определяют кредитный рынок как экономическое

пространство, в котором происходит непрерывное движение ссудных капиталов

13

(предоставление займов на условиях возвратности, срочности и платности) [126,103]. Такая трактовка затрудняет анализ специфики отдельных сегментов кредитного рынка, включая ипотечный, где предполагается длительный срок ипотечных кредитных сделок и важную роль играют регулирующие органы, а также специализированные финансовые посредники.

Исследование ипотечного рынка в составе кредитного рынка и рынка капиталов обеспечивает возможность системной оценки его финансовой устойчивости в условиях воздействия разнонаправленных социально-экономических факторов.

Д.С. Кидуэлл, Р.Л. Петерсон, Д.В. Блэкуэлл в качестве отдельного сегмента рынка долгосрочных капиталов выделяют ипотечный рынок, которому присущи такие особенности как: залоговый характер ссуды, различные номиналы и сроки погашения, уникальный вторичный рынок, а также строгое государственное регулирование [53].

Ипотечный рынок как определенный сегмент финансового рынка трактуют Е.А. Ершова, В.Ю. Далбаева, Ю.Б. Бубнова. По их мнению, на ипотечном рынке происходит перераспределение финансовых ресурсов путем организации, предоставления и обслуживания ипотечных кредитов. Благодаря совершенствованию рынка ипотечного жилищного кредитования, отмечается рост в смежных отраслях реального сектора, что позитивно сказывается на общем экономическом прогрессе [45]. В данном определении представляет интерес акцент, сделанный на мультипликативном эффекте развития рынка.

Представляет интерес позиция А.С. Кошман, которая рынок ИЖК включает в состав элементов системы ипотечного кредитования, наряду с рынком жилья, банковским сектором, страховым и фондовым рынком. А.С. Кошман трактует систему ипотечного жилищного кредитования как совокупность экономических отношений, возникающих в процессе -строительства жилья, оформления ипотечных ссуд, привлечения денежных средств с рынка капиталов [64].

Акцент на многоступенчатости ипотечного жилищного рынка делают Т.П. Варламова, А.П. Трубина. По их мнению, на первичном рынке происходит процесс выдачи и обслуживания ипотечного жилищного кредита, а привлечение ресурсов для ипотечного жилищного кредитования относится ко вторичному рынку. «Ипотечный рынок - это рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банками и другими учреждениями домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или иного) жилья, и финансовых активов, размещаемых на рынке с целью приобретения ресурсов в ипотечное кредитование» [34]. Вместе с тем данная трактовка, на наш взгляд, представляется ограниченной, поскольку сводит сущность ипотечного рынка исключительно к операционной деятельности кредитных институтов и не отражает всего многообразия его субъектно-объектных и институциональных характеристик.

По справедливому замечанию Н.И. Парусимовой, рынок ипотечного жилищного кредитования является составной частью рынка ссудного капитала, и поэтому его следует рассматривать как систему отношений, возникающих на определенном этапе в процессе различных форм движения стоимости, а также соответствующих институтов организующих продвижение продуктов с учетом спроса и предложения [94].

Если исходить из того, что любой рынок представляет разнообразные отношения экономических субъектов, обеспечивающих выполнение основной его цели, то в случае рынка ипотечного жилищного кредитования для кредитора цель состоит в продвижении долгосрочных кредитных продуктов под залог жилья с максимальной доходностью при минимальном риске, а для заемщика - в удовлетворении его потребностей в доступном жилье. В более широком понимании рынок ипотечного жилищного кредитования представляет собой сложную экономико-правовую систему, в которой взаимодействуют финансовые посредники, застройщики, государственные институты, домохозяйства и другие участники. Предложенная схема (рисунок 1) характеризует рынок ИЖК как сложную многоуровневую систему с позиций

экономического содержания совершаемых на нем транзакций.

15

[ Многоуровневая структура рынка ИЖК ■

Рисунок 1 - Структура рынка ИЖК по экономическому содержанию транзакций

Источник: составлено автором

В данной структуре рынка ипотечного жилищного кредитования центральное место занимают ипотечные жилищные кредиты, которые реализуются либо на первичном рынке жилья (включает застройщиков и договоры долевого участия), либо на вторичном рынке, на котором в кредит реализуется жилье, уже находившиеся в собственности. Сопутствующие финансовые услуги удовлетворяют спрос на основные инфраструктурные потребности рынка в страховании, оценке, регистрации объектов ИЖК. Транзакции с ипотечными ценными бумагами, играют ключевую роль в процессе инвестирования, секьюритизации и вторичного обращения ипотечных активов.

Список литературы диссертационного исследования кандидат наук Добрин Даниил Александрович, 2025 год

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Нормативные правовые акты

1. Конституция Российской Федерации (с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01 июля 2020 г.) (принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.)

2. Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков -Режим доступа: https: //cbr.ru/Content/Document/File/166122/standart ko. pdf

3. Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1 «О банках и банковской деятельности» (ред. от 28.02.2025)

4. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ред. от 12.06.2024)

5. Федеральный закон от 11.11.2003 №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (ред. от 20.10.2022 №409-ФЗ)

6. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 03.02.2025)

7. Федеральный закон «О кредитных историях» от 30.12.2004 N 218-ФЗ (ред. от 1.03.2025 года)

8. Указание Банка России от 07.07.2014 N 3309-У «О формах и способах принятия рисков по облигациям с залоговым обеспечением специализированного финансового общества и специализированного общества проектного финансирования» (Зарегистрировано в Минюсте России 24.07.2014 N 33252)

9. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ред. от 28.02.2025)

10. Федеральный закон от 03.07.2019 г. № 157-ФЗ «О мерах государственной поддержки семей, имеющих детей, в части погашения обязательств по ипотечным жилищным кредитам (займам) и о внесении изменений в статью 13-2 Федерального закона «Об актах гражданского состояния» (ред. от 12.06.2024)

11. Постановление Правительства РФ от 30.04.2022 N 805 «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета акционерному обществу «ДОМ.РФ» в виде вклада в имущество акционерного общества «ДОМ.РФ» (ред. от 03.04.2024)

Монографии, научная учебная литература, диссертации и авторефераты диссертаций, статьи в периодических изданиях

12. Авдиянц, Ю.П. Кредит и повышение экономической эффективности производства (вопросы теории и методологии) / Науч-исслед.фин.ин-т. Москва: Финансы, - 1972. - 167 с.

13. Ауезханулы, А.А., Ипотечное кредитование в системе социальной политики государства / А.А. Ауезханулы, Н.М. Сабитова // Вестник Карагандинского университета. - Серия Экономика - 2017. - №4(88). - С.247-253

14. Бабурина, Н.А. Современные тенденции и факторы развития ипотечного жилищного кредитования в России / Н. А. Бабурина, А. Г. Куцев, Д. Д. Мухаметзянова, Л. А. Харитонова // Вестник Тюменского государственного университета. Социально-экономические и правовые исследования. - 2020. - Т. 6, № 4. - С. 320-333. - DOI 10.21684/2411-7897-2020-6-4-320-333. - EDN AFDFQE.

15. Багаутдинов, Р. А. Сущность и причины неопределенности в экономике России / Р. А. Багаутдинов // Вестник экономики, права и социологии. - 2008. - № 6. - С. 6-10. - EDN JVEHBR.

16. Баева, Н. Б. Ипотечное кредитование как основной вид кредитования в условиях дружественной среды / Н. Б. Баева, Е. П. Колонцова // Вестник Воронежского государственного университета. Серия: Системный анализ и информационные технологии. - 2018. - № 1. - С. 77-82. - EDN UQZOJU.

17. Балабанов, И. Т. Экономика недвижимости. - СПб: Питер, 2017. - 208 С. - ISBN 5-272-00271-7.

18. Басова, Е. А. Доступная ипотека vs доступность жилья. Хотели как лучше, а получилось...? / Е. А. Басова // Экономические и социальные перемены: факты, тенденции, прогноз. - 2021. - Т. 14, № 4. - С. 113-130. - DOI 10.15838/esc.2021.4.76.7. - EDN YCSOZH.

19. Белоглазова Г.Н. Банковское дело / Г.Н. Белоглазова, Л.П. Кроливецкая. - Москва: Финансы и статистика, 2013. - 561 с

20. Белоусов, А. Л. Развитие ипотечного кредитования и вопросы методологии определения доступности жилья / А. Л. Белоусов // Актуальные проблемы экономики и права. - 2019. - Т. 13, № 1. - С. 935-947. - DOI 10.21202/1993-047Х.13.2019.1.935-947. - EDN YZURQD.

21. Бергманн, Э. вон. Исторический очерк теорий экономических кризисов / Э. Бергман - Тула: Тип. губ. правл. - 1898 - 430 с.

22. Бердникова, В. Н. Жилищное ипотечное кредитование в России: накопленный опыт и современные вызовы / В. Н. Бердникова, К. М. Габриелян // Вепейсшт. - 2022. - № 3(44). - С. 41-48. - DOI 10.34680/ВЕ№ИСШМ.2022.3(44).41-48. - EDN TATGUN.

23. Берегуля О. Ипотечное кредитование как банковская операция: теоретические основы и условия проведения / О. Берегуля // Вестник НБУ. -2007. - № 10. - С. 46-48.

24. Берестова, Ю. С. Риски ипотечного кредитования: причины, последствия и способы их минимизации / Ю. С. Берестова // Вестник Челябинского государственного университета. - 2009. - № 1(139). - С. 81-88. -EDN JGUIXK.

25. Благих, И. А. Ипотечное кредитование в Российской Федерации / И. А. Благих, А. А. Яковлев // Проблемы современной экономики. - 2010. - № 3. - С. 227-231

26. Бойцова, И. В. Системный подход к рынку ипотечного кредитования / И. В. Бойцова // Экономика, статистика и информатика. Вестник УМО. - 2012. -№ 6-2. - С. 46-48. - EDN РУНЕУМ

27. Борисов, А. Б. Большой экономический словарь / А.Б. Борисов - М.: Книжный мир, 2012. - С. 356.

28. Боровкова, В. А. Экономика недвижимости / В. А. Боровкова, О. Е. Пирогова. - М.: Издательство Юрайт, 2019. - С. 198.

29. Бровкина Н.Е. Кредитный рынок: закономерности, тенденции, перспективы: монография / Н.Е. Бровкина. — Москва: РУСАЙНС, 2025. — 280 с.

30. Бугакова, А. С. Преимущества применения секьюритизации ипотечных кредитов в России / А. С. Бугакова, Л. Н. Назарова // Экономика и предпринимательство. - 2023. - № 2(151). - С. 201-204. - DOI 10.34925/ЕГР.2023.151.2.039. - EDN JGVFCR.

31. Буланова, Т. А. Модели ипотечного кредитования населения / Т. А. Буланова // Ученые записки Тамбовского отделения РоСМУ. - 2018. - №2 10. - С. 24-29. - EDN OVIPFL.

32. Вагизова, В.И. Модели управления изменениями в банковском бизнесе в условиях нестабильности на финансовых рынках / Вагизова В.И., Аглиуллина З.И., Аглиуллина М.И. // Проблемы современной экономики. - 2022. - №2 (82). - с. 121-126

33. Валенцева, Н.И. Кредитный механизм и его составные элементы / Н.И. Валенцева // Москва. - 1987. - 56 с

34. Варламова, Т. П. Роль АИЖК в организации ипотечного кредитования в России / Т. П. Варламова, А. П. Трубина // Известия Саратовского университета. Новая серия. Серия: Экономика. Управление. Право. - 2013. - Т. 13, № 4-2. - С. 640-644. - EDN RWNWMN.

35. Вовченко, Н. Г. Риски ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации в современных условиях / Н. Г. Вовченко, С. А. Литвинова, О. И. Карепина // Финансовые исследования. - 2021. - № 3(72). - С. 45-55. - EDN CSRQLN.

36. Волков, А. А. Ипотечное кредитование: сущность, функции и классификация / А. А. Волков // Вестник Академии знаний. - 2020. - № 38(3). -С. 324-334. - DOI 10.24411/2304-6139-2020-10374. - EDN KGAIBW.

37. Горемыкин, В.А. Ипотечное кредитование / В.А. Горемыкин - М.: МГИУ, 2014. - 368 с.

38. Горский, М. А. Ипотечное кредитование в практике российских и зарубежных коммерческих банков / М. А. Горский, М. А. Исмаилов, В. И. Ржеутская // Вестник Алтайской академии экономики и права. - 2020. - № 12-1. - С. 62-71. - DOI 10.17513/vaael. 1476. - EDN KGHAEV.

39. Гриценко, Т. С. Определение уровня развития ипотечного кредитования в регионах на основе кластерного анализа и интегральной оценки / Т. С. Гриценко, Ж. С. Пере дера, А. С. Теряева // Интернет-журнал Науковедение. - 2017. - Т. 9, № 3. - С. 24. - EDN ZEIRNR.

40. Гудина, О. В. Ипотечное кредитование как один из способов решения жилищной проблемы / О. В. Гудина // Актуальные вопросы социальной работы с различными категориями населения: сборник статей IV межрегиональной научно-практической конференции с международным участием, Киров, 31 марта 2017 года. - Киров: Кировский государственный медицинский университет, 2017. - С. 185-189. - EDN YOEYTT.

41. Гурнакова, Л. Н. Сущность, теоретические основы понятия "кредитный рынок" / Л. Н. Гурнакова // Проблемы современной экономики. -2011. - № 2(38). - С. 83-85. - EDN MYFKGP.

42. Демченко, Л. В. К вопросу об ипотечном кредитовании и его развитии в России / Л. В. Демченко // Азимут научных исследований: экономика и управление. - 2020. - Т. 9, № 3(32). - С. 135-138. - DOI 10.26140/anie-2020-0903-0029. - EDN LKJJSX.

43. Долан, Э. Д. Деньги, банковское дело и денежно-кредитная политика / Э. Д. Долан, К. Д. Кэмпбелл, Р. Дж. Кэмпбелл; Пер. с англ. В. В. Лукашевича, Е. Б. Ярцевой, М. Б. Ярцева. - М.; Л.: Профико: СП «Автокомп», 1991. - 446 с. -ISBN 5-280-02436-8.

44. Егоров, А. В. Экономические трансформации российского банкинга / А. В. Егоров // Банковское дело. - 2025. - № 1. - С. 16-22. - EDN WRSKDM.

45. Ершова, Е. А. Рынок ипотечного кредитования в России: современные проблемы и перспективы развития / Е. А. Ершова, В. Ю. Далбаева, Ю. Б. Бубнова // Экономика: вчера, сегодня, завтра. - 2023. - Т. 13, № 1-1. - С. 148-161. - DOI 10.34670/AR.2023.14.61.016. - EDN KHKJJZ.

46. Зацаринина, Ю. В. Формирование рынка доступного жилья как направление развития регионального рынка недвижимости и его роль для сбалансированного развития региона (на примере Оренбургской области) / Ю. В. Зацаринина, А. В. Блеч // Вестник Оренбургского государственного университета. - 2014. - № 14(175). - С. 100-105. - EDN VATYOV.

47. Зверев, А.В. Ипотечное кредитование и перспективы его развития в России / А. В. Зверев, М. Ю. Мишина, О. Н. Кузнецова [и др.]. - Москва: Общество с ограниченной ответственностью «Издательство «Мир науки», 2023. - 103 с. - ISBN 978-5-907731-00-4. - DOI 10.15862/19MNNPM23. - EDN BOEDUN.

48. Ивакин, И. В. Современное состояние рынка ипотечного жилищного кредитования в России: секьюритизация ипотечных кредитов / И. В. Ивакин, В. М. Оселедец // Сибирская финансовая школа. - 2007. - № 2(63). - С. 89-94. - EDN JTYCOV.

49. Иванова, Т. А. Ипотечное кредитование как способ повышения доступности жилья в России / Т. А. Иванова // Вестник Российского университета кооперации. - 2021. - № 1(43). - С. 68-71. - EDN JHKPHX.

50. Иноземцева, Е. Ю. Развитие жилищного кредитования и системы рефинансирования ипотеки / Е. Ю. Иноземцева // Финансы и кредит. - 2010. - № 21(405). - С. 70-76. - EDN LTEZIH.

51. Каменецкий, М.И., Ипотечное кредитование на рынке жилья (народнохозяйственный и региональный аспекты) / М.И. Каменецкий, Л.В. Донцова, С.М. Печатникова. - М.: Дело и сервис, 2006. - 272 с.

52. Каримов, А. Требуется концепция развития ипотечного жилищного кредитования // Экономика и управление. - 2000. - № 1. - С. 16.

53. Кидуэлл, Д. Финансовые институты, рынки и деньги. / Д. С. Кидуэлл, Р. Л. Петерсон, Д. У. Блэкуэлл. // СПб.: Питер, 2000. - 752 с.

54. Комаровская, Н. В. Способы измерения экономической неопределенности / Н. В. Комаровская // ЭТАП: экономическая теория, анализ, практика. - 2024. - № 6. - С. 82-104. - DOI 10.24412/2071-6435-2024-6-82-104. -EDN AICONL.

55. Кондратьев, Н. Д. Большие циклы конъюнктуры и теория предвидения / Сост. Ю. В. Яковец. - М.: Экономика, 2002. - 768 с. - ISBN 5-282-02181-1.

56. Конягина, М. Н. Льготные ипотечные программы: внимание к деталям / М. Н. Конягина // Банковское дело. - 2024. - № 10. - С. 26-37. - EDN LYJKRC.

57. Конягина, М. Н. Рынок ипотечного кредитования России в период пандемии Covid-19 / М. Н. Конягина // Вестник Академии знаний. - 2021. - № 45(4). - С. 345-353. - DOI 10.24412/2304-6139-2021-11385. - EDN GFPODV.

58. Коростелева, Т. С. Региональная ипотека: вектор развития / Т. С. Коростелева // Региональная экономика: теория и практика. - 2014. - № 42(369). - С. 45-60. - EDN SXKGTD.

59. Коростелева, Т. С. Сравнительный анализ систем ипотечного жилищного кредитования России, Европы и США / Т. С. Коростелева // Финансы и кредит. - 2013. - № 16(544). - С. 46-56. - EDN PYYERP.

60. Короткова, О. И. Роль государства в системе ипотечного жилищного кредитования и основные показатели ипотечного жилищного кредитования / О. И. Короткова // Законность и правопорядок в современном обществе. - 2014. -№ 20. - С. 25-36. - EDN SJZFSJ.

61. Косарева, Н.Б. Основы ипотечного кредитования - М.: «Финансы и статистика», 2006. - 568 с.

62. Косарева, Н.Б. Создание системы ипотечного жилищного кредитования в России / Н.Б. Косарева, Р.Дж. Страйк. - М.: Фонд «Ин-т экономики города», 1995. - 185 с.

63. Косарева, Н.Б., Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации / Н. Б. Косарева, А. Б. Копейкин, Н. Н. Рогожина [и др.]. - Москва : Издательство Дело, 2010. - 256 с. - ISBN 978-5-7749-0638-3. - EDN VQAGLA. 4

64. Кошман, А.С. Трансформация системы ипотечного жилищного кредитования в условиях финансовой нестабильнсоти (на примере США и России): дис. канд. экон. наук / А.С. Кошман. - 2012. - 148 с.

65. Кричевский, Н. А., Калинин, М. И. Ипотечное жилищное кредитование / Н. А. Кричевский, М. И. Калинин. - М.: Дашков и К., 2006. - 227 с.

66. Кроливецкая, В. Э. Банковский кредитный рынок современной России / В. Э. Кроливецкая // Экономика и банки. - 2023. - № 1. - С. 34-45. - EDN OBVJMU.

67. Кроливецкая, Л. П. Кредитный рынок как сегмент финансового рынка / Л. П. Кроливецкая, В. Э. Кроливецкая // Журнал правовых и экономических исследований. - 2012. - № 1. - С. 22-27. - EDN OTMYTV.

68. Крымова, И. П. Специфика ипотечного жилищного кредитования во Франции / И. П. Крымова, С. П. Дядичко // Вестник Самарского государственного экономического университета. - 2015. - № 5(127). - С. 26-30.

69. Крячкова, Л. И. Характеристика факторов, сдерживающих развитие ипотечного кредитования России / Л. И. Крячкова, И. Т. Крячков, Ю. Л. Петрачкова // Вестник Белгородского университета кооперации, экономики и права. - 2014. - № 4(52). - С. 153-155. - EDN TFBIKB.

70. Кузнецова, Д. В. Факторы, влияющие на развитие ипотечного кредитования / Д. В. Кузнецова, Л. Е. Зернова // Всероссийская научной конференции молодых исследователей «Экономика сегодня: современное состояние и перспективы развития» (Вектор-2019): Сборник материалов, Москва. - 2019. - С. 215-219.

71. Кузьмин, Е. А. Проблема неопределенности как научной категории / Е. А. Кузьмин // Эффективное антикризисное управление. - 2014. - № 3(84). - С. 90-100. - EDN SNBAIJ.

72. Куликов, А. Г. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России: вопросы радикального обновления методологической базы / А. Г. Куликов, В. С. Янин // Деньги и кредит. - 2014. - № 2. - С. 3-13. - EDN RUWFRN.

73. Кульмухаметова, Ф. М. Основные особенности и риски ипотечного жилищного кредитования / Ф. М. Кульмухаметова // Финансы и кредит. - 2007.

- № 23(263). - С. 33-39. - EDN HZOMOR.

74. Лаврушин, О.И. Деньги. Кредит. Банки - Москва: КноРус, 2016. - 448

с.

75. Лапаев, С. П. Доступность ипотечного кредитования на рынке жилой недвижимости Оренбургской области в 2017 - 2022 г.г / С. П. Лапаев, И. С. Труханов // Развитие и взаимодействие реального и финансового секторов экономики в условиях цифровой трансформации : Материалы Международной научно-практической конференции, Оренбург, 05-06 октября 2023 года. -Оренбург: Оренбургский государственный университет, 2023. - С. 482-485. -EDN NXHHAM.

76. Леошина, А. А. Развитие ипотечного кредитования в России / А. А. Леошина, С. В. Домнина // Наука и образование: новое время. - 2019. - № 1(30).

- С. 242-245. - EDN YZPOLJ.

77. Лепехин, И. А. Основополагающие принципы ипотечного кредитования / И.А. Лепехин // Вестник ОмГУ. 2011. №3.

78. Литвинова, С. А. Зарубежные модели ипотечного кредитования и их применение в России / С. А. Литвинова // Аудит и финансовый анализ. - 2011. -№ 6. - С. 397-400. - EDN OKCTCR.

79. Литвинова, С. А. Ипотечное кредитование: проблемы и пути решения / С. А. Литвинова. - М.Берлин: Директ-Медиа, 2015. - 106 с. - ISBN 978-5-44754702-8. - EDN UDIPWL.

80. Литвинова, С. А. Современные проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в России и за рубежом / С. А. Литвинова // Москва: Общество с ограниченной ответственностью «Первое экономическое

издательство», 2022. - 224 с. - ISBN 978-5-91292-417-0. - DOI 10.18334/9785912924170. - EDN BCWEEP.

81. Льготная ипотека: дискриминация или дифференциация / А. В. Романова, С. Ю. Щукин, С. В. Челокиди [и др.] // Вестник университета. - 2023. - № 12. - С. 181-198. - DOI 10.26425/1816-4277-2023-12-181-198. - EDN XWTWWX.

82. Минц, В. М. Модели ипотечного кредитования и перспективы их применения в России / В.М. Минц // Банк. дело. - 2002. - № 6. С. 30-34.

83. Мишкин, Ф. Экономическая теория денег, банковского дела и финансовых рынков: Пер. с англ. / Ф.Мишкин. // Москва : Аспект Пресс, 1999. -820 с. - ISBN 5-7567-0235-0

84. Моисеев, В.А. Ипотечное жилищное кредитование в Российской Федерации: понятие, тенденции, проблемы и пути решения / В.А. Моисеев, К.Ю. Прокофьев // Региональная экономика: теория и практика. - 2014. - №1. - С.39-51.

85. Мусиенко, С. О. Реализация программы льготной ипотеки-2020: результаты, возможности и риски / С. О. Мусиенко // Известия высших учебных заведений. Серия: Экономика, финансы и управление производством. - 2021. -№ 2(48). - С. 95-103. - DOI 10.6060/ivecofin.20214482.540. - EDN HALAMK.

86. Мусина, Л.А. Тенденции современного кредитного рынка России: Монография / Л.А. Мусина. - Оренбург: ООО «Агентство «ПРЕССА», 2009. -144 с.

87. Назарчук, Н. П. Ипотечное кредитование как инструмент решения жилищных проблем в Российской Федерации: монография / Н. П. Назарчук. -Тамбов: Изд-во ФГБОУ ВПО «ТГТУ», 2014. - 152 с.

88. Найт Ф. Х. Риск, неопределенность и прибыль / Ф.Х. Найт -Пер. с англ. М. Я. Каждана. М.: Дело. - 2003. - 359 с.

89. Новакова, С. Ю. Современные зарубежные модели ипотечного жилищного кредитования и их применение в России / С. Ю. Новакова // Ученые

записки Орловского государственного университета. Серия: Гуманитарные и социальные науки. - 2009. - № 3(33). - С. 5-14. - EDN LDGGIF.

90. Носкова, Е. В. Развитие ипотечного кредитования как фактор формирования потребительского спроса на рынке жилой недвижимости / Е. В. Носкова, И. В. Моисеенко // Региональная экономика: теория и практика. - 2012.

- № 13. - С. 38-49. - EDN OUWWNX.

91. Носова, Ю. С. Кредитный рынок и его участники / Ю. С. Носова, А. С. Матюшин, Р. С. Рябченко // Электронный сетевой политематический журнал "Научные труды КубГТУ". - 2015. - № 13. - С. 16-24. - EDN VAWMBN.

92. Ожегов С. И. Толковый словарь русского языка / С. И. Ожегов, Н. Ю. Шведова. - 4-е изд., доп. - Москва: Азбуковник, 2000. - 940 с.

93. Павлова, И.В., Ипотечное жилищное кредитование: монография / под. ред. И.В. Павловой. - М.: БДЦ-пресс, 2004. - 272 с.

94. Парусимова, Н. И. Банковское дело: модель развития: монография / Н. И. Парусимова. - Москва: Московская академия предпринимательства при Правительстве Москвы, 2005. - 495 с. - ISBN 5-7410-0442-3. - EDN ONMIUU.

95. Пашковский, В. С. Вопросы управления кредитом // Деньги и кредит.

- 1983. - № 7. - С. 24-28.

96. Петрова, А. С. Ипотечное кредитование физических лиц / А. С. Петрова, Ю. В. Губанова // Транспортная инфраструктура Сибирского региона.

- 2019. - Т. 2. - С. 81-84. - EDN ZZKEVV.

97. Петрова, Д. Оценка уровня неопределенности экономической политики / Д. Петрова, П. Трунин // Деньги и кредит. - 2023. - Т. 82, № 3. - С. 48-61. - EDN RWXGFN.

98. Пещанская, И.В. Краткосрочный кредит: теория и практика / И.В. Пещанская. - М.: Изд-во «Экзамен», 2003. - 320 с.

99. Разумова, И. А. Ипотечное кредитование населения Российской Федерации на покупку, строительство жилья: дис. канд. экон. наук / И. А. Разумова. - М., 1999. - 180 с.

100. Разумова, И.А. Ипотечное кредитование / И.А. Разумова. - СПб.: Питер, - 2005. - 208 с.

101. Райзберг, Б. А. Современный экономический словарь / Б. А. Райзберг, Л. Ш. Лозовский, Е. Б. Стародубцева. - 2-е изд., испр. - Москва: ИНФРА-М, 1999. - 476 с.

102. Рыбин В.И. Кредит и расчеты в условиях реформы. - М.: Финансы, 1970. - 320 с.

103. Сабитова, Э. И. Оценка различных подходов к определению состояния кредитного рынка / Э. И. Сабитова // Современные вызовы и перспективы молодежной науки: Сборник статей Международной научно-практической конференции, Петрозаводск, 07 июня 2020 года. - Петрозаводск: Международный центр научного партнерства «Новая Наука», 2020. - С. 76-81. -EDN SSPQGX.

104. Самуэльсон, Пол Э. Экономика / П. Э. Самуэльсон, В. Д. Нордхаус; под ред. А. А. Старостиной, В. А. Кравченко. - 18-е изд. - Москва; Санкт-Петербург; Киев: Вильямс, 2009. - 1358 с - ISBN 978-5-8459-1446-0

105. Свириденко, В. С. История становления и развития института ипотеки в России. Исторический и практический аспект / В. С. Свириденко // Вестник Томского государственного университета. Экономика. - 2024. - № 68. - С. 162177. - DOI 10.17223/19988648/68/7. - EDN LRVCTS.

106. Семенюта, О. Г. Совершенствование инструментария идентификации ключевых социально-экономических факторов влияния на рынок ипотечного жилищного кредитования России / О. Г. Семенюта, И. В. Дубинина, А. С. Дегтярев // Финансовые исследования. - 2021. - № 4(73). - С. 106-113. - EDN IFFEPS.

107. Симонянц, Н. Н. Ипотечное кредитование: понятие, функции, принципы / Н. Н. Симонянц, Б. М. Мусаева, О. В. Слепенко // Деловой вестник предпринимателя. - 2024. - № 2(16). - С. 65-67. - EDN AALXDI.

108. Синки Дж. Финансовый менеджмент в коммерческом банке и в индустрии финансовых услуг / Пер. с англ. - Москва: Альпина, 2007. - 1018 с. -ISBN 5-9614-0344-0

109. Смирнова, С. Е. Функциональные аспекты ипотечного кредитования в Российской Федерации: экономический и правовой анализ / С. Е. Смирнова, Н. Е. Андреев // Вестник евразийской науки. — 2024. — Т. 16. — № s5. — URL: https://esj.today/PDF/35FAVN524.pdf

110. Сокол, Д. В. Понятие неопределенности в экономике и подходы к ее измерению / Д. В. Сокол // Бизнес. Образование. Экономика : сборник статей Международной научно-практической конференции, Минск, 07-08 апреля 2022 года. - Минск: Государственное учреждение образования "Институт бизнеса Белорусского государственного университета", 2022. - С. 223-228. - EDN FFYHLO.

111. Солодилова, М. Н. Функционирование механизма формирования финансовых ресурсов ипотечного жилищного кредитования в России: дис. канд. экон. наук / М. Н. Солодилова. - Самара, 2014. - 178 с.

112. Стивен М. Фрост. Настольная книга банковского аналитика: деньги, риски и профессиональные приемы/ пер. с анг.; под ред. М.В. Рудя -Днепропетровск: Баланс Бизнес Букс, 2006. - 672с. - ISBN 0-470091118-5, 9668644-56-5

113. Татаринова, Л. В. Факторы, оказывающие влияние на ипотечное кредитование в Российской Федерации / Л. В. Татаринова, В. А. Плотникова // Бизнес. Образование. Право. - 2018. - № 4(45). - С. 208-216. - DOI 10.25683/V0LBI.2018.45.444. - EDN VLCNYR.

114. Тихомирова Е.В. Банковский рынок корпоративных кредитов России: монография / Е.В. Тихомирова. — СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2011.

115. Тихомирова, Е. С. Вопросы оценки эффективности реализации действующих программ льготного ипотечного кредитования / Е. С. Тихомирова // Московский экономический журнал. - 2022. - Т. 7, № 2. - DOI

10.55186/2413046X_2022_7_2_77. - EDN BDRFVC.

197

116. Толстых, И. А. Принципы реализации ипотечного жилищного кредитования для повышения уровня и качества жизни населения / И. А. Толстых // Инновационная экономика: перспективы развития и совершенствования. -2016. - № 1(11). - С. 263-269. - EDN VOKLFN.

117. Травкина, Е. В. Тенденции развития ипотечного жилищного кредитования в России / Е. В. Травкина // Теория и практика общественного развития. - 2022. - № 10(176). - С. 68-73. - DOI 10.24158Мрог.2022.10.9. - EDN GUGQQB.

118. Третьякова И.Н. Экономические условия и факторы, определяющие развитие ипотечного кредитования в российской федерации / Третьякова И.Н., Яблонская А.Е., Алехина Е.С.// Вестник Белгородского университета кооперации, экономики и права. - 2015. - №4. - С. 300-307.

119. Узинцев, В. С. История развития и типы ипотечных кредитов в Великобритании / В. С. Узинцев, Н. А. Гончарова // Научно-методический электронный журнал "Концепт". - 2017. - № Т39. - С. 2271-2275. - EDN ZBGOQH.

120. Федорова, С.В. Экономико-теоретические принципы ипотечного кредитования в России: дис. канд. экон. наук / С.В. Федорова. - 2002. - 140 с.

121. Цоллер, С. В. Сильным региональным банк в механизме обеспечения экономической безопасности субъекта РФ / С. В. Цоллер // Аспирант. Приложение к журналу Вестник Забайкальского государственного университета. - 2012. - № 2(12). - С. 91-95. - EDN YQCOKF.

122. Чередникова, А. О. Особенности ипотеки как формы кредитования. Сущность, содержание и основные черты ипотечного кредитования / А. О. Чередникова // Российское предпринимательство. - 2010. - № 4-1. - С. 94-97. -EDN МЖГГО.

123. Чибисова, Д. Е. Ипотечное кредитование: сущность и принципы

построения / Д. Е. Чибисова // ПОКОЛЕНИЕ БУДУЩЕГО: Взгляд молодых

ученых-2019 : Сборник научных статей 8-й Международной молодежной

научной конференции, в 6-х томах, Курск, 13-14 ноября 2019 года /

198

Ответственный редактор Горохов А.А.. Том 1. - Курск: Юго-Западный государственный университет, 2019. - С. 468-471. - EDN BQIZEM.

124. Чинаев, Т. В. Сущность и роль ипотечного жилищного кредитования в современной экономике / Т. В. Чинаев // Вестник Башкирского университета. -2006. - Т. 11, № 4. - С. 79-80. - EDN ICKEDR.

125. Чинаев, Т. В. Формирование российской системы ипотечного жилищного кредитования и ее инфраструктуры: дис. канд. экон. наук / Чинаев Тимур Винерович. - Уфа, 2007. - 171 с. - EDN NOWKMX.

126. Яхьяева, Б. Н. Кредитный рынок - как сегмент финансового рынка / Б. Н. Яхьяева // Экономика и социум. - 2014. - № 4-5(13). - С. 709-713. - EDN TRTIGP.

Электронные ресурсы

127. Институт исследования уровня жизни «Numbeo» - Режим доступа: https ://www. numbeo. com/

128. Информационный материал Банка России «О совершенствовании инструмента макропруденциальных лимитов для ограничения системных рисков в розничном кредитовании» - Режим доступа: https://www.cbr.ru/Content/Document/File/167927/info_11112024.pdf

129. Итоги реализации «Льготной ипотеки» Официальный сайт финансового института развития в жилищной сфере «Дом.РФ» - Режим доступа: https://дом.рф

130. Обзор финансовой стабильности. Официальный сайт Банка России -Режим доступа: https://cbr.ru/finstab/review/

131. Отчет о результатах экспертно-аналитического мероприятия «Аудит выделения и использования в 2021-2023 годах средств федерального бюджета на цели поддержки рынка ипотечного кредитования» - Режим доступа: https://ach.gov.ru/

132. Официальный сайт «Economic Policy Uncertainy» («Неопределенность

экономической политики») - Режим доступа: https://policyuncertainty.com/

199

133. Официальный сайт «World Uncertainty Index (WUI)» («Всемирный индекс неопределенности») - Режим доступа: https://worlduncertaintyindex.com/

134. Официальный сайт «Ассоциации российских банков» - Режим доступа: https://arb.ru/

135. Официальный сайт «Московской биржи» - Режим доступа: https://www.moex.com/

136. Официальный сайт ANIL - Режим доступа: https://www.anil.org/

137. Официальный сайт Frank RG - «Ипотека в России 2024» - Режим доступа: https: //frankrg. com/

138. Официальный сайт Frank RG - аналитической консалтинговой компании - Режим доступа: https: //frankrg. com/

139. Официальный сайт KfW Bankengruppe - Режим доступа: https://www. kfw. de/kfw. de. html

140. Официальный сайт SberCIB Investment Research «Ключевая ставка в 2024 году» - Режим доступа: https://sbercib.ru/publication/inflyatsiya-v-rossii-rosstat-vipustil-otchet-za-yanvar-224-goda

141. Официальный сайт The Global Economy - URL: https://www.theglobaleconomy.com (дата обращения: 12.04.2024).

142. Официальный сайт Tradingeconomics - URL: https://tradingeconomics.com (дата обращения: 10.04.2024).

143. Официальный сайт Ассоциация развития финансовых технологий -Режим доступа: https: //www. fintechru. org/

144. Официальный сайт Банка Англии - Режим доступа: https://www.bankofengland.co. uk/

145. Официальный сайт Банка России - Режим доступа: https://www.cbr.ru/

146. Официальный сайт ГК «Самолет» - Режим доступа: https://samolet.ru/

147. Официальный сайт ДОМ.РФ - «Президент РФ поручил распространить Семейную ипотеку на вторичное жилье» - Режим доступа: https://спроси.дом.рф/news/prezident-rf-vladimir-putin-poruchil-rasprostranit-semeynuyu-ipoteku-na-vtorichnoe-zhile/

148. Официальный сайт ДОМ.РФ «Обзор рынка ипотечных облигаций 2024 года» - Режим доступа: https://дом.рф/analytics/icb-report/year/527516/

149. Официальный сайт Европейской Ипотечной Федерации - Режим доступа: https://hypo.org/

150. Официальный сайт Единой информационная системы жилищного строительства «ДОМ.РФ» - Режим доступа: https://наш.дом.рф/

151. Официальный сайт ЕРЗ - Режим доступа: https://erzrf.ru/

152. Официальный сайт Законодательного Собрания Оренбургской области - Режим доступа: https://zaksob.ru/

153. Официальный сайт Министерства финансов Российской Федерации -Режим доступа: https: //minfin. gov. ru/

154. Официальный сайт Министерства финансов Российской Федерации: О лимитах по «Семейной ипотеке» - Режим доступа: https://minfin. gov.ru/ru/press-center/?id 4=39540-kommentarii_minfma_rf_po_limitam_po_semeinoi_ipoteke

155. Официальный сайт Министерства цифрового развития, связи и массовых коммуникаций Российской Федерации - Режим доступа: https: //di gital. gov.ru/

156. Официальный сайт некоммерческой организации «Оренбургский областной фонд развития ипотечного жилищного кредитования» - Режим доступа: https://orenfond.ru/

157. Официальный сайт Президента РФ «Итоги года с Владимиром Путиным» - Режим доступа: http://www.kremlin.ru/events/president/transcripts/75909

158. Официальный сайт РБК «ЦБ заявил о готовности к борьбе с новыми схемами ипотеки от застройщиков» - Режим доступа: https://realty.rbc.ru/news/63e646699a79472506325535

159. Официальный сайт РБК «Что такое сберегательный сертификат и

каким он может быть» - Режим доступа:

https://www.rbc.ru/quote/news/article/65e0920f9a794750c6d12cfa

201

160. Официальный сайт системы обеспечения законодательной деятельности Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации - Режим доступа: https: //sozd. duma. gov. ru/

161. Официальный сайт строительной компании «ЛСР» - Режим доступа: https://www.lsr.ru/

162. Официальный сайт строительной компании «ПИК» - Режим доступа: https://www.pik.ru/

163. Официальный сайт Федеральной служба государственной статистики

- Режим доступа: http://www.gks.ru/

164. Официальный сайт финансового института развития в жилищной сфере «ДОМ.РФ» - «5 лет «Семейной ипотеке»: итоги» - Режим доступа: Ь^://дом.рф

165. Официальный сайт финансового института развития в жилищной сфере «ДОМ.РФ» - «Планы по рождению детей» - Режим доступа: 1г^://дом.рф

166. Официальный сайт финансового института развития в жилищной сфере «ДОМ.РФ» - Режим доступа: Ь^://дом.рф

167. Официальный сайт ФНС - Режим доступа: https://www.nalog.gov.ru/

168. Официальный сайт фонда «Институт экономики города» - Режим доступа: https: //urbaneconomics. ru/

169. Решение от 20.11.2024 №2 24-67381-01460-Р о порядке предоставления субсидии - Режим доступа: https://minfm.gov.ru/ru/document?id_4=309881-reshenie_ot_20.11.2024 24-67381-01460-r_o_poryadke_predostavleniya_subsidii

Иностранная литература

170. Bugeja, M., Kumar, A. Housing Finance in France / M. Bugeja, A. Kumar // Housing Finance International. - 2015. - Vol. 29, № 4. - P. 11-16.

171. Chomsisengphet, S., Pennington-Cross, A. The Evolution of the Subprime Mortgage Market / S. Chomsisengphet, A. Pennington-Cross // Federal Reserve Bank.

- 2006. - № 1.

172. Dübel, A. Financing Urban Infrastructure in the EU: A Review of Policies and Practice in Six Countries / A. Dübel. - 2003.

173. Friggit, J., Giraud, T. Property Price Dynamics and Homeownership: A Long-Term View of the Housing Market in Germany / J. Friggit, T. Giraud // European Journal of Housing Policy. - 2010. - Vol. 10, № 4. - P. 413-430.

174. Gibb, K., O'Sullivan, T. Housing Finance in the UK: Continuity and Change / K. Gibb, T. O'Sullivan // International Journal of Housing Policy. - 2010. -Vol. 10, № 3. - P. 209-224.

175. Green, R., Wachter, S. The American Mortgage in Historical and International Context / R. Green, S. Wachter // Journal of Economic Perspectives. -2005. - Vol. 19, № 4. - P. 93-114.

176. Hofmann, G. Mortgage Banking in Germany / G. Hofmann // Housing Finance International. - 2001. - Vol. 16, № 2. - P. 16-22.

177. Lang, W. W., Hurst, C. The Effect of Down Payment Assistance on Mortgage Choice / W. W. Lang, C. Hurst // The Journal of Real Estate Finance and Economics. - 2014. - Vol. 49, № 2. - P. 157-180.

178. Le Blanc, J. et al. Household Saving Behavior and Credit Constraints in the Euro Area / J. Le Blanc, A. Porpiglia, F. Teppa, J. Zhu, M. Ziegelmeyer // International Journal of Central Banking. - 2015. - Vol. 11, № 2. - P. 1-37.

179. Leth-Petersen, S. Intertemporal Consumption and Credit Constraints: Does Total Expenditure Respond to an Exogenous Shock to Credit / S. Leth-Petersen // The American Economic Review. - 2010. - Vol. 100, № 3. - P. 1080-1103.

180. McDonald, J. F., Thornton, R. J. The Housing Finance Revolution / J. F. McDonald, R. J. Thornton // Review. Federal Reserve Bank of St. Louis. - 2008.

181. Offer, A. Property and Politics 1870-1914: Landownership, Law, Ideology and Urban Development in England / A. Offer. - Cambridge: Cambridge University Press, 1981.

182. Scanlon, K., Whitehead, C. International Trends in Housing Tenure and Mortgage Finance / K. Scanlon, C. Whitehead // Journal of Housing and the Built

Environment. - 2004. - Vol. 19, № 2. - P. 151-170.

203

183. Snowden, K. A. Mortgage Securitization in the United States: Twentieth Century Developments in Historical Perspective / K. A. Snowden // Financial History Review. - 1995. - Vol. 2, № 2. - P. 173-205.

184. Whitehead, C., Williams, P. Causes and Consequences? Exploring the Shape and Direction of the Housing System in the UK Post the Financial Crisis / C. Whitehead, P. Williams // Housing Studies. - 2011. - Vol. 26, №> 7-8. - P. 1157-1169.

ПРИЛОЖЕНИЕ А

Таблица А.1 - Перечень и характеристика функций рынка ИЖК

Функция (автор) Характеристика

Функция инвестирования (В.А. Горемыкин, Н.А. Киричевский и М.И. Калинин) Рынок ИЖК способствует переводу временно свободных денежных средств в строительную отрасль

Функция стимулирования (В.А. Горемыкин, Л.Н. Тепман и Г.В. Доронин, А.А. Волков) Ипотечные жилищные кредиты стимулируют потребление и повышают платежеспособный спрос на рынке жилья

Функция перемещения капиталов (В.А. Горемыкин, Н.Б. Косарева) Рынок обеспечивает перемещение денежных средств из финансовой сферы и сбережений населения в реальные отрасли экономики

Функция экономии издержек обращения (В.А. Горемыкин) Развитие деятельности финансовых посредников обусловливает минимизацию рисков, снижение транзакционных издержек, а посредством роста скорости оборачиваемости средств возникает экономия общих издержек обращения

Функция финансового левериджа (В.А. Горемыкин, Л.Н. Тепман и Г.В. Доронин) Использование заемных средств генерирует и повышает доходность собственного капитала (инвестиции)

Мультипликативная функция (Л.Н. Тепман и Г.В. Доронин, Н.Б. Косарева) Создание условий для: мультипликации фиктивного капитала на базе оборота закладных, облигаций и иных ценных бумаг; ускорения темпа роста во взаимосвязанных производствах, например, мебели, лакокрасочной продукции, металла др.; мультипликатора денег, доходов и налогов.

Обеспечение соответствия между активами и пассивами (А.А. Волков, Н.Б. Косарева) Разрешение противоречий между потребительскими стандартами населения (ожиданиями) и их текущими доходами и сбережениями, повышение платежеспособного спроса населения, увеличения темпов экономического роста.

Социальная функция (А.А. Волков, Н.А. Киричевский и М.И. Калинин) ИЖК способствует улучшению жилищных условий граждан, повышению их качества жизни и социальной стабильности

Источник: составлено автором на основании исследования

Таблица Б.1 - Перечень программ государственной поддержки в Германии

Наименование программы Описание

KfW 124 - Кредит на покупку жилья Льготный кредит на сумму до 100 000 евро, который может быть использован для покупки жилья, будь то новая или существующая недвижимость. Ипотечный кредит можно использовать только для недвижимости, в которой будет жить заемщик. Средняя ипотечная ставка на данный момент составляет 3 - 4%.

KfW 153 - Кредит на энергоэффективное строительство Программа направлена на стимулирование строительства и модернизацию энергоэффективных домов. Чем выше степень энергоэффективности объекта, тем более выгодные условия кредита. Также по данному виду ипотечного кредитования предусмотрено частичное субсидирование суммы долга от государства в зависимости от уровня энергоэффективности дома (до 15 00 евро)

Wohn-Riester Программа Wohn-Riester создана для того, чтобы помочь гражданам копить на жилье. Участники программы получают государственные субсидии и налоговые льготы, если используют свои сбережения для покупки или строительства собственного жилья, которое станет их основным местом жительства.

Baukindergeld Хотя программа Baukindergeld завершилась в 2022 году, она остается важной частью недавней истории государственной поддержки приобретения жилья. Цель программы заключалась в предоставлении ежегодных субсидий семьям с детьми, которые приобретают жилье для постоянного проживания. Хотя программа уже завершена, семьи, которые подали заявки до 2022 года, продолжают получать выплаты.

Региональные программы субсидирования жилья Некоторые федеральные земли Германии предлагают дополнительные программы субсидирования для поддержки граждан, желающих приобрести жилье. Эти программы могут включать как прямые субсидии, так и льготные ипотечные жилищные кредиты. Например, в Баварии существует программа для поддержки многодетных семей, которым предоставляются особые условия для покупки или строительства жилья.

Таблица В.1 - Характеристика основных законодательных актов, регламентирующих отношение на рынке ИЖК

Наименование

Характеристика

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)

Регулирует общие условия заключения договора ИЖК, права и обязанности сторон в сделке, обязательную государственную регистрацию залога, а также процедуры по реализации имущества в случае невыполнения обязательств заемщиком

Федеральный закон № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 «Жилищный кодекс Российской Федерации»

Содержит нормы, регулирующие использование жилых помещений

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Устанавливает обязательные нормы регистрации прав на недвижимость в государственных органах для обеспечения юридической силы сделок, в том числе ипотечных

Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)_

Закрепляет нормы права собственности на недвижимость, регулирует сроки давности при оспаривании сделок, связанных с ипотекой, и описывает важные механизмы - неустойка, залог, поручительство, банковская гарантия_

Федеральный закон № 218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «О кредитных историях»

Устанавливает порядок формирования и

использования кредитных историй, включая

информацию о заемщиках и их финансовых обязательствах

Федеральный закон № 117 от 20 августа 2004 г. «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»_

Регулирует порядок предоставления ипотечных кредитов военнослужащим, описывая систему накоплений и предоставление ипотечных займов для улучшения их жилищных условий

Федеральный закон № 63 от 13 мая 1996 г. «Уголовный кодекс Российской Федерации»

Устанавливает уголовную ответственность за преступления, связанные с кредитованием, такие как мошенничество при получении кредита, незаконное получение займа, а также злостное уклонение от его погашения_

Источник: составлено автором на основе анализа законодательства рынка ИЖК

Таблица Г.1 - Перечень программ государственной поддержки,

реализуемых на российском рынке ИЖК

Название программы Целевая аудитория Краткое описание программы Перечень льгот

Льготная ипотека (завершилась 01.07.2024) Граждане, приобретающие жилье в новостройке или начинающие строительство жилого дома Государственная программа льготного ипотечного кредитования на приобретение жилья с минимальным первоначальным взносом 30% и максимальной суммой кредита 6 млн. рублей. Субсидированная ставка 8%

Выплата многодетным семьям Семьи, у которых с 01.01.2019 родился третий или последующий ребенок Погашение ипотечного кредита многодетных родителей. Необходимо наличие ипотечного кредита. Цель кредита -приобретение жилья или земельного участка, а также рефинансирование жилищного кредита Единоразовая выплата до 450 тыс. рублей

Семейная ипотека Семьи, в которых воспитывается хотя бы один ребенок, не достигший возраста 7 лет или два несовершеннолетних ребенка либо дети с ограниченными возможностями Государственная программа льготного ипотечного кредитования с минимальным первоначальным взносом 20% и максимальной суммой кредита до 12 млн. рублей Субсидированная ставка 6%

Государственная ипотека для 1Т-специалистов 1Т-специалисты Программа льготного ипотечного кредитования с минимальным первоначальным взносом 20% и максимальной суммой кредита до 18 млн. рублей Субсидированная ставка 6%

Дальневосточная и Арктическая ипотека Территории регионов Дальневосточного федерального округа и сухопутных территориях Арктической зоны Программа льготного ипотечного кредитования с минимальным первоначальным взносом 20% и максимальной суммой кредита до 9 млн. рублей Субсидированная ставка 2%

Государственная программа помощи заемщикам Отдельные категории заемщиков Программа помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным кредитам (займам), оказавшихся в сложной финансовой ситуации. Индивидуально

Сельская ипотека Граждане РФ, желающие приобрести или построить жилье в сельской местности. Государственная программа льготного ИЖК, направленная на улучшение жилищных условий в сельских территориях. Субсидированная ставка от 0,1% до 3%

Военная ипотека Военнослужащие, проходящие службу по контракту и являющиеся участниками накопительно-ипотечной системы (НИС) Государственная программа, предусматривающая накопление средств на специальном счете военнослужащего с последующим использованием их для приобретения жилья. Государство ежегодно перечисляет фиксированную сумму на счет участника НИС, которая может быть использована для первоначального взноса и погашения ипотечного кредита.

Источник: составлено автором по данным сайта Банка России и Министерства финансов РФ

Таблица Д.1 - Факторы, влияющие на рынок ИЖК

Признак классификации Классы факторов

1.Уровень воздействия Макроуровень - уровень инфляции, динамика ВВП, ключевой ставки, регуляторные изменения ЦБ РФ и Минфина Мезоуровень - региональные программы ИЖК, уровень доходов населения в субъекте РФ Микроуровень - финансовое поведение домохозяйств, платежеспособность заемщика, кредитная история, финансовые показатели отдельного банка

2.Характер воздействия Внешние - воздействуют на весь банковский сектор и исходят из внешней среды, находясь вне контроля кредитных организаций Внутренние - связаны с процессами и характеристиками самого банковского сектора

3. Функциональная направленность Финансово-экономические - уровень ключевой ставки, инфляции, доходы населения Организационно-управленческие - структура банковского предложения, процессы принятия решений Социально-демографические - численность населения, миграция, структура домохозяйств Правовые - изменения в законодательстве, регулирование залога, защита прав потребителей

4.Длительность действия (по времени) Краткосрочные - колебания процентных ставок, лимиты по ипотечным продуктам с господдержкой, временные субсидии Среднесрочные - изменения в налоговой и регуляторной политике, циклы рынка недвижимости Долгосрочные - демография, урбанизация, технологические тренды

5. По типу влияния на рынок Прямые - напрямую определяют спрос и предложение на ипотечном рынке (ставки, доходы, цена недвижимости) Косвенные - влияют опосредованно через макроэкономическую динамику или поведение агентов (уровень безработицы, инфляционные ожидания) Отложенные - проявляются неявно, но имеют долгосрочный эффект (уровень цифровой грамотности, доверие к банковской системе)

Источник: составлено автором

Таблица Е.1 - Трактовка термина «неопределенность»

Автор Определение Анализ

Э. Бергманн «... перевороты рынка трудно в точности узнать и вычислить; неизвестность там еще увеличивается для каждого производителя, что он не знает числа производительной силы своих потенциальных конкурентов» [21] Данное высказывание можно считать одним из первых в российской научной мысли, где подчеркивается неопределенность среды. Автор особо указывает на то, что конкуренция усиливает состояние неопределенности, поскольку каждый хозяйствующий субъект не знает, как отреагируют прочие участники.

Толковый словарь СИ. Ожегова Точно не установленный. В неопределенном направлении. Не вполне отчетливый, неточный, неясный [92] Подходящим смыслом применения данного определения в экономике служит «неопределенное направление». Нередко движение экономических показателей в условиях неопределенности напоминает именно такое направление, где отсутствует предсказуемая траектория.

Пол Самуэльсон Неопределенность порождает несоответствие между тем, чего люди ждут, и тем, что действительно происходит, количественным выражением этого несоответствия является прибыль или убыток [104] Здесь автор акцентирует, что прогнозирование и планирование становятся критически важными в период неопределенности. Событие, к которому не подготовились, может привести к нежелательным последствиям либо, напротив, к неожиданным выгодам.

Ф. Найт Оказывается, измеримая неопределенность, или собственно «риск», настолько отличается от неизмеримой, что, по существу, вообще не является неопределенностью. Соответственно мы ограничим употребление термина «неопределенность» случаями неколичественного рода [88] По мнению Найта, риск связан с возможностью расчета вероятности исхода, в то время как подлинная неопределенность не допускает подобного измерения. Иными словами, риск еще можно «посчитать», тогда как неопределенность ускользает от возможности прогнозирования.

Н.Д. Кондратьев В области общественно-экономической жизни мы имеем дело с явлениями, также неизмеримо более сложными, чем сфера точного естествознания. Здесь мы располагаем еще меньшим количеством установленных связей и закономерностей, и они поддаются еще в меньшей степени точному количественному измерению [55] Экономист подчеркивает многогранность и непредсказуемость общественно-экономических явлений, а также невысокую степень выявленных закономерностей. Именно этот комплекс факторов, по мнению автора, образует основу феномена неопределенности в экономике.

Источник: составлено автором на основании исследования

I) Заемщик передает банку право залога по договору; 2) Банк выдает заемщику ипотечный кредит; 3) Банк переуступает кредит АИЖК 4) АИЖК компенсирует сумму кредита и расходы на его оформление; 5) АИЖК формирует пул кредитов и размещает ипотечные ценные бумаги среди инвесторов; 6) Инвесторы оплачивают ценные бумаги агентству; 7) Заемщик платит банку основной долг и проценты; 8) Банк переводит платежи агентству и получает комиссию за сопровождение 9) По окончании срока инвесторы предъявляют бумаги к оплате 10) Агентство выкупает бумаги у инвесторов

II) Заемщик страхует кредит, указав банк как выгодоприобретателя 12) При страховом случае компания выплачивает возмещение.

Рисунок Ж.1 - Схема функционирования ипотечного рынка с рефинансированием АИЖК в России

Источник: составлено автором

Таблица З.1 - Хронология изменений в законодательстве, связанных с рынком ИЖК, 2019 - 2025 [166]

Год Суть изменений Результат изменений

2019 год Внесение изменений в законодательство о долевом строительстве, включая обязательное использование эскроу-счетов при расчетах. Введение программы «Дальневосточная и Арктическая ипотека» - ипотечных кредитов под 2% годовых на приобретение жилья в Дальневосточном федеральном округе и Арктической зоне. Повышение защиты прав дольщиков, снижение рисков при приобретении нового жилья. Увеличение издержек при строительстве и, как следствие, увеличение итоговой стоимости недвижимости. Развитие определенных территорий за счет активного возведения нового жилья и поддержки молодых семей.

2020 год Подписано Постановление Правительства РФ о введении программы льготной ипотеки под 6,5% годовых. Запущена программа «Сельская ипотека». Стимулирование спроса на жилье и поддержка строительной отрасли в условиях пандемии. Повышение уровня доступности жилья для населения, в том числе в муниципальных образованиях и сельских территориях. Рост стоимости недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке.

2021 год Продление программы льготной ипотеки с увеличением ставки до 7%. Продление и расширение возможных участников программы «Семейная ипотека». Частичное снижение привлекательности льготной программы на новостройки. Значительное расширение круга семей, которым доступна «Семейная ипотека». Пролонгация программ поддержки строительного сектора и доступности ИЖК.

2022 год Продление программы льготной ипотеки с увеличением ставки до 8%. Продление программы «Семейная ипотека». Запуск программы «ГГ-ипотека». Поддержка ГГ-специалистов, привлечение кадров в цифровую экономику, стимулирование спроса на жилье среди высококвалифицированных специалистов.

2023 год Банк России увеличил надбавки к коэффициентам риска по ипотеке (макропруденциальные надбавки, далее -МПН). Приостановлена программа «Сельская ипотека». Существенно повышено резервирование «ипотек от застройщика». Вступили в силу новые правила льготных ипотечных программ: увеличен первоначальный взнос, изменена сумма лимитов, смягчены условия для ГГ-ипотеки - теперь работники этой отрасли могут поучаствовать в программе вне зависимости от дохода. Банк России дестимулировал выдачу рискованных ипотечных жилищных кредитов повышением нормативов резервирования. Увеличение стоимости ипотечных продуктов для заемщиков. Сокращение доступности ИЖК для ряда категорий граждан. Ограничение серых схем по типу «ипотеки от застройщика». Поддержка ГГ-специалистов за счет смягчения требований по доходу. Наблюдается общее ужесточение условий продуктов рынка ИЖК.

2024 год Прекращение работы программы льготной ипотеки на новостройки с 1 июля 2024 года. Изменение правил льготных программ «Ипотека для 1Т» (ставка повышена до 6%, исключены Москва и Санкт-Петербург, установлен единый лимит кредита в 9 млн. руб.) и «Семейная ипотека» (программа продлена до 2030 года с обновленными условиями: процентная ставка до 6%, первоначальный взнос от 20%, максимальная сумма кредита - 12 млн руб. для Москвы и Санкт-Петербурга, 6 млн руб. для других регионов). Отмена ограничения ПСК по ипотечным кредитам. Снижение доступности ипотечных жилищных кредитов для широкого круга заемщиков в связи с завершением программы льготной ипотеки на новостройки. Пролонгация программы по поддержке ГГ-специалистов, но теперь не во всех субъектах РФ. Адаптация «Семейной ипотеки» под актуальные рыночные условия. Снижение спроса на новостройки, особенно в крупных городах. Рост финансовой нагрузки на заемщиков, приобретающих жилье с помощью ИЖК на рыночных условиях, из-за увеличения ставок.

2025 год Вступление в законную силу «Стандарта защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков», который регламентирует новые правила получения ипотеки, включая запрет на платное снижение ставки по ипотеке и обеспечение прозрачности информации обо всех условиях кредита. Банк России будет наделен правом устанавливать макропруденциальные лимиты (далее -МПЛ) в отношении кредитов (займов), по которым обязательства физических лиц обеспечены ипотекой. С 1 апреля 2025 года Банк России планируется введение ограничения на выдачу кредитов заемщикам с ПДН более 50% и первоначальным взносом менее 20%. Также с 1 апреля 2025 года программа «Семейная ипотека» распространяется на вторичное жилье, в городах, где ведется строительство не более двух домов. Повышение прозрачности условий кредитования и защита прав заемщиков. Рост ликвидности и увеличение уровня доступности вторичного жилья на определенных территориях. Ужесточение условий для получения ИЖК, что сократит доступ к кредитам для заемщиков с высоким уровнем долговой нагрузки. Крайне вероятное снижение объемов выдачи ипотечных кредитов. Формирование более стабильного и менее рискованного рынка ипотечного жилищного кредитования со снижением доступности жилья для определенных категорий граждан.

Источник: составлено автором

Таблица И.1 - Виды нестандартных рискованных схем ИЖК в РФ

Наименование Описание

Субсидированная ипотека от застройщика Застройщики в партнерстве с банками предлагают ипотечные жилищные кредиты по сниженным ставкам, иногда достигающим 0,1%. Для компенсации банку недополученной прибыли застройщик увеличивает стоимость недвижимости на 15-20%. В результате заемщик получает низкую процентную ставку, но переплачивает за жилье, что нивелирует выгоду от уменьшения процента.

Кешбэк от застройщика При отсутствии средств на первоначальный взнос застройщик предлагает кешбэк, равный этому взносу, после оформления сделки. Однако стоимость квартиры при этом увеличивается на сумму кешбэка, что фактически означает, что заемщик берет кредит на полную стоимость жилья, включая первоначальный взнос. В результате это значительно увеличивает долговую нагрузку на заемщика и риски кредитора.

Аккредитивная схема В этом случае значительная часть средств покупателя при приобретении жилья в новостройке не зачисляется на эскроу-счет в банке, а оформляется как будущий платеж посредством аккредитива - документарной гарантии. Аккредитив определяет условия и сроки, при которых застройщик получит деньги от покупателя. Однако такая схема может привести к задержкам в расчетах и увеличению рисков для покупателя, поскольку средства не защищены на эскроу-счете

Продажа по заниженной цене с последующей переуступкой Застройщик реализует квартиру аффилированному лицу по цене ниже рыночной, а затем права на недвижимость переуступаются конечному покупателю по реальной стоимости. Эта схема позволяет скрыть истинные финансовые операции и может привести к налоговым и юридическим последствиям для конечного покупателя.

Траншевая ипотека Предполагает поэтапную выдачу ИЖК, когда оплата по договору долевого участия (ДДУ) осуществляется в рассрочку. Заемщик получает кредит частями по мере необходимости внесения платежей за строительство. Однако такая схема усложняет контроль за финансовыми потоками и может привести к дополнительным рискам для заемщика и банка.

Схема со сниженной ставкой на льготный период Эта схема предполагает предоставление заемщику ипотечного кредита с искусственно сниженной процентной ставкой на определенный период - от 1 года до 8 лет. По истечении льготного срока ставка резко увеличивается до определенного уровня, установленного банком. В результате заемщики, привлеченные первоначальной низкой ставкой, могут столкнуться с существенным увеличением ежемесячных платежей, что часто оказывается непосильным для семейного бюджета. Такой подход увеличивает риск невыплат, особенно в условиях экономической неопределенности [145, 130]

Источник: составлено автором

Таблица К.1 - Ключевые направления развития рынка ипотечного

жилищного кредитования в РФ

Основные препятствия для развития ИЖК в РФ Возможные точки роста

Существенная зависимость системы от государственной поддержки 1.Передача функций оператора всех льготных ипотечных программ ДОМ.РФ: централизация федеральных льготных проектов в рамках единого оператора упростит административные процессы, сделает их более предсказуемыми и прозрачными. 2. Ограничение выдачи «Семейной ипотеки» по принципу «одна семья -один кредит»: на данный момент, исходя из условий программы льготный кредит может взять каждый из супругов, если еще не пользовался льготными программами ИЖК, а также не является созаемщиком/поручителем по другим льготным ИЖК; 3.Развитие ипотечной секьюритизации: расширение практики выпуска ипотечных облигаций позволит банкам привлекать «длинные» деньги от инвесторов, уменьшив зависимость от краткосрочных пассивов.

Рост стоимости жилья и снижение доступности ИЖК 1. Введение градации условий по программе «Семейная ипотека»: ранжирование процентной ставки в зависимости от определенных факторов; 2. Стимулирование строительства на определенных территориях: налоговые льготы для застройщиков в регионах с дефицитом жилья и низкой платежеспособностью помогут увеличить доступность ИЖК и недвижимости.

Макроэкономическая нестабильность, рост ключевой ставки 1. Выдача ИЖК по программе «Семейная ипотека» на вторичное жилье определенных территорий: внесение вторичной недвижимости в качестве объекта ИЖК поможет снизить значительную разницу в стоимости с новостройками, а также увеличить ликвидность рынка; 2. Формирование уникальной гибридной модели ипотечного рынка (сочетание одноуровневой и двухуровневой модели): дополнительное создание системы государственных ссудно-сберегательных ипотечных продуктов на базе действующих банков.

Повышение долговой нагрузки на заемщиков 1. Акцент на финансовую культуру: образовательные проекты по личным финансам - онлайн-курсы с последующим прохождением тестов, помогут гражданам более ответственно подходить к вопросам ИЖК. Данную меру можно включить в ипотечный стандарт, который действует с 1 января 2025 года. При подаче заявки на ипотечный кредит заемщика должны будут уведомлять о подобных сервисах, на которых доступно можно ознакомиться со всеми особенностями ипотечных сделок;

Дефицит «длинных» денег у кредиторов и слабое развитие рынка секьюритизации 1. Укрепление института долгосрочных безотзывных сберегательных сертификатов: учреждение налоговых льгот для вкладчиков, которые размещают средства в безотзывных сберегательных сертификатах. Такое изменение сместит структуру пассивов банков в сторону «длинных» денег, уменьшая зависимость кредитных организаций от краткосрочного рынка ресурсов. 2. Стимулирование участия институциональных инвесторов: через законодательные поправки и налоговые льготы необходимо мотивировать инвесторов вкладывать средства в ипотечные облигации, формируя устойчивую базу финансирования для банков.

Недостаток финансовой грамотности граждан 1. Расширение разъяснительных кампаний и онлайн-сервисов от регуляторов: необходимо обеспечить доступ к бесплатному калькулятору

и прозрачности сделок ипотечной нагрузки и платформе с детальными инструкциями по покупке жилья, упрощая понимание условий для потенциальных заемщиков; 2. Усиление контроля за маркетинговыми действиями застройщиков: введение обязательного условия указывать реальную эффективную ставку, банковское вознаграждение, включенное в стоимость недвижимости, и итоговую стоимость объекта при программах «ипотеки от застройщика»; 3. Создание публичного реестра программ с субсидированием ставки: каждый застройщик обязан регистрировать детали подобной акции на специальном портале.

Недостаточная цифровизация ИЖК в региональных банках 1. Учреждение целевой государственной поддержки ГТ-проектов в региональных банках: федеральное и региональные правительства могут выделять гранты на разработку онлайн-платформ для ИЖК, при условии достижения определенных КРГ (сокращение сроков одобрения, повышение числа дистанционных сделок); 2. Создание типовой «ГТ-платформы ипотечного жилищного кредитования»: вместо разработки собственных систем с нуля небольшие банки могут пользоваться готовыми решениями, снижая барьеры по стоимости разработки. В России успешно действует «Ассоциация развития финансовых технологий», учредившая портал «Цифровой ипотеки» [92]. Именно на базе данной организации можно реализовать ГТ-решение для отрасли.

Региональное неравенство в развитии рынка ИЖК и доступности приобретения жилья 1. Введение субсидий правительствам субъектов РФ на учреждение региональных ипотечных программ: предоставление федеральной поддержки регионам, где местные власти финансируют льготные ипотечные программы для социально значимых групп населения; 2. Усиление партнерских проектов между застройщиками и региональными органами власти: за счет льготного предоставления земель, инфраструктурной поддержки или субсидий для девелоперов. Построенное в рамках проекта жилье должно соответствовать определенным параметрам, а также соответствовать ценовому критерию.

Источник: составлено автором

Таблица Л.1 - Показатели функционирования рынка ИЖК в Оренбургской области, 2020 - 2024 [145,163]

Год Объем Процент Прирост Средн Прирос Доля ИЖК Прирост

предоставле ная среднедуш яя т с показател

нных ИЖК, ставка евых ключе средней господдер я ввода

млн. рублей по доходов вая стоимо жкой в жилья в

выданн населения, ставка, сти общем эксплуата

ым % % квартир объеме цию, %

ИЖК, % ы на ипотечных

первич жилищных

ном кредитов,

рынке, % %

У х1 х2 х3 х4 х5 х6

2014 23 575 12,15 12,96 8,00 3,09 0,00 9,84

2015 16 059 13,04 11,63 12,50 -0,38 0,00 21,18

2016 18 543 12,36 -3,14 10,60 -5,30 0,00 -18,82

2017 24 991 10,54 3,81 9,10 0,09 0,00 -7,66

2018 38 588 9,49 2,42 7,40 2,35 0,35 2,24

2019 36 042 9,88 5,07 7,30 0,25 3,20 8,99

2020 51 807 7,77 1,25 5,00 4,92 12,75 -2,72

2021 59 879 7,58 7,54 5,80 7,32 13,18 13,96

2022 56 169 8,00 20,10 10,60 36,04 19,71 -13,70

2023 90 237 8,90 11,09 9,90 13,20 26,83 18,82

2024 55 828 9,50 16,45 17,50 15,35 33,61 5,22

Источник: составлено автором