Экономическое регулирование арендных отношений в сфере оборота муниципальной недвижимости тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.01, кандидат экономических наук Анохин, Сергей Александрович

• Анохин, Сергей Александрович
• кандидат экономических наук
• 2001

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Анохин, Сергей Александрович

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. АРЕНДНЫЕ ОТНОШЕНИЯ - ВАЖНЕЙШАЯ СОСТАВЛЯЮЩАЯ

ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ ГОРОДСКИХ И СЕЛЬСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ.

1.1. Формирование имущественно-земельных отношений в муниципальном хозяйстве на современном этапе.

1.2. Организационно-экономические аспекты муниципальной собственности.

1.3. Сущность аренды муниципальной недвижимости городских и сельских поселений и экономическая природа арендных платежей.

ГЛАВА 2. ИССЛЕДОВАНИЕ ОСНОВНЫХ РЕЗЕРВОВ, ФАКТОРОВ И ИНСТРУМЕНТОВ ПОВЫШЕНИЯ СТЕПЕНИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДСКИХ И СЕЛЬСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ.

2.1. Трансформация концепции аренды муниципальной собственности как источника доходов бюджетной системы.

2.2. Маркетинговые исследования и проблемы регулирования рынка городской недвижимости.

2.3. Основные резервы, факторы и инструменты повышения эффективности управления муниципальной недвижимостью городских и сельских поселений.

ГЛАВА 3. ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ В СФЕРЕ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ ГОРОДСКИХ И СЕЛЬСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ.

3.1. Проблемы совершенствования оценки недвижимости в соответствии с международными стандартами.;.

3.2 Основные направления институционального развития земельного рынка в условиях города.

3.3. Повышение степени эффективности использования объектов нежилого фонда городских и сельских поселений.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Экономическое регулирование арендных отношений в сфере оборота муниципальной недвижимости»

Актуальность исследования. В условиях перехода к социально ориентированной рыночной экономики принципиально изменяются отношения собственности с её подразделениями - распоряжением, владением, пользованием. Собственность - фундаментальная категория экономической теории, стоит в центре всех социально-экономических отношений, образуя самую глубокую «тайну» любого способа производства. Многообразие отношений собственности может быть адекватно описана с помощью теории «ниш» или «пучка» отношений, когда каждая форма собственности в ходе соревнования, естественного отбора доказывает своё превосходство над другими, свою большую народнохозяйственную эффективность. Среди специфических отношений собственности в условиях смешанной экономики особое место занимает муниципальная собственность, находящаяся в распоряжении или владении определённых субъектов Российской Федерации, которые осуществляют свои полномочия в соответствии с Конституцией, общими Законами и Постановлениями Правительства РФ.

В сфере распоряжения муниципальной собственностью отдельные субъекты РФ имеют определенную самостоятельность, могут принимать самостоятельные решения на базе своих Законодательных собраний и распоряжений глав Администрации. Эти решения принимаются в соответствии с общими федеральными законами, но имеют и самостоятельную юридическую силу. В настоящее время назрела жизненная необходимость разработки целостной системы экономического регулирования отношений собственности, как на федеральном уровне, так и в отдельных регионах страны. Это прежде всего относится к муниципальной собственности, так как она в данный отрезок времени проведения реформ выступает своего рода гарантом экономической независимости и безопасности в осуществлении социально ориентированной государственной политики.

Муниципальная собственность, как и всякая другая, распадается на своего рода «пучок» отношений собственности - на движимое и недвижимое имущество, здания и сооружения, земельные участки и т.д. Кроме того, муниципалитетам предоставлено право распоряжения местными земельными участками на правах аренды, ибо земля является их муниципальной собственностью, хотя и не объектом свободной купли-продажи, -впредь до принятия законов на федеральном уровне. Земля - не всякий товар, это - особый вид недвижимости, но по поводу её вполне возможны арендные отношения - на базе соответствующих экономических оценок, формирующихся на основе теории дифференциальной ренты. Развитие арендных отношений в современных условиях по поводу оборота всех форм недвижимости трудно переоценить. Этим и определяется особая актуальность темы предпринятого исследования.

Арендные отношения в сфере оборота муниципальной недвижимости требуют соответствующего экономического и правового регулирования, их нельзя пускать на самотёк в условиях рынка, но именно методы косвенного (рыночного) регулирования получают сейчас особую остроту и актуальность. Для научной разработки методов такого регулирования особое значение приобретает изучение как отечественного, так и зарубежного опыта, практики экономической оценки муниципальной недвижимости, установления научно обоснованных норм и размеров арендных плат, их присвоения и использования в хозяйственном обороте. Оживление и подъём хозяйственной активности просто немыслим без совершенствования практики участия властных структур по поводу распоряжения и использования муниципальной недвижимости, сдачи её в аренду на определённых условиях, законодательного оформления величины арендных плат и их распределения как на федеральном уровне так и в рамках деятельности отдельных субъектов РФ. Участие властных структур в этом процессе - жизненная потребность и необходимость.

Общеизвестно, что доходы от хозяйственной деятельности властных структур в России крайне невелики и практически сводятся к доходам от участия в перераспределении собственности. Что касается западных властных структур, то здесь, наоборот, доходы от такой деятельности значительны и являются результатом «предпринимательства властей». Под «предпринимательством властей» обычно понимают хозяйственную деятельность государственных (муниципальных) предприятий, управление государственной (.муниципальной) недвижимостью как городских, так и сельских поселений, а также организацию налогообложения, результатов обращения имущества на первичном и вторичном рынках недвижимости.

Таким образом, оживление и дальнейшее развитие хозяйственной деятельности властей всех уровней - проблема, которая затрагивает интересы всех: и граждан, и профессиональных и непрофессиональных участников рынка недвижимости, и органы власти, в том числе субъектов Российской Федерации.

Все вышеизложенное в значительной степени относится и к крупным городам и сельским поселениям Российской Федерации. В них сосредоточены значительные объемы недвижимости, эффективное управление которой способно дать серьезный финансовый эффект, а арендная плата за эксплуатацию недвижимости способна стать источником существенных поступлений в бюджет. Это в значительной степени объясняет тот факт, что органы государственной власти и местного самоуправления населенных мест уделяют совершенствованию системы управления недвижимостью, одной из неотъемлемых составляющих которой являются объекты нежилого фонда и земельные участки, самое пристальное внимание. В городах создана солидная база для разработки эффективной системы управления недвижимостью. Это обеспечило в последние годы реальные объемы поступлений в бюджет городских и сельских населенных мест от использования недвижимости и земельных участков.

В настоящее время в крупных городах, поселках и сельской местности, с одной стороны, имеет место достаточно высокий процент собираемых применительно к недвижимости арендных и иных нормативных платежей, а с другой - отмечается наличие значительного числа актуальных управленческих проблем. Это касается и многочисленных аспектов недооценки муниципальной недвижимости, и не всегда эффективного управления ею. Исследования подтверждают чрезвычайно высокий уровень «управленческой недостаточности» в сфере муниципальной недвижимости, что влечет за собой значительные потери бюджетных доходов. Имеются солидные резервы увеличения стабильных арендных платежей и расширения и стабилизации налоговой базы землепользования с целью увеличения доли земельных поступлений в бюджет органов местного самоуправления и государственного бюджета в целом.

Итак, эффективное управление недвижимостью - одна из основных составляющих развития муниципального менеджмента любого крупного города, поселка городского типа и многочисленных сельских поселений. Выстраивание систем управления недвижимостью - процесс такой же напряженный и непрерывный, как и сама жизнь. Здесь необходимо согласование систем управления всех уровней - государства, местных администраций, законодательных собраний Государственной Думы и прочих ветвей власти, т.е. всех участников единого процесса организации функционирования недвижимости.

Органы муниципальной власти городских и сельских поселений выступают на рынке недвижимости в двух ролях: во-первых, в роли регулятора рынка недвижимости (регулирующая функция) и, во-вторых, в роли хозяйствующего субъекта (хозяйственная функция).

Если первая роль ставит перед муниципальным менеджментом задачу - сформировать целостную и непротиворечивую нормативную базу регулирования рынка недвижимости, то вторая роль состоит в организации процесса вовлечения в хозяйственный оборот недвижимой собственности с целью зарабатывания средств для финансирования бюджетной сферы и инвестиций в развитие территории, в благоустройство, в рационализацию использования земельных участков.

Таким образом, перед органами государственной власти и местного самоуправления городских и сельских поселений стоит чрезвычайно важная задача по радикальному совершенствованию управления недвижимостью, неотъемлемой составляющей которой являются объекты нежилого фонда и земельные участки, отнесенные в установленном порядке к государственной (муниципальной) собственности, используемой в процессе хозяйственной деятельности всех субъектов РФ.

Поскольку традиционной формой управления объектами недвижимости в хозяйственном обороте крупных городов, как и других субъектов РФ, является оформление арендных отношений, задача дальнейшей оптимизации механизма формирования и развития, арендных отношений в сфере государственной (муниципальной) собственности столицы представляется, нам чрезвычайно актуальной. Все вышеизложенное обусловливает необходимость дальнейшей разработки как методологических подходов, так и практических механизмов совершенствования управления государственной (муниципальной) недвижимостью на уровне субъектов федерации, в числе которых крупные города, рабочие поселки, сельские поселения, ведущие хозяйственную деятельность.

Степень научной разработанности проблемы. Проблемы собственности на недвижимость, и прежде всего на землю, издавна привлекали к себе пристальное внимание. Много сделал для анализа теоретических основ экономической реализации поземельной собственности основоположник политической экономии в Англии У. Петти, который впервые выдвинул понятие земельной ренты, хотя и отождествлял ее со всей прибавочной стоимостью. Французские физиократы во главе с Ф. Кенэ уделяли этой проблеме самое пристальное внимание, считая землю единственным источником всякого богатства, а земледельческий труд - единственным видом производительного труда. Считая ренту «чистым даром природы», физиократы много сделали для исследования форм экономической реализации земельной собственности, развития фермерского хозяйства, пропаганды преимуществ рационального использования земли в целях роста национального богатства.

Адам Смит считал экономическое учение физиократов самым близким к истине. Он воспринял от них идею «естественной закономерности» общественной жизни и развил на новой основе их учение о земельной ренте, сведя ее к части прибавочной стоимости (прибыли) и подчеркивая исключительную значимость земли в деле организации не только рационального земледелия, но и промышленного производства. Вершиной до-марксовой политической экономии, как известно, стало учение Д. Рикардо, создавшего стройную теорию поземельной ренты и критикуя частную собственность на землю. Он создал основы учения о дифференциальной ренте I и дифференциальной ренте II и в основном раскрыл тенденции их исторической эволюции.

К. Маркс высоко оценивал заслуги Д. Рикардо, исправив его ошибки и создав свою собственную теорию ренты, непревзойденную до сего времени. Во-первых, он впервые создал учение об абсолютной ренте, творческой причиной которой он считал частную собственность на землю, а потому она отпадает вместе с национализацией земли и устранения частной собственности на землю. Во-вторых, он развил учение о дифференциальной ренте, освободив её от всякой связи с так называемым «законом убывающего плодородия почвы» и показав, что дифференциальная рента возникает не только при переходе обработки земли от лучших участков к худшим, как полагал Д. Рикардо, но и при переходе обработки от худших земель к лучшим. Кроме того, К. Маркс показал возможности рациональ ного земледелия и в будущем обществе на основе учения о дифференциальной ренте, а также сохранения ее в условиях отсутствия «сглаживания» плодородия земельных участков и существования единой рыночной цены на сельскохозяйственную продукцию.

Особые заслуги в исследовании причин образования ренты и роста арендных отношений в «изолированном государстве» принадлежат немецкому экономисту И.Г. Тюнену, который положил основания учения о предельных величинах в экономическом анализе. По И.Г. Тюнену, сельскохозяйственная направленность землепользования имела вид концентрированных кругов, расходящихся от центра города, при постоянном убывании интенсивности землепользования по мере удаления земельных участков от центра к периферии. Тем самым он продолжил на новой основе частичные указания К. Маркса о том, что в общественном производстве и земля и присоединенный к ней капитал (в городах - оборудованные территории, вложенные иммобильные основные фонды) выступают своего рода «всеобщим средством труда», потому что земля «дает рабочему locus stand (место, на котором тот стоит), а его процессу fielol of employment (сферу действия)»; примером же этого рода средств труда, но уже предварительно подвергшихся процессу труда, К. Маркс считал рабочие здания, дороги, каналы и т.д. Тем самым К. Маркс и И.Г. Тюнен подготовили почву для научного исследования природы городской ренты и причин её образования. Они легли в основу современных разработок экономической оценки земли и городских участков, а тем самым - и для анализа экономической реализации муниципальной собственности.

Известный английский учёный, основоположник всех видов современных «экономикстов» А. Маршалл впервые разработал учение об урбанизированном экономическом эффекте и развил на новой основе учение К. Маркса о цене земли как капитализированной ренте. Он считал, что проблема сельскохозяйственных земель проще, чем проблема городских, поскольку сельскохозяйственное предприятие является единственным предприятием на данном участке земли (как известно, монополию на землю как объект хозяйства К. Маркс считал причиной существования дифференциальной ренты). А. Маршалл показал, что городские земли могут рассматриваться не только как ресурс многоцелевого назначения («материальные условия»), не только как пространственная база для осуществления строительства («основа местоположения, территориальная операционная база»), но и как обладающая основными свойствами городская среда, обеспечивающая за счет повышения концентрации производительных сил получение специфического урбанистического эффекта.

По существу именно А. Маршаллу принадлежит заслуга подлинно научной разработки сущности, величины и динамики городской ренты как формы экономической реализации муниципальной собственности. В отличие от земель, используемых в сельском и лесном хозяйстве, в садоводческих и парковых хозяйствах и пр., главным условием и средством производства которых выступает плодородие, для города земля является фактором производства, который в разной степени, прямо или косвенно, необходим при изготовлении всех товаров. Как базовый ресурс, земля города является источником всех производимых в городе благ, причем в случае рационального использования городских земель их естественная производительная способность со временем не убывает, а возрастает. Согласно А. Маршаллу, цена участка земли в городе равна его сельскохозяйственной цене, увеличенной на показатель выгод местоположения. Он описал причины и движущие мотивы конкуренции между потенциальными владельцами земельных городских участков и механизмы ценообразования на городскую землю. Потенциальный владелец участка формирует свою цену, исходя из своих будущих доходов от эксплуатации выбранного им участка, за минусом затрат на его приобретение и обустройство.

Итак, более чем столетняя история западного опыта исследований по проблеме стоимости городских земель и величины земельной ренты (ибо цена земли, как первым установил К. Маркс, есть капитализированная земельная рента) отразилась в работах таких исследователей, как А. Маршалл, Р. Хард, М. Хальбвахс, Р. Хейг, Р. Тарвей, Р. Ратклифф, П. Уэнд, Л. Уинго, У. Алонсо, М. Маарек, Р. Мейер и др. Несмотря на различия в подходах и способах формализации, модели всех перечисленных авторов имеют много общих черт. В частности, все они сходны в акцентировке значения времени, расходуемого на передвижение (обобщенные транспортные издержки) при оценке земельных участков, доказывая тем самым, что вопрос о городской земельной ренте нельзя рассматривать в отрыве от развития транспортных средств и коммуникаций.

В отечественной литературе исследования природы, причин образования и динамики городской земельной ренты также издавна привлекали внимание исследователей. Ещё в 1878 г. Л.З. Слонимский подробно изло-• жил идеи И.Г. Тюнена, которые легли в основу отечественных разработок городской ренты. В России большим авторитетом пользовались также идеи К. Маркса, пропагандировавшиеся не только в специальных журналах, но и в практике преподавания, в том числе и его учение о земельной ренте. Эта традиция не прерывалась и последующими теоретиками, особенно в 20-е годы, когда на сцену выступила целая плеяда сторонников И.Г. Тюнена, идеи которого ассоциировались с учением К. Маркса.

В современной отечественной литературе много внимания проблеме собственности, в том числе и муниципальной, а также форм её экономической реализации уделяют Абалкин Л.И., Никифоров Л.В., Хавина С.А. и др., рассматривая проблему многосубъектности собственности и стратегию её дальнейшего развития. Поэлементный анализ собственности форм её экономической реализации, принципы экономической оценки природных ресурсов, и прежде всего земельных участков, в том числе городских, подробно освещается в работах Банина А.П., Бочарова Ю.П., Баранина В.В., Вашанова В.А. и Лойко П.З., Герасимовича В.Н. и Голуба A.A., Карнауховой Е.С., Канторовича Л.В., Львова Д.С., Макарова В.Л., Немчинова B.C., Лемешева М.Я., Гофмана К.Г., Пчелинцева О.С., Сухотина Ю.В., Овсиенко Ю.В., Федоренко Н.П., Шухова Н.С. и многих других. Теоретические и практические вопросы планировки городов и градостроительства рассматривались в работах Любовного В.Я., Бубеса Э.Я., Давидовича В.Г., Витт М.Б., Кабаковой С.И., Кузнецова Г.А., Щеглова В.А., а также ряда зарубежных исследователей.

Вместе с тем, современное состояние разработки проблем экономического регулирования в сфере оборота муниципальной недвижимости все еще оставляет желать много лучшего. В особенности это относится к проблемам арендной платы за городские участки земли в условиях перехода к рыночным отношениям, состояния практического применения экономической оценки недвижимости в городских и сельских поселениях, особенностям экономических механизмов саморегулирования арендных отношений в смешанной экономике. Частично эти недостатки восполнены в работах В.А. Прорвича, С.И. Кабаковой, Н.В. Калининой,

A.A. Сегединова и некоторых других, но проблема комплексной, системной оценки факторов рыночного регулирования и распределения арендной платы, методологических основ оценки городских земель и их эффективности до сих пор остаются дискуссионными.

Цель и задачи исследования. Целью диссертации является исследование экономических механизмов регулирования арендных отношений в сфере оборота муниципальной собственности, форм и методов определения экономической оценки городских и сельских земель, разработка методики этой оценки.

В соответствии с поставленной целью в работе ставятся следующие задачи:

1. развить теоретико-методологические основы формирования арендных отношений в муниципальном хозяйстве в смешанной экономике при переходе от планового управления к гибкому экономическому регулированию этих отношений в социально ориентированной рыночной системе;

2. проанализировать финансово-правовые формы регулирования муниципальной недвижимости на современном этапе, а также их действенность и эффективность;

3. выявить сущность аренды муниципальной недвижимости городских и сельских поселений при формировании принципиально новых арендных отношений рыночного типа;

4. раскрыть экономическую природу арендных платежей на базе рентных оценок и особенности формирования рынка городских земель путём обобщения практического опыта как в отечественной, так и в зарубежной литературе и практике хозяйствования;

5. разработать научное понимание городской ренты на основе системного подхода и принципа оптимальности;

6. выявить механизмы оптимального регулирования рынка городских земельных участков, их вовлечения в хозяйственный оборот и способы экономической оценки эффективности хозяйственных мероприятий в муниципальном хозяйстве;

7. рассмотреть и выяснить тенденции трансформации концепции аренды муниципальной собственности в условиях радикальных экономических реформ в стране;

8. провести маркетинговые исследования рынка земли и нежилых помещений в крупных городах, рабочих поселках и т.д.;

9. идентифицировать основные факторы и инструменты, а также выявить резервы повышения эффективности управления муниципальной недвижимостью;

10. рассмотреть возможность и определить подходы к проблеме е совершенствования оценки недвижимости в плане приближения ее к международным стандартам;

11. выявить тенденции и определить направления институционального развития земельного рынка в городских и сельских поселениях;

12. разработать и обосновать перечень актуальных управленческих мероприятий, направленных на повышение эффективности использования муниципальной недвижимости в плане обеспечения поступлений стабильных арендных платежей и расширения их потенциала.

Предметом исследования диссертационной работы явились арендные отношения в сфере муниципальной собственности городских и сельских поселений Российской Федерации, система их формирования и функционирования на уровне хозяйствующих субъектов РФ.

Объектом исследования явились муниципальная недвижимость и рынки недвижимости крупных городов и сельских поселений Российской Федерации, формы экономической реализации муниципальной собственности, принципы формирования рынка недвижимости.

Теоретическую и методологическую основу диссертационной работы составили фундаментальные труды отечественных и зарубежных специалистов в области проблем недвижимости и арендных отношений, отечественных и зарубежных рынков недвижимости, теории оценки инвестиционных проектов и программ.

В своих исследованиях автор руководствовался Законами и законодательными актами Российской Федерации, другими нормативными и правовыми документами (в т.ч. правительства г. Москвы).

При решении поставленных задач были использованы методы монографического, логического, экономического и экономико-математического анализа, методы математической статистики.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:

- определены тенденции формирования имущественно-земельных отношений в муниципальном хозяйстве на современном этапе реформ в Российской Федерации и развития земельного рынка;

- выявлены резервы, факторы и инструменты повышения эффективности управления муниципальной недвижимостью;

- обоснованы пути совершенствования методики оценки недвижимости, находящейся в сосбственности субъектов Российской Федерации (в плане приближения к международным стандартам и с учетом особенностей реальных условий России);

- разработаны методы оптимального регулирования арендных платежей на основе математического моделирования оценки городской земельной ренты;

- показаны преимущества экономического регулирования муниципальной недвижимости рыночного типа по сравнению с прошлым прямым управлением рентными платежами;

- доказано, что рынок земельных участков в крупных городах должен формироваться постепенно, по мере созревания экономических условий для совершенствования социально ориентированной рыночной экономики;

- выдвинуто предложение по расширению земельного рынка при достаточно гибкой экономической политике, исключающей утверждение в полном объёме частной собственности на землю;

- показано, что расширение рынка муниципальной недвижимости вполне приемлемо не только для условий крупных городов, но и для большинства сельских поселений;

- предложены методы расчета цены земли как капитализированной ренты в условиях развитого рыночного муниципального хозяйства;

- особо разработаны методы финансово-правовых основ экономического регулирования недвижимой собственностью;

- предложен новый механизм управления доходной недвижимости для субъектов хозяйствования в крупных городах и сельских поселениях РФ;

- разработаны методические подходы к оптимизации процесса управления недвижимостью городов и рабочих поселков, а также сельских поселений в условиях переходной экономики, с выходом на алгоритм системы управленческих мероприятий по совершенствованию организации использования муниципальных земельно-имущественных ресурсов.

Практическая значимость работы.

Использование предложений, изложенных в диссертационной работе, позволит представителям муниципального менеджмента многих крупных городов и поселков России, а также сельских поселений на более высоком научно-методическом уровне осуществлять оценку муниципальной недвижимости; усовершенствовать механизмы исчисления арендной платы; использовать приведенные в работе рекомендации по основным направлениям расширения потенциала арендных платежей в своей практической деятельности.

Наряду с этим, методологические и теоретические положения и некоторые практические рекомендации, изложенные в диссертации, могут быть использованы научными работниками при проведении научных исследований по рассмотренной теме.

Материалы научных исследований, изложенные в диссертации, получены в ходе сбора и систематизации данных по выкупу прав аренды земельных участков в г. Москве и других субъектов РФ с целью оптимизации и регулирования цен на земельные участки в ходе оборота имущественно - земельной недвижимости за последние годы.

Результаты исследований автора регулярно использовались при подготовке ряда нормативных документов Москомзема, а также при разработке методических материалов по оптимизации оборота имущественно - земельной недвижимости в крупных городах и других субъектов РФ и документов по проведению экспериментальной продажи земельной собственности граждан в сельской местности и других хозяйствующих субъектах.

Апробация работы.

Основные положения и выводы диссертационного исследования докладывались и получили одобрение на Международной конференции «Собственность в XX столетии», Москва, 2000 г., на круглом столе «Экономико-правовые аспекты устойчивого развития российского общества», Москва, 2000 г.

Материалы, вошедшие в диссертацию, использовались при разработке методик управления недвижимостью на уровне субъектов РФ.

Структура и объем работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, изложена 190 страницах, без приложений.

Заключение диссертации по теме «Экономическая теория», Анохин, Сергей Александрович

Заключение

Поскольку городская среда представляет собой особый ресурс, включающий в себя сочетание неразрывного комплекса факторов, постольку реализация имущественно-земельной политики в городах может осуществляться в рамках менеджмента земель и другой недвижимости, представляющего собой систему мероприятий по организации рационального использования земли и других имущественных ресурсов городского хозяйства в интересах всех жителей поселения.

В этой связи традиционной формой управления земельными участками и объектами нежилого фонда в хозяйственном обороте является оформление арендных отношений. При этом рыночная стоимость объектов недвижимости является единственным реальным показателем для целей проведения обоснованной политики управления доходной недвижимостью и ее использования, а сам рынок недвижимости - одним из важнейших инструментов развития доброкачественной социально-экономической инфраструктуры.

С позиций финансовой системы городская собственность представляет собой, с одной стороны, перспективный и постоянно растущий источник доходов, с другой - важнейший объект городских расходов, который городской менеджмент всегда стремится оптимизировать по следующим направлениям:

1) Аренда земли и других элементов недвижимого имущества - это частный случай товарно-денежных отношений, имеющий в методологическом плане отношение как к имуществу частных лиц, так и к имуществу, находящемуся в муниципальной собственности. При этом под арендой понимается основанное на договоре временное возмездное владение и пользование или пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями и другими имущественными комплексами, зданиями, сооружениями, оборудованием, транспортными средствами и другими вещами, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

2) В городах и сельских поселениях на протяжении ряда лет ощущаются сбои в развитии рынка недвижимости, выражающиеся в следующем:

- низких ценах выкупа прав аренды земельных участков и ставок арендной платы в периферийных округах, не окупающих затрат муниципального бюджета по воспроизводству и улучшению земель;

- отсутствие единых, основанных на объективных критериях, методик кадастровой оценки объектов недвижимости, включая земельные участки;

- неполноте и противоречивости нормативной базы в области землепользования и рыночного оборота недвижимости;

- отсутствии кредитно-финансовых инструментов и институтов, гармонизирующих интересы управляющих органов и инвесторов, арендаторов земельных участков;

- отсутствии эффективной системы гарантий прав инвесторов.

3) В рыночных условиях стоимость имущества не задается директивно, а зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества в целом. Поэтому постоянно возникает необходимость определения стоимости объектов муниципальной собственности. Попытка переноса при этом хорошо отработанных и высокопрофессиональных подходов западных оценщиков к определению стоимости имущественно-земельной недвижимости в реальные условия этапа переходного периода рыночных реформ в России без тщательной теоретической и практической адаптации сопряжена с опасностью их возможной дискредитации.

4) В плане контроля за использованием муниципальной недвижимости можно идентифицировать три основные группы нарушителей порядка ее использования:

- нарушители порядка учета государственной собственности;

- организации, самовольно занявшие нежилые помещения;

- организации, использующие нежилые помещения не по назначению.

5) Одной из важнейших экономических проблем в России на пороге XXI в. является создание инфраструктуры земельного оборота, важнейшими составляющими которого являются арендные и ипотечные отношения, а основным фактором и механизмом становления и развития оборота муниципальной недвижимости - банковский капитал, приносящий проценты для последующего его использования в интересах общества.

6) Создание необходимых институтов земельного рынка, и прежде всего современной системы кредитования его участников, системы земельных фондовых активов и соответствующих условий для их полноценной капитализации, будет стимулировать инвестиционные процессы и снимет многие искусственные проблемы ценообразования и оценки земельных участков. При этом поступления от фондового земельного рынка могут превышать поступления от земельного налога и арендной платы.

Аналогичные методические разработки вполне уместны не только для Москвы, но и для всех крупных городов и посёлков городского типа, с учётом местных условий и форм экономической реализации муниципальной собственности. Но мы смотрим значительно шире. Указывая на особенности формирования городской ренты и основанных на ней форм и размеров арендной платы, мы не должны забывать об общих условиях образования земельной ренты и условий формирования рентных платежей. Последние должны образовываться не только для городских земельных участков и прочих объектов недвижимости, но и для сельских поселений и фермерских хозяйств хуторского типа, поскольку земельный фонд должен оцениваться на общих основаниях. Арендные отношения, их система, должны отвечать принципам рационального землепользования, для чего необходим не только грамотно составленный земельный кадастр, но и правильная экономическая оценка всех видов сельскохозяйственных угодий. В противном случае, как мы уже отмечали, возможна прямая дискредитация разработанной системы научных методов экономической оценки земли при переходе на рыночные условия хозяйствования.

Подводя итоги проведенного исследования, мы отмечаем общую значимость их результатов применительно к городам и рабочим посёлкам, а также и к сельским поселениям. Предпринимательская деятельность, приобретающая весьма явные очертания, сама представляет собой особый ресурс, который должен получить соответствующую оценку. При этом нужно учитывать, что предпринимательство начинает распространяться по всей территории РФ, предъявляя новые требования к теоретико-методологическим и методическим разработкам рационального использования муниципальной и общегосударственной собственности. Для этого и необходима разработка научно обоснованных методик экономического регулирования в свете оборота муниципальной недвижимости, в особенности в целях рационального использования главного богатства нашей страны -земельного фонда и всех земных недр.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Анохин, Сергей Александрович, 2001 год

1. Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге) недвижимости»

2. Закон РФ «О плате за землю», № 1738-1 от 11.10.91, (ред. 29.12.98).

3. Закон города Москвы «Об основах платного землепользования в городе Москве», № 34 от 16.07.97.

4. Закон города Москвы «Об оценочной деятельности в городе Москве» № 3, от 11.03.98.

5. Сборник нормативных актов по вопросам землепользования в Москве. -М.: 1996.

6. Земельное законодательство. М.: ЗАО «Бизнес-школа Интел-синтез», 1997.

7. Постановление Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли», № 319 от 15.03.97.

8. Постановление Правительства Москвы «О ходе работ по регистрации землепользователей и обеспечению взимания платы за землю» № 77 от 25.01.94.

9. О проекте концепции управления собственностью Москвы и взаимодействия с иными собственниками на территории города до 2005 года. Постановление Правительства Москвы № 977 от 26.10.99.

10. Аренда жилых и нежилых помещений. Сборник нормативных документов с комментарием. Агентство «Бизнес-Информ», М.: 1996.

11. Атлас оценки земель Москвы. Под ред. В.А.Прорвича, М.: 1999.

12. Абалкин Л„И. Диалектика социальной экономики. М.; Политиздат, 1991 г., 351 с.

13. Абалкин Л.И. Курс переходной экономики. -М.; «Финстатинформ», 1997 г., 631 с.

14. Абалкин Л.И. «Экономические реалии и абстрактные схемы», «вопросы экономики», N 12, 19996 г., с. 4-19

15. Абалкин Л.И. Очерки экономических реформ, М., Наука, 1993 г., 272 с.

16. Агеев В.М., Щербаков В.Н. Система экономических отношений в России, МГСУ, М., 1999 г., с. 3-12

17. Агеев В.М. Структура производственных отношений социальной многоукладной экономики, М., 1995 г., Вып. 5, 172 с.

18. Белов В.А. Вексельное законодательство в России, М., уч. коне,-центр «ЮрИнфР», 1996 г., 178 с.

19. Белок В.А. Ценные бумаги в российском законодательном праве, М., уч. коне,-центр «ЮрИнфР», 1996 г., 212 с.

20. Белкин М.М. Вексель как важнейшее платежное средство, М., Трансферт, 1992 г., 258 с.

21. Фон Бем-Баверк Евгений Теория Маркса и ее критика, Русск. Пер. изд. 1897 г.

22. Блауг М. Экономическая мысль в ретроспективе, М., «Дело ЛТД», 1994 г., 720с.

23. Борисов Е.Ф. Экономическая теория: Учебник, М., Юрист, 1997 г., 568 с.

24. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М., Финансы и статистика, 1996.

25. Брагинский C.B. Певзнер Я.А. Политическая экономия: дискуссионные проблемы, пути обновления, Мысль, 1991 г., 299 с.

26. Брегель Э.Я. Кредит и кредитная система капитализма, М., Госфиниз-дат, 1948 г., 671 с.

27. Бункина М.К. Национальная экономика, М., Таурус, Просперус, 1994 г. 242 с.

28. Бухрин Политическая экономия рантье. Теория ценности и прибыли австрийской школя, М., Орбита, 1988 г., 191 с.

29. Банин А.П. Эффективность охраны окружающей среды в капитальном строительстве. М, «Стройиздат», 1978.

30. Бернар И., Колли Ж.-К. Толковый экономический и финансовый словарь. Т.-2, М., Международные отношения, 1994.

31. Болдырев B.C., Федоров JI.E. Введение в теорию оценки недвижимости. М., Азбука, 1997.

32. Болдырев B.C., Галушка A.C., Федоров А.Е. Введение в теорию оценки недвижимости. Центр Менеджмента, Оценки и Консалтинга. М., 1998.

33. Болонин А. Правовые регулирования аренды нежилых помещений. Ж. Городская собственность, № 1-2, 1999.

34. Бочаров Ю.П. Производство и пространственная организация городов. М. «Стройиздат», 1997.

35. Бромвич М. Анализ экономической эффективности капиталовложений. Перевод с английского. М., ИНФРА М, 1996.

36. Бубес Э.Я., Зельдович Р.Н. Оптимальное программирование в экономике градостроительства и городского хозяйства. М., «Стройиздат», 1975.

37. Валовой Д.В. Экономика в человеческом измерении, Очерки размышления, М., Политиздат, 1988 г., 384 с.

38. Вальтух К.К. Удовлетворение потребностей общества и моделирование народного хозяйства, Новосибирск: Наука, 1973 г., 378 с.

39. Варга Е.С. Очерк по проблемам политэкономии капитализма, М., Политиздат, 1965 г., 383 с.

40. Василевский А.К. Потребительная стоимость: качество, цена, спрос, Киев Донецк: Вища школа, 1983 г., 158 с.

41. Введение в теорию и методологию системы оптимального функционирования социальной экономики, М., Наука, 1983 г., 367 с,

42. Вексель и вексельное обращение в России, Сборник, Издание 3-е. Сост. Равкин Д.А., Морозов А.Г., М., Банковский Деловой Центр, 1997 г., 298 с.

43. Вексельное право, Ильин В. В., Макеев A.B., Павлодский Е.А., М., «Банковский Деловой центр», 1998 г., 182 с.

44. Вишневский A.A. Вексельное право, Луч. Пособие, М., «Юрист», 1996 г., 212 с.

45. Войтов А.Г. Экономика, общий курс, М., «Маркетинг», 1999 г., 418 с.

46. Варанкин В.В. Методологические вопросы региональной оценки природных ресурсов. М., «Наука», 1974.

47. Вашанов В.А., Лойко П.З. Хемля и люди. Использование земельных ресурсов в условиях НТР. М., «Международные отношения», 1975.

48. Витт Б.М. Экономическая оценка отводимых под строительство земель. М., «Стройиздат», 1984.

49. Вобленко С. Рынок городской недвижимости: понятие, состояние, задачи регулирования. Ж. Городское управление, № 6, 1998.

50. Волчков Н.Т. Справочник по недвижимости. М., ИНФРА М, 1996.

51. Гильфердинг Р. Финансовый капитал, М., Соцэкгиз, 1998 г.

52. Гранберг А.Г. Моделирование социальной экономики: Учебн. для студен. эконом, вузов, М., Экономика, 1988 г., 487 с.

53. Грузиов В.П., Грибов В.Д., Экономика предприятия, Уч. пособие, М., ИЭП, 1996г., 398 с.

54. Гурьев А. Денежное обращение в России в XIX ст. СПб, 1903 г.

55. Герасименко С.А. Аренда как организационно-правовая форма предпринимательства. М., изд. «Век», 1992.

56. Герасимович В.Н., Голуб A.A. Методология экономической оценки природных ресурсов. М., «Наука», 1988.

57. Горемыкин В.А. Стоимость земли и методы ее оценки. М., РОО, 1996.

58. Гофман К.Г., Витт М.Б. Платежи за природопользование. Ж. «ЭКО», № 2, 1990.

59. Гражданский Кодекс РФ. М., Алкалис, 1995.

60. Дадаян B.C. экономический закон социализма и оптимальное решение, М., Мель, 1970 г., 325 с.

61. Давидович В.Г. Расселение в промышленных зонах. Инженерно-экономические основы. М., «Госстройиздат», 1960.

62. Дж. ван Гиг Прикладная общая теория систем, М., 1981 г.

63. Дмитриев В.К. Экономические очерки. Серия первая: опыт органического синтеза трудовой теории ценности и теории предельной полезности, М., 1904 г.9 64.Десмонт Г.М., Келли Р.Э. Руководство по оценке бизнеса. М., РОО,1994.

64. Долинская В. Договор аренды (имущественного найма). Ж. «Закон» № 10, М., 1994.

65. Добрынин А.И., Тарасевич Л.С. Экономическая теория: Учебник для вузов, СПб.: Изд-во СПб ГУ ЭФ, Изд. «Питер Паблишинг», 1997 г., 480 с.

66. Дмитриев-Мамонов В.А., Мизиковский Е.А., Регулирование и учет операций с векселями, М., Менатеп-Информ, 1992 г., 216 с.

67. Едрова В.М., Мизиковский Е.А., Регулирование и учет операций с векселями, М., «Финансы и Статистика» 1996 г., 198 с.

68. Едрова В.М., Мизиковский Е.А., Учет и анализ финансовых активов: акций, облигаций, векселя, М., Финансы и Статистика, 1996 г., 136 с.

69. Ежемесячный информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «RWAY», январь 2000.

70. Ежемесячный информационно-аналитический бюллетень рынка недви• жимости «RWAY», апрель 2000.

71. Железное В.Я. очерки политической экономии, М., Типография Т-ва И.Д. Сытина, 1912 г. 1204 с.

72. ЖуравлеваГ.П. Вводный курс по экономической теории, М., ИНФРА-М, 1997 г., 368 с.

73. Жабин В. Институциональное развитие московского земельного рынка. Изд. «Дело», М., 1999.75.3а квадратным столом политэкономы, управленцы, плановики, финансисты, М., Экономика, 1989 г., 223 с.

74. Иванов А.Ю. Экономическая оценка реформирования городских промышленных предприятий. Автор, кандид. дисс., М., 1999.

75. Иванова А.К. Эффективность использования городских территорий. М., «Стройиздат», 1984.

76. Игнатьева Е.П. Реализация платы за землю и ее экономическая оценка. Ж. «Вестник ПГУ»,№ 2, 1995.

77. Кубринский Н.Е., Майминас Е.З., Смирнов А.Д. Экономическая кибернетика, М., Экономика, 1982 г., 407 с.

78. Коган A.M. Деньги, цена и теория трудовой стоимости, М., «Финансы и Статистика», 1991 г., 278 с.

79. Кондратьев Н.Д. Проблемы экономической динамики, М., !989 г., 392 с.

80. Котов И.В. Применение математических методов в экономике и политической экономии социализма, Л., Издательство ЛГУ, 1972 г., 168 с.

81. Кронрод Я.А. Законы политической экономии социализма. Очерки, теории и методологии, М., Мысль, 1966 г., 581 с.

82. Кузьмин В.П. Принцип системности в теории и методологии К. Маркса, М., Политиздат, 1980 г., 312 с.

83. Курс экономической теории, Киров, «АСА», 1994 г., 364 с.

84. Курс экономики, Учебник, под ред. Райсберга, М. «ИНФРА-М, 1997 г., 688 с.

85. Кабакова С.И. Экономические проблемы использования земель в строительстве. М., «Стройиздат», 1998.

86. Кабакова С.И. Владеть городской территорией должен муниципалитет. Ж. «Малые города», № 4-5, 1995.

87. Канторович Л.В. Учет социальных факторов при оценке городских земель. М., «Наука», 1973.

88. Корнаухова Е.С. Дифференциальная рента и экономическая оценка земли. М., «Экономика», 1977.

89. Каспин В.И. Проблемы управления крупным городом. М., «Знание», 1989.

90. Конституция Российской Федерации.

91. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. Изд. «РДЛ», Москва, 1998.

92. Коханенко В.В. экономическое регулирование рынка недвижимости. М., 1997.

93. Кудрявцев А.О. Рациональное использование городских территорий. М., «Стройиздат»,1971.

94. Кузнецов Г.А. Экология и будущее. М., изд-во МГУ, 1988.

95. Кулагин М. Предпринимательство и право: опыт Запада. Под ред. Суханова Е.А., М., «Дело», 1992.

96. Купчин А.Н., Новиков Б.Ю. Рынок недвижимости. Состояние и тенденции развития. М., 1995.

97. Ларионов И.К. Социально-экономическая система российского общества, М., МГСУ, 1997 г., 278 с.

98. Лившец А., Никулин И. Введение в рыночную экономику., М., Высшая школа, 1994 г., 486 с.

99. Локк Джон. Сочинения, ТЗ,М., 1988.

100. Любовный В .Я., Беспечная Р.Я. Плата за ресурсы как инструмент обеспечения комплексного развития городов. М., «Стройиздат», 1988.

101. Майергойз И.М. Географическое учение о городах. М., «Наука», 1987.

102. Маркс К. Капитал, Т. 3, М., «Политиздат», 1988.

103. Маршалл А. Принципы экономической науки. М., «Прогресс», 1993.

104. Моисеенко И.А., Попов М.В. Математика в политической экономии, Л., Изд-во ЛГУ, 1982 г., 128 с.

105. Мостовая Е.Б. Основы экономической теории: Курс лекций, М.; Ин-фра-М, Новосибирск: НГАЭиУ, 1997 г., 496 с.

106. Мэнкью Н.Г. Макроэкономика. Пер. с англ. М.: Издательство МГУ, 1994 г., 736 с.

107. Никитин С.М. Теории стоимости и их эволюция. М.: Мысль, 1970 г.

108. Новичков A.B. Серебряная теория ценности. М.: Союз, 1996 г., 238 с.

109. Ноздрина H.H. Развитие рынка недвижимости в Москве. Изд. «Дело», М., 1998.

110. Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Римское частное право. Учеб., М., Юрист, 1996.

111. ИЗ. Оксфордский толковый словарь по бизнесу. Прогресс-Академия, 1995.

112. Оценка земельной собственности. Под ред. К.Эккерта, пер. с англ., Красногорск, 1993.

113. Оценка рыночной стоимости недвижимости. М., «Дело», 1998.

114. Политическая экономия. Курс лекций. Саратовская государственная академия им. Н.В. Вавилова. Экономика, М.: Алфавит, 1996 г., 328 с.

115. Попов Г.В. Основы оценки недвижимости. М., РОО, 1995.

116. Проблемы собственности: теория, история, практика. Отв. ред. Е.Е. Луцкая. ИНИОН РАН, М., 1995.

117. Прорвич В.А. Основы оценки городских земель. М., «Дело», 1998.

118. Прорвич В.А. Оценка земли в Москве. М.: Экономика, 1996.

119. Прорвич В. А. Практика оценки земельных участков в Москве Мос-комземом в 1994-1997 гг., Материалы 1-й Всеросс. конф. «Оценка национального богатства страны». Т. 1, М., 1997.

120. Прорвич В.А., Коновалов В.Ю., и др. Методика и практика кадастровой и индивидуальной оценки городских земель в Москве. Вып. 1, М.: «Блок», 1996.

121. Прорвич В.А., Коновалов В.Ю. Методика и практика кадастровой и индивидуальной оценки городских земель в Москве. Вып. 3 (дополненное), М.: «Блок», 1997.

122. Прорвич В.А., Коновалов В.Ю., и др. Методика, алгоритмы и практика кадастровой и индивидуальной оценки земель в Москве. Вып. 3, М.: «Блок», 1998.

123. Прорвич В.А. Алгоритмы экономической оценки городских земель и территориально-экономического зонирования, Материалы ежегодной Всерос. Конфер. «Оценка национального богатства страны». М., 1998. С. 91-96.

124. Рабинович Б.М. экономическая оценка земельных ресурсов и эффективности инвестиций. М., 1997.

125. Райсберг Б.А. Рыночная экономика. М.: 1995 г., 584 с.

126. Райсберг Б. А. и др. Современный экономический словарь. Второе издание. Испр.М.ИНФРА-М, 1998 г.

127. Рекитар Я., Куренков Ю., Попов В., Государственное регулирование инвестиционной деятельности. Инвестиции в России М., 1998 г. № 7,с.5-8.

128. Розенберг Дж.М. Инвестиции. Терминологический словарь. Универ. Рутджерс (США). М, ИНФРА-М.

129. Реформы глазами американских и российских ученых. М.: ГЭП, 1996г., с. 342.

130. Рожков К., СмирновА. Инвестиционный процесс в России. Финансовый бизнес. М.: 1998 г., № 8, с.2-12.

131. Ромм А. Оценка городских земель для градостроительного и земельного кадастра. Ж. Городское управление, № 2, 1998.

132. Ромм А. Информационное обеспечение и технология комплексной оценки и функционального зонирования городских территорий. Вопросы оценки, № 2, С. 34-47, 1998.

133. Российское общество оценщиков. Тезисы докладов, М., 1999.

134. Россия, ресурсы устойчивого развития. Под ред. Пикулова Ю.В., М.: ТППРФ, 1997 г., 298 с.

135. Рубин И.И. Очерки по теории стоимости Маркса. М.: 1929, 380 с.

136. Руднев A.B. Формирование земельных отношений в крупнейших городах в условиях рынка.

137. Руководящие принципы управления земельными ресурсами (с уде-лением особого внимания странам с переходной экономикой), Организация объединенных наций, Нью-Йорк и Женева, 1996.

138. Савенков В.Н. Ценные бумаги в России. Рекомендации для руково дителей предприятий, бухгалтеров и частных инвесторов. М.: Банков ский деловой центр, 1998 г., 138 с.

139. Самуэльсон П. Экономикс. М.: МПО Алгон, 1992 г., Т. 1,2, 487 с.

140. Севостьянов И.А. Ценовое зонирование и его роль в управлении городскими территориями. Ж. Городское управление, № 1, 1998.

141. Сегединов A.A., Томсон A.A. Оценка городских территорий. «Экономика строительства», 1968, № 4, С. 43-45.

142. Сегединов A.A. Градостроительное значение инженерных коммуникаций в экономическом обосновании жилой застройки. Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук, М.: 1965

143. Сегединов A.A., Матыгина E.H. Научно-технический отчет по теме «Экономическая оценка г. Реутова и плата за использование участков земли», выполненный по договору № 16-96/426г. М., 1991.

144. Симановский А. О взаимодействии реального и финансового секторов экономики. Вопросы экономики. М.: 1999 г., № 4, с. 116-126.

145. Слепов В.А. Инвестиции как фактор экономического роста. М.: Финансы, 1999 г., № 1, с. 19-21.

146. Смит Адам. Исследование о природе и причинах богатства народов. Т. 1, М., Гос. Социально-экономическое издательство, 1962 г., 518 с.

147. Степанов и др. Рост инвестиционной активности решающее условие структурной перестройки экономики. М.: Деньги и кредит, 1996 г., № 1, с.21-35.

148. Строев Е. о новых ориентирах экономической политики. Вопросы экономики, М.: 1998 г., № 5, с. 4-13.

149. Татасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: Изд-во СПбГТУ, 1997.

150. Теория и методы оценки недвижимости. Учебное пособие, С.-П. Государственный Университет Экономики и фин.

151. Технический проект «Система Государственного земельного кадастра г. Москвы», утв. 30.12.98 г.

152. Технология работы с недвижимостью. М., 1999.

153. Толкачев О.М. Инвестиции, строительство, недвижимость. М.: Мобиле, 1997, С. 40-58.157. Устав г. Москвы.

154. Филатов A.B. Разработка и исследование комплексных моделей и алгоритмов кадастровой оценки городских земель г. Москвы. Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата технических наук, М.: 1998.

155. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. М.: «Дело ЛТД», 1995.

156. Хабарова Л.П. Опрация с векселями: бухгалтерский учет, налогообложение, М., «Интел-Синтез», 1995 г., 189 с.

157. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости (учебное пособие), РИО Мос-облполиграфиздата, 1994.

158. Харрис Л. Денежная теория, пер. с англ., М., 1990 г., 628 с.

159. Хрестоматия по экономической теории. Сост. Е.Ф. Борисов. М.: Юристъ, 1997.

160. Фишер С., Дорнбуш Р., Шмалензи Р. Экономика, М., «Дело ЛТД», 1993 г., 726 с.

161. Хикс Дж. Р. Стоимость и капитал, М.: Прогресс, 1993г., 488 с.

162. Черняк В.З. Оценка бизнеса. М.: Финансы и статистика, 1996.

163. Шепелев А.Л. Комплексное организационно-технологическое проектирование жилой застройки в крупных городах. Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата технических наук, М.: 1998.

164. Шумпетер Й. Теория экономического развития: Исследование предпринимательской прибыли, капитала, процента и цикла конъюктуры, М., 1982 г., 588 с.

165. Шумтер И. Теория экономического развития, М., Прогресс, 1982 г., 488 с.

166. Щеглов В.А. Платежи за землю как регулятор взаимодействия в системе «отрасль территория». М., «Стройиздат», 1998.

167. Щербаков В.Н. Основы национальной системы хозяйствования. М.; 1998 г.

168. Щербаков В.Н. Система хозяйствования как социально-экономическая наука (Теоретические основы системы хозяйствования). Вып.4. М.; 1997 г.

169. Экономика русской цивилизации. Сост. О.А.Платонов, М.: Родник, 1995 г, 384 с.

170. Экономическая теория. Теория свободного рынка. М.; "ЮНИТИ", 1997.

171. Экономическая теория. Уч.пособие, Н.Н.Соловых, А.В.Соболев, Г.Н. Волкова, Г.Ю.Мясникова. М.; "Талант", 1998.

172. Юровский л. Очерки по теории цены. Саратов, 1919, 268 г.

173. ЯсковС.Г. Хозяйственный системы и радикальные реформы. М.: Экономика. 1989 г, 319 с.

174. Andrews N.L. Richard. Land in America (Lexington, Mass: D.C. Heathn and Co), 1989.

175. Irwin R. Tips and traps when negotiating real estate. McGraw-Hill. Inc, 1995.

176. Fillmore W. Galaty., Wellington J. Allaway, Robert C. Modern real estate practice. 14th ed. Real Estate Education Company, Chicago, Illinois, 1996.

177. Tanzer M. Real estate investment and how to make them. Practice Hall Englewood Cliffs, NJ, 1996.

178. Wade B. Cook. Real estate money machine. Lighthouse Publishing Group. Inc., Kent, 1996.