Методические основы анализа экономической эффективности инвестиционно-строительных проектов с учетом их опционных характеристик тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Коношенко, Максим Викторович

• Коношенко, Максим Викторович
• кандидат экономических наук
• 2007

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Коношенко, Максим Викторович

RRFJTFHTfE

L ГЛАВА. АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ ПРОБЛЕМЫ ЭКОНОМИЧЕСКОГО АНАЛИЗА ИНВЕСТИЦИОННО -СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ И ДЕВЕЛОЛМЕНТА НЕДВИЖИМОСТИ.

1.1. Анализ состояния проблемы экономического анализа инвестиционно строительных проектов

1.2. Понятие девелопмента недвижимости, его роль при реализации инвестиционно-строительного проекта выводы по главе

П. ГЛАВА ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ АНАЛИЗА ИНВЕГТРЩИОННО-ГТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ И ОПЕНКИ ПРАВ НА НИХ

2.1 модельное представление инвестиционно-строительного проекта на всем жизненном цикле.

2.2 экономический анализ инвестиционно-строительного проекта в детерминированной постановке

2.3 Анализ типичного поведения девелопера при выборе ИСП.

2.4 Методические положения анализа ИСП с учетом его опционных характеристик 70 выводы по главе:

Ш. ГЛАВА. ПРАКТИЧЕСКАЯ PF. А.ТТИЧАТЩЯ РАЗРАБОТАННОЙ МЕТРИКИ ОЦЕНКИ ИСП С УЧЕТОМ ОППИПНТТТЛУ ХАРАКТЕРИСТИК И РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ЕЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЮ

3.1 Экспериментальная проверка разработанной методики

3.2 Исследование влияния параметров методики

3.3 Практическая реализация методческих положений 113 выводы по главе

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Методические основы анализа экономической эффективности инвестиционно-строительных проектов с учетом их опционных характеристик»

Богатство нашей страны— ее огромная территория. Один только фонд перераспределения земель (неиспользуемые сельхозземли) составляет 349 ООО кв. км — чуть меньше всей территории Германии (357 ООО кв. км). Казалось бы, что на этой огромной территории должен активно развиваться рынок недвижимости, особенно жилой недвижимости. В связи с политической стабилизацией в стране и благоприятной рыночной конъектурой власти активно занялись этой проблемой в рамках национальных проектов. Однако, выполнение активно рекламируемой президентской программы "Доступное жилье" столкнулось с проблемой нехватки в городах участков, обустроенных инфраструктурой. Участки, конечно, есть. Но они уже розданы, причем на вполне законных основаниях.

Рынок недвижимости всегда притягивал к себе внимание. С одной стороны, он понятен и доступен практически всем, в отличие от другого популярного рынка — ценных бумаг. Каждый имеет (или использует) недвижимость, но не каждый имеет акции или другие ценные бумаги. С другой стороны, внятного объяснения, что происходит на нашем рынке недвижимости последнее годы, ни от кого нет.

Многочисленные аналитические обзоры более или менее правильно показывают в цифрах, что произошло с рынком недвижимости за тот или иной период времени, но не дают ответа на вопрос — почему это произошло, и что произойдет в будущем. Правильнее эти обзоры называть не аналитическими, а статистическими.

Сложность заключается в том, что рынок недвижимости невозможно описать при помощи стандартных методик, которые применимы к другим рынкам.

Экономическая теория как наука исследует не реальное общество, а его экономическую модель, которая характеризуется рядом принципиальных упрощений. Эти упрощения необходимы по одной причине — реальные экономические отношения в обществе настолько сложны, что изучить их напрямую научным способом невозможно.

Поэтому была создана упрощенная экономическая модель общества, которую стало возможным исследовать. Вот основные из этих упрощений экономической модели: наличие однородного товара, свободный обмен информацией, легкость обмена товарами, рациональное поведение участников

Эти исследования позволяют понять причины экономических явлений, но только в пределах экономической модели. Когда эти исследования переносят на реальную жизнь, начинают возникать проблемы.

Рынок недвижимости не подходит под упрощения экономической модели. Каждый объект недвижимости уникален, свободный обмен информацией часто затруднен или отсутствует, купля-продажа недвижимости также происходит непросто, а поведение участников нерационально. Рынок недвижимости не подходит ни под одно из условий экономической модели.

Фактически рынок недвижимости является особым рынком, живущим по своим законам, отличным от законов других товаров. На рынке недвижимости существует действительная физическая уникальность практически каждого из объектов недвижимости во всем мире.

Другая важнейшая особенность недвижимости — она является не только товаром, но и объектом для инвестиций. Здесь необходимо обозначить принципиальную разницу между первым и вторым.

Когда цена на обычный товар растет, спрос падает и товар начинают меньше покупать. Для инвестиционных активов — все наоборот. Когда стоимость растет, покупают еще больше и цена становится еще выше. Фактически цена на жилую недвижимость определяется ожиданиями ее дальнейшего роста. Повышение цены в этой ситуации превращается в самовоспроизводящийся механизм.

Итак, вместо механизма ограничения цены в недвижимости присутствует механизм повышения цены. Фактически цена недвижимости может быть любой. Недвижимость не является единственным объектом для инвестиций. Существует, по крайней мере, один рынок, сопоставимый по объемам и популярности — фондовый. В последнее время фондовый рынок в России растет очень быстро и служит очень привлекательным местом вложения средств, поэтому сравнения двух этих рынков не избежать. При этом широко рекламируется как значительное преимущество фондового рынка его главная особенность — при необходимости акции можно быстро продать. Однако именно в этом кроется главная опасность фондового рынка.

Как было указано ранее, повышение цены на инвестиционный товар, в отличие от потребительского товара, стимулирует спрос, далее увеличенный спрос стимулирует повышение цен и дальнейшее повышение спроса, которое может приобретать черты ажиотажа. При понижении цен на инвестиционный товар все происходит с точностью до наоборот. При повышении цены на инвестиционный товар вначале инвесторами движет жадность и спрос увеличивается, что приводит к дальнейшему увеличению цен. Получается своеобразный замкнутый круг или инвестиционная спираль - рынок разогревается. По такой спирали цены могут взлететь за очень короткий срок. Затем инвесторами начинает овладевать страх, что рынок перегрет и дальнейшее повышение цен приводит к падению спроса. Инвесторы перестают покупать инвестиционный актив и начинают его продавать — сбрасывать. При этом сброс актива приводит к падению цен, что усиливает страх инвесторов и стимулирует дальнейшие продажи. Получается обратная инвестиционная спираль, скорее похожая на штопор. Падение цен при этом может быть просто обвальным.

Однако, такая модель не применима к рынку недвижимости по одной простой причине — недвижимость просто купить, но сложно продать. Недвижимость — товар с низкой ликвидностью. Средний срок продажи объекта жилой недвижимости от 3 до б месяцев.

Считается, что для инвестора вкладываться в актив с низкой ликвидностью — плохо, потому что инвестор должен иметь возможность в любой момент избавиться от актива и перейти в деньги. Однако, это заблуждение. Именно низкая ликвидность недвижимости делает практически невозможным инвестиционный штопор. В условиях, когда невозможно быстро продать актив, процесса самоусиливающегося падения цен не возникает. История кризисов на рынке жилой недвижимости и акций — наглядное тому подтверждение. Во время кризиса 1998 года рынок жилой недвижимости потерял 30-35% своей стоимости.Индекс РТС при этом упал с 572 до 39 пунктов, т.е. на 93%.

Ограничение инвестиционного штопора — главное, но не единственное достоинство недвижимости как инвестиционного актива. В отличие от акций, недвижимость является реальным, физическим активом, что придает инвесторам дополнительную уверенность. Кроме того, недвижимость также частично является потребительским товаром, имеющим совершенно конкретные (и немалые) потребительские свойства.

Поэтому после определенного уровня падения цен на недвижимость во времена кризисов, владельцы просто снимают свои объекты с продажи, останавливая тем самым падение цен. Интересно, что в этом отношении существенным защитным механизмом является отсутствие в России ипотеки. В ситуации, когда подавляющее большинство покупает недвижимость на свои средства, а не на заемные, вероятность вынужденной продажи в случае кризиса значительно уменьшается.

В условиях фактического становления рынка недвижимости в нашей стране и сильного административного влияния на рынок тема создания условий для привлечения в российскую экономику инвестиций является основным лейтмотивом экономической политики властей.

Особенно это актуально в условиях реализации национального проекта «Доступное жилье». Первые попытки реализовать проект натолкнулись на непроработанность инвестиционных проектов, отсутствия единых методологических основ выбора проектов и определения долей собственников (государства, муниципалитетов, Минобороны и др.) в результатах ИСП. Все это привело к ограничению вовлечения в рыночный оборот пустующих земель для реализации национального проекта.

Как показывает практика, в настоящее время систематизация информации об инвестиционных возможностях в различных сегментах рынка недвижимости фактически отсутствует, а отбор инвесторами и девелоперами проектов для реализации осуществляется во многом случайно. Подобная ситуация не создает условий для обоснованного прогнозирования степени риска и продуктивности инвестиций в недвижимость, делая барьер непрозрачности рынка непреодолимым для типичного инвестора или кредитора.

Приведённая выше цепь рассуждений и фактов определяет актуальность проведения настоящего исследования.

Методической основой диссертации являются труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам оценочной статистики, экономики городского землепользования, оценки недвижимости и бизнеса, экономической статистики, анализа рисков и эффективности инвестиций в недвижимость и инвестиционно-строительные проекты.

В процессе решения проблем и задач диссертационного исследования были в существенной степени использованы современные достижения зарубежной экономической науки в области оценки недвижимости, инвестиционного анализа и девелопмента, финансового менеджмента, экономической статистики, современные разработки в области теории опционного ценообразования.

Представленные в диссертации научные положения, рекомендации и выводы, основанные на использовании этих теорий, методологических положений работ отечественных и зарубежных авторов, вносят свой вклад в развитие методологии анализа и оценки недвижимости, моделирования и прогнозирования инвестиционной деятельности в строительной отрасли и экономической системе рынка недвижимости в том числе для целей управления, учета, налогообложения и обоснования инвестиций в условиях формирования рыночных отношений в России.

Целью диссертационной работы является разработка методических основ анализа экономической эффективности инвестиционно - строительных проектов (ИСП) с учетом оценки их опционных характеристик для девелопмента недвижимости.

Для достижения цели были поставлены и решены следующие задачи:

• изучены теоретические и методологические основы анализа эффективности инвестиционно-строительноых проектов в условиях функционирвания и развития рынка объектов недвижимости;

• конкретизировано понятие девелопмента недвижимости как системы оценки и передачи прав выбора на реализацию, эксплуатацию и продажу объектов недвижимости с использованием теории опционов;

• проведен анализ и выявлены особенности существующих критериев и показателей экономической эффективности ИСП для девелопмента недвижимости;

• разработана экономнко - математическая модель ИСП в детерминированной и вероятностной постановке на протяжении его жизненного цикла;

• исследованы принципы девелопмента недвижимости и особенности поведения девелоперов при выборе ИСП при формировании портфеля заказов, вытекающие из отечественного и мирового опыта разработки и реализации ИСП;

• разработаны методические основы оценки стоимости прав на ИСП с учетом наличия опционных характеристик и ликвидности, проведена экспериментальная проверка;

• определены влияния входных параметров (факторов) методики на конечный результат расчетов, также проведена оценка эффективности применения разработанных автором предложений в процессе технико-экономического анализа реальных проектов с учетом их опционных характеристик.

Решение этих задач позволило автору сформулировать теоретические положения и выработать конкретные методические рекомендации по показателям эффективности ИСП и по оценке прав на их реализацию.

Объектом исследования выступают права девелоперской компании на реализацию инвестиционно- строительных проектов в сфере недвижимости, а также органы муниципального управления регламентирующие развитие недвижимости.

Предметом исследования являются методологические и методические вопросы совершенствования оценки и анализа инвестиционной- строительных проектов в условиях экономики переходного периода и становления рынка недвижимости.

Методологической и теоретической основой проведённого исследования послужили труды отечественных и зарубежных авторов по вопросам анализа эффективности инвестиционных проектов, законодательные и нормативные акты.

В процессе проведения настоящего исследования использованы следующие методы исследования: опционная методология, теория опционного ценообразования, методы финансовой математики, теория инвестиций, теория рисков, теория вероятностей, инвестиционное проектирование, математическая статистика и математическое моделирование.

Достоверность полученных результатов основывается на применении репрезентативной статистической и бухгалтерской отчетности предприятий инвестиционно - строительного комплекса, отчетных данных Госкомстата России, Комитета по статистике Московской области, Центра экономической коньюктуры при Правительстве Российской Федерации, отчетных данных Госкомстата, Тендерного комитета г. Москвы. Кроме того, использовалась информация агентства 7

РосБизнесКонсалтинг» («РБК») и данные информационного комитета некоммерческих организаций участников фондового рынка «Российская Торговая Система» («РТС» ), а также расчетах, выполненных автором диссертации и подтверждается апробацией результатов исследования.

Научная новизна диссертационной работы состоит в том, что автором обоснованы основные принципы и разработаны методические подходы выбора методов оценки экономической эффективности инвестиционно-строительных проектов с учетом их опционных характеристик, на всех стадиях жизненного цикла девелопмента недвижимости.

Научные результаты, полученные лично автором состоят в следующем:

- проанализированы основные методики анализа инвестиционно- строительных проектов и выявлены их особенности, преимущества и недостатки;

- уточнено содержание девелопмента недвижимости, который характеризуется комплексной организацией инвестиционно-строительного процесса по развитию объектов недвижимости, включая постановку идеи, формулировку, первичную оценку и отбор проектов, анализ и принятие решения на разработку финансирования и осуществление ИСП с учетом экономической эффективности.

- разработана экономию - математическая модель ИСП в детерминированной и вероятностной постановке на протяжении его жизненного цикла;

- Предложены методические подходы анализа экономической эффективности инвестиционно - сотроительных проектов и оценки прав на них с учетом их опционных характеристик и риска.

- Разработаны комплексные научно- практические рекомендации по определению входных параметров модели, учитывающие изменения инвестирования и индивидуального предпочтения девелопера при условии реализации инвестиционно-строительных проектов;

- Проведена экспериментальная проверка методических положений.

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что на основе проделанного анализа разработаны методические положения и практические результаты, позволяющие проводить оценку эффективности инвестиционно-строительных проектов в условиях риска на рынке объектов недвижимости.

Разработанные методические рекомендации могут применяться как владельцами земельных участков для целей девелопмента, так и различными государственными, муниципальными и коммерческими структурами, специализирующимися в области девелопмента недвижимости.

На защиту выносятся:

- экономико - математическая модель ИСП в детерминированной и вероятностной постановке на протяжении его жизненного цикла;

- методика инвестиционной оценки и экономического анализа инвестиционно -строительных проектов и прав на них с учетом их опционных характеристик;

- практические рекомендации по заданию входных параметров разработанной методики для условия реализации инвестиционно-строительных проектов;

- результаты экспериментальной проверки методики и исследований влияния ее входных параметров на стоимость прав застройки (реконструкции);

Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения работы докладывались на П международной научно-практическая конференция «Недвижимость: проблемы экономики, управления и подготовки кадров», г. Москва, МГСУ (12-14 октября 2006 года), в Комитете по устойчивому развитию реального сектора экономики и инвестиционной деятельности Московской ТПП ( г. Москва, 2006г. ) и заседаниях кафедры «Организация строительства и управление недвижимостью» МГСУ.

Методика оценки прав на ИСП внедрена при разработке ТЭО, бизнес-планов и оценки бюджетной эффективности вовлечения в хозяйственный оборот земель Минобороны РФ в городах Смоленск, Тамбов, п. Архангельское (Московская область).

Публикации. По теме диссертации автором опубликовано 6 научных статей общим объемом 4,89 п.л.

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, основных выводов и предложений, списка литературы и приложений. Общий объем диссертации составляет 145 страниц, из них 26 таблиц, 28 рисунков. Библиографический список одержит 77 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Коношенко, Максим Викторович

Основные выводы и предложения

В результаты проведенных исследований получены следующие основные выводы:

1. В российских условиях развития рынка недвижимости, характеризующегося повышением конкуренции, на первый план для успешной реализации инвестиционно-строительных проектов выходит качество предварительной проработки проектов. В последние годы начали проходить конкурсы на лучшие ИСП и были выработаны определенные критерии ранжирования инвестиций на рынке недвижимости. Таких критериев более 10, но главный из них - это качество расчетов экономической эффективности проектов. Проведенные конкурсы показали, что качество проработки этого критерия остается сегодня достаточно низким.

2. Экономическое обоснование ИСП сегодня обычно проводятся по стандартным методикам, применимым для различных отраслей экономики, без учета специфики такого товара для инвестиций, как недвижимость, и особенностей реализации ИСП в российских реалиях рынка.

3. Проведенный анализ выявил, что для оценки эффективности инвестиционных проектов используются следующие показатели:

• показатели коммерческой (финансовой) эффективности, учитывающие финансовые последствия реализации проекта для его непосредственных участников;

• показатели бюджетной эффективности, отражающие финансовые последствия осуществления проекта для федерального, регионального или местного бюджета;

• показатели экономической эффективности, учитывающие затраты и результаты, связанные с реализацией проекта, выходящие за пределы прямых финансовых интересов участников инвестиционного проекта и допускающие стоимостное измерение.

Сравнение различных инвестиционных проектов (или вариантов проекта) и выбор лучшего из них рекомендуется производить с использованием различных показателей, к которым относятся:

• чистый дисконтированный доход (ЧДЦ) или интегральный эффект;

• индекс доходности (ИД);

• внутренняя норма доходности (ВИД);

• срок окупаемости;

• другие показатели, отражающие интересы участников или специфику проекта

Ни один из перечисленных критериев сам по себе не является достаточным для принятия проекта. Решение об инвестировании средств в проект должно приниматься с учетом значений всех перечисленных критериев и интересов всех участников инвестиционного проекта. Важную роль в этом решении должна играть также структура и распределение во времени капитала, привлекаемого для осуществления проекта, а также другие факторы, некоторые из которых поддаются только содержательному (а не формальному) учету».

4. Наиболее часто используемым показателем эффективности инвестиций является внутренняя норма доходности, а вторым по частоте применения - чистый приведенный доход. Все другие показатели эффективности инвестиций используются значительно реже. Следует при этом отметить, что оба указанных выше показателя целесообразно применять одновременно, так как внутреннюю норму доходности можно рассматривать как качественный показатель, характеризующий доходность единицы вложенного капитала, а чистый приведенный доход является абсолютным показателем, отражающим масштабы инвестиционного проекта и получаемого дохода.

5. Наиболее сложным вопросом при анализе инвестпроектов является вопрос выбора соответствующей ставки дисконтирования, адекватно учитывающей риск проекта. Наличие риска в большинстве случаях учитывается путем увеличения нормы дисконта на величину соответствующей "премии за риск». Между тем, теоретическая правомерность такого приема не очевидна. Ряд авторов пришли к выводу, что влияние факторов риска, носящих вероятностный характер, отнюдь не всегда может быть отражено включением в норму дисконта премии за риск и даже там, где такое включение оправдано, оно может привести не к увеличению, а к уменьшению нормы дисконта.

6. Одной из основных проблем экономически обоснованного выбора инвестиционного проекта является сравнение различных вариантов на основе большого числа критериев. Решению данной задачи посвящено много работ и методов, среди которых можно отметить методы, разработанные в рамках теории принятия решений. В самом общем случае данная задача может быть сведена к задаче принятия решений в условиях определенности и в частности к многокритериальному выбору.

7. Проведенный анализ показал, что, несмотря на огромную популярность метода NPV, некоторые всемирно известные специалисты уже предрекают близкую кончину этого метода в его современном виде. Основным недостатком метода NPV следует считать отсутствие гибкости, невозможность полноценного анализа сценариев, реально существующих при реализации большинства инвестиционных проектов. И способом устранения этого ключевого недостатка является своеобразный синтез дерева решений (decision tree) и метода чистой приведенной стоимости (net present value), который, по сути, и представляет собой ядро метода реальных опционов (real option).

8. В диссертации раскрыты принципы девелопмента недвижимости, вытекающие из методологии оценки рыночной стоимости недвижимости, а также обусловленные опытом его реализации. Доказано, что на протяжении своего жизненного цикла объект недвижимости может многократно умножить свои стоимостные характеристики, соответственно изменяя показатели эффективности ИСП на разных стадиях его развития.

9. Модели опционного ценообразования могут быть использованы для оценки любого актива, имеющего опционные характеристики, с некоторыми предостережениями. В практике оценки теория опционного ценообразования применяется в основном для оценки в трех сферах: акций (либо части заложенного имущества, оставшегося после удовлетворения претензий кредиторов), которые могут быть оценены как колл-опцион на активы фирмы; патентов, которые могут быть рассмотрены как опционы на продукты; активы природных ресурсов также могут анализироваться как опционы.

10. Рассмотрев жизненный цикл инвестиционно-строительного проекта и этапы формирования прав на проект выявлено, что с точки зрения инвестиционного анализа, инвестиционно-строительный проект отличается наличием очень длинного периода (период строительства) отрицательных денежных потоков (как правило, 3-5 лет), после которого начинается еще более длинный период положительных денежных потоков (период эксплуатации). При этом в начальной стадии проект имеет наибольшие риски, которые потом постепенно уменьшаются.

11. Жизненный цикл объекта недвижимости с экономической точки зрения, можно представить экономической моделью, состоящей из трех периодов:

• первый период, который можно определить как «период создания объекта недвижимости» - это период времени от момента приобретения земельного участка и начала возведения на нем улучшений до окончания строительства и ввода объекта недвижимости в эксплуатацию;

• второй период, который можно определить как «период эксплуатации объекта недвижимости» - это период времени от начала его эксплуатации до момента продажи объекта недвижимости;

• третий период, который можно определить как «период функционирования объекта недвижимости после его продажи» - это период времени функционирования объекта недвижимости после его продажи до конца срока экономической жизни (период реверсии).

12. Экономическую модель недвижимости описана математическими зависимостями, учитывающими стоимость денег во времени, расходы и доходы каждого периода с учетом рисков их получения, в виде аналитических зависимостей (аналитическая модель) и в виде различных моделей численного решения в среде EXCEL (численная модель).

13. Проанализировав показатели эффективности инвестиционных проектов, установлено, что инвестиционно-строительные проекты относятся к стандартных финансовых потоках и, следовательно, приоритетными для анализа должен является критерий NPV перед IRR, что чаще всего наблюдается в практических исследованиях.

14. На основе проведенных в данной главе исследований установлено, что применительно к ИСП, этот вывод является ошибочным и основным критерием должен быть критерий IRR. Этот вывод является следствием невозможности корректного учета рисков для отрицательных денежных потоков.

15. На конкретном примере показано, что используемый на практике оценки прав на ИСП прием, когда для отрицательных денежных потоков используется безрисковая ставка, является методически неверным, так как приводит к уменьшению NPV и, соответственно, стоимости прав на проект (стоимости земельного участка и прав на него по методу предполагаемого использования).

16. Показано, также, что учет экономических рисков в числителе формулы NPV посредством корректировки чистых денежных потоков или одновременной корректировкой числителя и знаменателя также не решает проблему.

17. В результате проведенных исследований показано, что проведение анализа ИСП в вероятностной постановке позволяет частично решить эту проблему корректного учета рисков. Однако сложность и трудоемкость проведение расчетов в вероятностной постановке методами имитационного моделирования и большой разброс значений выходных параметров модели не позволяют рекомендовать использовать их для практического анализа ИСП , особенно, для оценок стоимости прав на ИСП.

18. Изучив типичное поведение девелоперов в современных условиях российского рынка недвижимости установлено, что мотивация участников инвестиционно-строительных проектов разная, но объединяет их одно, то, что, войдя в проект и получив право управления проектом, в условиях большой изменчивости рынка, владелец проекта имеет возможность оперативно реагировать на эти изменения и извлекать выгоды из сложившейся рыночной ситуации.

Девелоперы и инвесторы входят в проблемные проекты по разным причинам, среди которых можно выделить следующие:

• Возможность войти на капиталоемкие и перспективные рынки городов.

• Возможность расширить и диверсифицировать бизнес.

• Возможность получения финансирования под залог прав застройки.

• Создание возможности загрузить свои производственные и строительные мощности, а также создать новые.

• Возможности привлечения льготного финансирования за счет участия в проектах совместно с федеральными и муниципальными структурами.

• Возможность создания себе имени на рынке при удачной реализации проекта.

• Возможность получения приемлемой прибыли при росте рынка выше прогнозируемого уровня.

• Возможность получения прибыли от изменения правового и административного регулирования рынка в положительном для инвесторов направлении, например, при реализации национального проекта по доступному жилью и развитию ипотеки.

• Возможность внедрения современных технологий для снижения себестоимости строительства.

• Возможности оптимального решения вопросов с Администрацией городов по обременениям проекта.

• Возможность при благоприятной ситуации продать проект или оставить себе в управление, извлекая доходы от эксплуатации построенного объекта.

• Возможность, управляя этим проектом, войти в более доходные инвестиционно-строительные проекты.

Этот перечень далеко не полон, однако важно, что, получив в управление долгосрочный инвестиционно-строительный проект, девелопер (инвестор, застройщик) имеет возможность действовать, оперативно реагируя на изменение рыночной ситуации. При этом опытный, профессиональный девелопер получает определенные конкурентные преимущества и он в состоянии использовать любую положительную тенденцию рынка в свою пользу.

19. Такое поведение девелоперов и инвесторов является типичным поведением приобретателей опциона на фондовом рынке, а в современных инвестиционно-строительных проектах российского рынка недвижимости заложены огромные опционы, которые не учитываются в методе NPV.

20. На основе модели Блэка-Шоулса разработана методика оценки стоимости прав на ИСП с учетом низкой ликвидности недвижимости. Даны рекомендации по заданию входных параметров расчетной модели с учетом специфики инвестиционно-строительных проектов.

21. Предложена формула для учета ликвидности недвижимости, зависящая от времени экспозиции недвижимости на рынке при продаже и времени оформления сделки.

22. Предложено два метода определения стандартного отклонения и дисперсии доходности недвижимости: на основе анализа ретроспективных данных цен продаж на сегменте рынка и на основе имитационного моделирования периода эксплуатации и реверсии недвижимости.

23. Проведенные расчеты в рамках экспериментальной проверки разработанной методики оценки прав на ИСП с учетом опционных характеристик подтвердли работоспособность методики и возможность использования ее для определения стоимости прав на строительство и реконструкцию объектов недвижимости, оценки стоимости земельных участков для девелопмента и определения начальных цен продажи прав на строительство и реконструкцию в рамках реализации национального проекта по доступному жилью.

24. Разработанная методика внедрена при проведении технико-экономического обоснования и бизнес-планирования вовлечения в хозяйственный оборот земель Минобороны РФ в г. Смоленске. Показано, что использование стандартной методики NPV для этих целей оказалось не пригодным из-за отсутствия рынка земли и больших погрешностей расчетов. Использование разработанной методики позволило решить задачу и обосновать экономическую эффективность ИСП, а также рыночно обоснованную долю государства в этом проекте.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Коношенко, Максим Викторович, 2007 год

1. «Методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования», Утверждено Госстрой России, Министерство экономики РФ, Министерство финансов РФ, Госкомпром России от 31 марта 1994г. №7-12/47

2. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (вторая редакция). Издание официальное. -М.: Экономика, 2000.

3. Виленский П.Л., Лившиц В.Н., Смоляк С.А. Оценка эффективности инвестиционных проектов: Теория и практика: Учебное пособие. 2-е изд., перераб. и доп. -М.:Дело, 2002. 888 с.

4. Смоляк С.А. О норме дисконта для оценки эффективности проектов в условиях рынка. Аудит и финансовый анализ №2,2000г.

5. Мертенс А. Инвестиции. Курс лекций по современной теории финансов. -Киев: Киевское инвестиционное агентство, 1997.

6. Брейли Р., Майерс С. Принципы корпоративных финансов. -М.: Олимп-Бизнес, 1997.

7. Presman E.L., Sonin I.M. Grows rate, internal rate of return, and financial bubbles / Working Papers #WP/2000/103. -Moscow, CEMI Russian Academy of Sciences, 2000. -33 p.

8. Беленький B.3. К дискуссии о понятии "внутренняя норма доходности проекта" / Моделирование механизмов функционирования экономики России на современном этапе, вып.4. -М.: ЦЭМИ РАН, 2000. с. 59-84.

9. Беленький В.З. Экономическая динамика: анализ инвестиционных проектов в рамках линейной модели Неймана-Гейла / Препринт # WP/2002/137. -М.: ЦЭМИ РАН, 2002. -78 с.

10. Саркисов А.С. Финансовая математика и методы принятия решений в нефтегазовой промышленности. М.: Нефть и газ, 2002. -274 с.

11. Воронцовский А.В. Инвестиции и финансирование. Методы оценки и обоснования. -СПб.: Изд. С.-Петербургского университета. 1998г.

12. Саати Т. Принятие решений. Метод анализа иерархий. Пер. с англ. М.: Радио и связь, 1993г.

13. Финансы и кредит в недвижимости: Учебник для вузов Под общей редакцией П. Г. Грабового и Н. Ю. Яськовой, М:, 2005г.

14. Предвидение будущего: беседы с финансовыми стратегами: Пер. с англ. / Под. ред. JI. Келенира, Д. Свогермана, В.Ферхуга.- М.: ИНФРА-М, 2003.-XXVI, 229 е.- (Серия «Менеджмент для лидера»).

15. Методические рекомендации по оценке земли для девелопмента. КОД 11111 РФ, автор Е.И. Тарасевич., М.: 2005г.

16. Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости). Организация, управление, финансирование. СПб.: Питер, 2003г.-256с.

17. Грибовский С.В. Моделирование рыночных процессов при оценке земельного участка свободного и с улучшениями. Научный электронный журнал «Проблемы недвижимости - экономика,управление, инвестиции, оценка», С-Пб, 2006г.

18. Грибовский С.В. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимостис использованием доходного подхода. Научный электронный журнал «Проблемы недвижимости экономика,управление, инвестиции, оценка», С-Пб, 2006г

19. Озеров Е.С. Об оценке рыночной стоимости прав на земельный участок. Журнал «Проблемы недвижимости», 2005, вып.1

20. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. СПб.: ПИТЕР, 2001.

21. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: МКС, 2003

22. Бригхем Ю., Гапенски JI. Финансовый менеджмент: Полный курс: в 2-х т. СПб.: Экономическая школа, 2001.

23. Крушвиц JI. Инвестиционные расчеты. СПб.: Питер, 2001.

24. Block, Stanley "Capital Budgeting Techniques Used by Small Business Firms in the 1990s," The Engineering Economist, Summer 1997, Vol. 42, No.4.

25. Бригхем Ю, Гапенски JI., Финансовый менеджмент, т.2, Из-во: Экономическая школа, 2004г.

26. Бланк И.А. Инвестиционный менеджмент, Киев, ММ "ИТЕМ" ЛТД, "Юнайтед Лондон Трейд Лимитед", 1995, - 448 с.

27. Хелферт Э. Техника финансового анализа/Пер. с англ. Под ред. Белых Л.П. М. "Аудит", ЮНИТИ, 1996, - 663 с.

28. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости/Пер. с англ.- М.: "Дело ЛТД", 1995, 480 с.

29. Ковалев В.В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности М.: "Финансы и статистика", 1995, - 432 с.

30. Оценка бизнеса: Учебник/Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой, М- "Финансы и статистика", 1998, - 512 с.

31. Орлов П. Оценка эффективности инвестиций/ "Экономика Украины", № 1, 1997, С. 30-36.

32. Смоляк С.А.Замечания по статье Галасюков. http://www.appraiser.ru/

33. Лужанский Б.Е. «Оценка стоимости научно-технической продукции. Имитационное моделирование инновационного бизнес-процесса (бизнеса)». Вопросы оценки, №2, 2002.

34. Лужанский Б.Е Оценка стоимости с учетом погрешности и неопределенности исходной информации http://www.appraiser.ru/

35. Риск-анализ инвестиционного проекта: Учебник для вузов/Под ред. М.В. Грачевой. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001. -351 с.

36. Нейлор Т. Машинные имитационные эксперименты с моделями экономических систем. М., Мир, 1975.

37. Шеннон Р. Имитационное моделирование систем: искусство и наука.«Мир», М.:1978. 418с

38. А.Дамодаран Инвестиционная оценка Инструменты и методы оценки любых активов. Из-во Альпина Бизнес Букс, М:, 2004г.

39. Грабовый П.Г., Коростелев С.П., Коношенко М.В. и др. Оценка собственности. Часть I. Оценка недвижимости / Учебное пособие, МГСУ-РООС, 2003 г.

40. Black F. and Scholes М. The Pricing of Options and Corporate Liabilities. — Journal of Political Economy, no 81,1973, pp.637-659

41. Тарасевич Е.И. Методические рекомендации по оценке участков земли для девелопмента. КОД ТПП, М:, 2005г.

42. Грабовый П.Г., Большаков В.А., Коростелев С.П. Сетевое моделирование строительного производства. Учебно-методическое пособие. М:, МГСУ, 2003г

43. Гражданский кодекс РФ. Ч. I II // Федеральный закон № 15 - ФЗ от 26.01.1996 г.

44. Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135 ФЗ.

45. Федеральный Закон от 17 июня 1997 года № 122 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

46. Постановление Правительства Российской Федерации № 519 от 6 июля 2001 г. «Об утверждении стандартов оценки».

47. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов.

48. Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов.

49. Разъяснение по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости. — М.: РУТИ, 1995.

50. Информационный бюллетень "RWAY" за 2004,2005 г.

51. Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве». — КО-ИНВЕСТ, Выпуск № 45-47,2004 год.

52. Справочная правовая система «Гарант».

53. Справочная система «Стройконсультант».

54. Абдуллаев Н.А. Семенихин А.И., Соколов Б.Н. Анализ финансового состояния промышленного предприятия: Учебное пособие. М.: Высшая школа приватизации и предпринимательства, 2000.

55. B.C. Болдырев, А.Е. Федоров. Введение в теорию оценки недвижимости. М.: Азбука. 1997. -156 с.

56. Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов/ Пер.с англ.

57. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и инноваций М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1997. - 336 Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и инноваций -М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1997. - 336

58. Грабовый П.Г., Коростелев С.П. Оценка собственности. Часть Ш. Оценка нематериальный активов / Учебное пособие, МГСУ-РООС, 2003 г.

59. Грибовской С. В. «Методы капитализации доходов» Курс лекций, М., 1997 г.

60. Грибовский С.В. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием доходного подхода.

61. Григорьев В.Ю.,Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика. М.: ИНФРА -М., 1997 г.

62. Десмоснд Г.М., Келли Р.Э. Руководство по оценке бизнеса /Пер. англ./ Ред. кол.: И.Л. Артеменков (гл. ред.), А.В. Воронкин. М, 1996.

63. Ефимова О.В. Финансовый анализ. Изд. "Бухгалтерский учет", М: 1986.

64. Ким Е.П. "Техническая инвентаризация зданий жилищно-гражданского назначения и оценки их стоимости". Практическое руководство. М.: "Экспертное бюро-М", 1997. -224 с.

65. Ковалев А.П. Как оценить имущество предприятия. М.: Финстатпром, 1996.

66. Коростелев С.П. «Основы теории и практики оценки недвижимости» М.: Русская деловая литература, 1998. - 224 с.

67. Оценка бизнеса: Учебник/Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 1999. - 5 12 с. Ил.

68. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность». Учебное и практическое пособие. Ответственный редактор серии В. Рутгайзер.- М.: Дело, 1998.-384 с.

69. Пратт Ш. Оценивая бизнес: анализ и оценка компаний закрытого типа. Пер. с англ. Гл. 1-4,9,11-15. М.: 1994

70. Принципы корпоративных финансов, Р. Брейли, С. Майерс, изд. "Олимп-Бизнес", Москва, 1997.

71. Руководство по оценке бизнеса. Гленн М. Десмонд, Ричард Э. Келли, 1996,262с.

72. Тарасевич Е.И. «Оценка недвижимости» Санкт-Петербург.: изд. СПбГТУ, 1997 -422 с.

73. Федотова М. А. Сколько стоит бизнес? Методы оценки. М.: Перспектива, 1996. -103 с.

74. Фридман Д., Ордуэй Н. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» М., Дело Лтд, 1995 г.

75. Харрисон Г. «Оценка недвижимости» Учебное пособие — М.: Дело Лтд, 1994 г.

76. Финансирование инвестиций в недвижимость. Сост. Е.И. Тарасевич .- СПб.: ГТУ, 1996 год