Совершенствование методов оценки эффективности инвестиционных вложений в объекты недвижимости тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 08.00.05, кандидат экономических наук Рыкова, Марина Александровна

• Рыкова, Марина Александровна
• кандидат экономических наук
• 2009

Оглавление диссертации кандидат экономических наук Рыкова, Марина Александровна

Введение.

Глава 1. Теоретические основы инвестиционных вложений в объекты недвижимости.

1.1. Инвестиции и инвестирование: понятийное содержание, классификация и принципы.

1.2. Особенности недвижимости как объекта инвестиционного рынка.

1.3. Современное состояние и перспективы развития российского рынка недвижимости.

Глава 2. Методические аспекты анализа эффективности инвестиционных вложений в объекты недвижимости.

2.1. Содержательный концепт эффективности и инвестиционной привлекательности вложений в объекты недвижимости.

2.2. Историко-эволюционный аспект методологического аппарата оценки экономической эффективности инвестиций.

2.3. Методический подход к учету индивидуального рискового окружения инвестиционно-строительного проекта в критериях экономической эффективности.

Глава 3. Совершенствование методов оценки эффективности инвестиционных вложений в объекты недвижимости.

3.1 Методика учета индивидуальных рисков неполучения дохода в оценке экономической эффективности при реализации инвестиционно-строительного проекта.

3.2. Направления практического использования методики учета индивидуальных рисков неполучения дохода конкретным инвестором/ застройщиком.

3.3. Использование методики учета индивидуальных рисков неполучения дохода в условиях ограниченности исходных аналитических данных.

3.4. Интегральный рисковый показатель инвестиционно-строительного проекта.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Совершенствование методов оценки эффективности инвестиционных вложений в объекты недвижимости»

Инвестиционная деятельность наиболее комплексно и объективно характеризует отличительные особенности и сложившееся состояние экономики страны, позволяя судить о потенциале ее дальнейшего развития. Рост инвестиционной активности, совершенствование нормативной регулирующей базы, стабилизация общеэкономических условий деятельности инвесторов способствуют непрерывному и эффективному движению капитала в стране, формированию благоприятного социального климата, развитию перспективных направлений государственной политики, осуществлению приоритетных национальных проектов. В связи с этим определяющая роль по созданию и поддержанию должного уровня инвестиционной активности отводится отдельным субъектам экономических отношений, деятельность которых в совокупности формирует инвестиционный климат страны.

С позиций изучения рынка недвижимости как одного из наиболее значимых путей развития российской и мировой инвестиционной политики бесспорную важность обретают вопросы разработки эффективных направлений совершенствования ряда практических аспектов инвестиционной деятельности строительных организаций, связанных с повышением доходности их хозяйственной деятельности, учетом и снижением рисков, сопровождающих инвестиционно-строительные вложения капитала.

В условиях мирового финансового кризиса и дефицита инвестиционного капитала в российской экономике особенно актуален вопрос совершенствования существующего в практике инвестиционного менеджмента аналитического инструментария в направлении повышения объективности оценки экономической эффективности альтернативных вариантов инвестиционных вложений в недвижимость, базирующейся на научно обоснованных процеду1 pax корректного учета индивидуального рискового окружения инвестиционно-строительных проектов (ИСП) отдельных инвесторов/застройщиков, хозяйствующих в различных регионах российского рынка недвижимости. В этой связи особую значимость приобретает исследование эффективности инвестиций в недвижимость.

Вопросы анализа и оценки эффективности инвестиционной деятельности, в том числе применительно к строительной отрасли, сопряженной с инвестиционными вложениями в объекты недвижимости, изучались в трудах как зарубежных экономистов: В. Беренса, Ю. Бригхема, Г. Бирмана, JL Га-пенски, JL Дж. Гитмана, В. Галасюка, М. Д. Джонка, Дж. Кейнса, П. X. Линдерта, К. Р. Макконела, П. Массе, Дж. М. Розенберга, М. Скоулза, П. Хавранека, С. Фишера, У. Шарпа, Р. Шмалензи, С. Шмидта, так и отечественных ученых: JL И. Абалкина, А. Г. Аганбегяна, И. Т. Балабанова, Е. Ф. Борисова, П. JI. Виленского, Д. А. Ендовицкого, А. Б. Идрисова, В. В. Ковалева, С. А. Смоляка, Ф. Ф. Стерликова, Т. С. Хачатурова, В. 3. Черняка, В. Д. Шапиро и др. Исследованием основных теоретических и методологических аспектов управления и оценки риска, сопровождающего инвестиционную деятельность, занимались многие отечественные и зарубежные экономисты: В. А. Абчук, А. Н. Асаул, Т. Бартон, С. В. Валдайцев, В. Н. Вяткин, П. Г. Грабовый, В. М. Гранатуров, JI. М. Каплан, М. Г. Лапуста, А. Маршалл, А. Пигу, Е. И. Тарасевич, П. Уокер, Н. В. Хохлов, Е. В. Цветкова, У. Шенкир и др. Однако ряд теоретических и научно-практических вопросов данной проблематики исследован недостаточно. Это обстоятельство наряду с актуальностью темы исследования определили цель и задачи работы.

Целью диссертационного исследования является развитие теоретико-методологических основ и совершенствование методов и показателей оценки экономической эффективности инвестиционных вложений в объекты недвижимости.

В соответствии с целью исследования в работе были поставлены и решены следующие задачи: общетеоретическое изучение существующих научных взглядов на инвестиции и инвестиционную деятельность как экономические категории, уточнение содержания инвестиций с позиций особенностей объектов недвижимости; анализ современного состояния, инвестиционной привлекательности и перспектив развития российского рынка недвижимости; анализ наиболее распространенных методов оценки экономической эффективности инвестиций и разработка общеметодических подходов, совершенствующих существующие методы с позиций особенностей инвестиционных вложений в недвижимость; разработка методических основ совершенствования традиционных методов и критериев оценки экономической эффективности инвестиционных вложений в объекты недвижимости, включающих:

1) ретроспективный анализ финансово-хозяйственной деятельности строительной организации (инвестора/застройщика), направленный на выявление ее индивидуальных рисков неполучения дохода;

2) методику количественной оценки выявленного риска неполучения дохода ИСП конкретного инвестора/застройщика и определения значений рисковых делителей на основе его индивидуальных рисковых профилей;

3) корректировку доходной части денежных потоков ИСП в традиционном методе оценки экономической эффективности NPV при помощи полученных рисковых делителей. обоснование направлений использования в практике инвестиционного анализа самостоятельного показателя, обобщенно характеризующего индивидуальное рисковое окружение инвестора/застройщика.

Объектом исследования выступают организации, осуществляющие инвестиционные вложения в объекты недвижимости.

Предметом исследования являются методы оценки экономической эффективности инвестиционных вложений в объекты недвижимости, существующая система мониторинга, диагностики и управления рисками ИСП.

Теоретической и методологической базой диссертационного исследования служат работы зарубежных и отечественных экономистов в области теории и практики управления инвестиционным процессом, в том числе рассматривающие вопросы инвестиционных вложений в объекты недвижимости. Методологическую основу работы составили существующие научные методы логического, системного и статистического анализа. Информационную базу диссертационной работы обеспечили общедоступные материалы Федеральной службы государственной статистики РФ, отраслевые научные печатные и сетевые издания, полученный и проанализированный автором в процессе исследования статистический материал.

Научная новизна проведенного диссертационного исследования заключается в развитии концептуальных теоретических основ и разработке практических положений совершенствования методов и показателей оценки экономической эффективности инвестиционных вложений в объекты недвижимости с учетом индивидуального рискового окружения доходной части ИСП конкретного инвестора/застройщика.

Научная новизна работы содержится в следующих ее основных результатах: уточнено содержание инвестиций, предложено разграничение основных категорий и видов объектов недвижимости с позиций особенностей инвестиционно-строительного проекта; предложен методический подход к определению направлений изменения плана денежных потоков с целью улучшения показателей эффективности инвестиций в недвижимость, в том числе с учетом отраслевой специфики рисков; предложено учитывать индивидуальное рисковое окружение доходной части ИСП конкретного инвестора/застройщика на основе оценки влияния на экономические показатели ИСП эндогенных потребительских характеристик объекта недвижимости, отражаемых степенью структурной полноты основной и вспомогательной недвижимости; предложена методика учета индивидуальных рисков неполучения дохода ИСП конкретного инвестора/застройщика с выявлением влияния совокупного рискового окружения ИСП на доходную часть генерируемых им денежных потоков, определением и использованием индивидуальных переменных в течение жизненного цикла ИСП рисковых делителей; обоснованы и практически апробированы направления применения предлагаемой методики в деятельности инвестиционно-строительных организаций; предложен новый показатель, обобщенно выражающий индивидуальное рисковое окружение доходной части ИСП инвестора/застройщика и характер его инвестиционной деятельности, — амплитуда изменения интегрального рискового показателя.

Практическая значимость диссертационного исследования состоит в универсальности его основных результатов, применимых к деятельности современной строительной организации как Белгородской области, так и других регионов российского рынка недвижимости. Благодаря предлагаемой методике учета индивидуальных рисков неполучения дохода при реализации инвестиционно-строительного проекта инвестор/застройщик получает индивидуальную более достоверную сравнительную оценку альтернативных ИСП, статистически учитывающую его предыдущий опыт финансирования схожих ИСП. Эта оценка, основанная на постоянно пополняющейся базе документированных ИСП и обновляемых рисковых профилях позволит инвестору/застройщику оперативно корректировать свою хозяйственную стратегию и тактику, оптимизировать структуру инвестиционного портфеля, повысить эффективность инвестиционных вложений за счет минимизации совокупного риска неполучения дохода финансируемых ИСП.

Основные положения диссертационного исследования были представлены докладами на Международной научно-практической конференции «Научные исследования, наносистемы и ресурсосберегающие технологии в стройиндустрии» (XVIII научные чтения, г. Белгород, 2007 г.), VI Межрегиональной научно-технической конференции «Строительство: материалы, конструкции, технологии» (г. Братск, 2008), III Межвузовской научно-практической конференции «Информационные технологии в социально значимых отраслях экономики. ИТСОЭ-3» (гг. Барнаул, Бийск).

Результаты исследования использованы рядом действующих организаций инвесторов/застройщиков г. Белгорода и Белгородской области в процессе анализа индивидуального рискового окружения с целью разработки мероприятий по объективному учету риска неполучения дохода ИСП и экономически целесообразному распределению объемов инвестиционных вложений между инвесторами/застройщиками.

Отдельные положения и результаты диссертационной работы применяются в учебном процессе БГТУ им. В. Г. Шухова в преподавании дисциплин «Экономическая оценка инвестиций» (спец. 080502 — Экономика и управление на предприятии ПСМ), «Экономика недвижимости» и «Основы управления недвижимостью» (спец. 270102 — Промышленное и гражданское строительство, 270115 — Экспертиза и управление недвижимостью).

Практическое использование результатов диссертационного исследования подтверждается соответствующими актами внедрения.

Публикации. Основные результаты и положения диссертационной работы представлены в восьми публикациях общим объемом 2,1 печ. л. (в т. ч. авторских 1,7 печ. л.).

Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, включающего 160 источников и одного приложения. Работа изложена на 187 страницах, содержит 34 рисунка и 46 таблиц.

Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Рыкова, Марина Александровна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Основными результатами и выводами проведенного диссертационного исследования можно считать следующие:

1. Произведено уточнение содержания инвестиций, предложено разграничение основных категорий и видов объектов недвижимости с позиций особенностей инвестиционно-строительного проекта.

На наш взгляд, любая инвестиция —это финансовая операция, одновременно характеризующаяся двумя признаками: отвлечением капитала инвестора на некоторый срок и принесением ему вложенными средствами определенного дохода. С нашей точки зрения, инвестиции с позиций особенностей объектов недвижимости следует детализировать следующим,образом.

В структуре инвестиционно-строительного проекта необходимо различать инвестиционный объект недвижимости и строительный объект. Инвестиционный объект недвижимости может состоять из нескольких строительных объектов, причем количество строительных объектов, участвующих в формировании расходов и доходов инвестиционного объекта недвижимости, может быть разным. Расходы на инвестиционный объект недвижимости складываются из расходов по всем строительным объектам, входящим в него. Доходы инвестиционного объекта недвижимости могут генерировать не все строительные объекты, характерным примером чему служит инвестиционный объект «жилой дом», который может состоять из нескольких строительных объектов: жилого корпуса, трансформаторной подстанции, котельной, благоустроенной территории. Все перечисленные строительные объекты суммой затрат формируют общие расходы на данный инвестиционный объект недвижимости, в то время как доход от него генерирует только реализация квартирного и прочего фонда жилого корпуса. В то же время инвестиционный проект может представлять собой совокупность инвестиционных объектов, которые также в разном количестве и с разной удельной долей могут участвовать в формировании положительных и отрицательных денежных потоков по проекту.

2. Предложен методический подход к определению направлений изменения плана денежных потоков с целью улучшения показателей экономической оценки эффективности инвестиционного проекта в недвижимость, в том числе с учетом отраслевой специфики рисков, с помощью которого оценивается эффект, получаемый в процессе переноса доходных составляющих плана денежных потоков в более ранний период, расходных — в более поздний, в целях повышения текущей стоимости доходов и сокращения текущей стоимости расходов.

Получаемый номинальный эффект приравнивается к максимальным затратам на совершение данного переноса, придающим ему математическую целесообразность, когда освобожденная величина дохода дает возможность материального осуществления переноса. Однако перенос будет экономически целесообразным лишь в случае получения инвестором прибыли от реализуемой операции, а также учета возможных рисков, связанных с неполучением перенесенного в данный период дохода. С этой целью определяется расчетный эффект, позволяющий экономически оценить целесообразность возможных переносов, комбинированием которых достигается оптимальный состав показателей эффективности проекта.

3. Предложен методический подход учета индивидуального рискового окружения доходной части ИСП конкретного инвестора/застройщика, основанный на оценке влияния на экономические показатели ИСП эндогенных потребительских характеристик объекта недвижимости, отражаемых степенью структурной полноты основной и вспомогательной недвижимости, позволяющий представить комплексную математическую модель распределения риска неполучения дохода проекта в функциональной взаимосвязи с ходом и характером его реализации.

Продуктом реализации любого ИСП является здание, сооружение или, чаще, их комплекс, представляющий собой концентратор материальной и культурной жизни окружающей территории, объект высокой техногенной и социальной значимости, в связи с чем его экономическая ценность, выражаемая различными показателями эффективности ИСП, на наш взгляд, должна быть, в первую очередь, представлена функцией не столько материальных и хронологических издержек строительного инвестора, сколько эндогенных потребительских качеств недвижимости.

4. При анализе экономической эффективности инвестиционных вложений в объекты недвижимости конкретного застройщика/инвестора предлагается повысить достоверность сравнительной оценки альтернативных проектов разработкой методики учета индивидуальных рисков неполучения дохода при реализации ИСП, основанной на построении ряда профилей риска неполучения дохода, статистически учитывающих опыт хозяйственной деятельности инвестора/застройщика.

Объект инвестиционно-строительного проекта — комплекс объектов недвижимости можно в целом рассматривать как совокупность недвижимости основного (жилой/нежилой фонд) и вспомогательного (инфраструктурное обеспечение) назначения. Недвижимость как основного, так и вспомогательного назначения реализуется с некоторым риском неполучения дохода, зависящим от ряда факторов совокупного рискового окружения ИСП, в частности от обобщенного спроса на реализуемый конкретный объект недвижимости, формируемого структурной полнотой всего комплекса объектов недвижимости, возрастающей в течение жизненного цикла ИСП.

Риски реализации объекта основной недвижимости изменяются с нарастающей инфраструктурной полнотой окружающей территории. Аналогично риски реализации объектов недвижимости инфраструктурного назначения зависят от степени структурной полноты территории строительства, т. е. завершенности проектных объектов основной недвижимости.

Общая предлагаемая тенденция таких рисков — неравномерное снижение с ростом коэффициента структурной полноты —■ риск изменяется от максимального к минимальному значению в зависимости от структурной полноты и завершенности комплекса объектов недвижимости другого вида.

Для удобства в практическом использовании кривая зависимости риска неполучения дохода от коэффициента структурной полноты идеализируется кусочно-непрерывной функцией, представляющей профиль риска неполучения дохода. Использование полученных рисковых профилей заключается в корректировке положительных денежных потоков ИСП через корректирующие делители и определении модифицированных показателей эффективности проекта. Благодаря этому, инвестор/застройщик получает для себя индивидуальную, более достоверную сравнительную оценку альтернативных ИСП, статистически учитывающую его предыдущий опыт финансирования схожих ИСП.

5. Методологически обоснованы и практически апробированы направления применения предлагаемой методики в деятельности инвестиционно-строительных организаций, в том числе в условиях ограниченности исходных аналитических данных, включающие формы документирования исходных данных и алгоритмы их математической обработки.

Предлагаемая методика учета индивидуальных рисков неполучения дохода может использоваться для ранжирования сравниваемых альтернативных ИСП по инвестиционной привлекательности в индивидуальных условиях деятельности конкретного инвестора/застройщика на основе более объективной сравнительной оценки альтернативных ИСП, базирующейся на постоянно пополняющейся базе документированных ИСП и обновляемых рисковых профилях.

Другое направление использования методики учета индивидуальных рисков неполучения дохода заключается в эффективном распределении ИСП по финансирующим организациям в условиях альтернативных инвесторов/застройщиков с максимальной совокупной экономической эффективностью реализуемых ИСП.

Следующим направлением использования методики учета индивидуальных рисков неполучения дохода является оптимальное календарное планирование, определяющее максимально экономически эффективный порядок реализации ИСП. Это направление актуально в условиях, когда принятая схема финансирования строительства и реализации законченных строительством объектов, организация и технология производства строительно-монтажных работ позволяют представить альтернативные календарные планы жизненного цикла ИСП.

Также предлагаемая методика может использоваться в условиях ограниченности исходных аналитических данных, возникающих как вследствие недостатка опыта инвестора, подлежащего ретроспективному анализу, так и в результате изменения условий финансово-хозяйственной деятельности инвестора, вызываемой, например, диверсификацией или сменой региона деятельности, происходящей, в том числе, и по причине нынешнего экономического кризиса. В этом случае систематизатор рисков инвестора не в состоянии предоставить репрезентативную выборку объектов-аналогов анализируемому ИСП без существенных отклонений по параметрам возводимой недвижимости. В этой связи нами предлагается механизм корректировки рисковых профилей на неполноту исходной информации за счет заимствования части информационной базы схожего или аффилированного инвестора-донора, являющийся вполне продуктивным в качестве временной меры до момента приобретения инвестором/застройщиком необходимого задокументированного опыта инвестирования.

6. Индивидуальное рисковое окружение доходной части ИСП инвестора/застройщика и характер его инвестиционной деятельности предложено 1 рассматривать через показатель амплитуды интегрального рискового показателя ИСП.

Нам представляется целесообразным использование свертки рисковых профилей проекта как самостоятельного показателя, обобщенно характеризующего индивидуальное рисковое окружение инвестора/застройщика. С этой целью предлагается использовать интегральный рисковый показатель ИСП, амплитуда изменения которого количественно характеризует качественное состояние ИСП и инвестора/застройщика.

Амплитуда интегрального рискового показателя, позволит количественно отразить, например, совокупность: качества принимаемого календарного плана реализации ИСП; сбалансированности ИСП по классам включенной в него возводимой недвижимости с точки зрения сложившейся рыночной конъюнктуры; степени новизны ИСП в контексте имеющегося у инвестора/застройщика опыта хозяйствования на рынке недвижимости.

Подытоживая вышесказанное, предполагаем, что основные результаты диссертационного исследования могут использоваться в деятельности современной строительной организации как Белгородской области, так и других регионов российского рынка недвижимости. Благодаря предлагаемой методике учета индивидуальных рисков неполучения дохода при реализации инвестиционно-строительного проекта, инвестор/застройщик получает более достоверную сравнительную оценку альтернативных ИСП. Эта оценка, основанная на формализованном математическом анализе опыта финансово-хозяйственной деятельности инвестора, позволит ему оперативно корректировать свою хозяйственную стратегию и тактику, оптимизировать структуру инвестиционного портфеля, повысить эффективность инвестиционных вложений за счет минимизации совокупного риска неполучения дохода финансируемых ИСП.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Рыкова, Марина Александровна, 2009 год

1. Абчук, В. А. Риски в бизнесе, менеджменте и маркетинге Текст. / В. А. Абчук. — М.: Изд-во Михайлова В. А., 2006. — 480 с.

2. Авилова, И. П. Совершенствование критериев и методов оценки экономической эффективности строительных инвестиционных проектов Текст.: дис. канд. экон. наук: 08.00.05 / Авилова И. П. — Белгород, 2008. — 183 с.

3. Авилова, И. П. Повышение экономической эффективности инвестиционно-строительных проектов через управление технологическими рисками подрядчиков Текст. / И. П. Авилова // Экономические науки. — 2007. — № 10(35) —С. 177-181.

4. Аганбегян, А. Г. Социально-экономическое развитие России Текст. /

5. A. Г. Аганбегян. — М.: Дело, 2004. — 272 с.

6. Акчурин, P. X. Инвестирование промышленности: опыт и направления совершенствования Текст.: дис. . канд. экон. наук: 08.00.05 / Акчурин P. X.— Саратов, 2000. — 163 с. — РГБ ОД, 61:01-8/1937-7.

7. Афанасьев, В. Г. Об эффективности социального управления Текст. /

8. B. Г. Афанасьев, А. Д. Урсул // Вопросы философии. — 1982. — № 7. —1. C. 57-69.

9. Балабанов, И. Т. Основы финансового менеджмента. Как управлять капиталом Текст. / И. Т. Балабанов — М.: Финансы и статистика, 1995.— 384 с.

10. Барановская, Н. И. Экономика строительства Текст. 4.1.: учебник для вузов / Н. И. Барановская, Ю. Н. Казанский, А. Ф. Клюев. — М.: АСВ, 2003. —368 с.

11. Бартон, Т. Риск-менеджмент. Практика ведущих компаний Текст. / Т. Бартон, У. Шенкир, П. Уокер. — М.: Вильяме, 2008. — 208 с.

12. Беренс, В. Руководство по оценке эффективности инвестиций Текст.: [пер. с англ.] / В. Беренс, П. М. Хавранек. — Изд. перераб. и доп. — М.: Интерэксперт, 1995. — 527 с.

13. Беренс, В. Руководство по подготовке промышленных технико-экономических исследований Текст.: [пер. с англ.] / В. Беренс, П. М. Хавранек. — Изд. новое перераб. и доп. — М.: Интерэксперт, 1995. — 342 с.

14. Бирман, Г. Капиталовложения: экономический анализ инвестиционных проектов Текст.: [пер. с англ.] / Г. Бирман, С. Шмидт. — М.: Юнити-Дана, 2003. — 631 с.

15. Бланк, И. А. Инвестиционный менеджмент Текст. / И. А. Бланк. — Киев: ИТЕМ, 1995. — 448 с.

16. Бланк, И. А. Инвестиционный менеджмент Текст.: учебный курс / И. А. Бланк. —М: Эльга-Н: Ника-Центр, 2001. — 514 с.

17. Богачев, В. Н. Срок окупаемости. Теория сравнения плановых вариантов Текст. / В. Н. Богачев — М.: Экономика, 1966. — 279 с.

18. Борисов, Е.Ф. Экономика Текст.: справочник / Е. Ф. Борисов, А. А. Петров, Ф. Ф. Стерликов. — М.: Финансы и статистика. 1997. — 400 с.

19. Брейли, Р. Принципы корпоративных финансов Текст.: [пер. с англ.] / Р. Брейли, С. Майерс. — М.: ЗАО «Олимп-Бизнес», 1997. — 1120 с.

20. Бригхем, Ю. Финансовый менеджмент Текст. Т. 1. / Ю. Бригхем, J1. Гапенски. — М.: Экономическая школа, 2005. — 497 с.

21. Бухгалтерский анализ Текст.: [пер. с англ.]. — Киев: Торгово-издательское бюро ВНУ, 2000. — 444 с.

22. Валдайцев, С. В. Оценка бизнеса Текст.: учебник / С. В. Валдай-цев. — М.: Проспект, 2004. — 368 с.

23. Введение в экономику инвестиций Текст.: учебное пособие / под ред. А. Н. Трошина. — М.: МАИ, 1995. — 53 с.

24. О методологии оценки эффективности реальных инвестиционных проектов Текст. / П. Л. Виленский, В. Н. Лившиц, С. А. Смоляк, А. Г. Шахназаров // Российский экономический журнал. — 2006. — № 9-10.— С. 63-73.

25. Вишняков, Я. Д. Общая теория рисков Текст.: учеб. пособие для вузов / Я. Д. Вишняков, Н. Н. Радаев. — М.: Академия, 2007. — 368 с.

26. Воробьев, П. В. Инвестиции Текст.: учебник / П. В. Воробьев, С. В. Валдайцев, С. Г. Горбушина. — М.: Проспект Велби, 2005. — 440 с.

27. Ворст, И. Экономика фирмы Текст. / И. Ворст, П. Ревентлоу. — М.: Высшая школа, 2003. — 272 с.

28. Вяткин, В. Н. Финансовые решения в бизнесе Текст. / В. Н. Вяткин, В. А. Гамза, Дж. Дж. Хэмптон. — М.: Экономика, 2007. — 360 с.

29. Галасюк, В. В. О невозможности использования одного из двух исходных типов критериев экономической эффективности затрат Текст. / В. В. Галасюк // Государственный информационный бюллетень о приватизации. — 2000. —№5. — С. 78-80.

30. Галасюк, В. В. Метод NPV: фундаментальные недостатки Текст. / В. В. Галасюк, В. В. Галасюк, А.Вишневская // Финансовый директор. — 2005.— №2(30).— С. 12-19.

31. Гитман, Л. Дж. Основы инвестирования Текст.: [пер. с англ.] / Л. Дж. Гитман, М. Д. Джонк. — М.: Дело, 1997. — 1008 с.

32. Гмурман, В. Е. Теория вероятностей и математическая статистика Текст.: учеб. пособие для вузов / В. Е. Гмурман. — 9-е изд., стер. — М.: Высшая школа, 2003. — 479 с.

33. Гражданский кодекс Российской Федерации Текст.: с изм. и доп. по состоянию на 01.03.2009 г. Ч. 1-4. — М: Эксмо, 2009. — 912 с.

34. Гранатуров, В. М. Экономический риск. Сущность, методы измерения, пути снижения Текст. / В. М. Гранатуров. — М.: Дело и Сервис, 2002. — 112 с.

35. Грибовский, С. В. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества Текст. / С. В. Грибовский, С. А. Сивец. — М.: Финансы и статистика, 2008. — 368 с.

36. Дорнбуш, Р. Макроэкономика Текст.: [пер. с англ.] / Р. Дорнбуш, С. Фишер — М: Изд-во МГУ: ИНФРА-М, 1997. — 784 с.

37. Ендовицкий, Д. А. Инвестиционный анализ в реальном секторе экономики Текст. / Д. А. Ендовицкий. — М.: Финансы и статистика, 2003. — 352 с.

38. Есипов, В. Е. Оценка бизнеса Текст.: полное практическое руководство / В. Е. Есипов, Г. А. Маховикова, С. К. Мирзажанов. — М.: Эксмо, 2008. —352 с.

39. Зуева, JI. М. Учет факторов риска в строительном производстве Текст. / JI. М. Зуева // Экономика строительства. — 1997. — № 8. — С. 46-53.

40. Идрисов, А. Б. Планирование и анализ эффективности инвестиций Текст. / А. Б. Идрисов. — М.: Про-Инвест-ИТ, 2004. — 157 с.

41. Инвестиционно-финансовый портфель (Книга инвестиционного менеджера. Книга финансового менеджера. Книга финансового посредника) Текст. / отв. ред. Ю. Б. Рубин, В. И. Солдаткин — М.: СОМИНТЭК, 1993. — 752 с.

42. Кейнс, Дж. Общая теория занятости, процента и денег Текст. / Дж. Кейнс. — М.: Гелиос АРВ, 2002. — 352 с.

43. Ковалев, В. В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности Текст. / В. В. Ковалев. — М.: Финансы и статистика, 1996. — 432 с.

44. Котарбиньский, Т. Трактат о хорошей работе Текст.: [пер. с польск.] / Т. Котарбиньский. — М.: Экономика, 1975. — 271 с.

45. Крутик, А. Б. Введение в предпринимательство Текст.: учебное пособие для вузов / А. Б. Крутик, A. JI. Пименов. — СПб.: Политехника, 1995. —227 с.

46. Лапу ста, М. Г. Финансы предприятий Текст. / М. Г. Лапу ста, Т. Ю. Мазурина. — М.: Альфа-Пресс, 2009. — 640 с.

47. Маза, А. Л. Совершенствование механизма управления инвестициями в строительстве на современном этапе хозяйствования Текст.: дис. . канд. экон. наук: 08.00.05 / Маза А. Л. — Махачкала, 2002. — 164 с. — РГБ ОД, 61:02-8/1947-7.

48. Мазур, И. И. Девелопмент Текст. / И. И. Мазур, В. Д. Шапиро, Н. Г. Ольдерогге. — М.: Экономика, 2004. — 528 с.

49. Макконел, К. Р. Экономикс: Принципы, проблемы и политика Текст.: [пер. с англ.] / К. Р. Макконел, С. Л. Брю. — 16-е изд. — М.: ИНФРА-М, 2007. — 940 с.

50. Максимов, С. Н.Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости Текст.: учебник для вузов / С. Н. Максимов. — СПб.: Питер, 2007. — 272 с.

51. Максимова, JI. М. Международные экономические отношения Текст.: учеб. пособие / Л. М. Максимова, И. Я. Носкова. — М.: ЮНИТИ, 1995. — 152 с.

52. Маршалл, А. Основы экономической науки Текст. / А. Маршалл. — М.: Эксмо, 2008. — 832 с.

53. Массе, П. Критерии и методы оптимального определения капиталовложений Текст. / П. Массе. — М.: Статистика, 1971. — 504 с.

54. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов Текст.: вторая редакция / М-во экон. РФ, М-во фин. РФ, ГК по стр-ву, архит. и жил. политике; рук. авт. кол.: В. В. Коссов, В. Н. Лившиц,

55. A. Г. Шахназаров. — М.: Экономика, 2000. — 421 с.

56. Муравьев, Б. В. Инвестиционное обязательство в строительстве Текст.: дис. . канд. юрид. наук: 12.00.03 / Муравьев Б. В. — Москва, 2001. — 195 с. — РГБ ОД, 61:02-12/365-8.

57. Наумова, И. Сделки с недвижимостью Текст. / И. Наумова, Я. Михаленко. — СПб.: Питер, 2004. — 64 с.

58. Нобелевские лауреаты по экономике 1969-1992 Текст.: библиографический словарь. — М.: РНИСИНП, 1994. — 220 с.

59. Ожегов, С. И. Толковый словарь русского языка Текст. / С. И. Ожегов, Н. Ю. Шведова. — М.: АЗЪ, 1995. — 928 с.

60. Петров, В. И. Оценка стоимости земельных участков Текст. /

61. B. И. Петров. — М.: КноРус, 2008. — 224 с.

62. Пигу, А. Экономическая теория благосостояния Текст. Т. 1. / А. Пи-гу. — М.: Прогресс, 1985. — 512 с.

63. Попова, Л. В. Оценка и налогообложение недвижимого и другого имущества предприятий. Теоретические аспекты Текст. / Л. В. Попова, И. А. Дрожжина, Б. Г. Маслов — М.: Дело и Сервис, 2009. — 272 с.

64. Проблема эффективности в современной науке Текст. / под ред. А. Д. Урсула. — Кишинев, 1985. — 256 с.

65. Пугель, Т. А. Международная экономика Текст.: учебник для вузов: [пер. с англ.] / Т. А. Пугель, П. X. Линдерт.— М.: Дело и сервис, 2003. — 800 с.

66. Рабочая книга по прогнозированию Текст. / отв. ред. И. В. Бестужев-Лада. — М.: Мысль, 1982. — 430 с.

67. Риккардо, Д. Сочинения Текст. Т. 1. / Д. Рикардо. — М.: Госполитиздат, 1955. — 360 с.

68. Родионова, Л. Н. Организационно-экономическое обеспечение надежности функционирования финансово-промышленных систем Текст.: дис. д-ра экон. наук: 08.00.05 / Родионова Л. Н. — СПб., 1998. — 337 с. — РГБ ОД, 71:99-8/5-3.

69. Розенберг, Дж. М. Инвестиции Текст.: терминологический словарь / Дж. М. Розенберг. — М.: ИНФРА-М, 1997. — 400 с.

70. Рош, Дж. Стоимость компании. От желаемого к действительному Текст. / Дж. Рош. — М.: Гревцов Паблишер, 2008. — 352 с.

71. Севостьянов, А. В. Экономическая оценка недвижимости и инвестиции Текст. / А. В. Севостьянов. — М.: Академия, 2008. — 304 с.

72. Советский энциклопедический словарь Текст. / гл. ред. А. М. Прохоров. — 4-е изд. — М.: Сов. Энциклопедия, 1986. — 1600 е.: ил.

73. Тарасевич, Е. И. Экономика недвижимости Текст. / Е. И. Тарасе-вич. — М.: МКС, 2007. —584 с.

74. Федотова, М. А. Доходы предпринимателя Текст. / М. А. Федотова. — М.: Финансы и статистика, 1993. — 96 с.

75. Финансовый анализ деятельности фирмы Текст. — М.: Ист-сервис, 1994. —240 с.

76. Финансы и инвестиции. Англо-русский, русско-английский толковый словарь Текст. — М.: Джон Уайли энд Санз, 1995. — 224 с.

77. Фишер, С. Экономика Текст. / С. Фишер, Р. Дорнбуш, Р. Шмален-зи. — М.: Финансы и Дело, 2001. — 900 с.

78. Фридман, Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости Текст. / Д. Фридман, Н. Ордуэй. — М.: Дело ЛТД, 1995. — 462 с.

79. Хачатуров, Т. С. Эффективность капитальных вложений Текст. / Т. С. Хачатуров. — М.: Экономика, 1979. — 336 с.

80. Хитчнер, Дж. Р. Три подхода к оценке стоимости бизнеса Текст. / Дж. Р. Хитчнер. — М.: Маросейка, 2008. — 306 с.

81. Хохлов, Н. В. Управление риском Текст.: учеб. пособие для вузов / Н. В. Хохлов. — М.: Юнити-Дана, 2001. — 239 с.

82. Цай, Т. Н. Организация строительного производства Текст.: учебник для вузов / Т. Н. Цай, П. Г. Грабовый, В. А. Большаков; под ред. Т. Н. Цая, П. Г. Грабового. — М.: АСВ, 1999. — 432 с.

83. Цветкова, Е. В. Риски в экономической деятельности Текст.: учебное пособие / Е. В. Цветкова, И. О. Арлюкова. — М.: Знание, 2002. — 64 с.

84. Черняк, В. 3. Управление недвижимостью Текст. / В. 3. Черняк. — М.: Экзамен, 2007. — 320 с.

85. Четыркин, Е. М. Методы финансовых и коммерческих расчетов Текст. / Е. М. Четыркин. — М.: Дело Лтд, 1995. — 320 с.

86. Шарп, У. Ф. Инвестиции Текст.: [пер. с англ.] / У. Ф. Шарп, Г. Дж. Александер, Дж. В. Бэйли. — М.: ИНФРА-М, 2001. — 1028 с.

87. Шехова, А. Недвижимость. Схемы покупки и инвестирования при мини-мальных средствах Текст. / А. Шехова. — М.: Вершина, 2009. — 240 с.

88. Экономика строительства Текст.: учебник / под общ. ред. И. С. Степанова. — 2-е изд., доп. и перераб. — М.: Юрайт-Издат, 2003. — 591 с.

89. Экономика строительства Текст.: учебник для вузов / под ред. И. С. Степанова. — М.: Юрайт, 1997. — 416 с.

90. Экономическая энциклопедия Текст. / гл. ред. Л. И. Абалкин. — М.: Экономика, 1999. — 1055 с.

91. Эмерсон Г. Двенадцать принципов эффективности Текст. / Г. Эмерсон // Управление — это наука и искусство / А. Файоль, Г. Эмерсон, Г. Форд. — М.: Республика, 1992. — С. 96-220.

92. Эффективность капитальных вложений Текст.: сборник утвержденных методик. — М.: Экономика, 1983. — 128 с.

93. Berges, S. The Complete Guide to Real Estate Finance for Investment Properties: How to Analyze Any Single-Family, Multifamily, or Commercial Property / S. Berges. — Wiley, 2004. — 288 p.

94. Block, R. Investing in REITs: Real Estate Investment Trusts / R. Block. — Third Edition. — Bloomberg Press, 2006. — 367 p.

95. Collier, N. Construction Funding: The Process of Real Estate Development, Appraisal, and Finance / N. Collier, C. Collier, D. Halperin. — Wiley, 2007. — 544 p.

96. Crook, D. The wall street journal. Complete real-estate investing guidebook / D. Crook. — Random House, 2007. — 256 p.

97. Herd, B. Mega-Producer Results in Commercial Real Estate: A Blueprint for Success / B. Herd. — South-Western Educational Publishing, 2007. — 192 p.

98. Lofthouse, S. Investment Management Text. / S. Lofthouse, J. Ray-bould. — John Wiley & Sons, 2001. — 500 p.

99. Miles, M. Real Estate Development: Principles and Process / M. Miles, G. Berens, M. Weiss. — Urban Land Institute, 2000. — 550 p.

100. Pearson, N. Risk Budgeting: Portfolio Problem-Solving with Value at Risk / N. Pearson. — Wiley Publishing, Inc, 2002. — 256 p.

101. Risk Budgeting: A New Approach to Investing Text. / edited by L. Rahl. — Risk Books, 2000. — 350 p.

102. The Oxford English Dictionary / prepared by J.A.Simpson, E. S. C. Weiner. V. I V. III. — 2nd ed. — Oxford: Clarendon Press, 1991. — 1141 p.

103. Абгафоров, В. Уравнение со многими неизвестными Электронный ресурс. / В. Абгафоров // Мир&Дом. Residence. — Режим доступа: http://miridom. ru/magazines/residence/2007/l2/29/6838/

104. Аналитический обзор: конъюнктура рынка недвижимости Санкт-Петербурга в I квартале 2008 года Электронный ресурс. // Деловой Петербург. — Режим доступа: http://www.arspb.ru/analitica/analitics/ analiticpnI2008.doc

105. Юб.Асаул, А. Н. Экономика недвижимости Электронный ресурс.: учебное пособие / А. Н. Асаул, А. В. Карасев. — Режим доступа: http://www.aup.ru/ books/m76/52.htm

106. Белых, А. Построились Электронный ресурс. / А. Белых / Бизнес-журнал. — 2007. — 18 янв. — Режим доступа: http://www.business-magazine. ru/investments/raising/ pub278234/page/all

107. Беседа Президента России с главным редактором информационной службы НТВ Татьяной Митковой Электронный ресурс. // Президент России: [официальный сайт]. — Режим доступа: http://www.kremlin.ru/appears/2009/ 04/19/1200type63379215191 .shtml

108. Больше инфраструктуры — хорошей и разной Электронный ресурс. // DMITROVSKOE.RU. — Режим доступа: http://www.dmitrovskoe.ru/ viewpaper/ objectid/3787

109. На асфальте: Рубли на гонку завели Электронный ресурс. / И. Бондаренко, О. Лебедева, Е. Никитина, Я. Янушкевич // Ведомости. — 2006. — 19 июн. — №109 (1636). — Режим доступа: http://adv.vedomosti.ru/ empty.gif? rndnum=997885760.46342& placem

110. В Москве жилье эконом класса подорожало до $4999 за квадратный метр Электронный ресурс. // Российское информационное агентство «Новый Регион — Москва». — 2008. — 28 авг. — Режим доступа: http://www.nr2.ru/moskow/166624.html

111. Виноградов, А. Объем жилищного кредитования в России возрастет к 2010 г. в 30 раз Электронный ресурс. / А. Виноградов / Большой портал недвижимости. — Режим доступа: http://www.bpn.ru/publications/1075/

112. Виртуальный тур по умному дому Электронный ресурс. // ATRIBUTO.RU. — Режим доступа: http://www.atributo.ru/3d/p-umnidom/

113. Город в городе Электронный ресурс. // Агентство недвижимости Метрополис. —Режим доступа: http://m-polis.ru/content/view/58/53/

114. ГОСТ Р 51897-2002. Менеджмент риска. Термины и определения Электронный ресурс. — Введ. 2003-01-01. — Режим доступа: http://riskmanagementsystems.ru/docs/gostr51897.doc.

115. Гостинка или частный дом? Электронный ресурс. // Вестник Минстроя. — 2007. — № 2. — Режим доступа: http://subscribe.ru/archive/ invest.inconsalt/200705/l 5103350.html

116. Деление жилья по «понятиям» Электронный ресурс. // Недвижимость: информационный портал. —Режим доступа: http://nedvizh.net/

117. Ежеквартальный аналитический обзор по рынку недвижимости г. Москвы за 2007 г. Электронный ресурс. // УК «Аккорд Эссет Менеджмент».— Режим доступа: http://www.zpif.uralsib.ru/media/Documents/ mar-ketreview/report0707.pdf

118. Жилая строящаяся недвижимость — существенный долгосрочный потенциал роста Электронный ресурс. // УК «Арсагера»: аналитический обзор. — Режим доступа: http://www.arsagera.ru/userimg/booklets/ 1204812497ArsageraResearchQl2008.pdf

119. Жилье и платежеспособный спрос Электронный ресурс. / Rentagent.ru: информационный портал. — http://www.rentagent.ru/articles/59/

120. Захарова, Е. Как выбрать инвестиционный проект Электронный ресурс. / Е. Захарова. — Режим доступа: http://www.kubanpages.ru/cgi-bin/investment/article.pl? action=view obj&id^84

121. Инвестиционно-строительная компания «Авгур Эстейт»: Электронный ресурс.: [официальный сайт]. — Режим доступа: http ://www. avgur.ru/about/

122. Классификация жилой недвижимости Электронный ресурс. // АН «КВАРТАЛ 2000». — Режим доступа: http://www.kvartal2000.ru/home/item/13/

123. Коммерческая оценка инвестиционных проектов Электронный ресурс. // ИКФ «АЛЬТ-Инвест». — Режим доступа: http://www.alt-invest.ru/ library/invanalysis/method93/index.htm

124. Корякина, Е. Какой должна быть инфраструктура современного жилого дома? Электронный ресурс. / Е. Корякина // Деловой Петербург. — Режим доступа: http://www.dp.ru/Default2.aspx?ArticleID=dacl 57e4-cfl е-4845-9с6с8с 2407d5de70

125. Котелкин, А. И. Закройщики и портные: исследование субъектов ресурсной базы ведущих застройщиков Москвы Электронный ресурс. / А. И. Котелкин, М. М. Мусин // Мир России. — Режим доступа: http://www.mirros.ru/ economics.

126. Критерии инвестиционной привлекательности объекта недвижимости Электронный ресурс. // Инвестиции в недвижимость. — http://cdtut.ru/krit.html

127. Макалкина, М. Диктатура покупателя вместо тирании продавца Электронный ресурс. / М. Макалкина / Строительная компания БауГрупп. — http://www.bau-library.ru/basicDiktatura.html

128. Малышев, Ю. Управление рисками бизнеса Электронный ресурс. / Ю. Малышев // Управление компанией. — 2004. — № 5. — Режим доступа: http://www.cfin.rU/press/zhuk/2004-5/l 1 .shtml.

129. Артамонов А. А. Методические материалы по управлению рисками проекта Электронный ресурс. / А. А. Артамонов. — Электрон, текстовые дан. — СПб, 2003. — Режим доступа: http://www.proriskman.narod.ru/ index.html

130. Обзор рынка офисной недвижимости Москвы 2006-2007 гг. Электронный ресурс. / Realty.ru — недвижимость в России. — http:// www.realty.ru/about.shtml

131. Обухова, Н. Гипер- и минимаркеты завоевывают российский ритейл Электронный ресурс. / Обухова Н. // Купи Брэнд. — Режим доступа: http://www.buybrandmagazine.ru/rus/index/magazines?id=86

132. Общероссийский классификатор видов экономической деятельности Электронный ресурс. — Режим доступа: http://okved.pbnet.ru/

133. ООО «Независимая коллегия экспертов» Электронный ресурс.: [официальный сайт]. — Режим доступа: http://www.ocenka.vrn.ru/ analytics.php?p=classification

134. ООО «НПП «Контакт» — экспертиза и оценка недвижимости, г. Белгород Электронный ресурс.: [официальный сайт] — Режим доступа: http://tbroker.ru

135. Опарин, С. Г. Как оценить риск? Электронный ресурс. / С. Г. Опарин, О. А. Третьяков // Строительство и городское хозяйство в С.-Петербурге и Ленинградской области. — 2006. — № 85. — Режим доступа: http ://www.stroygorhoz.ru/8 5/18 .php

136. Петербургский холдинг потратит 300 миллионов долларов на московскую недвижимость Электронный ресурс. // LENTA.RU. — Режим доступа: http://www.lenta.ru/ news/2006/04/12/lenspecsmu/

137. Покровский берег Электронный ресурс. // Агентство недвижимости Арс-Риэлти. —Режим доступа: http://www.arsrealty.ru/p/photos/

138. Программный комплекс MathLab Электронный ресурс. // Math Works. — Режим доступа: http://www.rnathworks.com/products/matlab/

139. Программный комплекс Statistica 8 en Электронный ресурс. //

140. StatSoft Russia. — Режим доступа: http://www.statsoft.ru/statportal/tabID76/

141. Mid342/ModeID0/PageID119/DesktopDefault.aspx

142. Радужные перспективы коммерческой недвижимости Электронный ресурс. // Нева-стройка. — Режим доступа: http://nevastroyka.ru/aO/ru/archive/ view.thtml?i=3101

143. Рынок жилой недвижимости г. Сочи Электронный ресурс. / SUBSCRIBE.RU—Недвижимость. — Режим доступа: http://realty.subscribe.ru/ info/analytics/36114

144. Смоляк, С. А. О норме дисконта для оценки эффективности инвестиционных проектов в условиях риска Электронный ресурс. / С. А. Смоляк // Аудит и финансовый анализ. — 2000. — № 2. — Режим доступа: http://www.valmaster. ru/download/ archive/Smoliakl .pdf

145. Современное состояние и проблемы фондового рынка Электронный ресурс. // Форекс и бэттинг. — Режим доступа: http://5forex.ru/ sovremennoe-sostoyanie-i-problemy-fondovogo-rynka.html

146. Создание презентаций Электронный ресурс. // Международная Маркетинговая Группа. Раздел «Маркетинговые исследования рынков». — Режим доступа: http://www.marketing-ua.com/articles.php?articleld=1306

147. Соловьев, В. Жилая недвижимость С.-Петербурга — существенный долгосрочный потенциал роста Электронный ресурс. / В. Соловьев, А. Са-енко, С. Тишин // УК «Арсагера». —■ http://www.arsagera.ru/ userimg/ booklets/Arsagera Research 070205.pdf.

148. Солодкая, М. С. Надежность, эффективность, качество систем управления Электронный ресурс. / М. С. Солодкая // Теоретический философский журнал «Credo». — 1999. — № 5 (17). — Режим доступа: http://www.orenburg.rU/culture/credo/l 7/3 .html

149. Старовойтов, А. С. Сравнительный анализ объемов ввода и цены жилья в Российской Федерации в 2006 г. Электронный ресурс. / А. С. Ста-ровойтов // Рынок недвижимости России. — Режим доступа: http:// www.realtymarket.ru/ zips/starovoitov.rar

150. Федеральная служба государственной статистики РФ Электронный ресурс.: [официальный сайт]. — Режим доступа: http://www.gks.ru

151. О лицензировании отдельных видов деятельности» (с изм. от 13.03.2002 г., №28-ФЗ, от 09.12.2002 г., №164-ФЗ) Электронный ресурс.: федер. закон // Консультант Плюс: справочно-правовая система. — Режим доступа: http://www.consultant.ru/popular/license/