Построение сценарных прогнозов долгосрочного развития жилищного комплекса России и ее регионов тема диссертации и автореферата по ВАК РФ 00.00.00, кандидат наук Михеева Ольга Михайловна

• Михеева Ольга Михайловна
• кандидат наук
• 2022

Оглавление диссертации кандидат наук Михеева Ольга Михайловна

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ОБЗОР ЛИТЕРАТУРЫ И СТАТИСТИЧЕСКИХ БАЗ ДАННЫХ ПО ТЕМЕ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

1.1 Обзор литературы, посвященной исследованию вопросов прогнозирования состояния и параметров обновления жилищного фонда

1.1.1 Опыт зарубежных стран

1.1.2 Российский опыт

1.2 Обзор литературы по теме капитального ремонта: сроки проведения, проблематика, долгосрочный эффект

1.2.1 Опыт проведения капитальных ремонтов в зарубежных странах: ключевые особенности

1.2.2 Проблематика капитального ремонта в России

1.3 Обзор литературы, посвященной оценке вклада жилищного строительства в развитие экономики

1.4 Анализ существующих и новых видов данных и перспектив их использования

1.4.1 Традиционные источники данных о состоянии жилищного фонда (Росстат, Минстрой России)

1.4.2 База данных характеристик многоквартирных домов Минстроя России

1.4.3 База данных муниципальных образований Росстата

ГЛАВА 2. СОСТОЯНИЕ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА И КОММУНАЛЬНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ РОССИИ: СТАТИСТИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ НА УРОВНЕ СТРАНЫ И РЕГИОНОВ

2.1 Ключевые структурные параметры жилищного фонда в контексте прогнозирования его перспективной динамики

2.2 Характеристика жилфонда крупнейших по численности населения агломераций России (20 агломераций)

2.3 Капитальный ремонт и его влияние на объемы устаревающего жилфонда

2.4 Коммунальная инфраструктура

2.4.1 Подходы к анализу обеспеченности коммунальной инфраструктурой

2.4.2 Подходы к анализу себестоимости строительства коммунальной инфраструктуры

ГЛАВА 3. ПРОГНОЗЫ ВВОДОВ, ВЫБЫТИЙ И ДИНАМИКИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

3.1 Описание критериев, разработанных для построения модели условно выбывающего жилищного фонда

3.2 Модель условно выбывающего жилищного фонда и сценарные прогнозы развития жилфонда России

3.2.1 Построение модели условно выбывающего жилищного фонда для России (до 2050 г.)

3.2.2 Сценарные прогнозы развития жилфонда России с учетом изменения численности населения в субъектах РФ на долгосрочную перспективу (до 2035 г.)

3.2.3 Оценки развития жилищного фонда России в сверхдолгосрочной перспективе (до 2100 г.)

3.3 Модель условно выбывающего жилищного фонда для крупнейших агломераций (до 2050 г.)

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

ПРИЛОЖЕНИЕ А

ПРИЛОЖЕНИЕ Б

ПРИЛОЖЕНИЕ В

ПРИЛОЖЕНИЕ Г

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Построение сценарных прогнозов долгосрочного развития жилищного комплекса России и ее регионов»

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Улучшение жилищных условий населения - важная составляющая государственной политики. В последние годы ускоренному развитию жилищного строительства в российских регионах уделяется особое внимание. Это нашло отражение в разработке и принятии таких документов как Стратегия развития жилищной сферы Российской Федерации на период до 2025 года (опубликована в 2017 г.), Стратегия пространственного развития Российской Федерации на период до 2025 года (утверждена в 2019 г.), Проект Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации до 2030 года с прогнозом на период до 2035 года (опубликован в 2021 г.).

Однако, несмотря на высокую важность темы жилищного строительства и повышенное внимание к ней федеральных и региональных органов власти, до недавнего времени возможности углубленного анализа и прогнозирования состояния жилищного фонда ограничивались для широкого круга исследователей нехваткой соответствующих данных (так, данные Росстата о ключевых характеристиках многоквартирных домов публично доступны лишь в разрезе 25-летних интервалов). Лишь с появлением в декабре 2017 г. базы данных многоквартирных домов «Реестр домов» стали доступны для научно-исследовательских целей подробные сведения о характеристиках эксплуатируемых домов по каждому субъекту РФ. Использование этих микроуровневых данных позволяет провести углубленный анализ текущего состояния многоквартирного жилищного фонда, что служит основой для построения детализированных прогнозов его состояния и, соответственно, объемов выбывающего и вводимого жилья для обеспечения достижения национальных целей развития и проведения сбалансированной экономической политики.

Таким образом, актуальность исследования обусловлена появлением возможности получить принципиально новый уровень обоснованности отдельных важных параметров государственной политики в жилищной сфере

на основе разработки прогнозно-аналитического инструментария и построения прогнозов важнейших воспроизводственных параметров жилищного фонда (вводов и выбытий) как на уровне России в целом, так и в региональном разрезе.

Степень научной разработанности проблемы

Роль жилищного строительства в развитии экономики рассматривается в исследованиях Арку Г., Бернс Л., Греблер Л., Ким Х., Лимер Э., Уордрип К., Уильямс Л., Хейг С. и др. Количественные оценки вклада сектора в экономику на основе таблиц «затраты-выпуск» представлены в работах Гильото Дж., Кампос Р., Ксенофонтова М., Ползикова Д., Широва А., Янкова К. Межстрановые сопоставления данных эффектов приводятся в исследованиях Всемирного банка, Банка Австралии и консалтинговых групп Econsult Corporation, Regeneris Consulting и Oxford Economics и др.

Анализ состояния и развития жилищного фонда в России, субъектах Российской Федерации и агломерациях приведен в работах Белкиной Т., Дмитриева М., Зубаревич Н., Коломак Е., Косаревой Н., Кузнецовой О., Лавриненко П., Ноздриной Н., Полиди Т., Стерника Г., Стерника С., Усковой Т., Шнейдерман И., Янкова К. и др. Техническим характеристикам состояния жилищного фонда посвящены работы Косухина М., Стерника С., Янкова К. и др.

Обзор теоретических основ понятий «устаревающий» и «выбывающий» жилищный фонд, важных в контексте настоящего исследования, представлен в работах Кис ван дер Флиер, Маллах А., Томсен А., Вассенберг Ф.и др.

Модели жилищного фонда, в которых будущие темпы ввода и выбытия жилищного фонда соответствуют последним тенденциям, приводятся в исследованиях Гарридо-Сориано Н., Петтерсен Т.,Тайхолт М., Уйхлейн А., Эдер П., и др. Прогнозу динамики жилищного фонда на основе технических характеристик жилых домов посвящены работы Браттебе Х., Кондейша К.,

Сандберг Н., Сартори И. и др. Позднее модель Браттебе Х., Сандберг Н. и Сартори И. была расширена включением в нее работ по капитальному ремонту.

В отечественной литературе оценка объемов выбывающего жилищного фонда в будущем, в том числе в региональном разрезе, на основе экстраполяции текущих коэффициентов выбытий представлена в работах Института экономики города, а также Белкиной Т., Малюгина А., Колотовкиной К. и др. Подход к оценке выбывающего жилищного фонда исходя из нормативных сроков службы зданий рассматривается в работах Ишамятовой И., Ламова И., Фомина Д., Хаметова Т., Ханина Г. и др.

Цель настоящего исследования состоит в разработке и обосновании различных прогнозных сценариев обновления многоквартирного жилищного фонда в долгосрочной перспективе для обоснования государственной политики в жилищной сфере на федеральном и региональном уровнях в рамках различных вариантов социально-экономического развития.

Для достижения указанной цели были поставлены и решены следующие исследовательские задачи:

1. Систематизация и обобщение международного и российского опыта прогнозирования воспроизводственных параметров жилищного фонда.

2. Формирование верифицированной базы данных жилищного фонда Российской Федерации на основе новых информационных источников, включая оценку принадлежности многоквартирных домов и жилфонда муниципальных образований к городским агломерациям на основе анализа имеющихся исследований.

3. Анализ важнейших структурных характеристик жилищного фонда как по Российской Федерации в целом, так и в разрезе ее субъектов, а также 20 крупнейших агломераций.

4. Выработка критериев, позволяющих осуществить прогноз выбытия дома из жилищного фонда на основании его физических характеристик.

5. Разработка прогнозно-аналитической модели, позволяющей оценивать степень устаревания жилищного фонда и прогнозировать его воспроизводственные параметры в рамках различных сценариев, в том числе с учетом параметров жилищной политики в контексте различных сценариев социально-экономического развития на федеральном и региональном уровнях.

6. Прогноз воспроизводственных параметров жилищного фонда (вводы, выбытия) в рамках различных сценариев социально-экономического развития, в том числе для различных целевых параметров жилищной политики как на уровне России в целом, так и ее регионов.

7. Интерпретация полученных результатов и формирование выводов для жилищной политики.

Объектом диссертационной работы является жилищный фонд Российской Федерации (в разрезе регионов, агломераций и страны в целом).

Предмет исследования - взаимосвязь состояния, параметров обновления жилищного фонда и целевых показателей жилищной политики.

Информационная база исследования

В качестве информационной базы для диссертации использовались:

1. Исследования отечественных и зарубежных авторов, материалы периодической печати, нормативно-правовые документы, медиа-источники, представленные в сети Интернет.

2. Микроуровневые данные: статистическая база данных по муниципальным образованиям Федеральной службы государственной статистики, наборы данных о характеристиках эксплуатируемых

многоквартирных домов Государственной корпорации - Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

3. Статистические сборники Федеральной службы государственной статистики, материалы Минэкономразвития России.

Соответствие диссертации Паспорту научной специальности.

Диссертационная работа по своему содержанию, предмету и методам исследования соответствует следующим направлениям исследований: 1.3 «Региональное экономическое развитие и его факторы. Проблемы сбалансированности регионального развития. Сбалансированность региональных социально-экономических комплексов», 1.6 «Мониторинг социально-экономического развития регионов. Региональная экономическая динамика», 1.11 «Региональная экономическая политика: цели, инструменты, оценка результатов», 1.16 «Оценка и прогнозирование перспектив развития региональных экономических систем» и удовлетворяет требованиям к работам по специальности 5.2.3 «Региональная и отраслевая экономика» (специализация - 1 «Региональная экономика»).

Научная новизна диссертационного исследования определяется следующими основными результатами, выносимыми на защиту:

1. Впервые рассчитан и введен в научный оборот широкий спектр характеристик жилищного фонда многоквартирных домов с принципиально новым уровнем детализации оценок, которые могут быть использованы исследователями в аналитических и прогнозных расчетах социально-экономического развития России и ее регионов.

2. Для субъектов РФ и 20 крупнейших по объему жилищного фонда городских агломераций рассчитаны показатели, характеризующие социально-экономическое положение населения и определяющие потребность в улучшении жилищных условий, включая: а) возрастная структура жилфонда в разрезе материалов стен, б) объем устаревающего

жилья вследствие окончания ожидаемого срока службы несущих конструкций домов, в) объем многоквартирного жилищного фонда с неудовлетворительными качественными характеристиками (отсутствие базовых коммунальных удобств).

3. В контексте анализа региональных особенностей изменения социально-экономического положения населения определены основные тренды изменения качественных характеристик жилищного фонда (в зависимости от года постройки) в разрезе 20 крупнейших агломераций, проведен сравнительный анализ с трендами по субъектам РФ. Выявлено, что примерно в одной трети крупнейших агломераций факторы, определяющие потребность в новом жилищном строительстве существенно отличаются от факторов, действующих на уровне субъектов РФ (регионов-территорий соответствующих агломераций). В частности, имеет разнонаправленную динамику такой ключевой фактор, как динамика численности населения -который для восьми агломераций в 2015-2020 гг. увеличивался на уровне агломерации, но снижался на уровне соответствующего субъекта РФ. Это обосновывает необходимость формирования разнокачественной жилищной политики на уровне агломерации и субъекта РФ в целом.

4. Сформулирован и обоснован новый авторский методический подход к анализу и прогнозированию динамики жилищного фонда России в рамках различных сценариев социально-экономического развития и параметров жилищной политики. Разработан и апробирован соответствующий прогнозно-аналитический инструмент; отличительная особенность подхода -использование данных высокой степени детализации (единица анализа -многоквартирный дом), что позволяет производить расчеты показателей в любом территориальном разрезе.

5. На основе авторского подхода выполнен сценарный прогноз важнейших параметров развития жилищного комплекса на долгосрочную перспективу как в целом по стране, так и для 20 крупнейших агломераций и субъектов РФ (объем жилищного фонда, выбывающего и вводимого жилья,

объем затрат на его строительство, оценка относительной значимости этих затрат с точки зрения динамики доходов населения и «расширенных доходов» бюджетов субъектов РФ).

6. С использованием данных высокого уровня детализации - базы данных Росстата по 20 тысячам муниципальных образований в России -осуществлен расчет и получены оценки по обеспеченности жилищного фонда социальной и инженерной инфраструктурой, а также крупным населенным пунктам (городам). Построен прогноз потребности в социальной и инженерной инфраструктуре и получены оценки стоимости ее строительства на основе проведенных расчетов удельной стоимости коммунальной инфраструктуры.

Теоретическая значимость исследования состоит в конкретизации теории воспроизводства и разработке подходов к прогнозированию параметров обновления жилищного фонда в рамках различных сценариев социально-экономического развития и параметров жилищной политики на основе использования новых микроуровневых данных.

Практическая значимость проведенного исследования заключается в разработке прогнозно-аналитического инструмента для анализа текущего состояния жилищного фонда и прогнозирования его состояния и параметров обновления в будущем в рамках различных сценариев социально-экономического развития и параметров жилищной политики как на федеральном, так и на региональном уровнях. Этот инструмент может быть использован органами исполнительной власти любого уровня в целях уточнения отдельных параметров градостроительной политики, а также политики по обновлению жилищного фонда. Результаты исследования включены в используемую ДОМ.РФ модель развития жилищной сферы Российской Федерации до 2030 года, передавались в департамент строительства Аппарата Правительства Российской Федерации в рамках

разработки национального проекта «Жилье и городская среда», а также были использованы при подготовке проекта Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации до 2030 года с прогнозом на период до 2035 года.

Апробация результатов

Результаты настоящего исследования были представлены на следующих конференциях и научных семинарах:

- XIX Апрельская международная научная конференция по проблемам развития экономики и общества в НИУ ВШЭ (г. Москва, 2018 г.);

- IV Российский экономический конгресс (онлайн-формат, 2020 г.);

- семинар «Отрасли и регионы» ИНП РАН (г. Москва, 2021 г.)

Результаты диссертационной работы нашли отражение в шести научных

публикациях (личный вклад - 3,7 п.л.), в том числе в четырех статьях в журналах из перечня рецензируемых научных изданий, в которых должны быть опубликованы основные научные результаты диссертаций на соискание ученой степени кандидата наук, на соискание ученой степени доктора наук.

Структура и объем работы

Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы из 117 наименований и 4 приложений. Диссертация содержит 172 страниц основного текста и библиографии и 51 страницу приложения, 45 рисунков, 23 таблицы и 23 формулы.

Глава 1. Обзор литературы и статистических баз данных по теме жилищного фонда1

1.1 Обзор литературы, посвященной исследованию вопросов прогнозирования состояния и параметров обновления жилищного фонда

Во множестве исследований, как на межстрановом уровне, так и в рамках одной страны, подчеркивается значимость анализа развития жилищного фонда на долгосрочную перспективу. Выявлено, что во многих

Л

странах ежегодный объем выбывающего жилищного фонда в будущем будет возрастать, что обусловлено массовым - в период демографического бума XX века - индустриальным строительством многоквартирных домов, сроки службы которых в обозримой перспективе будут подходить к концу.

В зарубежных исследованиях прогноз динамики жилищного фонда - с точки зрения количества жилых зданий или общей площади жилых помещений - строится на основе имеющихся данных об уровне сноса, строительства и ремонта или исходит из параметров, заданных для достижения определенных политических целей (например, в части повышения энергоэффективности жилых зданий и сокращения углеродного следа).

Отмечается два основных подхода к прогнозированию объема устаревающего и подлежащего сносу жилья. В первом случае текущий уровень сноса (в процентах от жилищного фонда) экстраполируется. Во втором случае исследователи проводят детальный анализ структуры жилищного фонда (год постройки, материал стен, уровень энергоэффективности и др.), оценивая срок службы домов.

1 В данной главе используются материалы статьи: Сальников В.А., Михеева О.М. Развитие подходов к анализу и прогнозированию состояния и динамики жилищного фонда России // Проблемы прогнозирования. 2019. №4. С. 106-116. [1].

2 Здесь и далее под термином «выбывающее» жилье (с англ. «demolition housing») подразумевается жилищный фонд, который подлежит сносу.

3 Термин «устаревающее» («obsolete») жилье является более широким понятием по сравнению с «выбывающим» жильем. «Устаревающее» означает подходящее к окончанию срока службы жилье, жилье с высокой степенью физического износа (в результате влияния неблагоприятных погодных условий, например), жилье с высокой степенью морального износа. Подробнее - см. [2].

1.1.1 Опыт зарубежных стран

Если раньше снос домов имел, как правило, бессистемный характер (принимал либо форму точечного сноса либо, напротив, массового из-за многочисленных войн и следовавшего за ними переустройства городов), то в XIX веке снос впервые стал активно использоваться для улучшения качества жизни вследствие активного роста промышленных городов, а именно, - для решения санитарных проблем. В это время происходил снос трущоб во многих странах (Франция, Великобритания, Италия). В XX веке появилось еще одно направление сноса - строительство высотного жилья взамен старого, устаревшего для эры новых индустриальных производств, которое получило наиболее масштабное развитие в США [3]. В работе [4] указывают на ряд причин, приводящих к сносу здания: избыток предложения на рынке жилья, получение экономической прибыли от нового строительства взамен старого жилья, решение проблем сегрегации и бедности, улучшение здоровья проживающих, повышение безопасности, улучшение имиджа района, замена старых зданий на новые энергоэффективные.

Как и причины сноса, ожидаемый срок службы зданий также зависит от множества факторов. В мировой литературе существует несколько подходов к оценке срока службы (время между строительством здания и его сносом) [5]:

- Экспертное заключение. Оценка срока службы здания проводится исследователем самостоятельно, на основе его опыта и квалификации. Оценка может быть проведена в отношении различных зданий, в зависимости от их типа, материала постройки и др.

- Оценка основана на текущем уровне сноса. Предполагается, что срок службы обратно пропорционален скорости сноса. То есть, при ежегодном сносе в 0,5% жилого фонда его срок службы достигнет 200 лет. Модель можно расширить, включив в нее такой параметр как интенсивность нового строительства. Недостатком является

предположение, что в первую очередь сносятся самые старые постройки, что опровергается при анализе панельных данных. Оценки с экономической точки зрения, основанные на расчетах сроков окупаемости инвестиций в строительство дома. Для этого используют метод дисконтированных денежных потоков, а также подход на основе сценариев устаревания дома, интенсивности проведения ремонтных работ, рисков преждевременного износа, уровня инфляции, стоимости земли и т.д.

Оценки основаны на предположении о средней продолжительности срока службы здания. Исследователи выбирают предполагаемое окончание срока службы здания (например, 100 лет) и дополняют его статистическим распределением (обычно нормальным или Вейбулла) сносов. Предположение о среднем сроке службы здания часто носит экспертный характер.

Оценки на основе выборочного панельного исследования. В этом случае известны количество и возрастная структура снесенных домов, но период наблюдения, как правило, является коротким. Этот метод не учитывает уцелевшие постройки.

Оценки на основе метода Каплана-Мейера. Метод учитывает возраст как снесенных домов, так и уцелевших. К примеру, если возраст половины зданий составляет 130 лет, а другая половина рассматриваемого жилого фонда существует менее 130 лет, то, по оценке Каплана-Мейера, средний возраст всех зданий составляет 197 лет. Более высокое значение среднего возраста является следствием того что здания старше 130 лет прослужат еще дольше. Чем старше становятся постройки, тем выше вероятность их выживания. Вероятность сноса составляет «100% минус вероятность выживания». Использование данных о нормативных сроках службы домов из официальных данных, утвержденных на уровне страны или региона.

При этом срок службы оценивается в зависимости от того из каких материалов построен дом [6].

Большое количество факторов оказывает влияние на продолжительность срока службы дома. В исследовании [6] их разделили на внутренние и внешние (Таблица 1). Помимо этого, в таблицу включены климатические факторы [7]:

Таблица 1 - Ключевые факторы, влияющие на срок службы здания

Группы Аспекты Факторы

Качество строительства (конструкция здания)

Внутренние факторы Физическое состояние дома Количество этажей

Площадь пола

Местоположение Расстояние до бизнес-центра города

Доступность общественного транспорта

Плотность населения

Характеристики микрорайона Расстояние до неблагоприятных частей города (муниципальный жилой комплекс, автомагистраль)

Внешние факторы Расстояние до привлекательных мест (парк, озеро, университетский городок)

Экономические переменные Стоимость земли

Политические Градостроительная политика

переменные Политическая юрисдикция

Климатические Средняя температура

условия Количество осадков

Источник: составлено по [6], [7].

В работе [6] приводится оценка среднего срока службы существующих зданий на основе анализа 1732 снесенных домов в районе Цзянбэй в Чунцине с 2008 по 2010 год. Исследователи делают вывод о том, что в Китае наибольшее влияние на вероятность сноса зданий оказывают решения властей. Масштабные работы по сносу ведутся в Китае без разбора (здания обычно сносятся без проведения экспертной оценки), что приводит к преждевременному разрушению существующих зданий. Средний срок

службы здания в Китае составляет 34 года (в исследовании [8] его оценили в 36,3 года), что намного меньше расчетного срока эксплуатации даже для самых простых домов (из кирпича и дерева, по данным Министерства жилищного и городского строительства Китая, он составляет 47,5 лет). Исследователи видят причину такой политики в том, что эффективность работы местных властей Китая оценивается через экономические показатели региона. В результате, власти предпочитают сносить существующие здания и строить новые, а не восстанавливать и повторно использовать старые. В работе [8] отмечается, что многие здания сносятся в основном из-за изменений в городском планировании. Если власти решают превратить жилой район в деловой квартал, то для строительства коммерческой недвижимости сносятся жилые дома любого возраста, в том числе и новостройки. Также приоритет отдается крупным инфраструктурным проектам: десятиэтажный многоквартирный дом был снесен всего спустя полгода после постройки по причине строительства нового моста через реку Янцзы. В исследовании [8] также отмечается, что поскольку разрастание городов ведет к сокращению сельскохозяйственных площадей, то политика пространственного развития направлена на обновление сложившейся, уже устаревшей, застройки. Согласно работе [9], площадь земельных участков, освободившихся под новое строительство путем сноса существующих зданий в городах Китая, ежегодно составляет около 40% от общей площади земельных участков, используемых под застройку.

Таким образом, срок службы зданий в Китае значительно сократился из-за их сноса в процессе активного обновления городов. И если в Китае средний срок службы жилого дома меньше нормативного и не превышает 40 лет, то в крупных европейских странах он, напротив, выше и составляет от 70 до 175 лет [10].

В работе [10] представлена модель динамического жилого фонда для 11 европейских стран: Великобритании, Венгрии, Германии, Греции, Кипра, Нидерландов, Норвегии, Сербии, Словении, Франции и Чехии. В модель

включены такие параметры как ежегодная численность населения и количество человек на жилище, годовые темпы строительства, сноса и работ по капитальному ремонту домов для каждой страны. Предполагается, что для каждой страны продолжительность эксплуатации здания описывается функцией распределения Вейбулла, которая определяется исходя из среднего срока службы здания и начального периода после строительства, когда вероятность сноса равна нулю. Из-за недостаточности данных, по всем странам, кроме Венгрии, для всего жилфонда (вне зависимости от года постройки зданий) принимаются одни и те же значения среднего срока службы, начального периода без сноса, периода проведения ремонтных работ. Интересно, что в модель включен такой параметр как доля зданий, которые никогда не будут снесены (Таблица 2). Авторы считают это важным для сохранения национального архитектурного наследия.

Таблица 2 - Значения параметров срока службы и ремонта для разных стран.

Страна Период строительства Средний срок службы (лет) Начальный период без сноса (лет) Доля зданий, которые никогда не будут снесены Цикл ремонта (лет)

Кипр Весь 125 40 5% 40

Чехия Весь 120 60 5% 40

Франция Весь 125 40 5% 40

Германия Весь 125 40 5% 40

Великобритания Весь 175 40 10% 40

Греция Весь 70 40 5% 30

Венгрия До 2015 125 50 5% 40

С 2016 125 40 5% 40

Нидерланды Весь 120 40 3% 38

Норвегия Весь 125 40 5% 40

Сербия Весь 100 50 5% 50

Словения Весь 120 40 8% 40

Источник: [10].

В странах прогнозируется разная динамика численности населения, что оказывает существенное влияние на будущее изменение жилищного фонда. В исследовании [11] отмечается, что размер жилищного фонда в будущем и темпы строительства очень чувствительны к изменению численности населения.

Авторы [10] делают вывод, что в большинстве стран моделируемые темпы строительства были высокими с 1900 по 1950-1980 годы. После этого темпы строительства снизились и ожидается, что это снижение продолжится в будущем. Это связано с более медленным ростом населения. По оценке модели, ежегодный темп сноса в прошлые годы был 0,3-0,7% и, как ожидается, останется на том же уровне или увеличится до 1,0% к 2050 году. Темп ремонта зданий останется на уровне 1-1,5% или немного возрастет.

Список литературы диссертационного исследования кандидат наук Михеева Ольга Михайловна, 2022 год

Источник: расчеты ЦМАКП

Важно, что все эти виды работ не влияют напрямую на срок службы зданий, определяемый, прежде всего, несущей способностью соответствующих конструкций. При этом на капитальный ремонт несущих конструкций в среднем за весь период проведения программы капитального ремонта пришлось лишь около 0,2% от всех расходов (и 0,7% пришлось на ремонт фундаментов61) - в связи с тем, что подобные виды работ не входят в

61 При этом следует иметь в виду, что часть капитальных ремонтов фундаментов может незначительно влиять на поддержание его прочностных характеристик.

программы капитального ремонта большинства субъектов Российской Федерации.

Таким образом, можно утверждать, что программа капитального ремонта в современном виде направлена, скорее, на обеспечение комфортного проживания (увеличение температуры в помещении в отопительный период, нормализацию давления воды в водопроводе, улучшение вида помещений общего пользования) и улучшение эффективности эксплуатации зданий62 (снижение потерь тепла, воды, уменьшение расходов электроэнергии на общедомовые нужды). Однако она не направлена на продление срока службы или замену несущих конструкций и перекрытий63, обеспечивающих реальное продление срока службы здания в

64

целом.

Еще один важный аспект при проведении капитального ремонта - это комплексность работ. Как отмечается в исследованиях, это необходимо не только для формирования программы по качественному восстановлению жилфонда, но и для повышения его энергоэффективности [23, 73]. Для улучшения состояния здания недостаточно, например, только укрепить фундамент. Необходимо также обновить инженерные коммуникации, утеплить фасад, поменять окна и т.д. Однако, в результате анализа баз данных информационной системы «Реформы ЖКХ» удалось определить, что в среднем по России у многоквартирного дома, включенного в региональную программу капремонта, проводится одновременно (то есть в один год) не более трех уникальных видов работ. Более того, отмечается тенденция к сокращению показателя (Рисунок 11).

62 Хотя, строго говоря, изменение параметров эффективности эксплуатации зданий -вопрос, требующий отдельной проработки. По крайней мере, нам не удалось обнаружить комплексные исследования на эту тему для России современного периода.

63 Перекрытия могут быть как несущими, так и ненесущими конструкциями.

64 Даже если это и имеет место в отдельных случаях, информации о них недостаточно, чтобы распространять выводы на страну или даже субъект РФ в целом.

3000

2.5

2000

2500

1500

1000

500

0.5

0

0

2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

-•-Средняя удельная приведенная стоимость капитального ремонта, рублей на 1 кв. м условной площади

-•-Среднее число уникальных видов работ по России (правая шкала) Рисунок 11 - Динамика ключевых показателей капитального

В большинстве субъектов РФ, как и в целом по России, комплексность капитального ремонта в течение 2014-2020 гг. снижалась. Характерна ситуация в ЦФО, где до 2017 г. в ряде регионов (прежде всего, в Орловской и Липецкой областях) отмечалось рекордное количество видов работ при выполнении капитального ремонта МКД (до семи-восьми), но с 2017 г. комплексность капитального ремонта в этих регионах существенно упала (до двух-трех).

При этом средняя стоимость капитального ремонта (в рублях на условную площадь ремонтируемого жилого фонда65) на протяжении всего рассматриваемого периода, за исключением 2017-2018 гг., увеличивалась, что, однако, отчасти объясняется ростом стоимости ремонта крыши - самого дорогого вида работ и при этом занимающего значительную долю в их общем объеме.

Таким образом, анализ научно-исследовательских работ по теме капитального ремонта (представлен в разделе 1. 2) и сведений из баз данных

65 Стоимость работ по капитальному ремонту крыши и фундамента оценивается в расчете на квадратный метр площади этажа, стоимость прочих работ - на квадратный метр общей площади. Слабо распространенные виды работ (например, ремонт фундамента) не анализируются.

ремонта в России

информационной системы «Реформа ЖКХ», позволяет сделать следующие выводы:

1) В текущем виде капитальный ремонт не может обеспечить значительное продление срока службы здания ввиду недостаточного качества организации и проведения работ по капитальному ремонту;

2) Капитальный ремонт часто носит не упреждающий характер, а проводится на основе фактического технического состояния многоквартирного дома, поскольку в настоящий момент отсутствует единая система технического учета и технической инвентаризации жилищного фонда, что создает проблемы в получении актуальной информации о его количестве и фактическом состоянии;

3) Виды проводимых работ по капитальному ремонту направлены в большей степени на повышение комфортности условий проживания в многоквартирных домах и увеличение их энергоэффективности, а не на продление срока службы несущих конструкций;

4) Работы по капитальному ремонту, как правило, проводятся не в комплексе, а поэтапно, по мере накопления денежных средств на счете дома. При этом известно, что комплексность проводимых работ оказывает прямое влияние на продолжительность срока службы зданий [23]. Согласно исследованию Счетной Палаты Российской Федерации, несмотря на проводимые программы по капитальному ремонту жилья, объем жилищного фонда, имеющего износ от 66% до 70% и выше, продолжает расти [32].

2.4 Коммунальная инфраструктура

В данном разделе представлена оценка финансовых затрат на строительство инфраструктуры (социальной и инженерной). Согласно проведенному исследованию, стоимость инженерной и социальной инфраструктуры (без газификации и строительства асфальтированных дорог) составляет примерно 13,5 тыс. руб./м2, или 32% от средней фактической

стоимости строительства 1 м жилья в 2019 г. При этом инженерная

Л

инфраструктура оценивается в 10,0 тыс.руб./м (в т.ч. 5,9 тыс. руб. для

городской застройки, 14,6 тыс. - для сельской местности), социальная - в 3,5

2 2 тыс.руб./м (для городской местности - 3,5 тыс.руб./м , для сельской - 3,6

тыс.руб./м2)66.

2.4.1 Подходы к анализу обеспеченности коммунальной инфраструктурой

Статистические данные для расчета нагрузки жилищного строительства на коммунальную инфраструктуру собраны из сборников67 и базы данных показателей муниципальных образований по субъектам Российской Федерации Федеральной службы государственной статистики. Статистические данные по объему и структуре жилищного фонда и введенных в эксплуатацию жилых домов собраны из базы данных показателей муниципальных образований и сборников Федеральной службы государственной статистики68, а также базы данных «Реестр домов» ГК -Фонд содействия реформированию ЖКХ.

Оценка нагрузки на коммунальную инфраструктуру была рассчитана на примере среднероссийского крупного города - города Воронежа, -поскольку именно в городах (особенно крупных) нагрузка на инженерные сети может достигать критического уровня. Добавление к расчетам данных по небольшим муниципальным образованиям может привести к искажению ситуации: во-первых, жилищный фонд вне городов менее обеспечен коммунальной инфраструктурой, во-вторых, если жилищный фонд обеспечен инженерными сетями, то их протяженность будет намного выше (в расчете на 1 кв. м жилья), чем в городах.

66 В основе данного раздела лежит статья: Михеева О.М., Сальников В.А. Подходы к анализу себестоимости строительства инженерной и социальной инфраструктуры // Жилищные стратегии. 2021. Том 8. № 3. С. 297-314. [74]

67) Данные по протяженности водопроводных, канализационных и тепловых сетей Росстат собирает через формы статистического наблюдения № 1-водопровод, № 1-канализация, № 1-ТЕП.

68) Данные по вводу жилых домов и общей площади жилых помещений Росстат собирает через формы статистического наблюдения № С-1 и № 1-жилфонд.

По состоянию на конец 2015 г. обеспеченность жилого фонда Воронежа уличной водопроводной сетью составляла 0.040 м на 1 кв. м жилья, уличной канализационной сетью - 0.018 м, тепловыми и паровыми сетями - 0.030 м. Для оценки степени нагрузки на инженерные сети, была рассчитана обеспеченность жилищного фонда погонными метрами коммунальной инфраструктуры по более чем 800 городам69.

Результаты расчетов позволяют сделать следующие выводы.

1. Наиболее благоприятная ситуация в Воронеже - с обеспеченностью электрическими сетями, показатель практически совпадает с

70

медианным для России уровнем (Рисунок 12).

2. По показателям обеспеченности водопроводом ситуация в Воронеже может быть охарактеризована, в целом, как удовлетворительная: показатель города находится ненамного ниже медианного уровня России (Рисунок 13).

3. По обеспеченности канализацией ситуация в Воронеже несколько более напряженная, но, в целом, далека от критической. Город находится лишь чуть ниже сорокового взвешенного перцентиля (Рисунок 14).

4. Наиболее сложная ситуация в Воронеже - по обеспеченности тепловыми сетями Нагрузка на тепловые и паровые сети является высокой: город находится около верхней границы 20% городов, в которых отмечается наибольшая нагрузка на данный тип сетей (Рисунок 15).

Таким образом, с точки зрения инфраструктуры серьезным ограничивающим фактором выступают тепловые сети. Однако, само ограничение не особо критично: в связи с наличием возможности подключения к газовым сетям, типовой моделью решения указанной

69) Расчеты обеспеченности коммунальной инфраструктурой г. Москвы проводились отдельно по каждому району благодаря наличию таких детализированных данных.

70) Здесь и далее используется взвешенная медиана (и перцентили), весом выступают площади жилфонда городов.

проблемы в городе при уплотнении застройки является строительство локальных котельных.

аЮ

I

Рисунок 12 - Функция распределения обеспеченности погонными метрами электросетей (ось У - обеспеченность по городам, ось X - доля города в

общей площади жилфонда)

§ь <3 2

о

!

■ 'ИИ

Рисунок 13 - Функция распределения обеспеченности погонными метрами водопровода (ось У - обеспеченность по городам, ось X - доля города в

общей площади жилфонда)

1.4

1.2

0.8

0.6

0.4

0.2

0

0%

□ .35

0.3

0.25

0.2

0.15

0.1

0.05

0

0%

Рисунок 14 - Функция распределения обеспеченности погонными метрами канализации (ось У - обеспеченность по городам, ось X - доля города в

общей площади жилфонда)

Рисунок 15 - Функция распределения обеспеченности погонными метрами теплосетей (ось У - обеспеченность по городам, ось X - доля города в общей

площади жилфонда)

Как показал анализ на уровне муниципальных образований, не существует «нормального» уровня обеспеченности коммунальной инфраструктурой - показатели очень сильно различаются. Была выдвинута гипотеза, что различия в уровне обеспеченности коммунальной инфраструктурой вызваны влиянием нескольких факторов. Гипотеза была проверена на основе использования статистики городов - центров субъектов Российской Федерации. Были построены эконометрические модели по обеспеченности жилья водопроводом, канализацией и теплосетями. На включение в модели тестировались следующие факторы:

- доля индивидуального жилья;

71

- доля индивидуального жилья в квадрате ;

- номинальная заработная плата на одного работника по полному кругу организаций;

- валовый региональный продукт на душу населения;

- средняя месячная температура воздуха в январе (фактическая);

- средняя месячная температура воздуха в июле (фактическая);

- отклонение от нормы средней месячной температуры воздуха в январе (фактическая);

- отклонение от нормы средней месячной температуры воздуха в июле (фактическая);

- среднее от среднемесячных температур воздуха в июле и январе (фактическая);

- уровень обеспеченности жилья канализацией;

- доля города в общем жилфонде городов.

Согласно наилучшей финальной спецификации, уровень обеспеченности водопроводом наилучшим образом объясняется масштабом города (доля города в общем жилфонде городов), климатическими условиями (средняя месячная температура воздуха в январе), развитостью

71 Для усиления эффекта.

индивидуального домостроения (доля ИЖС в квадрате). Наличие константы улучшает модель (Таблица 8).

Таблица 8 - Результаты оценивания регрессии посредством МНК, зависимая переменная - уровень обеспеченности жилья водопроводом_

Объясняющая переменная Значение коэффициента

Temp 0,00146*** (0,00280)

Gorod -0,28545* (0,09413)

IGS2 0,210343*** (0,00442)

Const 0,09593*** (0,00000)

R2 0,28297

R2 скорр. 0,25467

Примечание: *, **, *** - значимость при 10-ти, 5-ти, 1%-м уровне

соответственно. В скобках приведены стандартные ошибки.

Источник: составлено автором.

Уровень обеспеченности жилья канализацией наилучшим образом объясняется уровнем обеспеченности водопроводом72 и развитостью индивидуального домостроения (доля ИЖС), а также добавлением константы (Таблица 9).

Таблица 9 - Результаты оценивания регрессии посредством МНК, зависимая переменная - уровень обеспеченности жилья канализацией_

Объясняющая переменная Значение коэффициента

Vodopr 0,25667*** (0,00000)

IGS -0,06859*** (0,00000)

Const 0,04316*** (0,00000)

R2 0,35670

R2 скорр. 0,34061

Примечание: *, **, *** - значимость при 10-ти, 5-ти, 1%-м уровне

соответственно. В скобках приведены стандартные ошибки. Источник: составлено автором.

72 Водопровод и канализация - это две части одной системы водопотребления; как правило, они неразрывно связаны друг с другом.

Уровень обеспеченности жилья теплосетями наилучшим образом объясняется уровнем экономической развитости (зарплата в субъекте РФ), климатическими условиями (средняя месячная температура воздуха в январе), а также добавлением константы (Таблица 10).

Таблица 10 - Результаты оценивания регрессии посредством МНК,

зависимая переменная - уровень обеспеченности жилья теплосетями

Объясняющая переменная Значение коэффициента

Temp -0,00088*** (0,00757)

Zarp 0,000001** (0,00001)

Const 0,01059* (0,07913)

R2 0,39260

R2 скорр. 0,37741

Примечание: *, **, *** - значимость при 10-ти, 5-ти, 1%-м уровне соответственно. В скобках приведены стандартные ошибки.

Источник: составлено автором.

Таким образом, построенные регрессии объясняют 1/4-1/3 факторов, которые оказывают влияние на уровень обеспеченности жилья тем или иным видом коммунальной инфраструктуры. Поиск других факторов может стать направлением для дальнейшего исследования.

2.4.2 Подходы к анализу себестоимости строительства коммунальной инфраструктуры

В соответствии с Указом [75] Президента Российской Федерации в рамках национальной цели «Комфортная и безопасная среда для жизни» предполагается, в частности, улучшение жилищных условий не менее 5 млн. семей ежегодно и увеличение объема жилищного строительства не менее чем до 120 млн кв. метров в год. Это означает, что за период 20202030 гг. должно быть введено около 1 млрд кв. метров жилья. Для достижения этого показателя необходима реализация комплекса мер поддержки строительной отрасли и рынка недвижимости со стороны государства [76]. Приблизительный объем финансовых затрат, необходимых

для возведения этого объема жилья, можно оценить, опираясь на сведения Росстата о средней фактической стоимости строительства 1 кв. метра общей

73 74

площади жилых помещений. ' Однако в этот показатель не включаются затраты на возведение сопутствующей инфраструктуры: социальной, инженерной, дорожной. В результате анализа публикаций по рассматриваемой теме, к сожалению, не удалось найти оценок затрат на строительство инженерной (по видам коммуникаций) и социальной инфраструктуры в расчете на возведение 1 кв. м жилья.

Следует учитывать, что стоимость строительства инфраструктуры очень неоднородна по регионам, типам проектов и с учетом других

75 76 77 78

факторов. ' ' ' Удельная стоимость одного и того же типа инфраструктуры может различаться до 5-10 раз (иногда и более) в зависимости от различных внешних условий.

Увеличение объема жилищного строительства и развитие социальной инфраструктуры - основные механизмы реализации политики пространственного развития по сокращению социально-экономической дифференциации между регионами [77]. В паспорте нацпроекта «Жилье и городская среда» [78] на 2019-2024 гг. заложено 183,77 млрд руб. из федерального бюджета и 81,43 млрд руб. из консолидированных бюджетов субъектов Российской Федерации на реализацию мероприятий по

73 Средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра общей площади жилых помещений во введенных в эксплуатацию жилых зданиях без пристроек, надстроек и встроенных помещений https://fedstat.ru/indicator/31456

74 Средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра общей площади жилых помещений во введенных в эксплуатацию жилых зданиях без пристроек, надстроек и встроенных помещений (оперативные данные) https://fedstat.ru/indicator/43242

75 Строители доступного жилья сэкономят на инфраструктуре. https://www.kommersant.ru/doc/755067

76 Под льготное жилье ищут новые территории https://www.kommersant.ru/doc/2792529

77 Минстрой частично оплатит застройщикам создание инженерной инфраструктуры

https://www.rbc.ru/business/27/12/2018/5c24df129a79479cc053bf24

78 Очень существенно влияют удаленность нового строительства от существующих инфраструктурных сетей и объектов, климатические условия региона и особенности почвы. Эти факторы влияют на выбор материала, способ прокладки сетей, их протяженность и, соответственно, на трудоемкость и стоимость строительных работ. Может иметь место и взаимозаменяемость отдельных видов инфраструктуры (например, если к месту комплексной застройке индивидуальными жилыми домами подведены газовые сети, то сети теплоснабжения прокладывать, скорее всего, нецелесообразно).

стимулированию программ развития жилищного строительства, которые предусматривают в том числе выделение средств для строительства школ, детских садов, поликлиник, автомобильных дорог и инженерной

79 80

инфраструктуры. ' Согласно проведенной оценке, требуется гораздо больший объем финансирования. Обоснование проведенных расчетов и описание использованных допущений представлено далее.

Статистические данные для расчета показателей потребности в

инвестициях в инженерную инфраструктуру получены из сборников

81

Росстата. Данные о социальной инфраструктуре собраны из исследования Высшей школы экономики (детские сады, школы) и материалов Росстата (поликлиники, больницы), с использованием нормативных документов.

В части расчета отдельных показателей применялись следующие существенные экспертные допущения.

1. Потребность в инвестициях в инфраструктуру для строительства 1 млрд кв. м жилья к 2030 г. рассчитана исходя из сохранения параметров обеспеченности жилищного фонда социальной инфраструктурой на текущем уровне и доведении обеспеченности инженерной инфраструктурой до 100% (а также исходя из допущения о сохранении сложившейся структуры типов водоотведения и теплоснабжения). Расчет производился по следующей формуле:

Протяженность сетей на 1 кв. м жилья Обесп — Общая площадь жилых помещений (5)

сети Удельный вес общей площади жилфонда, оборудованного сетями

79 Паспорт национального проекта «Жилье и городская среда» http://static.government.ru/media/files/i3AT3wjDNyEgFywnDrcrnK7Az55RyRuk.pdf

80 Постановление Правительства Российской Федерации от 31 июля 2020 года №1147. http://static.government.ru/media/files/YAABucbiCL13Z8l0tLy 13b64NfZ0VaAg .pdf

81 Данные по вводу и протяженности водопроводных, канализационных и тепловых сетей Росстат собирает через формы статистического наблюдения № 1-водопровод, № 1-канализация, № 1-ТЕП. Статистику по газовым сетям Росстат публикует, основываясь на данных ОАО «Росгазификация».

Где 0беспинфр - протяженность сетей на 1 кв. м жилья с учетом 100% обеспеченности ими.

Общая площадь социальной инфраструктуры , ч

Обеспсоц =-—----(6)

4 Общая площадь жилых помещений

Где Обеспсоц - обеспеченность социальной инфраструктурой в пересчете на 1 кв. м жилья.

2. Принято допущение о том, что общая площадь жилых помещений в многоквартирных домах соответствует общей площади жилых помещений в городах и поселках городского типа, общая площадь жилых помещений в индивидуальных жилых домах соответствует общей площади жилых помещений в сельских населенных пунктах. Это необходимо для согласования в расчетах показателей развития многоквартирного (далее - МКД) и индивидуального жилищного строительства (далее - ИЖС; на прогнозном периоде отсутствует разделение статистических данных о вводе жилья в городской и сельской местности) с данными об инфраструктуре, которые Росстат публикует только в разрезе город/село (без разделения на МКД и ИЖС).

3. Была принята гипотеза о пропорциональном обеспечении инженерными сетями всех зданий. Чтобы исключить из обеспеченности инженерной инфраструктурой промышленные, нежилые и прочие здания, имеющиеся данные о протяженности инженерных сетей (водопроводных, канализационных, тепловых) скорректированы отношением общей площади зданий жилищного фонда и социальной инфраструктуры к общей площади всех зданий России.

Была учтена обеспеченность инженерными сетями жилищного фонда (на основе данных Росстата). В отношении нежилых зданий предполагалось,

что их обеспеченность инженерными сетями чуть ниже по сравнению с

жилищным фондом (по водопроводным и канализационным сетям меньше на

82

10%, по тепловым - на 8% ). С учетом вышеизложенных допущений был произведен пересчет полученных результатов для 1 м2 жилья.

Поскольку нет данных о протяженности электросетей, которые обслуживают непосредственно жилые дома, была принята гипотеза о том, что их доля в общей протяженности распределительных сетей 6/10/20-0,4кВ [79] соответствует доле потребления электроэнергии населением в

83

электробалансе (которая в 2019 г. составила 15% ). Протяженность сетей газоснабжения не корректировалась, поскольку предполагается, что газом оборудуются в основном жилые дома. В городской местности расчет проводился для «стандартного» многоквартирного дома площадью 12 500 кв. м (250 квартир площадью 50 кв. м), в сельской местности - для индивидуального дома площадью 200 кв. м.

4. Расчеты потребности в инвестициях на перспективу строились на основе ожидаемых показателей вводов МКД и ИЖС в соответствии с параметрами нацпроекта и Стратегии развития ЖКХ (выход на объем вводов жилья в 100 млн кв. м в 2027 г. и в 120 млн кв. м к 2030 г.) [80].

5. Стоимость обеспечения жилья водоснабжением складывалась из следующих компонент:

а) средняя стоимость труб водоснабжения (включая работу по их прокладке). Средняя стоимость получена путем перемножения медианной цены трубы определенного диаметра на долю труб данного диаметра в общей структуре.

82 тг

По нашей экспертной оценке.

83 Данная цифра является оценкой «снизу».

Таблица 11 - Основные параметры, используемые при расчетах стоимости

проведения водоснабжения

Диаметр трубы, мм Доля в общей протяженности, % Медианная цена 1 км сетей, руб.

До 200 12 8 603,7

От 200 до 400 61 11 375,7

Свыше 400 27 21 730,0

Итого: 13 838,7

Источник: составлено на основе данных [81] и [82].

Медианные цены были рассчитаны на основе данных о стоимости стальных и полиэтиленовых труб в разрезе их диаметров, включая работы по укладке, в укрупненных сметных нормативах Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. Следует отметить, что в сметных нормативах стоимость указана без учета налога на добавленную стоимость. Принято допущение о том, что 95% труб прокладываются на глубине 2-3 метра, а 5% - на глубине 4-5 метра;

б) стоимость технологического присоединения жилого объекта в зависимости от требуемой мощности. Объем присоединяемой мощности рассчитан исходя из нормативов потребления, который составляет на 1 квартиру в среднем 250 литров воды в сутки [83]. Потребление воды в индивидуальном жилом доме приравнено к квартире. Стоимость технологического присоединения посчитана в соответствии с тарифами, представленными на сайте Комитета по ценам и тарифам Московской

84

области. Для городской местности технологическое присоединение обходится в 12 руб. за 1 кв. м жилья, для сельской местности - 10 руб./кв. м.

Важно отметить, что в исследовании при расчетах за основу приняты тарифы Московской области, которые распространяются на Россию в целом. Предполагается, что отличия регионов по климатическим условиям и в стоимости строительства в целом компенсируются между собой.

84 Подключение к сетям водоснабжения. https://ktc.mosreg.ru/deyatelnost/kalkulyator-raschyota-stoimosti/podklyucheniya-k-setyam-vodosnabzheniya

Таким образом, общая стоимость85 сетей водоснабжения в пересчете на 1 кв. м жилья будет следующей:

Стоимводоснаб = (Вводымад

х (Обеспводоснаб(гор) х Мед. ценаводоснаб - НДС + ТехприсоедГОр) + Вводыижс (7)

х (Обеспводоснаб(село) х Мед. ценаводоснаб - НДС + Техприсоедсело)) - (Вводымкд + Вводыижс) В 2019 г. стоимость водопроводных сетей, согласно проведенной оценке, была следующей:

Стоимводоснаб_2019

= (43,5 х (0,11 х 13 839 - 0,8 + 12) + 38,5 (8)

х (0,47 х 13 839 - 0,8 + 10)) - (43,5 + 38,5) = 4 832 руб.86

6. Стоимость обеспечения жилья канализацией складывалась из тех же составляющих, что и водоснабжение:

а) средняя стоимость труб канализации (включая работу по их прокладке). Средняя стоимость получена путем перемножения медианной цены трубы определенного диаметра на долю труб данного диаметра в общей структуре.

Таблица 12 - Основные параметры, используемые при расчетах стоимости

прокладки канализационных сетей

Диаметр трубы, мм Доля в общей протяженности, % Медианная цена, руб.

До 200 29 12 430,0

От 200 до 400 44 14 483,0

Свыше 400 27 22 205,6

Итого: 15 972,7

Источник: составлено на основе данных [81] и [82].

85 Здесь и далее расчеты приводятся за вычетом НДС, поскольку средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. м жилья, публикуемая Росстатом, приводится без НДС.

86 Здесь и далее расчеты проведены в MS Excel. В приведенных расчетах из-за округления чисел итоговая цифра может немного отличаться.

Медианные цены были рассчитаны на основе данных о стоимости чугунных и полиэтиленовых труб в разрезе их диаметров в укрупненных сметных нормативах Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. Принято допущение о том, что 90% труб прокладываются на глубине 2-3 метра, а 10% - на глубине 4-5

87

метра;

б) стоимость технологического присоединения жилого объекта в зависимости от требуемой мощности. Объем присоединяемой мощности водоотведения приравнен к мощности водоснабжения. Стоимость технологического присоединения посчитана в соответствии с тарифами, представленными на сайте Комитета по ценам и тарифам Московской

оо

области.

Общая стоимость канализационных сетей в пересчете на 1 кв. м жилья рассчитывается по следующей формуле:

Стоимканализ

= (вводымад

х (Обеспканализ(гор) х Мед. цена^нализ - НДС + Техприсоедгор) + Вводыижс (9)

х (Обеспканализ(село) х Мед. цена^нализ - НДС + ТехприсоедСело))

- (Вводымкд + Вводыижс)

В 2019 г. стоимость канализационных сетей, согласно оценке, оказалась следующей:

Стоимканализ_2019

= (43,5 х (0,06 х 15 973 - 0,8 + 12) + 38,5 (10)

х (0,08 х 15 973 - 0,8 + 10)) - (43,5 + 38,5) = 1 418 руб.

87 По нашей оценке, глубина залегания канализации в среднем больше по сравнению с водопроводом для обеспечения естественного стока воды.

88 Подключение к сетям водоотведения. https://ktc.mosreg.ru/deyatelnost/kalkulyator-raschyota-stoimosti/podklyucheniya-k-setyam-otvedeniya

7. Стоимость обеспечения жилья теплоснабжением получена из следующих компонент:

а) средняя стоимость труб теплоснабжения (включая работу по их прокладке). Средняя стоимость получена путем перемножения медианной цены трубы определенного диаметра на долю труб данного диаметра в общей структуре.

Таблица 13 - Основные параметры, используемые при расчетах стоимости

прокладки сетей теплоснабжения

Диаметр трубы, мм Доля в общей протяженности, % Медианная цена, руб.

До 200 73 11 415,6

От 200 до 400 17 30 069,2

Свыше 400 10 70 733,5

Итого: 20 379,0

Источник: составлено на основе данных [84] и [85].

Медианные цены были рассчитаны на основе данных о стоимости трубопроводов теплоснабжения в разрезе их диаметров в укрупненных сметных нормативах Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации;

б) исходя из данных о том, что 1 кВт отапливает 10 кв. м, для городской местности была взята стоимость типовой котельной мощностью 2

89

мВт (11 млн руб. для 1 типового МКД) и 0,1 мВт (2 млн руб. для 5 типовых ИЖС) для сельской местности в ценах Московской области;

в) стоимость типового теплового пункта мощностью 3,5 мВт90 в расчете на 1 кв. м общей площади жилых помещений в ценах Московской области;

г) стоимость технологического присоединения жилого объекта в зависимости от требуемой мощности. Потребность в мощности рассчитана

89 Предполагается, что соотношение между жилой и общей площадью МКД составляет 0,7. Таким образом, 12 500:0,7=17 857 кВт (1,8 мВт).

90 Средняя мощность теплового пункта была посчитана в соответствии с имеющейся статистикой о количестве тепловых пунктов в Москве и данных об общей площади всех зданий. Для России показатель количества тепловых пунктов экспертно взят в два раза меньше.

на основе допущения, что 1 кВт отапливает 10 кв. м. Стоимость технологического присоединения посчитана в соответствии с тарифами, представленными на сайте Комитета по ценам и тарифам Московской области.91 На основе имеющейся статистики о числе котельных и тепловых пунктов принято допущение о том, что котельные и тепловые пункты строятся в соотношении 3 к 1 в городской местности. В сельской местности устанавливаются только котельные. При этом для сельской местности (в целях экономии на масштабе) расчет произведен исходя из строительства 1 котельной, обеспечивающей 5 домов.

В итоге, общая стоимость сетей теплоснабжения в пересчете на 1 кв. м жилья рассчитывается следующим образом:

Стоимтеплоснабж

= (Вводымкд

х (обесптеплоснабж(гор) х Мед. ценатеплоснабж - НДС + (0,75

х ЦенаКотельная(гор) + 0,25 х ЦенаТепл.пункт) + Техприсоедгор) (11)

+ ВводыижС

х (обесптеплоснабж(село) х Мед. ценатеплоснабж - НДС

+ Ценакотельная(село) + Техприсоедсело)) - (Вводымкд + ВВОДЫижс)

В 2019 г., по оценке, стоимость сетей теплоснабжения в пересчете на 1 кв. м жилья была следующей:

Стоимтеплоснабж_2019

= (43,5 х (0,06 х 20 379 - 0,8 + 0,75 х 880 + 0,25 х 171) + 9) V (12) + 38,5 х (0,08 х 20 379 - 0,8 + 2 000 + 17)) - (43,5 + 38,5)

= 3 094 руб.

91 Подключение к сетям теплоснабжения. https://ktc.mosreg.ru/deyatelnost/kalkulyator-raschyota-stoimosti/podklyucheniya-k-setyam-teplosnabzheniya

8. Стоимость обеспечения жилья электроснабжением сводилась из

следующего:

а) средняя стоимость электросетей (включая работу по их прокладке). Принято допущение, что в городской местности прокладываются подземные электросети (при этом 90% подземных электросетей прокладываются свободно, а 10% - с преодолением преград), а в сельской местности -воздушные электросети. Средняя стоимость подземных электросетей получена путем взвешивания медианных цен электросетей по способу прокладки: 90% подземных электросетей прокладываются свободно, а 10% -с преодолением преград. Средняя стоимость воздушных электросетей соответствует медианной цене, рассчитанной на основе данных из укрупненных сметных нормативов Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации [86]. Средняя стоимость 1 км электросетей в целом получена с учетом структуры вводимого жилья (МКД и ИЖС);

б) стоимость типовой электроподстанции мощностью 500 кВт в расчете на 1 кв. м общей площади жилых помещений, которая рассчитывалась для одного «стандартного» МКД в соответствии с тарифами Московской области

92

(2 кВт на квартиру ). Полученное значение (в пересчете на 1 кв. м жилья) использовалось в расчетах для сельской местности;

в) стоимость технологического присоединения жилого объекта в зависимости от требуемой мощности. Для 1 квартиры (без газификации) объем мощности, по экспертной оценке, принимается равным 8 кВт (на входе в квартиру). Для индивидуального дома (без газификации) - 15 кВт (на входе в дом). Стоимость технологического присоединения посчитана в

92 Удельная расчетная электрическая нагрузка электроприемников оборудованных электроплитами квартир жилых зданий составляется 1,36 кВт/квартиру (для дома на 200 квартир, согласно Своду Правил СП 256.1325800.2016). Более высокое используемое значение связано как с необходимостью учета общедомового потребления (лифты, освещение и т.п.), так и закладыванием в наши расчеты перспективного увеличения совокупной мощности электроприборов по мере дальнейшего увеличения насыщенности домохозяйств электроприборами (прежде всего, бытовыми кондиционерами).

соответствии с тарифами, представленными на сайте Комитета по ценам и тарифам Московской области.

Общая стоимость сетей электроснабжения в пересчете на 1 кв. м жилья рассчитывается согласно следующей формуле:

Стоимэлектр

= (вводымад

X (обеспэлектр(гор) х Мед. ценаэлектр_подземн — НДС

+ Ценаэлектроподстанц. + ТехприсоеДгор) + Вводыижс

х (обеспэлектр(село) Х Мед. ценаэлектр_воздуш — НДС + Ценаэлектроподстанц. + Техприсоедсело))

- (Вводымкд + Вводыижс) В 2019 г. стоимость сетей, по оценке, оказалась следующей:

(13)

Стоимэлектр_2019

= (43,5 х (0,10 х 2 991 - 0,8 + 120 + 14) + 38,5 (14)

х (0,31 х 1 576 - 0,8 + 120 + 13)) - (43,5 + 38,5) = 621 руб.

9. Стоимость обеспечения жилья газоснабжением складывалась из следующих компонент:

а) средняя стоимость газовых труб (включая работу по их прокладке). Средняя стоимость получена путем перемножения медианной цены трубы определенного диаметра на долю труб данного диаметра в общей структуре.

93 Подключение к сетям электроснабжения https://ktc.mosreg.ru/deyatelnost/kalkulyator-raschyota-stoimosti/podklyucheniya-k-elektricheskim-setyam

Таблица 14 - Основные параметры, используемые при расчетах стоимости

прокладки сетей газоснабжения

Диаметр трубы, мм Доля в общей протяженности, % Медианная цена, руб.

До 200 80 1 697,9

От 200 до 400 20 5 361,7

Итого: 2 430,7

Источник: составлено на основе данных [87] и экспертной оценки

Медианные цены были рассчитаны на основе данных о стоимости газовых труб в укрупненных сметных нормативах Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации;

б) стоимость технологического присоединения жилого объекта, включая разработку проектной документации. Приблизительная стоимость технологического присоединения посчитана в соответствии с тарифами, утвержденными Комитетом по ценам и тарифам Московской области.95 В сельской местности (в целях экономии на масштабе) расчет произведен исходя из стоимости подведения газопровода (включая составление проекта) к поселку из 50 домов (средняя площадь дома - 200 кв. м).

Для городской местности стоимость технологического присоединения к газопроводу пересчитана через соотношение стоимости подключения к электросетям в городе и сельской местности.

Таким образом, общая стоимость газоснабжения в пересчете на 1 кв. м жилья рассчитывается следующим образом:

Стоимгаз = (вводыМКд х (Обеспгаз(гор) х Мед. ценагаз — НДС + Техприсоедгор) + Вводыижс

х (Обеспгаз(село) х Мед. ценагаз - НДС + Техприсоедсело)) - (Вводымкд + Вводыижс)

94 Было принято допущение, что трубы диаметром менее 200 мм составляют 80% от общей протяженности, свыше 200 мм - 20%.

95 Об установлении размеров стандартизированных тарифных ставок на 2020 год, использующихся для определения величины платы за технологическое присоединение газоиспользующего оборудования к газораспределительным сетям Акционерного общества «Газпром газораспределение» до границ земельного участка. https://gazoraspredelenie.gazprom.rU/d/textpage/69/ 105/payment_moscow-region_20.12.2019_449-r.pdf

(15)

В 2019 г. стоимость газификации, согласно нашей оценке, была следующей:

Стоимгаз 2019 = (43,5 х (0,07 х 2 431 - 0,8 + 1 378) + 38,5

(16)

х (0,72 х 2 431 - 0,8 + 1 550)) - (43,5 + 38,5) = 2 609 руб.

10. Стоимость обеспечения жилья дорожной инфраструктурой

рассчитывалась исходя из следующих допущений:

а) если исходить из допущения, что протяженность дорог сопоставима с инженерными сетями, то для городской местности протяженность асфальтированного дорожного покрытия принималась равной средней

- 96

протяженности канализационных и тепловых сетей;

б) для сельской местности протяженность канализационных и тепловых сетей была скорректирована через соотношение обеспеченности водопроводом сельской и городской местности. По нашему мнению, это необходимо, поскольку жилье в сельской местности обеспечено теплоснабжением и канализацией в меньшей степени по сравнению с водопроводом. В то же время из-за рассредоточения индивидуальных жилых домов протяженность дорог должна быть больше.

в) себестоимость строительства 1 м 1 полосы асфальтированной дороги оценивалась как среднее между ценами за прокладку дороги IV и V категории [88].

Таким образом, общая стоимость строительства асфальтированных дорог в пересчете на 1 кв. м жилья рассчитывается следующим образом:

96 ТТ

Для сельской местности протяженность канализационных и тепловых сетей рассчитывалась нормативно, через соотношение этих сетей с водопроводом для городской местности. Это было сделано с целью устранить влияние децентрализованных источников тепла и систем водоотведения в сельской местности.

Стоимдор = (вводыМкд х ((Обесп

канализ(гор) + Обесптеплоснабж(гор)) • 2)

X ((СтОИМ/7кат + СтОИМ7кат) - 2) + ВвОДЫижс

Х ((ОбеСПводопр(село) х Обеспканализ(гор) - Обеспводопр(гор)) (17)

+ (Обеспводопр(село) Х Обесптеплоснабж(гор) - Обеспводопр(гор))) - 2

X ((СтОИМ/7кат + СтОИМ7кат) - 2)) - (ВводЫмкД + ВводЫижс)

В 2019 г. стоимость строительства асфальтированных дорог, по оценке, была следующей:

Стоимдор_2019 = (43,5 х ((0,06 + 0,06) - 2) х ((17 800 + 8 700) - 2) + 38,5

х ((0,47 х 0,06 - 0,11) + (0,47 х 0,06 - 0,11)) - 2 (18)

X ((17 800 + 8 700) - 2)) - (43,5 + 38,5) = 2 080 руб.

Таблица 15 - Стоимость инженерной инфраструктуры по состоянию на 2019 год

Стоимость инженерной инфраструктуры на 1 м жилья, руб. 9 964

в том числе в городской местности 5 896

водопроводных сетей 1 891

канализационных сетей 1 262

тепловых и паровых сетей 2 235

электросетей 508

в том числе в сельской местности 14 564

водопроводных сетей 8 157

канализационных сетей 1 593

тепловых и паровых сетей 4 065

электросетей 748

Источник: составлено на основе проведенных расчетов Таким образом, затраты на инженерную инфраструктуру (исходя из текущих условий) при строительстве индивидуальных жилых домов будут в 2,5 раза выше по сравнению с МКД, поскольку, как правило, подведение сетей к индивидуальному дому от ближайшего источника более протяженное чем в городе.

При расчете затрат на строительство социальной инфраструктуры было принято допущение, что ее себестоимость составляет 80% от себестоимости

строительства домов квартирного типа. К социальной инфраструктуре относятся такие здания как детские сады, школы, поликлиники, больницы и некоторые другие объекты (к примеру, дома культуры или учреждения по предоставлению государственных и муниципальных услуг и т.д.). Статистические данные об общей площади помещений дошкольного

97

образования получены из формы № 85-К Росстата и статистического сборника [89]. Сведения о площади школьных зданий взяты из отчетов

98

Минпросвещения России .

Поскольку не удалось найти данные об общей площади больничных учреждений, был проведен расчет этого значения на основании усредненного норматива площади на 1 койку в палатах различного назначения и вместимости [90]. С использованием экспертного допущения, этот показатель был принят равным 10 кв. м. Также была принята гипотеза о том, что коечный фонд составляет треть от общей площади зданий. В расчетах также экспертно учтены дневные стационары. С 2008 года Росстат публикует сведения только о числе коек в круглосуточных стационарах, при этом ранее на койки в дневных стационарах приходилось не менее 10% от общего числа коек. В результате, по нашим расчетам, площадь больниц оценивается в 37

млн кв. м. Площадь поликлиник - в 76,4 млн кв. м. Данная цифра получена

99 г 100

из соотношения количества поликлиник99 и больниц100, при этом принята гипотеза о том, что площадь поликлиник в два раза меньше чем у больниц.

Исходя из текущей обеспеченности жилья социальной инфраструктурой, на 1 кв. м жилья ее должно возводиться 0,1 кв. м. В денежном выражении себестоимость строительства социальной

97 Дошкольное образование (форма № 85-К). https://gks.ru/free_doc/new_site/population/obraz/doshkol-obr.htm

98 Сводные отчеты по форме № ОО-2 «Сведения о материально-технической и информационной базе, финансово-экономической деятельности общеобразовательной организации» по Российской Федерации, а также по субъектам Российской Федерации за 2019 год https://docs.edu.gov.ru/document/66ab2b7c2368e3b463e96fb70c4c4e4a/

99 Число амбулаторно-поликлинических организаций на конец отчетного года. https://www.fedstat.ru/indicator/33473

100 Число больничных организаций на конец отчетного года. https://www.fedstat.ru/indicator/31581

инфраструктуры на 1 кв. м жилья в 2019 г. составила примерно 3,5 тысячи рублей.

Таблица 16 - Стоимость строительства социальной инфраструктуры по состоянию на 2019 год

Себестоимость строительства социальной инфраструктуры на 1 м жилья, руб. 3 544

в городской местности 3 524

в сельской местности 3 566

Источник: составлено на основе проведенных расчетов

Согласно полученным оценкам, себестоимость строительства

Л

инженерной и социальной инфраструктуры оценивается в 13,5 тыс.руб./м ,

или 32% от себестоимости строительства жилья, в т.ч. в городской местности

2 2 - 9,4 тыс.руб./м , в сельской - 18,1 тыс.руб./м . Инженерная инфраструктура

Л

оценивается в 10,0 тыс.руб./м (в т.ч. 5,9 тыс. руб. для городской застройки,

Л

14,6 тыс. - для сельской местности), социальная - в 3,5 тыс.руб./м (для

2 2 101102 городской местности - 3,5 тыс.руб./м , для сельской - 3,6 тыс.руб./м ). '

Результаты всех приводимых расчетов не включают расходы на

103

газификацию и дорожную инфраструктуру. 103 По предварительным оценкам,

Л

удельная себестоимость газификации составляет 1,6 и 3,7 тыс. руб./м для городской и сельской застройки соответственно, строительства дорожной

Л

инфраструктуры - 1,0 и 4,2 тыс. руб./м .

Таким образом, потребность в финансировании инфраструктуры в 2021-2030 гг. оценивается более чем в 12 трлн руб. за период или чуть более 1 трлн руб. ежегодно (подробнее - Таблица 17). Указанные оценки являются условными и могут быть скорректированы при изменении отдельных допущений.

101 Следует подчеркнуть, что себестоимость инженерной инфраструктуры рассчитывалась исходя из допущения о сохранении сложившейся структуры типов водоотведения и теплоснабжения.

102 Это существенно влияет на оценки стоимости инженерной инфраструктуры, прежде всего, в сельской местности.

103 Это связано с неопределенностью относительно параметров ожидаемой обеспеченности нового жилья данной инфраструктурой, хотя оценка потребности возможна для различных сценариев.

Таблица 17 - Оценка потребности в финансировании инфраструктуры при строительстве нового жилья (млрд руб.)_

Всего за период 2021-2030 Ежегодно

в среднем за 2021-2030 в том числе в отдельные годы

2021 2024 2030